Février 2010
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
BUREAUX
SOMMAIRE
PRÉSENTATION D’ARTHUR LOYD P4
LILLE MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES P5
INTRODUCTION P6
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS > Evolution des volumes depuis 1993 P9 > Analyse des transactions depuis 1998 P10 > Analyse détaillée de l’année 2008 P12
ANALYSE DE LA DEMANDE EXPRIMÉE P17
SITUATION DE L’OFFRE > Le stock disponible à 6 mois P18 > Le stock disponible à 12/18 mois P19 > Répartition géographique des stocks P20
LES VALEURS P22
LE MARCHÉ 2009 DE L’INVESTISSEMENT P24
INTRODUCTION P49
LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS > Analyse du marché global P50 > Répartition par bassins P54 > Analyse de l’offre P56 > Les valeurs des bassins P58
LES PRIX P59
CONCLUSION ET PERSPECTIVES P60
CONCLUSION ET PERSPECTIVES P25
ANALYSE DÉTAILLÉE DES 9 SECTEURS > Euralille / Lille Gares P28 > Lille P30 > Les Grands Boulevards P32 > Les Parcs Tertiaires P34 > Villeneuve d’Ascq - > Centre Ville / Centre Commercial P36 > Haute Borne / Sud Métropole P38 > Roubaix / Tourcoing P40 > Lille Sud / Eurasanté P42 > Rocade Nord Ouest P44
LOCAUX D’ACTIVITÉ
ARTHUR LOYD LILLE
Arthur Loyd Lille, acteur majeur du conseil et de la transaction en Immobilier d’entreprises, a réalisé sur la Région Nord- Pas de Calais, plus de 180 transactions :
� 39 589 m2 de bureaux � 61 857 m2 de locaux d’activités � 35 000 m2 d’investissements
Confortant sa position de leader sur le marché des professionnels.
Arthur Loyd est le premier Réseau national de Conseil en Immobilier d’Entreprise présent dans 50 villes françaises et au Luxembourg :
Arthur Loyd en France c’est plus de 2 500 transactions en 2009 pour près de 280 collaborateurs.Le site du Réseau Arthur Loyd est http://www.arthur-loyd.com
Présentation d’Arthur Loyd
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
� Aix-en-Provence � Chartres � La Rochelle � Metz � Perpignan
� Amiens � Clermont-Ferrand � Laval � Montluçon � Poitiers
� Angoulême � Compiègne � Le Havre � Montpellier � Reims
� Annecy � Fontainebleau � Le Mans � Nancy � Rennes
� Avignon � Grenoble � Lille � Nantes � Rouen
� Biarritz � Ile Maurice � Limoges � Nice - Sophia Antipolis � Saint Martin
� Blois � La Guadeloupe � Luxembourg � Nîmes � Strasbourg
� Bourges � La Guyane � Lyon � Orléans � Toulon
� Brest � La Martinique � Marseille � Paris - île de France � Toulouse
� Caen � La Réunion � Melun-Sénart � Pau � Tours
Au sein de l’Europe du Nord,Lille Métropole cœur de l’Arc Métropolitain
Positionnée au carrefour des échanges et des sites majeurs de développement européens que sont Londres, Bruxelles, Paris, Amsterdam ..., la région du Nord-Pas-de-Calais se situe au centre du cœur économique de l’Europe du Nord. Entouré de ces grandes capitales, l’Arc Métropolitain est donc intégré dans un marché vaste et international avec, dans un rayon de 300 km, plus de 100 millions d’européens (Britanniques, Belges, Néerlandais et Français).
Caractérisée par un fort passé industriel, la région a su se tourner vers les services et a réalisé de nombreux équipements structurants. Ces réalisations (par exemple le TGV et le tunnel sous la manche) ont permis de dynamiser le territoire et constituent des projets moteurs du développement de la région, plaçant le Nord-Pas-de-Calais dans un objectif d’ouverture européenne. Lille est désormais à 2 heures de Londres, d’Amsterdam, de Cologne et à moins d’une heure de Paris et Bruxelles en TGV.
La région dispose aujourd’hui de nombreux atouts en matière d’infrastructures et d’un point de vue économique :
� Lille est le 3ème port intérieur de l’hexagone et dispose d’une situation de premier plan vis à vis des flux routiers Nord/Sud. � Calais constitue le 2ème port européen de voyageurs � Dunkerque abrite le 3ème port français de marchandises � Le Nord-Pas-de-Calais est la 1ère région française pour les investissements étrangers.
DEMOGRAPHIE - POPULATION ACTIVE
� Métropole franco-belge de 1 900 000 habitants, dont 700 000 habitants sur le versant belge, constituée de 6 arrondissements (Courtrai, Lille, Mouscron, Roselaere, Tournai, Ypres) totalisant 2 500 km2 ;
� 100 millions d’Européens (Britanniques, Belges, Néerlandais et Français) se trouvent à moins de 300 km de Lille ; � 28% de la population à moins de 20 ans ; � Lille est la 3ème ville universitaire de France et compte près de 3 000 enseignants-chercheurs ; � Population active : 500 000 personnes sur l’arrondissement de Lille ; � L’agglomération lilloise constitue, avec son versant belge, une ‘’Eurométropole’’, dont les 46 000 entreprises emploient 815 000
salariés.
ECONOMIE
Lille Métropole : un pôle économique de première importance qui regroupe 50 000 établissements industriels et commerciaux dont :
� 8 085 établissements industriels ; � 3 761 établissements de commerce inter-entreprises ; � 16 870 établissements de commerce de détail ; � 11 751 établissements de services aux entreprises ; � 9 526 établissements de services aux particuliers.
(source CCI Grand Lille – Janvier 2009)
� 15 sièges sociaux de multinationales: ARC INTERNATIONAL - 3 SUISSES - AUCHAN - BARCO - BONDUELLE -COFIDIS - DALKIA - DECATHLON GROUPE VAUBAN - FINAREF - LA MONDIALE - LEROY MERLIN - LA REDOUTE - LESAFFRE - CASTORAMA - ROQUETTE REDCATS - RENAULT - TEREOS
Lille métropoleen quelques chiffres
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Nous vous présentons la 14ème édition de l’étude du marché de l’immobilier de bureaux de la Métropole Lilloise complétée par celle des entrepôts et locaux d’activités, réalisée par Arthur Loyd Lille.
Comme chaque édition précédente, l’approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d’une analyse plus détaillée des transactions 2009, des valeurs de marché et évolution des stocks.
Nous complèterons l’étude bureaux par un examen de chacun des 9 secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant le marché Métropolitain, et pour les locaux d’activité les trois bassins principaux d’implantation.
Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible, à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable.Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions.
Benoît TIROT Daniel DORCHIES Directeur Président
Introduction
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Cette étude a été réalisée par :
Daniel DorchiesBenoît TirotCaroline WastiauxVirginie Tavernier
Bureaux :
Thomas DumoulinNathalie VanneuvillePaul LequintBenoît FouvezStéphane Greugny
Noëlle SanchezSéverine HaeckJuliette SaniezNicolas AlliotJustine Wattinne
Locaux d’activité :
Bertrand MeriauxJulien SlembrouckChristophe Lefebvre
Stéphanie LiberMuriel PiogerAurélien DespretsThibaut Le Blan
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BUREAUX
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
BUREAUX
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
� 110 000 m² : en 2009 le volume de transactions du marché des bureaux de la Métropole lilloise affiche – hors comptes propres – son plus faible score depuis 10 ans.
� Ce chiffre représente une baisse de 15% par rapport à 2008. � Comparée aux autres marchés tertiaires français, cette baisse sensible traduit néanmoins une meilleure résistance du
marché lillois puisque l’Ile-de-France (- 25%), Lyon (- 30%), Marseille (- 22%) … connaissent des baisses plus marquées. � Ce niveau de 110 000 m² transactés est ainsi nettement inférieur à la moyenne des 10 dernières années (122 000 m²). � La bonne performance des livraisons en comptes propres (30 000 m²), meilleure qu’en 2008 (20 000 m²), permet de
limiter la baisse du chiffre global – avec comptes propres – qui, de 149 000 m² en 2008 chute à 140 000 m² en 2009.
L’observation que nous avons régulièrement faite d’un marché lillois moins sensible aux effets conjoncturels se trouve parfaitement confirmée en 2009.Néanmoins, la conjoncture économique a – comme nous l’avions annoncé – pesé sur le marché en donnant une prime à l’offre neuve qui représente 40% des transactions en 2009 alors qu’elle ne réalisait que 30% du marché des années précédentes.
� Le volume traité en neuf est en progression de 3% par rapport à 2008. � C’est le marché de seconde main qui, lui seul, subit la baisse (- 23%) de ses transactions, se positionnant à un niveau bien
en deçà de sa moyenne sur 10 ans.
VILLE TOTAL NEUF SECONDE MAIN TENDANCE / 2008 COMPTES PROPRES
Lyon 140 000 64 000 76 000 -30% 20 000
Toulouse 115 000 60 000 55 000 -7% 25 000
Marseille 90 000 65 000 25 000 -22 % -
Nantes 70 000 40 000 30 000 -33 % 5 000
Bordeaux 80 000 40 000 40 000 stable -
Nice Sophia-Antipolis 45 000 20 000 25 000 - 22 % -
Le Marché des transactions
1/ Evolution des volumes depuis 1993
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2/ Analyse des transactions depuis 1999
A - Analyse du cumul des volumes par taille des transactions
B - Analyse du volume par taille des transactions
� Les transactions supérieures à 1 000 m² résistent à un niveau équivalent à celui de 2008. Par contre la baisse du marché est celle des transactions inférieures à 1 000 m² qui « décrochent » de 25%.
Dans le contexte économique difficile, les transactions de tailles importantes correspondent à des politiques de rationalisation, de regroupements, opérées par de grandes entreprises ou par l’Etat et les collectivités locales.
Le Marché des transactions
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C - Evolution de la taille moyenne des transactions
D - Evolution du nombre de transactions
E - Evolution par tranche de surface
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PLUS AU DETAIL :
� Une légère baisse (continue depuis 2006) des plus grandes implantations supérieures à 2 500 m² (- 10% par an depuis 3 ans)
� Stabilité du segment 1 000 – 2.500 m²
� Baisses sensibles des mutations de 250 à 500 m² (- 35%) et du segment 500 à 1 000 m² (- 45%)
Ce sont donc les entreprises de type PME (15 à 60 salariés) qui ont été les plus « bloquées » par la crise économique, optant pour le maintien dans leurs locaux.
� Facteur néanmoins positif, le marché des plus petites implantations (- de 250 m² soit de moins de 20 salariés) est resté actif et en nette progression (+ 11%)
Le taux de création d’entreprises qui reste élevé en 2009 pourrait être l’une des explications de ce bon score.A l’inverse, il existe un motif de mutation « négatif » lorsque l’entreprise diminue sa surface.Paradoxalement, les périodes de difficultés économiques sont des accélérateurs de transactions à ce motif.
� Enfin, le bon niveau de comptes propres à 30 000 m² - bien que moindre que les références 2005 / 2006 / 2007 – s’explique par la présence des grandes entreprises ayant leurs sièges sur la métropole.
� Le nombre de transactions (409) reste stable, tandis que la taille moyenne baisse très sensiblement à 269 m², le plus bas chiffre de la décennie.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 PROGRESSION
0 à 250 m2 304 250 193 247 241 258 291 286 290 318 9,65%
250 à 500 m2 65 70 43 46 43 66 64 68 62 45 - 27,41 %
500 à 1000 m2 29 31 26 31 50 34 30 50 41 22 - 46,34 %
1000 à 2500 m2 24 15 20 15 13 11 27 26 21 20 - 4,76 %
Sup. 2500 m2 4 7 9 8 6 7 5 7 5 4 - 20 %
TOTAL 426 373 291 347 353 376 417 437 419 409 - 2,38 %
3/ Analyse détaillée de l’année 2009
A - Répartition neuf / seconde main
B - Analyse géographique des transactions en nombre
• Étude des volumes
• Étude du nombre de transactions
Neuf Seconde Main
X Secteur 1 666 321
X Secteur 2 168 251
X Secteur 3 863 186
X Secteur 4 785 114
X Secteur 5 2 183 859
X Secteur 6 1 060 385
X Secteur 7 448 191
X Secteur 8 670 160
X Secteur 9 569 119
Taille moyenne des transactions en m2
2008 2007 2006
NEUF
SECONDE MAIN
2008 2007 2006
Ainsi que nous l’indiquions déjà il y a un an (notre étude 2008) le marché se trouvait fin 2008 en situation de suroffre notamment sur le neuf.C’est de cette situation et de la bonne adaptabilité de l’offre neuve (divisibilité, prix, fonctionnalité) que la transaction, en 2009, a tiré les conséquences par une progression du neuf dans un chiffre global en baisse de 15%La caractéristique de suroffre (voir état des stocks supra) restera présente en 2010 avec les mêmes conséquences dopant le marché neuf jusqu’à régulation du stock.L’absence, depuis deux ans, de lancement d’immeubles en blanc, contribuera à ne pas regonfler le stock neuf à l’offre.
Le Marché des transactions
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On observera : � La bonne adaptabilité du neuf qui réalise le double d’implantations en nombre, à surface globale égale, montrant combien la divisibilité
des immeubles est précieuse pour s’adapter à la demande. � 40 implantations sur Euratechnologie (classé marché neuf) venant abonder les réalisations du secteur Lille – Centre ville. � La baisse des transactions Euralille – Lille Gares tant du fait des conditions économiques que du manque de surfaces disponibles
adaptées à la taille de la demande.
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EURALILLE / LILLE GARES1 SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars
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ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ7
LILLE SUDEURASANTÉ
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ROCADE NORD OUEST9
LILLE / CENTRE VILLE2
LES GRANDS BOULEVARDS :Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
3
LES PARCS TERTIAIRES :Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
4
VILLENEUVE D’ASCQ :Hôtel de Ville, Centre Commercial
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3/ Analyse détaillée 2009 (suite)
C - Répartition géographique
Rappel 2008
Rappel 2007
� TRANSACTIONS TOTALES - en m2
� Pour la transaction globale :
Hormis les 12 000 m² traités sur la livraison d’Euratechnologie qui « boostent » le secteur Lille, le constat est celui d’un rééquilibrage des cinq principaux secteurs :
� Euralille – Lille Gares � Lille � Grands Boulevards � Sud Métropole Haute Borne � Roubaix Tourcoing
Chacun avec une part de marché voisine de 15% et un volume de 15 000 m².
1. Euralille – Lille Gares perd 25% du fait de valeurs locatives élevées en période de crise économique.2. Lille Centre bénéficie de l’effet Euratechnologie (12 000 m²) et triple son volume par rapport à 2008 au bénéfice d’une offre variée
et disposant de petites surfaces.3. Les Grands Boulevards chutent fortement (- 35%) du fait de la baisse des implantations de tailles moyenne (segments 250 / 500,
500 / 1 000 m²).4. Haute Borne Sud Métropole maintient son volume et enregistre un clé en main de 4 000 m².
� Pour le marché du Neuf : � Succès d’Euratechnologie qui propulse Lille en tête avec 28% du marché. � Euralille est constant autour de 6 000 m² et 15% du marché. � Haute Borne Sud Métropole baisse à 15% du marché, concurrencé par son offre seconde main de bonne qualité générée par un
développement qui a maintenant 10 ans. � Le secteur Rocade Nord Ouest est constant autour de 4 000 m² à partir d’un stock important. � Roubaix Tourcoing Roncq progressent à 7% du marché neuf et 2 700 m² transactés.
� Pour le marché de seconde main : � Lille centre double sa part grace à son offre variée et compétitive en valeur. � Euralille avec peu de disponibilité perd 30% � Le secteur Grands Boulevards est stable autour de 10 000 m².
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Rappel 2008
Rappel 2008
� NEUF - en m2
� SECONDE MAIN - en m2
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EURALILLE / LILLE GARES1
SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars
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LES GRANDS BOULEVARDS :Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
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LES PARCS TERTIAIRES :Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
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VILLENEUVE D’ASCQ :Hôtel de Ville, Centre Commercial
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Rappel 2007
Rappel 2007
D - Répartition Achat / Location
� Le taux de vente dans les transactions retombe à 20% en 2009 alors que le taux en 2008 était de plus de 30%.
� Ce constat tient à plusieurs raisons :
1. Difficulté d’accès au crédit
2. Incertitude de devenir économique faisant privilégier les solutions locatives.
3. Peu d’offres à la vente
Il peut sembler paradoxal que peu d’offres soient faites à la vente dans un marché en crise.
Néanmoins, deux facteurs expliquent cette situation :
� Beaucoup des investisseurs qui portent les immeubles ne peuvent vendre compte tenu de leurs statuts juridiques et fiscaux (SCPI). � Les ventes, si elles se font, doivent acter une baisse des valeurs par rapport au « pricing » dans les bilans des investisseurs.
Ce « repricing » est difficile à opérer.
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Rappel 2007 Rappel 2008
Vente
Neuf Neuf
Location
Seconde main Seconde main
6 047 m2 34 765 m2 52 146 m217 209 m2
Analyse de la demande exprimée chez Arthur Loyd
A - Evolution de la demande
B - Evolution du nombre et du volume de la demande
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L’analyse de la demande exprimée constitue un indicateur avancé des tendances de marché à 6 / 12 mois.
Nous enregistrons chez Arthur Loyd à fin 2009 environ 440 demandes pour un équivalent de 286 000 m².
Ces chiffres correspondent à un niveau élevé traduisant – au-delà de la conjoncture économique – des intentions et besoins forts, nettement supérieurs à 2008.
Les stratégies de rationalisation des administrations, les projets de sièges sociaux, alimentent l’essentiel de ces chiffres et font progresser la demande moyenne de 510 m² à plus de 650 m².Les années 2010 et 2011 verront – il faut l’espérer – la concrétisation de ces projets.
Alors que les demandes exprimées à plus de 1 000 m² progressent, celles des plus moyennes 500 / 1 000 m² restent stables.
Géographiquement la demande s’oriente plus vers la périphérie (raisons budgétaires) et à l’achat.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nombre de demandes exprimées 413 477 503 530 519 458 438
Surface 180 000 m2 170 000 m2 240 000 m2 294 000 m2 270 000 m2 235 000 m2 286 000 m2
Taille moyenne 435 356 477 566 462 513 653
Achat 31% 27% 25% 46% 30% 34% 28%
Lille Euralille 40% 45% 39% 45% 40% 35% 30%
1/ Le stock disponible à 6 mois
A - Evolution du stock global comparé au volume des transactions
B - Evolution du stock neuf / seconde main
Situation de l’offreBu
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Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Le stock neuf :Malgré un niveau de consommation élevé (41 000 m² en 2009) le stock neuf atteint 95 000 m², soit une hausse de 50% par rapport à 2008.C’est plus de deux ans de transaction, ce qui constitue une offre, certes abondante, mais pas un profond déséquilibre.Cette situation est celle d’une forte prime à la demande dans une offre globale (neuf et ancien) très abondante.On notera, en neuf, les livraisons des immeubles d’Euralille ONYX et IRIZIUM (26 000 m²) ainsi que HERON PARK et RIHOUR (15 500 m²) sans avoir trouvé preneurs.
Le stock global : Le stock global qui représentait de 2003 à 2008 entre 12 et 18 mois de transaction – situation d’équilibre dynamique de marché offreur – à bondi à plus de 30 mois de transaction sur la base 2009.C’est une progression en volume de 50% sur un an, amenant une situation de suroffre comme le marché métropolitain n’en a jamais connue.C’est bien une situation de crise par le déséquilibre entre une demande moins abondante et une offre renforcée.Cette crise porte des conséquences multiples sur les valeurs, sur la production neuve à venir et sur l’obsolescence du parc ancien.Tel est bien, en effet, l’enjeu des analyses et prospectives du marché de l’année 2010 et des suivantes :Comment et quand le rééquilibrage se fait-il ? Quelles conséquences sur les valeurs en 2010 et 2011 ? Quelles conséquences sur la production à l’horizon des marchés 2011 et au-delà ?
2/ Le stock disponible à plus de 6 mois et projets
B - Qualification du stock de seconde main
A - Offres disponibles
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Le stock à 1 an :En volume, l’offre à un an varie peu, traduisant l’absence de lancement d’opérations « en blanc » en 2009.Nous restons néanmoins en situation d’offre très abondante : 300 000 m² :
� 110 000 m² en neuf soit près de 3 ans de stock au rythme actuel � 190 000 m² en seconde main, chiffre qui a vocation à augmenter dans un contexte où il n’y a pas consommation
nette de surfaces.
Le stock seconde main :Cette offre croît de 50% en 2009 pour représenter près de 3 ans de transaction. A cela plusieurs explications :
� La bonne tenue des transactions neuves au détriment de l’ancien. � Le peu de « sorties » du stock vers le recyclage en logement (ce mouvement représentait 15 à 20 000 m² les années antérieures).
Dans ce contexte on notera aussi : � Environ 20% du stock ancien sont des locaux de catégorie D, quasi obsolètes sauf à bénéficier de gros travaux de rénovation et
seulement 40% de l’offre correspond à des immeubles en bon état (cette observation « relativise » l’effet de surstock).On comprend néanmoins que la structure du stock – et particulièrement du marché ancien – oblige à des conséquences sur le marché 2010 et à venir, savoir :
� Une pression à la baisse des valeurs locatives de l’ancien. � Une obligation d’améliorer la qualité technique de l’offre de seconde main. � Une sélectivité accrue au détriment des immeubles de qualité médiocre ou moyenne.
DISPONIBILITÉ 6 /12 MOIS OFFRE DISPONIBLE À 12/18 MOIS
PROJETSNEUF SECONDE MAIN
� Euralille / Lille Gares 0 0 2 400 20 300
� Lille 8 000 0 0 7 000
� Les Grands Boulevards 3 300 0 0 18 000
� Villeneuve d’Ascq - Les Parcs Tertiaires
0 0 4 600 54 000
� Villeneuve d’Ascq - Centre Commercial
0 0 7 800 13 000
� Haute Borne - Sud Métropole 600 1 700 5 000 12 800
� Roubaix / Tourcoing / Roncq 500 0 24 300 10 000
� Lille Sud / Eurasanté 0 0 2 000 16 000
� Rocade Nord Ouest 0 0 0 10 000
TOTAL 12 400 1 700 46 100 161 100
14 100
3/ Répartition géographique des stocks
Offre disponible à moins de 6 mois
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EURALILLE / LILLE GARES1
SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars
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ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ7
LILLE SUDEURASANTÉ
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LILLE / CENTRE VILLE2
LES GRANDS BOULEVARDS :Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
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LES PARCS TERTIAIRES :Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
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VILLENEUVE D’ASCQ :Hôtel de Ville, Centre Commercial
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Rappel 2008
Rappel 2008
Rappel 2008
TOTAL
NEUF
SECONDE MAIN
284 100 m2
95 000 m2
189 100 m2
Répartition géographique des stocks
Répartition géographique du stock de seconde main à 6 mois
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L’offre disponible est largement répartie sur tous les secteurs de la Métropole présentant néanmoins quelques éléments significatifs :
Le stock global : Euralille augmente de 50%Les Grands Boulevards gagnent 25%Roubaix Tourcoing Roncq font plus que doubler leur offre.
Le stock neuf : Progression d’Euralille Lille Gares dont le stock triple. 24 000 m² (sur les 30 000 m²) proviennent des immeubles IRIZIUM et ONYX.L’offre Grands Boulevards décroît du fait de l’absence de projets lancés.Villeneuve d’Ascq Centre commercial régénère une offre avec HERON PARK (7 200 m²) et trouvera un nouveau facteur d’attractivité avec le GRAND STADE.Haute Borne Sud Métropole – malgré un bon score de transaction – voit néanmoins son stock progresser de 20% (plus de 16 000 m² soit 18 mois de transaction).
Le stock de seconde main :Stabilité de l’offre sur Euralille Lille Gares, Lille.Accroissement sensible sur Grands Boulevards (+ 50%) avec une offre hétérogène comme sur les Parcs tertiaires. Roubaix Tourcoing, avec 46 000 m², sont les secteurs les plus offreurs avec, là aussi, une offre très hétérogène souvent positionnée à prix faibles.
EURALILLE / LILLE GARES
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
LILLE SUDEURASANTÉ
ROCADE NORD OUEST
LILLE / CENTRE VILLE
LES GRANDS BOULEVARDS :Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
VILLENEUVE D’ASCQ :Hôtel de Ville, Centre Commercial
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Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Evolution des valeurs de marché en neuf
Evolution des valeurs de marché en seconde main
� Le contexte de marché est clair depuis 2008 : une offre surabondante, une demande amoindrie et un environnement économique qui porte les utilisateurs à la rigueur budgétaire.La baisse des valeurs, amorcée en 2008, se poursuit donc en 2009.Pour une juste appréciation de cette tendance, il est nécessaire de différencier la valeur faciale du loyer (celle figurant au bail) et la valeur économique qui, à partir de la valeur faciale, va tenir compte d’autres avantages consentis par les bailleurs (tels que franchise de loyers, prise en charge de travaux d’aménagement, etc. …).En effet, dans la conjoncture actuelle, la distorsion entre l’une et l’autre de ces valeurs devient significative.
� On observe une baisse des valeurs faciales comprise entre 5 et 10% (à l’exception de quelques immeubles neufs qui maintiendront leurs valeurs faciales) et une baisse des valeurs économiques comprise entre 10 et 15%.
Il s’agit là de la plus forte baisse constatée depuis une décennie.La crise des années 2002 / 2004 avait érodé les valeurs dans une proportion voisine de 10% sur 3 ans.
� La question relève donc de savoir si ce mouvement de baisse peut se poursuivre et jusqu’à quelle amplitude.La réponse tient aux paramètres suivants :
� La conjoncture économique nationale et internationale : le consensus plaide en 2010 pour une reprise économique avec croissance faible en Europe (Prévision de PIB + 1,5% en France).
� Le solde des emplois tertiaires sur la Métropole : Lille maintient son nombre d’emplois (après en avoir créé 4 000 par an depuis 10 ans), Roubaix Tourcoing en perdent.
� Au global la Métropole perd 1 500 emplois tertiaires en 2008 soit l’équivalent de 22 000 m² de surface tertiaire.
Les Valeurs
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Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201022- 23
� L’évolution du stock à l’offre : � Le stock neuf ne se complète plus (pas d’opérations nouvelles) et il se consomme au niveau de 40 000 m² par an ; donc
ce stock neuf aura baissé sensiblement à fin 2010. � Le stock seconde main augmente mécaniquement par le report de la consommation de neuf dans un marché dont le besoin
global ne croît pas.
Ces trois facteurs – dans l’hypothèse de conjoncture économique de reprise molle – amènent les perspectives suivantes en 2010 :
� L’offre neuve se raréfiant trouvera son point bas en valeur et ne baissera plus. � L’offre seconde main, après une régulation de ses valeurs qui peut encore impacter 10% de baisse, se stabilise lorsqu’elle est
une réponse pertinente en qualité. � La part du seconde main « classe D » n’a de solution que la transformation à d’autres usages dont le logement.
Au-delà de 2010 : � Le rééquilibrage de l’offre sera opéré avec peu de reconstitution d’offre neuve (voir marché de l’investissement supra). � Les conditions d’une amélioration des valeurs seront positives dès lors que la conjoncture sera en reprise avec une confiance
retrouvée chez les agents économiques. � La création d’emploi – quand elle reviendra – sera fondamentalement le vrai déclencheur d’une nouvelle dynamique de marché.
L’investissement
Depuis l’été 2008 les marchés de l’investissement en France et dans le monde, ont considérablement chuté dans la tourmente de la crise financière mondiale.
Le marché de Lille avait néanmoins sauvegardé un volume correct en 2008 au niveau de 160 millions d’euros et 90 000 m² placés.
L’investissement sur 2009 subit pleinement la tendance nationale avec une réalisation de l’ordre de 50 millions et moins de 30 000 m², soit un score divisé par 3.
Seules deux opérations sont réalisées « en blanc », l’une sur Euralille (VEROSE), l’autre à Tourcoing (ALTAIR).
Deux opérations sont faites par des investisseurs institutionnels (dont un régional), les autres par des investisseurs privés.
Les taux de rendement ont sensiblement progressé : entre 8 et 9% en neuf et entre 8,5 et 10% pour le seconde main (selon la qualité des immeubles).
Cette hausse des taux de capitalisation correspond – mathématiquement – à une baisse de plus de 10% des valeurs des actifs.
On comprend que ce niveau de perte de valeur est difficile à admettre pour les propriétaires et qu’il faudra du temps pour que le « repricing » s’opère.
La perte de valeur par l’évolution du taux de capitalisation se cumule à celle issue de la baisse des loyers créant ainsi un double effet négatif.
La tendance 2010 nous parait cependant mieux orientée pour le marché de l’investissement du fait de 3 facteurs :L’abondance de disponibilités financières chez les investisseurs (disponibilités mal rémunérées par les marchés monétaires).Des arbitrages qui, plus nombreux, seront décidés chez les propriétaires.Un effet de levier redevenu très performant entre le coût de la dette et des taux de rendement améliorés.
Le marché 2009 de l’investissement
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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MONTANTS INVESTIS (millions d’euros) SURFACE (m2)
2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009
Euralille / Lille Gares
116 20 50 66 7 56 500 15 000 26 000 31 000 4 100
Lille 10 / 23 10 14 6 500 / 15 000 9 000 7 500
Grands Boulevards 21 45 50 35 2 17 000 26 000 36 000 26 000 1 500
Autres 33 50 63 47 26 25 000 39 000 48 000 24 000 14 900
Totaux 180 115 186 158 49 105 000 80 000 125 000 90 000 28 000
Comme chaque année nous comparerons les constats de 2009 avec les prévisions que nous avons établies il y a un an.
Nous écrivions :
« Le volume global des transactions baissera très certainement … cette baisse affectera plus le marché ancien … »« Il est vraisemblable que le niveau global de transaction s’établisse autour de 120 000 m², chiffre dans lequel la part du neuf devrait rester stable de l’ordre de 40 000 m². »« Dans ce contexte les valeurs continuent à s’éroder … »
Notre prévision a été pleinement confirmée par le marché de 2009.
Les conclusions essentielles sur 2009 � Confirmation de la récurrence et résistance de notre marché qui baisse conformément à la tendance française générale mais
dans une proportion moindre.
Cette résistance vient d’un tissu économique régional très diversifié comportant à la fois de très grandes entreprises et de nombreuses PME dans des secteurs variés.
� Affirmation d’un marché nettement suroffreur dont seul le stock neuf diminuera.
� Tassement significatif des valeurs achat et location.
� Constat d’une stabilité de l’emploi tertiaire ne créant plus de demande nette de création de surfaces de bureaux. Par contre, appétit des utilisateurs pour une amélioration fonctionnelle et qualitative, donc demande de neuf.
Les perspectives 2010Nous nous plaçons dans les hypothèses économiques suivantes :
� Taux de croissance du PIB national faible mais positif (1,5%)
� Stabilité de l’emploi tertiaire métropolitain public et privé.
Dans ce contexte :
� Les volumes transactés en 2010 ont toute probabilité à baisser à nouveau vers un niveau 100 / 110 000 m² (correspondant aux échéances triennales 2001, 2004 et 2007, années fortes).
� Les valeurs trouvent leur point bas en 2010 sur le neuf et sur le seconde main de bonne qualité.
� La sélectivité du marché en exclut les immeubles de catégorie D.
� L’offre neuve ne se régénère pas, amenant un manque à l’horizon 2011 / 2012.
Nous considérons – dans cet environnement économique – que 2010 devrait voir les marchés se restabiliser sur des bases révisées.
Seul un rebond économique significatif qui se traduirait par de la création d’emploi générant un besoin de surface tertiaire nette serait de nature à faire revenir sur les références des années 2006 / 2007 / 2008.
Conclusionet perspectives
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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24 - 25
Analyse détailléedes 9 secteurs
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Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
EURALILLE / LILLE GARES1 SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars
6
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ7
LILLE SUDEURASANTÉ
8
ROCADE NORD OUEST9
LILLE / CENTRE VILLE2
LES GRANDS BOULEVARDS :Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
3
LES PARCS TERTIAIRES :Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
4
VILLENEUVE D’ASCQ :Hôtel de Ville, Centre Commercial
5
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Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201026 - 27
P28 P38
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PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
Neuf
VALEURS
Neuf 170/185 € HT / m2 / an
Seconde main 140/160 € HT / m2 / an
Seconde main
Vente
Location
2004 : 14 %2005 : 15 %2006 : 15 %2007 : 27 %2008 : 15 %2009 : 13 %
2009
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
16 112 17 039 25 910 39 296 18 760 14 350
Nombre de transactions : 32 42 50 60 56 35
Taille moyenne des transactions : (m2) 504 406 518 654 335 410
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
25 671--
42 200--
56 600--
28 9008 9003 200
30 500 29 600
2 500
47 6000
2 40020 300
Euralille / Lille Gares
Euralille 47 600 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
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Valeurs locatives
Taille des transactions
Investissement > 7,5 % / 8,5 %
28 - 29
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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VALEURS
Neuf 150/180 € HT / m2 / an
Seconde main 100/140 € HT / m2 / an
Vente
Location
2004 : 15 %2005 : 18 %2006 : 19 %2007 : 10 %2008 : 08 %2009 : 26 %
Lille / Centre Ville
Neuf
Seconde main
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
17 256 20 224 20 068 15 124 10 460 28 438
Nombre de transactions : 72 89 83 72 67 136
Taille moyenne des transactions : (m2) 240 227 242 210 156 209
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
36 390--
26 000--
21 500--
33 00012 5007 000
38 1003 0007 000
37 5008 000
07 000
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
2009
Lille centre 45 500 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
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Valeurs locatives
Taille des transactions
Investissement > 8,3 % / 8,8 %
30 - 31
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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VALEURS
Neuf 120/130 € HT / m2 / an
Seconde main 100/140 € HT / m2 / an
Vente
Location
2004 : 21 %2005 : 20 %2006 : 14 %2007 : 20 %2008 : 17 %2009 : 13 %
Les grands boulevards
Neuf
Seconde main
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
22 998 22 940 19 777 29 829 22 250 14 183
Nombre de transactions : 66 57 66 84 78 58
Taille moyenne des transactions : (m2) 348 402 300 355 285 245
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
30 906--
33 200--
42 500--
26 00015 40035 000
42 20015 10012 900
54 2003 300
018 000
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
2009
Gds Boulevards 54 200 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
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Valeurs locatives
Taille des transactions
Investissement > 8 % / 9 %
32 - 33
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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VALEURS
Neuf 115/120 € HT / m2 / an
Seconde main 95/100 € HT / m2 / an
Vente
Location
2004 : 16 %2005 : 12 %2006 : 08 %2007 : 15 %2008 : 14 %2009 : 07 %
Les Parcs Tertiaires
Neuf
Seconde main
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
18 014 14 943 11 037 21 906 18 100 7 273
Nombre de transactions : 55 57 68 69 66 45
Taille moyenne des transactions : (m2) 328 262 162 317 274 162
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
16 686--
17 600--
16 200--
10 5007 4005 000
11 8004 000
11 700
23 7000
4 60054 000
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
2009
Parcs Tertiaires 23 700 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
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Valeurs locatives
Taille des transactions
Investissement > 8,5 % / 9,5 %
34 - 35
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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VALEURS
Neuf 130/140 € HT / m2 / an
Seconde main 95/110 € HT / m2 / an
Vente
Location
2004 : 05 %2005 : 01 %2006 : 05 %2007 : 02 %2008 : 02 %2009 : 06 %
Villeneuve d’AscqCentre commercial
Neuf
Seconde main
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
5 815 1 532 7 117 3 422 2 270 6 480
Nombre de transactions : 11 4 16 9 8 6
Taille moyenne des transactions : (m2) 529 383 445 380 283 1 080
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
14 053--
17 600--
5 900--
2 0004 100
12 000
2 1008 000
-
11 8000
7 80013 000
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
2009
Villeneuve d’Ascq 11 800 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
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Valeurs locatives
Taille des transactions
Investissement > 8,5 % / 9 %
36 - 37
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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VALEURS
Neuf 120/130 € HT / m2 / an
Seconde main 100/110 € HT / m2 / an
Vente
Location
2004 : 14 %2005 : 13 %2006 : 09 %2007 : 15 %2008 : 14 %2009 : 15 %
Sud Métropole / Haute Borne
Neuf
Seconde main
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
15 188 14 024 11 995 13 161 18 000 16 770
Nombre de transactions : 39 33 20 35 27 33
Taille moyenne des transactions : (m2) 389 424 600 376 666 508
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
11 399--
13 600--
9 600--
24 00016 80050 000
24 6009 300
14 000
24 7001 7005 000
12 800
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
2009
Sud Métropole 26 400 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
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Valeurs locatives
Taille des transactions
Investissement > 8 % / 9 %
38 - 39
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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VALEURS
Neuf 110/125 € HT / m2 / an
Seconde main 95/105 € HT / m2 / an
Vente
Location
2004 : 09 %2005 : 10 %2006 : 19 %2007 : 09 %2008 : 22 %2009 : 14 %
Roubaix / Tourcoing / Roncq
Neuf
Seconde main
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
9 947 11 958 26 223 13 143 29 000 15 467
Nombre de transactions : 58 59 59 52 79 73
Taille moyenne des transactions : (m2) 172 203 444 252 367 212
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
8 819--
18 200--
30 600--
24 00013 40012 000
25 70012 8003 000
55 500500
24 30010 000
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
2009
Rbx-Tourcoing-Roncq 56 000 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
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Valeurs locatives
Taille des transactions
Investissement > 8,5 % / 9,5 %
40 - 41
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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VALEURS
Neuf 110/125 € HT / m2 / an
Seconde main 95/105 € HT / m2 / an
Vente
Location
2004 : 05 %2005 : 09 %2006 : 04 %2007 : 05 %2008 : 03 %2009 : 02 %
Lille Sud / Eurasanté
Neuf
Seconde main
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
6 014 10 179 5 577 6 838 3 280 2 296
Nombre de transactions : 20 34 39 41 17 8
Taille moyenne des transactions : (m2) 301 299 143 167 193 287
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
13 341--
5 900--
6 400--
4 0002 800
10 000
3 5001 2003 500
13 0000
2 00016 000
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
2009
Lille Sud 13 000 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
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Valeurs locatives
Taille des transactions
Investissement > 9 % / 10 %
42 - 43
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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VALEURS
Neuf 120/130 € HT / m2 / an
Seconde main 100/110 € HT / m2 / an
Vente
Location
2006 : 07 %2007 : 02 %2008 : 05 %2009 : 04 %
Rocade Nord-Ouest
Neuf
Seconde main
2004 2005 2006 2007 2008 2009
Volume de transactions :Location - Vente (m2)
- - 9 510 3 441 6 700 4 810
Nombre de transactions : - - 16 15 21 14
Taille moyenne des transactions : (m2) - - 594 229 319 344
Stock disponible : (m2)à 6 moisà 6/12 moisà 12/18 moisProjets
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4 200125105
7 5003 900
10 000
11 5002 0003 000
16 1000 0
10 000
PART DE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
STOCK À 1 AN
2009
Rocade Nord ouest 16 100 m2
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
TENDANCES
Bu
re
au
x
Valeurs locatives
Taille des transactions
DEMANDE PRIX
EVOLUTIONDU STOCK
CRÉATIONDE SURFACE
Investissement > 8,5% / 9,5 %
44 - 45
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201046 - 47
Locauxd’activité
Locaux d’activité
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IntroductionLo
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Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201048 - 49
Pour la quatrième année Arthur Loyd Lille présente une étude du marché des locaux d’activité de la Métropole lilloise en complément de celle réalisée pour les bureaux.
� Nous rappelons combien ce marché mérite toute l’attention des professionnels et responsables des collectivités, en ce qu’il accueille toutes les entreprises ayant besoin pour leur activité de locaux de stockage, conditionnement ou fabrication.
� Ce marché représente en volume locatif transacté par an, environ 5 millions d’euros ( celui des bureaux 10 millions d’euros ) et à la vente environ 30 millions d’euros pour 50 millions d’euros s’agissant du tertiaire. C’est donc une proportion de 1 à 2 entre les deux marchés soulignant que les locaux d’activité ne sont pas du tout accessoires, malgré une valeur au m2 beaucoup plus faible que le bureau.
� Nous rappelons qu’à la différence du marché tertiaire, les locaux d’activités sont des produits immobiliers beaucoup plus hétérogènes par leurs caractéristiques techniques, pouvant, à surface égale, être très différents d’un local à un autre.
� Comme les années précédentes nous avons étudié trois bassins d’implantation :
� Le bassin Nord Est, site le plus ancien � Le bassin Ouest Métropole � Le bassin Sud, développement des années 80
� Définitions retenues :
� Locaux d’activité : Un local d’activité correspond à une surface jusque 1 500 m2 comportant une partie stockage et / ou atelier. Il répond aux caractéristiques suivantes :
� Hauteur libre supérieure à 4,5 m. � Au minimum un accès véhicule de plain pied � Une partie bureau de 10 à 30% de la surface totale
Ce type de locaux sera de qualité améliorée s’il présente :
� Une possibilité de charger à quai � Une hauteur avoisinant plus ou moins 6 m. � Une isolation - Un système de chauffage
� Entrepôts / Ateliers : Ces locaux correspondent à des surfaces supérieures à 1 500 m2.Ils disposent d’accès à quai et plain pied, accès nombreux dans l’utilisation d’entrepôts et messagerie.
Nous espérons que cette étude contribuera, pour les professionnels et les décideurs des collectivités, à une meilleure compréhension de ce marché moins connu que le marché tertiaire, et, par là même, une reconnaissance de son importance pour le développement économique de la Métropole.
Arthur Loyd Lille représente 53% des transactions du marché des professionnels.
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Le marché des transactions
1/ Analyse du marché global
A - Répartition du neuf - seconde main
Répartition du neuf - seconde main depuis 2005
Le volume de transaction chute à 126 000 m² contre 185 000 m² en 2008, soit une baisse de 33%.En valeur absolue, ce chiffre est le plus faible constaté depuis 2005.
En métropole, la crise économique a donc fortement impacté les mutations de locaux d’activité, dans une proportion nettement supérieure à la baisse constatée pour les bureaux.
La part du neuf tombe à 11% du global, ratio faible comparé à 2008 où l’offre neuve avait « tiré » le marché, représentant prés de 20% des transactions.
L’effet conjoncturel est manifeste, les entreprises qui ont réalisé des implantations ont privilégié l’offre de seconde main par souci d’économie et au bénéfice d’une offre existante, récente et assez bien adaptée.
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Seconde main2008
2009125 673 m2 184 500 m2
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Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201050 - 51
B - Répartition vente / location
� Évolution des volumes � Évolution du nombre
Le rapport vente / location reste stable autour de 40 / 60.
Le score de la location en 2009 est le plus bas depuis 5 ans.
Il se confirme ainsi que, malgré une conjoncture incertaine et un accès au crédit assez difficile, les PME privilégient des opérations à caractère patrimonial en réalisant l’implantation de l’entreprise.
La part locative reste cependant très importante pour les surfaces inférieures à 1 500 m² (85%) et de 1.500 à 3 000 m² (50%).
2008 : 184 500 m2
2009 :125 673 m2
Vente
Location
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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Le marché des transactions
C - Analyse de la taille des transactions
� Évolution des volumes depuis 2005
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D - Analyse en nombre
� Évolution de transactions depuis 2005
La taille moyenne connaît une baisse régulière depuis 5 ans.
Elle passe du niveau 2 000 m² en 2005 à 1 150 m² en 2009.
Ce mouvement est certainement corrélatif à la migration des surfaces de stockage / transport qui se retrouvent dans des sites spécialisés en logistique et sans doute aussi à une rationalisation des locaux récents qui – à surface égale – donnent une meilleure efficacité.
En 2009 aucune grande transaction (+ de 10 000 m²) n’est enregistrée.
Une seule transaction de plus de 5 000 m².
Même décroissant (- 30%), le segment des mutations 0 – 1 500 m² reste le premier contributeur à plus de 40% des transactions, largement locatives.
La tranche de 1 500 à 3 000 m² connaît une légère progression par croissance de ses ventes (ce segment est à 50% à l’achat).
Baisse régulière depuis 3 ans du secteur 3 000 – 5 000 m², lui aussi positionné à plus de 50% à l’achat.
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Répartition géographique
� Le bassin Nord Est : Avec une offre abondante, variée, issue de son passé industriel, ce bassin représente en volume et en nombre, environ la moitié du marché. Il bénéficie de l’effet « zone franche » et se positionne locatif à 60% de son volume et 80% de son nombre de mutations. Son score en 2009 est en baisse de 20%
� Le bassin Sud : Il perd 50% de son volume (de 79 000 m² à 43 000 m²). Présentant une offre importante sous forme d’entrepôts et logistique, il a perdu une partie de son adéquation à la demande des PME, PMI.
� Le bassin Ouest : Ce bassin bénéficiant de la rocade Nord Ouest et de la RN 41 gagne en attractivité et génère une offre neuve qualitative. Il progresse en valeur relative avec une part de 20% du marché. Sa baisse se limite à 25% en volumes et le nombre de transactions est stable.
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201054 - 55
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Le Marché des transactions
GEOGRAPHIE DE L’OFFRE
� Le bassin Nord Est dispose de 65% de l’offre disponible contre moins de 50% en 2008. Le neuf y représente 10%. � Le bassin Sud est à volume constant. 45.000 m² sans offre neuve disponible immédiate. A 12 mois une constructibilité de
13 000 m² apparaît. � Le bassin Ouest voit son stock diminuer de 56 000 à 37 000 m² dont une part sensible de neuf (10 000 m², 27%).
Ce bassin ne dispose que d’un an d’équivalent transaction en offre.
2/ Répartition par bassinsA - Répartition en volume
B - Répartition en nombre
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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Analyse de l’offre
LES STOCKSLe stock global est équivalent à celui de 2008 : environ 230 000 m² soit moins de 2 ans de transaction.
S’agissant du marché de locaux d’activité, très hétérogène (typologie, qualité technique, emplacements …) ce stock est celui d’un marché d’équilibre.
Si l’on considère une part de locaux anciens et obsolètes dans cette offre, on confortera le constat de l’absence de suroffre.
L’environnement économique conduisant à freiner la création en blanc de nouveaux immeubles, cette situation de marché « raisonnablement » offreur ne devrait pas se déséquilibrer.
Seul un facteur de libération de surface du fait de défaillances d’entreprises ou de délocalisations serait de nature à ajouter au disponible actuel.
C - Étude des stocks disponibles à 6 mois
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201056 - 57
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Répartition géographique de l’offre
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 2010
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Les valeurs par bassins
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201058 - 59
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Les prix
Étude des valeurs sur les 12 principales zones de la métropole
NEUF SECONDE MAINLocaux
d’activitéEntrepôts
(+ 1500 m2)Locaux
d’activitéEntrepôts
(+ 1500 m2)
Bureaux* Activité Plus de 6m Bureaux* Activité Plus de 6m Tendance
ZI Templemars 100 € 50 € 45 € 85 € 42 € 40 €
ZI Seclin ZI Epinette 100 € 50 € 44 € 85 € 42 € 40 €
CRT Lesquin 100 € 50 € 44 € 90 € 45 € 42 €
HelluLezennes / Hellemmes - - - 85 € 42 € 38 €
Pilaterie 110 € 60 € 50 € 90 € 45 € 45 €
CIT Roncq 90 € 50 € 44 € 85 € 42 € 40 €
ZI Neuville 90 € 45 € 44 € 80 € 40 € 38 €
ZI Ravennes les Francs 100 € 50 € 44 € 90 € 45 € 40 €
ZI Roubaix Est 90 € 45 € 42 € 80 € 40 € 38 €
Zamin Lomme 100 € 50 € 42 € 90 € 45 € 42 €
ZI Chapelle d’ArmentièresNieppe
90 € 45 € 44 € 80 € 40 € 40 €
ZI Villeneuve d’Ascq 100 € 50 € 44 € 90 € 45 € 42 €
ZI Wambrechies du Moulin 100 € 50 € 42 € 90 € 45 € 42 €
* Valeurs des bureaux faisant partie des locaux d’activité.
ETUDE DES VALEURS
Après une stabilité en 2008, les valeurs en 2009 connaissent une baisse de l’ordre de 5% en facial et de 10% en valeur économique du fait des mesures d’accompagnement.Cette baisse provient plus d’une pression dans les négociations de la part d’entreprises qui cherchent l’optimisation de leurs coûts immobiliers, que d’un déséquilibre par une offre surabondante.Ce niveau des valeurs devrait perdurer en 2010 sans toutefois s’aggraver sauf au détriment d’offres obsolètes n’ayant plus de pertinence au marché (locaux anciens en tissu urbain).
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Conclusion & perspectives
-1- En conclusion de l’étude que nous réalisions il y a un an nous prévoyions :
« … une baisse des volumes de transaction en 2009, … un marché peu offreur et la non création d’offre neuve, n’anticipent pas d’altération des valeurs. »
Le constat valide la baisse du volume transacté.
La baisse des valeurs en 2009 constitue un élément relativement inattendu que nous imputons à la conjoncture économique plus qu’à la structure même du marché.
-2- Les fondamentaux du marché 2009 :
Baisse sensible des transactions (- 33%)Erosion des valeursMaintien du volume des stocks à moins de 2 ans de transaction
-3- Les perspectives :
Pas ou très peu de renouvellement de l’offre par opérations nouvelles (sauf clés en mains)Maintien d’une demande à un niveau comparable à 2009Présence d’une demande à l’achat pour motivations patrimoniales
Ces données amènent vraisemblablement :
Un niveau de transaction voisin de 120 000 m²Résorption de l’offre neuveStabilisation des valeurs sur les bases 2009
Arthur Loyd - Etude du marché 2009 - Edition 201060 - 61
AIX EN PROVENCEBernard FIGUIERELe Triangle – 235 Rue Léon Foucault13857 AIX EN PROVENCE Cedex 3Tel : 04.42.39.93.99Fax : [email protected]
BRESTErwan LE ROUX21 Rue de Lyon29200 BRESTTel : 02.98.46.28.14Fax : [email protected]
LA GUYANECécile ROUSSEAUPlace des Palmistes1 Rue Gontran Damas97300 CAYENNETel : 05.94.25.66.20Fax : [email protected]
AMIENSBenoît TIROTParc du Pont Royal – Bât A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 LAMBERSART CedexTel : 03.20.30.38.38Fax : [email protected]
CAENPierre-Vincent LANGLOIS1 Rue du Grand Pont76000 ROUENTel : 02.32.08.16.16Fax : [email protected]
LA MARTINIQUEChristophe BEUNAICHE3 Rue Eugène Mona97200 FORT DE FranceTel : 05.96.42.93.42Fax : [email protected]
ANGOULEMEPatrick LA GUERCHE23 Place des Boissières16000 ANGOULÊMETel : 05.45.94.61.48Fax : [email protected]
CHARTRESAlexandre ROS4 Avenue Maunoury28600 LUISANT CHARTRESTel : 02.37.88.10.10Fax : 02.37.30.88.27martintrans@[email protected]
LA REUNIONThierry MICHEL11 Rue Jean Chatel97400 SAINT DENISTel : 02.62.97.48.48Fax : [email protected]
ANNECYRobert MAILLET39 Route de Thônes74290 VEYRIER DU LACTel : 04.50.66.39.29Fax : [email protected]
CLERMONT FERRANDCristelle FENET10 Rue Valentin Haüy63000 CLERMONT FERRANDTel : 04.73.43.41.42Fax : [email protected]
LA ROCHELLEGilles DESVALLOIS40 Rue Chaudrier - BP 100417087 LA ROCHELLE Cedex 2Tel : 05.46.41.48.48Fax : [email protected]
AVIGNONBertrand FILLIETTE8 Rue Gaston Boissier30900 NÎMESTel : 04.66.23.11.55Fax : [email protected]
COMPIEGNEEdouard BOUSSION157 Rue de la Gare60710 CHEVRIERESTel : 03.44.300.600Fax : [email protected]
LAVALJoël GASDON34 Boulevard les Loges53940 SAINT BERTHEVINTel : 02.43.64.32.32Fax : [email protected]
BIARRITZDidier BLED38 Rue Gambetta64200 BIARRITZTel : 05.59.22.09.33Fax : [email protected]
FONTAINEBLAUMarc ARDILLY3 Rue Grande77300 FONTAINEBLEAUTel : 01.64.22.35.84Fax : [email protected]
LE HAVREPascal PIT23 Place de l’Hôtel de Ville76600 LE HAVRETel : 02.35.42.32.00Fax : [email protected]
BLOISBenoît PLUMEL20 Rue du Maréchal de Lattre de Tassigny41000 BLOISTel : 02.54.74.08.88Fax : [email protected]
GRENOBLEAlexandre BERTRAND1 Avenue Marcelin Berthelot38100 GRENOBLETel : 04.76.43.15.15Fax : [email protected]
LE MANSBrigitte GILLES75 Boulevard Alexandre Oyon72000 LE MANSTel : 02.43.72.90.67Fax : [email protected]
BOURGESBenoît PLUMEL9 Place de la Nation18000 BOURGESTel : 02.48.20.02.02Fax : [email protected]
LA GUADELOUPEFlorence NICOURT11 Rue du commandant Mortenol97110 POINTE A PITRETel : 05.90.83.88.88Fax : [email protected]
LILLEBenoît TIROTParc du Pont Royal – Bât A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 LAMBERSART CedexTel : 03.20.30.38.38Fax : [email protected]
Arthur Loyd en France
LIMOGESJean Michel Pisani49 Rue du Petit Tour87000 LIMOGESTel : 05.55.10.11.00Fax : [email protected]
NANTESGonzague de LEPINAY5 Rue Boileau44000 NANTESTel : 02.40.74.74.74Fax : [email protected]
LUXEMBOURGDaniel ORIGER7 Rue des MérovingiensL-8070 Bertrange LUXEMBOURGTel : (00-352).46.54.54Fax : (00-352)[email protected]
NICE-SOPHIA ANTIPOLISPhilippe WERNERTFrégate - 2400 Route des Crêtes – BP 6506902 SOPHIA ANTIPOLIS CedexTel : 04.93.65.48.55Fax : [email protected]
RENNESBenoît PLUMEL12A Rue des pàtis tatelinCS 80635 35706 RENNES Cedex 7Tel : 02.99.87.01.01Fax : [email protected]
LYONBrice ROBERT15 Rue Bossuet69006 LYONTel : 04.72.83.08.08Fax : [email protected]
NÎMES Bertrand FILLIETTE8 Rue Gaston Boissier30900 NÎMESTel : 04.66.23.11.55Fax : [email protected]
ROUENPierre-Vincent LANGLOIS1 Rue du Grand Pont76000 ROUENTel : 02.32.08.16.16Fax : [email protected]
MARSEILLEStéphane JAUFFRETLes Docks – Hôtel de Direction10 Place de la Joliette - BP 5000213566 MARSEILLE Cedex 02Tel : 04.91.909.909Fax : [email protected]
ORLEANSVirginie SIRIEX81 Boulevard Alexandre Martin45000 ORLEANSTel : 02.38.62.51.00Fax : [email protected]
SAINT MARTINMyriam LEGRANDCentre CommercialHowell Center97150 SAINT MARTINTel : 05.90.51.18.87Fax : [email protected]
MELUN-SENARTYannick Eon3 Rue Augereau77000 MELUNTel : 01.60.63.01.00Fax : [email protected]
PARIS – ILE DE FRANCEJean-Luc COTTINImmeuble « Courcelles-Wilson »22/24 Rue du Président Wilson92532 LEVALLOIS-PERRET CedexTel : 01.41.400.600Fax : [email protected]
STRASBOURG Pascal ROTH4 Rue Saint Georges67500 HAGUENEAUTel : 03.88.06.16.90Fax : [email protected]
METZGregory HEVIN8 Rue Claude ChappeTechnopôle 200057070 METZTel : 03.87.76.33.04Fax : [email protected]
PAUDidier Bled2 Rue Henri Faisans64000 PAUTel : 05.59.02.55.47Fax : [email protected]
TOULONIsabelle ROUCOLLE9 Boulevard de Strasbourg83000 TOULONTel : 04.94.668.668Fax : [email protected]
MONTLUÇONClaude MICHAUD20 Avenue Marx Dormoy03100 MONTLUçONTel : 04.70.03.67.84Fax : [email protected]
PERPIGNANJoëlle ESTELA-METOIS9 Rue Camille Desmoulin66000 PERPIGNANTel : 04.68.34.48.25Fax : [email protected]
TOULOUSE Olivier AUSTRY12 Avenue Charles de Gaulle31138 BALMA CedexTel : 05.62.57.62.57Fax : [email protected]
MONTPELLIERMichel PEINADOImmeuble Olympie - Parc Eurêka91 Rue de Thor34000 MONTPELLIERTel : 04.67.20.00.00Fax : [email protected]
POITIERSRichard SCHNEEKONIG & Régis DESVIGNES41 Rue de la Marne86000 POITIERSTel : 05.49.55.96.16Fax : [email protected]
TOURSFrançois BOILLE19 Rue Edouard Vaillant37000 TOURSTel : 02.47.75.07.50Fax : [email protected]
NANCYJean-Marc GILSON1 Place Carnot – BP 2073954064 NANCY CedexTel : 03.83.36.78.26Fax : [email protected]
REIMSAngelo LEMBO18 Rue Tronsson Ducoudray51100 REIMSTel : 03.26.35.30.44Fax : [email protected]
ARTHUR LOYD : 50 implantations FRANCE et LUXEMBOURG
Parc du Pont RoyalBâtiment A251, Avenue du Bois - BP 6015959832 Lambersart CedexTél. 03 20 30 38 38Fax 03 20 30 38 39e-mail : [email protected]
Con
cept
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