Income approach per la stima del valore di mercato
Venezia, 3 aprile 2014
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #4 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdPEstimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #6 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Income approach in IVS
This approach considers the income that an asset will generate over its useful life and indicates value through a capitalisation process.
Capitalisation involves the conversion of income into a capital sum through the application of an appropriate discount rate.
The income stream may be derived under a contract or contracts, or be non-contractual, eg the anticipated profit generated from either the use of or holding of the asset.
Relazione tra flusso/reddito e capital
value/valore di stock
Relazione tra flusso/reddito e capital
value/valore di stock
Riferimento concettuale alla
capitalizzazione
Direct capitalisation/DCF presentano il
medesimo riferimento concettuale alla
capitalizzazione di flussi
Riferimento concettuale alla
capitalizzazione
Direct capitalisation/DCF presentano il
medesimo riferimento concettuale alla
capitalizzazione di flussi
I dati utilizzabili e tipologia di
sfruttamento del bene
Informazioni desunte da contratti o
dati/informazioni stimate/presuntive
I dati utilizzabili e tipologia di
sfruttamento del bene
Informazioni desunte da contratti o
dati/informazioni stimate/presuntive
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L’articolazione delle tecniche
Procedimenti reddituali
Incomecapitalisation
Capitalizzazione dei redditi
Discounted cash flow
Modelli finanziari/DCF
Various option pricing models
DCF
Income approach: diversi procedimenti che assumono il principio del valore creato dall'aspettativa di vantaggi (income) futuri
In funzione della tipologia di asset, l’income può essere rappresentato da canoni di locazione effettivi o presunti o flussi di cassa reali o potenziali generati da un’attività commerciale
Riferimento a International Valuation StandardRiferimento a International Valuation Standard
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La stima per capitalizzazione
La capitalizzazione dei redditi rappresenta il procedimento analitico per la stima del valore di mercato.
Nella capitalizzazione dei redditi si determina l’ammontare del capitale immobiliare - il valore di mercato - dividendo il reddito netto che il capitale produce - Rn - per un saggio r che definiremo saggio di capitalizzazione
Vm = Rn / r
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Presupposti della capitalizzazione
Presupposto economico
Un bene vale quanto rende
Esiste un’equivalenza tra i valore patrimoniale di un bene ed il reddito che questo è in grado di dispiegare
Presupposto finanziario
L’operazione matematico finanziaria che consente di trasformare un valore di reddito (o di flusso) in un valore capitale (o di stock) è denominata accumulazione iniziale di redditi costanti, posticipati ed illimitati.
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Presupposto finanziario: le annualità
Annualità (a) sono prestazioni finanziarie che si verifica ad intervalli annuali
Costanti: sono annualità il cui ammontare non varia (al contrario variabili)
Posticipate: in ragione della scadenza della prestazione vengono corrisposte alla fine dell’anno (viceversa anticipate)
Illimitate: in ragione della durata della prestazione (al contrario limitate)
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Presupposto finanziario: accumulazione iniziale
Il principio della matematica finanziaria assume che non si possono addizionare, sottrarre o confrontare tra loro valori differiti nel tempo
L’accumulazione iniziale (A0) assume che le annualità (a) siano sommate e riportate al momento zero
t
0 1 2 3 n4 5 6 … n-1
A0
an
an-1
a6a5a4a3a2a1
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Presupposto finanziario: accumulazione iniziale a posticipate, costanti e illimitate
È possibile dimostrare che l’accumulazione iniziale (A0) annualità costanti, posticipate ed illimitate sia pari a
Dove
A0 è il capitale accumulato
a è l’annualità
i è il saggio d’interesse ovvero il prezzo d’uso del capitale finanziario
annualità cost. post. ill. a 500
saggio d'interesse i 5%
Accumulazione iniziale Ao 10.000
Un esempio
Calcolare il capitale derivato da un’annualità costante di 500 euro posticipata ed illimitata
Saggio d’interesse del 5%
i
a A 0
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Valore di mercato come accumulazione di redditi
Sotto il profilo economico, è possibile assimilare il valore di mercato di un dato immobile alla stregua di qualsiasi capitale e reddito connesso
Ne consegue che, l’operazione implicita che sottende alla formula della capitalizzazione dei redditi sia
l’accumulazione iniziale di un reddito costante, posticipato e illimitato
Impiegando un saggio di capitalizzazione r che riflette il prezzo d’uso del capitale immobiliare.
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Valore di mercato come accumulazione di redditi: sintesi
t
0 1 2 3 n4 5 6 … n-1
A0
an
an-1
a6a5a4a3a2a1
€
t
0 1 2 3 n4 5 6 … n-1
Vm
Rn
Rn-1
R6R5R4R3R2R1
Capitale finanziario = a / i (saggio d’interesse)
Capitale immobiliare (Vm) = R / r (saggio di capitalizzazione)
Il principio finanziario nell’immobiliare
L’accumulazione iniziale (A0) annualità costanti, posticipate ed illimitate sia pari a
i
a A 0
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rate cap
Reddito V m
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Teoria dell’ordinarietà estima per capitalizzazione
Nell’ambito della stima per capitalizzazione si assume che il reddito ed il saggio di capitalizzazione
siano ordinari ovvero riferiti a
il reddito netto ordinario, ovvero il reddito che l’immobile genera in una situazione stazionaria, senza che elementi eccezionali ne determinino variazioni verso l’alto o verso il basso,
il saggio di capitalizzazione ordinario ovvero che rifletta il rendimento proprio dell’immobile
dati dal mercato
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I temi operativi
I temi operativi riguardano:
1. La stima del reddito lordo ordinario
2. La stima delle spese in detrazione
3. La stima del saggio di capitalizzazione ordinario
4. La stima del valore di mercato
Capitalizzazione diretta
Reddito al netto/lordo delle
spese
Saggio di capitalizzazione
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La stima dei redditi
La stima del reddito rimanda ad un doppio approccio:
Il reddito è disponibile (contratto di locazione in essere). In questo caso andrà verificata la congruità rispetto alle indicazioni di mercato (canoni superiori o inferiori al mercato conducono alla stima di valori diversi dal valore di mercato)
Il reddito va ricercato con un’analisi di mercato (si rimanda alla stima comparativa del canone di locazione e alla definizione di canone di mercato)
I rapporti economici operativi specificano che la proiezione di reddito è soggetta all’ipotesi secondo cui l’immobile è gestito da un operatore ragionevolmente efficiente o un’amministrazione mediamente competente
È il richiamo alla teoria dell’ordinarietà
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Reddito lordo, spese, reddito netto
Il reddito capitalizzabile o reddito netto (Rn) è dato dal reddito lordo ordinario dell’immobile al netto di tutte le spese a carico della proprietà (S spese in detrazione)
Rn = Rl - S
Il reddito lordo annuo dell’immobile (Rl) non è altro che l’affittoannuale dell’immobile
Può essere stimato con riferimento alle fonti indirette e dirette (euro/mq-anno o euro/mq mese*12)
Le spese in detrazione
Le spese in detrazione al reddito lordo
Manutenzione
Servizi/Amministrazione
Inesigibilità/sfitti (vacancy)
Assicurazione
Imposte
L’evoluzione nel tempo della loro incidenza in ragione di
Cambiamenti tecnologici ed impiantistici
Variazioni occorse nella normativa fiscale riferita alla figura del proprietario
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Le spese della gestione immobiliare
La stima delle spese in detrazione può fare riferimento ad un’articolazione più condivisa tra gli operatori immobiliari
Costi fissi, la cui incidenza è indipendente dall'effettivo utilizzo dell'immobile (assicurazione, fiscalità immobiliare)
Costi variabili, in funzione dell'utilizzo (della locazione) del fabbricato (property management, facility)
Gli ammortamenti, ovvero i costi a cadenza pluriennale (manutenzione ordinaria & straordinaria)
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Il saggio di capitalizzazione: diverse definizioni
In termini generali, il saggio di capitalizzazione rappresenta il rendimento richiesto dal mercato per un certo tipo di cespite
Cioè il rapporto tra il reddito immediato (canone di locazione) e valore di mercato del bene
In realtà, poiché esistono diversi modi per esprimere un rendimento immobiliare, esistono diversi saggi
Il saggio di capitalizzazione si riferisce al prezzo d'uso di un'unità di risparmio trasformata in capitale, ovvero impiegata nell'acquisto di beni economici (beni immobili) e non in un'unità di risparmio indifferenziata
Per questa natura, il saggio di capitalizzazione riflette e internalizza il livello di rischio connesso all'investimento immobiliare
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Il saggio di capitalizzazione
Il saggio di capitalizzazione riflette
il prezzo d’uso del capitale impiegato nell’acquisto dei beni economici;
il livello di rischio connesso all’investimento immobiliare Il saggio di capitalizzazione aumenta all’aumentare del rischio
La corretta stima del saggio di capitalizzazione
può condizionare notevolmente gli esiti della stima per capitalizzazione
viene effettuata mediante procedimento sintetico o analitico
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Stima del saggio di capitalizzazione
Procedimento sintetico
Si procede a confrontare i redditi con i valori di mercato secondo la formula:
R1+R2+R3+…Rn
r = -------------------------
V1+V2+V3+…Vn
Procedimento analitico
Il saggio di capitalizzazione si determina a partire da un saggio medio di mercato al quale si aggiungono aggiuntee detrazioni
r = rm + S A - S D
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Stima analitica del saggio
La stima analitica del saggio di capitalizzazione si sviluppa in tre fasi:
Ricerca del saggio ordinario medio in ragione della localizzazione e del segmento di mercato considerato (cfr fonti del mercato)
Apporto degli opportuni aggiustamenti in ragione delle caratteristiche del bene oggetto di stima
Cfr. Aggiunte e detrazioni
Stima del saggio di capitalizzazione da adottare nella stima.
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Aggiunte e detrazioni
A titolo esemplificativo si riportano le indicazioni della letteratura che tuttavia è data e non riflette le attuali condizioni del mercato
Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi ascendenti e discendenti che influenzano il valore del saggio di capitalizzazione
ad es: interventi presumibili di manutenzione straordinaria, ubicazioni periferiche
al contrario: particolari pregi architettonici, previsione di miglioramenti urbanistici
Orefice ha proposto di classificare le aggiunte e le detrazionial saggio in caratteristiche posizionali, intrinseche, posizionali intrinseche e produttive
Valutazione estimativa del progetto - aa. 2012 - 2013 - Corso A&C – Federica Di Piazza&Antonella Faggiani – Lezione #6
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Le aggiunte e detrazioni - Orefice
Le caratteristiche positive diminuiscono r; quelle negative lo aumentano.
Intervallo minimo /massimo di
incidenza
caratteristiche che intervengono sulla definizione dello specifico
saggio
Aggiunte e
detrazioni al
saggio medio
Centralità dell’ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano. Livello dei
collegamenti e del servizio dei trasporti
± 0,22 %
Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc.) a
distanza pedonale
± 0,28 %
Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di
peggioramenti o miglioramenti ambientali
± 0,18 %
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato ± 0,8 %
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio ± 0,6 %
Caratteristiche di panoramicità ± 0,36 %
Caratteristiche di prospicenza e di luminosità ± 0,20 %
Quota rispetto al piano stradale ± 0,08 %
Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti ± 0,06 %
Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza dei
servizi
± 0,16 %
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle
situazioni strutturali
± 0,12 %
Età dell’edificio ± 0,10 %
Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui edilizi) ± 0,06 %
Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione ± 0,04 %
Car.
Posiz
ionali
estr
inseche
Car.
Posiz
ionali
intr
inseche
Car.
Intr
inseche
Car.
Pro
dutt
ive
Un esempio di stima
Un’abitazione assicura un affitto mensile di 500 euro
Il saggio di rendimento del segmento residenziale è del 2,5%
Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito lordo.
Reddito lordo mensile 500
Reddito lordo annuale 6.000
Incidenza spese in detrazione 25%
Reddito netto annuale 4.500
Saggio di capitalizzazione 2,50%
Valore di mercato 180.000
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #6 _ marzo 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
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I rischi della capitalizzazione e attuali tendenze
Due sono i rischi connessi all’income approach:
Il primo è connesso alle difficile ed incerta determinazione delle spese in detrazione
Gli operatori si orientano ad effettuare una stima considerando canoni annuali lordi e saggi di capitalizzazione lordi, esito del rapporto fra redditi lordi e valore patrimoniale
In questo caso, le fonti indirette forniscono indicazioni sul saggio di capitalizzazione lordo dell’immobile (cfr. slide i valori delle fonti indirette)
Il secondo elemento di aleatorietà è riconducibile al fatto che limitate variazioni del saggio possono determinare significative variazioni del valore
I rischi della capitalizzazione
L’esempio riportato evidenzia come partendo dallo stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto diversi con piccole variazioni del saggio
Reddito
annuo (Rn) Saggio (r )
Valore di
mercato (Vm)
Variazione
di valore
4.500 2,5% 180.000
4.500 3,0% 150.000 -17%
4.500 3,5% 128.571 -29%
4.500 4,0% 112.500 -38%
4.500 4,5% 100.000 -44% 4.500 5,0% 90.000 -50%
+1%
+1%
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Disclaimer
Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell’ambito dell’attività didattica
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