KAJIAN TERHADAP HUBUNGKAIT DI ANTARA HARGA DAN SEWA HARTA TANAH
KEDIAMAN DI LEMBAH KLANG
DISEDIAKAN OLEH: SITI NORAISHAH SAHARIF
INSTITUT PENILAIAN NEGARA 2008
- 1 -
1.0 PENGENALAN
Sektor harta tanah telah mengalami perkembangan yang begitu pesat sejak
tahun 1980-an. Perkembangan ini bermula di bandar-bandar besar seperti Kuala
Lumpur, Johor Bahru, Ipoh dan Georghtown. Ia kemudiannya merebak secara
berperingkat-peringkat ke pinggir-pinggir bandar terlibat yang menyaksikan
sekitar penghujung tahun 1980-an dan awal 1990-an, lebih banyak kawasan-
kawasan perumahan baru yang wujud.
Penghijrahan penduduk dari luar bandar ke bandar-bandar disebabkan peluang
pekerjaan yang banyak adalah antara pendorong kepada perkembangan sektor
harta tanah di Malaysia. Banyak projek-projek perumahan baru yang dibina bagi
menampung limpahan penduduk yang semakin ramai di kawasan bandar.
Dasar kerajaan yang menggalakkan satu keluarga satu rumah melalui kempen
pemilikan rumah sendiri telah turut membantu dalam perkembangan sektor harta
tanah.
Berbagai-bagai usaha dilakukan kerajaan untuk membantu golongan kurang
berkemampuan agar mampu memiliki rumah, diantaranya ialah dengan
memperbanyakkan pembinaan rumah-rumah kos rendah.
Dasar ini telah diperkenalkan sejak zaman pentadbiran Allahyarham Tun Abdul
Razak. Ia adalah salah satu dasar yang terbaik bagi negara yang mengamalkan
dasar ekonomi kapitalis. Berasaskan kepada dasar ini, hampir setiap Rancangan
Malaysia Lima Tahun mempunyai peruntukan untuk pembangunan rumah kos
rendah (Noor Rosly Hanif, 1998).
Di pihak kerajaan pula, pada tahun 1998, kerajaan telah menyediakan insentif
galakan sepanjang tempoh kempen pemilikan rumah kepada penjawat awam
melalui Surat Pekeliling Perbendaharaan Bil. 13/1998 untuk kakitangan kerajaan
membuat pinjaman perumahan. Ia bertujuan menggalakkan pembelian rumah
sepanjang tempoh Kempen Pemilikan Rumah berlangsung pada ketika itu.
- 2 -
Menurut Green (1997), pelaburan dalam perumahan akan memberi perubahan
kepada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK), perubahan tersebut seterusnya
akan melibatkan perubahan dalam sektor bukan perumahan. Oleh itu, pelaburan
dalam perumahan akan memberi kesan berganda kepada pelaburan dalam
sektor yang lain dan seterusnya boleh merangsang ekonomi sesebuah negara.
Keadaan ekonomi yang baik akan merancakkan perkembangan pelaburan
dalam pelbagai sektor seperti pembuatan dan pengurusan. Penggerak atau
pelaksananya ialah sumber manusia yang mencukupi. Penumpuan kelompok
manusia di sesuatu kawasan menjadikan harta tanah di kawasan tersebut
bernilai kerana ada permintaan terhadapnya.
Walaupun begitu, belum dapat dipastikan sama ada permintaan terhadap harta
tanah di sesuatu kawasan yang menjadikan harganya meningkat di dalam
pasaran akan turut memberi kesan ke atas sewaan harta tanah di kawasan
tersebut.
Persoalan ini yang ingin dikaji dari perspektif Malaysia walaupun hasil
penyelidikan Hendershott dan Shilling (1982) dan Meese dan Wallance (1994)
yang difokuskan kepada 27 bandar di Amerika Syarikat mendapati, dalam
jangkamasa panjang kenaikan harga rumah adalah menyamai dengan kenaikan
sewa pasaran.
Kertas ini disediakan bertujuan untuk mengkaji hubungkait di antara harga dan
sewa harta tanah kediaman di beberapa lokasi terpilih di Lembah Klang. Fokus
kajian adalah untuk melihat sama ada perubahan pada harga harta tanah
memberi kesan kepada perubahan sewa harta tanah di kawasan tersebut atau
sebaliknya.
- 3 -
1.1 LATAR BELAKANG
Menurut Laporan Pasaran Harta (1997), secara keseluruhannya sektor pasaran
harta tanah adalah berada pada tahap yang stabil walaupun berlaku kemelut
mata wang serantau dan kejatuhan pasaran saham pada penghujung tahun
1997. Jumlah bilangan pindahmilik dan nilai transaksi bagi tahun 1997 adalah
lebih tinggi berbanding tahun 1996, masing-masing sebanyak 1.8% dan 8.4%.
Laporan berkenaan juga menyebut, pasaran harta tanah dalam jangkamasa
pendek tidak akan dipengaruhi oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang
perlahan kerana ia amat bergantung kepada keteguhan ekonomi sebenar yang
masih kukuh asasnya.
Ini kerana, sektor harta tanah bersifat tidak anjal dalam jangkamasa pendek.
Proses pembangunan sektor harta tanah mengambil masa untuk dilaksanakan
dan secara umumnya apa yang akan berlaku di masa hadapan tidak boleh
dijangka.
Keseimbangan akan tercapai apabila berlaku interaksi di antara permintaan dan
penawaran pada harga tertentu. Walau bagaimanapun keseimbangan dalam
pasaran perumahan sukar dicapai kerana permintaan dan penawaran
perumahan bukan saja dipengaruhi oleh harga semata-mata tetapi juga oleh
faktor-faktor lain seperti ekonomi, sosial, politik, perundangan dan juga
perubahan teknologi (Muller,G.R,1995).
Menurut Bourne (1981), pasaran perumahan secara asasnya adalah pasaran
ekonomi yang tertakluk kepada kerangka politik di sesebuah negara. Oleh itu
pasaran perumahan boleh didefinisikan sebagai satu set institusi dan prosidur-
prosidur dalam memperuntukan sumber yang terhad iaitu perkhidmatan
perumahan bagi memenuhi permintaan dan penawaran perumahan. Mekanisme
yang menghubungkan penawaran dan permintaan ialah proses pertukaran yang
berlaku di pasaran iaitu stok rumah kepada isi rumah. Proses pertukaran berlaku
disebabkan faktor-faktor pertumbuhan ekonomi, pertukaran polisi, jangkaan
adanya permintaan, peningkatan pendapatan, terdapat kemudahan pembiayaan
dan perubahan dalam demografi penduduk.
- 4 -
Menurut Sherif Roubi dan Ashraf Ghazaly (2007) pula, faktor-faktor seperti
sekolah yang berkualiti, landskap yang menarik, pembinaan kediaman baru dan
persekitaran luaran turut memberi kesan kepada kenaikan harga rumah.
1.2 PENYATAAN MASALAH
Kemampuan kuasa beli pengguna adalah sangat bergantung kepada keadaan
ekonomi sesebuah negara. Ia juga turut mempengaruhi permintaan terhadap
harta tanah. Ia disokong oleh kajian yang dijalankan oleh Faziah Abd Rashid
(2006) yang merumuskan, pendapatan dan kuasa beli pengguna mempengaruhi
keputusan pembeli untuk membeli rumah. Oleh itu, pendapatan per kapita
seharusnya mempunyai hubungkait yang selari dengan harga rumah.
Hubungkait di antara harga rumah dan sewa adalah satu isu yang penting untuk
dikaji. Ia amat berkait dengan kecenderungan pasaran atau prestasi sesuatu
kawasan. Lokasi yang dikenalpasti aktif dari segi transaksi jualbeli tidak
semestinya memberi petunjuk kepada pasaran sewa di kawasan tersebut. Begitu
juga sebaliknya, sewa rumah yang tinggi di sesuatu kawasan tidak
menggambarkan keaktifan aktiviti jualbelinya.
Pengetahuan berkenaan hubungkait di antara kedua-dua pembolehubah ini amat
membantu untuk mengklasifikasikan sesuatu kawasan mengikut zon tertentu
sama ada berpandukan aktiviti jualbelinya atau trend sewaan kawasan tersebut.
Penentuan pasaran mengikut zon ini pula boleh dijadikan rujukan kepada penilai
untuk menentukan kaedah penilaian yang paling sesuai untuk menilai sesuatu
kawasan mengikut potensi kawasan tersebut.
Trend pergerakan harga dan sewa akan diplotkan pada rajah yang bersesuaian
untuk melihat sebarang hubungkait yang wujud. Isu yang timbul ialah sama ada
perubahan yang berlaku pada trend harga harta tanah untuk satu tempohmasa
tertentu memberi gambaran tentang nilai sewa dalam jangkamasa pendek dan
panjang atau adakah ia sebaliknya.
- 5 -
1.3 OBJEKTIF KAJIAN
Objektif kajian ini adalah untuk mengkaji hubungkait di antara harga dan sewa
harta tanah kediaman di kawasan kajian berdasarkan analisis terhadap trend
harga dan sewa.
1.4 PERSOALAN PENYELIDIKAN
1.4.1 Adakah trend pergerakan harga dan sewa harta tanah di kawasan kajian
menunjukkan aliran yang positif, negatif atau bercampur-campur?
1.4.2 Adakah wujud sebarang hubungkait di dalam pasaran harta tanah untuk
jangkamasa pendek di antara harga dan sewa?
1.4.3 Adakah wujud sebarang hubungkait di dalam pasaran harta tanah untuk
jangkamasa panjang di antara harga dan sewa?
1.4.4 Apakah faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan sewa dan harga
harta tanah di kawasan kajian?
1.5 KEPENTINGAN KAJIAN
Hasil kajian ini dapat memberi gambaran tentang trend pergerakan harga dan
sewa yang berlaku sepanjang tempohmasa kajian dan ia boleh menunjukkan
sebarang hubungkait di antara harga dan sewa harta tanah di kawasan tersebut.
Petunjuk ini boleh dijadikan rujukan kepada pegawai penilaian di Jabatan
Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) di dalam membuat keputusan
berhubung kaedah penilaian yang akan digunakan untuk menilai harta tanah di
sesuatu kawasan berdasarkan potensi kawasan tersebut sama ada
menggunakan kaedah perbandingan untuk kawasan yang aktif dari segi
transaksi jualbeli atau kaedah pelaburan untuk kawasan yang dikenalpasti
mempunyai permintaan yang tinggi untuk aktiviti penyewaan.
1.6 SKOP KAJIAN
Kajian ini meliputi data-data transaksi jualbeli harta tanah kediaman kategori
rumah teres dua tingkat di beberapa kawasan terpilih di Lembah Klang yang
diperolehi daripada JPPH Wilayah Persekutuan. Kawasan yang dipilih untuk
kajian ialah:-
- 6 -
i) Bangsar Baru, yang terletak di dalam Daerah dan Mukim Kuala Lumpur;
ii) Sri Petaling, yang terletak di dalam Daerah Kuala Lumpur dan Mukim
Petaling; dan
iii) Wangsa Maju, yang terletak di dalam Daerah Kuala Lumpur dan Mukim
Setapak.
Hanya tiga kawasan perumahan terpilih di atas yang akan dikaji. Ia boleh
dijadikan panduan dalam menganggar potensi pasaran di taman-taman
perumahan lain yang berjiran dengannya.
Data-data berkaitan sewa pula diperolehi daripada Laporan Pasaran Harta (LPH)
yang diterbitkan oleh JPPH. Selain itu, maklumat tambahan yang berkaitan
diperolehi daripada Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta, Dewan Bandaraya
Kuala Lumpur (DBKL).
Tempohmasa kajian ialah untuk 10 tahun bermula dari tahun 1996 hingga 2005.
Tempoh 10 tahun yang dipilih ialah dengan mengambilkira kegawatan ekonomi
yang berlaku pada tahun 1998. Ia bertujuan untuk melihat sama ada sektor
pasaran harta tanah amat bergantung kepada keadaan ekonomi semasa atau ia
hanya memberi impak yang kecil berbanding sektor-sektor yang lain.
1.7 BATASAN KAJIAN
Kajian ini tertumpu kepada harta tanah jenis kediaman kategori rumah teres dua
tingkat di tiga kawasan terpilih di Lembah Klang sahaja. Oleh itu, hasil daripada
analisis yang diperolehi hanya menggambarkan trend pasaran untuk ketiga-tiga
kawasan tersebut sahaja. Ia boleh dijadikan panduan untuk melihat potensi
pasaran dikejiranan kawasan kajian tetapi tidak menggambarkan trend pasaran
yang serupa untuk jenis, kategori dan kawasan-kawasan perumahan yang lain.
- 7 -
2.0 ULASAN LITERATUR
2.1 Pendahuluan
Senario dalam pasaran harta tanah yang berubah dari tahun ke tahun
dipengaruhi oleh berbagai-bagai faktor, antaranya ialah faktor makro seperti
kadar guna tenaga, kadar faedah dan pendapatan penduduk. Faktor-faktor lain
ialah faktor kewangan seperti nilai sewaan dahulu, indeks harga, kos pembinaan,
kos modal dan perbelanjaan operasi.
Kesemua faktor di atas mempengaruhi pergerakan harga dan sewa harta tanah,
namun begitu terdapat beberapa faktor yang paling mempengaruhi manakala
selebihnya hanya memberi impak yang kecil kepada sebarang perubahan dalam
trend pergerakan harga dan sewa harta tanah kediaman di Semenanjung
Malaysia.
Sebelum merumuskan, disenaraikan dahulu kajian-kajian literatur berkaitan
faktor-faktor yang mempengaruhi harga dan sewa harta tanah dan hubungkait
diantara pergerakan harga dan sewa harta tanah daripada penyelidikan
terdahulu.
2.2 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pergerakan Harga dan Sewa Harta Tanah
Kediaman
Menurut Tientip Subhanij (2007), selain daripada pendapatan, nisbah gadai janji
kepada Keluaran Dalam Negeri Kasar (KDNK) dan kadar pertukaran asing
merupakan faktor terpenting kepada pergerakan harga rumah di Asia.
Menurutnya lagi, dalam jangkamasa panjang kadar faedah tidak begitu
mempengaruhi dan ia mungkin disebabkan oleh subsidi daripada pihak kerajaan
seperti cukai dan skim kumpulan wang simpanan. Walaupun begitu, dalam
jangkamasa pendek, faktor penawaran dan segmen pasaran adalah penting
untuk melihat kitaran dalam pasaran harga.
Namun begitu, menurut Sherif Roubi dan Ashraf Ghazaly (2007) faktor-faktor
seperti adanya sekolah yang berkualiti, landskap yang menarik, pembinaan
- 8 -
kediaman baru dan persekitaran luaran turut memberi kesan kepada pergerakan
dan perubahan harga rumah.
Kajian Mok et al. (1995) dan Sirmans (1994), mendapati, pembeli memilih
pemandangan yang baik seperti tasik atau padang golf dan sanggup membayar
pada harga yang lebih tinggi untuk tapak sepertinya.
Selain itu, kebanyakan kajian terdahulu mendapati bilangan bilik (Fletcher, et.
Al., 2000; Li & Brown, 1980), bilangan bilik air (Garrod & Willis, 1992; Linneman,
1980) dan luas lantai Carrol, Clauretie & Jensen, 1996; Rodriguez & Sirmans,
1994) mempunyai kesan positif ke atas harga rumah. Kajian yang dijalankan
oleh Garrod & Willis mendapati, bagi satu tambahan bilangan bilik akan
meningkatkan nilai harta sebanyak 7%.
Rodriguez & Sirman (1994), dalam kajiannya juga mendapati usia bangunan
mempunyai kesan yang negatif ke atas harta kerana faktor ceteris paribus iaitu
bangunan yang lama rendah nilainya kerana ia melibatkan kos pembaikan.
Kajian yang dijalankan oleh Palmquist (1992), mendapati faktor luaran seperti
bunyi bising dari trafik mempunyai kesan ke atas harga harta tanah.
Kewujudan pusat membeli belah dan saiznya mempunyai kesan ke atas nilai
harta disekitarnya (Des Risiers et al., 1996). Pengkaji mendapati, setiap tambahan
kedai menambah $27 ke atas nilai harta tanah yang berhampiran dengannya.
Manakala, pengkajian berkaitan pergerakan sewa pula, menurut Wei Chin (2003)
ia dipengaruhi oleh faktor makro. Hasil kajiannya mendapati, kadar sewaan
bangunan pejabat di Hong Kong dan Kuala Lumpur adalah dipengaruhi oleh
kadar pinjaman semasa.
Kajian tersebut juga merumuskan, pasaran bagi bangunan pejabat di Asia
Tenggara sangat berkait rapat dengan faktor pembangunan yang sedang
berjalan (penawaran) manakala faktor permintaan tidak begitu memberi kesan.
- 9 -
Ulasan literatur yang telah dihuraikan dapat diringkaskan seperti Jadual 2.1,
dibawah:
No. Penyelidik Tahun Faktor-faktor yang mempengaruhi
1 Tientip Subhanij 2007 • Nisbah gadai janji kepada KDNK • Kadar pertukaran asing • Dalam jangkamasa pendek, faktor
penawaran mempengaruhi. 2 Sherif Roubi &
Ashraf Ghazaly 2007 • Sekolah yang berkualiti
• Landskap yang menarik • Pembinaan kediaman baru • Persekitaran luaran yang baik
3 Mok et al. Sirmans
1995 1994
• Pemandangan yang baik seperti tasik atau padang golf
4 Fletcher, et. al., Li & Brown, Garrod & Willis, Linneman, Carrol, Clauretie & Jensen, Rodriguez & Sirmans,)
2000 1980 1992 1980
1996
1994
• Bilangan bilik; • Bilangan bilik air; dan • Luas lantai mempunyai kesan positif ke
atas harga rumah
5 Palmquist 1992 • Faktor luaran seperti bunyi bising dari trafik memberi kesan negatif ke atas harga harta tanah.
6 Des Risiers et al., 1996 • Kewujudan pusat membeli belah dan saiznya – kesan positif
7 Wei Chin 2003 • Dipengaruhi oleh faktor makro iaitu kadar pinjaman semasa
• Penawaran Jadual 2.1: Ringkasan Faktor-faktor yang Mempengaruhi Pergerakan Harga
dan Sewa
- 10 -
2.3 Kajian Berkaitan Hubungkait Diantara Pergerakan Harga dan Sewa Harta
Tanah
Henderson dan Shilling (1982), Meese dan Wallance (1994) merumuskan, dalam
jangkamasa panjang, kenaikan harga rumah adalah menyamai dengan kenaikan
terhadap sewa semasa. Ini menggambarkan, pergerakan yang berlaku kepada
harga rumah dari tahun ke tahun akhirnya akan menunjukkan pergerakan yang
selari kepada sewa pasaran.
Kajian yang dijalankan oleh Richard Rosen (2005) untuk melihat perubahan
harga rumah ke atas sewa, yang menggunakan Indeks Harga Pengguna (CPI-
OER) sebagai alat untuk menentukan pendapatan sewa mendapati, peningkatan
harga rumah yang cepat berbanding dengan pendapatan sewa memberi tanda
bahawa akan berlaku ‘bubble’ dalam pasaran. Hasil kajiannya menunjukkan
harga rumah dan indeks sewa bergerak secara selari hingga akhir tahun 1990an.
Ketika itu, kadar kenaikan harga rumah melebihi perubahan dalam indeks sewa.
Ramai bertanggapan ia adalah petanda kepada ketidakstabilan dalam pasaran.
John Krainer dan Chishen Wei (2004) dalam menganalisis harga rumah dan
sewa di United States menggunakan Indeks Jualan Rumah (OFHEO) dan indeks
sewa daripada Biro Perangkaan Pekerja (BLS) untuk tempoh 20 tahun (1982
hingga 2002) mendapati, harga rumah semasa adalah tinggi berbanding dengan
sewa. Lebih tepat lagi, harga rumah meningkat dengan cepat berbanding
dengan nilai sewa untuk beberapa ketika. Pada masa itu (2004), purata nisbah
harga-sewa ialah 18%.
Berdasarkan penyelidikan beliau, pasaran harta tanah di United States dalam
jangkamasa panjang menunjukkan, harga rumah dan sewa tidak
menggambarkan pergerakan yang selari.
- 11 -
Hasil-hasil kajian yang diperolehi daripada penyelidikan terdahulu telah
diringkaskan seperti Jadual 2.2, dibawah:
No. Penyelidik Tahun Hubungkait di antara pergerakan harga
dan sewa
1 Shilling dan
Meese, Wallance
1982
1984
• Dalam jangkamasa panjang, kenaikan
harga rumah menyamai kenaikan
terhadap sewa semasa.
2 Richard Rosen 2005 • Peningkatan harga rumah yang cepat
berbanding sewa memberi gambaran
berlaku ketidakstabilan dalam pasaran.
3 John Krainer dan
Chishen Wei
2004 • Harga rumah meningkat dengan cepat
berbanding nilai sewa dengan purata
nisbah harga-sewa ialah 18%.
• Dalam jangkamasa panjang, harga
rumah dan sewa tidak menggambarkan
pergerakan yang selari.
Jadual 2.2: Ringkasan Hubungkait Diantara Pergerakan Harga dan Sewa
2.4 Kesimpulan
Rumusan yang boleh diberikan daripada hasil kajian-kajian yang telah dijalankan
sebelum ini mendapati, terdapat banyak faktor-faktor yang mempengaruhi
pergerakan harga dan sewa serta hubungkait diantaranya.
Setiap kajian yang dijalankan di kawasan yang berbeza akan memberikan hasil
penyelidikan yang berbeza. Ini menunjukkan bahawa pasaran harta tanah
adalah bersifat tidak sama di antara satu sama lain. Metodologi yang digunakan
untuk penganalisaan data dijadikan rujukan untuk kajian ini.
- 12 -
3.0 METODOLOGI PENYELIDIKAN
3.1 Pendekatan Kajian
Kajian ini hanya menggunakan data-data sekunder untuk mencapai objektifnya
iaitu melalui penganalisaan data-data yang diperolehi daripada JPPH Wilayah
Persekutuan dan LPH. Selain itu, maklumat tambahan yang berkaitan diperolehi
daripada Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta, Dewan Bandaraya Kuala
Lumpur (DBKL).
Kajian literatur diperlukan bagi menyokong dari segi pemerolehan data untuk
mengukuhkan lagi objektif kajian. Ianya untuk mendapatkan faktor-faktor yang
mempengaruhi pergerakan harga dan sewa harta tanah di kawasan kajian.
3.2 Pengumpulan Data
Data-data transaksi pindahmilik dan penyewaan harta tanah kawasan kajian
yang diperolehi daripada JPPH Wilayah Persekutuan dan LPH bermula dari
tahun 1996 hingga 2005 telah dikumpul.
Mana-mana data transaksi yang melibatkan pindahmilik bagi maksud kasih
sayang tidak diambilkira kerana ia tidak melibatkan balasan. Data-data transaksi
yang melibatkan pindahmilik hanya sebahagian atau suku bahagian juga tidak
diambilkira kerana ia tidak menggambarkan harga sebenar harta tanah tersebut.
Selain itu, hanya pindahmilik yang mempunyai harga balasan sahaja akan
diambilkira bagi mendapatkan gambaran sebenar trend pindahmilik di pasaran.
Data-data transaksi ini kemudiannya dianalisis dengan mendapatkan angka
penengahnya (median) bagi membolehkan satu nilai yang menunjukkan trend
harga pada setiap tahun kajian diperolehi.
Maklumat berkaitan sewaan yang diperolehi daripada LPH akan dipuratakan
untuk mendapatkan satu nilai yang menunjukkan trend sewa pada setiap tahun
kajian.
- 13 -
3.3 Teknik Analisis Data
Teknik analisis yang digunakan adalah secara analisis deskriptif untuk menjawab
objektif kajian dengan menggunakan perisian Microsoft Excel iaitu untuk
mengkaji hubungkait di antara harga dan sewa harta tanah kediaman di kawasan
kajian berdasarkan analisis terhadap trend harga dan sewa.
Kaedah analisis siri masa (Time Series Analysis) digunakan untuk melihat trend
perubahan atau pergerakan harga dan sewa harta tanah kediaman di kawasan
kajian. Ia kemudian dianalisis secara bersama dan sebarang pergerakan yang
selari (positif) atau tidak (negatif) di antara kedua-duanya akan direkod.
Analisis siri masa yang dijalankan menggambarkan perubahan atau pergerakan
dalam nilai transaksi pindahmilik dan sewaan sepanjang 10 tahun tempohmasa
kajian.
Analisis ini merangkumi keseluruhan data transaksi pindahmilik dan sewaan di
tiga kawasan perumahan yang telah dipilih untuk sepanjang tempoh kajian.
Daripada analisis siri masa yang dijalankan, sebarang hubungkait yang wujud
sama ada selari atau sebaliknya akan dikenalpasti.
Melalui ulasan literatur, apa-apa faktor yang mempengaruhi perubahan atau
pergerakan harga dan sewa akan disenaraikan dan faktor-faktor yang
mempengaruhi akan direkodkan. Melaluinya akan diketahui sama ada wujud
sebarang hubungkait di antara trend pergerakan harga dan sewa diketiga-tiga
kawasan kajian.
Persembahan data akan ditunjukkan menerusi penulisan, peratusan, jadual-
jadual dan rajah-rajah yang bersesuaian.
- 14 -
3.4 Analisis Siri Masa (Time Series Analysis)
Box dan Jenkins (1976) di dalam laman web Wikipedia mendefinisikan analisa
siri masa sebagai kaedah yang cuba untuk memahami suatu tempohmasa,
dalam erti kata lain memahami kandungan yang berlaku dalam tempohmasa
tersebut.
Pendapat ini telah disokong oleh kajian-kajian lain seperti Anderson (1976),
Kendall (1984), Kendall dan Ord (1990), Montgomery, Johnson dan Gardiner
(1990), Pankratz (1983), Shumway (1988), Vandaele (1983), Walker (1991) dan
Wei (1989) yang bersetuju bahawa terdapat dua objektif yang boleh dicapai
melalui analisa siri masa iaitu:
a) Mengenalpasti keadaan sesuatu fenomena berdasarkan pemerhatian
terhadap sela masa berbeza,
b) Membuat jangkaan masa hadapan berdasarkan pemerhatian.
Namun bagi maksud kajian ini, hanya objektif pertama (a) sahaja yang akan
dikenalpasti bagi melihat trend pergerakan harga dan sewa harta tanah
kediaman di kawasan kajian.
- 15 -
4.0 ANALISIS DATA
4.1 Pengenalan
Dalam kajian ini, tiga kawasan perumahan di sekitar Lembah Klang yang
mempunyai ciri-ciri yang berbeza telah dipilih untuk dianalisis dan dibuat
perbandingan. Ia adalah seperti yang telah dinyatakan di para 1.6 kajian ini.
i) Bangsar Baru
Bangsar pada mulanya merupakan sebuah ladang getah yang diusahakan
oleh syarikat Eropah iaitu Socfin Estates diterajui oleh Bunge dan Grisar.
Mendapat nama sempena nama mereka iaitu Bunge-Grisar yang akhirnya
dikenali sebagai Bangsar. Ia kemudiannya dimajukan sebagai kawasan
perumahan dan Bangsar Park merupakan kawasan pertama yang dimajukan
dan menjadi kawasan pertama perumahan terancang di Kuala Lumpur.
Rumah pertama yang siap dibina ialah pada tahun 1969.
Bangsar merangkumi beberapa taman iaitu Taman SA, Bukit Bandaraya,
Bangsar Baru, Bangsar Park, Bukit Bangsar, Bangsar Utama, Lucky Garden
dan Pantai Hills.
Ia merupakan kawasan perumahan yang paling hampir dengan Kuala
Lumpur dan mempunyai ciri-ciri geografi yang berbukit-bukit.
Bangsar Baru merupakan kawasan pembangunan bercampur terdiri daripada
kawasan perumahan seperti rumah teres 1, 1½ dan 2 tingkat serta
perniagaan iaitu rumah kedai atau kedai pejabat 2 dan 4 tingkat.
Kemudahan awam seperti sekolah, masjid dan klinik kesihatan adalah
tersedia di Bangsar. Kemudahan pengangkutan awam juga mudah diperolehi
dimana selain bas, stesen LRT juga terletak berhampiran iaitu di Jalan
Bangsar selain di kawasan sekitarnya iaitu stesen Abdullah Hukum, Kerinchi
dan Universiti. Jarak di antara Bangsar ke KL Central yang merupakan hub
pengangkutan utama hanya mengambil masa lima minit perjalanan dengan
kereta. (Sumber: http://en.wikipedia.org/wiki/Bangsar_Park).
- 16 -
Map dibawah menunjukkan kawasan Bangsar Baru yang dimuat turun
daripada laman web http://www.bangsar.net.my.
Kawasan Bangsar Baru
ii) Sri Petaling (Bandar Baru Sri Petaling)
Sri Petaling dahulunya dikenali sebagai Bandar Baru Sri Petaling merupakan
kawasan perumahan pinggir kota yang utama di Kuala Lumpur. Ia terletak di
selatan Kuala Lumpur berdekatan Sungai Besi dan Bukit Jalil.
Sri Petaling mula dimajukan pada tahun 1981. Ia pada asalnya merupakan
tanah getah dan berbukit. Diantara pertengahan tahun 1980an dan 1990an,
Sri Petaling lebih dikenali sebagai kawasan pelupusan sampah kerana
terdapatnya satu tempat pelupusan sampah yang besar dan memberi
masalah bau kepada persekitarannya. Namun, kawasan tersebut telah
dibersihkan kemudiannya dijadikan kawasan lapang dan tempat letak kereta
sebelum bermulanya temasya Sukan Commonwealth pada tahun 1998.
Populasi penduduk di Sri Petaling pada awal tahun-tahun 1980an tidak
begitu tinggi kerana ia terletak jauh dari pusat bandar dan tersisih dari arus
- 17 -
pembangunan. Namun ia mula berkembang lewat tahun-tahun 1980an
apabila wujud dua taman perumahan baru dikejiranannya iaitu Taman Salak
Selatan (Salak South) dan Taman Gembira (Happy Garden).
Map dibawah menunjukkan kawasan Sri Petaling yang dimuat turun juga
daripada laman web http://www.sripetaling.com.my/sri-petaling-map.html.
Pembukaan Lebuhraya Shah Alam (KESAS Highway) secara rasmi pada
tahun 1997 mempercepatkan lagi kadar pertumbuhan penduduk di Sri
Petaling. (Sumber: http://www.sripetaling.com.my/sri-petaling-map.html).
Kini, dengan kemudahan awam dan infrastruktur yang serba lengkap seperti
masjid, sekolah, hotel dan pusat membeli belah, Sri Petaling menjadi
kawasan perumahan yang diminati untuk didiami.
- 18 -
iii) Wangsa Maju (Bandar Baru Wangsa Maju)
Wangsa Maju mula-mula dibangunkan sekitar tahun 1980an. Asalnya ia
merupakan ladang getah seluas kira-kira 400 hektar. Pada tahun 1984, hasil
kerjasama PGK Sdn Bhd dan DBKL, Wangsa Maju dibangunkan menjadi
sebuah bandar dengan pembangunan bercampur terdiri daripada
kondominium kos sederhana dan tinggi, rumah teres dua tingkat, rumah
berkembar, kedai, pejabat, dan kompleks perniagaan.
Seksyen 1 dan 2 merupakan pembangunan terawal Wangsa Maju
mengandungi rumah pangsa kos rendah dan sederhana. Ia menjadi pelopor
kepada skim perumahan moden di Kuala Lumpur. Begitupun, pembangunan
di Wangsa Maju adalah mendatar sehinggalah selepas kewujudan Malaysian
Institute of Art (MIA) dan Kolej Tunku Abdul Rahman pada pertengahan
tahun 1980an. Permintaan terhadap perumahan semakin bertambah untuk
penempatan para pelajar.
Pusat membeli belah pertama yang wujud bagi memenuhi keperluan
penduduk yang semakin bertambah di Wangsa Maju ialah Alpha Angle yang
terletak di Seksyen 1.
Kewujudan agensi-agensi kerajaan seperti Jabatan Pengangkutan Jalan
(JPJ), Puspakom dan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) di Wangsa Maju
turut menyumbang kepada kepesatan pembangunannya. (Sumber:
http://www.wangsa-maju.com).
Keadaan ini ditambah pula dengan jaringan pengangkutan awam yang baik
seperti pembinaan Light Railway Transit (LRT) yang mula beroperasi pada
tahun 1998 disamping kemudahan pengangkutan sedia ada seperti bas yang
sentiasa ditambahbaik dari masa ke semasa.
Map d ibawah yang d imuat t u run dar ipada laman web
http://www.mycen.com.my/map/klne.html menunjukkan pembangunan terkini
Wangsa Maju.
- 19 -
Kawasan Wangsa Maju
4.2 Trend Pergerakan Harga (Median) dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat di
Bangsar Baru Dari Tahun 1996 Hingga 2005
Rajah 4.1 dibawah menunjukkan trend pergerakan harga dan sewa Rumah
Teres 2 Tingkat di Bangsar Baru dari tahun 1996 hingga 2005.
Rajah 4.1
Tren Pergerakan Harga dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat
di Bangsar Baru (1996 - 2005)
0
150,000
300,000
450,000
600,000
750,000
900,000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
TAHUN
0
400
800
1,200
1,600
2,000
2,400
2,800
HARGA SEWA
Sumber: Analisis penulis, 2008
- 20 -
Melalui Rajah 4.1 didapati, trend pergerakan harga dan sewa Rumah Teres 2
Tingkat di Bangsar Baru sepanjang tempoh 10 tahun bergerak secara selari
(linear). Apa yang membezakan ialah dari segi peratus kenaikan dan
penurunannya. Pada tahun 1997, peratus kenaikan harga adalah sebanyak 8.5%
berbanding tahun sebelumnya manakala peningkatan kadar sewa pada tahun
tersebut adalah lebih tinggi iaitu sebanyak 14%.
Pada tahun 1998 pula sewaktu negara dilanda kegawatan ekonomi, harga dan
sewa rumah di Bangsar Baru telah jatuh dengan mendadak iaitu masing-masing
sebanyak -49% dan -22%. Namun, pada tahun 1999, analisis mendapati wujud
pergerakan yang tidak selari (non-linear) di antara harga dan sewa dimana
pasaran harga menunjukkan peningkatan sebanyak 19% sedangkan pasaran
sewa terus menunjukkan nilai negatif iaitu sebanyak -30%.
Pasaran harga terus menunjukkan trend pergerakan yang positif walaupun
berlaku sedikit kejatuhan pada tahun 2002 (-7%) manakala pasaran sewa pula
menunjukkan trend pergerakan yang perlahan dimana pada tahun 2003 dan
2004, pasaran sewa direkodkan sebagai stabil iaitu tiada perubahan.
Sebagai rumusan, pasaran harga dan sewa Rumah Teres 2 Tingkat di Bangsar
Baru dalam jangkamasa panjang didapati mempunyai hubungkait diantara satu
sama lain walaupun dalam jangkamasa pendek, merujuk pada tahun 1998, 2003
dan 2004, kenaikan harga tidak diikuti dengan kenaikan sewa yang berpunca
daripada kurangnya permintaan untuk menyewa berbanding membeli rumah
kesan daripada kejatuhan harga pada tahun sebelumnya yang meningkatkan
kuasa beli pengguna.
- 21 -
4.3 Trend Pergerakan Harga (Median) dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat di Sri
Petaling Dari Tahun 1996 Hingga 2005
Rajah 4.2 dibawah menunjukkan trend pergerakan harga dan sewa Rumah
Teres 2 Tingkat di Sri Petaling dari tahun 1996 hingga 2005.
Rajah 4.2
Tren Pergerakan Harga dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat
di Bandar Baru Sri Petaling (1996 - 2005)
0
75,000
150,000
225,000
300,000
375,000
450,000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
TAHUN
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
HARGA SEWA
Sumber: Analisis penulis, 2008
Berbanding pasaran harta tanah di Bangsar Baru, pergerakan harga dan sewa
Rumah Teres 2 Tingkat di Sri Petaling sepanjang tempoh 10 tahun secara
amnya menunjukkan trend yang tidak selari (non-linear). Pada tahun 1997
sewaktu berlaku kemuncak (‘boom’) dalam ekonomi dunia termasuk sektor harta
tanah, pasaran sewa di Sri Petaling pula mengalami kejatuhan sebanyak -10.7%
berbanding tahun sebelumnya. Namun begitu, kejatuhan yang berlaku dalam
pasaran sewa tidak diikuti dengan pasaran harga dimana pada tahun tersebut,
harga rumah meningkat sebanyak 5% berbanding tahun sebelumnya.
Pasaran sewa di Sri Petaling terus mengalami kejatuhan pada tahun 1998
sebanyak -7%, kesan daripada kegawatan ekonomi pada tahun tersebut. Namun
begitu, kerana pasaran harta tanah merupakan pelaburan yang tidak anjal,
kegawatan ekonomi yang melanda tidak memberi kesan kepada sektor
- 22 -
perumahan di Sri Petaling dimana harganya terus meningkat berbanding tahun
sebelumnya iaitu sebanyak 8%.
Penganjuran Sukan Commonwealth pada tahun tersebut merupakan salah satu
sebab peningkatan harga rumah di Sri Petaling kerana kawasan tersebut telah
dibaikpulih dan diperindahkan bagi memastikan temasya sukan tersebut berjalan
dengan lancar. Penurunan dalam pasaran sewa pula adalah dipengaruhi oleh
sentimen orang ramai pada ketika itu yang lebih berminat untuk memiliki rumah
sendiri berbanding menyewanya. Ia juga didorong oleh faktor pelaburan untuk
jangkamasa panjang.
Keadaan tidak selari juga dikesan berlaku pada tahun 2003, dimana harga
rumah di Sri Petaling jatuh sebanyak -3.4% berbanding tahun sebelumnya
sedangkan sewa meningkat sebanyak 3%. Namun begitu pada tahun-tahun
berikutnya, didapati pasaran harga dan sewa di Sri Petaling menunjukkan trend
yang selari dimana ia meningkat sebanyak 4.4% (harga) dan 13% (sewa) pada
tahun 2005.
Kesimpulan daripada senario yang berlaku di Sri Petaling ialah, didapati wujud
faktor-faktor lain yang telah mempengaruhi turun naik harga dan sewa sepanjang
tempohmasa kajian. Faktor-faktor yang telah dinyatakan mewujudkan satu trend
yang tidak selari dalam jangkamasa pendek tetapi dalam jangkamasa panjang,
ia saling berhubungkait.
- 23 -
4.4 Trend Pergerakan Harga (Median) dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat di
Wangsa Maju Dari Tahun 1996 Hingga 2005
Rajah 4.3 dibawah menunjukkan trend pergerakan harga dan sewa Rumah
Teres 2 Tingkat di Wangsa Maju dari tahun 1996 hingga 2005.
Rajah 4.3
Tren Pergerakan Harga dan Sewa Rumah Teres 2 Tingkat
di Wangsa Maju (1996-2005)
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
TAHUN
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
HARGA SEWA
Sumber: Analisis penulis, 2008
Analisis yang dijalankan ke atas trend pergerakan harga dan sewa Rumah Teres
2 Tingkat di Wangsa Maju mendapati kedua-duanya bergerak secara selari
(linear) sepanjang tempohmasa kajian. Walaupun pada tahun 2003, berlaku
kenaikan pada harga rumah sebanyak 4.8% sedangkan nilai sewa telah jatuh
sebanyak -4.4% berbanding tahun sebelumnya, tetapi dalam jangkamasa
panjang, trend tersebut menunjukkan satu pergerakan yang selari dan
mempunyai hubungkait yang positif.
Sistem pengangkutan awam iaitu LRT yang mula beroperasi di Wangsa Maju
sekitar tahun 1998 pada mulanya tidak begitu memberi impak yang besar
terhadap perkembangan pasaran harta tanah di Wangsa Maju. Keadaan ini
disebabkan oleh kegawatan ekonomi global yang berlaku pada tahun 1998 yang
menyaksikan harga dan sewa Rumah Teres 2 Tingkat di Wangsa Maju jatuh,
masing-masing sehingga -6% dan -10%.
- 24 -
Pada tahun berikutnya, pasaran harga dan sewa harta tanah kediaman yang
dikaji juga mengalami kejatuhan dimana harga rumah jatuh sebanyak -1% dan
sewa pula jatuh sebanyak -11%. Walaupun ia menunjukkan pergerakan yang
selari tetapi peratusan yang mewakili kedua-duanya agak jauh berbeza.
Keadaan ini memberi gambaran bahawa di Wangsa Maju, kesan kegawatan
ekonomi yang melanda adalah sensitif kepada nilai sewa sebaliknya kurang
sensitif kepada harga. Ia mengukuhkan lagi pendapat yang mengatakan,
pasaran harta tanah adalah bersifat tidak anjal kerana ia tidak mudah cair di
dalam pasaran.
Kesimpulan daripada analisis trend pergerakan harga dan sewa Rumah Teres 2
Tingkat di Wangsa Maju sepanjang tempoh 10 tahun kajian ialah, kedua-duanya
mempunyai hubungan yang selari sama ada sebelum adanya perkhidmatan LRT
mahupun selepas wujudnya LRT.
4.5 Faktor-faktor yang Mempengaruhi Trend Pergerakan Harga dan Sewa
Rumah Teres 2 Tingkat Di Kawasan Kajian
4.5.1 Keadaan Ekonomi Semasa
Analisis yang dijalankan mendapati, terdapat beberapa faktor yang
mempengaruhi pasaran harga dan sewa Rumah Teres 2 Tingkat di
kawasan kajian, antaranya ialah keadaan ekonomi semasa yang secara
tidak langsung turut memberi kesan kepada Keluaran Dalam Negara
Kasar (KDNK), kuasa beli pengguna dan juga Kadar Pinjaman Asas
(BLR).
Kadar pinjaman perumahan semasa adalah bergantung kepada BLR dan
ditambah 0.15% hingga 0.25% setahun. Pasaran harta tanah di ketiga-
tiga kawasan kajian mengalami kejatuhan pada tahun 1998 berpunca
daripada kegawatan ekonomi yang menyaksikan BLR telah meningkat
dengan mendadak sehingga ke paras 12.27% pada bulan Jun 1998.
Keadaan ini mengurangkan permintaan terhadap harta tanah kerana kos
untuk membeli rumah menjadi semakin tinggi. Pada ketika itu, harga
rumah secara amnya telah jatuh.
- 25 -
Shun (2008) dalam analisisnya berkaitan pergerakan BLR terhadap
kemampuan atau kuasa beli isi rumah ditunjukkan di dalam Jadual 4.1 di
bawah:-
Jadual 4.1 : Kesan Kadar Pinjaman Asas (BLR) di Malaysia
Kadar Pinjaman (BLR)
Ansuran bulanan untuk pinjaman
berjumlah RM100,000 @ 25 tahun (RM
sebulan)
Pinjaman maksimum – Berdasarkan pendapatan
isi rumah RM39,000 setahun (setakat hujung
2002)
Harga Rumah, jika pinjaman 80% daripada harga rumah
11.0% 980 112,000 140,000
10.0% 908 120,000 150,000
9.0% 839 129,000 161,250
8.0% 772 140,000 175,000
7.8% 759 143,000 178,750
7.6% 746 145,000 181,250
7.4% 733 148,000 185,000
7.2% 720 151,000 188,750
7.0% 707 153,000 191,250
6.8% 694 156,000 195,000
6.6% 681 159,000 198,750
6.4% 669 162,000 202,500
6.2% 657 165,000 206,250
Sumber: Shun (2008)
Kesan pergerakan kadar faedah ke atas kemampuan isi rumah
ditunjukkan pada Jadual 4.1 di atas. Melihat kepada sejarah pergerakan
BLR, kadar pinjaman adalah di antara 8% dan 10%, ada kemungkinan
menunjukkan kadar pinjaman semasa yang rendah ini akan berterusan
dan akan menjadi mampan dalam jangka masa panjang.
Secara asas, merujuk kepada Jadual 4.1, nisbah nilai pinjaman adalah
sebanyak 80%, standard kelayakan untuk pembayaran balik pinjaman
adalah satu per tiga (1/3) daripada pendapatan isi rumah dan tempoh
pembayaran balik pinjaman adalah selama 25 tahun. Purata pendapatan
tahunan isi rumah untuk sesebuah keluarga di Kuala Lumpur adalah
sebanyak RM39,400 (setakat akhir tahun 2002 dengan kadar pinjaman di
antara 7%-7.2%). Pada keadaan ini, kemampuan membeli rumah adalah
pada harga RM190,000 berbanding isi rumah hanya mampu membeli
rumah yang berharga sekitar RM125,000 diakhir tahun 2002.
- 26 -
Rajah 4.4 menunjukkan trend BLR di Malaysia sepanjang tempoh 30
tahun bermula dari tahun 1976 hingga tahun 2007.
Rajah 4.4
Sumber: www.meshio.com/base-lending, 2008
Bagi membantu strategi pemulihan semula ekonomi, Bank Negara
Malaysia (BNM) secara berperingkat telah menurunkan kadar BLR
sehingga kepada hanya 6% pada tahun 2003. Situasi ini telah
merancakkan semula pasaran harta tanah dimana ia dilihat terus
meningkat dari tahun ke tahun di kesemua kawasan kajian.
4.5.2 Kemudahan Pengangkutan Awam
Peningkatan dalam tahap kecekapan perkhidmatan pengangkutan awam
juga telah dikenalpasti mempengaruhi dimana, ketiga-tiga kawasan kajian
berada dalam jaringan atau lingkungan kawasan yang mempunyai sistem
perkhidmatan LRT.
Faktor kemudahsampaian ini begitu mempengaruhi pasaran harga dan
sewa harta tanah diketiga-tiga kawasan kajian.
- 27 -
4.5.3 Peranan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)
Peranan Kerajaan Negeri (KN) melalui Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)
juga dilihat turut memberi kesan kepada trend pergerakan pasaran harta
tanah di salah satu kawasan kajian iaitu di Sri Petaling dimana, sebelum
tahun 1998 kawasan tersebut lebih dikenali sebagai tempat pelupusan
sampah yang menyaksikan pasaran harta tanah di Sri Petaling pada
tahun-tahun awal pembangunannya menunjukkan perkembangan yang
mendatar. Selepas tahun 1998, apabila status dan tempat pelupusan
sampah tersebut dipindahkan dan tapak asalnya dijadikan kawasan hijau,
pasaran harta tanah di Sri Petaling telah mula menunjukkan
perkembangan yang positif.
4.5.4 Lokasi
Faktor lokasi juga dikenalpasti telah mempengaruhi trend pergerakan
harga dan sewa Rumah Teres 2 Tingkat di ketiga-tiga kawasan kajian.
Bangsar Baru dan Wangsa Maju merupakan kawasan perumahan yang
terletak berhampiran bandaraya Kuala Lumpur. Lokasi yang strategik
dengan kemudahan perhubungan yang baik ke pusat bandar menarik
perhatian para pembeli yang bekerja di Kuala Lumpur untuk membeli
rumah atau tinggal menyewa di kedua-dua kawasan tersebut.
Bertambahnya permintaan secara tidak langsung telah meningkatkan
harga dan sewa rumah di kawasan tersebut.
Sri Petaling walaupun terletak di pinggir bandar Kuala Lumpur, tetapi ia
menjadi pilihan untuk warga kerja yang bekerja di sekitar kawasan
Petaling seperti Petaling Jaya, Puchong, Subang Jaya dan Sri
Kembangan kerana kemudahan-kemudahan yang lengkap tersedia di
sana.
- 28 -
5.0 KESIMPULAN DAN CADANGAN
Sebagai rumusan daripada analisis-analisis yang telah dijalankan, didapati
dalam jangkamasa panjang akan wujud satu hubungan yang selari di antara
pergerakan harga dan sewa harta tanah kediaman di ketiga-tiga kawasan kajian.
Walaupun ada tahun-tahun tertentu wujud pergerakan yang tidak selari seperti
yang berlaku di Sri Petaling pada tahun 1998 dan 1999 dimana kenaikan harga
diikuti dengan kejatuhan kadar sewa, tetapi dalam jangkamasa 10 tahun kajian,
pergerakannya menunjukkan satu trend yang selari iaitu berlaku peningkatan.
Kegawatan ekonomi yang berlaku sekitar penghujung tahun 1997 dan 1998
begitu memberi kesan negatif kepada pasaran sewa diketiga-tiga kawasan
kajian, sebaliknya hanya memberi kesan negatif kepada pasaran harga di
kawasan Bangsar Baru. Situasi ini menunjukkan bahawa, pasaran sewa
mempunyai kadar kecairan (anjal) yang lebih tinggi berbanding pasaran harga.
Secara keseluruhannya, sektor harta tanah juga dipengaruhi oleh keadaan
ekonomi semasa tetapi impaknya tidak dapat dilihat dalam jangkamasa pendek.
Kajian ini tidak mengguna pakai sebarang model atau persamaan untuk melihat
hubungkait di antara harga dan sewa harta tanah di kawasan kajian kerana
pembolehubah yang ingin dikaji hanyalah harga dan sewa. Dimana sebarang
hubungkait boleh dilihat dengan menjalankan analisis siri masa (Time Series
Analysis). Pembolehubah-pembolehubah lain seperti yang telah dihuraikan
sebagai faktor-faktor yang mempengaruhi (para 4.5) adalah mewakili trend
pergerakan harga dan sewa di kawasan kajian.
Dicadangkan, pada masa-masa akan datang, satu kajian berkaitan trend
pergerakan harga dan sewa harta tanah perdagangan dengan menggunakan
model atau persamaan yang bersesuaian dapat dijalankan memandangkan
keputusan memilih lokasi perniagaan yang tepat adalah bergantung kepada
potensi keuntungan di kawasan tersebut.