Jururancang LYK 1
KANDUNGAN
1.0 KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN 5
1.1 Tujuan
1.2 Latar Belakang
1.3 Konsep dan Justifikasi
2.0 PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI 9
2.1 Pelan Kunci
2.2 Pelan Lokasi
3.0 BUTIR-BUTIR HAKMILIK TANAH & SEKATAN KE ATAS TANAH 13
4.0 ANALISIS KEADAAN SEMASA 14
4.1 Perihal Tanah
4.2 Pokok dan Tumbuh-tumbuhan
4.3 Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan Awam
5.0 CADANGAN PEMBANGUNAN 25
5.1 Matlamat Pembangunan
5.2 Pelan Susunatur
5.3 Analisis Cadangan Pemajuan
5.4 Aksesibiliti dan Sirkulasi
5.5 Saliran dan Perparitan
5.6 Kemudahan
5.7 Utiliti
5.8 Cadangan Landskap
6.0 IMPAK CADANGAN PEMAJUAN 35
7.0 PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN 36
7.1 Rancangan Struktur
7.2 Rancangan Tempatan
7.3 Garis Panduan dan Piawaian Perancangan
8.0 PENGESYORAN 47
Jururancang LYK 2
LAMPIRAN A
1. Salinan Hakmilik Tanah
2. Carian Rasmi Lot Tapak Cadangan
3. Salinan Cukai Tanah
4. Salinan Cukai Taksiran
5. Maklumat Pemohon
LAMPIRAN B
1. Nilai Kasar Pembangunan (GDV)
LAMPIRAN C
1. Sijil Kelulusan Lembaga Perancang Bandar Malaysia
2. Sijil Keahlian Institut Perancang Bandar Malaysia
3. Sijil Pendaftaran Syarikat Jururancang LYK
4. Resit Institut Perancang Bandar Malaysia
5. Resit Lembaga Perancang Bandar Malaysia
Jururancang LYK 3
RINGKASAN LAPORAN CADANGAN PEMAJUAN (LCP)
BIL
KANDUNGAN PENERANGAN RINGKAS ULASAN JABATAN
1.0 KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN
Tujuan Cadangan Pembangunan Perniagaan (Pangsapuri Perkhidmatan)
Latar Belakang Lot 178 seluas 3.188 ekar
Konsep dan Justifikasi Lokasi strategik Selaras dengan zon gunatanah RT Selari dengan keadaan semasa dan
sekitar
2.0 PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI
Pelan Kunci Rujuk Pelan 2.1.2 m/s 10
Pelan Lokasi Rujuk Pelan 2.2.2 m/s 12
3.0 BUTIR-BUTIR HAK MILIK TANAH DAN SEKATAN
Hak milik tanah Geran bernombor GM 254
4.0 ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK
Perihal Tanah
i. Keadaan semasa tapak Lot tanah kosong (Rujuk Pelan 4.1.1 m/s 15)
ii. Keadaan sekitar tapak Utara : Jalan Bukit Mertajam (40’) Selatan : Pusat Jualan, Servis & Alat
Ganti(Ultra Gallant Sdn. Bhd.), Tanah Kosong, Rumah Banglo yang ditinggalkan, Stor, Rumah Orang Tua
Timur : Jalan sedia ada Barat : Jalan Kapar (132’)
(Rujuk Pelan 4.1.2 m/s 17)
iii. Profil Topografi Tanah rata
iv. Landskap Tiada
v. Kualiti Alam Sekitar Baik
vi. Saliran dan perparitan Parit konkrit sedia ada di sepanjang Jalan Bukit Mertajam (rujuk Pelan 4.1.5 m/s 21)
Pokok dan Tumbuh-tumbuhan
Tanah kosong / semak-samun
Butir-butir Bangunan Tiada
Infrastruktur, Utiliti dan Kemudahan Awam
i. Infrastruktur : jalanraya dan jaringan rel
Boleh diakses melalui: Jalan Persekutuan 2 Persiaran Sultan Ibrahim Jalan Kapar Jalan Bukit Mertajam Tapak Cadangan
ii. Utiliti : Air, elektrik, telekomunikasi, pembentungan & gas
Terdapat utiliti sedia ada di sekitar tapak cadangan
iii. Kemudahan awam Terdapat kemudahan awam sedia ada di sekitar kawasan tapak cadangan dalam radius 1.5km
5.0 CADANGAN PEMAJUAN
Matlamat Menyediakan ruang perniagaan di kawasan pembangunan yang sesuai
Pelan Susun Atur JLYK13P002A-LYT03 (Rujuk Pelan susunatur m/s 26)
Analisis Cadangan Pemajuan
464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat secara Hakmilik Strata
Jururancang LYK 4
Aksesibiliti dan Sirkulasi
Tapak cadangan telah mempunyai jalan dalaman sedia ada yang disambungkan ke akses sedia ada di bahagian utara tapak cadangan iaitu Jalan Bukit Mertajam.
Kemudahan Sistem kawalan sekuriti 24 jam dan CCTV, gymnasium, dewan serbaguna, kolam renang, lot permainan, kemudahan wifi/broadband, kemudahan laundary, akses lif yang khusus untuk unit pangsapuri perkhidmatan, pejabat pengurusan bangunan, kemudahan tempat membuah sampah dan ruang solat
1 unit pondok pengawal 1 unit kebuk sampah
Utiliti
i. Bekalan elektrik Disambung kepada sistem talian elektrik sedia ada melalui 1 unit Stesen Suiz Utama (SSU) yang dicadangkan di tapak cadangan
ii. Bekalan Air Disambungkan kepada sistem saluran air sedia ada
iii. Sistem Pembentungan Disambung kepada sistem pembentungan sedia ada di kawasan sekitar
Iv.Telekomunikasi Akan dikendalikan oleh pemberi perkhidmatan rangkaian
Cadangan Landskap Ruangan Landskap di atas Podium Perimeter Planting 1 meter melingkungi
sempadan tapak
6.0 IMPAK CADANGAN PEMAJUAN
(Rujuk m/s 35)
7.0 PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN
Pematuhan kepada dasar rancangan struktur
Mematuhi dasar EK1 C5 (Rujuk m/s 36)
Pematuhan kepada rancangan tempatan
Mematuhi zon gunatanah & Kelas Kegunaan Tanah BPKU 3.1 (Rujuk m/s 37)
Pematuhan kepada garis panduan & piawaian perancangan
Mematuhi garis panduan & piawaian umum bagi pangsapuri perkhidmatan (Rujuk m/s 39)
8.0 PENGESYORAN Berdasarkan keterangan yang dinyatakan di dalam LCP ini, adalah disyorkan Pihak Majlis meluluskan Permohonan Kebenaran Merancang ini
Jururancang LYK 5
1.0 KONSEP DAN JUSTIFIKASI PEMAJUAN
1.1 TUJUAN
Laporan ini disediakan untuk membolehkan Pihak Berkuasa Perancangan
Tempatan memberi pertimbangan terhadap Permohonan Kebenaran Merancang
Mengikut Seksyen 21 Akta 172 Bagi Cadangan Pembangunan 464 Unit
Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara Hakmilik Strata Yang
Mengandungi:-
i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat
Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit
Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik
M&E Di Tingkat Tujuh,
iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E di Tingkat
Enam
v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E di Tingkat
Bawah
vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah
Di Atas Lot 178, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Off Jalan Kapar, (KU1),
Mukim Bukit Raja, Klang Bandar Diraja, Selangor Darul Ehsan Untuk Tetuan
Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd.
Laporan ini disediakan selaras dengan Seksyen 21(A), Akta 172 iaitu sebagai
tambahan kepada dokumen-dokumen dan pelan-pelan yang dikehendaki supaya
disampaikan di bawah Seksyen 21 (1), Akta 172 untuk kebenaran merancang.
Laporan ini akan menjelaskan perkara-perkara berikut bagi memudahkan Majlis
Perbandaran Klang (MPK) memberi pertimbangan terhadap permohonan
kebenaran merancang di atas:-
(a) Konsep dan Justifikasi pemajuan
(b) Peta Lokasi dan Peta Tapak
Jururancang LYK 6
(c) Butir-butir hakmilik dan sekatan ke atas tanah, jika ada
(i) Perihal Tanah termasuklah alam sekitarnya dari segi fizikal
topografi, landskap, geologi, kontur, saliran, air dan bentuk-
bentuk semulajadi di atasnya.
(ii) Hasil tinjauan pokok-pokok dan semua jenis tumbuh-tumbuhan;
dan
(iii) Butir-butir bangunan
Yang berkemungkinan disentuh oleh pemajuan itu,
(d) Analisis gunatanah dan kesannya terhadap tanah yang berdampingan
(e) Pelan-pelan susunatur yang mengandungi butir-butir yang ditentukan
dalam Seksyen 21(B)
(f) Apa-apa perkara lain yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa
Perancangan Tempatan.
Cadangan pembangunan ini mempunyai kepentingan dalam penyediaan ruang
kediaman dan perniagaan/perkhidmatan dalam lokasi strategik di bandar Klang
selain mewujudkan peluang pekerjaan dan meningkatkan kadar keluaran dalam
negara kasar (KDNK) sekaligus memperkukuhkan pembangunan komersil
bercirikan kediaman sedia ada.
Dari segi penggunaan tanah, cadangan pembangunan di atas tapak cadangan
dapat mengoptimumkan kegunaan tanah dari segi meningkatkan cukai hasil dan
seterusnya memberi pulangan ekonomi kepada penduduk setempat. Cadangan
lot perniagaan yang lebih terancang boleh mengurangkan kesan terhadap impak
sosial dan trafik bagi kawasan sekitar.
Justeru itu, Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd telah melantik Jururancang
LYK untuk menyediakan Pelan Susunatur dan Laporan Cadangan Pemajuan
bagi membolehkan Majlis Perbandaran Klang (MPK) memberi pertimbangan
terhadap permohonan kebenaran merancang ini.
Jururancang LYK 7
1.2 LATAR BELAKANG
Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd merupakan pemilik tapak cadangan iaitu Lot 178
yang terletak di Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Mukim Bukit Raja, Daerah
Klang, Selangor Darul Ehsan.
Satu lawatan tapak telah dijalankan pada 15 Mei 2015 dan didapati bahawa
tapak cadangan adalah merupakan lot tanah kosong yang masih belum
dibangunkan. Kawasan sekitar tapak cadangan merupakan lot-lot perumahan
dan kawasan perniagaan memandangkan tapak cadangan terletak bersebelahan
dengan Bandar Klang dan berada di dalam kawasan Seksyen 23 iaitu kawasan
pembangunan bercampur yang telah membangun. Kedudukan tapak cadangan
yang berhampiran jalan utama iaitu Jalan Kapar turut meningkatkan potensi
tapak cadangan sebagai ‘focal point’ terbaru bagi Bandar Klang.
Melihat kepada potensi tersebut, pemilik tanah bercadang untuk mendirikan
bangunan perniagaan dengan konsep pembangunan komersil yang bercirikan
kediaman. Justeru itu, pangsapuri perkhidmatan berkonsepkan ‘free standing
building’ diketengahkan di dalam pembangunan ini. Tapak cadangan akan
dibangunkan dengan sebuah bangunan pangsapuri perkhidmatan yang
mengandungi:-
i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat
Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit
Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-bilik
M&E Di Tingkat Tujuh,
iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat
Enam
v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di Tingkat
Bawah
vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah
Pembangunan ini bertujuan untuk menawarkan konsep kediaman yang
disediakan dengan pakej perkhidmatan seperti kawasan landskap di atas
Jururancang LYK 8
podium, dewan serbaguna, kolam renang, pejabat pengurusan, surau, tandas,
gimnasium, bilik bacaan, tadika dan lain-lain. Selain itu, pembangunan ini
diharapkan dapat memacu pertumbuhan bandar Klang sebagai hub perniagaan
dan kediaman selain memberikan fasad baru dan menjadi mercu tanda yang
ikonik bagi kawasan Lembah Klang.
1.3 KONSEP DAN JUSTIFIKASI
Cadangan pembangunan melibatkan pembinaan bangunan pangsapuri
perkhidmatan. Cadangan pembangunan tersebut adalah berdasarkan justifikasi
pembangunan yang menjadi asas bagi pertimbangan kebenaran merancang ini
seperti berikut:-
i. Lokasi
Secara umumnya, tapak cadangan terletak di dalam Kawasan 18,
Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Mukim Bukit Raja dengan jarak 0.1km
dari Jalan Kapar dan 1.6km dari Lebuhraya Persekutuan (2).
Pembangunan komersial berkonsepkan kediaman dengan tahap
kemudahsampaian yang tinggi merupakan kelebihan tapak cadangan
dari aspek kesinambungan aktiviti dan perhubungan tapak.
ii. Rancangan Tempatan
Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020
telah mengezonkan tapak cadangan sebagai zon perniagaan dengan
nisbah plot 1:4 iaitu selaras dengan cadangan pembangunan.
iii. Keadaan Semasa
Gunatanah semasa di sekitar tapak cadangan adalah dipelopori dengan
kediaman dan lot-lot perniagaan yang menjadi kawasan tumpuan
penduduk di mana kawasan kajian terletak bersebelahan dengan Bandar
Klang. Sebahagian daripada lot-lot ini adalah dalam peringkat pembinaan
dan selebihnya masih kosong.
Jururancang LYK 9
2.0 PELAN KUNCI DAN PELAN LOKASI
2.1 PELAN KUNCI
Secara makro, tapak cadangan terletak di Mukim Bukit Raja, Daerah Klang,
Selangor Darul Ehsan. Kedudukan geografi tapak cadangan adalah seperti
dijadual berikut:-
Pusat petempatan yang terdekat termasuklah Bandar Klang, Bandaraya Shah
Alam, Subang Jaya dan Setia Alam. Jarak tapak cadangan dengan bandar-
bandar terdekat ditunjukkan melalui pelan dibawah.
Latitud : 3.055323 U
Longitud : 101.447061 T
TAPAK
CADANGAN
Pelan 2.1.1: Pelan Bandar Berhampiran Tapak Cadangan
Jururancang LYK 10
Pelan 2.1.2: Pelan Kunci Tapak Cadangan
Jururancang LYK 11
2.2 PELAN LOKASI
Secara mikro, lot tapak cadangan terletak di Jalan Kapar, Kawasan 18, Seksyen
23, Klang yang merupakan zon pembangunan perniagaan. Mercu tanda yang
utama untuk mengenalpasti tapak cadangan adalah Stesyen Minyak BP di
bahagian sempadan barat tapak cadangan Pusat Jualan, Servis dan Alat Ganti
Ultra Gallant Sdn Bhd di sempadan selatan tapak cadangan (rujuk Pelan 2.2.1).
Pelan 2.2.1: Pelan Lokasi Mercu Tanda Tapak Cadangan
Gambar 2.2A: Stesyen minyak BP di sempadan barat tapak cadangan
2.2B
Gambar 2.2B: Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti Ultra Gallant Sdn Bhd di atas Lot 332 di sempadan selatan tapak cadangan.
2.2A
Jururancang LYK 12
Pelan 2.2.2: Pelan Lokasi Tapak Cadangan
Jururancang LYK 13
3.0 BUTIR-BUTIR HAKMILIK TANAH DAN SEKATAN KE ATAS TANAH
Secara ringkasnya, berikut adalah maklumat-maklumat mengenai hakmilik tanah
asal yang dimaksudkan:-
No Hakmilik Tanah : GM 254
No Lot/PT : Lot 178 Seksyen 23
Negeri : Selangor
Daerah : Klang
Bandar/Pekan/Mukim : Mukim Bukit Raja
Tempat : Ist Mile, Kapar
Luas Lot : 12899.3344 Meter Persegi (3.188 Ekar)
Jenis Penggunaan Tanah : Bangunan
No Lembaran Piawai : 91-C
No. Pelan Diperakui : 4505
Jenis Pegangan : Selama-lamanya
No. Fail : PTK 13/114/85
Syarat Nyata : Bangunan Perniagaan
Sekatan Kepentingan : Tiada
Rekod Ketuanpunyaan
: Khoo Soon Lee Realty Sdn. Bhd., 1/1 bhgn.
Sumber: Borang 5DK, Hakmilik bagi LOT 178 (GM 254)
Jururancang LYK 14
4.0 ANALISIS KEADAAN SEMASA TAPAK
4.1 PERIHAL TANAH
4.1.1 Keadaan Semasa Tapak
Berdasarkan lawatan tapak yang dijalankan pada 15 Mei 2015 didapati bahawa
tapak cadangan adalah merupakan sebuah lot tanah perniagaan di mana
terdapat tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak
cadangan dan selebihnya merupakan kawasan bersemak samun dan tumbuhan
sekunder (rujuk Pelan 4.1.1).
Jururancang LYK 15
Gambar A: Tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan.
Gambar C: Keadaan semasa di bahagian selatan tapak cadangan.
Gambar B: Tapak bangunan yang telah dirobohkan di bahagian barat tapak cadangan.
Gambar F: Keadaan semasa di bahagian utara tapak cadangan.
Gambar E: Keadaan semasa di bahagian timur tapak cadangan.
Gambar D: Semak samun dan tumbuhan sekunder di bahagian selatan tapak cadangan.
Pelan 4.1.1: Pelan Analisis Keadaan Semasa Tapak Cadangan
Jururancang LYK 16
4.1.2 Keadaan Sekitar Tapak
Tapak cadangan terletak di dalam Kawasan 18, Seksyen 23 di mana tumpuan
pembangunan sekitar adalah ke arah pembangunan perumahan dan
perniagaan. Kebanyakan lot-lot tanah di sekitar tapak cadangan telah
dibangunkan dengan pembangunan perniagaan dan perumahan.
Walaubagaimanapun, masih terdapat beberapa lot tanah yang masih belum
dibangunkan.
Secara lebih terperinci, gunatanah-gunatanah yang terdapat di sekitar tapak
cadangan ini boleh diringkaskan seperti berikut: -
Sempadan Lot Keperincian
Utara - Jalan Bukit Mertajam
Selatan Lot 291 Rumah Orang Tua (C.K.S)
Lot 292 Stor
Lot 293 Rumah Banglo
Lot 294, 295, 297, 298, 333,
334 Tanah Kosong
Lot 332 Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti (Ultra Gallant Sdn Bhd)
Timur - Jalan sedia ada
Barat - Jalan Kapar
(rujuk Pelan 4.1.2)
Gambar F : Bangunan Kilang / Gudang sedia ada di atas tapak cadangan.
Gambar G : Bangunan ‘Compounding’ sedia ada di bahagian tengah tapak cadangan.
Gambar H : Bangunan Pusat Latihan Pekerja dan Gudang Pembungkusan sedia ada di bahagian utara tapak cadangan.
Gambar E: Bangunan Gudang Pembungkusan sedia ada di bahagian selatan tapak cadangan.
Jururancang LYK 17
Gambar C: Stesyen minyak BP di bahagian sempadan barat tapak cadangan.
Gambar F: Rumah kosong di ata lot 293 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.
Gambar H: Perumahan teres di atas lot 665 di bahagian sempadan utara tapak cadangan.
Gambar B: Jalan Kapar di bahagian sempadan barat tapak cadangan.
Gambar A: Jalan Bukit Mertajam di bahagian sempadan utara tapak cadangan.
Gambar G: Jalan sedia ada di bahagian sempadan timur tapak cadangan.
Gambar D: : Pusat Jualan, Servis & Alat Ganti (Ultra Gallant Sdn Bhd) di atas lot 332 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.
Pelan 4.1.2: Pelan Analisis Keadaan Sekitar Tapak Cadangan
Gambar E: : Tanah kosong di atas lot 297 di bahagian sempadan selatan tapak cadangan.
Jururancang LYK 18
4.1.3 Profil Topografi
Dari aspek keadaan topografi, tapak cadangan mempunyai bentuk bumi yang
rata dengan paras ketinggian di antara 3.17m sehingga 12.76m. Pada amnya,
keadaan muka bumi tapak cadangan adalah searas dengan lot-lot bersebelahan.
Keperincian sela kontur tapak cadangan boleh dilihat melalui pelan ukur yang
disediakan oleh Jurukur Murni melalui Pelan No. JM/E/12/SEL/1603/A yang
dilukis pada 22 Julai 2013.
Jururancang LYK 19
Pelan 4.1.3: Pelan Ukur
Jururancang LYK 20
Pelan 4.1.4: Analisis Kecerunan
Jururancang LYK 21
Pelan 4.1.5: Pelan Analisis Saliran Sedia Ada Tapak Cadangan
4.1.4 Landskap
Tapak cadangan pada masa ini tidak mempunyai pemandangan dan vista yang
menarik khususnya dari aras tanah.
4.1.5 Kualiti Alam Sekitar
Dari aspek kualiti alam sekitar, tapak cadangan tidak mengalami masalah dari
segi bau dan bunyi memandangkan keadaan tapak yang kering disamping
pembangunan sekitar tidak mendatangkan bunyi bising.
4.1.6 Saliran dan Perparitan
Terdapat sistem saliran sedia ada iaitu rizab parit yang terletak di bahagian utara
tapak cadangan.
Gambar A: Parit konkrit di sempadan utara tapak cadangan.
A
Jururancang LYK 22
4.2 POKOK DAN TUMBUH-TUMBUHAN
Tapak cadangan merupakan lot tanah yang mempunyai tapak bangunan yang
telah dirobohkan dan kawasan semak samun, serta ditumbuhi dengan tumbuhan
sekunder. Lawatan tapak mendapati tapak cadangan pada masa kini tidak
mempunyai profil flora atau fauna semulajadi yang perlu dipelihara dan
dikekalkan.
4.3 BUTIR-BUTIR BANGUNAN
Tapak cadangan merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan.
Oleh itu, cadangan pembangunan ini tidak melibatkan perobohan mana-mana
bangunan sedia ada di atas tapak cadangan.
Jururancang LYK 23
4.4 INFRASTRUKTUR, UTILITI DAN KEMUDAHAN AWAM
4.4.1 Infrastruktur - Jalanraya dan Jaringan Rel
Jalanraya dan lebuhraya yang mempunyai hubungan rapat dengan tapak
cadangan ialah:-
Jalan Bukit Mertajam – jalan tempatan yang menghubungkan tapak
cadangan
Jalan Kapar (5) - jalan tempatan yang menghubungkan Jalan Bukit
Mertajam dengan Jalan Sultan Ibrahim.
Persiaran Sultan Ibrahim – jalanraya yang menghubungkan Jalan Kapar
(5) dengan Lebuhraya Persekutuan (2).
Lebuhraya Persekutuan (2) - lebuhraya yang menghubungkan tapak
cadangan dengan beberapa pusat petempatan dan bandar-bandar terdekat
yang lain seperti Klang dan Shah Alam.
Pelan 4.4.1: Pelan Analisis Akses dan Sirkulasi
TAPAK CADANGAN
Jururancang LYK 24 Pelan 4.4.3: Pelan Kemudahan Awam
4.4.2 Utiliti
Tapak cadangan merupakan lot tanah kosong yang masih belum dibangunkan.
Oleh itu, tapak cadangan masih tidak dilengkapi dengan sebarang kemudahan
utiliti termasuk air, elektrik, telekomunikasi dan pembentungan.
4.4.3 Kemudahan Awam
Tapak cadangan terletak di dalam kawasan kediaman Seksyen 23 dengan jarak
lebih kurang 1.0 km dari Bandar Klang. Terdapat banyak kawasan petempatan di
sekitar zon perniagaan ini khasnya di bahagian utara. Oleh itu, terdapat pelbagai
kemudahan awam sedia ada yang tersedia di sekitar kawasan tapak cadangan
seperti berikut:-
Kemudahan Jarak (km) Masa (minit)
Keagamaan Masjid Kg. Sg. Pinang 1.0 12
Keselamatan Balai Bomba & Penyelamat
Klang Utara
0.6 8
Pendidikan Sek. Men. Keb. Tinggi Klang 0.3 3
Sek. Men. Pin Hwa 0.3 5
0.5km 1 km
1.5 km
Masjid Kg. Sg.
Pinang
B. Bomba &
Penyelamat Klang Utara
Sek. Men. Keb.
Tinggi Klang
Sek. Men. Pin Hwa
TAPAK CADANGAN
Jururancang LYK 25
5.0 CADANGAN PEMAJUAN
5.1 MATLAMAT PEMAJUAN
Setelah meneliti matlamat dan dasar Kerajaan Negeri Selangor serta potensi
pembangunan di atas tapak cadangan, maka matlamat cadangan pembangunan di
tapak cadangan ini adalah:-
“MEMBANTU KERAJAAN NEGERI SELANGOR MENAWARKAN RUANG
PERNIAGAAN DI KAWASAN PEMBANGUNAN YANG BERSESUAIAN”
5.2 PELAN SUSUNATUR
Selaras dengan matlamat pembangunan yang telah dinyatakan, cadangan pelan
susunatur di atas tapak cadangan melibatkan komponen pembangunan seperti yang
dinyatakan di bawah:-
Jururancang LYK 26
(A3 PLAN)
Jururancang LYK 27
5.3 ANALISIS CADANGAN PEMAJUAN
Cadangan pembangunan di atas tapak cadangan adalah melibatkan 464 Unit
Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara Hakmilik Strata yang
mengandungi:-
i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat
Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit
Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-
Bilik M&E Di Tingkat Tujuh,
iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat
Enam
v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di
Tingkat Bawah
vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah
Jururancang LYK 28
Keperincian penggunaan ruang bagi pembangunan di atas tapak cadangan
adalah seperti berikut:-
Jururancang LYK 29
Jururancang LYK 30
Jururancang LYK 31
Jururancang LYK 32
Jururancang LYK 33
5.4 AKSESIBILITI DAN SIRKULASI
Sepertimana yang dibincangkan, tapak cadangan merupakan sebidang lot
perniagaan yang masih belum dibangunkan yang terletak di dalam kawasan
Seksyen 23 di mana kebanyakkan lot telah pun dibangunkan dengan
pembangunan perniagaan dan perumahan. Justeru itu, tapak cadangan telah
mempunyai akses sedia ada iaitu Jalan Bukit Mertajam yang terletak di
sempadan utara tapak cadangan.
Melalui permohonan ini, laluan dalaman turut disediakan bagi melancarkan
sistem sirkulasi dalaman tapak dan akan disambungkan terus kepada Jalan
Bukit Mertajam 40 kaki, Jalan Kapar (5) dan seterusnya ke Persiaran Sultan
Ibrahim dan Jalan Persekutuan (2) .
5.5 KEMUDAHAN
5.5.1 PENYEDIAAN KEMUDAHAN EKSKLUSIF
Cadangan pembangunan servis apartment ini dilengkapi dengan kemudahan
eksklusif dan jadual Harta Bersama seperti berikut:
Selain itu, tapak cadangan juga turut disediakan 1 unit pondok pengawal dan 1
unit kebuk sampah bagi meningkatkan keselamatan dan keselesaan penduduk.
Jururancang LYK 34
5.6 UTILITI
5.6.1 Bekalan Elektrik
Satu unit Stesen Suiz Utama (SSU) dicadangkan bagi memenuhi keperluan
pembangunan ini yang terletak di tingkat bawah bangunan pangsapuri
perkhidmatan ini. Sumber bekalan elektrik yang akan disambungkan kepada
tapak cadangan adalah melalui sistem talian elektrik sedia ada yang terdapat di
kawasan sekitar tapak cadangan ini.
5.6.2 Bekalan Air
Tapak cadangan mendapat sumber bekalan air yang disambungkan daripada
sistem saluran air sedia ada di sekitar tapak cadangan.
5.6.3 Sistem Pembentungan
Sistem pembentungan untuk cadangan pembangunan ini akan disambungkan
kepada sistem pembentungan sedia ada di sekitar tapak cadangan.
5.6.4 Sistem Telekomunikasi
Cadangan infrastruktur telekomunikasi bagi cadangan pemajuan ini adalah
melibatkan saluran paip bawah tanah dan lurang yang disambung terus kepada
laluan telekomunikasi sedia ada. Perkhidmatan rangkaian telekomunikasi ini
adalah di bawah tanggungjawab Telekom Malaysia Berhad.
5.7 LANDSKAP
Menerusi cadangan pembangunan ini, ruangan landskap dan rekreasi
disediakan di atas Podium selain daripada ‘Perimeter Planting’ yang disediakan
melingkungi sempadan tapak cadangan selebar 1 meter yang melibatkan
keluasan 0.357 ekar bersamaan 11.20 % daripada keluasan tapak cadangan.
Ianya bertujuan untuk pengindahan, penghijauan dan keseimbangan
pembangunan di mana tumbuhan akan ditanam mengikut spesifikasi MPK.
Jururancang LYK 35
6.0 IMPAK CADANGAN PEMAJUAN
Analisis serta kajian termasuk lawatan tapak yang dijalankan ke atas tapak
cadangan dan keadaan pembangunan di sekitarnya mendapati bahawa tapak
cadangan berpotensi untuk dibangunkan dengan pembangunan perniagaan.
Secara amnya, permohonan pembangunan pangsapuri perkhidmatan ini secara
tidak langsung memberikan impak pembangunan daripada pelbagai aspek.
Jangkaan kesan pembangunan pada masa hadapan diringkaskan seperti
dijadual berikut:-
IMPAK KEPERINCIAN
IMPAK FIZIKAL Pembinaan bangunan perniagaan dengan reka
bentuk menarik di atas tapak cadangan mewujudkan
satu pemandangan yang boleh dieksploitasikan
menjadi satu impak visual struktur yang menarik.
IMPAK EKONOMI
Cadangan pembangunan di atas tapak cadangan
dapat mengoptimumkan kegunaan tanah dari segi
meningkatkan cukai hasil dan pulangan ekonomi
kepada pihak majlis. Tambahan pula, projek
pembangunan ini berupaya meningkatkan nilai tanah
kawasan sekitar
IMPAK
INFRASTRUKTUR
Kewujudan plot perniagaan baru secara tidak
langsung dapat mempertingkatkan kualiti penyediaan
infrastruktur melalui penambahbaikan jalan, jaringan
perhubungan dan sistem saliran.
IMPAK SOSIAL
Pembinaan plot perniagaan baru pada masa hadapan
membuka peluang pekerjaan baru sama ada semasa
pembinaan dijalankan mahupun selepas pembinaan.
Penyediaan peluang pekerjaan ini sekaligus
mengurangkan masalah sosial seperti pengangguran
disamping meningkatkan taraf hidup penduduk
setempat.
IMPAK ALAM
SEKITAR
Pembinaan bangunan perniagaan yang berdasarkan
garis panduan dan piawaian perancangan dapat
meminimumkan masalah-masalah alam sekitar.
Jururancang LYK 36
7.0 PEMATUHAN DASAR DAN GARIS PANDUAN
7.1 PEMATUHAN KEPADA DASAR-DASAR RANCANGAN STRUKTUR
Tapak cadangan berada di bawah pentadbiran Majlis Perbandaran Klang. Oleh
yang demikian, sebarang pembangunan yang akan dilaksanakan di atas tapak
ini perlulah selaras dengan dasar-dasar dan polisi-polisi yang digariskan di
dalam Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020.
Penelitian yang dibuat ke atas Rancangan Struktur Negeri Selangor 2020
didapati bahawa dasar-dasar dan polisi-polisi pembangunan berikut perlu
diambilkira untuk menjalankan pembangunan ke atas tapak cadangan:-
Dasar dan Cadangan Am
KOD CADANGAN AM KETERANGAN PEMATUHAN
EK1 C5 Mengawal
perancangan dan
pembangunan di
setiap zon
pembangunan agar
tidak bercanggah
dengan aktiviti
pembangunan yang
ditetapkan bagi zon
berkenaan
(Rancangan Struktur
Negeri Selangor
2020, m/s 4-5, )
Cadangan pembangunan
perniagaan adalah
bersesuaian untuk
dibangunkan selaras
dengan zon perniagaan
yang telah ditetapkan di
dalam RT MPK
(Pengubahan 1) 2020.
DIPATUHI
Jururancang LYK 37
7.2 PEMATUHAN KEPADA RANCANGAN TEMPATAN
Tapak cadangan berada di dalam Daerah Klang dan di bawah penguasaan
Majlis Perbandaran Klang. Oleh yang demikian, sebarang pembangunan yang
akan dilaksanakan di atas tapak ini perlulah dirujuk kepada dasar-dasar dan
polisi-polisi yang digariskan di dalam Rancangan Tempatan Majlis
Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020.
Berdasarkan Rajah 4.3.2 Peta Gunatanah 2020 BPKU 3 : Bandar Klang,
Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, tapak
cadangan terletak di dalam Blok Perancangan Kecil 3.1 : Bandar Klang telah
dizonkan sebagai zon perniagaan dan perkhidmatan iaitu selaras dengan
kegunaan tanah dan syarat nyata tanah berdasarkan hakmilik lot tapak
cadangan.
Pelan 7.1: Pelan Cadangan Gunatanah Tapak Cadangan Sumber : Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, m/s 4-3-3
TAPAK CADANGAN
Jururancang LYK 38
KOLUM I KOLUM II KOLUM III KOLUM IV KOLUM V
BLOK
PERANCANGAN
KECIL (BPK)
GUNATANAH
UTAMA AKTIVITI YANG DIBENARKAN
GUNATANAH
SOKONGAN LAIN
YANG DIBENARKAN
KELAS KEGUNAAN
TANAH YANG
DIBENARKAN
DENSITI DAN NISBAH
PLOT CATATAN
3.1
Pusat Bandar
Klang Utara
B. Perniagaan dan
Perkhidmatan
B1-Perniagaan Borong
B2-Perniagaan Runcit
B3-Kompleks Perniagaan
B4-Pasar
B5-Stesyen Minyak dan Gas
B6-Rehat dan Rawat
B7-Perkhidmatan Perniagaan
Dan Profesional
B8-Pendidikan Swasta
B9-Perkhidmatan Peribadi Dan
Isirumah
B10-Pusat Makanan
B11-Pejabat Persatuan Dan
kelab Swasta
B12-Hiburan dan Riadah
B14-Pangsapuri Perkhidmatan
B15-Rumah Kelab
B16-Kemudahan Penginapan
B17-Perkhidmatan Membaiki
Kenderaan Bermotor (tidak
mencemarkan)
B18-Perkhidmatan Khas
A. Perumahan A1-Rumah Sesebuah
A2-Rumah Berkembar
A3-Rumah Teres
A4-Rumah Bandar
A5-Rumah Kluster
A6-Pangsapuri
A7-Kondominium
A9-Perumahan Pelajar
A10-Rumah
Asuhan/Penjagaan
A11-Zero Lot Banglo
A15-Perumahan
Kakitangan
Perniagaan
Nisbah Plot 1:4
Plint Area tidak melebihi
60%
Perumahan
Densiti Rendah tidak
melebihi 8 unit / ekar
(Rumah Sesebuah dan
Rumah Berkembar)
Densiti sederhana tidak
melebihi16-20 unit /
ekar (Rumah Berderet
dan Rumah Bandar)
Densiti tidak melebih
60 unit / ekar (Rumah
Berbilang Tingkat)
Rujuk manual
garispanduan
perancangan Negeri
Selangor
Tertakluk kepada
peruntukkan undang-
undang dan garis
panduan yang
digunapakai oleh Pihak
Berkuasa Negeri dan MPK
Tadika swasta hanya
dibenarkan di rumah
sesebuah, teres ‘corner
lot’ dan teres end lot.
Rekabentuk bangunan
perlu mengambilkira
keperluan warga emas,
OKU dan kanak-kanak
Cadangan rizab jalan
adalah tertakluk kepada
kajian dan ulasan JKR
dan MPK
Tertakluk kepada ulasan
dan keperluan jabatan
teknikal
Lot 1865 diluluskan untuk
perniagaan.
Walaubagaimanapun,
semasa kelulusan K perlu
mengambil kira jarak 50
meter rizab JPS.
Jadual 4.1.3 Kelas Kegunaan Tanah BPKU 3.1 Bandar Klang, Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020
Sumber : Rancangan Tempatan Majlis Perbandaran Klang (Pengubahan 1) 2020, m/s 4-3-9
Jururancang LYK 39
7.3 PEMATUHAN KEPADA GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN
7.3.1 Piawaian Umum Bagi Pemajuan Pangsapuri Perkidmatan
Berdasarkan Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri
Selangor, piawaian umum bagi pangsapuri perkhidmatan adalah seperti berikut:-
Jururancang LYK 40
Kategori Piawaian
Komersil/
Perdagangan
PANGSAPURI PERKHIDMATAN (APARTMEN SERVIS)
Lokasi Perletakan : Dalam kawasan pusat bandar
Berhampiran terminal pengangkutan seperti Integrated Transport Terminal, LRT dan komuter.
Berhampiran dengan kawasan institusi dan pusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.
Kawasan pembangunan semula bandar.
Bentuk pembangunan Pangsapuri
Perkhidmatan
: Pangsapuri Perkhidmatan sebahagian daripada komponen pembangunan bercampur (Rujuk Rajah PD10 (i)).
Pangsapuri Perkhidmatan sebagai Free Standing Building (rujuk rajah PD10 (ii))
Pangsapuri Perkhidmatan dan kedai pejabat di dalam kompleks perniagaan (Rujuk Rajah PD10 (iii))
Saiz tapak minimum : Minimum 0.8 hektar (2 ekar)
Ruang lantai : Minimum 51.1mp (550kp)
Nisbah plot dan kawasan plint : Bergantung kepada nisbah plot yang disediakan berdasarkan RT/RTD atau RKK sesuatu kawasan
Saiz isi rumah : Maksimum 4.5 orang/ unit
Jalan perkhidmatan minimum : 15.2m (50’)
Anjakan bangunan minimum
Menghadap jalan utama
Menghadap jalan tepi
Menghadap jalan belakang
Sempadan bersama
12.2m (40’)
12.2m (40’)
12.2m (40’)
6.1m (20’)
Tempat letak Kenderaan : TLK: 2 TLK/ unit + 20% pelawat
TLM: 20% daripada jumlah TLK
TLK OKU:2% daripada jumlah TLK
Bagi ruang lantai perniagaan:
1TLK/46mp (495mp) ruang lantai kasar
1TLM/84mp (905mp) ruang lantai kasar
Kemudahan tempat letak kereta OKU:
Diletakkan berdekatan dengan lift dan ramp
Disediakan kemudahan ramp dan railing
Perimeter Planting : Minimum 3 meter (10’) di sekeliling kawasan pembangunan (tidak termasuk jarak anjakan bangunan)
Jururancang LYK 41
Laluan Pejalan Kaki
Kemudahan sokongan
:
:
Minimum 2.1m (7’)
Surau minimum 12.1m x 12.1m (40’x40’) – ruang berasingan bagi lelaki 6.1m x 6.1m (20’x20’) dan perempuan 6.1m x 6.1m
(20’x20’) serta lengkap dengan tempat mengambil air sembayang dan tandas.
1 tadika/200 unit
Mini perpustakaan/bilik bacaan yang lengkap dengan kemudahan IT
Restoran/medan selera
Pejabat Pengurusan Bangunan
Tempat letak motosikal dan basikal berbumbung disediakan bersama tempat mengunci tayar
Penekanan kepada aspek keselamatan
Penekanan kepada pengurusan dan penyuraian trafik
Perniagaan peringkat tempatan : Disediakan di tingkat berasingan daripada unit pangsapuri perkhidmatan (contoh: Laundrette, Salon, Mini Market, stationery
dan percetakan digital, kafe/coffee house dan lain-lain
10% dari ruang lantai perniagaan diperuntukkan bagi ruang niaga mampu milik
Kawasan lapang : Menggunakan piawaian 1,000 penduduk:2 hektar kawasan lapang
Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang permainan, gelanggang badminton/tenis/squash dan jogging track
Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu di tingkat bawah, di antara tingkat atau di atas bumbung
Tempat Pembuangan Sampah Pepejal atau
Domestik Berpusat
: Kemudahan tempat pembuangan sampah berpusat
Bertujuan untuk memastikan tiada pembuangan sampah yang tidak teratur
Kemudahan Eksklusif Pangsapuri
Perkhidmatan
: Sistem kawalan sekuriti 24 jam dan CCTV
Gimnasium
Dewan Serbaguna
Kolam Renang
Lot Permainan
Kemudahan WiFi/Broadband
Kemudahan Laundry
Akses Lif yang khusus untuk unit pangsapuri perkhidmatan
(Sumber: Manual Garis Panduan Piawaian Perancangan negeri Selangor (Edisi Kedua), m/s 2-17 hingga 2-19)
Jururancang LYK 42
Bentuk/jenis pembangunan pangsapuri perkhidmatan terbahagi kepada tiga iaitu:-
Bentuk/Jenis Penerangan Ilustrasi
i. Pangsapuri
Perkhidmatan
Sebagai
Sebahagian
Daripada
Komponen
Pembangunan
Bercampur
Pembangunan pangsapuri boleh dibangunkan
bersekali dengan pembangunan bercampur yang lain
di dalam satu kawasan. Pembangunan pangsapuri
perkhidmatan perlu dibangunkan pada blok yang
berasingan dengan pembangunan yang lain. Ia perlu
mempunyai akses laluan secara eksklusif dan
berasingan dari pembangunan lain.
ii. Pangsapuri
Perkhidmatan
Sebagai Free
Standing
Building
Pembangunan pangsapuri perkhidmatan secara Free
Standing Building merupakan pembangunan yang
hanya melibatkan pangsapuri perkhidmatan.
Pembangunan ini boleh melibatkan hanya 1 blok
pangsapuri perkhidmatan atau lebih di dalam satu
kawasan dengan kemudahan perniagaan di
bawahnya.
Jururancang LYK 43
iii. Pembangunan
Pangsapuri
Perkhidmatan
Dan Kedai
Pejabat Di Dalam
Kompleks
Perniagaan
Terdapat juga pembangunan pangsapuri
perkhidmatan yang bersekali dengan kedai pejabat di
dalam satu kompleks bangunan. Unit-unit pangsapuri
perkhidmatan ini haruslah berasingan dengan
bangunan pejabat biasa. Laluan keluar masuk secara
eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain
perlu disediakan untuk pembangunan pangsapuri
perkhidmatan.
(Sumber: Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan Negeri Selangor, m/s 4 hingga 6)
Jururancang LYK 44
Sumber : Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor (Edisi Kedua November 2010)
Jururancang LYK 45
)
Sumber : Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor
(Edisi Kedua November 2010)
Jururancang LYK 46
Jururancang LYK 47
8.0 PENGESYORAN
Berdasarkan kepada keterangan-keterangan terperinci yang dibentangkan dalam
Laporan Cadangan Pemajuan ini, bolehlah dirumuskan bahawa Permohonan
Kebenaran Merancang Mengikut Seksyen 21 Akta 172 Bagi Cadangan
Pembangunan 464 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 25 Tingkat Secara
Hakmilik Strata Yang Mengandungi:-
i. Blok A – 232 unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
ii. Blok B – 232 Unit Pangsapuri Perkhidmatan 17 Tingkat
iii. Kemudahan-kemudahan Dewan Serbaguna, Kolam Renang, Pejabat
Pengurusan, Surau, Tandas, Bilik Sauna, Bilik Gym, Bilik Bacaan, 2 Unit
Tadika, 3 Unit Ruang Perniagaan, 1 Unit Kedai Mampu Milik dan Bilik-
bilik M&E Di Tingkat Tujuh,
iv. 7 Tingkat Tempat Letak Kereta Bertingkat Bersama Bilik M&E Di Tingkat
Enam
v. 1 Unit Ruang Perniagaan, Pencawang Elektrik Dan Bilik-bilik M&E Di
Tingkat Bawah
vi. 1 Unit Pondok Pengawal Dan 1 Unit Kebuk Sampah
Di Atas Lot 178, Seksyen 23, Jalan Bukit Mertajam, Off Jalan Kapar, (KU1),
Mukim Bukit Raja, Klang Bandar Diraja, Selangor Darul Ehsan Untuk
Tetuan Khoo Soon Lee Realty Sdn Bhd sememangnya membawa pelbagai
manfaat.
Oleh yang demikian, adalah disyorkan supaya permohonan kebenaran
merancang ini diberikan pertimbangan untuk kelulusan oleh Majlis Perbandaran
Klang (MPK).
Jururancang LYK 48
1. Salinan Hakmilik Tanah
2. Salinan Carian Rasmi
3. Salinan Cukai Tanah
4. Salinan Cukai Taksiran
5. Salinan Profil Syarikat
LAMP I RAN
A
Jururancang LYK 49
LAMP I RAN
B
1. Nilai Kasar Pembangunan (GDV)
Jururancang LYK 50
LAMP I RAN
C
1. Sijil Kelulusan Lembaga Perancang Bandar
Malaysia
2. Sijil Keahlian Institut Perancang Bandar
Malaysia
3. Sijil Pendaftaran Syarikat Jururancang LYK
4. Resit Institut Perancang Bandar Malaysia
5. Resit Lembaga Perancang Bandar Malaysia