Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
1 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Kes Pertindihan Sempadan Dua Lot Tanah
Kajian Kes: Kuala Lumpur, Jun 2008
SHAHRUL, H., JOANES, J., ABDULLAH, A. L., FATIN, N. I., & FARIZA, A. Y.
ABSTRAK: Isu pertikaian tanda sempadan diantara dua hakmilik telah berlaku sejak 1990-an.
Ini disebabkan oleh perkembangan teknologi moden yang digunakan bagi pengukuran tanah
pada masa ini. Walaubagaimanapun, dengan penggunaan teknologi ini dapat dimanfaatkan
oleh juruukur bagi menyelesaikan masalah yang menyebabkan pertindihan sempadan tanah.
Oleh itu, kajian ini dilakukan untuk menyelidik, mempelajari, mengenalpasti dan
menganalisa isu pertindihan sempadan tanah. Selain itu, tujuan kajian ini adalah untuk
melihat diantara penyelesaian yang digunakan oleh mahkamah bagi membantu meleraikan
pertikaian tanda sempadan. Hasil utama kajian untuk membolehkan isu-isu pertindihan
sempadan dapat dilihat dengan lebih jelas oleh pelajar ukur tanah dan pentadbiran tanah
samaada dari segi teknikal ataupun undang-undang. Kesimpulannya, adalah diharap kajian ini
sesuai digunakan untuk rujukan dan pembelajaran serta pengajian yang berkaitan tanah.
Kata kunci: Isu Tanah, Pertindihan Lot, Pertikaian Sempadan, Hakmilik Sementara.
1. PENGENALAN
Di dalam Kanun Tanah Negara (KTN) 1965, ada dinyatakan bahawa hakmilik kekal
ialah hakmilik Pejabat Pendaftaran, hakmilik Pejabat Tanah dan hakmilik subsidiari (iaitu,
semua bentuk hakmilik selain dari hakmilik sementara). Apabila hakmilik kekal ini diakui
dan disahkan maka ia tidak boleh dipertikaikan tanpa perkara-perkara yang kukuh dimana
menyebabkan hakmilik ini boleh dipinda sempadannya.
Peraturan Ukur Kadaster 2009, (10) Pertikaian Sempadan menyatakan bahawa
sebarang pertikaian sempadan hendaklah dilaporkan oleh Pegawai Ukur atau Juruukur Tanah
Berlesen secara bertulis kepada Pengarah Ukur dan Pemetaan. Ini bermaksud mana-mana
sempadan yang dipertikaikan oleh pihak-pihak yang berkepentingan di atas sebab-sebab
tertentu boleh dibawa dan dilaporkan.
Corresponding author: Sr. Dr. Tan L. C., senior lecturer,
research fields: cadastral survey, land law & survey regulation.
Website: fght.utm.my/tlchoon/
Dec 2014, Jabatan Kejuruteraan Geomatik
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
2 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Kes pertindihan sempadan sebenarnya wujud hasil daripada pelbagai konsep-konsep
yang menyebabkan ia berlaku. Ia berlaku secara langsung atau tidak langsung hasil daripada
perubahan masa, manusia dan teknologi yang sentiasa membangun. Tanda Sempadan Tanah
adalah satu isu sensitif dan seringkali menimbulkan kontrovesi. Dalam Hakmilik Sementara
juga terdapat unsur kesamaran dan ketidakpastian yang boleh mencetuskan salah faham dan
pertikaian.
Isu sempadan tanah ini boleh mengundang dosa atau memberi ganjaran pahala.
Menyelesaikan isu sempadan tanah adalah tuntutan agama dan satu kefarduan. Oleh itu ia
perlu diuruskan dengan baik, segera dan bijaksana. Ini kerana dari perspektif Islam,
menceroboh tanah orang adalah satu kezaliman dan ditegah.
Dari Abu Salamah, bahawa ia terlibat pertengkaran dengan beberapa orang. Lalu ia
mengadukannya kepada 'Aisyah r.a, ia berkata, "Hai Abu Salamah, jauhilah persengketaan
masalah tanah! Kerana Nabi saw. bersabda, 'Barangsiapa mengambil tanah milik orang lain
walaupun sejengkal niscaya akan dikalungkan padanya tujuh lapis bumi'," (HR Bukhari
[2453] dan Musim [1612]).
2. ISU-ISU SEMASA
PAHANG, MEI 2002: Dua orang pensyarah dari sebuah IPTA yang tinggal berjiran
perselisihan faham mengenai sempadan tanah. Salah seorang daripada mereka mendakwa
jirannya menceroboh lot tanah hak milik beliau. Jirannya dikatakan telah merosakkan rumput
yang ditanam dan menuntut ganti rugi kerosakan rumput mutiara yang dianggarkan RM5,000
bayaran balik wang RM10,000 atas perbelanjaan membaiki tembok pagar dan membaik pulih
tanah yang didakwa diceroboh.
Walau bagaimana pun jirannya mendakwa bahawa beliau tiada bukti bahawa sempadan kecil
berkeluasan 3 kaki x 125 (tanah yang didakwa diceroboh) adalah miliknya kerana ukuran
halus dan terperinci seperti mana bawah Seksyen 396 KTN 1965 belum dilakukan. Jirannya
mendakwa lot tanah tersebut juga masih di bawah hak milik sementara dan selagi tiada
pengukuran halus dibuat, beliau tidak akan melepaskan hak ke atas lot tanah yang
dipertikaikan itu. Pertikaian ini berterusan dari Mahkamah Sesyen ke Mahkamah Tinggi.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
3 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
KELANTAN, FEBRUARI 2011: Datuk Sidek Awang yang mewakili tujuh pemilik tanah
dan rumah kedai terkilan dengan Jabatan Kastam Diraja Malaysia (JKDM) Negeri Kelantan
yang menceroboh tanah mereka dengan membina kompleks bangunan kastam di kawasan
Zon Bebas Cukai Rantau Panjang pada pertengahan tahun 1992. “Kami langsung tak tahu
hampir 19 tahun tanah kami diceroboh tanpa pengetahuan. Selama ini, kami tak sedar
rupanya perbuatan pihak terbabit melampaui sempadan tanah kami,” katanya. “Kami tidak
mahu masalah ini berlarutan memandangkan ia adalah harta yang mesti dijaga oleh semua
adik-beradik. Isu pertindihan tanah sempadan ini perlu diselesaikan segera.”
3. PUNCA-PUNCA BERLAKU PERTINDIHAN
Jika merujuk kepada isu-isu semasa, pertindihan sempadan adalah disebabkan sempadan
tanah yang tidak jelas bagi kedua-dua pihak atau lebih. Ini dapat dikenalpasti daripada punca-
punca berlakunya pertindihan seperti : -
1. Pelan
Lakaran pelan-pelan terdahulu hanya menggunakan cara manual dengan lukisan tangan terus
daripada pelukis pelan. Kesilapan mungkin berlaku semasa melakar atau membuat “final
drawing” pelan pada ketika itu.
2. Skala
Skala yang digunakan dalam menetapkan keluasan sesuatu kawasan memberi kesan yang
besar jika terkuarang atau terlebih luas sesuatu kawasan ketika melukis pelan di atas kertas.
Jadi, luas yang diukur dikawasan sebenar boleh terkurang atau terlebih dengan banyak jika
dirujuk pada pelan yang salah kiraan luasnya.
3. Teknologi
Pada ketika dulu, teknologi seperti rantai digunakan bagi pengukuran kadaster. Maka,
sengatan daripada rantai mengakibatkan lendutan pada jarak yang diukur. Hasil daripada alat
yang digunakan pada waktu dulu adalah kurang kejituannya berbanding denga alat ukur yang
digunakan pada masa kini.
4. Senario kelewatan pengeluaran Hakmilik Muktamad
Permohonan hakimilik sementara kepada hakmilik muktamad menjadi tertangguh disebabkan
pentadbiran dan masalah teknikal serta kekurangan kakitangan ketika itu telah menyebabkan
kerja ukur hakmilik tanah ketinggalan dan wujud tunggakan kerja ukur.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
4 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Hasil daripada beberapa punca ini, maka sempadan –sempadan tanah yang dulu dan sekarang
berbeza kejituaanya. Ini menyebabkan sempadan-sempadan tanah sekarang mengalami
pertindihan. Seterusnya, terbentuk beberapa konsep pertindihan sempadan tanah. (merujuk 4
Konsep Pertindihan)
4. KONSEP PERTINDIHAN
4.1 Hakmilik Sementara dan Hakmilik Muktamad
Rajah 4.1 : Contoh pertindihan sempadan Hakmilik Sementara dan Hakmilik Muktamad
Apa yang berlaku bagi pertindihan sempadan diantara hakmilik muktamad dan
hakmilik sementara adalah disebabkan sempadan hakmilik sementara yang tidak jelas
sepenuhnya. Hasil daripada sempadan yang tidak jelas menyebabkan pemegang hakmilik
sementara mengalami kerugian keluasan pada tanah.
Pemegang hakmilik kekal bagi kes ini mengaut keuntungan kerana hakmilik
muktamad yang dikeluarkan diperakui dan dilindungi oleh seksyen 340 (1) KTN 1965 iaitu
peruntukan mengenai hakmilik tak boleh disangkal “indefeasibility of title”.
Hakmilik Muktamad
Hakmilik Sementara
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
5 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Ini terbukti melalui Sistem Torrens, ‘pendaftaran adalah segala-galanya’. Ini
bermaksud, maklumat yang terdapat dalam dokumen daftaran menunjukkan segala-galanya
berkaitan dengan tanah tersebut. Maklumat-maklumat lain adalah lemah dan tidak dapat
menyangkal atau menandingi kekuatan bukti dan hujah yang terdapat pada dokumen
hakmilik.
Namun, kemuktamadan pendaftaran adalah berbentuk prima facie yang masih boleh
dicabar berdasarkan alasan yang wajar seperti yang diperuntukkan oleh undang-undang.
Cabaran-cabaran ini hanya dibenarkan sebagai pengecualian kepada konsep ‘hakmilik tak
boleh sangkal’. Sebahagian dari pengecualiannya terkandung di dalam Seksyen 304(2) KTN
1965.
Maka, pemegang hakmilik sementara boleh melakukan Permohonan Ukur (PU)
untuk penukaran bagi hakmilik sementara kepada hakmilik muktamad di Pejabat Tanah (PT)
atau Pejabat Tanah dan Galian (PTG) sepertimana pegangan hakmilik sementara tersebut.
4.2 Hakmilik Sementara dan Hakmilik Sementara
Selain itu, pertindihan sempadan diantara kedua-dua hakmilik sementara berlaku
hampir sama dengan hakmilik sementara dan hakmilik muktamad iaitu sempadan yang tidak
jelas sepenuhnya. Maka, penyelesaian yang perlu diambil oleh kedua-dua pihak adalah
perlunya Permohonan Ukur (PU) dan penyediaan Permintaan Hakmilik (PH).
Hakmilik Sementara Hakmilik Sementara
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
6 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
PU dilakukan apabila pemilik tanah mengemukakan permohonan untuk pengukuran
terperinci bagi membolehkan tanah ditukarkan daripada hakmilik sementara kepada hakmilik
muktamad. PH disediakan apabila pengukuran terperinci telah dibuat dan Pelan Akui (PA)
telah disediakan oleh JUPEM negeri. JUPEM memerlukan PH daripada Pejabat Tanah bagi
membolehkan Pelan Hakmilik Muktamad dikeluarkan. Pelan ini diperlukan untuk
membolehkan Pejabat Tanah menyediakan Dokumen Hakmilik Muktamad.
4.3 Hakmilik Muktamad dan Hakmilik Muktamad
Disamping itu, pertindihan sempadan juga boleh berlaku diantara hakmilik muktamad
dan juga hakmilik muktamad. Ini kerana faktor ketepatan atau keluasan disebabkan
pengukuran yang dilakukan dahulu dengan menggunakan cara tradisional. Pertindihan
hakmilik muktamad ini berlaku teknologi ketika dahulu dan sekarang kurang terjadi kerana
pengukuran kini yang menambaikkan lagi aspek-aspek ketepatan dan kejituan. Dalam hal
ini, hakmilik muktamad yang ukuran kelas 3 perlu dilakukan pengukuran semula bagi
menaikkan taraf kepada ukuran kelas 1.
Maka, penyelesaian yang perlu diambil oleh satu pihak sahaja di mana lot hakmilik
ukuran kelas 3 perlunya Permohonan Ukur (PU) bagi pengukuran semula sahaja untuk
'kenaikkan' kelas pengukuran kepada ukuran kelas 1.
Hakmilik muktamad
(Ukuran kelas 3)
Hakmilik muktamad
(Ukuran kelas 1)
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
7 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
PU dilakukan apabila pemilik tanah mengemukakan permohonan untuk pengukuran
terperinci bagi membolehkan pengkelasan pengukuran tanah ditukarkan daripada pengukuran
kelas 3 kepada kelas 1. Pelan Akui (PA) turut sama akan dikeluarkan yang terbaru yang
disediakan oleh JUPEM negeri.
4.4 Batu Sempadan Hilang
Rajah 4.4 : Tanda sempadan yang hilang
Antara yang berlakunya pertikaian dan pertelingkahan pertindihan tanda sempadan
adalah apabila batu sempadan hilang diantara kedua-dua lot tanah. Hasil daripada kes ini,
maka pemilik lot tanah perlu berkerjasama untuk melantik dan membuat rujukan kepada
Juruukur Tanah Berlesen.
Juruukur Tanah Berlesen akan membuat kerja teknikal dengan merujuk kepada
kaedah tanam pastian. Dimana tanam pastian dilakukan apabila tanda-tanda sempadan yang
hilang atau berganjak melebihi had yang dibenarkan berbanding ukuran terdahulu seperti
mana diperuntukan dibawah peraturan 43, Peraturan Ukur Kadaster 2009 hendaklah dibuat
tanam pastian.
Sebelum menjalankan kerja penandaan tanda sempadan dengan mengunakan kaedah
tanam pastian hendaklah mengetahui syarat-syarat yang telah berkuatkuasa pada masa itu.
Syarat-syarat yang dimaksudkan adalah:
LOT 008
Tanda sempadan
yang hilang
LOT 009
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
8 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
i. Nilai asal koordinat PDUKN adalah digunapakai sekiranya tanda-tanda sempadan
yang berganjak tidak melebihi had yang ditetapkan mengikut peraturan para10.
ii. Tanda-tanda sempadan yang hilang atau berganjak melebihi had yang ditetapkan
mengikut para 10 perlu ditanam pastian mengikut nilai asal koordinat NDCDB
4.4.1 Kaedah Penandaan melalui Tanam Pastian
Kaedah tanam pastian dilaksanakan dengan pencarían datum ukuran untuk
memulakan atau menjalankan pengukuran dilapangan. Setiap ukuran kadaster yang
berkoordinat hendaklah berasaskan kepada datum yang memuaskan yang terdiri daripada:-
i. Dua tanda ukuran dari NDCDB yang berjarak tidak kurang dari 40m yang mana
kedudukan asal tanda-tanda tersebut telah dibuktikan dengan ukuran terus atau terabas
dan hitungan, beserta dengan cerapan astronomi untuk azimuth.
ii. Tiga tanda ukuran terdahulu, yang dibuktikan dengan ukuran sudut dan jarak atau
dengan terabas dan hitungan, berada dalam kedudukan asal.
iii. Dua tanda rujukan yang berjarak tidak kurang daripada 170 meter yang
ditentududukan dengan kaedah Sistem Penentududukan Sejagat (GPS) yang
diperakukan oleh jabatan.
Setelah menentukan datum yang hendak digunakan hendaklah membuat perbandingan
dengan koordinat NDCDB dibuat bagi memastikan bahawa tanda-tanda sempadan lama yang
digunakan atau dijadikan sebagai datum supaya ukuran tidak berganjak dengan ketara dari
kedudukan asalnya. Sekiranya datum tersebut tidak mematuhi syarat yang telah dinyatakan
datum tersebut tidak boleh digunakan kerana akan memberi kesan kepada pengukuran yang
dijalankan.
Setelah mengenalpasti datum yang digunakan, hendaklah mebuat perancangan kerja
yang hendak dijalankan atau teknik- teknik yang digunakan untuk menjalankan penandaan
batu sempadan yang hilang. Antaranya adalah melakukan pra-hitungan sebelum kerja
dilakukan dipadang. Jika sempadan baru perlu ditanam diatas garisan yang lama ataupun
tempat yang lama, tanda –tanda sempadan tersebut hendaklah ditanam berdasarkan kepada
koordinat yang dihitung atau yang telah ditetapkan dalam pelan pra-hitungan ataupun dalam
pelan surihan kerjaluar atau koordinat yang telah disahkan betul oleh jabatan- jabatan yang
terlibat.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
9 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Had yang dibenarkan perbezaan bearing baru yang dikira berbanding nilai asal
hendaklah tidak melebihi 20” supaya tidak menberi perbezaan ketara pada keluasan.
Sekiranya penyilang kiri dan kanan melebihi had yang telah dibenarkan tersebut hendaklah
menjalakan pengukuran semula pada lot tersebut. Jarak juga hendaklah dibaca dengan
kedua-dua penyilang sama seperti bearing tetapi had yang berbeza.
Had yang telah ditetapkan untuk jarak adalah 0.001 meter terhampir dimana
perbezaan yang dibenarkan adalah tidak melebihi 0.005 meter. Kaedah persilangan
merupakan kaedah dimana digunakan dengan cerapan daripada 2 stesen atau tanda yang
telah diakui betul kedudukan tidak berganjak dari kedudukan asal dengan cerapan bearing
dan jarak ke stesen yang dikehendaki bagi kedua-dua penyilang.
Gambarajah dibawah menerangkan cara cerapan mengunakan kaedah persilangan.
Rajah 4.5 : Kaedah Persilangan
Selain daripada kaedah persilangan, kaedah silangalikan juga boleh digunakan untuk
untuk membuat penandaan tanda sempadan yang telah hilang tetapi cara pengukuran berbeza
dengan kaedah persilangan. Kaedah silangalikan hendaklah mengambil cerapan bering dan
jarak yang dicerap daripada tiga titik kawalan yang berlainan dengan satu penyilang sahaja.
Sekiranya mengunakan kaedah trabas, trabas tersebut hendaklah dibuat semakan dengan
tanda sempadan yang lain supaya semakan dapat dilakukan.
Stesen yang diketahui
Titik yang hendak ditanda
CRM CRM
BERING DAN JARAK DIKETAHUI
Bering dan jarak Bering dan jarak
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
10 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
4.5 Pra-Hitungan
Rajah 4.6 : Contoh konsep Pra-Hitungan
Sementara itu, kes Pra-hitungan berlaku apabila berlakunya kesilapan pengiraan pada
pra-hitungan bagi lot-lot tanah tersebut. Ianya berlaku dalam pelbagai keadaan samaada
kecuaian dalam melakukan pelan pra hitungan, pelan pra hitungan dibuat tanpa merujuk
daripada data pengukuran yang dibuat di padang, faktor skala yang digunakan dan juga
peralatan atau cara dalam membuat pelan pra hitungan samaada dengan menggunakan
konsep tradisional atau kaedan moden terkini. Kes yang selalu berlaku adalah kecuaian dalam proses membuat pelan pra hitungan
tersebut. Banyak aspek yang penting tidak dititikberatkan seperti skala yang digunakan,
pembahagian lot-lot tersebut dari segi pengiraan dan juga keluasan yang dihitung, dan
kecuaian daripada juruukur itu sendiri.
Kes yang keduanya adalah proses penghasilan pelan pra hitungan tidak dibuat dengan
menggunakan data pengukuran di padang iaitu dengan hanya melakarkan atau membuatnya
tanpa merujuk keluasan lot yang sebenar. Ia akan berlaku perselisihan di antara keadaan lot
asal dan juga pecahan lot-lot baru yang telah terhasil. Selain tu, faktor kecuaian dalam
penghasilan pelan pra hitungan itu sendiri. Semasa proses dilakukan terdapat kes terlepas
pandang, kesilapan dalam kemasukkan nilai-nilai atau nombor,kesilapan dalam pengiraan
dan lain lagi. Dengan ini, ia akan menyumbang kepada kesalahan atau perselisihan di antara
yang betul dan juga yang baru dihasilkan.
Lot A
Lot A Lot B Lot C Lot D Lot E Lot F
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
11 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Dalam penyelesaian kes-kes sebegini adalah mudah kerana ianya hanyalah
melibatkan isu teknikal sahaja. Pelan pra hitungan yang diuat mestilah merujuk kepada data
pengukuran yang telah dibuat di padang di mana keluasan lot, keadaan lot dan kedudukan lot
adalah betul yang akan dijadikan asas untuk penghasilan pecahan lot-lot yang baru. Faktor
skala yang digunakan juga mempengaruhi keluasan yang akan terhasil. Maka, semasa proses
penghasilan tersebut skala adalah perlu diutamakan dan disemak tentang keluasan tersebut.
Kecuaian dalam penghasilan pelan pra hitungan ini oleh seseorang individu adalah normal.
Ini kerana manusia sentiase melakukan kesilapan. Maka, semakan adalah diperlukan bagi
mengelakkan sebarang kesilapan, kecuian dan ksalahan yang terdapat dalam proses
penghasilan pelan tersebut. Sekiranya semua aspek-aspek ini tidak di amalkan akan berlaku masalah di
kemudian hari pada penetapan dalam pengukuran lot tersebut pada masa akan datang.
Sebagai contoh kesilapan pelan pra hitungan yang dihasilkan tidak mengikut ukuran asal lot
dan menjadikan keluasan yang terhasil adalah lebih daripada keluasan asal. Lakaran adalah
seperti di atas. Lot permulaan akan dapat mengikut keluasan pengukuran dengan baik tetapi
lot kemudiannya akan menerima perselisihan dan pembawakan nilai selisih dari satu lot
kepada satu lot seterusnya dan akhirnya lot yang akhir akan menerima kesemua selisih
tersebut. Lot akhir tersebut tidak akan mendapat keluasan yang sepatutnya kesilapan daripada
yang pada mulanya lagi. Kes sebegini perlu dipandang serius dan kesilapan kecil akan
mengundang kepada kesilapan yang lebih besar.
5. KAJIAN KES
KUALA LUMPUR, JUN 2008 : Fortune Sdn Bhd pemilik tanah lot 338 Seksyen 96A
Bandar Kuala Lumpur Daerah Kuala Lumpur berselisih faham dengan pemilik tanah lot 337
(tanah bersebelahan) iaitu Pauline Lee Bee Lian kerana mendakwa beliau telah menceroboh
tanahnya seluas 1,275 kaki persegi dan mengarahkan Pauline Lee Bee Lian merobohkan
retaining walls dan sebahagian rumah banglo yang termasuk dalam kawasan tersebut. Beliau
terkejut dan menjadi marah kerana selama 16 tahun yang lepas, beliau tidak menerima apa-
apa aduan akan perlanggaran dan pertindihan sempadan daripada pemilik tanah bersebelahan Sebagai pemilik tanah, Pauline Lee Bee Lian juga terkilan dengan Pengarah Ukur dan
Pemetaan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Pengarah Tanah dan Galian Wilayah
Persekutuan Kuala Lumpur kerana mengeluarkan Hakmilik Tetap lebih kecil berbanding
dengan keluasan dalam Hakmilik Sementara. Keluasan dalam Hakmilik Sementara ialah
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
12 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
10,683 kaki persegi tetapi keluasan dalam Hakmilik Tetap ialah 9.407 kaki persegi. Beliau
telah dilucutkan kawasan tanah melebihi 10% yang telah diberimilik di bawah Hakmilik
Sementara. Perbezaan besar ini adalah melampaui tahap ‘de minimis rule’.
Beliau menghujahkan JUPEM KL dan PTG KL gagal untuk mengambilkira
pertimbangan yang relevan peruntukan-peruntukan di dalam KTN sebelum mengeluarkan
dan mendaftarkan Hakmilik Tetap. Beliau bukan sahaja dinafikan suatu hak kepada tanah
tersebut tetapi juga mengalami kerugian yang besar untuk merobohkan retaining wall dan
sebahagian rumah banglonya.
Untuk itu, beliau telah membuat aduan sebelum mengambil khidmat Juruukur Tanah
Berlesen untuk membuat suatu ‘demarcation survey’ ke atas tanah beliau. Berdasarkan
kepada hak beliau, Pauline Lee Bee Bian mengemukakan permohonan kepada Mahkamah
Tinggi supaya Hakmilik Tetap tersebut diketepikan dan suatu perintah dikeluarkan
mengarahkan JUPEM KL dan dan PTG KL membuat satu pengukuran semula berdasarkan
peruntukan Kanun Tanah Negara. Ini bagi menentukan sempadan-sempadan tanah tersebut
untuk pengeluaran hakmilik tetap.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
13 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
6. PROSEDUR
KES
Permohonan Ukur /Rujukan pada JTB
Melantik JTB
Teknikal/Kerja Ukur JTB keluarkan PA yang baru
Pejabat Tanah/PTG LULUS
Hantar ke Pejabat Tanah/PTG
LULUS/TIDAK Jika TIDAK, kembali kepada penyediaan PA
TIDAK
Mahkamah
SELESAI
Pemilik Lot 1
Pemilik Lot 2
PersetujuanAA
YA
Carta Alir 1.1
Membuat aduan pada Pejabat Tanah/PTG
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
14 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Apabila kes seperti pertindihan sempadan berlaku pada lot tanah, akan melibatkan dua atau
lebih pihak. Sebagai contoh untuk dua pihak (Lot 1 vs Lot 2). Jika dirujuk kepada konsep
berlakunya pertindihan sempadan (muka surat 10), prosedur dapat dilihat melalui Carta Alir 1
. 1 dengan lebih teliti. Dibawah penerangan serba sedikit: -
Kedua-dua pihak akan membuat aduan pada Pejabat Tanah/PTG, seterusnya merujuk kepada
Juruukur Tanah Berlesen ataupun Pegawai Ukur untuk membuat permohonan ukur
Kebiasaanya, kedua-dua pemilik tanah akan melantik JTB masing-masing bagi membuat
pengukuran. Ini akan menyebabkan bias atau berat sebelah hasil daripada persetujuan bicara yang
dibuat diantara JTB dengan pemilik tanah.
Sekiranya kedua-dua pihak menjadi tidak puas hati dan tidak
bersetuju hasil daripada pengukuran yang berbeza (berat sebelah)
yang dijalankan maka perlu rujuk pada mahkamah.
Pemilik Lot 1
Pemilik Lot 2
Membuat aduan pad Pejabt Tanah/PTG
Permohonan Ukur /Rujukan pada JTB
Melantik JTB
JTB keluarkan PA yang baru
YA
Persetujuann
TIDAK Merujuk Mahkamah
Teknikal/Kerja Ukur
Seandainya, pengukuran dijalankan dengan telus
dan didapati tiada perbezaan diantara JTB maka
PA baru dikeluarkan
Permohonan Ukur /Rujukan pada JTB
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
15 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
6.1 PERANAN JURUUKUR
Jurukur Tanah Berlesen (JTB) adalah seorang jurukur bertauliah yang diberikan lesen
untuk menjalankan kerja-kerja pengukuran. Kebiasaanya, JTB membuka firma sendiri. Jika
dirujuk kepada kes pertindihan sempadan, pihak JTB akan dijadikan sebagai orang tengah
untuk menyelesaikan kes-kes yang berkaitan dengan pertelingkahaan sempadan antara
pemilik-pemilik tanah tersebut. Mengikut kebiasaannya, sekiranya berlaku kes seperti ini
pemilik tanah akan melantik jurukur masing-masing dan ini menyebabkan bias atau berat
sebelah kerana berlakunya perbezaan pada pengukuran.
Sekiranya berlakunya perbezaan ketara pada pengukuran yang menyebabkan kedua-
dua pihak tidak puas maka hendaklah menbuat laporan polis supaya kes dapat dibawa ke
makhamah. Peranan jurukur didalam kes ini amat diperlukan supaya kes tersebut dapat
diselesaikan dengan cara yang adil, telus serta mengikut langkah-langkah yang sejajar dengan
undang-undang. Didalam kes ini jurukur akan dijadikan sebagai saksi serta rujukan kepada
pihak mahkamah melalui kerja pengukuran dilapangan.
Kebiasaannya sekiranya kes seperti pertindihan sempadan JTB akan merujuk kepada
PA ( Pelan Akui) yang terdahalu yang telah disahkan betul. Daripada pelan akui tersebut
jurukur boleh menjalankan pengukUran terus dilapangan dengan membuat hitungan. Setalah
selesai semua jurukur berlesen hendaklah menbuat perancangan untuk menjalankan
pernguran dilapangan dengan mengunakan pelbagai kaedah seperti kaedah persilangan
dan sebagainya.
6.2 PERANAN MAHKAMAH
Mahkamah berperanan membuat keputusan apabila kes diutarakan dan proses
timbangtara dilakukan dimana suatu rujukan muktamad atau suatu ‘submission’ bagi suatu
cara penyelesaian. Kebiasaannya, mahkamah akan merujuk kepada Pelan Akui, Sistem
Torrens yang digunakan, Kanun Tanah Negara dan mana-mana peraturan tanah yang
dirasakan perlu dirujuk bagi menyelesaikan kes berkaitan tanah.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
16 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Hasil persetujuan, maka kedua-dua pihak perlu bersetuju dengan keputusan muktamad
mahkamah, perlantikan JTB akan dilakukan semula. Apa sahaja keputusan pengukuran yang
dijalankan oleh JTB yang dilantik mahkamah harus dipersetujui oleh kedua-dua pihak.
Walaubagaimanapun, kes masih boleh dibawa ke peringkat mahkamah yang lebih tinggi.
Mahkamah Melantik JTB
Teknikal/Kerja Ukur
PersetujuanAA
JTB keluarkan PA yang baru
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
17 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
7. ANALISIS
Analisis pada :- 5. Kajian Kes,
Usul Pemula No. R2(3)-25-125-2009
Mahkamah Tinggi Malaya Kuala Lumpur
Pemohon/Lot 337
Pauline Lee Bee Lian
Responden
Pengarah Tanah Dan Galian Wilayah Pesekutuan Kuala Lumpur
Pengarah Ukur Dan Pemetaan Wilayah Perseukutan Kuala Lumpur
Pencelah/Lot 338
Fortune Strike Sdn Bhd
Penghakiman
Dato’ Hj Mohd Zawawi Salleh
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
18 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Hasil daripada rujukan dan penelitian Kajian Kes: Kuala Lumpur, Jun 2008. Dianalisa
melalui kronologi.
Kronologi
1960-an
Madam Tan Soh Gee mendirikan rumah banglo, dimana telah diluluskan oleh pihak berkuasa
yang berkenaan.
Pada tahun 1992
Pauline Lee Bee Lian membeli Tanah tersebut daripada Madam Tan Soh Gee sekitar tahun
1992 dan pindahmilik dilakukan pada 6 Disember 1992.
21 Jun 2008
Pauline Lee Bee Lian menerima surat daripada Tetuan Sheikh & Shakih, iaitu peguamcara
Fortune Sdn Bhd mendakwa Pauline telah menceroboh tanahnya seluas 1,275 kaki persegi.
Beliau terkejut dan menjadi marah kerana selama 16 tahun yang lepas, beliau tidak menerima
apa-apa aduan akan perlanggaran dan pertindihan sempadan daripada pemilik tanah
bersebelahan. Fortune Sdn Bhd mengarahkan Pauline Lee Bee Lian merobohkan retaining
walls dan sebahagian rumah banglo yang termasuk dalam kawasan tersebut.
Info : Keluasan Hakmilik Sementara Pauline ialah 10,683 kaki persegi
Hakmilik Tetap oleh Fortune Sdn Bhd ialah 9.407 kaki persegi.
Pauline Lee Bee Lian telah dilucutkan kawasan tanah melebihi 10% yang telah diberimilik di
bawah Hakmilik Sementara.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
19 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
Pada sekitar 2008
Pauline Lee Bee Lian telah membuat aduan dan mengambil khidmat Juruukur Tanah
Berlesen untuk membuat ‘demarcaton survey’ ke atas tanah beliau. Fortune Sdn Bhd
mengarahkan Pauline Lee Bee Lian merobohkan retaining walls dan sebahagian rumah
banglo beliau bagi menamatkan pertelingkahan sempadan.
Pada tahun 2009
Beliau telah membuat permohonan kepada Mahkamah Tinggi Malaya Kuala Lumpur supaya
Hakmilik Tetap tersebut diketepikan. Maka, Pauline melantik Tetuan Arifin & Partners bagi
melawan hujah Fortune Sdn Bhd
Seterusnya, penyelesaian diambil oleh Mahkamah Tinggi Malaya Kuala Lumpur .
Bab 8 Penyelesaian
Usul Pemula No. R2(3)-25-125-2009
Bertakrih 8 Februari 2011
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
20 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
8. PENYELESAIAN
Merujuk kepada : 5. KAJIAN KES
Penyelesaian yang diambil oleh Mahkamah ialah berpendapat bahawa pemohon;
Pauline Lee Bee Lian tidak mempunyai “legitimate expectation” untuk memiliki keluasan
tanah Lot 337 seperti yang tercatat dalam Hakmilik Sementara beliau. Selain itu, mahkmah
memutuskan bahawa responden mematuhi peruntukan-peruntukan yang relevan KTN 1965
apabila mengeluarkan Hakmilik Muktamad.
Ini disebabkan oleh pada pandangan mahkamah, konsep hakmilik tak boleh disangkal
juga terpakai dalam kes semasa di mana Fortune Sdn Bhd telah menjadi pemilik yang sah di
tanah bersebelahan tersebut. Mana-mana hakmilik kekal yang dikeluarkan diperakui dan
dilindungi oleh seksyen 340 (1) KTN 1965 iaitu peruntukan mengenai hakmilik tak boleh
disangkal “indefeasibility of title”.
Sehubungan dengan itu, mahkmah telah menolak sempadan-sempadan untuk diukur
semula atau Hakmilik Muktamad dikeluarkan semula. Ini disebabkan pada pandangan
Mahkamah ia bertentangan dengan peruntukan-peruntukan KTN 1965 dan menjejaskan
kepentingan sah Fortune Sdn Bhd.
Maka, Mahkamah Tinggi Malaya, Kuala Lumpur mengambil pendekatan bahawa,
tujuan dan kesan pengeluaran Hakmilik Sementara ialah untuk membolehkan tanah
dilupuskan atau hakmilik dikeluarkan sebelum pengukuran dibuat. Sempadan-sempadan yang
dinyatakan dalam hakmilik sedemikian adalah dikateogorikan bersifat sementara
(‘provisional’) sahaja sehingga Hakmilik Muktamad dikeluarkan. Ini selaras dengan Seksyen
176 KTN 1965.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
21 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
9. UNDANG-UNDANG YANG TERLIBAT
Disenaraikan secara pendek antara Undang-Undang yang terlibat di dalam isu pertindihan
sempadan lot tanah.
9.1 Kanun Tanah Negara
Seksyen 396A
Pindaan Pelan Ukur
(1) Pengarah Ukur dan Pemetaan hendaklah meminda pelan yang diluluskan olehnya di
bawah (e) subseksyen (1) seksyen 396 jika –
(a) Dia berpuas hati bahawa pelan tersebut mengandungi suatu kesilapan atau
ketinggalan, atau
(2) Pengarah Ukur dan Pemetaan hendaklah dengan seberapa segera yang boleh selepas
mengambil tindakan di bawah subseksyen (1) meminda atau menyebabkan dipinda
apa-apa pelan tertentu yang boleh dimasukkan dalam dokumen hakmilik daftaran atau
dokumen hakmilik keluaran kepada mana-mana tanah yang perlu dipinda atau untuk
dikemaskini nama daerah, daerah kecil, mukim, bandar,pekan atau mana-mana butir
ukur seperti bearing dan jarak jauh yang terkandung dalam pelan tersebut.
(3) Pengarah Ukur dan Pemetaan hendaklah memberitahu Pendaftar dengan sewajarnya,
dan Pendaftar hendaklah membuat suatu pemasukan dalam daftar menyatakan item-
item yang telh dipinda dan hendaklah menandatangni dan memeterai pemasukan
tersebut.
9.2 Peraturan Ukur Kadaster 2009
10. Pertikaian Sempadan
Sebarang pertikaian sempadan hendaklah dilaporkan oleh Pegawai Ukur atau Juruukur Tanah
Berlesen secara bertulis kepada Pengarah Ukur.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
22 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
26. Jarak Antara Tanda Sempadan
(1) Tanda-tanda di atas sempadan lurus hendaklah ditanam pada sela yang tidak melebihi
300 meter jika tanda-tanda tersebut saling nampak atau pada sela tidak melebihi 200
meter jika tidak saling nampak.
(2) Garisan-garisan sempadan yang mengikut lengkungan hendaklah ditandakan di
hujung perentas supaya jarak normal dari lengkung tersebut ke garisan perentas tidak
melebihi 0.2 meter.
(3) Jarak minimum antara tanda sempadan adalah 0.1 meter.
43. Anjakan sempadan dan tanda sempadan
(1) Perbandingan dengan nilai ukuran asal hendaklah dibuat bagi memastikan bahawa
tiada pertindihan garisan sempadan berlaku dan tanda-tanda sempadan lama yang digunakan
bagi ukuran itu tidak berganjak dengan ketara dari kedudukan asalnya.
49. Pindaan Pelan Akui
(1) Pengarah Ukur hendaklah meminda Pelan Akui jika terdapat kesilapan atau ketinggalan,
atau perubahan sempadan mengikut peruntukan seksyen 396A (1) Kanun Tanah Negara
1965.
(2) Setiap pindaan atau tambahan yang dibuat di atas Pelan Akui hendaklah mengikut
prosedur yang ditetapkan oleh Jabatan.
70. Perbezaan nilai sempadan
Jika terdapat perbezaan di antara nilai sempadan di atas tanah dengan nilai di atas Pelan Akui,
Pegawai Ukur atau Juruukur Tanah Berlesen hendaklah mendapatakan bukti lengkap bagi
menentukan sama ada perbezaan itu disebabkan oleh pertindihan sempadan, anjakan tanda
sempadan atau kecacatan dalam pengukuran terdahulu. Tindakan bersesuaian hendaklah
selanjutnya diambil oleh Jabatan selaras dengan peruntukan peraturan 29 atau 49.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
23 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
KESIMPULAN
Maka, hasil daripada kajian penulisan ini, adalah objektif dapat dicapai iaitu: -
1) Menyelidik, mempelajari, mengenalpasti serta menganlisa isu pertindihan sempadan.
2) Melihat pada bentuk penyelesaian yang digunakan dalam pertindihan sempadan.
Dapat dilihat bahawa isu pertindihan sempadan lot tanah berlaku daripada pelbagai
konsep dan ianya berlaku sentiasa kerana perubahan teknologi manusia. Sehubungan dengan
itu, ia merupakan suatu isu yang sensitive dan seringkali menimbulkan pertelingkahan.
Disini, juruukur memainkan peranan penting di dalam menyelesaikan masalah-masalah tanah
yang berbangkit pada hari ini.
Melalui kajian ini, diharap agensi tanah yang berkaitan seperti JUPEM, PTG serta
Pejabat Tanah dan Pejabat Tanah Galian ataupun Juruukur Tanah Berlesen dapat memastikan
isu-isu pertindihan sempadan dapat diselesaikan dengan professional. Kajian dilakukan bagi
dapat dilihat dengan lebih jelas oleh pelajar ukur tanah dan pentadbiran tanah samaada dari
segi teknikal ataupun undang-undang. Akhir sekali, kajian ini sesuai digunakan untuk rujukan
dan pembelajaran serta pengajian yang berkaitan tanah.
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
24 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
RUJUKAN
Bahagian Rayuan Dan Kuasa, (2009). Usul Pemula No. R2(3)-25-125-2009. Mahkamah
Tinggi Malaya Kuala Lumpur. Kuala Lumpur.
Haji Alias Haji Ibrahim, (2005). Keberkesanan Pengeluaran Hakmilik Kekal Berdasarkan
Pindaan Kanun Tanah Negara 1965 (Akta A1104). Universiti Teknologi Malaysia
JUPEM, (29 Julai 2009). Pekeliling Ketua Pengarah Ukur Dan Pemetaan (Bil 5): Peraturan
Ukur Kadaster 2009. JUPEM 18/7/2. 148 Jld.3 (31).
Lembaga Penyelidikan Undang-Undang, (2014). Undang-Undang Malaysia: Kanun Tanah
Negara 1965 [Akta 56/1965] & Peraturan-Peraturan. Kuala Lumpur. Golden Books
Centre Sdn. Bhd.
Malaysia Arbitral Tribunal Establishment. Timbangtara. Rietrieved from :- arbitral-mate.org
Sesi Dialog
1) Hj Ishak Bin Hamzah
Penolong Pegawai Tanah
Pejabat Tanah Johor Bahru
2) Sr. Hj Mohd Azhan Bin Mohamed Yusop
Juruukur Tanah Berlesen
Pengarah Juruukur Takzim Jaya Sdn Bhd
Sesi dialog dirakam; ‘diburn didalam (CD)
Sesi Presentation
Rujuk slide pptx
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
25 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
LAMPIRAN
Punca – Kelewatan pengeluaran hakmilik tanah muktamad
Keratan Khabar
“180,000 daftar hakmilik tanah tertangguh”. 18 Disember 2003. Berita Harian
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
26 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
“Aduan mengenai Pejabat Tanah banyak diterima BPA” . 17 Disember 2002 Berita Harian
Shahrul, H.,Joanes, J.,Abdullah, A.L.,Fatin, N. I., & Fariza, A. Y.
27 | K e s P e r t i n d i h a n S e m p a d a n D u a L o t T a n a h
“Quick clearance of land cases” . 18 Disember 2003. New Strait Times.