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ESPECIFICO
3er
CASOS/EJEMPLOS PRACTICOS de negociación y cláusulas tipo
• Nuevos modelos de gestión hotelera: del alquiler a la gestión
• Ultimas tendencias en los contratos de gestión: el refuerzo del poder del propietario sobre el operador
• Parámetros de negociación y fijación de cláusulas clave
• Responsabilidades pre-contractuales
• Cláusulas de duración y resolución de contratos
• Fórmulas para el cálculo del precio
• Definición, revisión y seguimiento del presupuesto anual
• Actuaciones ante incumplimientos
• Delimitación y alcance de responsabilidades, derechos yobligaciones: la posición jurídica del gestor y el propietario
Domine las claves de una fórmula contractual en fuerte desarrollo
Madrid • 6 y 7 de Febrero de 2007 • Hotel NH Príncipe de Vergara1 NUEVA CONVOCATORIA >>> ¡Reserve YA su plaza!
Negociación y formalización de
La formación completa, ágil y actualizada que propietarios y operadores necesitan para:
Asegurar la flexibilidad de los contratos Garantizar el equilibrio riesgo-rentabilidad entre propietario y operador
Incluye
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Contratos deGestión HoteleraContratos deGestión Hotelera
Negociación y formalización de
Impartido por:
Coré MartínAsociado/Responsable de Consultoría-
División de Hoteles y ResortsIREA
Y el Equipo Experto en DerechoInmobiliario de CLIFFORD CHANCE
Alfonso Benavides. Socio
Rafael Arraez. Abogado Asociado
José Matías Vilaclara. Abogado Senior
QQCALIDAD GARANTIZADA
El cambio de posicionamiento en los modelos de gestión hotelera
Una visión de conjunto imprescindible
Analizando la situación actual del mercado hotelero: del alquiler a la gestión• Por qué las características del mercado empujan hacia
los contratos de gestión: motivadores del auge del contrato de gestión
• ¿Pierde el arrendamiento hotelero protagonismo en el mercado hotelero español?
• La influencia de la entrada de los operadoresinternacionales en el mercado hotelero español
Un repaso por las distintas fórmulas de gestión hotelera:el dominio tradicional del alquiler• Gestión y explotación propia
• Gestión propia del propietario• Gestión propia + afiliación hotelera • Gestión propia + franquicia
• Explotación por operador hotelero• Arrendamiento
Arrendamiento vs. gestión: qué características presentanunos contratos frente a otros• Ventajas y desventajas para el propietario y el operador
hotelero• Flexibilización de los modelos de gestión: la tendencia
a compartir riesgos entre hoteleros y propietarios • Arrendamiento vs. gestión: EJEMPLO PRACTICO
Implantación actual de los contratos de gestión en España• En qué segmentos y categorías tienen una mayor
implantación
Ultimas tendencias en los contratos de gestión• Globalización y uniformidad de los contratos• Refuerzo del poder del propietario sobre el operador
Instructor
Coré Martín HolguerasAsociado/Responsable de Consultoría-División de Hotelesy ResortsIREA
Principios fundamentales de laNEGOCIACION DE LOS CONTRATOS
Analice las bases para negociar y fijar lascláusulas entre propietarios y operadores
Conociendo los puntos clave para la negociación y formalización de un contrato de gestión hotelera• Qué información debe ser objeto de intercambio antes
de la formalización del contrato• Qué problemática específica suscita la preparación
del contrato• El poder de negociación para fijar las cláusulas entre
propietario y operador
Las responsabilidades pre-contractuales de propietario y operador
Cómo garantizar la flexibilidad necesaria para posiblescambios de operador o renegociación de condiciones
EJEMPLOS y EXPERIENCIAS PRACTICAS - cláusulas tipo
LA FORMALIZACION DEL CONTRATO
Determine los parámetros de negociaciónde cada una de las cláusulas incluidas
en contrato
El OBJETO DEL CONTRATO: la gestión del establecimientohotelero• Características esenciales del contrato de gestión
hotelera• Diferencias de objeto en otras formas contractuales:
menor acento sobre el elemento inmobiliario que sobreel negocio en sí
• Objeto. ¿Qué objeto?: vida de un contrato de gestiónantes de que exista un hotel que gestionar
• Documentos preparatorios: Cartas de Intenciones,cuadernos de adquisición, etc. y su importancia para la negociación posterior del contrato
• La construcción del hotel• Diseño• Obtención de permisos• Consultoría técnica: el operador se impone• El FF&E: contratación y suministradores regulados
por la cadena hotelera
I IR • www.i i r.es • E-mai l : inscr ip@i ir .es2
Programa
JORNADA I9.00 h. - 9.30 h. Recepción de los asistentes y entrega
de la documentación9.30 h. Inicio del Seminario
11.30 h. - 12.00 h. Café14.30 h. - 16.00 h. Almuerzo
18.00 h. Fin de la primera Jornada
Horario
JORNADA II9.15 h. - 9.30 h. Recepción de los asistentes
9.30 h. Inicio de la segunda Jornada11.30 h. - 12.00 h. Café
14.30 h. Fin de la segunda Jornaday clausura del Seminario
Madrid • 6 y 7 de Febrero de 2007
SESION
1SESION
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SESION
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Negociación y formalización deNegociación y formalización de
I IR • Fax: 91 319 62 18 • Tel . 902 12 10 15 • 91 700 48 703
• Terminación y puesta en marcha: la “fecha de noretorno”
• La pre-apertura: el periodo de pruebas• La apertura al público
Un EJEMPLO PRACTICO de negociación en torno al objeto del contrato
Identificando los puntos y acuerdos clave que debenquedar reflejados en contrato: cómo pactar lascondiciones con los operadores• DURACION DEL CONTRATO
• Plazos y prórrogas• Desistimiento y vencimiento• La resolución del contrato con causa y sin causa: cómo
establecer las formas que pueden provocar la extinción del contrato
CASOS PRACTICOS o ejemplos de cláusulas
• El PRECIO: componentes y formas de cálculo• ¿Quién lo paga?• Definiendo las distintas fórmulas para su cálculo• Base de cálculo: beneficio o cifra de negocio• Remuneración del gestor
– Tarifa Base (Management Fee)– Tarifa de Incentivos (Incentive Fee)– Tarifa de servicios de Grupo (Group Services Fee)– Tarifa de resolución anticipada (Termination Fee)– Tarifa de servicios de pre-apertura (Pre-opening
Fee)• Otros gastos y costes
– Marketing– Reservas– Otros gastos del gestor– Fondo para FF&E
Un EJEMPLO PRACTICO de negociación en torno al precio del contrato
El PRESUPUESTO ANUAL: definición, revisión y seguimiento• Qué incluyen las partidas esenciales
• CAPEX (inversión)• Reposición del FF&E• Mantenimiento y reparaciones
• Actuación ante incumplimientos del presupuesto
Delimitación y alcance deRESPONSABILIDADES, DERECHOS
Y OBLIGACIONES derivadas de los contratos de gestión hotelera
La posición del propietario y el operador
Determinando la posición jurídica del gestor: la definiciónde derechos y obligaciones básicas y asignación detalladade funciones
• Delimitación y ejecución del derecho a gestionar, dirigiry contratar• Empleo y disciplina• Contratación• Licencias y arrendamientos de actividades paralelas
desarrolladas al amparo de la actividad hotelera• Límites presupuestarios: parámetros de actuación
de la cadena hotelera
La posición jurídica del promotor-propietario: principalesderechos, obligaciones y responsabilidades
• Derecho a los beneficios “netos”• Obligación de sufragar el hotel
• Propiedad• Empleados y Seguridad Social• FF&E• Capital circulante y fondo de maniobra• Otros gastos y costes
• Otros derechos y obligaciones• No competencia• Restricciones a la construcción del hotel• Garantías del operador• Foro y jurisdicción
• Los contratos accesorios: el llamado contrato de asistencia técnica y otros
Instructores
Alfonso BenavidesSocio del Departamento InmobiliarioRafael Arraez AmselemAbogado Asociado del Departamento InmobiliarioJosé Matías Vilaclara BarrancoAbogado Senior del Departamento de DerechoInmobiliarioCLIFFORD CHANCE
Metodología didáctica
➔ Fijación de objetivos: durante los primeros 15 minutos los asistentes expondrán sus objetivos básicos a alcanzar en esteSeminario. Junto con el equipo Instructor, se analizarán y establecerán las expectativas y prioridades del grupo y seenfocarán los contenidos hacia los temas de mayor interés y preocupación.
➔ Orientación teórico/práctica: los Instructores expondrán todos los aspectos teóricos mencionados en el programa. Comoapoyo y refuerzo se propondrá a lo largo del Seminario el análisis en detalle de distintos supuestos y Casos Prácticospara que comprueben en la práctica todos los conceptos aprendidos.
➔ Participativa y con intercambio de experiencias: los contenidos serán contrastados con la experiencia, conocimientos ynecesidades específicas de los participantes para que puedan encontrar soluciones a sus problemas particulares.
SESION
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Contratos de Gestión HoteleraContratos de Gestión Hotelera
I IR • www.i i r.es • E-mai l : inscr ip@i ir .es4
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Conozca un poco más a nuestros 4 Instructores Expertos
CORE MARTIN HOLGUERASAsociado/Responsable de Consultoría-División de Hoteles y Resorts. IREAEn Diciembre de 2005 se incorpora como Asociado al equipo de Hoteles yResorts de IREA para hacerse cargo de la actividad de consultoría. Hasta esemomento dirigió el equipo de consultoría y valoraciones de Jones LangLasalle Hotels en España, desarrollando proyectos de inversión, compraventa de activos hoteleros, valoraciones de establecimientos, búsqueda yselección de operadores, auditorías operativas o de gestión y estudios deviabilidad en territorio nacional pero también en el norte de Africa y variospaíses europeos. Con anterioridad había desempeñado diferentes puestos enSol Meliá, trabajando primero como Analista de Marketing y Expansióndonde realizó estudios de viabilidad en España, Europa y Norte de Africa, ydespués como Adjunto al Director General de Europa Vacacional, al queasistió en la gestión diaria de 120 hoteles en 9 países del Mediterráneo.Completó su formación turística española con estudios de Total QualityManagement aplicado a la industria turística y con un Máster de GestiónHotelera Internacional en el Institut de Management Hôtelier International,en sus sedes de Francia y EE.UU.
ALFONSO BENAVIDESSocio del Departamento Inmobiliario. CLIFFORD CHANCELicenciado por la Universidad Complutense de Madrid (CEU - LUIS VIVES).Postgrado “Licencia Especial en Derecho Europeo” por la Universidad Libre deBruselas, Bélgica. Se incorpora a Clifford Chance en Octubre de 1990 tras haberrealizado prácticas en la Comisión de la Unión Europea y en Baker & McKenzie(Madrid). Es Socio del Departamento Inmobiliario desde 1999. Tiene una ampliaexperiencia en el asesoramiento jurídico de los asuntos relacionados con elmercado inmobiliario en todos sus ámbitos: inmuebles comerciales, activoshoteleros, centros comerciales y de ocio, oficinas e inmuebles industriales desdediversas perspectivas tales como inversión, promoción, construcción,financiación de proyectos inmobiliarios, enajenaciones, etc. Participaperiódicamente como ponente en cursos y seminarios vinculados al derecho delmundo hotelero e inmobiliario en dichas áreas.
RAFAEL ARRAEZ AMSELEMAbogado Asociado del Departamento Inmobiliario CLIFFORD CHANCELicenciado en Derecho-especialidad Derecho Empresarial E-1 por la UniversidadPontificia Comillas (ICADE) (1999). Abogado Asociado del DepartamentoInmobiliario de Clifford Chance, al que se incorporó en 2000. Práctica enpromoción, financiación y explotación de proyectos inmobiliarios.
JOSE MATIAS VILACLARA BARRANCOAbogado Senior del Departamento de Derecho InmobiliarioCLIFFORD CHANCELicenciado en Derecho por la Universidad de Barcelona, Máster en Abogacíade Empresa por el Instituto Superior de Derecho y Economía de Barcelona yMáster en International Business Law por la Fletcher School of Law andDiplomacy de las Universidades de Harvard y Tufts (EE.UU.), becado por laFundación La Caixa. Ha completado también estudios de post-grado enDerecho, Relaciones y Economía Internacionales en las Universidades deBarcelona, Harvard, Cambridge y Ginebra. Es autor de diversos artículos,ponencias y publicaciones entre las que destaca su tesis de final de mástercalificada con sobresaliente Cum Laude sobre el análisis de la inversiónespañola directa en Latinoamérica desde un punto de vista económico yjurídico con especial referencia a la inversión en el sector hotelero. Seincorpora al despacho de Clifford Chance en Barcelona en Enero de 2001 conamplia experiencia en temas jurídicos y de gestión inmobiliaria.Anteriormente trabajó para Baker & McKenzie, el Bufete Pintó Ruiz y elIlustre Colegio de Abogados de Barcelona.
IIR, siempre atento a lasnecesidades de formación de los profesionales del Sector Inmobiliario
" Gestión y Control eficaz de UTEsMadrid • 6 de Noviembre de 2006
" Gestión Urbanística, Legal y Fiscalde Parques Empresariales y OficinasMadrid • 13 de Diciembre de 2006
" Gestión de Promoción InmobiliariaMadrid • 30 y 31 de Enero de 2007
" Financiación y Fiscalidad InmobiliariaMadrid • 6 y 7 de Febrero de 2007
" Arrendamientos UrbanosMadrid • 13 y 14 de Marzo de 2007
Seminario especialmentediseñado para:
PROMOTORAS/INMOBILIARIAS
• Director del Area Hotelera
• Director de Asesoría Jurídica
• Jefe de Patrimonio
• Director de Inversiones y Proyectos
CADENAS HOTELERAS
• Director General/Gerente
• Director de Asesoría Jurídica
• Director de Relación con Propiedades
• Director de Expansión y Desarrollo
• Director de Operaciones
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Inscríbase: www.iir.es
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I IR • Fax: 91 319 62 18 • Tel . 902 12 10 15 • 91 700 48 705
Institute for International Research (IIR) es desde 1973 el referente internacional en el desarrollo de eventos deformación e información para el mundo empresarial.
En 2005, IIR se integró en Informa plc, el mayor especialista mundial en el desarrollo de contenidos profesionales,científicos y académicos, uniendo así a dos líderes mundiales y creando una gran compañía con presencia en más de 40países de los cinco continentes.
En España, IIR desarrolla más de 400 eventos al año y es la compañía de referencia en la organización de conferencias,congresos, seminarios, mastercourses y Formación In Company desde 1988, abarcando también el mercado portugués.
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La opinión de nuestros asistentes, el mejor aval de calidad de esteSeminario
Un Seminario Específico que da respuesta a las necesidades de propietarios y operadores
>>> El aumento de la competencia entre operadores
>>> El “boom” de construcciones hoteleras
>>> La disminución de oportunidades de expansión en mercadosconsolidados
>>> La búsqueda de mayores rentabilidades de los inversores
>>> La entrada de operadores internacionales
Todos estos factores dibujan un nuevo panorama en el sector y negociohotelero contribuyendo a un claro cambio de posicionamiento de losmodelos de gestión.
El arrendamiento hotelero pierde cada vez más protagonismo en elmercado español dejando vía libre a la fórmula de gestión, sobre todoen el segmento de cinco estrellas y los proyectos vinculados al golf.
Por eso hemos reunido la FORMACION COMPLETA, PUNTUAL yACTUALIZADA que propietarios y operadores necesitan paraexaminar en detalle el contenido legal de los nuevos contratos degestión, delimitar derechos, obligaciones, riesgos y responsabilidadese interpretar las cláusulas más controvertidas.
La clave para:
✔ Establecer y delimitar todos los parámetros de negociación
✔ Asegurar la flexibilidad de los contratos
✔ Garantizar el equilibrio riesgo-rentabilidad entre propietario y operador
¿Quién estuvo con nosotros en las anteriores convocatorias?
Control Gestión10%
Compras10%
Director General30%
Abogado30%
Consultor20%
Cargos
Servicios Legales11%
Inmobiliario34%
Hostelería11%
Ingeniería22%
Promotoras yConstructoras
22%
Sectores
“Aproximación interesante a una fórmula contractual en desarrollo ”Mª Cristina MartínezARRELS CT PROMONI I PROJECTES
“Me ha parecido muy interesante con ponentes de calidad muy volcados en el mercado americano... ”Secundino Cosmen. DOMUS HOTELES
“Bien dimensionado en tiempo, conbuena información y mayoritariamentebuenos ponentes... ”Oscar García Cerecedo. PROBINSA
“Muy interesante. Nivel muy bueno de los ponentes ”Mario Pascual. INNOVA NETGRUP
Domine las claves de una fórmula contractual en fuerte desarrollo
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(Rellenar sólo si la dirección de facturaciónes distinta a la del asistente)
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FORMA DE PAGO Al realizar el pago indiquen la referencia BS896ZIMPORTANTE
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Transferencia bancaria a la cta. 0065-0120-60-0001011755 (Barclays)
Visa Mastercard American Express Diners Club
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¡Gracias por su inscripción!
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BIIR le recuerda que la inscripción a nuestras jornadas es personal
Sí, deseo inscribirme a Contratos de Gestión HoteleraMadrid • 6 y 7 de Febrero de 2007
IIR DocNo puedo asistir a estas Jornadas Estoy interesado en su documentaciónBusque la información estratégica más relevante de su sector en www.iir.es/docMás de 700 documentaciones inéditas de eventos celebrados por IIR disponibles para Vd.
Fecha y lugar de celebraciónMadrid • 6 y 7 de Febrero de 2007 • Hotel NH Príncipe de VergaraPríncipe de Vergara, 92. 28006 Madrid. Tel. 91 563 26 95
BS896Z
www.iir.esPríncipe de Vergara, 10928002 Madrid
91 319 62 18 [email protected] 12 10 15
91 700 48 70
Contratos deGestión Hotelera
Boletín de Inscripción
Precio: 1.399 € + 16% IVA
Precio Especial para GruposIIR ofrece precios especiales a las empresas que inscriban a 3 o máspersonas al mismo evento.Para informarse, contacte con Diana Mayo, en el teléfono: 91 700 48 70CancelaciónDeberá ser comunicada por escrito. Si se comunica hasta 2 días laborables antes del iniciodel encuentro, se devolverá el importe menos un 10% en concepto de gastos administrativos.Pasado este periodo no se reembolsará el importe de la inscripción pero se admite lasustitución de su plaza, que deberá ser notificada por escrito hasta un día antes de lacelebración del encuentro.IIR le recuerda que la entrada a este acto únicamente estará garantizada si el pago delseminario es realizado antes de la fecha de su celebración.
El precio incluye almuerzo, cafés y documentación
InformaciónAlojamiento en HotelPara beneficiarse de un precio especial en el Hotel NH Príncipe de Vergarahaga su reserva directamente en el Tel. 91 563 26 95, indicando que está Vd.inscrito en el evento de IIR España.
Certificado de AsistenciaA todos los asistentes que lo deseen se les expedirá un Certificado Acreditativode Asistencia a este evento.
Transportista OficialLos asistentes a los eventos que IIR España celebre en 2006, obtendrán un descuentodel 30% sobre tarifas completas en Business y un 40% sobre tarifas completas en Turistaen los vuelos con Iberia (excepto para vuelos Nacionales por AIR NOSTRUM para loscuales obtendrán un 25% de descuento sobre tarifas completas Business y Turista). Paramás información contacte con Serviberia, Tel. 902 400 500 o en cualquier delegaciónde Iberia, y/o Agencia de Viajes Iberia, indicándole el Tour Code BT6IB21MPE0026.
Datos PersonalesEn cumplimiento con el artículo 5 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datosde Carácter Personal, le informamos de que los datos personales que aporte en el presente formularioserán incorporados a los ficheros de “Institute for International Research España, S.L.”, debidamenteinscritos ante la Agencia Española de Protección de Datos, y cuyas finalidades son la gestión y cumplimientode la relación establecida como consecuencia de la inscripción en el evento a que hace referencia, así comola gestión por parte de IIR de la selección de los asistentes al mismo, así como la realización de envíospublicitarios acerca de las actividades, servicios, ofertas, promociones especiales y de documentación dediversa naturaleza y por diferentes medios de información comercial, además de la gestión de la informaciónde la que se disponga para la promoción de eventos, seminarios, cursos o conferencias que pudieranresultar de interés para los inscritos, de acuerdo con las labores de segmentación y obtención de perfilesrelativa a los mismos, todo ello al objeto de personalizar el trato conforme a sus caraterísticas y/o necesidades.Mediante la presente, usted queda informado y consiente que sus datos puedan ser cedidos a patrocinadores,publicaciones, expositores en ferias u otros sujetos en base a la relación que IIR mantiene con los mismospara procurar una mayor eficiencia de la gestión de sus actividades.Para el ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición de sus datos por partede IIR, deberá remitir un escrito identificado con la referencia “Protección de Datos” a “Institute forInternational Research España, S.L.”, con domicilio social en la calle Príncipe de Vergara nº 109, 28002Madrid, en el que se concrete la solicitud y al que acompañe fotocopia de su Documento Nacional deIdentidad.
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