Oceňování Oceňování zemědělských zemědělských
pozemkůpozemků
Ing. David Slavata, Ph.D.Ing. David Slavata, Ph.D.Oceňování majetku BOceňování majetku B
Určení tržní hodnoty zem. Určení tržní hodnoty zem. půdypůdy
Výnosová metodaVýnosová metoda
Porovnávací metodaPorovnávací metoda
Struktura zemědělských dotací Struktura zemědělských dotací 20092009
Jednotná žádost o dotaci (*)Jednotná žádost o dotaci (*) Program rozvoje venkova (*)Program rozvoje venkova (*) Horizontální plán rozvoje venkova Horizontální plán rozvoje venkova
(+)(+) Operační program RVMZ (+)Operační program RVMZ (+) Program SAPARD (+)Program SAPARD (+)
Jednotná žádost o dotaciJednotná žádost o dotaci jednotná platba na plochu (SAPS), jednotná platba na plochu (SAPS), národní doplňkové platby k jednotné národní doplňkové platby k jednotné
platbě na plochu (Top-Up), platbě na plochu (Top-Up), oddělená platba za cukr (SSP), oddělená platba za cukr (SSP), podpora pěstování energetických plodin, podpora pěstování energetických plodin, oddělená platba za rajčata (STP), oddělená platba za rajčata (STP), platby v rámci méně příznivých oblastí platby v rámci méně příznivých oblastí
(LFA), (LFA), agroenvironmentální opatření (AEO), agroenvironmentální opatření (AEO), platby v rámci oblastí Natura 2000 na platby v rámci oblastí Natura 2000 na
zemědělské půdě. zemědělské půdě.
Program rozvoje venkovaProgram rozvoje venkova
Investice do zem. podniků, produktů, Investice do zem. podniků, produktů, lesůlesů
Platby na ekologické hospodaření Platby na ekologické hospodaření Platby na zalesnění zemědělské půdyPlatby na zalesnění zemědělské půdy Platby na zakládání a údržbu sadůPlatby na zakládání a údržbu sadů Platby na zatravňování a údržbu půdyPlatby na zatravňování a údržbu půdy Platby na zakládání zemědělských Platby na zakládání zemědělských
podnikůpodniků atd.atd.
Kalkulace příjmů a výdajůKalkulace příjmů a výdajů
Příjmy:Příjmy:
Prodej Prodej zemědělské zemědělské produkce produkce
Dotace ze SR Dotace ze SR Ostatní příjmy Ostatní příjmy
nezemědělského nezemědělského charakterucharakteru
Výdaje:Výdaje:
Náklady na Náklady na zajištění produkce zajištění produkce
Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti Nájem pozemku Nájem pozemku Administrativní Administrativní
platbyplatby
Členění zemědělských Členění zemědělských pozemkůpozemků
§ 29 odst.1§ 29 odst.1 Orná půdaOrná půda ChmelniceChmelnice ViniceVinice ZahradaZahrada Ovocný sadOvocný sad Trvalý travní porostTrvalý travní porost
Ocenění zemědělských Ocenění zemědělských pozemkůpozemků
Zemědělský pozemek se ocení podle Zemědělský pozemek se ocení podle BPEJBPEJ
Není-li bonitován ocení se základní Není-li bonitován ocení se základní cenou uvedenou ve vyhl. č. 287/2007 cenou uvedenou ve vyhl. č. 287/2007 Sb.Sb.
Základní cena se upraví o přirážky a Základní cena se upraví o přirážky a srážky srážky
Vynásobí se koeficientem KpVynásobí se koeficientem Kp
BPEJBPEJ
Vyhl. 327/1998 Sb. kterou se stanoví Vyhl. 327/1998 Sb. kterou se stanoví charakteristika bonitovaných půdně charakteristika bonitovaných půdně ekologických jednotek a postup pro jejich ekologických jednotek a postup pro jejich vedení a aktualizacivedení a aktualizaci
Bonitovaná půdně ekologická jednotka je Bonitovaná půdně ekologická jednotka je charakterizována klimatickým regionem, charakterizována klimatickým regionem, hlavní půdní jednotkou, sklonitostí a hlavní půdní jednotkou, sklonitostí a expozicí, skeletovitostí a hloubkou půdy, expozicí, skeletovitostí a hloubkou půdy, jež specifikují hlavní půdní a klimatické jež specifikují hlavní půdní a klimatické podmínky hodnoceného pozemku…….podmínky hodnoceného pozemku…….
STRUKTURA KÓDU BPEJ
6 5 8 0 0
Příslušnost ke klimatickému regionu (0-9).
Příslušnost k hlavní půdní jednotce (01 – 78)
Kombinace svažitosti a expozice ( 0 -9 )
Kombinace hloubky půdního profilu a jeho skeletovitost (0-9)
Symbol regionů
Kód regio
nů Označení regionů
Suma teplot nad
10˚C
Vláhová
jistota
Suchá vegetační
období
Průměrné roční teploty
[ºC]Roční úhrn
VT 0 velmi teplý, suchý2800-3100 0-3 30-50 9-10
500-600
T 1 1 teplý, suchý2600-2800 0-2 40-60 8-9
pod 500
T 2 2 teplý, mírně suchý2600-2800 2-4 20-30 8-9
500-600
T 3 3 teplý, mírně suchý2500-2800 4-7 10-20 7-9
550-700
MT 1 4 mírně teplý, suchý2400-2600 0-4 30-40 7-8,5
450-550
MT 2 5mírně teplý, mírně
vlhký2200-2500 4-10 15-30 7-8
550-700
MT 3 6mírně teplý, vlhký,
nížinný2500-2700
nad 10 0-10 7,5-8,5
700-900
MT 4 7 mírně teplý, vlhký 2200-2400
nad 10 5-15 6-7
650-750
MCh 8mírně chladný,
vlhký2000-2200
nad 10 0-5 5-6
700-800
Ch 9 chladný, vlhký pod 2000 nad 10 0 pod 5
nad 800
HPJ Genetický půdní představitel Půdní druh Půdní substrát Poznámka
1. Černozemě
01 černozemě středně těžké spraše bez skeletu
02 ČM degradované středně těžké spraše
03 ČM lužní střední, těžší spraše (na slín.) slabě oglejená
04ČM drnové půdy (DA) lehké černozemní lehké
sprašový překryv vápnitých písků vysušené
05 ČM část nivnívh půd (NP) lehkéspraše a nivní uloženina na píscích
silně propustné podloží
06 ČMtěžké s vylehčeným epipedonem slíny, jílovité břidlice
znaky oglejení v epipedonu
07 ČM těžké až velmi těžké slíny, jílovité břidlice
08 černozemní půdy smyté středně těžkéspraše, sprašové pokryvy, svahoviny na svazích
09 ČM ilimerizované středně těžké spraše bez skeletu
Expozice
Sklonitost
Kód Expozice
Charakteristika
Kód
Kategorie Charakteristika
0rovina (0-1º)
expozice všesměrná 0 0-1º
úplná roviny bez projevů plošné vodní eroze
1 jih JZ-VZ 1 1-3ºrovina s možností plošné
vodní eroze
2východ a
západJZ-SZ nebo
JV-SV 2 3-7º mírný svah
3 sever SZ-SV 3 7-12º střední svah
412-17º výrazný svah
517-25º příkrý sráz
6nad 25º sráz
HLOUBKA PŮDY
Kód Hloubka Charakteristika
0 nad 60 cm půda hluboká
1 30-60 cm půda středně hluboká
2 do 30 cm půda mělká
SKELETOVITOST PŮDY
Kód Hodnota Charakteristika
0 0/0-Š1 půdy bezskeletovité
1 0-Š1(K1)/K1-Š1(Š2) půdy slabě skeletovité
2 Š2-K1(K2)/Š2-K2(K1) půdy středně skeletovité
3Š1,2-K1,2/Š3-K3 nebo
K2/K2 půdy silně skeletovité
Problém oceňování podle BPEJProblém oceňování podle BPEJ
Může nastat nesoulad mezi Může nastat nesoulad mezi administrativní a tržní hodnotouadministrativní a tržní hodnotou
Tržní hodnota standardní půdy je Tržní hodnota standardní půdy je určena zejména sumou dotacíurčena zejména sumou dotací
Administrativní hodnota je určena Administrativní hodnota je určena administrativním přiřazením cenyadministrativním přiřazením ceny
Postup při administrativním Postup při administrativním ocenění zemědělského ocenění zemědělského
pozemkupozemku1.1. Zjistíme, zda je pozemek v KN veden jako Zjistíme, zda je pozemek v KN veden jako
zemědělský (orná půda, ttp, ovocný sad zemědělský (orná půda, ttp, ovocný sad atd.)atd.)
2.2. Zjistíme, zda se nejedná o pozemek pro Zjistíme, zda se nejedná o pozemek pro který bylo vydáno územní rozhodnutíkterý bylo vydáno územní rozhodnutí
3.3. Zjistíme, zda není skutečně zastavěn Zjistíme, zda není skutečně zastavěn stavboustavbou
4.4. Zjistíme, zda netvoří jednotný funkční celek Zjistíme, zda netvoří jednotný funkční celek se stavbouse stavbou
5.5. Zjistíme, zda pozemek není zalesněnZjistíme, zda pozemek není zalesněn6.6. Nebyl-li pozemek více než 6 let Nebyl-li pozemek více než 6 let
obhospodařován ocení se jako jiný pozemek obhospodařován ocení se jako jiný pozemek §32§32
7. Z výpisu z KN zjistíme číselný kód BPEJ7. Z výpisu z KN zjistíme číselný kód BPEJ
8. Není-li pozemek bonitován, zjistíme podle 8. Není-li pozemek bonitován, zjistíme podle vyhl. 463/2002 průměrnou cenu pozemkuvyhl. 463/2002 průměrnou cenu pozemku
9. Zjistíme hodnotu BPEJ podle příl. č. 229. Zjistíme hodnotu BPEJ podle příl. č. 22
10. Upravíme o přirážky a srážky podle příl. 10. Upravíme o přirážky a srážky podle příl. č. 23č. 23
11. Vynásobíme koeficientem Kp podle příl. 11. Vynásobíme koeficientem Kp podle příl. č.39 č.39
12. Upravenou cenu vynásobíme výměrou 12. Upravenou cenu vynásobíme výměrou pozemkupozemku
13. Výslednou cenu zaokrouhlíme na 13. Výslednou cenu zaokrouhlíme na desetikoruny (§46)desetikoruny (§46)
PříkladPříklad
Zjistěte administrativní hodnotu Zjistěte administrativní hodnotu pozemku – ttp, o výměře 18980mpozemku – ttp, o výměře 18980m22, který se nachází v k.ú. Nové Oldřůvky, je zemědělsky udržován. Kód BPEJ je 77201.
Záklaní informace dle BPEJ Záklaní informace dle BPEJ 7720177201
Jedná se o pozemek mírně teplého a Jedná se o pozemek mírně teplého a vlhkého regionu o průměrné roční vlhkého regionu o průměrné roční teplotě 6-7 Cteplotě 6-7 C
Nivní polohy, glejová půda, trvale Nivní polohy, glejová půda, trvale pod vlivem tokupod vlivem toku
Parcela je rovinnáParcela je rovinná Slabě skeletovitáSlabě skeletovitá
Výpočet podle §29Výpočet podle §29
1.1. BPEJ 77201 ( př. 22) = BPEJ 77201 ( př. 22) = 1,35Kč1,35Kč2.2. Výměra je Výměra je 18980 m18980 m22
3.3. Přirážky (příl. 23: sousední obec 5-10tis. obyvatel Přirážky (příl. 23: sousední obec 5-10tis. obyvatel Vítkov)Vítkov) +40%+40%
4.4. Srážky (příl.23: pozemek vzdálený 2-3km od Srážky (příl.23: pozemek vzdálený 2-3km od zastavěného území)zastavěného území) -3%-3%
5.5. Koeficient Koeficient 1.371.376.6. Kp (příl. č. 39 pozn. č. 14)Kp (příl. č. 39 pozn. č. 14) 1,001,007.7. Upravená cena = 1,35 x 1,37 x 1,00 = Upravená cena = 1,35 x 1,37 x 1,00 = 1,8495Kč1,8495Kč8.8. Výsledná cena = 1,8495 x 18980 = Výsledná cena = 1,8495 x 18980 =
35103,51Kč35103,51Kč9.9. ZaokrouhleníZaokrouhlení == 35100,-Kč35100,-Kč
Tržní ocenění parcelyTržní ocenění parcely
Příjmy roční:Příjmy roční:
Prodej zemědělské produkce Prodej zemědělské produkce 0,-Kč0,-Kč Dotace ze SR (2008)Dotace ze SR (2008)
SAPSSAPS 5561,-5561,-Top UPTop UP 2427,-2427,-
Ostatní příjmy nezemědělského charakteruOstatní příjmy nezemědělského charakteruPronájem TechnopártyPronájem Technopárty 6000,-6000,-Pronájem cesty Voj. lesy a statkyPronájem cesty Voj. lesy a statky 4000,-4000,-
Celkem příjmyCelkem příjmy17988,-17988,-
Výdaje ročníVýdaje roční
Náklady na pokos trávy:Náklady na pokos trávy: 2715,-2715,- Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti 256,-256,- Nájem pozemku Nájem pozemku 0,-0,- Administrativní platbyAdministrativní platby 0,-0,- Dopravní nákladyDopravní náklady 500,-500,- Celkem výdajeCelkem výdaje 3471,-3471,-
Výnosová hodnotaVýnosová hodnota
Příjmy:Příjmy: 17988,-17988,- VýdajeVýdaje 3471,-3471,- ČRVČRV 14517,-14517,- VH = ČRV/RVH = ČRV/R VH = 14517/0,08VH = 14517/0,08 181462,-181462,-
Děkuji za pozornostDěkuji za pozornost