Član Grupe HRVATSKE POŠTANSKE BANKE
Amruševa 8, HR-10000 Zagreb
Telefon: +385 1 5553 920
Telefax: +385 1 4839 235
E-mail: [email protected]
Web: www.hpb.hr; www.hpb-nekretnine.hr
Nekretnina: Stambena građevina
Lokacija: Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug
Naručitelj: Odvjetnički ured SOFIJA NOVAK
Svrha: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine
Procjenitelj:
HPB – nekretnine d.o.o.
Amruševa 8, Zagreb
Zagreb, prosinac 2015. godine
PROCJEMBENI ELABORAT − 678/15
NARUČITELJ: Odvjetnički ured SOFIJA NOVAK
VLASNIK:
IZVRŠITELJ: HPB - nekretnine d.o.o., 10 000 Zagreb, Amruševa 8
SAŽETAK VAŽNIH ČINJENICA
Adresa:
Zemljišnoknjižni uložak: 2135
Zemljišnoknjižna čestica: 2257/17
Katastarska čestica: 2257/17
Katastarska općina: Okrug
Namjena: Stambena
Datum pregleda građevine: 10.12.2015.
Svrha procjenjivanja: Određivanje prometne vrijednosti
Pretpostavka procjenjivanja: Potrebe naručitelja
Pokazatelji vrijednosti
Tržišna vrijednost: EUR
EUR
Mišljenja sam da prometna-tržišna vrijednost
za nekretninu : Stambena građevina
na adresi: Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug
iznosi :
ili po tečaju 1 € = 7,633354 kn
1/1 - CONTINEO d.o.o., Dr. Franje Tuđmana 2/I Trogir
Nekretnina: Stambena građevina
344.000,00
Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug
Nova vrijednost za potrebe osiguranja:
2.625.873,78 kn
344.000,00 €
Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine uvjetovana je trenutnim stanjem tržišta nekretnina i podložna je promjenama. Navedena vrijednost
procijenjena je na promatrani rok u trajanju šest mjeseci do jedne godine i to ukoliko ne dođe do značajnih promjena na tržištu nekretnina
uvjetovanih drugim parametrima, kao što su ekonomski, politički i drugi, trenutno neprocjenjivi parametri.
292.000,00
HPB - nekretnine d.o.o. 2
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
SADRŽAJ:
1. Zadatak
2. Podaci o vlasništvu nekretnina, legalitetu i lokaciji
3. Općenito o procjeni
4. Odabir metode procjenjivanja
5. Tehnički opis nekretnine
6. Rekapitulacija površina
7. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
7.1. Utvrđivanje vrijednosti zemljišta
7.2. Utvrđivanje vrijednosti građevine
7.3. Rekapitulacija vrijednosti nekretnine
7.4. Prilagodba privremene vrijednosti tržišnoj
8. Rekapitulacija procjene - zaključak
9. Prilozi fotografije
dokumentacija
HPB - nekretnine d.o.o. 3
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
1. Zadatak
Na zahtjev izrađena je procjene tržišne vrijednosti
u svrhu upisa ovrhe, radi ostvarivanja prava na kredit, odnosno osiguranja povrata kredita.
Predmetna nekretnina je pregledana i fotografirana od strane procjenitelja 10.12.2015.
2. Podaci o vlasništvu nekretnina, legalitetu i lokaciji
Izvadak iz ZK, Općinskog suda u Splitu, ZKO Trogir od 14.12.2015.
Katastarska općina: Okrug
Zemljišnoknjižni uložak: 2135
Zemljišnoknjižna čestica: 2257/17
Katastarska čestica: 2257/17
Opis nekretnine: Stambena građevina
Površina zemljišta: 820,00 m2
Vlasnik: 1/1 - CONTINEO d.o.o., Dr. Franje Tuđmana 2/I Trogir
Teret: Prema priloženom z.k. izvatku
LEGALITET
LOKACIJA
nekretnine, koja je u naravi
Odvjetnički ured SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
Kao dokaz legaliteta dostavljena je sljedeća dokumentacija: 1. Građevinska dozvola, klasa:
UP/I-361-03/05-01/138 od 24.01.2006. godine, 2. Izmjena Rješenja od 02.12.2009 god. te
projektna dokumentacija. Uvidom u dostavljenu dokumentaciju utvrđuje se da je odstupljeno
od građevinske dozvole na način da se na etaži 2. kata izvela galerija koja nije bila predviđena
projektnom dokumentacijom kao i dva otvora na pročelju - prozori nelegalne galerije. Zgradu je
moguće dovesti u legalno stanje.
Z.K. izvadak:
Predmetna nekretnina nalazi se u naselju okrug Donji, općina Okrug otok Čiovo. Ista je smještena uz
lokalnu prometnicu i udaljena cca 100 m od mora.
44
72 10
40
HPB - nekretnine d.o.o. 4
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
3. Općenito o procjeni
Datum očevida: 10.12.2015.
Datum kakvoće: 10.12.2015.
Datum vrednovanja: 10.12.2015.
Procjenjuje se tržišna-prometna vrijednost predmetne nekretnine na dan vrednovanja od strane
procjenitelja, u viđenom stanju, prema mogućnostima prodaje.
Popis dokumentacije dostavljene na uvid :
1. Izvadak iz zemljišne knjige od 03.11.2015., zk.ul. 2135, k.o. Okrug
2. Građevinska dozvola UP/I-361-03/05-01/138 od 24.01.2006.
3. Izmjena Rješenja od 02.12.2009 god
4. Arhitektonski projekt TD-18/09-A od 04/09, STUDIO ARTIS d.o.o. Seget Donji
Elaborat je izrađen u skladu s pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
izračuna procjene vrijednosti nekretnina i to osobito:
● Građevinski propisi:
Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)
Zakon o gradnji (NN 153/13)
Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12,143/13)
● Propisi o vrednovanju:
Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)
Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)
Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)
Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10)
● Propisi o vlasništvu
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08)
Zakon o zemljišnim knjigama
(NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13)
● Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju (NN 79/14, 48/2014)
● Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 18/12, 151/13)
● Posebni propisi jedinica lokalne samouprave
Napomena: Nije predmet ovog Elaborata procjene imovinsko-pravna provjera, niti provjera s
upravno-pravnog naslova.
HPB - nekretnine d.o.o. 5
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
4. Odabir metode procjenjivanja
4.1. Opis metoda procjenjivanja
4.1.1. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM
Nova građevinska vrijednost
Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje:
4. Troškovi izrade tehničke dokumentacije i troškovi nadzora,
Sadašnja građevinska vrijednost
3. Troškovi vodnog doprinosa – određuju se sukladno Uredbi o visini vodnog doprinosa
5. Troškovi ishođenja dozvola te sva ostala administrativna davanja i takse
6. Troškovi gradnje nekretnine, odnosno izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i
opreme te uređenja okoliša (prometnice i hortikultura), određuju se temeljem podataka o troškovima
građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena u
visokogradnji" u izdanju Instituta Građevinarstva Hrvatske, te temeljem drugih, procjenjitelju dostupnih
podataka.
To je vrijednost svih radova i materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja
u trenutku procjenjivanja, čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 NKP.
To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta,
komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola
temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod procjena vrijednosti nekretnina za
nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi za vlastite potrebe ali i uz primjenu ostalih metoda
procjenjivanja (ili primjenom faktora korekcije kojim se izračunata zamjenska vrijednost nekretnine
obračunata troškovnom metodom svodi na tržišnu vrijednost).
U slučaju da se radi o starijim građevinama vrijednost istih se utvrđuje umanjenjem u odnosu na
starost. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine utvrđuje se uzimanjem u obzir odnosa između
predvidivog ostatka održivog vijeka korištenja građevine i održivog vijeka korištenja za pojedinu vrstu
građevine, pri čemu se kao osnovica uzima ravnomjerno umanjenje vrijednosti kao postotak troška
gradnje. Održivi vijek korištenja građevine je kod pravilnog gospodarenja građevinom gospodarski
vijek korištenja građevina, odnosno broj godina tijekom kojih se pretpostavlja da će biti moguće
gospodarski opravdano korištenje građevine sukladno njezinoj namjeni uz primjereno i redovito
održavanje.
Pri procjeni vrijednosti nekretnine troškovnom metodom, procjenjuje se visina reprodukcijskih
troškova, tj. troškova izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos
amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta koje pripada nekretnini. Pristup na temelju
troškova u pravilu se upotrebljava za procjene nekretnina o kojima nema podataka o obavljenim
transakcijama njima sličnih građevina.
1. Vrijednost građevinskog zemljišta – određuje se iz procjenitelju poznatih podataka o prometu
nekretnina, te usporedno s aktualno objavljenom ponudom zemljišta na istoj ili sličnim lokacijama,
2. Troškovi komunalnog doprinosa – određuju se sukladno donesenim odlukama jedinica lokalne
samouprave i određenim jediničnim cijenama po m3 sagrađene građevine,
7. Troškovi priključaka na objekte i uređaje komunalne infrastrukture – određuju se temeljem odluka
jedinica lokalne samouprave i komunalnih poduzeća koja isporučuju komunalne usluge.
HPB - nekretnine d.o.o. 6
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
4.1.2. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PRIHODOVNOM METODOM
4.1.3. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PREDBENOM METODOM
Ova metoda se koristi uglavnom za utvrđivanje vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta,
apartmana, stambenih jedinica, obiteljskih kuća, garaža, parkirnih mjesta i poslovnih prostora.
U slučaju izgrađenih čestice, poredbena metoda se koristi za određivanje vrijednosti zemljišta
kod troškovne i prihodovne metode.
Kod poredbene metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih
otkupnih cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To zahtijeva detaljnu analizu tržišta.
Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene
(transakcije) poredbenih nekretnina.
Korištene poredbene cijene, približne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih
katastarskih čestica, svojim obilježjima dokazuju dovoljnu podudarnost s obilježjima procjenjivane
katastarske čestice, ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za interkvalitativno
izjednačenje ne prelazi 40% izlazne vrijednosti.
Zaključak:S obzirom na vrstu nekretnine i dostupne podatke, vrijednost predmetne nekretnine utvrdit
će se u nastavku procjene TROŠKOVNOM METODOM.
Vrijednost zemljišta odredit će se poredbenom metodom iz dostupnih podataka
eNekretnina informacijskog sustava tržišta nekretnina.
Prihodovna vrijednost izgrađenih zemljišta obuhvaća vrijednost zemljišta, vrijednost građevine i
vrijednost uređaja, odnosno ugrađene, funkcionalne opreme. Opća prihodovna metoda primjenjuje se
kad treba izračunati vrijednost građevina odvojeno od vrijednosti zemljišta na temelju budućeg
prihoda. U tom slučaju vrijednost zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene metode. Vrijednost
zemljišta i vrijednost građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne čestice.
Izračun tržišne vrijednosti nekretnine metodom kapitalizacije dobiti temelji se na čistom ostvarivom
godišnjem prihodu građevine, kojeg treba umanjiti ukamaćivanjem vrijednosti zemljišta. Čisti prihod
kapitalizira se faktorom kapitalizacije koji proizlazi iz kamatne stope za nekretnine i preostalog
održivog vijeka korištenja građevine.
Analiziraju se nekretnine koje su prodane ili se nude na tržištu uz odgovarajuću korekciju i uspoređuju
se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Metoda usporednih transakcija temelji se
na načelu supstitucije, tj. da racionalni kupac neće htjeti za neku nekretninu platiti više nego što stoji
neka druga nekretnina sličnih svojstava.
Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. Kapitalizacija
dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir moguće rizike, pretvaramo u
jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti
utvrđuje se sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim
bruto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i
njezino održavanje.
HPB - nekretnine d.o.o. 7
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
5. Tehnički opis nekretnine
OPĆENITO
Namjena: stambena građevina
Godina izgradnje: 2008
Adaptacija: -
Katnost: P+2+PK
KONSTRUKCIJA
Temelji: armiranobetonski
Nosiva konstrukcija: betonski blokovi sa AB serklažima
Pregradni zidovi: opeka
Međukatna konstrukcija: armiranobetonska
Krovište i pokrov: armiranobetonska
ZAVRŠNI RADOVI I ZATVARANJA
Pročelje: žbuka i boja
Limarija: pocinčana
Obrada podova: laminat, keramika
Obrada zidova: žbukani i bojani
Obrada stropova: žbukani i bojani
Unutarnja stolarija: drvena standardna
Vanjska stolarija: PVC sa izo staklom
INSTALACIJE I PRIKLJUČCI
Vodovod: -
Kanalizacija: -
Struja: -
Plin: -
Telefon: da
Grijanje: -
Dodatne instalacije: -
STANJE - ODRŽAVANJE
U fazi dovršenja, uočena građevinska oštećenja.
VANJSKO UREĐENJE
Troškovi vanjskog uređenja bit će izraženi kroz jediničnu cijenu izgradnje građevine.
INFRASTRUKTURA
Građevina je smještena uz lokalnu prometnicu
Prometna povezanost je zadovoljavajuća - osobni i lokalni prijevoz.
Predmetna nekretnina je stambena građevina koja se nalazi na otoku Čiovu u Okrugu Donjem.
Nekretnina je od mora udaljena cca 100 m. Radi se o stambenom objektu katnosti P+2+PK koji se
sastoji od 6 stambenih jedinica sa zajedničkim prostorima u etaži prizemlja. Objekt je koncipiran za
potrebe turizma. Tehničko rješenje je kaskadna gradnja sa pomakom koji prati teren koji je u povećem
nagibu. Trenutno tehničko stanje je takvo da su izvedeni svi grubi radovi, radovi zatvaranja objekta (
fasada i vanjska stolarija ) obrada podova i zidova objekta na etažama 1. i 2. kata, te je dijelom
izvedena unutrašnja stolarija, vodovodne i elektro instalacije. Zbog vremenskog odmaka od cca 5
godina došlo je do građevinskih šteta na objektu ( curenje vode s terase 1. kata u etažu prizemlja ),
deformacija laminatnih podova ... Mišljenja sam da je zgrada dovršena cca 80% te da su u periodu
stajanja zgrade nastale građevinske štete cca 5 %.
HPB - nekretnine d.o.o. 8
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
6. Rekapitulacija površina
Površine predmetne nekretnine preuzete su iz dokumentacije predočene od strane naručitelja,
kontrolirane i korigirane prema rezultatma očevida.
6.1. Brutto razvijena površina (BRP)
NRP k BRP
BRUTTO RAZVIJENA POVRŠINA 449,31 1,20 539,17
BRP = 539,17 m²
6.2. Netto razvijena površina (NRP)
m² k NRP
PRIZEMLJErekreacija 41,82 1,00 41,82WC/predprostor 1,60 1,00 1,60
WC 2,08 1,00 2,0845,50
1. KATkuhinja+blagovaona+dnevni boravak 29,03 1,00 29,03spavaća soba 5,49 1,00 5,49spavaća soba 14,25 1,00 14,25kuhinja+blagovaona+dnevni boravak 19,03 1,00 19,03spavaća soba 5,49 1,00 5,49spavaća soba 14,25 1,00 14,25natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24
100,97
2. KATkuhinja+blagovaona+dnevni boravak 28,15 1,00 28,15hodnik 16,92 1,00 16,92kupaonica 4,60 1,00 4,60spavaća soba 7,25 1,00 7,25spavaća soba 13,18 1,00 13,18spavaća soba 14,25 1,00 14,25kuhinja+blagovaona+dnevni boravak 28,15 1,00 28,15hodnik 16,92 1,00 16,92kupaonica 4,60 1,00 4,60spavaća soba 7,25 1,00 7,25spavaća soba 13,18 1,00 13,18spavaća soba 14,25 1,00 14,25natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24
natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24
182,13
HPB - nekretnine d.o.o. 9
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
POTkuhinja+blagovaona+dnevni boravak 32,52 1,00 32,52hodnik 3,55 1,00 3,55
kupaonica 5,12 1,00 5,12spavaća soba 12,45 1,00 12,45kuhinja+blagovaona+dnevni boravak 32,52 1,00 32,52hodnik 3,55 1,00 3,55kupaonica 5,12 1,00 5,12spavaća soba 12,45 1,00 12,45natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24natkrivena terasa 4,96 0,50 2,48nenatkrivena terasa 16,94 0,25 4,24
120,71
NRP = 449,31 m²
6.3. Brutto volumen (BVO)
BVO = BRP x h
BVO = 539,17 x 3,00
BVO = 1.617,52 m³
REKAPITULACIJA POVRŠINA
NRP = 449,31 m²
BRP = 539,17 m²
BVO = 1.617,52 m³
HPB - nekretnine d.o.o. 10
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
7. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
7.1. Utvrđivanje vrijednosti zemljišta
7.1.1. Pregled javno dostupne ponude usporedivih nekretnina
Usporedba 1 ………………… Kupoprodaja, podatci PU dostupni na eNekretnine
Sklopljen: 04.09.2015 Hedonistički indeks HNB: 78,1
Površina: 644,00 m²
Cijena: 105.667,06 €
Cijena po m²: 164,08 €
Usporedba 2 …………………. Kupoprodaja, podatci PU dostupni na eNekretnine
Sklopljen: 02.01.2012 Hedonistički indeks HNB: 102,1
Površina: 322,00 m²
Cijena: 30.121,68 €
Cijena po m²: 93,55 €
Usporedba 3 …………………. Kupoprodaja, podatci PU dostupni na eNekretnine
Sklopljen: 06.08.2015 Hedonistički indeks HNB: 78,1
Površina: 745,00 m²
Cijena: 66.666,67 €
Cijena po m²: 89,49 €
Usporedba 4 …………………. Kupoprodaja, podatci PU dostupni na eNekretnine
Sklopljen: 23.04.2015 Hedonistički indeks HNB: 78,1
Površina: 546,00 m²
Cijena: 80.000,00 €
Cijena po m²: 146,52 €
Trenutno aktualni hedonistički indeks HNB za međuvremensko izjednačenje: 78,10
* … faktor korekcije: odnos između traženih i postignutih cijena na temelju praćenja stanja na tržištu
OKRUG DONJI. Građevinsko zemljište oznake č.z. 2202/22 k.o. Okrug . Zemljište smješteno u Okrugu Donjem, M1 namjene.
OKRUG DONJI. Građevinsko zemljište oznake č.z. 2199/2 k.o. Okrug . Zemljište smješteno u Okrugu Donjem, M1 namjene.
OKRUG GORNJI. Građevinsko zemljište oznake č.z. 1924/8 k.o. Okrug . Zemljište smješteno u Okrugu Donjem, M1 namjene.
OKRUG DONJI. Građevinsko zemljište oznake č.z. 2257/26 k.o. Okrug . Zemljište smješteno u Okrugu Donjem, M1 namjene.
HPB - nekretnine d.o.o. 11
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
7.1.2. Procjena vrijednosti zemljišta poredbenom metodom
7.1.2.1. Međuvremensko (intertemporalno) izjednačenje - prilagodba tržištu
Lokacija
Kupoprodajna cijena
/ Oglašena korigirana
cijena
Bazni* indeks
na dan oglasa
/ sklapanja
ugovora (A)
Bazni indeks
na dan
vrednovanja
(B)
OKRUG DONJI 105.667,06 78,10 78,10
OKRUG DONJI 30.121,68 102,10 78,10
OKRUG DONJI 66.666,67 78,10 78,10
OKRUG DONJI 80.000,00 78,10 78,10
1,00
105.667,06
23.041,17
Prikazane transakcije odnose se na usporedive nekretnine na okolnim lokacijama. Takve nekretnine će se, suklado
Pravilniku, prilagoditi promatranoj nekretnini međuvremenskim izjednačavanjem putem hedonističkog indeksa HNB-a i
usporedbom njihovih poznatih svojstava kroz tablicu interkvalitativnog izjednačavanja. Pri tome se uzima u obzir činjenica da
sva obilježja poredbenih nekretnina nisu u cijelosti poznata. Pretpostavka je da na poredbenim nekretninama nema
neuknjiženih tereta, podzemnih objekata, niti drugih nepoznatih nedostataka i posebnih obilježja.
Međuvremenski izjednačena
cijena
Korekcijski faktor
= (B)/(A)
66.666,67
0,76
1,00
80.000,001,00
HPB - nekretnine d.o.o. 12
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
7.1.2.2. Interkvalitativno izjednačavanje (za odstupanje u kakvoći)
Procjenjivana Usporedba Usporedba Usporedba Usporedba
nekretnina 1 2 3 4
Okrug Donji, č.z.
2257/17 k.o.
Okrug OKRUG DONJI OKRUG DONJI
OKRUG
DONJI OKRUG DONJI
OSNOVNI ULAZNI PODACI
Međuvremenski izjednačena cijena -- 105.667,06 23.041,17 66.666,67 80.000,00
Površina zemljišta 820,00 644,00 322,00 745,00 546,00
Cijena po m ² -- 164,08 71,56 89,49 146,52
FIZIČKI ASPEKTI
Lokacija prosječna lošija lošija lošija lošija
Prilagodba 1,00 1,05 1,20 1,20 1,10
Prilagođena prodajna cijena po m² 131,68 172,28 85,87 107,38 161,17
Oblik zemljišta dobar dobar dobar dobar dobar
Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m² 131,68 172,28 85,87 107,38 161,17
Površina zemljišta 820,00 644,00 322,00 745,00 546,00
Prilagodba 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17
Gradivost gradivo slična slična slična slična
Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17
Konfiguracija terena dobra slična slična slična slična
Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17
Cestovni pristup i parkiranje dobar dobar dobar dobar dobar
Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17
Komunalna infrastruktura dobra slična slična slična slična
Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17
Ostale prilagodbe (projekti, dozvole, doprinosi…) nema nema nema nema nema
Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Prilagođena prodajna cijena po m² 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17
Indikator vrijednosti 134,90 172,28 98,75 107,38 161,17
Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o.
Okrug
Vrijednost zemljišta prema poredbenoj metodi: 110.615,09 €
HPB - nekretnine d.o.o. 13
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
7.2. Utvrđivanje vrijednosti građevine
7.2.1. Izračun troškova gradnje
m2 820,00
(€/m²)
(€)
(€/m³)
(€/m³)
(€/m² BRP)
(€) 3,00% NV
(€) 0,00% NV
PRIVOĐENJE SVRSI UKUPNO (€)
Priključci
Vodni doprinos
15,00
u cijeni građenja
BVO (m³)
1.617,52
Ostali troškovi 0,00
-
TROŠKOVI
ETAŽA BRP (m²)
ISKAZ GEOMETRIJSKIH PODATAKA GRAĐEVINE
NRP (m²)
449,31
Pomoćna zgrada
539,17Stambena zgrada
110.615,09
UKUPNO
-
539,17449,31
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
NOVA VRIJEDNOST (NV)
-
P+2
NOVA VRIJEDNOST UKUPNO
VANJSKO UREĐENJE
PRIVOĐENJE SVRSI
292.051,50
2,16
29.242,35
650,00 292.051,50
Komunalni doprinos 18,08
Projektiranje, nadzor, konzalting ….
49.587,84
8.761,55
3.496,37
8.087,58
HPB - nekretnine d.o.o. 14
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
7.2.2. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine
* … lokacija – označava kvalitetu bitnih (mekih) faktora lokacije tipičnih za zgradu
Starost građevine (G) - prosječno god.
Održivi vijek korištenja (OVK) - prilog 9 god.
Preostali vijek korištenja (OVK-G) god.
Faktor korištenja - odabrani iz FK MATRICE FK
Relativna starost (G/OVK): %
Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK) - Prilog 10 84%
Zamjenska starost (OVK-OOVK) god.
Linearni otpis (zamjenska starost / OVK) %
TROŠKOVNA VRIJEDNOST GRAĐEVINE (NV x linearni otpis):
• znatna oštećenja
• smanjena stabilnost
• nedovoljna uporabivost
• daljnje korištenje samo
kratkoročno
• nema oštećenja
• puna stabilnost
• puna uporabivost
• daljnje korištenje nije
smanjeno
A - lokacija/tržišteFK Matrica
2
Uporabivost dovoljna i
dugoročnije dana/osigurana
3
Uporabivost smanjena, ali
srednjoročno dana/osigurana
• nedovoljna infrastruktura
• umjereno oblikovanje
• nedovoljna prostorna
organizacija
• bez fleksibilnosti
100
93
84,00
16,00
16%
1,5
• dovoljna infrastruktura
• umjereno oblikovanje
• umjerena prostorna organizacija
• mala fleksibilnost
• mala oštećenja
• puna stabilnost
• još dobra uporabivost
• daljnje korištenje jedva
smanjeno
• jasna oštećenja
• smanjena stabilnost
• prosječna uporabivost
• daljnje korištenje smanjeno
1
Uporabivost u potpunosti i
dugoročno dana/osigurana
C - Stanje zgradeB - Zgrada općenito
4
Uporabivost ograničeno
dana/osigurana
• vrlo dobra infrastruktura
• vrlo dobro oblikovanje
• dobra prostorna organizacija
• visoka fleksibilnost
• vrlo dobra infrastruktura
• dobro oblikovanje
• dobra prostorna organizacija
• dovoljna fleksibilnost
• dovoljna infrastruktura
• prosječno oblikovanje
• prosječna prostorna organizacija
• umjerena fleksibilnost
• dobra lokacija*
• redovita potražnja za vrstom
objekta
• mala ponuda
• optimalna lokacija*
• velika potražnja za vrstom
objekta
• skoro nema/nema ponude
5
Uporabivost kratkoročno
dana/osigurana
Odabir klasifikacije 1,5
Odabrani faktor korištenja
zgrade ( FK )1,5
• nezadovoljavajuća lokacija*
• jedva postoji/ne postoji
potražnja za vrstom objekta
• velika ponuda
1,51,5
245.323,26
7%
• srednja lokacija*
• još postoji potražnja za
vrstom objekta
• dovoljna ponuda
7
• jasna oštećenja
• smanjena stabilnost
• smanjena uporabivost
• daljnje korištenje jasno
smanjeno
• umjerena lokacija*
• mala potražnja za vrstom
objekta
• bogata ponuda
HPB - nekretnine d.o.o. 15
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
7.3. Rekapitulacija vrijednosti nekretnine
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA €
VANJSKO UREĐENJE €
PRIVOĐENJE SVRSI €
TROŠKOVNA VRIJEDNOST GRAĐEVINE (NV x linearni otpis): €
PRIVREMENA VRIJEDNOST
7.4. Prilagodba privremene vrijednosti tržišnoj
Na takvu prilagođenu vrijednost dodaju se ili oduzimaju vrijednosti eventualnih dodataka i odbitaka:
- umanjenje vrijednosti građevina zbog građevinskih nedostataka i šteta
- gospodarsko umanjenje vrijednosti građevina
- natprosječno tekuće održavanje
- značajno odstupanje stvarnog od mjerodavnog načina korištenja
S obzirom na lokaciju i stanje nekretnine te na ponudu i potražnju takve vrste nekretnina na tržištu,
određuje se koeficijent prilagodbe privremene vrijednosti tržišnoj u iznosu Kt = 1,00
PRIVREMENA VRIJEDNOST €
KOEFICIJENT PRILAGODBE TRŽIŠTU Kt
DODACI (nema) 0%
ODBICI (oštećenja, dovršenje) -25%
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE
245.323,26
1,00
-
61.330,82 -
405.526,20
405.526,20
344.195,38
Budući da ne postoji uređena baza podataka s koeficijentima za prilagodbu koje Zakon o procjeni
vrijednosti nekretnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisuju, prilikom
prilagodbe privremene vrijednosti tržišnoj koristit će se iskustveno poznati tržišni pokazatelji.
110.615,09
-
49.587,84
HPB - nekretnine d.o.o. 16
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
8. Rekapitulacija procjene - zaključak
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnine:
Stambena građevina
na adresi: Okrug Donji, č.z. 2257/17 k.o. Okrug
z.k.uložak: 2135
z.k.č.: 2257/17
k.o.: Okrug
utvrđene su sljedeće vrijednosti:
- Prometna-tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi:
1€ = 7,633354 kn
€/m² NRP
- Nova vrijednost za potrebe osiguranja iznosi:
Zagreb, prosinac 2015. godine
765,62
2.625.873,78 kn
2.228.939,37 kn
292.000,00 €
344.000,00 €
HPB - nekretnine d.o.o. 17
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
9. Prilozi
HPB - nekretnine d.o.o. 18
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
FOTOTGRAFIJE
HPB - nekretnine d.o.o. 19
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 20
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
DOKUMENTACIJA
HPB - nekretnine d.o.o. 21
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 22
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 23
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 24
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 25
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 26
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 27
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 28
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 29
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 30
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o. 31
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug
HPB - nekretnine d.o.o.
Zagreb, Amruševa 8
Izradio:
Stručni suradnik za procjene
Ivan Bilota
Kontrolirali:
Rukovoditelj odjela procjena
Tomislav Šoban
Stručni suradnik za procjene
Zdravko Jurič
Ovjerava:
Rukovoditelj odjela procjena
Tomislav Šoban
Zagreb, prosinac 2015. godine
HPB - nekretnine d.o.o. 32
PR 678/15 ODVJETNIČKI URED SOFIJA NOVAK
Stambena građevina
k.č. 2257/17 k.o. Okrug