Raport de evaluare ------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------
Raportul estimeaza valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatilor:
A. Proprietate imobiliara, situata in oras Bragadiru, str. Maracineni nr.24A formata din teren
intravilan 248.20 mp si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si
constructia S+P+1E+M (Sc=84.70 mp Ad=190.80mp)
B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat Domnesti, Jud Ilfov, nefinalizata, fara utilitati,
teren 550 mp+50 mp cota indiviza cale comuna de acces, tarla 20 si constructie P+1E (Sc=133mp,
Ad=220.75 mp);
C. Bunuri mobile.
Beneficiarul raportului: CN INSOLVENCY IPURL Bucuresti
Dosar Insolventa 52482/3/2010, Tribunalul Bucuresti, Sectia aVIIa Comerciala
Autor: Gheorghe Licurici Expert evaluator ANEVAR - Cod Evaluator: 2099
Calificari: Evaluarea Intreprinderii [EI] si Evalarea Proprietatilor Imobiliare [ EPI]
Data intocmirii raportului: 2 Iulie 2012
Lucid Expert SOCIETATE CU RASPUNDERE LIMITATA
Suceava [Ro], Str. Alexandru cel Bun nr. 26; [email protected]; tel: 0230.551170; CUI: RO 13654767
Inregistrat RC: J33/16/2001; Certificat ISO 9001:2001; Membru Corporativ ANEVAR din anul 2008; www.lucidexpert.ro
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Catre: SC Insolvency IPURL Bucuresti ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Stimaţi Domni,
Prezentul raport se referă la evaluarea bunurilor mobile si imobile ale SC International MSO
Serv SRL, Bucuresti, cu sediul situat in, Str. Valea Cascadelor, Nr. 21, et.1, cam.11, sector 6;
Proprietatea a fost inspectată de evaluatorii subsemnati, in prezenţa reprezentantului clientului.
Ţinand cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaţional de evaluare:
IVS 1- „Valoarea de piaţă – tip de valoare” Raportul a fost structurat după cum urmează: (1)
Partea introductiva (2) -Premizele evaluării–in care se găsesc principalele elemente cu caracter
specific care delimitează modul de abordare al evaluării (3) -Prezentarea datelor–in care sunt
prezentate proprietatea imobiliara analizata, datele juridice, (4) -Analiza datelor– conţine aplicarea
metodei de evaluare, rezultatul obţinut şi opinia evaluatorului, (5) - Anexe–conţin elemente care
susţin argumentele prezentate in raport. In urma aplicării metodologiei de evaluare mai sus expuse,
opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a bunurilor evaluate, ţinand seama exclusiv de
prevederile prezentului raport, este:
Valoare de piata:
466,077 lei (echivalent 104,758 euro)
Valoare de vanzare fortata:
373,542 lei (echivalent 83,948 euro)
Valorile nu contin TVA / Valoarea include cotele părţi indivize, terenul şi amenajările acestuia;/ Opinia de mai sus nu
reprezintă valoarea pentru asigurare / Cursul de schimb leu / euro considerat este de 4,4496; / Valorile estimate in EUR
sunt valabile atat timp cat condiţiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii şi ofertei, inflaţie, evoluţia
cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent
o dată cu trecerea timpului si variaţia lor in raport cu cursul dolarului sau euro nu este liniară);
Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor si metodologiei de lucru recomandate
de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Romania).
Cu stimă,
Gheorghe Licurici, inginer, Evaluator ANEVAR, specializare Evaluarea Intreprinderii EI, Evaluarea proprietatilor
imobiliare EPI – cod 2099, Director SC Lucid Expert SRL
2 Iulie 2012
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
3 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
1. Partea intai
1.1. Introducere
Raportul estimeaza valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatilor:
A. Proprietate imobiliara denumita in documente Lotul 1, situata in oras Bragadiru, str.
Maracineni nr.24A, tarla 13/2, parcela 60/2/8, Jud. Ilfov. 1, formata din teren intravilan 248.20 mp
si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si constructia S+P+1E+M
(Sc=84.70 mp Ad=190.80mp;
B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou sat Domnesti, Jud Ilfov, neterminata, fara utilitati,
teren 550 mp+50 mp cota indiviza cale comuna de acces, tarla 20, parcela 110/2, 110/2/20, lot3/ cf
4590, nr cadastral 2816/3 si constructie P+1E (Sc=133mp, Ad=220.75 mp);
C. Bunuri mobile. Toate bunurile se afla in proprietatea SC International MSO Serv SRL, sediul
Valea Cascadelor 22-24, sector 6, Bucuresti, Inreg. Reg. Comertului J40/4012/28.05.1997, CUI
R9472198.
1.2. Certificarea valorii
Evaluarea proprietăţii, o tratez prin abordarile:
Comparaţii directe de piata; ( proprietati imobiliare, mijloace de transport)
Costuri de reconstructie; (proprietati imobiliare)
Costuri de inlocuire (bunuri mobile)
Nivelul valorilor estimate prin aceste abordări reprezentand proprietatea a fost reconciliat.
Scopul lucrarii a fost determinarea valorii de piata si valoarea de vanzare fortata a proprietatii in
vederea lichidarii datoriilor. În opinia evaluatorului valorile estimate sunt:
Valoare piata Valoare vanzare fortata
Obiectiv lei euro lei euro
Proprietate imobiliara Bragadiru, str.
Maracineni nr. 24A, Jud. Ilfov
311,500 70,000
249,200 56,000
Proprietate imobiliara sat. Domnesti,
Jud. Ilfov
142,400 32,000
113,920 25,600
Autoturism Matiz inmatriculat B-32-MSO
4,400 1,000 3,740 840
Autoutilitara Dacia Drop side 1.9d inmatriculata B-07-MSO
7,300 1,650 6,205 1,400
Bunuri mobile (Antifurt auto Mk, Microcentrala termica, Laptop Toshiba, Alarma auto Astral, Mobilier birou PAL)
477 108 477 108
TOTAL 466,077 104,758 373,542 83,948
Proprietatea a fost inspectată personal de evaluator la data de 21.06.2012. În cadrul lucrării
au fost luaţi în considerare factorii identificati care afectează valoarea proprietăţii. Valoarea nu
include include cota TVA.
Evaluatorul nu a avut, nu are şi nu va avea în viitorul previzibil interese personale legate de
proprietatea evaluată. Informaţiile cuprinse în raport sunt bazate pe fapte reale şi au fost verificate în
limita posibilităţilor. Raportul a fost elaborat pe baza standardelor ANEVAR.
Valorile obtinute au fost calculate la cursul valutar din data evaluarii (4.4496 lei /euro)
Expert evaluator ANEVAR
Gh. Licurici 2.07.2012
1
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
4 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
1.3 Rezumatul faptelor principale
Prezenta documentaţie reprezintă estimarea valorii de vanzare piata si fortata la data
evaluarii.
Lucrarea are caracter de informare şi este structurată potrivit îndrumărilor cuprinse în cadrul
standardelor privind bunurile imobile.
Obiectul lucrării îl constituie determinarea valorii de piata pentru constructie comerciala si
teren.
Data evaluarii: 2.07.2012. Data inspectiei proprietatii: 21.06.2012
În cadrul lucrării s-a abordat estimarea valorii proprietăţii imobiliare folosind procedurile de
evaluare recomandate în literatura de specialitate şi în standardele de evaluare ANEVAR.
Argumentarea întregii lucrari se bazează pe informaţiile de piaţă legate de tranzacţionarea
proprietăţilor similare.
2. Partea a doua- Premizele evaluarii
2.1. Ipoteze şi condiţii limitative
Evaluarea se realizează considerând reale şi corecte informaţiile primite cu privire la situaţia
juridică a proprietăţii, că aceasta este conformă cu titlul de proprietate şi tranzacţionabilă la data
evaluării, cu ipoteci si alte datorii.
Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, însă nu au rigurozitatea şi
acurateţea necesare publicităţii.
Planurile de amplasament, releveele şi fotografiile efectuate sunt incluse în raport pentru a
forma cititorului prezentului raport, o imagine asupra proprietăţii.
Evaluatorul nu a avut informaţii despre existenţa vreunui viciu ascuns care ar afecta în plus
sau în minus valoarea proprietăţii şi nu-şi asumă responsabilităţi pentru astfel de condiţii sau pentru
expertize de specialitate necesare descoperirii lor.
Evaluarea s-a realizat presupunând că proprietatea, este conformă cu reglementările
naţionale şi locale şi nu are obligaţii de mediu. De asemenea s-a considerat că proprietatea evaluată
deţine toate aprobările, avizele şi autorizaţiile necesare funcţionării la utilizarea actuală şi că acestea
se pot reînnoi la expirarea lor, fără a necesita alte investiţii.
Evaluatorul nu a deţinut informaţii şi nu a depistat, în limita competenţelor sale profesionale,
existenţa în cadrul proprietăţii a unor materiale sau [de ex.] radiaţii periculoase care ar putea afecta
valoarea.
Valoarea alocată terenului şi construcţiei cu dotările respective, din cadrul valorii totale
estimate pentru proprietate, este valabilă numai la utilizarea actuală. Disocierea şi combinarea
valorilor respective pentru alte utilizări nu poate fi posibilă.
Potrivit scopului acestei lucrări de evaluare, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde
consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului când se va consemna în
scris între părţi. Divizarea valorii de piaţă din acest raport în elemente componente, anulează
prezenta lucrare. Posesia prezentului raport în original sau în copie nu conferă deţinătorului dreptul
de publicare, difuzare prin reclame, ştiri, agenţii imobiliare, sau alte căi fără acordul scris al
evaluatorului. Previziunile sau estimările conţinute în raport se bazează pe informaţiile curente de
piaţă, pe factorii cererii şi ofertei pe termen scurt. Previziunile sunt susceptibile schimbărilor,
funcţie de schimbarea condiţiilor viitoare.
2
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
5 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
2.2. Scopul şi utilizarea evaluării
Prezentul raport de evaluare determina estimarea valorii de piaţă si vanzare fortata si va fi
utilizat de catre proprietar prin lichidator in vederea lichidarii creantelor.
2.3. Definirea valorii şi data estimării acesteia
Pentru a nu se crea confuzii si interpretari asupra valorii evaluate, conform Standardelor
Internationale 2011, valoarea de piaţă se defineşte ca suma estimată pentru care o proprietate ar
putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi
au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Este important de subliniat că
estimarea profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra
unor anumite bunuri, la o anumită dată. În această definiţie apare implicit conceptul de piaţă în
ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea şi motivaţia mai multor participanţi decât imaginea
sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de piaţă este o estimare
fundamentată de piaţă, efectuată în conformitate cu aceste Standarde.
Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata reprezinta suma care ar putea fi
primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de timp mult prea scurta
pentru a fi conforma cu perioada de marketing necesara, specificata in definitia valorii de piata.
In unele tari, valoarea de vanzare fortata, in particular poate implica, de asemenea, un vanzator
obligat sa vanda si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de
dezavantajul vanzatorului. Din punctul de vedere al acestei definitii, valoarea de lichidare se
suprapune cu valoarea de vanzare fortata.
Valoarea este determinata este exprimata in lei/euro si nu include cota TVA. Pentru
marcarea momentului in procesul continuu de evolutie monetara se mentioneaza ca la data evaluarii,
cursul pietei valutare comunicat de BNR –specificat la pag. 3 a prezentului raport. Valoarea
estimata este considerata ca reflecta plata integrala imediata, in numerar sau in modalitatile de plata
bancare echivalente.
2.4. Forme de estimare a valorii
Valoarea proprietatii estimata in prezentul raport este exprimata cash in lei si in corespondentul
monetar euro la data evaluarii.
2.5. Drepturile de proprietate evaluate
Prin lucrare se evaluează dreptul de proprietate asupra proprietăţii specificate la subcapitolul 1.1.
Datele şi informaţiile privind bunurile au fost preluate de la proprietar si de la lichidator.
- Datele şi informaţiile culese de evaluator la inspecţia proprietatii se referă la dimensiuni,
structură, finisaje, stare de întreţinere, etc.
- Dreptul de proprietate al proprietatii este afectat de creanţe si ipoteci bancare si este ocupat (
bunurile din grupa A), neocupat ( bunurile din grupa B) avand ca utilizare actuala resedinta
(A). In cazul proprietatii (B) de la Domnesti, proprietatea este neutilizata si nefinalizata.
2.6. Sfera evaluarii
- Piata imobiliara a proprietatilor
- Piata bunurilor mobile.
- Datele privind tranzactii asemanatoare au fost culese din mediul web analizand ofertele si
istoricul de tranzactionare al agentiilor imobiliare. Evaluatorul a tinut cont in aprecierea valorii de
situatia economica precara din zona, existenta in perioada efectuarii analizei.
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
6 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
3. Partea a treia – Prezentarea datelor
3.1. Identificarea proprietatilor, descrierea juridica
Identificarea proprietatii:
A. Proprietate imobiliara denumita in documente Lotul 1, situata in oras Bragadiru, str.
Maracineni nr.24A, tarla 13/2, parcela 60/2/8, Jud. Ilfov. 1, formata din teren intravilan 248.20 mp
si cota indiviza 43.42mp (nr.cad 1438/5), cu destinatia servitute trecere, si constructia S+P+1E+M
(Sc=84.70 mp, Ad=190.80mp; A fost data in functiune in anul 2006. (CVC Incheiere
1274/5.06.2006). Situata intr-o constructie duplex care in spate are un alt proprietar cu acces
separat. Construita din caramida, sarpante cu tigla. Grad de finisare bun. Utilitati orasenesti: Curent
electric, apa, gaz metan; Utilitati proprii: canalizare - fosa septica vidanjabila. Vecinatati ocupate.
Cartier rezidential retras de la soseaua principala –drum secundar partial asfaltat.
Ca puncte slabe au fost identificate infiltratii apa in zona din spate, utilizare constructie in sistem
duplex, sarpanta deteriorata partial, usi metalice depreciate, beci inundabil in perioada de ploi,
datorita panzei freatice de suprafata (decl. propietar), amplasare la una din laterale la drum
neasfaltat - generare praf, etc.
3
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
7 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Camera Vedere din curte - nu exista zona intima
Scara interioara de acces la etaj
Usa principala de acces
Grup sanitar
Bucatarie
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
8 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Amplasarea proprietatii in zona Bragadiru
Amplasarea in arealul zonal
B. Proprietatea imobiliara din intravilan nou, sat Domnesti, Jud Ilfov, teren 550 mp+50 mp cota
indiviza cale comuna de acces, tarla 20, parcela 110/2, 110/2/20, lot3/ cf 4590, nr cadastral 2816/3
si constructie P+1E (Sc=133mp, Ad=220.75 mp); Casa de locuit unifamiliala tencuita la exterior,
finisaje interioare neterminate, imprejmuire neterminata. Put forat neexecutat. Are bazin vidanjabil.
Nebransat la curent electric. Vecinatatile ocupate decat in proportie foarte mica. (cca.10%). Drum
de acces secundar, neasfaltat. In jurul proprietatililor este teren agricol, necultivat.
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
9 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Vedere al ansamblului de proprietati 13 loturi Vedere in interior- lipsa finisajelor
Vedere in interior- placari cu gresie
Vedere in interior- etaj
Vedere in interior- etaj placari gresie Vedere in exterior- vecinatati
Amplasarea proprietatii B in planul zonal al satului Domnesti este urmatorul:
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
10 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
3.2. Piaţa specifică
Definirea pieţei
Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care
schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe
baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor
si chiriasilor tipici.
Analize si articole aparute in anul 2012
Evolutia preturilor
In Bucuresti, pretul mediu pe metru patrat solicitat de proprietari a fost, in scadere cu 3 euro fata de
februarie, si cu doar 24 euro fata de martie 2011. Pe de alta parte insa, potrivit INS, in T2 si T3.11, preturile
declarate la notari au scazut cu circa 10% comparativ cu T1.11, datele pe T4.11 urmand sa fie publicate
saptamana viitoare. Conform unei alte surse (indeximobiliar.blogspot.com), in primul trimestru din acest an,
preturile in Bucuresti au stagnat fata de sfarsitul anului trecut, variatiile in cazul garsonierelor si
apartamentelor cu 2 si 3 camere nedepasind +/-1%. Dupa cum se poate observa si pe graficul alaturat, si in
restul oraselor monitorizate de de imobiliare.ro variatiile au fost destul de mici, situandu-se practic in marja
de eroare. Cel putin din punctul de vedere al preturilor solicitate de proprietari, se pare ca piata imobiliara se
afla in stagnare, dar diferenta dintre indicatorii calculati de INS si cei calculati de site-urile de imobiliare este
extrem de mare si ridica numeroase semne de intrebare
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
11 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Evolutia chiriilor
Nici pe piata chiriilor situatia nu s-a schimbat foarte mult in ultimele luni. Astfel, in cazul garsonierelor,
chiria medie a scazut de la inceputul anului 4% in Bucuresti, si cu 1,7% in Timisoara, majorandu-se cu 3,7%
in Cluj. In ce priveste apartamentele cu doua camere, evolutia din primele trei luni este urmatoarea: -1% in
Bucuresti, +1,2% in Timisoara si -2,4% in Cluj, iar in cazul apartamentele cu trei camere, procentele sunt
de +2,9%, +2,9% si -1%. In ultimii trei ani, chiria solicitata pentru un apartament cu doua camere a scazut
cu ~40% in Bucuresti, cu 30% in Cluj si cu 25% in Timisoara, scaderea chiriilor fiind mai mare decat cea a
preturilor, ceea ce a determinat o scumpire a apartamentelor in raport cu chiriile. Iar atat timp cat acest
trend va continua, este greu de crezut ca preturile vor creste.
Sursa : Businessday.ro
Nu exista semne de refacere pe piata imobiliara , deja din 2009 marile proiecte de investitii imobiliare fie
sau retras fie au inghetat proiectele din Romania. In noul an 2012 , situatia se va permanentiza , nu exista
nici un motiv economic sau politic care sa sprijine o crestere a investitiilor imobiliare, din contra.
Prabusirea pietelor imobiliare din tarile vecine: Bulgaria si mai ales Grecia iar mai recent Italia , au produs
marilor firme de investitii imobiliare pierderi aproximate la 50 de miliarde de euro ( in ultimii 3 ani ) si au
redus apetitul lor pentru investitii in aceasta zona. Deja conform studiilor europene de profil firmele ce
aveau prognozata intrarea pe piata romanesca sunt in serioase dificultati financiare. Prabusirea pietei
imobiliare va depasi 50% din preturi in urmatorul an, pana in luna decembrie 2012 se poate prognoza ca
metrul patrat construit, in zonele centrale ale Bucurestiului, va ajunge la 300-400 de euro iar la periferie la
200 de euro. Deja Guvernul Romaniei a anuntat ca blocarea creditelor, cresterea somajului si scaderea
nivelului de trai vor continua in 2012 , atunci se apreciaza ca pe piata vor aparea peste 150.000 de noi
unitati ( case si apartamente) care vor fi vandute de banci ca active insolvabile si vor impinge scaderea
preturilor si mai mult. Un raport bancar arata ca deja bancile iau ca valoare a activelor pentru dosarele de
credit suma de 400 de euro pe metru patrat in centrul capitalei. Se poate prognoza deci o scadere si mai
drastica, si sunt voice care vorbesc despre o varianta pesimista de intoarcere a pietei imobiliare inapoi cu
15 ani a declarat profesorul Anton Caragea. Economistul sef Mihail Racaceanu a declarat ca atata vreme
cat piata imobiliara va reusi sa se stabilizeze la preturi de 400-500 de euro metru patrat construit in centrul
Bucurestiului se poate imagina o revenire in urmatorii 5-10 ani. Este acum o perioada cand nu as sfatui pe
nimeni sa cumpere a declarat dl. Racaceanu, deoarece preturile sunt inca mari si la 1000 de euro metrul
patrat nu va cumpara nimeni, cand noile unitati ce se construiesc acum sunt la costuri de 200 de euro metru
patrat si se vor vinde cu 300-350 de euro , preturile vor mai scadea substantial si rapid in urmatoarea
perioada. Acum este doar timpul de a vinde rapid, cata vreme preturile se mai mentin ridicate si inainte de
scaderea drastica din lunile februarie – martie si de noul val de falimente si de scadere a valorii imobilelor
din octombrie 2012 cand , venirea iernii, a noilor sume de intretinere si a noilor facturi de la gaze, in
conditiile in care Primaria Bucurestiului a anuntat taierea subventilor din aceasta iarna , toate acestea vor
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
12 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
ameninta piata imobiliara cu colapsul, daca scapam din noul an cu o scadere de 50% -60% a preturilor ne
putem considera norocosi a concluzionat economistul sef M. Racaceanu . Posted by Institute of International Relations and Economic Cooperation on January 10, 2011 at 6:11 AM
Motivele pentru care piata imobiliara din Romania va continua pe un trend negativ in a doua jumatate a anului de Ilias
Papageorgiadis Marţi, 29 mai 2012,
In luna noiembrie a anului trecut am prezentat prognoza pentru prima jumatate a anului 2012. La acel moment am spus ca piata va continua pe un
trend negativ, fara surprize majore, scria Ilias Papageorgiadis, Marţi, 29 mai 2012, 17:05 Economie | Imobiliar
In ianuarie si februarie am observat diferite persoane care au prezis ca preturile vor creste.
Argumentele erau foarte slabe dar cum oamenii isi doresc povesti frumoase, am vazut in perioada urmatoare
ca mai multi proprietari au crescut preturile. ("Deci sa inteleg ca nu vrei ca preturile sa creasca! Daca
vorbim doar in termeni negativi, tocmai asta nu se va intampla. Trebuie sa fim mai optimisti", ar putea spune
cineva. Dar asta nu mi se pare relevant. Eu imi spun parerea in legatura cu ce se va intampla, utilizand
argumente logice. Daca abordam afacerile cu inima si bazandu-ne pe sentimente, atunci vom avea surprize
neplacute. Preturile vor creste atunci cand vor exista motive pentru asta, nu cand ne dorim noi).
Acelasi trend negativ pana la sfarsitul anului 2012
Astazi as vrea sa vorbesc despre evolutia preturilor pana la sfarsitul anului, pentru ca semnele sunt deja
clare: Piata imobiliara din Romania va continua pe un trend negativ.
Exista multe motive pentru asta. Mai jos sunt cateva dintre cele mai importante:
Mediul economic ramane turbulent la nivel local si european. In ultimele 6 luni Primul Ministru s-a
schimbat de 2 ori, in timp ce moneda locala a ajuns la un nivel minim istoric. Chiar daca situatia nu este
foarte dramatica, este cu siguranta un semn ca investitiile nu vor creste. La nivel european, Grecia, Italia si
Spania sunt in centrul atentiei, in timp ce bancile acestor tari au nevoie de capital.
Bancile din Romania nu au fonduri disponibile pentru a finanta multe imprumuturi imobiliare.
"Imobiliarele" sunt un termen interzis pentru majoritatea bancilor din Romania. Resursele lor sunt, in
principal, alocate problemelor ce trebuie rezolvate, sau creditelor pe termen scurt precum "capital de lucru
pentru maxim un an". Ratele nu sunt atractive in timp ce apetitul pentru credite rezidentiale este la cel mai
mic nivel din ultimii 3 ani. Cash-ul este, in continuare, scump. Fie ca decizi sa cumperi un apartament, un
teren sau un spatiu comercial, stii ca sumele cash de pe piata sunt limitate, asa ca vei trata respectiva
investitie drept ceva pretios. Cauti preturi mai mici pentru a merita sa investesti acum. Puterea de
cumparare este, in continuare, slaba. Un prieten bancher mi-a spus ca: "Oamenii din imobiliare care se
ocupa de proprietati rezidentiale trebuie sa fie pregatiti pentru noua era: Era Covrigului". Acesta spune ca
vasta majoritate a clientilor romani nu isi permit preturile medii de astazi, deci fie trebuie sa scada preturile
sau piata va ramane blocata. "Vor sa manance croissant dar nu isi permit decat covrigi asa ca, pana la
urma, asta vor cumpara. Exact la fel este si la proprietati rezidentiale, mai ales in-afara orasului Bucuresti."
Mentalitatea si cadrul legal raman stabile: nu este un lucru bun. Mentalitatea pe piata este aceeasi si nu se
va schimba in curand. O minoritate munceste si incearca sa cladeasca ceva serios, in timp ce majoritatea
continua sa caute castigurile usoare, fara reguli, respect de sine sau alte valori "de doi bani". Cadrul legal
ramane neatins: este nevoie de o noua lege insa politicienii nu au nevoie sa lupte pentru asa ceva cand vad
ca majoritatea persoanelor implicate in acest sector raman indiferente la aceasta problema. Astfel ca vom
continua sa facem afaceri intr-un mediu care nu ofera siguranta investitorilor = mai putine tranzactii.
Exceptii de la regula?
Sectorul de Retail nu este fantastic dar are potential. In plus, in cazul in care salariile din sectorul public
vor creste (cu 25%, procentul taiat in 2010), puterea de consum va creste semnificativ. Proprietati
generatoare de venit. Proprietatile bune se vand, in continuare, repede (am intotdeauna mai multi clienti
decat proprietati bune disponibile). Proprietatile industriale sunt stabile in continuare, cu scaderi minore
comparativ cu alte sectoare. Proprietatile rezidentiale din Bucuresti sunt tintite spre clienti dispusi sa
investeasca 120.000 - 200.000 Euro. Exista zone in care optiunile sunt putine si preturile nu mai scad.
Proprietati specifice cu valoare adaugata, datorata locatiei, calitatii constructiei si alti parametrii.
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
PS: Toate acestea sunt valide in scenariul in care nu vom fi martorii unei "tragedii" care o va avea
protagonista pe Grecia sau Spania. Daca asta se va intampla, atunci declinul va fi mult mai mare. Pot veni
zile mai bune in viitor daca problemele structurale ale Uniunii Europene vor fi rezolvate.
Concluzia evaluatorului : Desi cu valori in scadere, procentul nu mai este agresiv. Nu se
intrevede totusi un numar de tranzactii comparabil cu perioadele precriza. Piata va fi dominata in
continuare de cumparatori care vor avea de ales intre oferte diverse si la pret speculativ.
3.3. Oferta competitivă
- Gradul de ocupare general al proprietatilor noi in zone satelit este din informatiile publicate
de cca. 50% - 70%.
- Valoarea de vanzare fortata se afla in zona 200-300 euro/mp cu timpi de asteptare medii.
4. Partea a patra - Analiza datelor si concluziile
PROPRIETATEA A - Proprietate imobiliara Vila S+P+E+M Bragadiru, Jud. Ilfov
4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii
Fiind vorba despre o constructie cu amplasare stradala intr-o zona rezidentiala, de amplasarea sa, este
impropriu de a gasi la momentul evaluarii o alta destinatie mai eficienta decat cea din prezent, locuinta
unifamiliala.
4.3. Descrierea construcţiei
1. Date generale
Caracteristici generale ale constructiei:
-constructia are ca utilizare: locuinta
-anul de punere in functiune: 2006
-regim de inaltime S+P+1E+M
- Sc=84.70 mp, Ad=190.80mp
4
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
2. Amplasarea in arealul zonal
Constructia este amplasata in intravilan la drumul acces secundar partial asfaltat. Amplasare
favorabila.
3. Structura de rezistenta
Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta din caramida, inchiderile sunt din lemn,
tencuieli eterioare si interioare de buna calitate, cu deprecieri normale datorita utilizarii. Planseele
sunt din beton armat.
4. Descrierea constructiei
Constructia se desfasoara pe S+P+1E+M nivele. Este impartit in alveole cu functiuni specifice
functiunii de locuinta (vezi 3.1). Tamplaria este executata din pvc cu sticla termopan. Usa metalica
depreciata.
Peretii: Tencuieli-zugraveli-var lavabil. Ornamente rigips. Pardoselile: sunt realizate din gresie
[15%], parchet lamelar.
6. Instalatiile:
Construcţia este prevăzută cu următoarele instalaţii:
- instalaţii electrice de iluminat 220 V;
- instalaţie de alimentare cu apă rece din put
- instalaţie de încălzire cu centrala termica gaz metan
- canalizare fosa septica vidanjabila
EVALUAREA CONSTRUCTIEI
4.4. Abordarea evaluarii
Evaluarea proprietăţii este abordată prin doua moduri recomandate de standardele de
evaluare şi anume:
comparatii directe de piata
randament
4.5. Date de piata utilizate in raport
Sunt prezentate la finalul lucrarii si in sinteza in tabelul de la 4.6.
4.6. Abordarea prin comparatii directe de piata
Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si
informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In
general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate
pe o piata deschisa. Sunt luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare.
Numarul de tranzactii in aceasta categorie este mic, pe fondul unui numar apreciabil de oferte;
piata imobiliara fiind coordonata sever de capacitatea de absorbtie a cumparatorilor.
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
15 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
REPER VALORIC: Au fost analizate ofertele de terenuri (vezi anexa Vanzari Terenuri) si
concluzia evaluatorului este ca desi plaja de valori de oferta este larga intre 35-70 euro/mp, o
valoare medie de 50 euro/mp, reprezinta un reper rational de analiza.
Evaluarea prin comparatii directe:
Co
mp
ara
bil
a
Amplasare
Supraf
desf.
mp
Supr.
teren
mp
Valoare
medie
teren
e/mp
Valoare
total
teren
euro
Pret
solicitat
total
Valoare
constr.
euro
Valoare
unitara
constr.
e/mp
Dotari
A
Iederei
Bragadiru 152 340 50 17000 102000 85000 559
B
Bragadiru 187 263 50 13150 99000 85850 459 mai
putin
C
Bragadiru
Haliu 120 132 50 6600 69000 62400 520 da
D
Bragadiru
Centru 115 170 50 8500 57000 48500 422
500 euro/mp
ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect
PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE
COMPARABILE
A B C D
Preţ de oferta/vanzare (EURO) ? 102,000 99,000 69,000 57,000
Tipul tranzactiei oferta oferta oferta oferta
Corectie pentru tip tranzactie (-5%) -10,200 -9,900 -6,900 -5,700
Pret corectat (EURO) 91,800 89,100 62,100 51,300
Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral Integral
Corecţie pentru dreptul de proprietate 0% 0% 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 91,800 89,100 62,100 51,300
Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţie pentru finanţare 0 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 91,800 89,100 62,100 51,300
Conditii de piata Jun-12 Jun-12 Jun-12 Jun-12
Corecţie pentru condiţiile pieţei 0% 0% 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 91,800 89,100 62,100 51,300
Localizare similar similar similar similar
Corecţie (%) (comp A, C) 0% 0% 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 91,800 89,100 62,100 51,300
Suprafata teren 248.00 340 263 132 170
diferenta suprafata teren mp -92 -15 116 78
Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament
constructie etc) -4,600 -750 5,800 3,900
Pret corectat (EURO) 87,200 88,350 67,900 55,200
Vechime (ani) 6 1 1 1 2
Corectie pentru vechime (%) -10% -10% -10% -10%
Corectie pentru vechime (EURO) -8,720 -8,835 -6,790 -5,520
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
16 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Pret corectat (EURO) 78,480 79,515 61,110 49,680
Suprafata desfasurata (mp) 191.00 152 187 120 115
diferenta suprafata 39.00 4.00 71.00 76.00
Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) 15,600 1,600 28,400 38,000
Preţ corectat (EURO) 94,080 81,115 89,510 87,680
Finisaje superior- superior superioare superioare superioare
Corecţie (EURO) -7% -7% -5% -7%
Pret corectat (EURO) 87,494 75,437 85,035 81,542
Corecţie totală netă (EURO) -14,506 -23,563 16,035 24,542
Corecţie totală netă (%) -14% -24% 23% 43%
Corecţie totală brută (EURO) 45,706 26,763 52,366 59,258
Corecţie totală brută (%) 45% 27% 76% 104%
VALOARE PROPUSĂ 75,000 € 333,800 lei
* pentru comparabila D s-a efectuat cea mai mica corectie
totala bruta
Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de 50 EURO/mp
4.7. Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabile [randament]
Aceasta metoda consta in estimarea valorii proprietatii imobiliare in functie de veniturile pe care
aceasta poate sa le aduca intr-o perioada de timp. La baza acestei metode sta principiul substitutiei
care arata ca fluxul de venit care arata fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si
fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc si care conduce la determinarea celei mai
probabile marimi a valorii. Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii
comune, atat pentru proprietatea evaluata, cat si pentru cele de comparaţie;
Asteptarile pietei privind pretul de vanzare, perioada de detinere si impozitare sunt similare
Condiţiile de finantare si conditiile de piata care afecteaza proprietatile comparabile sunt similare,
nefiind necesare ajustari.
Pentru estimarea ratei generale de capitalizare, au fost selectate proprietatii, care se inscriu alaturi
de proprietatea evaluata in cerintele metodei.
Pentru proprietatile comparabile venitul net din exploatare a fost determinat pornind de la
veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in condiţii de piata similare.
Principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de obţinut
(venit brut potential) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar.
Rata de capitalizare a fost estimata pentru trei proprietatii comparabile, pentru care s-au determinat
veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in conditii de exploatare similare
Analiza valorii de piata a chiriilor in zona analizata (conform anexa de la sfarsitul lucrarii)
Amplasare Chirie,
euro
Valoare
medie proprietate, euro
A Cornetu 800 85,000
B Cornetu 1,000 90,000
C Buda 640 75,000
D Haliu 700 80,000
Determinarea ratei de capitalizare
COMPARABILE A B C D E
Chirie lunara solicitata 800 1,000 640 700 700
Venit Brut Potential (EUR/an) 9,600 12,000 7,680 8,400 8,400
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
17 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Grad de neocupare (15% din VBP) 1440 1800 1152 1260 1260
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 8,160 10,200 6,528 7,140 7,140
Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 816 1020 653 714 714
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 7,344 9,180 5,875 6,426 6,426
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 85,000 90,000 75,000 80,000 80,000
Rata de capitalizare (%) 8.64 10.2 7.8 8.0 8.0
Rata de capitalizare medie (%) 9.00
Determinarea valorii prin capitalizarea chiriilor:
Suprafata utila (mp) cca. 191.00
Chiria lunara (EUR/luna) 764
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an)
9,168
Total VBP (eur/an) 9,168
Grad de ocupare 70%
Venituri brute efective VBE(EUR/an)
6,418
Total VBE (EUR/an) 6,418
Cheltuieli exploatare 5% 321
Costuri reamenajare (reparatii )
100
Venit net efectiv (EUR/an) 5,997
Total VNE (EUR/an) 5,997
Rata de capitalizare conform Anexei 9%
Multiplicator
11.11
Valoare randament (EUR) 66,630
rotund
67,000 €
225,000 LEI
Reconcilierea valorii:
Valoarea probabilă de piaţă s-a obtinut prin metode distincte, rezultând următoarele
valori:
Abordarea in evaluare lei euro
Abordarea prin capitalizare 225,000 67,000
Abordarea prin Comparatii directe 333,800 75,000
Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele şi informaţiile utilizate, veridicitatea şi
consistenţa lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că raţionamentele şi
logica întregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate
de piaţă. Trecând prin filtrul criteriilor de judecată a valorii obţinute şi anume: adecvarea,
precizia şi calitatea informaţiilor disponibile, evaluatorul îşi exprimă opinia că valoarea de
piaţă, ponderand rezultatele este:
Valoarea recomandata, lei 311,500
Valoarea recomandata, euro 70,000
Cursul de referinta leu/euro, la care s-a apreciat valoarea: 4.45
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
18 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, practica in piata imobiliara bazata pe
conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul acestei
proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 20%:
Valoarea de vanzare fortata, lei 249,200 Valoarea de vanzare fortata, euro 56,000
PROPRIETATEA B - Proprietate imobiliara nefinalizata, fara utilitati, Vila P+E Domnesti,
Jud. Ilfov
4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii
Fiind vorba despre o constructie cu amplasare intr-o zona rezidentiala, de amplasarea sa, este
impropriu de a gasi la momentul evaluarii o alta destinatie mai eficienta decat cea din prezent, locuinta
unifamiliala.
4.3. Descrierea construcţiei
1. Date generale
Caracteristici generale ale constructiei:
-constructia are ca utilizare: locuinta neterminata - neutilizata
-anul de punere in functiune: nepus in functiune
-regim de inaltime P+1E
- Sc=133 mp, Ad=220mp
2. Amplasarea in arealul zonal
Constructia este amplasata in intravilanul nou la drumul acces secundar neasfaltat.
Amplasare nefavorabila in conditiile neutilizarii si lipsei vecinatatilor ocupate.
3. Structura de rezistenta
Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta din caramida, inchiderile sunt din caramida,
tencuieli exterioare var lavabil colorat si interioare tencuite, fara finisaje, decat placaje in zona de
preparare hrana si grupuri sociale cu deprecieri normale datorita neutilizarii. Planseele sunt din
beton armat.
4. Descrierea constructiei
Constructia se desfasoara pe P+1E nivele. Este impartit in alveole cu functiuni specifice functiunii
de locuinta (vezi 3.1). Tamplaria exterioara este executata din pvc cu sticla termopan.
Peretii: Tencuieli. Pardoselile: sunt realizate din gresie [5%], beton sclivisit.
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
19 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
6. Instalatiile:
Construcţia este prevăzută cu următoarele instalaţii:
- instalaţii electrice de iluminat 220 V incluse in constructie, fara elemente de comanda-
nebransata
- instalaţie de alimentare cu apă, fara elemente de comanda si reglare – nerealizat putul
- instalaţie de încălzire cu centrala termica gaz metan- nerealizata
- canalizare fosa septica vidanjabila-
EVALUAREA CONSTRUCTIEI
4.4. Abordarea evaluarii
Evaluarea proprietăţii este abordată prin doua moduri recomandate de standardele de
evaluare şi anume:
comparatii directe de piata
randament
4.5. Date de piata utilizate in raport
Sunt prezentate la finalul lucrarii si in sinteza in tabelul de la 4.6.
4.6. Abordarea prin comparatii directe de piata
Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si
informatiile referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In
general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate
pe o piata deschisa. Sunt luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare.
Numarul de tranzactii in aceasta categorie este extrem de mic, pe fondul unui numar de oferte
minim; piata imobiliara fiind coordonata sever de capacitatea de absorbtie a cumparatorilor.
REPER VALORIC: Au fost analizate ofertele de terenuri (vezi anexa Vanzari Terenuri) si
concluzia evaluatorului este ca desi plaja de valori de oferta este larga intre 12-39 euro/mp, o
valoare medie de 20-25 euro/mp, reprezinta un reper rational de analiza.
Evaluarea prin comparatii directe:
Co
mp
ara
bil
a
Amplasare
Supraf
desf.
mp
Supr.
teren
mp
Valoare
medie
teren
e/mp
Valoare
total
teren
euro
Pret
solicitat
total
Valoare
constr.
euro
Valoare
unitara
constr.
e/mp
A Domnesti 300 650 20 13000 59000 46000 153
B Teghes 160 455 20 9100 52000 42900 268
C Domnesti 160 300 25 7500 69000 61500 384
D Domnesti 150 300 25 7500 69000 61500 410
Medie 316 euro/mp
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
20 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect
PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE
COMPARABILE
A B C D
Preţ de oferta/vanzare (EURO) ? 59,000 52,000 69,000 69,000
Tipul tranzactiei oferta oferta oferta oferta
Corectie pentru tip tranzactie (-10%) -5,900 -5,200 -6,900 -6,900
Pret corectat (EURO) 53,100 46,800 62,100 62,100
Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral Integral
Corecţie pentru dreptul de proprietate 0% 0% 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 53,100 46,800 62,100 62,100
Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţie pentru finanţare 0 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 53,100 46,800 62,100 62,100
Conditii de piata Jun-12 Jun-12 Jun-12 Jun-12
Corecţie pentru condiţiile pieţei 0% 0% 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 53,100 46,800 62,100 62,100
Localizare similar similar+ mai bun mai bun
Corecţie (%) (comp A, C) 0% -5% -10% -10%
Preţ corectat (EURO) 53,100 44,460 55,890 55,890
Suprafata teren 600.00 650 455 300 300
diferenta suprafata teren mp -50 145 300 300
Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament
constructie etc) -1,000 2,900 7,500 7,500
Pret corectat (EURO) 52,100 47,360 63,390 63,390
Vechime (ani) 4 1 2 1 1
Corectie pentru vechime (%) -15% -13% -15% -15%
Corectie pentru vechime (EURO) -7,815 -6,157 -9,509 -9,509
Pret corectat (EURO) 44,285 41,203 53,882 53,882
Suprafata desfasurata (mp) 220.00 300 160 160 150
diferenta suprafata -80.00 60.00 60.00 70.00
Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) -16,000 12,000 18,000 21,000
Preţ corectat (EURO) 28,285 53,203 71,882 74,882
Finisaje superior-- superior---
superioare-
-
superioar
e superioare
Corecţie (EURO) 25% 0% -35% -25%
Pret corectat (EURO) 35,356 53,203 46,723 56,161
Utilitati fara toate toate toate toate
Corecţie (EURO) -20% -20% -20% -20%
Pret corectat (EURO) 28,285 42,563 37,378 44,929
Corecţie totală netă (EURO) -23,644 1,203 -22,277 -12,839
Corecţie totală netă (%) -40% 2% -32% -19%
Corecţie totală brută (EURO) 37,786 28,597 73,277 69,839
Corecţie totală brută (%) 64% 55% 106% 101%
VALOARE PROPUSĂ 43,000 € 191,400 lei
* pentru comparabila D s-a efectuat cea mai mica corectie
totala bruta
Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de 20A,B, 25 C,D EURO/mp
4.7. Abordarea prin capitalizarea veniturilor probabile [randament]
Aceasta metoda consta in estimarea valorii proprietatii imobiliare in functie de veniturile pe care
aceasta poate sa le aduca intr-o perioada de timp. La baza acestei metode sta principiul substitutiei
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
21 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
care arata ca fluxul de venit care arata fluxul de venit care produce cea mai mare recuperare si
fructificare, corespunzatoare unui anumit nivel de risc si care conduce la determinarea celei mai
probabile marimi a valorii. Veniturile si cheltuielile au fost estimate avand in vedere criterii
comune, atat pentru proprietatea evaluata, cat si pentru cele de comparaţie;
Asteptarile pietei privind pretul de vanzare, perioada de detinere si impozitare sunt similare
Condiţiile de finantare si conditiile de piata care afecteaza proprietatile comparabile sunt similare,
nefiind necesare ajustari.
Pentru estimarea ratei generale de capitalizare, au fost selectate proprietatii, care se inscriu alaturi
de proprietatea evaluata in cerintele metodei.
Pentru proprietatile comparabile venitul net din exploatare a fost determinat pornind de la
veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in condiţii de piata similare.
Principalele elemente utilizate pentru aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de obţinut
(venit brut potential) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar.
Rata de capitalizare a fost estimata pentru trei proprietatii comparabile, pentru care s-au determinat
veniturile si cheltuielile inregistrate de fiecare proprietate, in conditii de exploatare similare
4.8 Determinarea gradului de neterminare
Conform informatiilor privind structura costurilor din literatura de specialitate, se determina
gradul de neterminare apreciat de evaluator:
CATEGORIA % din cost
A
Procent de
nerealizare
constatat
Procent din cost
Fundatii 2 9 1.82
Pereti, plansee, rezistenta 46 9 41.86
Invelitori 3 10 2.7
Tamplarie ext, int, pardoseli 13 68 4.16
Zugraveli vopsitorii, lambriuri 4 67 1.32
Imprejmuiri, pavaje 6 68 1.92
Instalatii apa-canal, incalzire 21 60 8.4
Instalatii electrice 5 40 3
TOTAL 100 65.18
NEREALIZARE FIZICA CONST. % 35
In aceste conditii aplicarea abordarii prin randament este facuta cu observatia ca daca din tabelul
de comparabile chirii, in conditii normale de finisare, o astfel de proprietate ar putea fi inchiriata
cu cca. 400 euro/luna, tinand cont de neterminarea determinata de 35%, chiria corespunzatoare ar
fi de 260 euro/ luna.
4.9 Analiza valorii de piata a chiriilor in zona analizata (conform anexa de la sfarsitul lucrarii)
Amplasare Chirie,
euro
Valoare
medie proprietate, euro
A Omnis 380 52,000
B Omnis 420 58,000
C Teghes 450 55,000
D Domnesti 600 70,000
4.10. Determinarea ratei de capitalizare
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
22 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
COMPARABILE A B C D E
Chirie lunara solicitata 380 420 450 600 600
Venit Brut Potential (EUR/an) 4,560 5,040 5,400 7,200 7,200
Grad de neocupare (15% din VBP) 684 756 810 1080 1080
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 3,876 4,284 4,590 6,120 6,120
Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 387.6 428 459 612 612
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 3,488 3,856 4,131 5,508 5,508
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 52,000 58,000 55,000 70,000 70,000
Rata de capitalizare (%) 6.70846 6.6 7.5 7.9 7.9
Rata de capitalizare medie (%) 7.30
4.11. Determinarea valorii prin capitalizarea chiriilor:
Suprafata utila (mp) cca. 220.00
Chiria lunara (EUR/luna) 259.6
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an)
3,115
Total VBP (eur/an) 3,115
Grad de ocupare 70%
Venituri brute efective VBE(EUR/an)
2,181
Total VBE (EUR/an) 2,181
Cheltuieli exploatare 5% 109
Costuri reamenajare (reparatii )
100
Venit net efectiv (EUR/an) 1,972
Total VNE (EUR/an) 1,972
Rata de capitalizare conform Anexei 7%
Multiplicator
13.70
Valoare randament (EUR) 27,008
rotund
27,000 €
91,000 LEI
4.12. Reconcilierea valorii:
Valoarea probabilă de piaţă s-a obtinut prin metode distincte, rezultând următoarele
valori:
Abordarea in evaluare lei euro
Abordarea prin capitalizare 91,000 27,000
Abordarea prin Comparatii directe 191,400 43,000
Valoarea recomandata, lei 142,400
Valoarea recomandata, euro 32,000
Cursul de referinta leu/euro,
la care s-a apreciat valoarea: 4.45
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
23 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, se practica in piata imobiliara bazata pe
conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul acestei
proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 20%
Valoarea de vanzare fortata, lei 113,920
Valoarea de vanzare fortata, euro 25,600
4.12.1 Evaluare autoturism MATIZ
Identificarea bunului:
Autoturismul de evaluat se identifica dupa urmatoarele date:
- Model / tip : Daewoo Matiz F484 /
- Nr. Inmatriculare: B 32 MSO
- Anul de fabricatie: 2003
- Culoarea: ALB CASABLANCA
- Nr. Identificare: UU6MF48413DO32970
Dreptul de proprietate :
- Mijlocul de transport se afla in proprietatea SC Alfa Leasing Romania SA si detinut de SC
International MSO Serv SRL
- Conditii restrictive: Evaluatorul nu a avut acces direct pentru inspectia autovehicolului; inspectia
a facut-o reprezentantul lichidatorului; pe baza acestor informatii a fost efectuata evaluarea.
- Starea tehnica a mijlocului auto este satisfacatoare, fara deprecieri anormale notabile. Are un
rulaj de cca. 200,000 km din declaratiile beneficiarului.
- Nu exista semne ale vreunui eveniment rutier.
Evaluatorul nu poarta raspunderea unor vicii ascunse neidentificate.
4.12.2. Abordarea prin costuri
Relatia de calcul este:
Vpiata = Cost actual – Depreciere (fizica, functionala, economica)
Cost actual (de nou) – este de 4,700 euro - conform pretului de oferta istoric.
Rata de depreciere fizica se calculeaza prin raportul dintre durata de utilizare totala proiectata si
durata de utilizare reala x100.
Componenta
Pondere
P/100
Gradul de
neutilizare
estimat
% Total, euro
Costul de achizitie /Euro 4,700.00 1. Caroserie 0.25 18.00 211.50
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
24 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
2. Motor 0.30 25.00 352.50
3.
Transmisia (cutie de viteze,
ambreiaj) 0.10
20.00 94.00
4. Direcţia 0.10 20.00 94.00
5. Sistem de rulare, pneuri 0.05 20.00 47.00
6. Suspensia 0.05 20.00 47.00
7. Instalaţia electrică 0.05 20.00 47.00
8. Instalaţia de frânare 0.03 20.00 28.20
9. Anexe (interior, climatizare) 0.07 20.00 65.80
TOTAL /Euro 987.00
TOTAL /Lei 4,382.28
4.12.3. Abordarea prin comparatii directe
Au fost identificate tranzactii avand ca obiect autoutilitare, cu o vechime si utilizare
asemanatoare cu obiectul evaluat. In oferta de tranzactii second-hand, valoarea unui autoturism
similar este:
Tabelul comparativ al datelor este prezentat mai jos :
ELEMENT COMPARATIE AUTO
EVALUAT 1 2 3
Pret Euro 1,400 1,400 1,600
[diferenta la pretul de oferta] 5% 5% 5%
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
25 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Pret corectat 1 1,330 1,330 1,520
An Fabricatie 2003 2007 2003 2006
Corectie -15% 0% -12%
Pret corectat 2 1,131 1,330 1,338
Stare tehnica s-b buna buna buna
Corectie -3% 0% -3%
Pret corectat3 1,097 1,330 1,297
Numar km rulati 200,000 70,000 138,000 69,000
Corectie 20% 8% 20%
Pret corectat4 877 1,224 1,038
Valoarea corectiilor 523 176 562
Ponderea proiectiilor 37% 13% 35%
Valoarea propusa, euro 1,038
4.12.4. Reconcilierea rezultatelor
Valoarea probabilă de piaţă s-a obtinut prin metode distincte, rezultând următoarele
valori:
lei euro
Comparatie directa 4,600 1,038
Abordarea prin CIN 4,400 987
Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele şi informaţiile utilizate,
veridicitatea şi consistenţa lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că
raţionamentele şi logica întregului demers au condus la rezultate considerate de
evaluator ca fiind orientate de piaţă. Trecând prin filtrul criteriilor de judecată a valorii
obţinute şi anume: adecvarea, precizia şi calitatea informaţiilor disponibile, evaluatorul
îşi exprimă opinia că valoarea de piaţă recomandata de evaluator, ponderand
rezultatele:
Valoarea recomandata, lei 4,400
Valoarea recomandata, euro 1,000
Cursul de referinta leu/euro, la care s-a apreciat valoarea: 4.44
Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, practica in piata imobiliara bazata pe
conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de 15%-25%. In cazul
acestei proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 15%:
Valoarea recomandata, vanzare fortata, lei 3,740
Valoarea recomandata, vanzare fortata, euro 840
Cursul de referinta leu/euro, la care s-a apreciat valoarea: 4.44
4.13. Evaluare autoutilitara Dacia Drop Side 1.9d
Identificarea bunului:
Autoturismul de evaluat se identifica dupa urmatoarele date:
- Model / tip : Dacia Drop Side 1.9d /
- Nr. Inmatriculare: B 07 MSO
- Anul de fabricatie: 2004
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
26 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
- Culoarea: GRI MET.
- Nr. Identificare: 001D1711753467198
Dreptul de proprietate :
- Mijlocul de transport se afla in proprietatea SC Com Romexterra Leasing SA si detinut de SC
International MSO Serv SRL
- Conditii restrictive: Evaluatorul nu a avut acces direct pentru inspectia autovehicolului; inspectia
a facut-o reprezentantul lichidatorului; pe baza acestor informatii a fost efectuata evaluarea.
- Starea tehnica a mijlocului auto este satisfacatoare, fara deprecieri anormale notabile. Are un
rulaj de cca. 210,000 km din declaratiile beneficiarului.
- Nu exista semne ale vreunui eveniment rutier.
Evaluatorul nu poarta raspunderea unor vicii ascunse neidentificate.
4.13.1. Abordarea prin costuri
Relatia de calcul este:
Vpiata = Cost actual – Depreciere (fizica, functionala, economica)
Cost actual (de nou) – este de 7,050 euro - conform pretului de oferta istoric.
Rata de depreciere fizica se calculeaza prin raportul dintre durata de utilizare totala proiectata si
durata de utilizare reala x100.
Componenta
Pondere
P/100
Gradul de
neutilizare
estimat % Total
Costul de achizitie /Euro 7,050.00 1. Caroserie 0.25 25.00 440.63
2. Motor 0.30 25.00 528.75
3
Transmisia(cutie de viteze,
ambreiaj) 0.10
25.00 176.25
4. Direcţia 0.10 25.00 176.25
5. Sistem de rulare, pneuri 0.05 25.00 88.13
6. Suspensia 0.05 25.00 88.13
7. Instalaţia electrică 0.05 25.00 88.13
8. Instalaţia de frânare 0.03 25.00 52.88
9. Anexe (interior, climatizare) 0.07 25.00 123.38
TOTAL /Euro 1762.50
TOTAL /Lei 7,825.50
4.13.2. Abordarea prin comparatii directe
Au fost identificate tranzactii avand ca obiect autoutilitare, cu o vechime si utilizare
asemanatoare cu obiectul evaluat. In oferta de tranzactii second-hand, valoarea unui autoturism
similar este:
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
27 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Tabelul comparativ al datelor este prezentat mai jos :
ELEMENT COMPARATIE AUTO
EVALUAT 1 2 3
Pret Euro 1,700 1,850 2,000
[diferenta la pretul de oferta] 5% 5% 5%
Pret corectat 1 1,615 1,758 1,900
An Fabricatie 2004 2003 2005 2004
Corectie 5% 2% 0%
Pret corectat 2 1,696 1,722 1,900
Stare tehnica s-b buna buna buna
Corectie -3% -3% -3%
Pret corectat3 1,645 1,671 1,843
Numar km rulati 210,000 125,000 86,000 120,000
Corectie 15% 20% 15%
Pret corectat4 1,398 1,337 1,567
Valoarea corectiilor 302 513 433
Ponderea proiectiilor 18% 28% 22%
Valoarea propusa, euro 1,567
4.13.4. Reconcilierea rezultatelor
Valoarea probabilă de piaţă s-a obtinut prin metode distincte, rezultând următoarele
valori:
lei euro
Comparatie directa 7,000 1,567
Abordarea prin CIN 7,800 1,763
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
28 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele şi informaţiile utilizate,
veridicitatea şi consistenţa lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că
raţionamentele şi logica întregului demers au condus la rezultate considerate de
evaluator ca fiind orientate de piaţă. Trecând prin filtrul criteriilor de judecată a valorii
obţinute şi anume: adecvarea, precizia şi calitatea informaţiilor disponibile, evaluatorul
îşi exprimă opinia că valoarea de piaţă recomandata de evaluator, ponderand
rezultatele:
Valoarea recomandata, lei 7,300
Valoarea recomandata, euro 1,650
Cursul de referinta leu/euro, la care s-a apreciat valoarea: 4.44
Pentru o vanzare cu un timp de asteptare redus, practica in piata imobiliara bazata pe
conditii neconforme conditiilor normale de piata reduceri de15%-25%. In cazul acestei
proprietati evaluatorul propune un coeficient de reducere de 15%:
Valoarea recomandata, vanzare fortata, lei 6,205
Valoarea recomandata, vanzare fortata, euro 1,400
Cursul de referinta leu/euro, la care s-a apreciat valoarea: 4.44
4.15. Evaluarea bunurilor mobile
Evaluarea acestor bunuri se face prin abordarea prin costuri. Relatia de calcul este:
Vpiata = Cost actual – Depreciere (fizica, functionala, economica)
Rata de depreciere fizica se calculeaza prin raportul dintre durata de utilizare totala proiectata si
durata de utilizare reala x100.
Bunurile mobile sunt in mare parte scoase din uz, avand o durata de utilizare de peste 6 ani.
Sistemul antifurt Mk, microcentrala Admos, sistem alarmare auto Astral, nu au fost identificate,
proprietarul declarand ca sunt dezafectate fara a putea fi prezentate; A fost identificat Laptop
Toshiba, aflat intr-un stadiu de depreciere avansat.
Bunul evaluat
DNU
conf HG
2139/2004,
ani
Anul
PIF
Valoare
intrare,
lei
Procent
depreciere
Valoare
evaluata,
lei
Valoare
evaluata,
euro
Antifurt auto Mk 4 2007 1796 98 35.92 8
Microcentrala
termica 7
2007 3449 90 344.9 78
Laptop Toshiba 4 2007 618 95 30.9 7
Alarma auto Astral 4 2007 178 98 3.56 1
Mobilier birou PAL 4 2007 887 93 62.09 14
Total 477.37 108
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
29 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
4.16. Analiza rezultatelor, opinia evaluatorului şi estimarea finală a valorii
Evaluarea proprietăţii imobiliare s-a realizat utilizându-se mai multe abordari. Din analiza
efectuată a rezultat că cea mai bună utilizare a proprietăţilor evaluate este cea proiectata. Ca rezultat
al cercetarii si analizei pe care le-am realizat, in opinia mea, valoarea de vanzare a proprietatilor, la
data evaluarii este de:
Valoare piata Valoare vanzare fortata
Obiectiv lei euro lei euro
Proprietate imobiliara Bragadiru, str.
Maracineni nr. 24A, Jud. Ilfov
311,500 70,000
249,200 56,000
Proprietate imobiliara sat. Domnesti,
Jud. Ilfov
142,400 32,000
113,920 25,600
Autoturism Matiz inmatriculat B-32-MSO
4,400 1,000 3,740 840
Autoutilitara Dacia Drop side 1.9d inmatriculata B-07-MSO
7,300 1,650 6,205 1,400
Bunuri mobile (Antifurt auto Mk, Microcentrala termica, Laptop
Toshiba, Alarma auto Astral, Mobilier birou PAL) 477.37 108 477.37 108
TOTAL 466,077.37 104,758 373,542.37 83,948
Reanalizând întregul proces de evaluare, cu datele şi informaţiile utilizate, veridicitatea şi
consistenţa lor, cu tehnicile de analiză aplicate, se poate considera că raţionamentele şi logica
întregului demers au condus la rezultate considerate de evaluator ca fiind orientate de piaţă in
conditiile unei vanzari fortate. Valoarea nu include cota TVA.
5. Partea a cincea: Anexe
Anexa 1 – Oferte Vanzare si Inchiriere Proprietati Bragadiru, Jud. Ilfov
Anexa 2 – Oferte Vanzare si Inchiriere Proprietati Domnesti, Jud. Ilfov
Anexa 3 : Documente
1. Planuri de incadrare in zona
2. Titluri de proprietate / Act de vanzare-cumparare
3. Releveuri
4. Extrase de CF
6. Partea a sasea: Bibliografie 1. Sorin V. Stan, "Ghid practic de evaluare", Ed. IROVAL, Bucureşti, 2003
2. *** "Evaluarea proprietăţii imobiliare", curs IROVAL, ediţia 2002, Colecţia Biblioteca ANEVAR
3. *** "Standardele internaţionale de evaluare", Ediţia a opta, 2007
4. Corneliu Schiopu, ‘Costuri de reconstructie, costuri de inlocuire’, IROVAL Bucuresti 2010
Expert evaluator ANEVAR, Gh. Licurici, 2099, 2 Iulie, 2012
6
5
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
30 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Anexa 1
OFERTE VANZARE- CHIRII PROPRIETATI BRAGADIRU
1 VILA BRAGADIRU- Modificat la: 03/07/2012
Bragadiru, zona Sud-Est / Str. IEDEREI 8-12G / 102.000 EUR / 642,64 EUR / mp / agenţia REALPRO
VILA BRAGADIRU - se afla intr-o zona linistita in curs de dezvoltare; o casa confortabila si bine izolata termic. Gradina casei este inca
neterminata oferind posibilitatea noului proprietar sa o amenajeze dupa bunul plac. Casa are spatii foarte largi si cu locuri de depozitare, iar
camerele sunt bine impartite si aerisite. Materialele folosite la contructie si finsaje sunt de foarte buna calitate
Utilităţi
Utilitati generale: Curent, Apa, Fosa septica, Gaz, CATV
Sistem incalzire: Centrala proprie, Calorifere
Acces internet: Cablu
Finisaje
Podele: Parchet, Gresie
Usi interior: Lemn
Pereti: Faianta, Vopsea lavabila
Stare interior: Buna
Ferestre cu geam termopan: PVC
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
31 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Usa intrare: Metal
2
Casa de vânzare 4 camere / Bragadiru /99.900 EUR / - Comision: Standard
3
Vila P+1+M Bragadiru Bragadiru, zona Haliu / Bragadiru / 69.000 EUR Preţ negociabil / - Comision: 3%
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
32 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
4
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
33 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
VILE DE INCHIRIAT BRAGADIRU
2800 lei - 640 euro/luna
VANZARE TERENURI BRAGADIRU
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
34 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Rezumat terenuri: 70 /35 / 52 / 46 / 25 euro/mp
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
35 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Anexa 2
OFERTE VANZARE- CHIRII PROPRIETATI DOMNESTI
Vanzare terenuri Domnesti:
16.8 e/mp
25 e/mp
10 e/mp
39 e/mp
11.5 e/mp
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
36 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Vanzare proprietati Domnesti:
Omnis Residence
A
B
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
37 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
Chirii proprietati Domnesti:
D
C
A
B
SC Lucid Expert SRL - Evaluare bunuri mobile si imobile | Bragadiru si Domnesti/ SC International MSO Serv SRL
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
38 Data la care se raporteaza rezultatul evaluarii: 2 Iulie 2012 / Conditiile de raport valutar BNR: 4.4496lei/euro
C
D