Real Estate Business(es) , Development and Stakeholders
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School 1
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
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Types of Real Estate Business Developments
Residential Residential Commercial
Commercial
Commercial
Industrial Mixed Use And UEC
Low Rise High Rise Office Building
Shopping Center
Hotel/ Convention Hall
Industrial Park
-āļāļēāļāđāļāļĒāļ§ -āļāļēāļāđāļāļ -Town House
-āļāļēāļāļēāļĢāļāļ -āļāļēāļāļēāļĢāļāļāļāļēāļĻāļĒ -Serviced Apartment
-Pure -Mixed Use -Serviced Office
-Neighborhood -Community -Regional -Super Regional -Specialty Etc
-By Star -By Use - Business - Leisure - MICE
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8 Steps in Development
1. Inception of Ideas (āļāļ§āļēāļĄāļāļāļĢāđāļĢāļĄ)
2. Refinement of Ideas (āļāļĨāļāļāļĨāļāļāļāļ§āļēāļĄāļāļ)
3. Feasibility Study (āļĻāļāļĐāļēāļāļ§āļēāļĄāđāļāļāđāļāđāļ)
4. Contract Negotiation (āļāļāļĢāļāļāļāļēāļĢāļ āļēāļŠāļāļāļēāļāļāļŦāļāļ§āļĒāļāļēāļāļāļēāļāđ)
5. Formal Contract Signing (āļ āļēāļŠāļāļāļē)
6. Construction (āļāļāļŠāļĢāļēāļ)
7. Formal Opening (āđāļāļāļāļ§āđāļāļĢāļāļāļēāļĢ)
8. Property Management (āļāļĢāļŦāļēāļĢāļāļĢāļāļĒāļŠāļāļŦāļĨāļāļāļēāļĢāļāļēāļĒ)
1. Real Estate Development
8 Steps in Development
1. Inception of Ideas (āļāļ§āļēāļĄāļāļāļĢāđāļĢāļĄ)
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āđāļāļāļāļāļāļāļ (Inception of Idea) āļāļāđāļĢāļēāļāļ§āļĢāļ§āđāļāļĢāļēāļ°āļŦāļāļēāļāđāļĨāļāļ (alternative use) āļāļĒāļēāđāļāļāļāļāļāļ āļ§āļēāļāļāļāļāļĢāļāļ āļāļāļāļāļāļāļēāđāļāļ.....āđāļāļēāļāļ
āļāļāļāļĒ/āļāļēāļāđāļĨāļāļ āļĻāļāļĒāļāļĢāļ°āļāļĄ āđāļĢāļāđāļĢāļĄ Condominium
1.āļāļāļŦāļĄāļēāļĒ : Legal â āđāļāļāļāļāļŦāļēāļāļāļēāļāļ§āļ 100 āđāļĄāļāļĢ
â āđāļāļāļāļāļŦāļēāļāļāļēāļāļ§āļ 100 āđāļĄāļāļĢ
â
2.āļāļēāļĒāļ āļēāļ : Physical & Legal (āļāļēāļāļāļ°āļāļāđāļĢāļāļ āļāļāļŦāļĄāļēāļĒāļāļ§āļāļāļĄāļāļēāļāļēāļĢ)
â 50% â
3.āļ āļēāđāļĨāļāļāļ : Locational â â â
4.āļāļĨāļēāļ: Market 70% 50% â
5.āļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļāđāļĨāļ°āļāļĨāļāļāļāđāļāļ : Risk and Return â â 50%
6. āļāđāļĒāļāļēāļĒ āđāļĨāļ°āļāļĻāļāļēāļ : Policy â â 50%
āļĢāļēāļĒāļāļēāļĢāļāļāļāļāļ§āđāļāļĢāļēāļ°āļŦ -āļŦāļāļēāļāļēāļāļēāļĢāļēāļāļāđāļāđāļāļāļēāļĢāļ§āđāļāļĢāļēāļ°āļŦ
1.1 āļāļāļāļĒāļāļēāļāļāļēāļāļāļāļŦāļĄāļēāļĒ
âĒ āļāļāļŦāļĄāļēāļĒāļāļāđāļĄāļāļ āđāļāļāđāļŦāļāļ āļēāļāļ°āđāļĢāđāļ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ āđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ āļĄ.āļ
6
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ āđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ āļĄ.āļ
7
-āļĨāļāļĢāļēāļĒāļĨāļ°āđāļāļĒāļāļ§āļēāļŠāļĢāļēāļāļāļ°āđāļĢāđāļ -āļŠāļĢāļēāļāļāļāļāđāļāļāļāļēāļĢāļēāļāđāļĄāļāļĢ -FAR : Floor to Area Ratio āđāļāļ FAR = 10 -āļāļāļ 2 āđāļĢ = 2x 1600 sq.m. = 3200 sq.m. -āđāļāļĢāļēāļ°āļāļ°āļāļāļŠāļēāļĄāļēāļĢāļāļāļāļŠāļĢāļēāļāđāļ 10 āđāļāļē = 32,000 sq.m.
1.2 āļāļāļāļĒāļāļēāļāļāļēāļāļāļēāļĒāļ āļēāļ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ āđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ āļĄ.āļ
8
āļāļāļ 20 āđāļĄāļāļĢ āļāļāļ 12 āđāļĄāļāļĢ
āļāļāļ 2 āđāļĢ āļāļāļ 2 āđāļĢ
-āđāļĄāđāļāđāļāļĨāļ§āļēāļŠāļĢāļēāļāđāļāđāļāļēāļāļ -āļāļāļāļāļāļāļŦāļĄāļēāļĒāļāļ§āļāļāļĄāļāļēāļāļēāļĢ āļ§āļēāļŠāļĢāļēāļāļŠāļāđāļāļāđāļĄāļāļĢ -āļĢāļ°āļĒāļ°āļĨāļ āļāļēāļāļāļēāļāļāļēāļāļāļēāļāđ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ āđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ āļĄ.āļ
9
1.3 āļāļāļāļĒāļāļēāļāļāļēāļāļ āļēāđāļĨāļāļāļ Location = What is it close to Good Location = Is it close to important things that consumer Value?
1.āļĨāļāļāļēāļāļāļāļāļēāļĢāļāļ°āđāļĢ 2.āļāļāļāļāļēāļĢāđāļŦāļĄāļāļāļāļāļŦāļĄāļāđāļāļŦāļĢāļāđāļĄ Case - āļāļĄāļāļ - Why no BTS /MRT
1.4 āļāļāļāļĒāļāļēāļāļāļēāļāļāļĨāļēāļ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ āđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ āļĄ.āļ
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School 11
16,000 X 70% = 11,200
11,200 X 60% = 6,720
200,000 *400 = 80,000,000 80,000,000 / 6,720 = 11,905
30,000 * 11,200 = 336,000,000 336,000,000 / 6,720 = 50,000
K factor = 1/ (1- profit from price) = 1/ (1 â 0.4) = 1/ 0.6 = 1.667
62,976 * 1.667 = 104,981
āļ āļēāļĢāļēāļāļēāļāļēāļĒ āđāļāļĢāļĒāļāđāļāļĒāļāļāļāļāļĨāļēāļāļāđāļāļ Required = 104,960 = 105.000B/Sq.m. Market = 80,000 B/ sq.m. You can perhaps decrease Profit from price = 30% Mock Up cost āļĢāļēāļāļēāļāļĒāļāđāļĄāļĢāļ§āļĄ - āļāļāļāđāļāļĒ - āļāļēāļĢāļāļĢāļ°āļāļēāļĒāļāļēāļŠāļ§āļāļāļĨāļēāļ
Example 1 Cost to Price : āđāļāļ§āļāļ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ āđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ āļĄ.āļ
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1.5 āļāļāļāļĒāļāļēāļāļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļāđāļĨāļ°āļāļĨāļāļāļāđāļāļ
āļĢāļēāļĒāļāļēāļĢ/āļŠāļāļāļ 2012 2013 2014 2015 2016
āļāļāļāļāđāļāļāļēāļĢāļĨāļāļāļ -700,000,000
āļĢāļēāļĒāđāļāļāļēāļāļāļēāđāļāļē 210,000,000 231,000,000 254,100,000 279,510,000
āļĨāļāļāļāļĢāļēāļ§āļēāļ 50% 40% 30% 20%
āđāļāļēāļāļāļĢāļēāļĒāđāļāļāļāļēāļāļ§āļēāļāļ°āđāļ 105,000,000 138,600,000 177,870,000 223,608,000
āļĨāļ āļāļēāđāļāļāļēāļĒāđāļāļāļēāļĢāļ āļēāđāļāļāļāļēāļ 21,000,000 27,720,000 35,574,000 44,721,600
āļĨāļ āļ āļēāļĐāđāļĢāļāđāļĢāļāļ 13,125,000 14,437,500 15,881,250 17,469,375
āļĨāļ āļāļēāđāļāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļĢāļ 29,400,000 32,340,000 35,574,000 39,131,400
āđāļāļēāļāļ āļĢāļēāļĒāđāļāļŠāļāļāļāļēāļāļāļēāļĢāļāļĨāļāļĒāđāļāļē 41,475,000 64,102,500 90,840,750 122,285,625
āļĄāļĨāļāļēāđāļŠāļāļĒāļĢāļ āļēāļ 0 0 1,019,046,875
āļĢāļ§āļĄāļāļĢāļ°āđāļŠāđāļāļāļŠāļ -700,000,000 41,475,000 64,102,500 1,109,887,625
āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĢ (RRR) 12%
āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāđāļ (IRR) 21%
āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāļāļāļŠāļāļ (NPV) āļŋ178,129,459
IRR âĨ RRR NPV âĨ 0
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ āđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ āļĄ.āļ
13
1.6 āļāļāļāļĒāļāļēāļāļāļēāļāļāđāļĒāļāļēāļĒ
āđāļāļāļēāļāļāļĢāļāļāļēāļāļāļ°āđāļĄāļāļāļāļēāđāļāļŠāļāļ -Highest and Best Use -āđāļāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļāļŠāļ
-āđāļāļĢāļēāļ° 1.āļāļēāļāļāļ°āļāļāļāļāļēāļĢāđāļāļāļāļāļāđāļāļēāđāļ§ 2. āļāļēāļāļāļ°āļāļāļāļāļēāļĢāđāļŦāđāļāļāļĄāļĨāļāļēāđāļāļĄāļāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļēāļāđ āđāļāļĒ project āļāļāļēāļāļāļāļ āļēāđāļĢāļāļēāļ āđāļāļ The Crystal āđāļĨāļĒāļāļāļēāļāļāļ§āļāļĢāļēāļĄāļāļāļāļĢāļē
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2. Refinement of Ideas (āļāļĨāļāļāļĨāļāļāļāļ§āļēāļĄāļāļ)
1. āļāļĢāļāļāļāļēāļ many alternative uses āđāļāļāļŦāļē Most Probable Use (Highest and Best Use) : āļāļēāļāļāļēāļāđāļĨāļāļāđāļāļāļāļēāļĢāđāļāļāļĢāļ°āđāļĒāļāļāļāđāļāļāđāļāđāļāļĄāļēāļāļāļŠāļ / āļāļĢāļ°āđāļĒāļāļāļāļŠāļāļāļŠāļāđāļĨāļ°āļāļāļŠāļ
2. āļāļāļāđāļ 2.1 āļāļāļ§āđāļāļĢāļēāļ°āļŦāļāļĨāļēāļ 2.2 āļāļāļ§āđāļāļĢāļēāļ°āļŦāļāļēāļāļāļēāļĢāđāļāļ
1. āļŦāļēāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļāļāļāļāļēāļĢāļāļāļāļēāļāļāđāļāļ Income Producing Properties āļāļĢāļāļĒāļŠāļāļāļāļāđāļŦāđāļāļāļĢāļēāļĒāđāļ āļāļēāļāļŠāļēāļĄāļēāļĢāļāđāļ Front Door/ Back Door Analysis āđāļ
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Income Producing Financial Structure
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1. āļĨāļāļĐāļāļ°āļāļāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĢāļŦāļēāļĢāļēāļĒāđāļ
Potential Gross Income (PGI) = āļĢāļēāļĒāđāļāļāļēāļāļāļēāļĢāļāļĢāļ°āļāļāļāļāļēāļĢāļĻāļāļĒāļ āļēāļ - Vacancy Rate = āļāļāļĢāļēāļ§āļēāļ_______________________ Effective Gross Income (EGI) = āļĢāļēāļĒāđāļ(āļāļāļēāļāļ§āļē)āļāļēāļāļāļēāļĢāļāļĨāļāļĒāđāļāļē - Operating Expenses (OE) = āļāļēāđāļāļāļēāļĒāđāļāļāļēāļĢāļ āļēāđāļāļāļāļēāļĢ - Reserve for replacement/ (Capital Expenditure (Cap. Ex) = āļāļēāđāļāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļĢāļāļāļēāļāļēāļĢ _____________________________________________________________________ Net Operating Income (NOI) = āļĢāļēāļĒāđāļāļāļēāļāļāļēāļĢāļ āļēāđāļāļāļāļēāļĢāļŠāļāļ OR Earning Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization (EBITDA)
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School 18
āļāļ§āļāļĒāļēāļ āļĢāļēāļĒāđāļāļĻāļāļĒāļ āļēāļ (PGI) 100 āļŦāļāļ X 5 āļāļēāļāļāļāļŦāļāļ X 12 āđāļāļāļ = 6,000
- āļāļāļĢāļēāļ§āļēāļ (VAC) 10% = ( 600)
____________________________________________________________________________
= āļĢāļēāļĒāđāļāļāļāļēāļāļ§āļēāļāļ°āđāļ (EGI) = 5,400
- āļāļēāđāļāļāļēāļĒāđāļāļāļēāļĢāļāļĢāļ°āļāļāļāļāļēāļĢ (OE) = (700)
- āļāļēāđāļāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļĢāļ (Reserve for replacement/ Cap.Ex) = (300)
____________________________________________________________________________
= āļĢāļēāļĒāđāļāļāļēāļāļāļēāļĢāļāļĢāļ°āļāļāļāļāļēāļĢāļŠāļāļ (NOI) = 4,400
(āļāļēāļāļāļēāļāļāļēāļāļāļ°āđāļ EBITDA (Earning Before Interest, Depreciation and Amortization â āļĢāļēāļĒāđāļāļāļāļāļŦāļāļāļāļāđāļāļĒ āļ āļēāļĐāļāļāļāļāļāļĨ āļāļēāđāļŠāļāļĄāđāļĨāļ°āļāļēāļāļ§āļ)
āļŦāļēāļāđāļāļāļĢāļ°āļāļāļ§āđāļāļĢāļēāļ°āļŦāļāļēāļĒāđāđāļāļĢāļ°āļāļ project and not equity āđāļĢāļēāļāļ°āđāļāļāļ§āđāļĨāļ NOI/EBITDA
āđāļāļ āļāļēāļ āļē āđāļ āļĒāļēāļĄ āđāļĄāļāļēāļ āļāļĢāļŦāļēāļĢ (āļŠāļ§āļāļāļĨāļēāļ) + āļ āļēāļĐāđāļĢāļāđāļĢāļāļ 12.5% āļāļāļ EGI āļ āļāļāļāļēāļ āļēāļĐāđāļĢāļāđāļĢāļāļ āļāļēāļāļāļ°āđāļĄāđāļ 12.5% * (6000-600) = 675 āļāļēāļ āđāļāļāļēāļāđāļāļ 12.5% * (3600-360) = 405 āļāļēāļ āļāļēāļŦāļāļ 3 āļāļēāļ āļāļē furniture 2 āļāļēāļ
āļāļēāđāļāļāļēāļĒāļāļāļāļāđāļ / āļāļāđāļāļāļāļāļāļāđāļ āđāļāļ āļāļāļāđāļāđāļāļ 1500 āļāļēāļ āļāļāđ 5 āļ = 1500 /5 = 300 āļāļēāļāļāļāļ
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2. Refinement of Idea: āļāļĨāļāļāļĢāļāļāļāļ§āļēāļĄāļāļāļĢāđāļĢāļĄ
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Front Door/Back Door Analysis Techniques Introduced By āđāļāļāļāļāđāļŦāļāđāļ
* Front door/Back door David Geltner and
Norman G. Miller
āļāļāļ 1
āļāļāļŠāļāļāļāļ§āļēāļĄāļāļāļĢāđāļĢāļĄ
* Front door/Back door James D. Shilling āļāļāļ 1
āļāļāļŠāļāļāļāļ§āļēāļĄāļāļāļĢāđāļĢāļĄ
2.1 āļāļĢāļāļāļĨāļāļĒāđāļāļē
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FD/BD introduced by Geltner & Miller
âĒ Main assumption = āļāļāļāļāļāļēāļāļ°āļāļāļāļāļāļĢāļēāļŠāļ§āļāļŠāļāļŠāļāđāļāļēāļāļāļ°āļāļāļ āđāļ
= āļāļēāļĢāļāļāđāļāļāļāļāļēāļāļēāļĢāļāļāđāļāļ amortization
âĒ Front door = āļĢāļāļāļāļ ---āļŦāļē--- āļāļēāđāļāļēāļāļāļāļāđāļāļāļĒāļēāļāļāļāļĒ
âĒ Back door = āļĢāļāļēāđāļāļēāļāļāļēāļāļ§āļēāļāļ°āđāļ --- āļŦāļē--- āļāļāļāļāļāļŠāļēāļĄāļēāļĢāļāļĨāļ āļāļāđāļāļŠāļāļŠāļ
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Business Program, Thammasat Business School
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Front door āļāļāļāļāļāļāļ
+
āļāļāļāļāđāļāļāļēāļĢāļāļāļāļē
=
āļāļāļāļāļĢāļ§āļĄāļāļāļēāļāļ§āļēāļāļ°āđāļāļāļāļ
X
Loan to value ratio
=
Permanent mortgage (āļ āļēāļāļ§āļāđāļāļāļ āļāļāļēāļāļ§āļēāļāļ°āļ )
X
Annualized mortgage constant (āļāļ§āļāļāđāļāļāļŦāļēāļ āļēāļāļ§āļāđāļāļāļāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĒāļāļāļēāļāļēāļĢāļāļāļ)
=
Cash required for annual debt service (āđāļāļāļāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĒāļāļāļēāļāļēāļĢāļāļāļ)
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Business Program, Thammasat Business School
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Cash required for annual debt service (āđāļāļāļāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĒāļāļāļēāļāļēāļĢāļāļāļ)
X
Debt service coverage ratio
=
Required NOI
+
Estimated operating expenses (āđāļāļāļēāļ°āļŠāļ§āļāļāđāļāļāļāļāļāđāļāļēāļāļāļāļāļēāļāļēāļĢ)
=
Required EGI
Occupancy rate
=
Required PGI
PGI / āļ āļēāļāļ§āļāļŦāļāļ āļŦāļĢāļ PGI / āļ āļēāļāļ§āļāļāļāļāļāļĨāļāļĒāđāļāļē
āļŠāļ§āļāđāļŦāļāļāļāļēāļāļēāļĢāļāļāļāļāļēāļĢ 1.2
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
24
āļāļāļāļāļāļŠāļĢāļēāļ 30,000 sq.m.
āļāļāļāļāļĨāļāļĒāđāļāļēāđāļ 21,000 sq.m.
Development Cost 1,000,000,000 Baht
Loan To Value Ratio 80%
Debt Coverage Ratio 1.2 āđāļāļē
Interest Rate 11.5% per year
Payment 20 years every month
Occupancy Rate 70%
Operating Expenses 10% of EGI
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
25
Development Cost 1,000,000,000 Baht
Loan To Value Ratio 80%
Loan Amount 800,000,000 Baht
Annualized Mortage Constant 0.127972
Cash Required for Debt 102,377,600 Baht
āļāļāļāļāļāļāļāļāļĢāļ°āđāļĄāļāļāļŠāļĢāļ° āļŦāļĢāļāļāļāļāļĢāļ°āđāļĄāļāļ āļēāļĒāđāļāļāļāļēāļāļēāļĢ
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
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Annualized mortgage constant
= (0.115/12)
( 1 - 1 )
(1+(0.115/12))20*12
= 0.010664 monthly mortgage constant
= 0.010664 x 12 = 0.127972 annualized mortgage constant
Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School 27
Cash Required for Debt 102,377,600 Baht
Debt Coverage Ratio 1.2 āđāļāļē
Required Net Operating Income (NOI) 122,853,120 Baht
āļŦāļēāļĢāļāļ§āļĒ (100% - Operating expenses 10%) 90%
Required Effective Gross Income (EGI) 136,503,467 Baht
āļĢāļēāļĒāđāļāļāļāļēāļāļ§āļēāļāļ°āđāļ
āļŦāļēāļĢāļāļ§āļĒ Occupancy Rate 70%
Required Potential Gross Income (PGI) 195,004,952 Baht
āļĢāļēāļĒāđāļāļĻāļāļĒāļ āļēāļ
āļŦāļēāļĢāļāļ§āļĒāļāļāļāļāļĨāļāļĒāđāļāļēāđāļ 21,000 sq.m.
āļāļēāđāļāļēāļāļāļāļāđāļ āļāļāđāļāļāļāļāļāļāļēāļĢāļēāļāđāļĄāļāļĢ 773.83
āļāļēāđāļāļēāļāļāļāļāđāļ āļāļēāđāļāļēāļāļĨāļēāļ
774 baht/sq.m/month 600 baht/sq.m./month
āđāļāļŦāļēāļāļĒāļāļĒāļāļĒāļāļāļāļ°āļ āļē āļāļāļāđāļ Back Door
āļŠāļēāļĄāļēāļĢāļāđāļāļāļĢāļāļāđāļāļāļāļ§āļē Alternative Use āđāļŦāļāļāļ§āļĢāđāļāļ Highest and Best Use
Jittaporn Sriboonjit, Real Estate
Business Program, Thammasat Business School
28
PGI at 600baht/sq.m./month 151,200,000 per year
Occupancy Rate 70%
EGI 105,840,000 Baht per year
āļĨāļ Operating Expenses 10% of EGI
NOI 95,256,000 Baht per year
āļŦāļēāļĢāļāļ§āļĒ Debt Coverage Ratio 1.2
āļŦāļēāļĢāļāļ§āļĒ Annualized Mortgage Constant 0.127972
āļŦāļēāļĢāļāļ§āļĒ Loan To Value 80%
Maximum Development Cost 775,364,924 Baht
Development Cost āļāļāļāļāļ Development Cost āļāļāļēāļĒāđāļ
1,000 āļĨāļēāļ 775 āļĨāļēāļ
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real
Estate Business Program, Thammasat
Business School
29
16,000 X 70% = 11,200
11,200 X 60% = 6,720
200,000 *400 = 80,000,000 80,000,000 / 6,720 = 11,905
30,000 * 11,200 = 336,000,000 336,000,000 / 6,720 = 50,000
K factor = 1/ (1- profit from price) = 1/ (1 â 0.4) = 1/ 0.6 = 1.667
62,976 * 1.667 = 104,981
āļ āļēāļĢāļēāļāļēāļāļēāļĒ āđāļāļĢāļĒāļāđāļāļĒāļāļāļāļāļĨāļēāļāļāđāļāļ Required = 104,960 = 105.000B/Sq.m. Market = 80,000 B/ sq.m. You can perhaps decrease Profit from price = 30% Mock Up cost āļĢāļēāļāļēāļāļĒāļāđāļĄāļĢāļ§āļĄ - āļāļāļāđāļāļĒ - āļāļēāļĢāļāļĢāļ°āļāļēāļĒāļāļēāļŠāļ§āļāļāļĨāļēāļ
Example 1 Cost to Price : āđāļāļ§āļāļ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, Real Estate
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Business School
30
Project Period 21 months
Number of homes 218 units
Total Land Area 17 rai
Salable Area approx. 70% of land area 11.9 rai
Project value avg. @1.45 millions āļ āļēāļāļ§āļ 218 unit 316,100,000 baht
Budget
Baht %
Revenue (āļĢāļēāļĒāđāļ) 316,100,000 100%
Cost of Good Sold (āļāļāļāļ)
Land Cost 59,000,000 19%
Land Development Cost 22,000,000 7%
- Land fill
- Facility
Construction Cost 100,800,000 32%
Machine Cost 2,210,000 0.7%
Fuel Cost 900,000 0.3%
Mobilization and Overhead Cost 15,000,000 4.7%
Project Interest 1,500,000 0.5%
Cost of Good Sold (āļāļāļāļāļĢāļ§āļĄ) 201,410,000 64%
Percentage āļāļāļ Revenue
Example 2: Market Price to Profit (Back Door)
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, Real Estate
Business Program, Thammasat
Business School
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Revenue â COGS 100% -64% = 36%
Baht %
Revenue (āļĢāļēāļĒāđāļ) 316,100,000 100%
Cost of Good Sold (āļāļāļāļ)
Land Cost 59,000,000 19%
Land Development Cost 22,000,000 7%
- Land fill
- Facility
Construction Cost 100,800,000 32%
Machine Cost 2,210,000 0.7%
Fuel Cost 900,000 0.3%
Mobilization and Overhead Cost 15,000,000 4.7%
Project Interest 1,500,000 0.5%
Cost of Good Sold (āļāļāļāļāļĢāļ§āļĄ) 201,410,000 64%
Gross Profit (Revenue- COGS) (āļ āļēāđāļĢāđāļāļāļāļāļ) 114,690,000 36%
SG&A (Selling, General and Administration) 43,000,000 14%
- Direct Cost 27,000,000 9%
- Allocate Cost 16,000,000 5%
Corporate Interest (āļāļāļāđāļāļĒ) 1,864,990 0.59%
EBT (Earning Before Tax: āļĢāļēāļĒāđāļāļāļāļāļ āļēāļĐ) 69,825,010 22.09%
Real Estate Specific Tax (āļ āļēāļĐāļāļĢāļāļāđāļāļāļēāļ°) 9,483,000 3.00%
Net Profit/ Loss (āļ āļēāđāļĢ/āļāļēāļāļāļ āļŠāļāļ) 60,342,010 19.68%
āļĒāļāđāļĄāđāļāļŦāļāļ āļēāļĐāļāļāļāļāļāļĨ āđāļāđāļāļēāļāļĨāļēāļāļŦāļĢāļāđāļĄāļāļĒāļēāļāđāļĢ āļāļĨāļēāļāļŠāļ§āļāđāļŦāļ = 17% āđāļĢāļēāđāļ 19% āđāļĨāļ°āđāļāļĒāļāļāļāļāļāļāļāļāļēāļāļāļēāļĢāđāļāļāļāļāļāđāļĢāļēāļāļ§āļĒ Feasible
Asst. Prof.Jittaporn Sriboonjit, Real
Estate Business Program, Thammasat
Business School
32
Asst.Prof.Jittaporn Sriboonjit, Thammasat Business School
33
3. Feasibility Study (āļĻāļāļĐāļēāļāļ§āļēāļĄāđāļāļāđāļāđāļ) 1. āļāļĨāļēāļĒāļāļ Refinement of Idea āđāļāļĨāļāļĨāļāļāļ§āļē āđāļāļĢāļēāļ°āļāļāļāļŦāļē
2. Pay Back Period 3. IRR 4. NPV 5. Base Case, Best Case, Worst Case 6. Risk Management
āļāļāļāļĒāļāļāļāļāļ āļēāļāļāļāļ
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34
1. āļāļāļāđāļāļĒāđāļāļāļ 2. āļĢāļ°āļĒāļ°āđāļ§āļĨāļēāļāđāļŦāļ 3. Loan To Value
Ratio 4. āļ āļēāļĐāļāļĢāļāļāđāļāļāļēāļ° 5. āļāļēāļāļĢāļĢāļĄāđāļāļĒāļĄāļāļēāļĢ
āđāļāļ 6. āđāļāļāļāļēāļĢāļāļĒāļēāļĒ
Infrastructure
Translate into
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35
Sale Price 1,450,000 Baht
Down Payment 290,000 20%
LTV Ratio (Loan) 1,160,000 80%
Loan Term 20 years
Interest 7% per year
Payment -āļŋ8,993.47 per mth
Payment = 1/3 of 26,980 per mth
Household Income
OR Translate into : āļŦāļēāļhousehold income āļāļāļĒāļāļ§āļē 27,000 baht?
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Household Income 20,000 baht/mth
Loan Payment 1/3 6,667 baht/mth
Loan Term 20 years
Interest 7% per year
PV of Loan Amount āļŋ859,883 baht
LTV ratio 80%
Sales Price 1,074,854 baht
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1. Increase in Employment in that area
2. Increase in household income---upgrade type of home or price āļĒāļēāļĒāļāļāđāļāļēāļĄāļē
1. Change in Lifestyle ---
āđāļāļĨāļĒāļāļāļĢāļ°āđāļ āļāļāļāļĒāļāļēāļĻāļĒ 1. Single Fly Away 2. DINKs 3. Empty Nester 4. Back to Large
Family 2. Change in Household
Income ---upgrade āļāļāļĒāļāļēāļĻāļĒ
1. Protest āļāļĢāļ°āļāļ§āļ 2. NGO 3. EIA (Environment Impact
Assessment)---what will it impact ? āļŠāļĢāļēāļāļĨāļēāļāļēâāļāļāļāđāļāļĒāļāļēāļĒâāļĒāļāļāđāļāļ
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School 38
1. Know yourself: Risk 1.1 Systematic Risk (āļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļāļāļāļĢāļ°āļāļāļāļāļĢāļ°āļāļ) 1.2 Unsystematic Risk of Your Company (āļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļāđāļāļāļēāļ°āļĢāļēāļĒ)
1. Any Land Bank? 2. Access to many capital gearing
instruments? 1. Bank Loan 2. Companyâs Bond 3. Capital Increase
3. Unsystematic Risk of the Company (Shannon Pratt: p.65) 1. Size 2. Funds /Leverage 3. Industry Risk 4. Volatility to Return
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 39
āļĢāļēāļĒāļāļēāļĢ/āļŠāļāļāļ % āļĨāļāļŦāļĢāļāđāļāļĄ 2012 2013 2014
Construction Cost āļāļāļāļāļāļāļŠāļĢāļēāļ āđāļāļāđāļāļ 10% 45% 45%
Selling, General and Admin Cost āļāļēāļāļēāļĒ āļāļĢāļŦāļēāļĢ āđāļĨāļ°āļāļāđ 30% 70%
Revenue Allocation āļĢāļēāļĒāđāļ (āļĒāļāļāļāļēāļĒ) āđāļāļāđāļāļ 30% 70%
Land Cost āļāļāļāļāļāļāļ 0% -59,000,000
Land Development Cost āļāļāļāļāļāļāļāļēāļāļāļ 0% -22,000,000
Construction Cost āļāļāļāļāļāļēāļāļāļŠāļĢāļēāļ 0% 10,080,000- 45,360,000- 45,360,000-
Machine Cost āļāļāļāļāđāļāļĢāļāļāļāļāļĢ 0% -2,210,000
Fuel Cost āļāļāļāļāļ āļēāļĄāļ 0% -900,000
Mobilzation and Overhead Cost āļāļēāđāļāļāļēāļĒāļāļāđāđāļĨāļ°āļāļēāđāļāļĨāļāļāļĒāļēāļĒāļāļēāļāđ 0% -15,000,000
Selling, General and Admin Cost āļāļāļāļāđāļāļāļēāļĢāļāļēāļĒ āļāļĢāļŦāļēāļĢāđāļĨāļ°āļāļāđ 0% 12,900,000- 30,100,000-
Revenue at 1.45 mill, 218 unit āļĒāļāļāļāļēāļĒāļāļŦāļĨāļāļĨāļ° 1.45 āļĨāļēāļāļāļāļŦāļĄāļ 218 āļŦāļĨāļ 0% 94,830,000 221,270,000
Real Estate Tax āļ āļēāļĐāļāļĢāļāļāđāļāļāļēāļ° 2,844,900- 6,638,100-
āļāļēāļāļĢāļĢāļĄāđāļāļĒāļĄāļāļēāļĢāđāļāļ 0% - -
Project Cash Flow āļāļĢāļ°āđāļŠāđāļāļāļāļāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢ 91,080,000- 15,615,100 139,171,900
WACC/ RRR āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĢ 13.58%
IRR āļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢāđāļŦ 32%
āļ§āđāļāļĢāļēāļ°āļŦāļāļ§āļēāļĄāđāļāļāđāļāđāļāļāļāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢ āļāļĢāļāļāļĢāļāļ : Base Case
1. IRR
āļŦāļĨāļāļāļēāļĢ āļāļ§āļēāļĄāđāļāļāđāļāđāļ āļŦāļĄāļēāļĒāđāļŦāļ
1. IRR < RRR āđāļāļ 11% < 17%
Not Feasible
2. IRR > RRR āđāļāļ 21% > 17%
Feasible
3. IRR = RRR āđāļāļ 17% = 17%
Feasible āđāļāđāļŠāļĒāļāļĄāļēāļ āļŦāļēāļāļāļāļŠāļĢāļēāļāļŦāļĢāļāđāļāļāđāļĄāļāļāļāļēāļāļ āļēāđāļŦ IRR < 17% āđāļ āļāļēāļāļāļ
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1. IRR = Internal Rate of Return = āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢāđāļŦ 2. RRR = Required Rate of Return = āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĢ āđāļĢāļēāļĄāļēāļāļ§āļē RRR āļŦāļēāđāļāļāļĒāļēāļāđāļĢ
41
2. NPV āļŠāļāļāļ 2012 2013 2014 2015
Net Cash Flow 700,000,000- 91,000,000 728,000,000 98,000,000
RRR 12%
IRR 15%
PV āļŋ731,361,607
NPV āļŋ31,361,607
āļŦāļĨāļāļāļēāļĢ āļāļ§āļēāļĄāđāļāļāđāļāđāļ āļŦāļĄāļēāļĒāđāļŦāļ
1. NPV < 0 Not Feasible
2. NPV > 0 Feasible
3. NPV = 0 Feasible āđāļāđāļŠāļĒāļāļĄāļēāļ
āļŦāļēāļāļāļāļŠāļĢāļēāļāļŦāļĢāļāđāļāļāđāļĄāļāļāļāļēāļāļ āļēāđāļŦ NPV < 0 āđāļ āļāļēāļāļāļ
1. PV = Present Value = āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāļāļāļāļāļāđāļāļāđāļāļāļāļēāļāļ 2. NPV = Net Present Value = āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāļāļāļŠāļāļāļāļāļāđāļāļāđāļāļāļāļēāļāļ āļŠāļāļāđāļāļĨāļ§āļēāđāļāļēāļĄāļēāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļēāļĒāđāļāđāļāļāļēāļĢāļāļāļāļē
āļāļēāļĢāļ§āļēāļāđāļāļāļŠ āļēāļŦāļĢāļ āļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļ (Risk)
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 42
āļāļāļāļāļēāļ Base Case (āļāļĢāļāļāļĢāļāļ) āđāļĨāļ§āļāļēāļāļāļēāļāļāļ° 1. Worst Case āļāļĢāļāļāđāļĒāļāļŠāļ----- āļŦāļēāļāļĒāļāļāļāļĄāļāļāļāļāļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļāđāļŦāļĨāļāļāļĒāļāļēāļāļOK 2. Best Case āļāļĢāļāļāļāļāļŠāļ ----- āļŦāļēāļāļĒāļāđāļāļāļāļ°āđāļĄāļāļāļāļāđāļŦāļĨāļāļāļĒāđāļĨāļĒ āļāļ°āļĨ āļēāļāļēāļ
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43
8 Steps in Development Stakeholders/ Things involved
4. Contract Negotiation (āļāļāļĢāļāļāļāļēāļĢāļ āļēāļŠāļāļāļēāļāļāļŦāļāļ§āļĒāļāļēāļāļāļēāļāđ)
5. Formal Contract Signing (āļ āļēāļŠāļāļāļē) 1. āļāļāļāđāļāļ 2. āļāļāļŠāļĢāļēāļ 3. Agent: In House/ Out source Share vs. Sole Agent
6. Construction (āļāļāļŠāļĢāļēāļ) āļĒāļāđāļĢāļ§---āļĒāļāđāļāļāđāļ---āļĒāļāļāļĢāļ°āļŦāļĒāļāļāļāļāđāļāļĒ Economy of Speed
7. Formal Opening (āđāļāļāļāļ§āđāļāļĢāļāļāļēāļĢ)
8. Property Management (āļāļĢāļŦāļēāļĢāļāļĢāļāļĒāļŠāļāļŦāļĨāļāļāļēāļĢāļāļēāļĒ)
1.āđāļĄāđāļāđāļāļāļāļāļēāļ 2. āđāļĄāđāļāđāļāđāļāļāļāļēāđāļāļē/ āļāļēāļŠāļ§āļāļāļĨāļēāļ 3. Value Added to Property/ Brand
3. Health Check ---āļāļĒāļēāļāļŠāļĄ āļēāđāļŠāļĄāļ āļĢāļēāļĒāļāļēāļĢ āđāļŦāļāļāļĨ
1.āļāļēāļāļāļēāļĢāđāļāļāļāļāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢ 1.āđāļāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļĄāļēāļāļāļāļŦāļĢāļāļĨāļāļāļāļĒāļĨāļāđāļāļĢāļēāļ°āļāļ°āđāļĢ 2. āļāļēāļĒ/āļāļāļ/āļāļāļ vs āđāļāļ
2.āļāļēāļāļāļēāļĢāđāļāļāļāļāļāļāļĢāļĐāļ 1.Economy of scale ---āļāļĢāļ°āļŦāļĒāļāļĨāļāļāļāļŦāļāļ§āļĒ 2. āđāļāļāļāļāļāļāļāđāļĄāđāļŦāļ āļēāđāļĢāļāļēāļ project āđāļāļāļēāļāļāļāđāļāļāļĢāļĐāļ āđāļāļāļāļēāļŠāļĢāļēāļāđāļĢāļāļāļēāļ prefab āļŦāļēāļāļŠāļĢāļēāļāđāļāļāļāļāļēāļāļāļĒāļāļāļāļāļāļēāđāļĢāļāļāļēāļāđāļĄāļāļĄ
3. āļāļēāļāļāļēāļĢāļāļĨāļēāļ 1.āđāļāļāļāļāļ§āļāļāļĢāļĢāļĄ āđāļĨāļ°āļāļāļŠāļāļēāļāļāļēāļĢāļ 2. āļāļēāļĢāđāļāļĨāļĒāļāđāļāļĨāļāļāļāļ life style āļāļāļāļāļāļĢāđāļ āļ Condo, Duplex, Double space
4. āļāļēāļāļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļ 1. āđāļāļāļĨāļāļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļāļāļēāļāļāļēāļĢāđāļāļ 2. āđāļāļāļĨāļāļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļāļāļāļ portfolio 3. āđāļāļāļĨāļāļāļ§āļēāļĄāđāļŠāļĒāļāđāļāļāļēāļĢāļ āļēāđāļāļāļāļĢāļāļ Ex. Golden Land : āđāļĄāđāļāļāļĨāļēāđāļŦāļāļāļāļāļĨāļēāđāļĨāļ āđāļ āļāļĨāļēāđāļĢāļ§āļāļ āļāļĨāļēāļāļē
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āļŦāļēāļāđāļĢāļēāļĄāļāļāļāļāļĒāđāļĨāļ§ 1. āļāļĨāļāļĒāđāļāļēāļāļāļāđāļāļĨāļēāđāļŦāļāļāļāļāļāļāļē OR 2. āļāļāļāļēāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒāđāļāļ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļŠāļēāļāļēāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 45
1. āļāļāļāļēāđāļāļ āļŦāļĢāļāđāļāļāļāļāļĨāļāļĒāđāļāļēāļāļāļ āļāļēāļāđāļĨāļāļāđāļāļāļēāļĢāļāļāļāļē āļāļĄāļēāļāļāļāļāļĨāļāļāļāđāļāļ āļāļāļ āļāļāđāļŠāļĒ
1. āļāļĨāļāļĒāđāļāļēāļāļāļ 1.1 āļŦāļāļ§āļĒāļāļēāļāļĢāļēāļāļāļēāļĢāđāļāļĒāļāļ§āđāļ : BOT: Built Operate Transfer: āđāļŦāļ āđāļāļēāļāļāļāļēāļāļēāļāļēāļĢâāļāļĢāļŦāļēāļĢāļāļēāļâāđāļĄāļāļŦāļĄāļāļŠāļāļāļēāđāļŦāđāļāļāļŠāļāļāļāļŠāļĢāļēāļāđāļŦāđāļāļēāļāļāļāļāļāļ
āļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāļāđāļĢāļēāđāļ = āļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāļāļĄāļ āļēāļĢāļ°āļāļāļāļāļ (Lease Fee Value) 1. āļāļēāđāļāļēāļāļāļāđāļāļāļ§āļ
āļŠāļāļāļēāļŠāļāļāļāļēāļĢāđāļāļē 2. āļŠāļāļāļāļŠāļĢāļēāļāđāļĄāļāļŠāļāļāļē
āļŠāļāļāļāļēāļĢāđāļāļēāļŦāļĄāļ ----āđāļĄāļāļāļĨāļāļĒāđāļāļēāđāļŦāļĄāļāļēāđāļāļē = āļāļēāđāļāļēāļāļāļ + āļāļēāļāļēāļĢ *
(āļŦāļēāļāļāļēāļāļēāļĢāļĒāļāđāļāļāļāļāļĒāļĄ) - āļŠāļēāļĄāļēāļĢāļāļŦāļēāļāļāļĄāļēāļŠāļ§āļĄāļŠāļāļ
āđāļāļāļāļ= āļ - āļāļēāļāļāļāļāļāļĢāđāļāļāļāļĨāļāļĒāđāļāļē
āđāļāļāđāļāļāļĒ = āļ
1. āđāļĄāļĄāļāļ§āļēāļĄāļĒāļāļĒāļēāļāđāļāļāļēāļĢāļāļĢāļŦāļēāļĢāļāļāļāļēāļĢ
2. āļāļēāļāđāļāļāļēāđāļāļēāļāđāļāļĄāļāļāđāļāļŠāļāļāļēāļāļĢāļāļāļāđāļ
1. āļāļēāđāļŠāļĒāđāļāļāļēāļĻāļŦāļēāļāļāļēāļāļēāļĢāđāļāļāļāļāļĒāļĄāđāļĨāļ°āļŠāļĢāļēāļāļĄāļĨāļāļēāđāļāļĄāđāļāļāļāļāļāļāļāļāđāļŦāļēāļāđāļĢāļēāļāļāļāļēāđāļāļ
2. āļŦāļēāļāļāļēāļāļēāļĢāđāļĄāđāļāļāļāļāļĒāļĄāđāļĄāļāļŠāļāļāļēāļŦāļĄāļāļāļēāļāļāļ°āđāļāļāļ āļēāļĢāļ°āđāļ
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1. āļŠāļāļāļēāļāļĢāļāđāļĢāļ āđāļāļāđāļāļāļēāļ°āļāļēāļāļāļ 2. āļŠāļāļāļēāļāļĢāļāļāļŠāļāļ āđāļāļāļāļēāļāļāļ + āļāļēāļāļēāļĢ
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āļāļēāļāđāļĨāļāļāđāļāļāļēāļĢāļāļāļāļē āļāļĄāļēāļāļāļāļāļĨāļāļāļāđāļāļ āļāļāļ āļāļāđāļŠāļĒ
1. āļāļĨāļāļĒāđāļāļēāļāļāļ 1.1 āļŦāļāļ§āļĒāļāļēāļāļĢāļēāļāļāļēāļĢāđāļāļĒāļāļ§āđāļ : BOT: Built Operate Transfer: āđāļŦāļ āđāļāļēāļāļāļāļēāļāļēāļāļēāļĢâāļāļĢāļŦāļēāļĢāļāļēāļâāđāļĄāļāļŦāļĄāļāļŠāļāļāļēāđāļŦāđāļāļāļŠāļāļāļāļŠāļĢāļēāļāđāļŦāđāļāļēāļāļāļāļāļāļ
āļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāļāđāļĢāļēāđāļ = āļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāļāļĄāļ āļēāļĢāļ°āļāļāļāļāļ (Lease Fee Value) 1. āļāļēāđāļāļēāļāļāļāđāļāļāļ§āļ
āļŠāļāļāļēāļŠāļāļāļāļēāļĢāđāļāļē 2. āļŠāļāļāļāļŠāļĢāļēāļāđāļĄāļāļŠāļāļāļē
āļŠāļāļāļāļēāļĢāđāļāļēāļŦāļĄāļ ----āđāļĄāļāļāļĨāļāļĒāđāļāļēāđāļŦāļĄāļāļēāđāļāļē = āļāļēāđāļāļēāļāļāļ + āļāļēāļāļēāļĢ *
(āļŦāļēāļāļāļēāļāļēāļĢāļĒāļāđāļāļāļāļāļĒāļĄ)
1. āđāļĄāļĄāļāļ§āļēāļĄāļĒāļāļĒāļēāļāđāļāļāļēāļĢāļāļĢāļŦāļēāļĢāļāļāļāļēāļĢ
2. āļāļēāļāđāļāļāļēāđāļāļēāļāđāļāļĄāļāļāđāļāļŠāļāļāļēāļāļĢāļāļāļāđāļ
1. āļāļēāđāļŠāļĒāđāļāļāļēāļĻāļŦāļēāļāļāļēāļāļēāļĢāđāļāļāļāļāļĒāļĄāđāļĨāļ°āļŠāļĢāļēāļāļĄāļĨāļāļēāđāļāļĄāđāļāļāļāļāļāļāļāļāđ
1. āļŦāļēāļāļāļēāļāļēāļĢāđāļĄāđāļāļāļāļāļĒāļĄāļāļ°āđāļāļāļēāļāļāļāđāļāļēāļāļ 2. Example: āļāļēāļĢāļāļāļŠāļāļāļēāļāļĢāļāļ 2 āļĢāļ°āļŦāļ§āļēāļāļāļĢāļēāļāļāļŠāļ āđāļĨāļ° NCC 3. āļ āļēāļ§āļēāđāļĄāđāļāļāļāļāļĒāļĄ : āđāļĄāļāļāđāļŦāđāļāļāļāļĢāļ°āđāļĒāļāļāļŠāļāļŠāļ: Highest and Best Use (HBU) : āļŦāļāļāđāļāļŠāļēāđāļŦāļāļāļēāļāļāļ°āđāļāļ
āđāļāđāļĢāļāļāļāļāļ āļāļāļ āļēāļāļāđāļāļāļēāļĢāļāļāđāļŦāđāļāļāļāļĢāļ°āđāļĒāļāļ āđāļāļ āļāļāļĢāļēāļāļāļāļāļāļŠāļĢāļēāļāļāļāļāļāļĢāļēāļāļāļāļāļāļ : Floor to Area Ratio: FAR : āđāļāļĢāļāļāļĄāļāđāļāļāļēāļĢāļ§āļāļ§āļē Highest and Best Use =
āđāļāļĢāļāļāļĄāļāđāļāļāļēāļĢāļ§āļāļ§āļē Highest and Best Use =
âĒ āđāļāļĢāļĒāļāđāļāļĒāļāļĄāļĨāļāļēāļāļēāļāļēāļĢ āđāļĨāļ°āļāļāļ : āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāđāļāļĨāļē
âĒ āļŦāļēāļāļĄāļĨāļāļēāļāļēāļāļēāļĢāļāļāļāļāļ < āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāđāļāļĨāļē = āļāļēāļāļēāļĢāļāļāđāļĄāļāļēāļāļāļ°āđāļāļ Highest and Best Use
âĒ āļŠāļēāļĄāļēāļĢāļāļāļĢāļ°āđāļĄāļāļĄāļĨāļāļēāļāļēāļāļēāļĢ + āļāļāļāđāļāđāļāļĒ : 1. āļ§āļāļāļāļāļ 2.āļ§āļāļāļĨāļēāļ 3. āļ§āļāļĢāļēāļĒāđāļ
âĒ āļŦāļēāļāđāļāļāļāļēāļāļēāļĢāļāļāļāđāļŦāđāļāļāļĢāļēāļĒāđāļ āļ§āļāļāđāļŦāļĄāļēāļ°āļŠāļĄāļāļ§āļĢāļāļ°āđāļāļ âāļ§āļāļĢāļēāļĒāđāļâ
âĒ āļŠāļēāļĄāļēāļĢāļāļāļĢāļ°āđāļĄāļāļĄāļĨāļāļēāļāļāļāđāļāļĨāļēāđāļāđāļāļĒ 1.āļ§āļāļāļĨāļēāļ 2.āļ§āļāļĄāļĨāļāļēāļāļāđāļŦāļĨāļ
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āļ§āļāļāļĒāļēāļāđāļĢ: āļāļ§āļāļĒāļēāļāļ§āļē āļāļēāļāļēāļĢāļāļĄāļāļĒāļāļ Highest and Best Use āļŦāļĢāļāđāļĄ
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āļĢāļēāļĒāđāļāļŠāļāļāļāļēāļāļāļēāļĢāļāļĨāļāļĒāđāļāļē NOI 10,000,000 āļāļāļ
āļāļāļĢāļēāđāļāļĨāļāļĢāļēāļĒāđāļāđāļāļāļĄāļĨāļāļē Capitalization rate 8%
āļĄāļĨāļāļē = āļĢāļēāļĒāđāļāļŠāļāļ / āļāļāļĢāļē (V = I/R) 125,000,000 āļāļēāļ āđāļāļ§āļāļĢāļēāļĒāđāļ
āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāđāļāļĨāļē 200,000 āļāļēāļāļāļāļāļēāļĢāļēāļāļ§āļē āļāļāļāļāļāļ 10 āđāļĢ āļĄāļĨāļāļēāļāļāļ 800,000,000 āļāļēāļ āđāļāļ§āļāđāļāļĢāļĒāļāđāļāļĒāļāļāļĨāļēāļ
āļāļ§āļēāļĄāļāļēāļ 675,000,000 āļāļēāļ
āļāļēāļāļēāļĢ +āļāļāļ āđāļāļāđāļāļĒāļāđāļ 16% āļāļāļāļĄāļĨāļāļēāļāļāļ
āđāļāļĨāļ§āļēāļĢāļēāļĒāđāļāļāļāļāļāļēāļāļēāļĢāđāļĄāļŠāļ°āļāļāļāļĻāļāļĒāļ āļēāļāļāļāļāļāļāļ āđāļĨāļ§ āđāļĄāļĄāđāļāļĢāļāļĒāļēāļāļĄāļēāđāļāļēāļāļĢāļēāļāļēāļāļāļāļāļāļāļāļ āļŦāļēāļāļŠāļĢāļēāļāļĢāļēāļĒāđāļāđāļāļāļāļĒāļāļēāļĄāļāļēāļāļēāļĢāđāļāļĄ
āđāļāļĢāļēāļ°āļāļ°āļāļāļŦāļēāļāđāļĢāļēāļāļ°āļāļĨāļāļĒāđāļāļēāļāļāļāđāļāļĨāļēāđāļĢāļēāļāļāļāļāļāļāļĒāļēāļāđāļĢ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļŠāļēāļāļēāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 50
āļāļ§āļāļĒāļēāļāļāļēāļĢāļāļāļāļēāđāļāļēāļāļēāļāļāļāđāļāļĨāļē
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1. āļŠāļĄāļĄāļāļĢāļēāļāļēāļāļāļ 200,000 āļāļēāļāļāļāļāļēāļĢāļēāļāļ§āļē 2. āđāļĢāļēāļĄāļāļāļ 4 āđāļĢ 320,000,000 āļāļēāļ
3. āļŠāļāļāļēāđāļāļē 30 āļ āļāļāļāļēāđāļāļē 30% 96,000,000
āļāļ°āļāļāļāļēāđāļāļēāļāļĒāļēāļāđāļĢāļāļāļēāļĄāđāļāļĒāđāļŦāļāļĨāļĢāļ§āļĄāļāļāļāļāļēāđāļāļēāđāļāļĨāļ°āļ āļĄāļĄāļĨāļāļēāļāļāļāļāļāļŠāļāļāļ 96,000,000
āļŠāļāļāļ 0 1 2 3 4
āļāļē up front /āļāļēāđāļāļēāļĨāļ§āļāļŦāļāļē 30% 28,800,000
āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāļāļāļāļāļāļāļēāđāļāļēāļĢāļēāļĒāļāļ§āļ 70% 67,200,000
āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĢ RRR āļāļēāđāļāļēāđāļāļēāļāļāļāļāļāļ§āļ $8,342,454 $8,342,454 $8,342,454 $8,342,454
12%
āļŦāļēāļāļŦāļēāļĢ 30āļ/ āđāļāđāļĄāđāļāļāļēāđāļāļēāļ $2,240,000
āļāļēāđāļāļēāđāļāļĄāļāļāļāļĨāļ° 12% $2,508,800 $2,809,856 $3,147,039 $3,524,683
2. āļāļāļāļēāđāļāļ āļāļēāļāđāļĨāļāļāđāļāļāļēāļĢāļāļāļāļē āļāļĄāļēāļāļāļāļāļĨāļāļāļāđāļāļ āļāļāļ āļāļāđāļŠāļĒ
2. āļāļāļāļēāđāļāļ āđāļĨāļ°āļāļĨāļāļĒāđāļāļē
āļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāļāđāļĢāļēāđāļ = āļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāļāļĄāļ āļēāļĢāļ°āļāļāļāļāļ (Lease Fee Value); āļ āđāļāļēāļāļēāļāļēāļĢ 1. āļāļēāđāļāļē = āļāļēāļāļēāļĢ + āļāļāļ
āđāļāļĄāļĨāļāļēāļāļāļāļēāļāļēāļĢāđāļĨāļ°āļāļāļ : āļāļēāđāļāļāļēāļŠ
āļāļ§āļēāļĄāļĒāļāļĒāļēāļāđāļāļāļēāļĢāļāļĢāļŦāļēāļĢāļāļāļāļēāļĢ - āļāļāļŠāļĢāļēāļ - āļāļĢāļŦāļēāļĢāļŦāļĨāļāļāļāļŠāļĢāļēāļ
āđāļŠāļĢāļ āđāļāļŠāļēāļĄāļēāļĢāļāđāļŦāļāļĢāļĐāļāļāļāļāļĢāļŦāļēāļĢāđāļ
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āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ āđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļāļŠāļāļŦāļēāļĢāļĄāļāļĢāļāļĒ āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒāļŊ āļĄ.āļ
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āļĢāļēāļĒāļāļēāļĢ/āļŠāļāļāļ 2012 2013 2014 2015 2016
āļāļāļāļāđāļāļāļēāļĢāļĨāļāļāļ -700,000,000
āļĢāļēāļĒāđāļāļāļēāļāļāļēāđāļāļē 210,000,000 231,000,000 254,100,000 279,510,000
āļĨāļāļāļāļĢāļēāļ§āļēāļ 50% 40% 30% 20%
āđāļāļēāļāļāļĢāļēāļĒāđāļāļāļāļēāļāļ§āļēāļāļ°āđāļ 105,000,000 138,600,000 177,870,000 223,608,000
āļĨāļ āļāļēāđāļāļāļēāļĒāđāļāļāļēāļĢāļ āļēāđāļāļāļāļēāļ 21,000,000 27,720,000 35,574,000 44,721,600
āļĨāļ āļ āļēāļĐāđāļĢāļāđāļĢāļāļ 13,125,000 14,437,500 15,881,250 17,469,375
āļĨāļ āļāļēāđāļāļāļāļēāļĢāļāļĢāļāļāļĢāļ 29,400,000 32,340,000 35,574,000 39,131,400
āđāļāļēāļāļ āļĢāļēāļĒāđāļāļŠāļāļāļāļēāļāļāļēāļĢāļāļĨāļāļĒāđāļāļē 41,475,000 64,102,500 90,840,750 122,285,625
āļĄāļĨāļāļēāđāļŠāļāļĒāļĢāļ āļēāļ 0 0 1,019,046,875
āļĢāļ§āļĄāļāļĢāļ°āđāļŠāđāļāļāļŠāļ -700,000,000 41,475,000 64,102,500 1,109,887,625
āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĢ (RRR) 12%
āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāđāļ (IRR) 21%
āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāļāļāļŠāļāļ (NPV) āļŋ178,129,459
IRR āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļāđāļāļĢāļāļāļēāļĢāļāđāļ âĨ RRR āļāļāļĢāļēāļāļĨāļāļāļāđāļāļāļāļāļāļāļāļēāļĢ Internal Rate of Return IRR. Required Rate of Return RRR NPV āļĄāļĨāļāļēāļāļāļāļāļāļŠāļāļāļāļāļāļĢāļēāļĒāđāļ âĨ 0
āļāļ§āļāļĒāļēāļāļāļĢāļ āđāļĢāļēāļāļāļāļēāđāļāļ: āļŠāļāļāļāđāļĢāļēāđāļ Lease Fee then Freehold
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, Real Estate Business Program, Thammasat Business School
54
3. āļāļĢāļ§āļāļŠāļāļāļāļēāļāļāļēāļĢāļāļĨāļēāļ
āđāļāļĢāļāļāļĄāļāļāļēāļĢāļāļĨāļēāļ/āļāļēāļĒāļĢāļāđāļāļāđāļŦāļĄāđ āļāđāļāļĄāđāļāļāļēāļŠāļāļēāļāļāļĨāļēāļāđāļŦāļāļāđāļĢāļē
1.Branded Residence (āļāļāļāđāļāļāļĄāļāļĢāļēāļĒāļŦāļ (āđāļĢāļāđāļĢāļĄ))
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 55
-St. Regis @āļĢāļēāļāļ āļēāļŦāļĢ -āđāļāđāļāļĢāļ Starwood -Minor International Group - āļāļ°āđāļĢāļāļ Branded Residence - āļ āļēāđāļĄāļāļāļ Branded Residence
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 56
-Oriental Residence @āļāļāļāļ§āļāļĒ -ItalThai: Saffron
Amari Residence @Hua Hin
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 57
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 58
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 59
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 60
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 61
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 62
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 63
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 64
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 65
āļāļēāļĢāļāļāļāļĢāļāļāđāļāļāļāļāđāļāļĄ
āļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāļŠāļĄāļāļĢāļ āđāļāđāļāļāļ
āđāļāļē/āđāļāļ āļŊāļĨāļŊ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 66
āļāļēāļĢāļ§āļ§ āļāļāļēāļāļēāļĢ-āļĨāļāļĐāļāļ°āļāļēāļĢāļāļāļāļĢāļāļ
āļāļēāļĢāļāļāļāļĢāļāļāđāļāļāđāļŦāļĄ
Time Share
āļāļēāļĒāļŠāļāļāļāļēāļĢāđāļāļēāđāļāļāđāļāļāđāļ§āļĨāļē (āđāļāļāļ)
Fractional Ownership
āļāļēāļĒāļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāđāļāļāļāļāļŦāļāļŠāļ§āļ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 67
Rental Pool (āļāļēāļĢāļ āļēāļĢāļēāļĒāđāļāļĄāļēāļĢāļ§āļĄāļāļ āđāļĨāļ§āļāļāļĒāđāļāļ)
āļāļēāļĢāļāļāļāļĢāļāļāđāļāļāđāļŦāļĄ
Time Share/ Hotel Chain
āļāļēāļĒāļŠāļāļāļāļēāļĢāđāļāļēāđāļāļāđāļāļāđāļ§āļĨāļē (āđāļāļāļ)
Fractional Ownership
āļāļēāļĒāļāļĢāļĢāļĄāļŠāļāļāđāļāļāļāļāļŦāļāļŠāļ§āļ
āļāļĻ āļāļāļāļēāļ āļĢāļ āļĻāļĢāļāļāļāļāļ, āļāļāļ°āļāļēāļāļāļĒ, āļĄ āļāļĢāļĢāļĄāļĻāļēāļŠāļāļĢ 68
4. Why Fractional
5 . Benefits & A Must to Create A Successful Fractional Ownership
5 . Benefits & A Must to Create A Successful Fractional Ownership = Rental Pool