HIGH-STREET REPORTFebbraio 2014
Retail
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INDICE
Mercato Immobiliare Retail - Italia
Stock del Mercato Retail - Italia
Italian High Streets
Top Retail Markets in Italia
High Streets National Ranking - Canoni di Locazione
Italian High Streets, City Ranking - Canoni di Locazione
Analisi delle High Street Italiane
Milan’s Retail High Streets
Rome’s Retail High Streets
Intervista Con Gianni Batistoni
Intervista Con Gianni Batistoni
Propensione all’Aquisto - Worldwide
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HIGH-STREET REPORTFebbraio 2014
Retail
1Retail High Street Febbraio - 2014
Isole 10.8%
Sud23.1%
Centro 25%
Nord Ovest 24.80%
Nord Est 16.3%
Nord 41.1%
Mercato Immobiliare Retail - ItaliaSource: World Capital
Stock del Mercato Retail - Italia2013-2014Source: OMI -Agenzia delle Entrate
I retailer, a causa dell’incertezza economica e della contrazione dei consumi, approcciano il mercato con prudenza, concentrandosi sulle prime location nelle high-streets. Anche i brand che registrano dei buoni risultati rallentano i loro piani di sviluppo per sondare il mercato, mostrando cautela nell’apertura di nuovi punti vendita.La forbice dei valori varia molto a seconda della zona, della posizione strategica lungo le vie e quindi del flusso pedonale e della visibilità.Nello stock del mercato immobiliare retail, il Nord Italia in generale presenta la percentuale più ampia rispetto al resto d’Italia con il 41.1%, al cui il 16.3% al nord est e il 24.8 % al nord ovest. La percentuale di stock immobi- liare al centro Italia è del 25%, al sud il 23.1% e nelle isole il 10.8%. I canoni di affitto nelle high-street italiane restano stabili rispetto al 2012. Al nord Italia, si è registrata una fascia da 300 a 6.700 €/m²/anno, al centro tra 400 e 6.100 €/m2/anno e al sud tra 100 e 2.400 €/m2/anno.Nelle città come Milano, Torino e Verona i canoni restano stabili, mentre a Genova, Firenze e Venezia è stato registrato una contrazione dello 2% sugli affitti; nel comune di Portofino, il calo raggiunge il 4%. Nel centro Italia i canoni rimangono stabili, mentre nelle isole e al sud, in città come Bari e Palermo, si registra un calo del 3.6%. I cambiamenti dei prezzi di locazione variano molto a seconda della zona e della posizione strategica lungo le vie. Nelle Top high-streets, i canoni di affitto sono stabili e in alcuni casi sono leggermente aumentati, ciò a causa della grande richiesta non soddisfatta dalla scarsità dell’offerta. Gli aumenti registrati a Milano sono in corso Vercelli +0.7% e via della Spiga +0.8%, a Verona in via Mazzini e via Cappello +0.6%, a Bologna nella Galleria Cavour +0.4%, a Roma in Via dei Condotti +0.7%. Non dimentichiamo che per i nuovi contratti di affitto nelle principali vie si chiede ancora la “Buona Uscita” e di conseguenza il tasso di vacancy può raggiun-gere lo 0% .
2 Retail High Street Febbraio - 2014
Milano Cortina
Venezia
Verona
Firenze
Roma
Napoli
Bari
Palermo Catania
Porto Cervo
Bologna
Torino
Top Retail Markets in ItaliaSource: World Capital
Italian High Streets Retail
Ogni città italiana possiede almeno una via dello shopping. Tale a�ermazione nasce dal presupposto che le attività commerciali si trovino ovunque sul territorio; abbondano ad esempio nei centri storici delle principali città e paesi, nonché nei ben noti villaggi bucolici che punteggiano campagna e mete di vacanza della penisola. L'eredità architettonica delle tradizionali high-streets estende la propria in�uenza stilistica ai moderni regni dello shopping come centri commerciali e outlet. Non è infatti un caso che questi nuovi spazi retail vantino caratteri-stiche tipiche dell'architettura riscontrabile nei centri città. Mentre numerosi centri commerciali e punti vendita di nuova costruzione copiano lo stile delle classiche high-streets, questi ultimi sono qualcosa di insostituibile sviluppato nel tempo e quindi disponibile in limitata fornitura. Tale osservazione è utile a capire perchè la proprietà in questi luoghi mantiene i valori e i rendimenti elevati e i rischi d'investimento contenuti.
3Retail High Street Febbraio - 2014
High Streets National Ranking - Canoni di Locazione €/m2/annoSource: World Capital
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000MilanoRomaRomaMilanoRomaMilanoVeneziaVeneziaMilanoVeneziaFirenzeVeronaFirenzeVeronaCortinaRomaFirenzePortofinoMilanoFirenzeFirenzeRomaPorto CervoVeronaPortofinoFirenzeTorinoTorinoVeneziaRomaTorinoPorto CervoPalermoBolognaBariPalermoMilanoRomaRomaNapoliSanta MargheritaNapoliNapoliBolognaMilanoVeronaNapoliBariBariBariBolognaNapoliGenovaTorinoFirenzeVeronaGenovaGenovaGenovaGenovaGenovaGenovaBolognaBolognaBolognaCataniaCatania
Via Montenapoleone Via dei CondottiVia del CorsoVia della SpigaPiazza di SpagnaCorso Vittorio EmanuelePiazza San MarcoVia MerceriaVia DanteVia XXII MarzoVia CalzaiuoliVia MazziniVia RomaVia CappelloCorso ItaliaVia del BabuinoVia StrozziPiazza Martiri dell'OlivettaVia TorinoVia TornabuoniPiazza degli AntinoriVia BorgognonaPiazzettaCorso Porta BorsariVia Calata MarconiVia CalimalaVia RomaVia La GrangeVia FrezzeriaVia Cola di RienzoPiazza San CarloVia La PasseggiataVia LibertàGalleria CavourVia SparanoVia Ruggero SettimoCorso Buenos AiresVia FrattinaVia dei GiubbonariVia dei MilleVia RomaVia CalabrittoVia FilangieriVia d'AzeglioCorso VercelliVia PellicciaiCorso UmbertoCorso CavourVia ArgiroCorso Vittorio EmanueleVia C. FariniVia ToledoVia XX SettembreVia GaribaldiVia della Vigna NuovaVia RomaVia Roma Via San LucaGalleria MazziniVia LuccoliVia OreficiVia San VincenzoVia RizzoliSan FeliceVia dell'ArchiginnasioVia EtneaCorso Italia
4 Retail High Street Febbraio - 2014
Torino
Milano
Verona
Venezia
Cortina-Belluno
PortofinoSanta Margherita
Genova
Bologna
Firenze
Roma
Napoli
Bari
Porto Cervo
Palermo
Catania
Italian High Streets, City Ranking - Canoni di Locazione €/m²/anno Source: World Capital
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000
Via GaribaldiP. San Carlo
Via RomaVia La GrangeCorso Vercelli
Corso Buenos AiresVia TorinoVia Dante
Corso Vittorio EmanueleVia della Spiga
Via Monte NapoleoneVia Roma
Via PellicciaiCorso Porta Borsari
Via CappelloVia Mazzini
Via FrezzeriaVia XXII Marzo
Via MerceriaPiazza San Marco
Corso ItaliaVia Roma
Via Calata MarconiPiazza Martiri dell'olivetta
Via San VincenzoVia Orefici
Galleria MazziniVia LuccoliVia Roma
Via San LucaVia XX Settembre
Via dell'ArchiginnasioSan FeliceVia Rizzoli
Via C. FariniVia d'Azeglio
Galleria CavourVia della Vigna Nuova
Via CalimalaVia Tornabuoni
Piazza degli AntinoriVia StrozziVia Roma
Via CalzaiuoliVia Frattina
Via dei GiubbonariVia Cola di Rienzo
Via BorgognonaVia del Babuino
Piazza di SpagnaVia del Corso
Via dei CondottiVia Toledo
Corso UmbertoVia Filangieri
Via CalabrittoVia dei Mille
Via ArgiroCorso Vittorio Emanuele
Corso CavourVia Sparano
Via La PasseggiataPiazzetta
Via Ruggero SettimoVia LibertàCorso Italia
Via Etnea
5Retail High Street Febbraio - 2014
CittàHigh-Street
NORD
Locazione €/m²/anno
min max
Tasso Di Sconto %
0 100
200
300
400
500
600
700
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Tagli Commercializzati m²
Torino
Milano
Verona
Venezia
Cortina
PortofinoSanta Margherita
Genova
Analisi delle High Streets ItalianeSource: World Capital
I rendimenti degli immobili retail nelle high-streets italiane in questo semestre non subiscono sostanziali variazioni. Possiamo confermare che nelle città primarie (Milano, Roma, Firenze e Venezia), i rendi-menti si attestano fra il 5% e il 6%, mentre nelle altre location la forbice è compresa fra il 5,5% e il 7%. È importante osservare che, trattandosi di prodotti immobiliari localizzati nei principali centri storici italiani, per alcuni specifici prodotti, i rendimenti possono anche essere inferiori in virtù dell’alto valore del prodotto stesso quanto della location che lo ospita.
Via Garibaldi 300 900Piazza San Carlo 1000 1900Via Roma 900 2000Via La Grange 500 2000Corso Vercelli 550 1200Corso Buenos Aires 500 1600Via Torino 900 2500Via Dante 1000 3500Corso Vittorio Emanuele 3000 4500Via della Spiga 3500 5000Via Montenapoleone 4000 6700Via Roma 400 850Via Pellicciai 750 1200Corso Porta Borsari 1000 2300Via Cappello 900 2800Via Mazzini 1350 3200Via Frezzeria 1200 2000Via XXII Marzo 1500 3500Via Merceria 1500 3600Piazza San Marco 2500 4000Corso Italia 1000 2800Via Roma 800 1410Via Calata Marconi 1400 2220Piazza Martiri dell'olivetta 1500 2530Via San Vincenzo 450 770Via Orefici 390 790Galleria Mazzini 400 800Via Luccoli 450 800Via Roma 400 810Via San Luca 440 810Via XX Settembre 500 1020
6 Retail High Street Febbraio - 2014
CITTÀHIGH-STREET
SUD E ISOLE
Locazione €/m²/anno
min max
Tasso di sconto %
0 100
200
300
400
500
600
700
Bologna
Firenze
Roma
Napoli
Bari
Porto Cervo
Palermo
Catania
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Tagli commercializzati m²
CITTÀHIGH-STREET
CENTRO
Locazione €/m²/anno
min max
Tasso di sconto %
0 100
200
300
400
500
600
700
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Tagli commercializzati m²
Via dell'Archiginnasio 400 560San Felice 450 670Via Rizzoli 400 710Via C. Farini 500 1120Via d'Azeglio 800 1250Galleria Cavour 1000 1730Via della Vigna Nuova 600 900Via Calimala 1500 2100Via Tornabuoni 1300 2500Piazza degli Antinori 1300 2500Via Strozzi 1600 2600Via Roma 1000 2900Via Calzaiuoli 1100 3400Via Frattina 1000 1600Via dei Giubbonari 850 1600Via Cola di Rienzo 700 2000Via Borgognona 1600 2500Via del Babuino 2000 2700Piazza di Spagna 3000 5000Via del Corso 2500 6000Via dei Condotti 3700 6400
Via Toledo 700 1100Corso Umberto 750 1200Via Filangieri 1000 1350Via Calabritto 900 1400Via dei Mille 1250 1600Via Argiro 600 1150Corso Vittorio Emanuele 500 1150Corso Cavour 800 1200Via Sparano 750 1700Via La Passeggiata 1300 1800Piazzetta 1600 2400Via Ruggero Settimo 900 1650Via Libertà 700 1800Corso Italia 250 460Via Etnea 120 470
7Retail High Street Febbraio - 2014
Corso Garibaldi
Brera
Piazza Republica
Corso XX marzo
Corso di Porta Vittoria
Via Paolo Sarpi
Zona
Centro
Stori
co
Corso Buenos AiresVia della SpigaVia MontenapoleoneCanoni: 4000-6700 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Bulgari - Armani
Gucci - PRADALouis Vuitton - Cartier
Giada - Valentino
Canoni: 3500-5000 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Stuart Weitzman Dolce&Gabbana - Falconeri
Roberto Cavalli - Tod's Alan Journo-Giorgio Armani
Canoni: 500-1600 €/m²/anno
Esempio brand presenti,Calvin Klein - Sisley
Muji - Benetton - Lacoste
Zara - Mango - H&MAdidas - Bershka
Prime (High Street) Secondary
Milan’s Retail High Streets Source: World Capital
Duomo
Via TorinoCorso Vercelli Corso Vittorio EmanuelePrezzi: 550-1200 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
LacosteHogan - Luca
KiKoSwatch Store
Prezzi: 900-2500 €/m²/anno
Esempio brand presenti,
Intimissimi - ZaraRossella Carrara
Guess - KiKo
Accessorize - Boxer
Via DantePrezzi: 1000-3500 €/m²/anno
Esempio brand presenti,Yamamay - Lush
Foot LockerSwarovski - Elena Miro
Max & Co.
Prezzi: 3000-4500 €/m²/anno
Esempio brand presenti,H&M - Zara - Celio
Massimo Dotti - Douglas
Disney - Marilena
Calzedonia - Liu-Jo
Piazza Diaz
8 Retail High Street Febbraio - 2014
9Retail High Street Febbraio - 2014
Colosseo
Città del Vaticano
Zona Centro Storico
Via FrattinaCanoni: 1000-1600 €/m²/anno
Esempio brand presentiLuisa Spagnoli
PINKO - ARMANIGUESS - HUGO BOSS
PENNYBLACK STEFANEL
Prime (High Street) Secondary
Rome’s Retail High StreetsSource: World Capital
Via Cola di RienzoCanoni: 700-2000 €/m²/anno
Esempio brand presenti
DIESEL - SWAROVSKI
MaxMara - Calvin Klein ZARA - TimberlandGUESS - STEFANEL
Via dei CondottiCanoni: 3700-6400 €/m²/anno
Esempio brand presentiDolce & Gabana - Dior
PRADA - Burberry FURLA - GUCCI - TOD’S
Valentino - Armani
Piazza di SpagnaCanoni: 3000-5000 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Roberto Cavalli - VERSACE
GUCCI - Dolce & Gabbana Yves Saint Laurent -FENDI MOSCHINO - Laura Biagiotti
Via del CorsoCanoni: 2500-6000 €/m²/anno
Esempio brand presenti
ZARA - TALLY WEIJL
BENETTON - DIESEL H&M - LIU - JO - GUESS
GAP - LACOSTE - SISLEY
Via del BabuinoCanoni: 2000-2700 €/m²/anno
Esempio brand presentiMIU MIU, PINKO
ARMANI - DIESEL ICEBERG - MOSCHINO
CHANEL - STONE ISLAND GARAGE - KITON
Via dei GiubbonariCanoni: 850-1600 €/m²/anno
Esempio brand presenti
LORO PIANALIU-JO
IMMAGINE GIUBBONARI - LAGASH
Via BorgognonaCanoni: 1600-2500 €/m²/anno
Esempio brand presenti
Louis Vitton - Hogan Roberto Cavalli - GUCCI
Moschino - Loro Piana
Calvin Klein - Marina Rinaldi
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11Retail High Street Febbraio - 2014
Intervista con Gianni BattistoniPresidente dell’Associazione Via Condotti (Roma)
1) Come nasce l'Associazione, quale il suo obiettivo e le sue iniziative?L’Associazione Via Condotti nasce nel 1963 per volere di 43 aziende operanti sulla strada e si pone come obiettivo la valorizzazione di via Condotti attraverso tre iniziative fondamentali: lo sviluppo turistico e commerciale della strada, la tutela degli interessi morali, economici e commerciali delle categorie dei soci e la promozione e l’organizzazione di tutte le opere che possono migliorare l’estetica dell’ambiente nell’interesse dei soci e a vantaggio del pubblico. Durante questi anni, l’attività dell’ Associazione ha portato avanti con costante e puntiglioso impegno la lotta contro il dilagante degrado del centro storico riuscendo a ottenere risultati soddi- sfacenti.L’Associazione espleta attività promozionali organizzando manifestazioni che portano nel mondo l’immagine della strada e delle aziende che vi operano come il Premio Via Condotti, Concerti, Mostre, Festa dell’Estate etc.
2) Qual'è il �usso pedonale nella via e quanti gli esercizi insediati?Via Condotti ha una posizione strategica nel centro del “ Centro Storico” ai piedi della Scalinata di piazza di Spagna, meta di turisti provenienti da tutto il mondo. Quotidianamente via Condotti è visitata da migliaia di stranieri e cittadini italiani poichè, chiunque transiti per qualche motivo a Roma, passa per via Condotti. Il �usso è pertanto altissimo.Gli esercizi commerciali sono circa quarantacinque e nel tempo la tendenza è stata quella di creare negozi sempre più grandi.Infatti, le grandi multinazionali (ormai la maggioranza) hanno via via accorpato locali di aziende che chiudevano per creare grandi spazi, negozi a più piani e a più vetrine.
3) Perchè un commerciante dovrebbe scegliere la street del più prezioso shopping romano?Consiglieremmo l’apertura di un negozio in via Condotti proprio per l’ altissimo �usso pedonale, per la bellezza del luogo e per la possibilità di stare tra le più grandi e importanti aziende del mondo. Certo vi sono i pro e i contro e tra questi ultimi non è inin�uente l’altissimo valore della locazione degli immobili che fa sì che sulla via aprano sempre più facilmente aziende multinazio- nali che hanno punti vendita in tutto il mondo e rendono più problematica l’apertura di aziende individuali.
PAROLA ALL’ESPERTO
12 Retail High Street Febbraio - 2014
Intervista con Guglielmo MianiPresidente dell’Associazione MonteNapoleone (Milano)
1) Chi rappresentate, quali i vostri �ni e le vostre iniziative?Lo scopo dell’Associazione MonteNapoleone è promuovere tutte le iniziative utili all’incremento e alla quali�cazione del commercio e dei servizi di via MonteNapoleone, Sant’Andrea e Verri, sia nell’interesse degli associati che in quello dei suoi fruitori. Per fare questo, l’associazione studia e realizza iniziative culturali e promozionali di utilità per la via, gli associati e la città. L’associazione incoraggia la formazione di un autentico, leale spirito di solidarietà e collaborazione fra tutti gli operatori commerciali e turistici della Via. Non ha scopo di lucro ed è apolitica. Iniziative dell’Associazione: • valorizzazione della cultura e della storia di via MonteNapoleone e di Milano, informando i turisti sugli eventi che animano la città e la via, mediante la distribuzione di materiale divulgativo; • organizzazione, pianificazione e attuazione di eventi di varia natura: culturali, benefici e commer-ciali, al �ne di promuovere la Via nella vita cittadina e internazionale; • collaborazione con hotel a 5 stelle, tour operator e società di servizi, per offrire un’accoglienza di alto livello e favorire l’incremento del turismo; • coordinamento tra i negozi per accrescere la qualità del servizio e dell’offerta al fine di consoli-dare, sempre più, il primato della via nel mondo; • partnership con importanti brand dei più svariati settori per creare sinergie innovative e vincenti, proposte ed erogazione di servizi centralizzati;• contatti e collaborazioni con le istituzioni cittadine, regionali e nazionali;• relazioni e aggiornamenti con i media nazionali e stranieri; • coordinamento aperture straordinarie delle boutique.
2) Qual'è il �usso pedonale che caratterizza via MonteNapoleone?Un passaggio giornaliero di 25.000 persone su una via lunga 451 metri.
3) Perchè consigliereste l'apertura di un negozio nel cuore del distretto fashion milanese?Perchè ci sono tutti i più importanti marchi internazionali del lusso, quindi è un must esserci. Perchè Milano è lo shopping nel mondo, quindi è meta di visitatori che cercano e vogliono fare esclusivamente shopping, sono determinati e hanno un'illimitata capacità di spesa. Perchè è un piccolo mall all'aperto situato in una cornice storica, dove tutto è raggiungibile nell'arco di pochi minuti e pochi passi, i brand sono selezionati e si trova solo un certo livello di o�erta con per- sonale e servizi all'altezza. Perchè il made in Italy fa impazzire il mondo e Milano lo rappresenta in tutti i suoi aspetti. Perchè non c'è richiesta che Milano non possa soddisfare, dalla moda alla cucina, dall'antiquariato al design più innovativo. Perchè Milano è Expo 2015!
PAROLA ALL’ESPERTO
13Retail High Street Febbraio - 2014
Propensione all’Aquisto - Worldwide Milioni di €2013-2014 Source: Trading Economies
15.981,20
22.850,86
32.315,27
48.658,28
48.810,90
49.288,00
68.170,13
97.518,90
116.293,86
117.775,56
123.178,00
198.776,40
244.397,90
263.976,00
299.205,60
351.940,00
2.236.720,10
7.892.833,00
0 100000 200000 300000 400000
Qatar
China
Hong Kong
Sweden
Austria
Belgium
Switzerland
South Korea
UAE
India
Russia
Italy
Brazil
France
United Kingdom
Germany
Japan
USA
14 Retail High Street Febbraio - 2014
®
FASE 1Individuazione esigenze:
location dell’immobilie
FASE 2RICERCA E SELEZIONE:Una rete di immobiliari locali in-
in a r criteri di ricerca r di immobiliari -
noni e terr tra di le r re al Cliente.
FASE 3
VALUTAZIONE E CONCLUSIONEDEL CONTRATTO:
Il Cliente le delmer r re ade-
alle r e fo re la r di o Il
Cliente alla del contratto de�nitivo.
FASE 4
INVESTIMENTO IMMOBILIARE:Ultimata la World
in di l’in-r fondo immo-
biliar etc.) inter o o
FASE 5ALLESTIMENTI, PROGETTAZIONE, REALIZZAZIONE E SERVIZI COMPLEMENTARI:World for del
tec-nica e relativa all’immobile.
La nostra competenzaal servizio del
tuo business
A G E N C Y - C O N S U L T IN G - P R O P E R T Y - IN V E S T M E N T
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Neda AghabeglooHead of Research Department