TRIBUNALE CIVILE DI CIVITAVECCHIA
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
Procedura esecutiva n. 213/2015 R.G.E.
Procedura esecutiva n. 05/2016 R.G.E.
Banca Nazionale Del Lavoro Spa
Contro
BAROZZI ANGELA
G.E. Dott.ssa RODA' CARMELA MARGHERITA
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
Il C.T.U.:
Geom. Alessandra Feuli
V.lo F. Ranucci n. 3
00053 Civitavecchia (Rm)
tel 328/03 28 603
p.i. 10807961007
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328.0328603 - [email protected] - PEC: [email protected]
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Premessa
Premesso che il Tribunale di Civitavecchia, sezione esecuzioni
immobiliari, nella persona del G.E. Dott.ssa RODA' CARMELA MARGHERITA
ha nominato in data 16.05.17 il sottoscritto Geom. Alessandra Feuli, con
studio in Civitavecchia, V.lo Fortunato Ranucci n. 3, iscritto all’Ordine dei
Geometri e Geometri Laureati di Roma al n. 10340, come estimatore dei
seguenti immobili:
1) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: U - Ufficio o studio professionale Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 263
2) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, snc (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: T - Terreno Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 364
3) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: T - Terreno Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 363
4) CAPANNONE Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCEU - Classe: C6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 364
5) VILLA Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCEU - Classe: A7 - VILLA Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 327
Il sottoscritto CTU svolte tutte le necessarie indagini presso i pubblici
uffici, effettuato il sopralluogo sui luoghi oggetto di constatazione in data
31/05/2017, in data 21/06/2017 ed in data 13/02/2018, alla presenza del
Sig. BAROZZI ANGELA, che ha messo a disposizione l’immobile per le
operazioni di misurazione e rilievi fotografici, ha potuto redigere la
seguente relazione di consulenza tecnica.
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Quesito 1: verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della ocumentazione di cui
all’art.567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni
relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del
pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei
registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli
mancanti o inidonei;
Dagli accertamenti svolti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, il
sottoscritto CTU ha potuto verificare la completezza della certificazione
notarile redatta dallo Studio Notarile Maria Landolfo DISTRETTO NOTARILE
Santa Maria Capua Vetere nel Comune di Castel Volturno Via San Rocco
P.co Sementini del 06.11.20115 depositata in atti in data 28/10/2015 (vedi
allegato 3) e la relazione notarile redatta dal Notaio Dott.ssa Maria Landolfo
del 29.02.2016 depositata il 21 marzo 2016.
predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni
pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di
fallimento);
Le unità immobiliari oggetto di perizia risultano essere interessate dalle
seguenti trascrizioni e iscrizioni:
PIGNORAMENTI
TRASCRIZIONE CONTRO del 29/09/2015 - Registro Particolare 5570
Registro Generale 7697 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI
CIVITAVECCHIA Repertorio 2142 del 12/06/2015 ATTO ESECUTIVO
O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Immobili siti in TARQUINIA (VT) Nota disponibile in formato elettronico
- LA BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA HA NOTIFICATO IN
DATA 5-20/3/2015 ATTO DI PRECETTO, CON L'INTIMAZIONE DI
PAGAMENTO DELLA SOMMA DI EURO 210.887,21 OLTRE ALLE
SUCCESSIVE SPESE, ACCESSORI ED INTERESSI, ED HA
PREANNUNCIATO L'ESECUZIONE FORZATA PER
ESPROPRIAZIONE IN CASO DI MANCATO PAGAMENTO
TRASCRIZIONE CONTRO del 01/02/2016 - Registro Particolare 479
Registro Generale 689 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI
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CIVITAVECCHIA Repertorio 4653 del 04/01/2016 ATTO ESECUTIVO
O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Immobili siti in TARQUINIA (VT) Nota disponibile in formato elettronico
IPOTECHE
ISCRIZIONE CONTRO del 16/04/1999 - Registro Particolare 940
Registro Generale 3136 Pubblico ufficiale DE FACENDIS MICHELE
Repertorio 89381/5761 del 08/04/1999 IPOTECA VOLONTARIA
derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO
CONDIZIONATO Immobili siti in TARQUINIA (VT) Nota disponibile in
formato elettronico Documenti successivi correlati: 1 - Annotazione n.
417 del 21/03/2005 (EROGAZIONE A SALDO)
ISCRIZIONE CONTRO del 27/05/2000 - Registro Particolare 1203
Registro Generale 5075
Pubblico ufficiale CINOTTI NICOLA Repertorio 92567 del 24/05/2000
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA
DI MUTUO Immobili siti in TARQUINIA (VT)Nota disponibile in formato
elettronico
ISCRIZIONE CONTRO del 07/02/2005 - Registro Particolare 316
Registro Generale 1451 Pubblico ufficiale GALLUCCI CLAUDIO
Repertorio 20352/9765 del 01/02/2005 IPOTECA VOLONTARIA
derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Immobili siti in
TARQUINIA (VT)Nota disponibile in formato elettronico
acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la
corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di
cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di
detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;
acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in
atti)
Relativamente all’acquisizione delle mappe censuarie, si è verificato che i
fabbricati sono regolarmente inseriti nelle mappe catastali (allegato 5).
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Quesito 2: descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando
dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche
interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali
pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero,
portineria, riscaldamento ecc.);
Le unità immobiliari oggetto della stima peritale, sono ubicate nel Comune di
Tarquinia (VT), LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT).
Nello specifico gli ambienti risultano avere la seguente consistenza:
Sup. commerciale - Capannone e terreni agricoli, siti nel Comune di Tarquinia
(VT), LOCALITA CARCARELLO, SNC distinti al Catasto:
Tipo Catasto: NCT - Foglio: 112 - Particella: 263
Tipo Catasto: NCT - Foglio: 112 - Particella: 364
Tipo Catasto: NCT - Foglio: 112 - Particella: 363
Tipo Catasto: NCEU - Classe: C6 - Foglio: 112 - Particella: 364
Tipo Catasto: NCEU - Classe: A7 - Foglio: 112 - Particella: 327
DESTINAZIONE SUP.CATASTALE CONSISTENZA
TERRENO Foglio 112 P.LLA. 263 SEMINATIVO cl. 3 47 are 50 ca 4750,00 mq
TERRENO Foglio 112 P.LLA 364 ente urbano 13 are 84 ca 1384,00 mq
TERRENO Foglio 112 P.LLA 363
SEMINATIVO cl. 2 9ha 19 are 82 ca 91982,00 mq
ULIVETO cl. 2 50 are 00 ca 5000,00 mq
CAPANNONE Foglio 112 P.LLA 364 C/6 421 MQ. 204,00 mq
VILLA Foglio 112 P.LLA 327 A/7 15,50 VANI
Caratteristiche esterne – GENERALE:
Terreno pianeggiante con lieve pendenza, per una superficie di 10,3116 ettari
destinato ad uliveto (circa 150 piante di ulivi) e coltivazione estensive ed
ortive, dotato di impianto di irrigazione con anello di tubazione con bocchette
di prelievo ed acqua fornita da Consorsio Locale. Ben curato.
Caratteristiche costruttive ed architettoniche dell’immobile
CAPANNONE:
Il capannone oggetto di stima è una struttura prefabbricata su plinti in
cemento armato e successiva tamponatura. La copoertura a due falde è stata
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realizzata con capriate metalliche con sovrastante rivestimento in ondulit
plastificat e relativo controsoffitto in materiale coibente. Dotato di pavimento
industriale/cemento poggiato su vespaio.
Caratteristiche Interne CAPANNONE:
Il capannone è destinato ad uso uffici e magazzino mezzi.
Gli infissi sono in parte in pvc, ed in parte in metallo verniciato; i locali
servizi/bagno sono pavimentati con gres ceramico di media qualità, e sono
rivestiti fino all’altezza di mt. 2,00 con gres ceramico di media qualità. Le porte
interne sono in legno tamburato, e le porte di accesso esterno sono in legno
ma blindate.
L’approvvigionamento idrico avviene mediante pozzo artesiano, mentre lo
smaltimento delle acque nere, avviene per sub-irrigazione.
Dotato di impianto di riscaldamento efficiente e funzionante.
Caratteristiche costruttive ed architettoniche dell’immobile VILLA:
L’immobile è una villa unifamiliare su n. 3 livelli, avente accesso dalla Strada
del carcarello, per mezzo di cancello automatico carrabile in ferro dalla linea
moderna. La zona è panoramica, l’immobile ha una posizione dominante,
vista mare e giardino privato.
Composto da piano seminterrato, piano terreno e primo piano in elevazione
con copertura a tetto. L'ossatura in elevazione in muratura portante con travi
in c.a. collegati con i solai gettati in opera costituiscono in uno l'ingabbiatura
portante e muratura di mattoni e pietrame. Esternamente il fabbricato è rifinito
ad intonaco, la facciata risulta in ottime condizioni. Il portone di entrata ha
struttura blindata ad unica anta, si presenta in buono stato di conservazione. Il
corpo scala esterno si presenta in buono stato di conservazione con pedate in
marmo.
Caratteristiche Interne VILLA:
Immobile di pregio e con uno stato conservativo ottimo.
Composto da n. 2 piani di cui n. 2 fuori terra:
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- piano interrato, cosi organizzato: locali servizi – magazzini.
- piano terra, cosi organizzato: soggiorno/pranzo, ballatoio, studio, n.
3 camere da letto, n. 3 bagni, guardaroba, cucina, tinello,
lavanderia, patio, disimpegni;
- piano terra, cosi organizzato: soggiorno, n. 1 camera da letto e n.1
bagno.
L’immobile è dotato di riscaldamento a pavimento, alimentato da GPL con
vomboloni interrati, è provvisto d’impianto televisivo, idrico ed elettrico;
possiede inoltre un buon grado di illuminazione e si presenta in buone
condizioni essendo stato oggetto di diverse migliorie.
Dati catastali
L’unità immobiliare è censita al Catasto Fabbricati di Viterbo - Comune di
Tarquinia (VT) e più precisamente:
1) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: U - Ufficio o studio professionale Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 263 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)
2) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, snc (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: T - Terreno Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 364 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)
3) TERRENO Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCT - Classe: T - Terreno Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 363 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)
4) CAPANNONE Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCEU - Classe: C6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 364 – RENDITA 316,07 € 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)
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5) VILLA Ubicazione: LOCALITA CARCARELLO, SNC (01016) - TARQUINIA (VT) Tipo Catasto: NCEU - Classe: A7 – VILLA Sezione: - Foglio: 112 - Particella: 327 – RENDITA 2.001,27 € 1/1 Proprieta' di immobile in capo a BAROZZI ANGELA (C.F.: BRZNLM38D50H612V)
Confini
L’immobile confina a nord est con la strada di accesso, sugli altri lati con le
p.lle n. 262 – 261 – 260 – 185 – 187 – 135 – 409 – 413 – 411.
Zona
Zona di bassa maremma - Maremma laziale, la parte meridionale, si estende
nella parte occidentale della provincia di Viterbo e all'estremità nord-
occidentale della provincia di Roma (Lazio), lungo la costa dell'Alto Lazio e
nell'immediato retroterra pianeggiante e pedecollinare della Tuscia, tra la foce
del torrente Chiarone e Capo Linaro, promontorio che costituisce l'appendice
occidentale dei Monti della Tolfa che la dividono dall'Agro romano. Tra le
località principali della zona spiccano Vulci, Montalto di Castro, Canino,
Cellere,Ischia Di Castro, Tarquinia, Tuscania.
L’area oggetto di perizia è sita nel comune di Tarquinia – zona periferica ed a
destinazione prevalentemente agricola.
Non è servita da servizi primari, solo negli ultimi tempi è stata istituita la
raccolta differenziata estesa alla strada “Cerrino Carcarello”.
***
Quesito 3: accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero
civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento
evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai
identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in
pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel
pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato
l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
Si accerta la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero
civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel
pignoramento.
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Quesito 4: proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per
l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea
planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità
immobiliari non regolarmente accatastate;
Il sottoscritto C.T.U. ha verificato la presenza delle planimetrie catastali agli atti
ed ha verificato la conformità e pertanto ha proceduto a presentare variazione
catastale per gli immobili individuati al Catasto Edilizio, rispettivamente al:
- Foglio n. 112 particella 364 (presenza di un bagno non censito nel
capannone) (Allegato 8)
***
Quesito 5: indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
Gli immobili in questione si trovano in zona E, sottozona E1 di P.R.G. – zona
per attività agricole e di trasformazione. Le zone E riguardanole aree
comprese nel territorio comunale destinate alla conservazione dell’aspetto
caratteristico del paesaggio ed alla conservazione e sviluppo delle attività
agricole. Nella sottozona E1 sono consentite costruzioni isolate al servizio
dell’agricoltura fino ad un volume massimo di mc. 2.500,00 vuoto per pieno,
per ogni edificio. Dalla zona E1 sono escluse le costruzioni plurifamiliari,
stabilimenti ed industrie salvo quelle di trasformazione dei prodotto agricoli,
autorimesse pubbliche, locali per esercizi pubblici e di divertimento.
***
Quesito 6: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione
realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva
dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia
sanabile ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno
2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di
condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata
presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le
eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della
istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili
pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28
febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della
Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in
sanatoria
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Gli edifici sono stati soggetti a molteplici permessi e licenze edilizie, di cui di
seguito:
- LICENZA EDILIZIA/P.C. N. 24/95 DEL 13/LUGLIO/1995
PER REALIZZAZIONE LOCALE-RIMESSA LOCALITA'
CARCARELLO S.N.C. FOGLIO N. 112 P.LLA 259-263
- CONCESSIONE EDILIZIA N. 41 DEL 06/07/1998 PER
COSTRUZIONE FABBRICATO RURALE AD USO ABITAZIONE
- CONCESSIONE EDILIZIA N. 46 DEL 18/AGOSTO/1998 PER
AMPLIAMENTO CAPANNONE AGRICOLO ESISTENTE ED
ANNESSA TETTOIA
- VARIANTE ALLA CONCESSIONE EDILIZIA N. 46 DEL
18/AGOSTO/1998, N. 46/98 DEL 12.05.1999
(Allegato 10)
SI SONO RISCONTRATE DIFFORMITA’ IN FASE DI SOPRALLUOGO:
Gli abusi riscontarti, sono i seguenti:
Realizzazione servizio/wc all’interno del Capannone C/6
Tutte le opere cosi come descritte, possono essere sanate ai sensi
dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno
2001, n.380; i costi della procedura sono riportati al punto 13.
verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando:
il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata,
lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali
oblazioni già corrisposte o da corrispondere;
Esiste agli atti del Comune di Tarquinia (VT) una richiesta di Condono Edilizio
In Sanatoria e la relativa Concessione in Sanatoria n. 16/08; gli abusi
denunciati E SANATI sono i seguenti:
- modifiche estetiche
- riduzione del numero di finestre su prospetto nord
- diversa dimensione finestre prospetto sud
- riduzione misure tettoia lato nord
(Allegato 10)
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verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa
eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste
dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma
quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il
costo per il conseguimento del titolo in sanatoria
L’unica opera abusiva (ma realizzate in conformità allo strumento edilizio) è la
realizzazione di un vano servizi/wc nel capannone – area magazzino, come
indicato sopra sanabile ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente
della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380, i cui costi sono riportati al punto
13.
E’ parere del sottoscritto tecnico, con la scorta di quanto fin qui rilevato,
analizzato, verificato, accertato, nonché confermato dai tecnici competenti
degli uffici Edilizia e Urbanistica del Comune di appartenenza, che eventuali
ulteriori illeciti edilizi, non risulterebbero sanabili in base al combinato disposto
dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6°
della L.28 febbraio 1985, n.47”, in quanto non sussistono le condizioni di cui
alla L.47/1985: ma le ragioni del credito riportano data successiva all’entrata
in vigore della L. 326/2003.
***
Quesito 7: verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
Non esistono procedimenti giudiziari attivi sul bene pignorato.
***
Quesito 8: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in
quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice
dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento;
alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico
Erariale;
I beni oggetto di pignoramento, considerate le caratteristiche architettoniche e
funzionali e di piano regolatore, non possono essere venduti in più lotti d’asta.
***
Quesito 9: dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e,
proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario
all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione
estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di
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ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli
eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo
compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto
dall’art.577 c.p.c. dall’art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078;
L’immobile risulta pignorato nella sua intera consistenza.
***
Quesito 10: accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il
possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla
trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli
atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica
sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978,
n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data
di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;
Gli immobili in oggetto sono occupati dal SIG. BAROZZI ANGELA
legittimamente acquistati con rogito del Notaio Giovanni Parasassi del
05.12.1994 rep.46243 trascritto presso la Conservatoria di Civitavecchia il
19.12.1994 ai numeri 7128/4979.
***
Quesito 11: ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore
esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;
Non sussiste tale condizione.
***
Quesito 12: indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici,
alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l’esistenza di vincoli o oneri di natura
condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno
cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di
superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o
riscatto;
La p.lla 363/parte ricade nella fascia di rispetto dei corsi di acqua principali di
cui all’art. 142 Dlvo 42/04; la stessa particella è ricompresa nel Piano Stralcio
per l’Assetto idrogeologico redatto dall’Autorità dei Bacini Regionali ai sensi
dell’art. 17 co. 6 – Ter. L. 183/89 dagli artt. 11 e 12 della L.R. 39/96 modificata
dall’art. 32 della L.R. 8/2002 e dall’art. 1 della L. 267/89, come area soggetta
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a pericolo di inondazione ed è soggetta al vincolo disciplinato dalla N.T.A. del
P.A.I. stesso.
L’area ricade in fascia di rispetto dei corsi di acqua principali di cui l’art. 142
del D.lvo 42/04.
***
Quesito 13: determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del
criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le
opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione
dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i
provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione
del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei
limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici
registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura
se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre
opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo
caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà);
Per determinare il più probabile valore di mercato si è utilizzato il criterio
sintetico-comparativo, basato sull'effettivo valore medio di mercato in concreto
attribuito ad immobili analoghi ubicati nella medesima zona, rapportato allo
specifico stato di conservazione generale, alle sue specifiche finiture, nonché
sulla base dei seguenti parametri fondamentali:
destinazione d'uso;
zona di ubicazione dell'immobile;
epoca di costruzione;
aspetto esterno dell' edificio;
coefficiente di piano; tipo di orientamento/luminosità;affacci
consistenza dell'immobile e distribuzione degli spazi;
regolarità urbanistica e catastale;
valore commerciale (indagini di mercato nella zona relativamente ai valori immobiliari).
Inoltre, per quanto attiene quest’ultimo punto si sono consultate fonti
autorevoli e specializzate sull’andamento del mercato immobiliare e in
particolare:
Quotazioni del Bollettino Immobiliare 1° semestre 2017 fonte
https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/risultato.php
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Infine nella valutazione dell’immobile si è fatto riferimento a quanto riportato
nel D.M. 139 del 12/05/1998, si è quindi determinata la superficie
commerciale dell’immobile comprendente:
il 100 % della superficie utile dei vani principali ed accessori;
il 100 % della superficie delle murature interne;
il 100 % delle strutture portanti perimetrali fino a 50 cm;
il 50 % dei muri di comunione fino a 25 cm;
il 30% dei terrazzi e balconi fino a 25 mq;
% ragguaglio
Mq
commerciali
SUP. NON RESIDENZIALE
CAPANNONE mq. 415,00 100% 415,00 mq
TETTOIA CAPANNONE mq. 380,00 40% 152,00 mq
SUP. RESIDENZIALE / VILLA
% ragguaglio
Mq
commerciali
PIANO INTERRATO Magazzino mq. 228,00 100% 228,00 mq
PIANO TERRA BAGNO mq. 7,90 100% 7,90 mq
PIANO TERRA BAGNO mq. 7,70 100% 7,70 mq
PIANO TERRA BAGNO mq. 4,90 100% 4,90 mq
PIANO TERRA C. LETTO mq. 18,90 100% 18,90 mq
PIANO TERRA C. LETTO mq. 12,90 100% 12,90 mq
PIANO TERRA C. LETTO mq. 16,70 100% 16,70 mq
PIANO TERRA SOGGIORNO mq. 53,65 100% 53,65 mq
PIANO TERRA STUDIO mq. 26,95 100% 26,95 mq
PIANO TERRA PRANZO mq. 38,00 100% 38,00 mq
PIANO TERRA CUCINA mq. 36,80 100% 36,80 mq
PIANO TERRA PASSAGGI mq. 58,65 100% 58,65 mq
PIANO TERRA PATIO mq. 85,80 40% 34,32 mq
PIANO PRIMO BAGNO mq. 9,10 100% 9,10 mq
PIANO PRIMO STUDIO mq. 37,20 100% 37,20 mq
PIANO PRIMO C. LETTO mq. 17,65 100% 17,65 mq
TOTALE 609,32 mq
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CAPANNONE E TETTOIA
Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno 2017 - Semestre 1
Provincia: VITERBO
Comune: TARQUINIA
Fascia/zona: Extraurbana/AGRICOLA
Codice di zona: R1
Microzona catastale n.: 1
Destinazione: Produttiva
Tipologia Stato
conservativo
Valore
Mercato
(€/mq) Superficie
(L/N)
Valori
Locazion
e (€/mq x
mese) Superficie
(L/N)
Mi
n
Ma
x Min Max
Capannoni tipici
NORMALE 300 450 L 1,3 1,9 N
Nello specifico, considerando le condizioni di in cui versa l’immobile e tenendo conto delle caratteristiche del mercato immobiliare che prevedono nella zona, prezzi oscillanti tra € 300,00 e € 450,00, è stato stabilito in valore pari a euro 375,00 al mq e quindi:
Mq (380+114) x € 375,00 Mq = Mq 494,00 x € 375,00 Mq =
TOTALE VALORE CAPANNONE E TETTOIA= 185.250,00 €
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VILLA
Risultato interrogazione: Anno 2017 - Semestre 1
Provincia: VITERBO
Comune: TARQUINIA
Fascia/zona: Extraurbana/AGRICOLA
Codice di zona: R1
Microzona catastale n.: 1
Destinazione: Residenziale
Tipologia Stato
conservativo
Valore
Mercato
(€/mq) Superficie
(L/N)
Valori
Locazion
e (€/mq x
mese)
Superficie
(L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni civili NORMALE 800 1200 L 3 4,3 N
Ville e Villini NORMALE 1300 1800 L
Nello specifico, considerando le condizioni di in cui versa l’immobile e tenendo conto delle caratteristiche del mercato immobiliare che prevedono nella zona, prezzi oscillanti tra € 1.300,00 e € 1.800,00, è stato stabilito in valore pari a euro 1550,00 al mq e quindi:
Mq 609,32 x € 1.550,00 Mq = 944.446,00 €
TOTALE VALORE VILLA = 944.446,00 €
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TERRENO
COLTURA
Valore
Agricolo
(Euro/Ha)
SEMINATIVO 14850,00
ULIVETO 15900,00
PER LE SEGUENTI SUPERFICI
USO HA COLTURA
Valore
Agricolo
(Euro/Ha)
TERRENO F. 112 P.LLA 263 SEMINATIVO 0,48 ha SEMINATIVO 14850,00
TERRENO F. 112 P.LLA 363 SEMINATIVO 9,20 ha SEMINATIVO 14850,00
ULIVETO 0,50 ha ULIVETO 15900,00
SEMINATIVO = ha (0,48 + 9,20) x € 14850,00 = 143.748,00 €
ULIVETO = ha 0,50 x € 15900,00 = 7590,00 €
TOTALE VALORE TERRENO = 151.698,00 €
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DETRAZIONI PER PRESENTAZIONE
Art. 36 DPR 380/2001
1. OBLAZIONE
Misura dell’oblazione pari alla misura minima di € 1.500,00
SPESE TECNICHE € 4.500,00
TOTALE € 5.500,00
Il valore stimato risulta essere quindi:
(€ 185.250,00 + 944.446,00 € +151.698,00 €) – € 5.500,00 =
€ 1.275.894,00 arrotondato a € 1.275.900,00
VALORE STIMATO
€ 1.275.900/00 (Euro unmilioneduecentosettantacinquemilanovecento//00 )
CONCLUSIONI Il sottoscritto C.T.U. esperto del giudice ritiene con la presente relazione - composta di 19 pagg. e di 10 allegati documentali - di aver assolto l'incarico conferitogli e rimane a disposizione dell’Ill.mo Giudice per qualsiasi chiarimento
Civitavecchia, 22.02.2018
Il C.T.U. Geom. Alessandra Feuli
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ALLEGATI:
ALLEGATO 1- Verbale di sopralluogo;
ALLEGATO 2- Documentazione fotografica;
ALLEGATO 3- Certificazione notarile;
ALLEGATO 4- Visure ipotecarie;
ALLEGATO 5- Stralcio catastale;
ALLEGATO 6- Stralcio PRG;
ALLEGATO 7- Planimetria quotata;
ALLEGATO 8- Denuncia di variazione e planimetria catastale
aggiornata;
ALLEGATO 9- Visura catastale;
ALLEGATO 10 - Stralcio progetto architettonico – permessi e licenze
edilizie;
Specifica liquidazione per competenze.
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