VZOROVÉ SEMESTRÁLNÍ PRÁCE Z PŘEDMĚTU KIV/MAF
Tento projekt byl financován z Fondu rozvoje vysokých škol
Obsah prezentace
Zadání semestrálních prací Obecný postup při vypracovávání Na co si dávat pozor Vzorové analýzy
Proč vznikly a kde je naleznete Dokumenty tvořící analýzy a jejich provázanost
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem
Státní důchod za současných legislativních podmínek
Obsah prezentace
Obsah prezentace
Neexistuje jednotné zadání Každý student dostane své vlastní
zadání nebo si navrhne zadání vlastní, které bude schváleno vyučujícím
Cílem semestrálních prací – zpracovat investiční nebo oceňovací studii
Zadání semestrálních prací
Obsah prezentace Věnujte dostatečnou pozornost výběru
tématu. Využívejte konzultací s odborníkem v dané
oblasti. Nejdříve si vyhledejte všechna zdrojová a
výstupní data investice. Uvádějte a dokládejte u nich zdroje a dobu, pro kterou jsou platná.
Data převádějte na vzájemně porovnatelné jednotky.
Dobře si u dané investice definujte všechny náklady a všechny výnosy, které se k ní vztahují.
Proveďte analýzu budoucího vývoje.
Obecný postup při vypracovávání
Obsah prezentace Pokud používáte domněnky a předpoklady,
uvádějte důvody, které vás k tomu vedly. Všechny provedené výpočty dokládejte.
Pokud jsou rozsáhlé, doložte příslušné soubory na přiloženém CD.
Proveďte analýzu různých způsobů financování projektu a porovnejte je dle vhodného hlediska.
Proveďte citlivostní analýzu. V závěru shrňte dosažené výsledky. Uveďte seznam použité literatury, který si
vytváříte během celého vytváření semestrální práce.
Obecný postup při vypracovávání
Obsah prezentace Důsledně uvádějte zdroje dat
Např.: Zdrojem dat je ČSÚ [1] [1] Metodika ČSÚ: http://www.czso.cz/csu
/2007edicniplan.nsf/t/55002D4D5B/$File/310107q2-2.pdf
Popisovat metodiku měření dat K jakému datu jsou hodnoty platné Zdůvodňovat u vybrané varianty
řešení proč jste ji vybrali
Na co si dávat pozor
Vzorové analýzy Proč vznikly
Chyběl ukázkový studijní materiál s metodickými pokyny
Vybraná témata Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho
následný pronájem Státní důchod na současných legislativních
podmínek
Kde je naleznete V elektronické podobě - http://www.kiv.zcu.cz/~
vavra/maf/ V papírové podobě spolu s CD – v knihovně pod
názvy Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho
následný pronájem Státní důchod na současných legislativních
podmínek
Vzorové analýzy
Vzorové analýzy Dokumenty tvořící vzorové analýzy:
Vzorová práce MAF xxx.pdf obsahuje Vzorové vypracování semestrální práce Barevně odlišené metodické pokyny na co si
dávat pozor, na co nezapomenout. Metodické pokyny jak při analýze postupovat,
na co dávat pozor Odkazy na přednášky MAF a jiných předmětů
Adresář Excel obsahuje soubor(y) se: Vstupními daty, transformací dat Kvantifikací a verifikací modelu Aplikací modelu Obsahuje podklady pro vypracování xxx.pdf
souboru
Vzorové analýzy
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný
pronájem
Vzorové analýzy
1. Představení předmětu investice2. Analýza příjmů a výdajů, odhad
budoucího vývoje3. Spočtení IRR (vnitřní míra výnosnosti)
pro různé způsoby financování4. Citlivostní analýza5. Daňové pohledy6. Závěr
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájemObsah
Předmětem investice je koupě a následný pronájem bytu 3+1, který se nachází v Plzni. Cílem práce je zhodnotit různé formy investování a provést citlivostní analýzu.
1. Představení předmětu investice
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem
Hlavní údajeVelikost bytu: 3+1
Lokalita:Plzeň, Brněnská
Rozloha bytu: 65
Vlastnictví: osobníDruh budovy: panelová
Podlaží bytu: 1 z 11
Zařízený: ne
Stav budovypo rekonstrukci
Cena:1 780 000 Kč
Zjištění všech příjmů a výdajů spojených s investicí Vyhledání příslušných zákonných norem
Stanovení budoucího vývoje Rozdělení poplatků, které musí hradit investor, resp. nájemník
2. Analýza příjmů a výdajů, odhad budoucího vývoje
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem
2. Analýza příjmů a výdajů, odhad budoucího vývoje
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem
Přehled ročních výdajů investora v roce 2007
Druh nákladůobsazený byt (celý
rok)
neobsazený byt (celý
rok)Fond oprav a společných nákladů 17 100,00 17 100,00
daň z nemovitosti 273,00 273,00Pojištění domácnosti 762,00 762,00Plyn 0,00 444,00Elektřina 0,00 1 385,16Odvoz odpadu 0,00 0,00Vytápění 0,00 2 928,42Voda 0,00 724,68
CELKEM 18 135,00 23 617,26
IRR při průměrném obsazení bytu po 11.5 měsíce v roce: Při financování z vlastních zdrojů:
9.22% Při financování pomocí 70% hypotéky:
12.94% Při financování pomocí 100% hypotéky:
19.33% Důvod rozdílných hodnot – Efekt finanční páky
Nastává v případě, kdy investor investuje více prostředků než má.
3. Spočtení IRR pro různé způsoby financování
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem
IRR při průměrném obsazení po 11.5 měsíce v roce
IRR investora 9,22 % 12,94 % 19,33 %IRR financiéra --- 6,21 % 6,53 %IRR celkového projektu 9,22 % 9,54 % 9,70 %
Největší citlivost: Prodejní cena Počet pronajatých měsíců
Citlivost při různém způsobu financování Nejcitlivější při financování 100% hypotékou Nejmenší citlivost v případě financování z
vlastních zdrojů Projevuje se zde efekt finanční páky
4. Citlivostní analýza
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem
Nejnižší částky jsou zaplaceny v případě financování 100% hypotékou, nejvyšší pak v případě financování z vlastních zdrojů
Přehled odvodů je v následující tabulce
5. Daňové pohledy
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem
Daňová povinnostVlastní zdroje 70 % hypotéka 100 % hypotéka
počet měsíců 12,00 11,50 12 11,5 12 11,5
Daň celkem
115 698 Kč
110 877 Kč
59 009 Kč
51 868 Kč
23 698 Kč
18 845 Kč
Z pohledu IRR se jeví nejlepší financovat investici 100% hypotékou
Nejmenší citlivost je v případě financování z vlastních zdrojů
Kompromisem může být financování 70% hypotékou
V případě, že investor má dostatek finančních prostředků, tak je vhodné nekupovat pouze jednu nemovitost, ale koupit jeden byt z vlastních zdrojů a druhý financovat hypotékou
7. Závěr
Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem
Státní důchod za současných legislativních podmínek
1. Zadání
2. Systém důchodového pojištění
3. Náklady – výnosy
4. Ocenění vložených prostředků
5. Modelování budoucích hodnot
6. Model zaměstnance a OSVČ
7. Výpočet a srovnání
8. Citlivostní analýza
9. Závěr
Obsah
Státní důchod za současných legislativních podmínek
Oceňte Vaše povinně vložené prostředky na státní důchodové pojištění a následně čerpaný státní důchod. Výpočet realizujte pro průměrného pracovníka národního hospodářství a pro středoškoláka a vysokoškoláka zvlášť. Respektujte vliv platby pracovníka a jeho zaměstnavatele. Uveďte i algoritmus výpočtu státní penze.
Dále pak rozlište postavení osoby mající příjmy pouze ze závislé práce a osoby samostatně výdělečně činné. V tomto srovnání respektujte vliv indexu růstu mezd a inflaci měřenou CPI.
1. Zadání
Státní důchod za současných legislativních podmínek
Vzorové analýzy
Princip státního důchodového pojištění je takový, že poplatník platí státu příspěvky ve formě pojistného a po dosažení potřebného věku pro přiznání důchodu jsou mu státem doživotně vypláceny měsíční dávky.
ÞNáklad je důchodové pojistnéÞVýnos je měsíční penze
2. Systém důchodového pojištění
Státní důchod za současných legislativních podmínek
NákladyJsou popsány v zákoně o sociálním pojištění. VýnosyJsou popsány v zákoně o důchodovém pojištění. Pro výpočet důchodu je sestaven algoritmus výpočtu výše penzí.
3. Náklady - výnosy
Státní důchod za současných legislativních podmínek
Pojistné – dlouhodobé spoření Důchod – pravidelné výplaty z této
investice
porovnáním těchto plateb => výnosové procento
Výnosové procento – porovnání výnosnosti mezi jednotlivými účastníky
4. Ocenění vložených prostředků
Státní důchod za současných legislativních podmínek
Vzorové analýzy
Vytvoření předpovědních modelů pro hodnoty nezbytné k výpočtu důchodu v budoucnosti. Zde ukázka některých z nich.
5. Modelování budoucích hodnot
Státní důchod za současných legislativních podmínek
• společné• žena, věk 23 let• splněna doba pojištění 25 let• 42 odpracovaných let• doba pobírání důchodu = střední doba dožití (zdroj ČSÚ)• odchod do důchodu přesně v den nároku• …. a další ….
• zaměstnanec navíc – příjmy pouze ze závislé činnosti – odvádí sociální pojistné (8% +
26% zaměstnavatel) – hrubé mzdy – ze statistického
úřadu • OSVČ navíc – příjmy pouze z podnikání – odvádí sociální pojistné (28%)
6. Model zaměstnance a OSVČ
Státní důchod za současných legislativních podmínek
Vzorové analýzy7. Výpočet a srovnání
Státní důchod za současných legislativních podmínek
Ukázka výpočtové tabulky pro průměrného pracovníka
Výsledná srovnávací tabulka pro průměrného pracovníka, středoškoláka a vysokoškoláka
SrovnáníPrůměrný pracovník
Středoškolák Vysokoškolák
Celkové pojistné 3 351 876 Kč 3 414 817 Kč 5 125 460 Kč% 65% 67% 100%
Měsíční penze 20 904 Kč 20 994 Kč 21 864 Kč% 96% 96% 100%
Celkový důchod 4 285 320 Kč 4 303 770 Kč 4 482 120 Kč% 96% 96% 100%
Roční úročení 0,8373% 0,2687% -0,5106%% -164% -53% 100%
věk hrubá mzda pojištění/ rok Pohlaví žena
od 22 do 24 let 16990 57 086 Věk 23 letod 25 do 29 let 22449 75 429 Počet odpracovaných let 42 letod 30 do 34 let 25038 84 128 Náhradní doba 2,4 let
od 35 do 39 let 25253 84 850 Průměrný denní příjem 1 240 Kčod 40 do 44 let 24729 83 089 Výpočtový základ 29 029 Kčod 45 do 49 let 23798 79 961 Měsíční penze 20 904 Kčod 50 do 54 let 23052 77 455 Rok odchodu do důchodu rok 2 047od 55 do 59 let 23609 79 326 Počet roků důchodu 17,1od 60 do 63 let 26743 89 856 Počet měsíců důchodu 205 měsíců
celkem 11 767 104 3 351 876 Celkový důchod 4 285 320 Kč
DůchodPojistné
8. Citlivostní analýza
Státní důchod za současných legislativních podmínek
Tabulka citlivostní
analýzy pro odlišný počet odpracovanýc
h let
Tabulka citlivostní analýzy pro
odlišnou dobu pobírání důchodu
Vzorové analýzy
tato forma spoření není pro účastníky příliš výhodná
ve většině případů je hodnota výnosnosti státního penzijního systému záporná
vyšších výnosností je u důchodového pojištění dosaženo při nižších částkách pojistného
z pohledu výnosnosti na tom byl nejlépe průměrný pracovník, který měl nejnižší hrubou mzdu
na druhou stranu průměrný pracovník (i když s nejvýhodnější výnosností ) bude ve srovnání se středoškolákem a vysokoškolákem pobírat nejnižší důchod
9. Závěr
Státní důchod za současných legislativních podmínek