Servicios de valorización de activo fijo Real Estate Consulting Tangible Assets

Mayo – 2012

2 Pie de página

Índice de la presentación

• Introducción. • Marco normativo.

• NIC 16, 40, 41

• Conceptos relevantes. • Tasación. • Jerarquía de métodos de tasación. • Frecuencia de la tasación. • Clases de activo y componentes. • Fases de desarrollo de un proyecto. • Entregables. • Ejemplo de desarrollo de proyecto en etapas. • Beneficios de implementar IFRS. • Preguntas y contacto.

3 Footer

Introducción

En el marco de la implementación de IFRS, Deloitte ha formado un equipo de valorización de bienes tangibles (activo fijo, activo biológico, etc.) como de bienes intangibles (marcas, relaciones con clientes, etc.) para ofrecer al mercado productos de excelencia de acuerdo a los mas altos estándares internacionales.

Estos servicios se prestan independiente de otros servicios

como por ejemplo los de auditoría financiera, y son complementarios con otros aspectos servicios relevantes necesarios para la adopción de IFRS.

Esta presentación se concentra en los aspectos de IFRS

relacionados al activo fijo.

4 Pie de página

Marco normativo aplicado a activo fijo

Norma Puntos destacados

Inmobilizado material: • Terrenos. • Edificaciones. • Maquinaria y equipos.

NIC 16

NIC 40

Inversiones inmobiliarias: • Bienes en arrendamiento. • Bienes no utilizados en faenas productivas.

NIC 41

Agricultura: • Activo biológico. • Producto agrícola.

5 Pie de página

Conceptos relevantes

Inmobilizado material … son los activos tangibles que: (a) posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos; y (b) se esperan usar durante más de un ejercicio.

Valor razonable … es el importe por el cual podría ser intercambiado un activo, o cancelado un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.

Valor residual … es el importe estimado que la entidad podría obtener actualmente por la enajenación o disposición por otra vía del activo, después de deducir los costes estimados por tal enajenación o disposición, si el activo ya hubiera alcanzado la antigüedad y las demás condiciones esperadas al término de su vida útil.

Fuente: NIC 16 Fuente: NIC 16 Fuente: NIC 16

6 Pie de página

Conceptos relevantes Continuación

Vida útil (a) el periodo durante el cual se espera utilizar el activo amortizable por parte de la entidad; o bien (b) el número de unidades de producción o similares que se espera obtener del mismo por parte de la entidad.

Inversiones inmobiliarias …son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para: (a) su uso en la producción o

suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o

(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Inmuebles ocupados por el dueño

…son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

Fuente: NIC 16 Fuente: NIC 40 Fuente: NIC 40

7 Pie de página

Tasación

Normalmente, el valor razonable de los terrenos y edificios se determinará a partir de la evidencia basada en el mercado que ofrezca la tasación, realizada habitualmente por expertos independientes cualificados profesionalmente. El valor razonable de los elementos de inmovilizado material, por ejemplo, la planta y equipo será habitualmente su valor de mercado, determinado mediante una tasación.

Fuente: NIC 16, punto 32.

Experiencia

Tasación IFRS

Calidad

Independencia

Text

8 Pie de página

Jerarquía de métodos de tasación

Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, como consecuencia de la naturaleza específica del elemento de inmovilizado material y porque el elemento rara vez sea vendido, salvo como parte de una unidad de negocio en funcionamiento, la entidad podría tener que estimar el valor razonable a través de métodos que tengan en cuenta los rendimientos del mismo o su coste de reposición una vez practicada la amortización correspondiente.

Fuente: NIC 16, punto 33.

Enfoque de Mercado

Enfoque de Ingresos

Enfoque de Costos

9 Pie de página

Frecuencia de la tasación.

… Cuando el valor razonable del activo revalorizado difiera significativamente de su importe en libros, será necesaria una nueva revalorización. Algunos elementos de inmovilizado material experimentan cambios significativos y volátiles en su valor razonable, por lo que necesitarán revalorizaciones anuales. Tales revalorizaciones frecuentes serán innecesarias para elementos de inmovilizado material con variaciones insignificantes en su valor razonable. Para éstos, pueden ser suficientes revalorizaciones hechas cada tres o cinco años.

Fuente: NIC 16, punto 34.

Valor de mercado

Valor libro

Revalorización

10 Pie de página

Clases de activo y componentes

Una clase de elementos pertenecientes al inmovilizado material es un conjunto de activos de similar naturaleza y uso en las actividades de la entidad.

Fuente: NIC 16, punto 37.

Edificio producción

Obra gruesa

Terminaciones

Instalaciones

Obras complementarias

Ejemplo Componentes: Vida útil:

• 50 a 80 años

• 10 a 20 años

• 15 a 30 años

• 5 a 15 años

11 Pie de página

Fases de desarrollo de un proyecto

1. Formalización del encargo

2. Trabajo de campo 3. Valorización 4. Entrega de

resultados

Actividades

Principales entregables

• Definición del alcance. • Estimación de horas de trabajo. • Elaboración de la propuesta. • Aprobación prop. • Solicitud de antecedentes.

• Listado de antecedentes

• Informe en borrador

• Consultas específicas.

• Reuniones de revisión con cliente.

• Identificación de observaciones. • Corrección de informe y entrega final.

• Elaboración de modelo.

• Análisis de mercado.

• Conciliación con registro contable.

• Recepción de antecedentes.

• Coordinación de visitas a terreno.

• Trabajo en terreno.

• Interacción con equipos técnicos del cliente.

• Informe terminado

12 Pie de página

Entregables

Informe de valorización de activo fijo

Planilla de valorización de activo fijo

Documento en formato Adobe PDF. Contenidos:

• Descripción del trabajo. • Resumen ejecutivo. • Alcance. • Marco normativo. • Procedimientos realizados. • Metodología aplicada. • Supuestos adoptados. • Resultados obtenidos. • Conclusiones. • Anexos:

• Respaldos de mercado. • Fotografías. • Certificados. • Otros.

Planilla en formato Microsoft Excel. Contenidos:

• Carátula de presentación. • Cuadro comparativo por tipo de

activo, incluye: • Valor Libro o Valor Neto. • Valor Justo. • Ajustes obtenidos.

• Parámetros de valorización, incluye: • Fecha. • Tipo de cambio. • Supuestos adoptados.

• Planilla de valorización, incluye: • Identificación del activo. • Valor de Adquisición. • Valor Libro. • Valor Justo. • Valor Residual. • Vida Útil Remanente.

13 Footer

Beneficios de implementar IFRS

• Homologarse a estándares internacionales.

• Mejora el potencial de la compañia de ser adquirida por un inversionista externo.

• Para las PYME que tengan terrenos adquiridos con mas de 10 años entre sus inversiones se puede obtener –eventualmente- una mejora de la valorización de dicho componente en la cuenta de patrimonio.

• Organización y limpieza del auxiliar de activo fijo.

• Eventualmente se puede incluir un inventario etiquetado de algunos activos, manuales de procedimiento de activo fijo y otros servicios complementarios.

14 Footer

Preguntas Contacto

Sergio Jara Gerente, Real Estate Consulting Deloitte Tel/Direct: (2) 729 8881 Mobile: (9) 9659 4297 sjara@deloitte.com

?

© 2009 Deloitte

15 Footer

Oficina central Av. Providencia 1760 Pisos 6, 7, 8, 9, 13 y 18 Providencia, Santiago Chile Fono: (56-2) 729 7000 Fax: (56-2) 374 9177 e-mail: deloittechile@deloitte.com Regiones Antofagasta Av. Grecia 860 Piso 3 Antofagasta Chile Fono: (56-55) 44 9660 Fax: (56-55) 44 9662 e-mail: antofagasta@deloitte.com Viña del Mar Alvares 646 piso 7 Viña del Mar Chile Fono: (56-32) 288 2024 Fax: (56-32) 297 5625 e-mail: vregionchile@deloitte.com Concepción O’Higgins 940 Piso 6 Concepción Chile Fono: (56-41) 291 4055 Fax: (56-41) 291 4066 e-mail: concepcionchile@deloitte.com Puerto Montt Quillota 175 Oficina 1106-1107 Puerto Montt Chile Fono: (56-65) 288 600 Fax: (56-65) 298 600 e-mail: puertomontt@deloitte.com

www.deloitte.cl

© 2012 Deloitte.

Deloitte® se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una compañía privada limitada por garantía, de Reino Unido, y a su red de firmas miembro, cada una de las cuales es una entidad legal separada e independiente. Por favor, vea en www.deloitte.cl/acerca de la descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus Firmas miembro. Deloitte Touche Tohmatsu Limited es una compañía privada limitada por garantía constituida en Inglaterra & Gales bajo el número 07271800, y su domicilio registrado: Hill House, 1 Little New Street, London, EC4A 3TR, Reino Unido.

A u d i t C o n s u l t i n g T a x & L e g a l R i s k F i n a n c i a l A d v i s o r y S e r v i c e s O u t s o u r c i n g