Aktuálne otázky cien bývania

Ján Tóthviceguvernér

Národná banka Slovenska

16.6.2016

2

2 Cenová analýza

Potrebné zmeny na ponukovej strane

Zdroje údajov

3

1

Obsah

16.6.2016

3

• NBS a ŠÚ SR dáta - databázy realitných kancelárií a realitnýchportálov – aktuálne používané údaje NARKS.

• Kataster nehnuteľností – podľa viacerých odborníkov by moholbyť najvhodnejším zdrojom údajov o cenách nehnuteľností nabývanie platná legislatíva však nevytvára podmienky prerobenie záznamov o cene nehnuteľností na bývanie prostredníctvomkatastra nehnuteľností.

• Úverové inštitúcie- Z podnetu Slovenskej bankovej asociácie vznikol pilotný projekt na

vytvorenie databázy úverov na bývanie z údajov úverovýchinštitúcií, ktorý však nebol ukončený.

• Súdni znalci v odbore stavebníctvo – neexistuje databáza ciennehnuteľností zo znaleckých posudkov.

16.6.2016

1/ Zdroje údajov o cenách bývania

16.6.2016NR SR 4

-20

-10

0

10

20

30

40

1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15

Vývoj medziročných zmien priemerných cien bývania (v %)

SK_Eurostat (ŠÚ SR) SK_NBS

Vývoj ceny bývania v SR podľa NBS a ŠÚ SR (Eurostat)

• NBS vychádza z ponukových cien domov a bytov, ŠÚ SR vychádza z realizačných cien, ich pokrytietrhu je výrazne nižšie

• ŠÚ SR používa váhovú schému založenú na spotrebiteľských výdavkoch z minulosti (T-2roky), NBS na aktuálnom počte ponúk v Q

• Údaje, z ktorých vychádza ŠÚ SR majú v porovnaní s údajmi NBS vyššiu váhu BA a slabšie regionálne pokrytie

• NBS publikuje ceny bývania s oneskorením T+30 dní, ŠÚ SR T+90

• ŠÚ SR počíta len index ceny bývania, NBS počíta navyše aj úroveň priemerných cien (€/m2) podľa krajov, podľa počtu izieb v bytoch a typu domu

• Rozdielne indexy vývoja ceny bývania podľa NBS a Eurostatu sú spôsobené použitím odlišných metodík výpočtu

16.6.2016 5

Aktuálna situácia katastra nehnuteľností• V novembri 2011 prebehlo medzirezortné pripomienkové

konanie ohľadom novely katastrálneho zákona.

• V októbri 2012 prebehlo medzirezortné pripomienkovékonanie ohľadom nového katastrálneho zákona (išlo všakdo stratena kvôli reforme ESO).

• V marci 2014 sa opäť rozbehlo MPK ohľadom nového KZ(predpokladaná účinnosť od 1.7.2015).

• Po ukončenom viacnásobnom MPK 17.3.2015 prerokovalaNávrh nového katastrálneho zákona Legislatívna rada vládySR a odporúčala ho na prerokovanie vláde SR.

• ?

• Pre kvalitné dáta je potrebný funkčný katastrálnyzákon

Kataster nehnuteľností

16.6.2016 6

40

60

80

100

120

140

160

180

200

1Q

00

1Q

01

1Q

02

1Q

03

1Q

04

1Q

05

1Q

06

1Q

07

1Q

08

1Q

09

1Q

10

1Q

11

1Q

12

1Q

13

1Q

14

1Q

15

rok 2005 =100

AT

DE

EE

ES

FR

GB

IT

NO

SK

USA

• Vývoj cien bývania v susednomRakúsku a Nemecku dosahujehistorické maximá v súčasnosti.

• Vo Francúzsku, Veľkej Britániia v Nórsku zaznamenal rast cienbývania za posledných 7 rokov uždva vrcholy.

• Aktuálna úroveň cien bývania jevo viacerých krajinách stále podich historickým maximom.

• V nízko-úrokovom prostredí jeväčšia pravdepodobnosť vznikurealitnej bubliny.

Vývoj cien bývania vo vybraných krajinách

Značne diferencovaný vývoj cien bývania v jednotlivých krajinách.• Fáza expanzie cien bývania vrcholila vo väčšine krajín zhruba od začiatku roka 2006 (USA)

až po polovicu roka 2008 (Taliansko, Slovensko).

• V krátkodobom pohľade (od roku 2005) vrchol rastu cien bývania na Slovensku dosiaholomnoho vyššie hodnoty bázických indexov, ako boli ich porovnateľné maxima v starýchčlenských krajinách EÚ.

16.6.2016 7

Aktuálny vývoj priemernej ceny bývania

• Na začiatku roka 2016 došlo po dlhom čase k zvýšeniu priemernej ceny bývaniavo všetkých slovenských regiónoch, klesajú ceny domov a rastú ceny bytov(efekt preferencie návratu z prímestských satelitov do miest, investičnýzáujem?)

• Aktuálna priemerná cena bývania je stále o zhruba 20 % nižšia, ako bolo jejhistorické maximum v 2Q2008, doterajší najrýchlejší medziročný rast cienročne o 35 %, najväčší ročný prepad o 14 %.

min = -14,3 %

-25

-15

-5

5

15

25

35

1Q061Q071Q081Q091Q101Q111Q121Q131Q141Q151Q161Q171Q18

Medziročná zmena priemernej ceny bývania (v %)

1.Q 2016

1238€/m2

q-q (0,5 %)Y-Y (1,0 %)

max = 34,5 %

-4

-2

0

2

4

6

800

1,200

1,600

1Q 14 2Q 14 3Q 14 4Q 14 1Q 15 2Q 15 3Q 15 4Q 15 1Q 16

%EUR/m2

Cena bytu Cena domu

cena bytu_Y-Y cena domu_Y-Y

16.6.2016 8

• Pomer ceny k príjmu

• Pomer ceny k úverom

• Pomer ceny k prenájmu

• Pomer ceny k investíciám

• Fundamenty vývoja ponuky i dopytu

• Dostupnosť bývania

• Tobinovo Q

Empirické kritéria hodnotenia úrovne cien bývania

16.6.2016 9

0.6

0.7

0.8

0.9

1

1.1

1.2

1.3

1.4

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Index 2010=100

Rakúsko Česká republika Nemecko Poľsko Slovensko

Price-to-income

• Pomer ceny bývania k nominálnemu disponibilnému príjmu (price-to-income) hodnotí silu aktuálneho rastu cien nehnuteľností oproti benchmarku – disponibilnému príjmu

• V okolitých krajinách (AT, HU, CZ) bolo pokrízové tempo rastu pozvoľné, v SK+PL stále pod priemerom roka 2010

16.6.2016 10

0

0.5

1

1.5

2

2.5

2007 2008 2009 2010 2011 1q2012 2013 2014

Index 2010=100

Rakúsko Nemecko Česká republika Poľsko Slovensko

Price-to-loans

• Hodnotí silu aktuálneho rastu cien nehnuteľností oproti objemu poskytnutých úverov na bývanie

• Relatívne priaznivý vývoj pomeru ceny bývania a úverov na bývanie v posledných rokoch na Slovensku v porovnaní s okolitými krajinami

16.6.2016 11

Price-to-rent

0

2

4

6

8

10

12

14

1Q05 1Q06 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16

BA

NR

KE

PO

TT

TN

BB

ZA

SR

0

2

4

6

8

10

12BA

NR

KE

PO

TTTN

BB

ZA

SR

1Q05 2Q08 1Q12 1Q16

• Všeobecný poznatok hlavne zo zahraničia je, že prenájom je výhodný do zhruba 7 rokov, potom je výhodnejšie si nehnuteľnosť na bývanie kúpiť

• Na Slovensku sa v súčasnosti splatí cena nehnuteľností o rozlohe 60 m2 nájomnými splátkami zhruba za 9 rokov

• Na vrchole realitného boomu trvala splátka ceny priemernej nehnuteľností na bývanie približne 12 rokov

16.6.2016 12

Price-to-investment

• Priemerná cena bývania sa v poslednom období vyvíja takmer v súlade s reálnymi investíciami domácností súvisiacimi s bývaním

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

ceny nehnuteľností na bývanie v SR

reálne investície súvisiace s nehnuteľnosťami (sektor domácností)

odchýlka od dlhodobého priemeru

16.6.2016 13

Pozícia trhu s nehnuteľnosťami v rámci cyklu(medziročná zmena)

• Vývoj v okolí 45% krivky naznačuje stabilitu vzťahu cien a úverov na nehnuteľnosti

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

rast

cie

n n

eh

nu

teľn

ostí

rast úverov na bývanie

1q2008

1q2007

3q2009

4q2015

Znaky prehrievania

16.6.2016 14

Vývoj ceny bývania a fundamentov ponuky

• Ceny stavebných materiálov a prác zatiaľ nevytvárajú tlak na rast ciennehnuteľností

• Zrýchlenie mzdového vývoja v stavebníctve v 2015 súvisel skôr sinfraštruktúrnymi projektmi financovanými cez eurofondy

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

ceny nehnuteľností v SR Priemerná mzda v stavebníctve

ceny stavebných materiálov ceny stavebných prác

odchýlka od dlhodobého priemeru

16.6.2016 15

Vývoj ceny bývania a fundamentov dopytu

90

100

110

120

130

140

150

160

1Q

06

1Q

07

1Q

08

1Q

09

1Q

10

1Q

11

1Q

12

1Q

13

1Q

14

1Q

15

1Q

16

rok 2006=100

priemerná cena bývania mzdová báza

• Pri súčasnej diskusii o obavách z možnej bubliny sa zabúda na dlhé obdobiestagnácie realitných cien, zatiaľ čo mzdová báza (nárast priemernej mzdy azamestnanosti) kontinuálne rástla.

16.6.2016 16

Vývoj úverových podmienok a úverov na bývanie

1.5

2.5

3.5

4.5

5.5

6.5

1/0

7

1/0

8

1/0

9

1/1

0

1/1

1

1/1

2

1/1

3

1/1

4

1/1

5

1/1

6

9

10

11

12

13

14

15

16

17

Jan

-

10

Jul-

10

Jan

-

11

Jul-

11

Jan

-

12

Jul-

12

Jan

-

13

Jul-

13

Jan

-

14

Jul-

14

Jan

-

15

Jul-

15

Jan

-

16

Vývoj priemernej úrokovej sadzby na úvery na bývanie (%) Medziročný vývoj úverov na bývanie (%)

• Podmienky financovania kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom úverov saneustále zlepšujú, časť zlepšenia je permanentná.

16.6.2016 17

„Nadhodnotenie/podhodnotenie“ (vzhľadom k dlhodobému priemeru Indexu dostupností bývania)

Dostupnosť bývania

• Rezidenčné nehnuteľnosti historicky veľmi lacné voči príjmom, aj pri neutrálnej* úrokovejsadzbe.

(*) neutrálna hyposadzba (vypočítaná ako priemerná marža v EA 1,6% + potenciál 1% + inflácia 1,9%) = 4,5 %

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

1Q06 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16

s aktuálnou úrokovou sadzbou s neutrálnou úrokovou sadzbou

16.6.2016 18

„Nadhodnotenie/podhodnotenie“ podľa regiónov(vzhľadom k svojmu regionálnemu dlhodobému priemeru Indexu dostupností bývania)

Regionálne relatívne podobné nadhodnotenie/podhodnotenie

-40

-20

0

20

40

60

80

100

1Q06 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16

BA TT TN NR ZA BB PO KE SR

16.6.2016 19

0

5

10

15

20

25

10

20

30

40

50

60

70

200

5-Q

1

200

6-Q

1

200

7-Q

1

200

8-Q

1

200

9-Q

1

201

0-Q

1

201

1-Q

1

201

2-Q

1

201

3-Q

1

201

4-Q

1

201

5-Q

1

201

6-Q

1

Nedostatočný dopyt

Finančné obmedzenia

Nedostatok zamestnancov (pravá os)

Limitujúce faktory v stavebníctve

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

201

3-Q

1

201

3-Q

2

201

3-Q

3

201

3-Q

4

201

4-Q

1

201

4-Q

2

201

4-Q

3

201

4-Q

4

201

5-Q

1

201

5-Q

2

201

5-Q

3

201

5-Q

4

201

6-Q

1

Finančné obmedzeniaInéNedostatok materiálu a (alebo) mechanizmovNedostatok zamestnancovNevyhovujúce poveternostné podmienkyNedostatočný dopytŽiadne

• Sektor stavebníctva naďalej pociťuje nedostatočný dopyt, aj naprieknarastajúcim obmedzenia z hľadiska pracovnej sily

• Zrejme teda existuje priestor na reakciu na zvýšený dopyt po bývaní

16.6.2016 20

Ponuka reaguje na dopyt

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

počet stavebných povolení Výstavba budov

Stavebné povolenia a produkcia budov v stavebnom (3M MA)

16.6.2016 21

0.60

0.70

0.80

0.90

1.00

1.10

1.20

20

05

20

00

6

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

Index 2010=100

Tobinovo Q

• Vyjadruje vzťah a konzistenciu medzi rezidenčnými investíciami, cenami nehnuteľností a stavebných nákladov.

• Teória Tobinovho Q hovorí o tom, že investície do špecifického aktíva rastú vždy keď trhová hodnota aktív prekračuje ich reprodukčné/ obstarávacie náklady.

• Pre sektor stavebníctva hovorí teória o tom, že kedykoľvek Tobinovo Q v stavebníctve narastie (bude naznačovať možný rast zisku v sektore) bude sa očakávať zvýšenie rezidenčného investovania do nehnuteľností.

• Pre Slovensko je stále priaznivý pomer cien nehnuteľností a stavebných aktív.

3/ Zvýšenie ponuky nehnuteľností

• Efektívnejšie územné plánovanie / zjednodušeniestavebného konania na domy a byty → vyššia ponuka

a nižšie administratívne náklady pri nových bytoch.

• Reverzné hypotéky → na trh sa dostanú staršie byty

v mestách.

• Zlepšenie (najmä) verejnej dopravy v okolí Bratislavya Košíc → ponuka bývania v satelitoch bude

atraktívnejšia.

• Zdaňovanie podľa trhovej hodnoty, podpora mobilitynajmä starších ľudí z veľkých bytov v centre domenších bytov → na trh sa dostanú staršie byty v

mestách .

2216.6.2016

Distribúcia cien nehnuteľností

23

85 % domácností vlastní svoje hlavné bývanie50 000 € je mediánová hodnota vl. bývania

16.6.2016

Zdroj: HFCS 2014.

Dane z majetku v EÚ

24

Zdroj: TAXUD / Eurostat.

% HDP, 2011

16.6.2016

Očakávaný vplyv zvýšenia daní

25

Stavebnénáklady

Cena bytu

Množstvo bytov

Ponuka bytov

Veľkosť (kapacita) mesta

Dopyt – malé mesto

Dopyt – veľké mesto

• V menších mestách a na vidieku je cena bytov daná stavebnými nákladmi – daň znehnuteľností nemá podstatný vplyv na cenu nehnuteľnosti.

• Vo veľkých mestách (Bratislava, Košice) je cena bytu daná dopytom, keďže ponuka jeobmedzená. Majiteľ nehnuteľnosti má rentu z výhodnej polohy. Daň z nehnuteľnosti môžeznížiť túto rentu a v konečnom dôsledku znížiť cenu nehnuteľnosti.

16.6.2016

16.6.2016 26

Ďakujem za pozornosť