Upload
ronald-bieger
View
286
Download
5
Embed Size (px)
Citation preview
Financierings(on)mogelijkheden
de Kredieter Mar7n van de Biezen
Erkend hypotheek adviseur / Gecer5ficeerd financieel planner
Specialisa5e: Hypotheken & financiële planning
E-‐mail : [email protected]
Ronald Bieger
Erkend hypotheek adviseur / Gecer5ficeerd financieel planner / Master financieel planner
Specialisa5e: Hypotheken & financiële planning
E-‐mail : [email protected]
¤ Duur : ca. 1 uur
¤ Doel : update & bijspijkeren wet-‐ en regelgeving
¤ Vragen : gewoon stellen na elk onderwerp
¤ Borrel na afloop
¤ Presenta7e morgen te downloaden op kredieter.nl
Presenta7e de Kredieter
U heeJ vragen zoals….
¤ Wat houdt het woonakkoord in?
¤ Krijgt een cliënt zijn woning nog gefinancierd?
¤ Wat is het verschil tussen banken en tussenpersonen?
1 juli 2012
De maatregelen op een rij
Max 50%
marktwaarde Aflossingsvrij
1 aug 2011 29 oktober 2012
Restschuld aJrekbaar
1 januari 2013
AJrekbeperking nieuwe
hypotheken
Verlaging Loan to Value
1 januari 2014
AJrekbeperking hoogste
belas7ngschijf
1 juli 2013
Overdrachts-‐ belas7ng permanent
naar 2%
Verlaging NHG naar € 290.000
Vanaf 1 juli 2014 naar € 265.000
AJrekbeperking hypotheken ¤ Aflossen is verplicht; aflossingsvrij is niet meer mogelijk
¤ Aflossingsverplich7ng moet worden overeengekomen
Annuïteitenhypotheek Lineaire hypotheek
Waarom nieuw woonakkoord?
¤ Dhr. Jansen en mevr. de Vries hebben een gezamenlijk inkomen van € 95.000
¤ Zij kopen een woning voor € 290.000 k.k. en sluiten een hypotheek thv € 300.000
¤ Rentevast 10 jaar tegen 5%
¤ 100% aflossing
Waarom nieuw woonakkoord?
€ 579.780
€ 412.615
€ 579.780
€ 483.610
€ 525.630
€ 451.693
€ -‐
€ 100.000
€ 200.000
€ 300.000
€ 400.000
€ 500.000
€ 600.000
€ 700.000
Bruto NeRo Bruto NeRo Bruto NeRo
Banksspaarhypotheek Anuiteitenhypotheek Lineaire Hypotheek
Bruto en nefo lasten na 30 jaar
AJrekbeperking nieuwe hypotheken
¤ Spaar-‐, aflossingsvrije-‐ of beleggingshypotheken niet meer aJrekbaar na 31 december 2012 afgesloten
¤ Behoud van bestaande hypotheken
¤ Inkomenscriterium (Loan To Income)
¤ Onderpandcriterium (Loan To Value)
Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?
Loan to Income (inkomenscriterium)
¤ Inkomenss7jging
¤ Inten7everklaring
¤ Studielening
¤ Zelfstandigen
Loan to Income: max te financieren
* Elk kwartaal wordt er een toetsrentepercentage vastgesteld door de NVB. Deze rente bedraagt sinds 1 juli jl. 5,0%. Indien een cliënt kiest voor een rentevastperiode (rvp) met een loop5jd korter dan 10 jaar dan moet er worden getoetst met dit percentage. Indien een cliënt kiest voor een rvp langer dan 10 jaar dan mag er worden getoetst met de reële rente welke over het algemeen lager is dan de toetsrente en dat komt de leencapaciteit ten goede.
Inkomen(s) 5 jaar vast 4%* 10 jaar vast 4,8%
1 inkomen € 30.000 € 128.307 € 131.035
1 inkomen € 60.000 € 274.624 € 281.131
2 inkomens € 30.000 + € 30.000
€ 256.615 € 262.071
2 inkomens € 60.000 + € 60.000
€ 612.276 € 628.972
Erfpacht: Anopen of niet?
¤ Lage indexa5e
¤ Lagere aflossingsverplich5ng
¤ Hogere leencapaciteit!
Hypotheek voor ouderen!
¤ Inkomen na pensionering
¤ Overlijdensrisicoverzekering
Loan to Value (onderpandcriterium)
97 98 99 100 101 102 103 104 105
01-‐jan.-‐13 01-‐jan.-‐14 01-‐jan.-‐15 01-‐jan.-‐16 01-‐jan.-‐17 01-‐jan.-‐18 01-‐jan.-‐19
105 104
103 102
101 100 100
De maximale financiering (%) op basis van de marktwaarde van
de woning
Steeds meer eigen geld noodzakelijk Gevolg:
Maximaal te financieren in 2013 Omschrijving Bedrag 2013
Koopsom kosten koper € 200.000
Overdrachtsbelas5ng € 4.000
Leverings-‐ en hypotheekakte € 2.191
Makelaarscourtage (NVM-‐tarief) € 4.267
Taxa5ekosten € 427
Hypotheekadvieskosten € 3.000
Kosten Na5onale Hypotheekgaran5e € 1.785
Totaal benodigd bedrag € 215.670
Max te financieren: 105% van de marktwaarde
€ 210.000
Benodigde eigen middelen € 5.670
Maximaal te financieren in 2013 vs 2018 Omschrijving Bedrag 2013 Bedrag 2018
Koopsom kosten koper € 200.000 € 200.000
Overdrachtsbelas5ng € 4.000 € 4.000
Leverings-‐ en hypotheekakte € 2.191 € 2.191
Makelaarscourtage (NVM-‐tarief) € 4.267 € 4.267
Taxa5ekosten € 427 € 427
Hypotheekadvieskosten € 3.000 € 3.000
Kosten Na5onale Hypotheekgaran5e € 1.785 € 1.785
Totaal benodigd bedrag € 215.670 € 215.670
Max te financieren: 100% van de marktwaarde
€ 210.000 € 200.000
Benodigde eigen middelen € 5.670 € 15.670
Maximale financiering na verbouwing
Omschrijving Bedrag
Verbouwing Taxa5ewaarde Hypotheek Inbreng eigen geld
€ 20.000 € 20.000 € 20.000
€ 0
Omschrijving Bedrag
Verbouwing Taxa5ewaarde Hypotheek Inbreng eigen geld
€ 20.000 € 14.000 € 14.700 € 5.300
Nieuwbouw
¤ Maximale financiering
¤ Koop-‐ aannemingovereenkomst
¤ Meerwerk
¤ (Bouwrente)
Overbruggingskrediet
¤ Verkocht
¤ Nog niet verkocht
Overbruggingskrediet
Omschrijving Verkocht
Vraagprijs Verkoopprijs Marge Gecorrigeerde waarde Huidige hypotheek Maximale overbrugging
€ 220.000 € 200.000
0% 0
€ 100.000 € 100.000
Overbruggingskrediet
Omschrijving Verkocht Niet verkocht
Vraagprijs Verkoopprijs Marge Gecorrigeerde waarde Huidige hypotheek Maximale overbrugging
€ 220.000 € 200.000
0% 0
€ 100.000 € 100.000
€ 220.000 € 200.000
-‐/-‐ 20% € 160.000 € 100.000 € 60.000
Kansen ¤ Een restschuld bij verkoop is soms mee te financieren
¤ Schenkingsmogelijkheden komen steeds vaker voor
¤ Eenmalige schenking
¤ “Familiebank”
¤ Garantstelling
¤ Tussenpersoon is al7jd op zoek naar maatwerk
Fiscale wijzigingen ¤ Overgangsrecht bestaande hypotheken
¤ Beperking renteaJrek vanaf 2014
¤ Echtscheiding
¤ Verhuur van de woning
¤ De “Blok” hypotheek
Voorbeeld -‐ Arno ¤ Arno 1 januari 2003 eerste woning € 400.000
¤ Aflossingsvrije hypotheek € 400.000 (EWS)
¤ 1 januari 2013 verkoop voor € 450.000
¤ De schuld bedraagt nog € 400.000
¤ Arno koopt in 2013 woning voor € 500.000
Drie stappen 1. Wat is maximaal aJrekbaar?
2. Welke aflossingsvorm is toegestaan?
3. Hoe lang is de rente nog aJrekbaar?
Voorbeeld -‐ Arno
Stap 1 – maximale eigenwoningschuld
Omschrijving Bedrag Verkoopprijs bestaande woning € 450.000 Eigenwoningschuld bestaande woning -‐/-‐ € 400.000 Eigenwoningreserve (overwaarde) € 50.000
Aankoopprijs nieuwe woning (inclusief kosten koper)
€ 500.000
Eigenwoningreserve € 50.000 Eigenwoningschuld “nieuwe woning” € 450.000
Stap 2 – aflossingsvorm Omschrijving Bedrag Oude hypotheek per 31/12/2012 € 400.000 Eigenwoningschuld nieuwe woning
€ 450.000
Verplichte annuïtaire of lineaire aflossing Aflossingsvrij
€ 50.000 € 400.000
Gedragscode
Stap 2 – Vervolg
Omschrijving Bedrag
Waarde woning € 500.000 Nieuwe hypotheek Aflossingsvrij Annuïteiten
€ 450.000 € 250.000 € 200.000
Stap 3 – restant 30-‐jaartermijn
Bedrag Verstreken termijn
Restant termijn
Nieuwe hypotheek Aflossingsvrij Annuïteiten Annuïteiten
€ 450.000
€ 250.000 € 150.000 € 50.000
-‐
10 jaar 10 jaar 0 jaar
-‐
20 jaar 20 jaar 30 jaar
Vervolg -‐ Voorbeeld -‐ Arno ¤ Arno 1 januari 2003 eerste woning € 400.000
¤ Aflossingsvrije hypotheek € 400.000 (EWS)
¤ 1 januari 2013 verkoopt voor € 450.000
¤ De schuld bedraagt nog € 400.000
Vraag
¤ Hoe pakt dit voorbeeld uit als Arno zijn woning in 2013 verkoopt en pas in 2015 weer een andere woning koopt?
Verlies overgangsrecht
Ar7kel 10bis. 1
3. Indien na 31 december 2012 op de bestaande eigenwoningschuld van de belas5ngplich5ge, bedoeld in het eerste lid wordt afgelost, wordt het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld verminderd met die aflossing. Onder aflossing wordt voor de toepassing van dit lid niet verstaan het in een kalenderjaar geheel aflossen van een tot de bestaande eigenwoningschuld behorende schuld en het uiterlijk het daaropvolgende kalenderjaar ten minste voor dat bedrag opnieuw aangaan van een schuld in verband met een eigen woning (oversluiten).Indien de uiterlijk in het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw aangegane schuld lager is dan het bedrag an de schuld voorafgaand aan het geheel aflossen, dan wordt dit verschil voor de toepassing van dit lid wel als aflossing aangemerkt.
Terug naar de casus
¤ Als Arno pas in 2017 of daarna een nieuwe woning koopt moet hij dus verplicht annuïtair aflossen!
¤ In welk termijn?
Wat is het gevolg voor de € 400.000? 1. Er start een nieuwe 30 jarige annuïteit en de verschuldigde rente is
amrekbaar. Hierdoor zou deze persoon dan over 10 jaar + 30 jaar = 40 jaar amrek van de rente hebben.
2. Er start een nieuwe 30 jarige annuïteit maar de verschuldigde rente is nog maar gedurende een periode van 20 jaar amrekbaar.
3. Er moet een 20 jarige annuïteit worden afgesloten.
Echtscheiding
¤ Henk en Ingrid zijn sinds 2000 gehuwd
¤ Sinds 2003 aflossingsvrije hypotheek van € 300.000
¤ Huwelijk loopt in 2013 ten einde
¤ Henk wil de hypotheek voortzeRen
Vraag: Kan Henk de hypotheek op dezelfde manier voortzeRen?
Verhuur van de woning
¤ Verhuisregeling hypotheekrenteaJrek
¤ Herleven hypotheekrenteaJrek na 7jdelijke verhuur
De “Blok”-‐ hypotheek
Verdienmodel
Verdienmodel Banken
Verdienmodel Tussenpersonen
Conclusie: Krijgt een consument zijn woning nog wel gefinancierd?
Op de hoogte blijven?
Facebook Twifer kredieter.nl