VALUACIONES RURALESVALUACIONES RURALES20112011

Ing. Agr. Lorena Agnelli.

F C A y F. UNLP.

VALUACION DEL RECURSO TIERRA

Valuación:Valuación: ES LA ACCION DE ASIGNARLE A UNA COSA EL

VALOR QUE LE CORRESPONDE A SU ESTIMACION.

PUEDEN PLANTEARSE COMO SINONIMOS:

VALORIZAR, ESTIMAR, APRECIAR, TASAR, PONER VALOR.

“EL VALOR SURGE DE LA INTELIGENTE PONDERACION DE LAS VARIABLES

VALORATIVAS CONTEMPLADAS EN EL ANALISIS”

La TASACIÓN es una La TASACIÓN es una profesiónprofesión sujeta a sujeta a un conjunto de normas; y aquellos que la un conjunto de normas; y aquellos que la ejerciten, deben estar preparados ejerciten, deben estar preparados básicamente, en un conjunto de básicamente, en un conjunto de actividades o disciplinas, que, en casi actividades o disciplinas, que, en casi todos los casos, son universitarias. todos los casos, son universitarias.

Las Las ingenieríasingenierías –en todas sus ramas-, la –en todas sus ramas-, la arquitecturaarquitectura, o , o agrimensuraagrimensura, son las , son las profesiones de grado aptas ineludiblemente profesiones de grado aptas ineludiblemente para tal actividad. para tal actividad.

Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA

un tasador no puede ser un “un tasador no puede ser un “artesanoartesano”; ”; porque su habilidad no pasa por porque su habilidad no pasa por mañas, mañas, astucia o habilidadastucia o habilidad, sino por el , sino por el poder poder interpretativo de diversas situaciones.interpretativo de diversas situaciones.

““....pero el acto de tasar queda reservado para ....pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa”.-demás, el precio o valor de una cosa”.-

Ing. Dante Guerrero (QEPD), “Manual de Tasaciones”

Se le exige al tasador ser :Se le exige al tasador ser :

un investigador (como dice Guerrero); tener un investigador (como dice Guerrero); tener sentido común; un ojo muy agudizado para sentido común; un ojo muy agudizado para analizar una zona o un mercado; estar analizar una zona o un mercado; estar actualizado con los distintos movimientos actualizado con los distintos movimientos económicos de un lugar, país y el mundo. económicos de un lugar, país y el mundo.

Y luego, una vez que ha realizado su trabajo, Y luego, una vez que ha realizado su trabajo, debe saber expresar, exponer, y lograr que debe saber expresar, exponer, y lograr que sus destinatarios, puedan interpretarlo. sus destinatarios, puedan interpretarlo.   

Código de ética del Instituto Argentino de Tasación www.iat-tasaciones.com.ar

declara: “El valor de un inmueble en un declara: “El valor de un inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa. Este los fines para los que se avalúa. Este valor es ideal y el objeto de una valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible valuación es aproximarse lo más posible a él”.-a él”.-

Lo que sí se pretende es que la tasación de Lo que sí se pretende es que la tasación de un bien no sea fruto de la un bien no sea fruto de la improvisaciónimprovisación o o del mayor o menor del mayor o menor aciertoacierto con que se elija, con que se elija, intuitiva o subjetivamente, un valor y que se intuitiva o subjetivamente, un valor y que se ajusta –en cambio – a ciertas normas de ajusta –en cambio – a ciertas normas de sistematización…sistematización…Ing. Guerrero D.

Primera Convención Panamericana de Valuadores. Lima, 1949.

“… “… pero sí debemos poner bien en claro que la pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en sino en demostrar los fundamentos demostrar los fundamentos y el y el análisis ponderativo análisis ponderativo que nos condujo a él, que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor”.-la institución que nos ha pedido este valor”.-

…dice Guerrero (ob cit. pág.6)

La La valuación rural valuación rural exige exige un amplio conocimientoun amplio conocimiento de aspectos de aspectos intrínsecos y productivos.intrínsecos y productivos.

•TIERRATIERRA

CONCEPTO GENERAL:CONCEPTO GENERAL:

LA TIERRA RURAL PERMITE LA LA TIERRA RURAL PERMITE LA PRODUCCION, Y SU VALOR DEPENDE PRODUCCION, Y SU VALOR DEPENDE DE LA CAPACIDAD DE PRODUCIR EN DE LA CAPACIDAD DE PRODUCIR EN CANTIDAD Y CALIDAD.CANTIDAD Y CALIDAD.

NORMA18.2 Tribunal de Tasaciones de la Nación NORMA18.2 Tribunal de Tasaciones de la Nación

                                                      

La tierra, libre de mejoras, sin edificios, alambrados u otras instalaciones, no es un bien reproducible a voluntad por el hombre, tiene una localización muy determinada en el tiempo y en el espacio.

Valuar la tierra es abrir juicio sobre el valor de una cosa que al ser heterogénea NO es susceptible de cotización.

Por consiguiente, el mecanismo que determina su valor difiere del que se usa para una amplia cantidad de bienes disponibles en el mercado.

Fuente. Ing. Agr. M. Ardenghi

Puesto que la tierra es un recurso natural, no reproducible por el hombre, no tiene un costo de producción en base al cual puede establecerse un valor.

Si bien…las características climáticas, topográficas y edáficas son prácticamente invariables.La composición química y física del suelo puede modificarse sólo muy lentamente, con dificultad y asumiendo un costo.

Determinación del valor de un predio ruralDeterminación del valor de un predio rural

Método de Capitalización de la Renta Neta:Método de Capitalización de la Renta Neta:

Aplicable para la valuación de bienes susceptibles de producir ingresos

Determinado a partir del valor presente de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable.

Atender a factores comparativos de ubicación, distancia a centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores más ajustados a mercado

Métodos Analíticos

Método comparativo de tasación rural: Método comparativo de tasación rural:

Elementos y coeficientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos.

Métodos Comparativos

Métodos sugeridos por la TTN Métodos sugeridos por la TTN Comparativo para Comparativo para determinar valor de la propiedad determinar valor de la propiedad Rural y..Rural y.. metodologías basadas en la metodologías basadas en la productividad para determinar valorproductividad para determinar valorde arrendamiento ruralde arrendamiento rural

LA VALUACION RURAL EXIGE DEL LA VALUACION RURAL EXIGE DEL PROFESIONAL UN AMPLIO CONOCIMIENTO DE PROFESIONAL UN AMPLIO CONOCIMIENTO DE

TRES CAMPOS BIEN DEFINIDOS:TRES CAMPOS BIEN DEFINIDOS:

A.- TECNICAS AGROPECUARIAS.

B.- SOCIO-ECONOMIA.

C.- GEOPOLITICA.

EL VALOR DE LOS CAMPOS ESTA DEFINIDO POR ASPECTOS INTRÍNSECOS (PRODUCTIVOS) PERO ADEMAS POR EXTRINSECOS COMO, SITUACIONES ECONOMICAS (COMERCIO INTERNO, EXTERNO, REGIMEN IMPOSITIVO, CREDITOS), POLÍTICAS Y SOCIALES (NACIONALES E INTERNACIONALES)

a) Características intrínsecas 1. Naturaleza del perfil edáfico.2. Topografía.3. Superficie.4. Forma.5. Fuentes de provisión de agua: cantidad, calidad y derechos de riego.6. Cultivos existentes.7. Aptitud productiva.8. Mejoras en construcciones.9. Otros factores importantes: a) Ubicación. b) Destino actual y posible. c) Infraestructura de la explotación. d) Manejo, entendiéndose como la gestión de explotación.

b) Características extrínsecas 1. Distancias a centros poblados y mercados. 2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc. 3. Clima de la región. 4. Situación económico-social de la zona: existencia de bancos, instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar. 5. Servidumbres. 6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas tóxicas y dañinas.

EVALUADOR DE FACTORES NATURALES

SUELOS, CLIMA, ETC.

CAPACIDAD TECNICA

RINDES, MANEJO, CARGAS, ECONOMIA, ETC.

HONESTIDAD (irreprochable!)

DADO LOS ELEVADOS INTERESES PATRIMONIALES EN JUEGO

ESTAR CONTINUAMENTE ACTUALIZADO

PERFIL DEL VALUADOR (TASADOR)PERFIL DEL VALUADOR (TASADOR) HABILIDAD – EXPERIENCIA – CONOCIMIENTO – OBJETIVIDAD

LA VALUACION RURAL RESULTA DE LA EVALUACIÓN DE FACTORES NATURALES, NO PUDIENDO APLICAR AUTOMATICIDAD PARA DETERMINAR EL VALOR FINAL.

LA APTITUD DE LOS SUELOS Y LOS LA APTITUD DE LOS SUELOS Y LOS FACTORES QUE INCIDEN EN SU EVALUACIONFACTORES QUE INCIDEN EN SU EVALUACION

LA CAPACIDAD DE UTILIZACION DE LOS SUELOS ESTA CONDICIONADA POR LOS

FACTORES ECOLOGICOS O VARIABLES DEL MEDIO AMBIENTE FUNDAMENTALMENTE LOS

EDAFICOS Y CLIMATICOS.

EN PRIMER TERMINO SE EVALUA LA CAPACIDAD DE USO (USDA – SCS)

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS

1.1. METODOS DE EVALUACION METODOS DE EVALUACION CUALITATIVACUALITATIVA

2.2. METODOS METODOS PARAMETRICOSPARAMETRICOS ( (SEMI - CUANTITATIVOSSEMI - CUANTITATIVOS))

3.3. METODOS METODOS CUANTITATIVOSCUANTITATIVOS

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 1METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 1..

METODOS DE EVALUACION CUALITATIVA:

•POR SU CAPACIDAD DE USO.

(SOIL CONSERVATION SERVICE. USDA → sistema ALES).

•ESQUEMA DE EVALUACION DE TIERRAS (FAO).

•CLASIFICACION DE TIERRAS PARA USOS CON RIEGO. (Unites States Bureau of Reclamation USRB).

•SISTEMAS DE TIERRAS DE AUSTRALIA.

•PONDERACION POTENCIAL DE SUELOS. (USDA).

USDA

S1 altamente apta N no aptaS2 moderadamente apta X tierras para conservación S3 marginalmente apta

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 2METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 2..

METODOS PARAMETRICOS:

(Semi – cuantitativos, multiplicativos)

• ÍNDICE DE TIERRA ( o ÍNDICE STORIE.1976). Específico para tasaciones impositivas, desarrollado en USA.

• ÍNDICE DE PRODUCTIVIDAD DE RIQUIER et. al. (1970). IP

Valor Indicativo de la Aptitud Relativa de las Tierras (VIART) con fines catastrales

VARIABLES DETERMINADAS

1.- CLASIFICACION.2.- ESTADO.3.- DISTRIBUCION.4.- CLIMA.5.- VEGETACION.6.- HIDROLOGIA.7.- FAUNA Y FLORA.

INDICE DE PRODUCTIVIDAD “IP” INDICE DE PRODUCTIVIDAD “IP” (70(70‘S adoptado por FAO)‘S adoptado por FAO)

SU DETERMINACION TIENE COMO OBJETIVO ESTABLECER UNA VALORACION NUMERICA DE LA CAPACIDAD PRODUCTIVA DE LAS

TIERRAS DE UNA REGION.

                       H = Humedad                       D = Drenaje                        P = Profundidad efectiva                        T = Textura / estructura                       N = Saturación en bases del

complejo absorbente                       S = Concentración de sales

solubles                       O = Contenido en materia

orgánica                       A = Capacidad de

intercambio catiónico / Naturaleza de la arcilla

                       M = Reservas minerales.

El IP establece 5 clases de productividad (de excelente a muy pobre), y contempla la productividad actual y potencial Kg./ha. a

Se utiliza una formula multiplicativa, que establece el IP de cada suelo, interviniendo en su cálculo 10 parámetros que se seleccionan en función de la incidencia en el crecimiento y rendimiento de cultivos pasturas y forestaciones comunes en la región bajo estudio.

El objetivo es establecer comparaciones entre las capacidades de producción de los diferentes tipos de tierras.

INTA introduce modificaciones para adaptar el IP a diferentes condiciones ecológicas.

METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 3METODOS DE EVALUACION DE TIERRAS 3..

Requieren de datos muy detallados, Predicen respuesta de la cualidad de suelos y se estiman rendimientos sobre la base de promedios a largo plazo.

•Modelo de evaluación de tierras: ALES, Sistema Autorizado de Evaluación de Tierras, (Rossiter et al, 1995). Relaciona Clima – Suelo – Planta. A escala regional y / o local. (base FAO)

METODOS DE EVALUACION CUANTITATIVOS:

MODELOS DE SIMULACION (Sistemas Analíticos)

1.- DE APTITUD AGRICOLA. (Relación suelo – planta) PRODUCCION DE GRANO GRUESOPRODUCCION DE GRANO FINO PRODUCCION DE CULTIVOS ESPECIALES.

SEGÚN LA APTITUD DE LOS SUELOS SE CLASIFICAN ENSEGÚN LA APTITUD DE LOS SUELOS SE CLASIFICAN EN

2.-DE APTITUD GANADERA. (Relación suelo – planta – animal)

RECEPTIVIDAD GANADERA: capacidad de los suelos de ofrecer alimento (forraje en pie) que satisfagan los requerimientos nutricionales de mantenimiento y producción del ganado, expresado por unidad de superficie a lo largo del año.

CARGA ANIMAL: es un indicador indirecto de eficiencia física del rodeo. (EV/ha, Cabezas/ha, Kg./ha)

3.- DE APTITUD FORESTAL. (humedad disponible, drenaje, profundidad, presencia de impedimentos físicos, etc.)

FACTORES EDAFICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOSFACTORES EDAFICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS

1.- NATURALEZA DEL SUELO. “APTITUD AGROPECUARIA”.• HORIZONTE A• HORIZONTE B SOLUM• HORIZONTE C ROCA MADRE

2.- PROPIEDADES FISICAS DEL SUELO. •TEXTURA, ESTRUCTURA, PROFUNDIDAD.•NIVEL, RELIEVE, PENDIENTE, COLOR. •DRENAJE, PERMEABILIDAD, SALINIDAD DEL SUELO.•IMPEDIMENTOS (arcilla, agua, cálcareo, sales, roca, tosca).•EROSION.

3.- PROPIEDADES FISICO-QUIMICAS.• pH• P (Fósforo, ppm)• N – NO3 (Nitratos, ppm)• S – SO4 (Sulfatos, ppm)• K• Ca, Mg

4.- PROPIEDADES BIOLOGICAS.• MO (%)

FACTORES CLIMATICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOSFACTORES CLIMATICOS QUE DEBEN SER CONSIDERADOS

PRECIPITACIONESPRECIPITACIONES.

• LLUVIAS (para un período no < a 10 anos)

• NIEVE.

• GRANIZO.

• ANEGAMIENTO

TEMPERATURASTEMPERATURAS.

• MÁXIMA.

• MINIMA.

• MEDIA.

• HELADAS (identificar bien el período libre de heladas)

VIENTOSVIENTOS.

• VELOCIDAD.

• PREDOMINANTES.

HUMEDADHUMEDAD RELATIVA MEDIA.RELATIVA MEDIA.

RADIACION SOLARRADIACION SOLAR Y NUBOSIDAD.Y NUBOSIDAD.

Descripción práctica del campo: Descripción práctica del campo: SuelosSuelos

Capacidad de uso actual, elaborando un croquis Capacidad de uso actual, elaborando un croquis a escala. a escala.

De mapas específicos analizar la vigencia.De mapas específicos analizar la vigencia.

Evaluar el sistema de rotación (historial), labores, Evaluar el sistema de rotación (historial), labores, empleo de drenaje adecuado, uso de empleo de drenaje adecuado, uso de enmiendas, que hayan modificado la enmiendas, que hayan modificado la capacidad de uso. capacidad de uso.

Esto debe ser meticulosamente evaluado por el Esto debe ser meticulosamente evaluado por el profesional. profesional.

Descripción práctica del Descripción práctica del campo: Sueloscampo: Suelos

Topografía: Topografía: Campo alto, regular, bajo tendido, bajo inundable, Campo alto, regular, bajo tendido, bajo inundable,

etc.etc. Campo de llanura, pampa accesible, o de difícil Campo de llanura, pampa accesible, o de difícil

acceso.acceso. Relieve: normal, pronunciado, plano, cóncavo, Relieve: normal, pronunciado, plano, cóncavo,

convexo (en zona montanosa es muy importante convexo (en zona montanosa es muy importante esta descripción).esta descripción).

Pendientes: plana, suave, escarpada, muy fuerte.Pendientes: plana, suave, escarpada, muy fuerte.

Descripción práctica del campo:Descripción práctica del campo:

VegetaciónVegetación

PASTIZAL NATURAL (CALIDAD, DENSIDAD, DESARROLLO)

VEGETACIÓN ZONAL (BOSQUES, PARQUES, SABANAS, PAMPAS, ESTEPAS, MONTES, TUNDRA)

ARBUSTIVA, ARBÓREA. MALEZA. TÓXICAS.

Descripción práctica del campo: Descripción práctica del campo: AguaAgua

Profundidad del agua subterránea.Profundidad del agua subterránea. Categoría: freática, surgente, Categoría: freática, surgente,

semisurgente.semisurgente. Calidad del aguaCalidad del agua Caudal de riego por aspersión y/o goteo.Caudal de riego por aspersión y/o goteo.En campos con aptitud ganadera, determinar si la capacidad de almacenaje, los metodos de obtención y distribución son los que corresponden a la carga animal del campo.

En zonas de riego, informar sobre el sistema, costo, caudal, instalaciones existentes.

Bibliografía.Bibliografía.

D. Guerrero. Manual de Tasaciones. D. Guerrero. Manual de Tasaciones. Propiedades Urbanas y Rurales. 2Propiedades Urbanas y Rurales. 2° Ed. (pags. ° Ed. (pags. 228 – 242).228 – 242).

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E. Corradini. Manual de Tasación E. Corradini. Manual de Tasación Agropecuaria (pags. 21 – 27).Agropecuaria (pags. 21 – 27).

S. Debelis. Evaluación de Tierras. 2003. FCA. S. Debelis. Evaluación de Tierras. 2003. FCA. UNLZ.UNLZ.