商圈調查及目標客層設定技巧

資料調查

實地調查

店面調查

競爭店調查

家訪調查

廣求有用的資料

以商勢圈實際調查為主

顧客聚集、接待中心

競爭、競合分析

依實際需要

調查的步驟

決定調查的種類

調查的實施方法

統計與分析

決定調查的對象

編列調查人員

編列預算

擬定調查計劃

實體 實體

非實體 非實體

商勢

圈商勢

圈 立

地立

地 物

件物

件

個人供

給

個人供

給

商

圈商

圈 市 場市 場 族

群族

群 個人需

求個人需

求

一 .商勢圈一 .商勢圈

1.定義 : 物件本身提供實質與非實質所函蓋 的地理範圍。

2.商勢圈調查 : 調查商勢圈內的市場供須情況、人口數、消費需求及其它活動等。

3.擬訂商勢圈發展計劃。

壹、實體分析壹、實體分析

商勢圈的機能商勢圈的機能

辦公區辦公區

商業區商業區綠地休閒區綠地休閒區

百貨區百貨區 文教區文教區 文教區文教區

住宅區住宅區

觀光逛街區觀光逛街區

車站區車站區

短期變化 : 到商勢圈中心實際了解 一天、 週、旬、月、假日與非假日間 之變化。中期變化 : 觀察或收集季、半年、年、的 變化。長期觀察 : 了解過去商勢圈變化與未來趨勢 發展。

第一商圈 ( 徒步圈 ) : 直徑 500 公尺範圍內 , 此商圈內消費需求以民生必需品及便利行為主。

第二商圈 ( 腳踏車圈 ) : 直徑 1500 公尺範圍內 , 商圈內消費需求以民生需求及口碑獨特性差異性為主。

第三商圈 ( 機車圈 ) : 直徑 3000 公尺範圍內 , 商圈內消費需求以差異性、口碑獨特性及修閒需求為主。

第四商圈 ( 汽車圈 ): 屬衛星商圈 , 開車所能及的範圍 ,考慮停車需求。此商圈內消費需求以休閒、競合販賣( 如商店街、電腦城 ) 、大型量販店為主。

定義 : 物件所在位址之明顯度、入店便利性與租金合理性

工具 : 觀察法、判斷分析法、詢問調查法 範圍 : 在地圖上描繪出各擇地 - 點、帶、

區 擬定立地條件評估計劃

競爭局勢競爭局勢

到店方式到店方式競合局勢競合局勢

道路性質道路性質

便利性便利性

停車空間停車空間 族群分佈族群分佈

車流量車流量

道路陰陽面道路陰陽面物件明顯度物件明顯度

主要道路主要道路

次要道路次要道路

省 道省 道

生活要道生活要道

便利要道便利要道

塞車情況塞車情況道路使用情況道路使用情況

人潮流動情況 ( 東西南北向 ) 早、中、晚、各時段車流量 立地腹地評估 立地環境評估 其它相類似立地條件分析與評估

供給時間短 : 降低商品製作時間 , 提高迴轉率。 人口密度要高 : 住宅區內的住屋率要達八成以上 流通量要大 : 來往車輛、人潮不間斷。 車流順暢 : 道路寬度夠 , 無塞車情況。 店舖明顯度高 : 當消費者產生需求時 , 能馬上看到或

聯想到的識別招牌。 過馬路安全性要高 : 穿越的馬路是否安全 ( 如省道 ,

車速快 ), 或有天橋及地下道供穿越道路。 到店阻隔性低 : 如塞車、車流量多及騎樓停放機車、

雜物都會造成到店障礙。

擬定物件評估規劃書 目地 : 評估物件的面積與形狀 , 分析並設計動線圖 , 發揮最高之坪效。

分析坪效、坪單價、坪獲利比 立地過去與未來發展趨勢評估

面 寬面 寬

實體條件實體條件採 光採 光

熱源排除熱源排除

體 積體 積

租 金租 金 可用設施可用設施

使用率使用率

明顯度明顯度形狀、坪數形狀、坪數

西曬程度西曬程度

空調安裝條件空調安裝條件

分析運算

評獲利比 =營收 /坪單價 坪效 =坪數 / 客席數 坪單價 = 租金 /坪數

了解目前現有商勢圈內之供給情形 :

1.業種、業態的分佈與類別 2.供給的層面與定位 3.族群被供給的滿足點分析 4.市場供給滿意度調查 5.評估進駐市場的切入點與時機

商圈 :即可能來店的一群“個人”

“個人” : 來店消費的族群是由完全不同的個體所組成 ,故須考量到每個獨立個體的感受與需求 , 不可將族群模糊化。

一、商圈

立地本身所產生之方便性、便利

性、目的性 , 到達店舖所形成的自

然範圍。

開店戰略設定上的商圈

自然商圈 自然商圈 戰略商圈 戰略商圈

商圈劃分

主商圈主商圈

次商圈次商圈

70%顧客分佈的範圍70%顧客分佈的範圍

30%顧客分佈的範圍內30%顧客分佈的範圍內

商圈供需平衡商圈供需平衡

商圈需求量 產品產品

商圈佔有率根據業態的商圈需求量去預估商圈佔有率

本店銷售量商圈需求量 +流入人口量 -流出人口量

商圈內目標客層分析( 商圈評估計劃書 )

消費方式消費方式 消費金額消費金額 消費習慣消費習慣

消費族群消費族群 消費個人消費個人 消費需求消費需求

商圈需求評估

現有店舖屬性評估 現有店舖數評估

家庭個人上班族學生情侶

路過便利口碑專程

何謂市場 : 係指對某一商品的實際購買人與潛在購買人

市場佔有率 = 本店銷售量 / 市場總銷售量

何謂市場 : 係指對某一商品的實際購買人與潛在購買人

市場佔有率 = 本店銷售量 / 市場總銷售量

目標市場思考三階段

大量行銷階段 產品多樣化行銷階段 對象行銷階段

以全部購買人為目標，推動大量生產、大量流通、大量促銷

依不同的特性、風格、品質、大小等 ,推出商品供應 ,滿足多樣化需求

係指賣方先認明市場的區隔化 ,選定一個或數個區間為對象區隔 ,再依不同的需求去開發適合各區間的商品或服務

市場區隔化

a.確認劃分市場區隔的適當基礎b.了解各區隔的需求與徵象

市場對象化

a.確認各區隔的吸引力強度與感性需求b.選定適當的對象區隔

市場定位化

a.確認各對象區隔的適當定位b.訂定各對象區隔的行銷組合

職業職業 人格人格 社會階層社會階層

性別性別 生活方式生活方式 理性需求量理性需求量

所得所得 感性層級感性層級購買情況購買情況 使用頻率使用頻率 追求利益追求利益

年齡年齡 年齡年齡教育層度教育層度 忠實度忠實度 家庭模式家庭模式

理性需求 < 感性需求 感性需求 > 理性需求

男性 女性

產品的實用性考量為主要因素 , 較不注重包裝與感性層面。

著重感性層面 ,常有衝動性消費習慣 , 實用性考量因素低。

Ex:百貨公司瘋狂大減價。

理性需求

感性需求

理性需求

基本需求

感性需求

額外需求

提供之需求

面

創造之需求

面