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Modificaciones respecto a la Ley 25509
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SUPERFICIE
DERECHO REALE SOBRE
COSA PARCIALMENTE PROPIA
EN INMUEBLE AJENO
SUPERFICIE
DERECHO REALE SOBRE
COSA PARCIALMENTE PROPIA
EN INMUEBLE AJENO
ART 2114 A 2128 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL ,2014
Por Nina Norma Noriega
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE FORESTAL
antecedentes NORMATIVA LEGISLATIVA: LEY 25509 ,
Legislada el 11 diciembre 2001
LEYES COMPLEMENTARIAS:
Ley de inversiones para bosques cultivados
Ley 25.080
TIPO DE DERECHO : Derecho real autónomo
Ley 26994/14, Código Civil y Comercial, Art. 2114 a 2128
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
Concepto según Artículo 2114 Código Civily Comercial
El derecho de superficie es un derechoreal temporario, que se constituye sobre uninmueble ajeno, que otorga a su titular lafacultad de uso, goce y disposiciónmaterial y jurídica del derecho de plantar,forestar o construir, o sobre lo plantado,forestado o construido en el terreno, elvuelo o el subsuelo, según lasmodalidades de su ejercicio y plazo deduración establecidos en el título suficientepara su constitución y dentro de lo previstoen este Título y las leyes especiales.
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
FORESTAL
ART 2 LEY 25509
“EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL ES UNDERECHO REAL AUTÓNOMO Y TEMPORARIO, QUEOTORGA AMPLIAMENTE AL SUPERFICIARIO EL USO,GOCE, Y DISPOSICIÓN JURÍDICA DE LA SUPERFICIE DE UNINMUEBLE AJENO CON LA FACULTAD DE REALIZARFORESTACIÓN O SILVICULTURA Y HACER PROPIO LOPLANTADO O ADQUIRIR LA PROPIEDAD DE PLANTACIONESYA EXISTENTES, PUDIENDO GRAVARLA CON DERECHOREAL DE PRENDA O ANTICRESIS. A LOS FINES DE LAPRESENTE LEY, LAS CORRESPONDIENTESPLANTACIONES O MASAS ARBÓREAS SERÁNCONSIDERADAS COSAS MUEBLES Y SE ENCUADRARÁNEN LAS NORMAS DEL LIBRO TERCERO, TÍTULO I DELCÓDIGO CIVIL. TODOS LOS INMUEBLES APTOS PARA LAFORESTACIÓN O LA SILVICULTURA-AÚN LOS GRAVADOSANTERIORMENTE CON HIPOTECA SON SUSCEPTIBLES DEQUE SE CONSTITUYA SOBRE LOS MISMOS EL DERECHOREAL DE SUPERFICIE FORESTAL
LOS INMUEBLES GRAVADOS CON EL DERECHO REAL DESUPERFICIE FORESTAL- DENTRO DEL ÁREA AFECTADA-NO PODRÁN TENER OTRO DESTINO QUE EL DEFORESTACIÓN O SILVICULTURA MIENTRAS SEENCUENTRE CONSTITUIDO Y VIGENTE EL MENCIONADODERECHO REAL DE SUPERFICIE
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE FORESTAL CARCTERÍSTICAS según ley 25509: DERECHO REAL INDEPENDIENTE
RECAE SOBRE COSA AJENA
TEMPORARIO ( 50 AÑOS)
OTORGA USO, GOCE Y DISPOSICIÓN SOBRE
LA SUPERFICE PARA REALIZAR FORESTACIÓN O
SILVICULTURA
1.- SE UTILIZA EL TERRENO PARA PLANTAR Y SE ADQUIERE LO PLANTADO
2.- SE PUEDE ADQUIRIR LA PROPIEDAD DE LO PLANTADO CON
ANTERIORIDAD
3.- SE PUEDE CONSTITUIR DERECHO DE GARANTIA
4.-EL NUDO PROPIETARIO PUEDE ENANJENAR EL INMUEBLE Y EL NUDO PROPIETARIO DEBE RESPETAR EL DERECHO REAL DE FORESTACIÓN
5.- PUEDE INTERPONER ACCIONES REALES, CONFESORIA, NEGATORIA
6.-EXISTIENDO ESTE DERECHO ,EL NUDO PROPIETARIO NO PUEDE DAR LA COSA PARA OTRO DERECHO REAL DE DISFRUTE O DE GARANTIA
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE FORESTAL
CONSTITUCION según Ley
25509:
POR CONTRATO
ONEROSO O GRATUITO
POR ESCRITURA PUBLICA
POR TRADICION DE LA
POSESION
POR INSCRIPCION REGISTRAL
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE
CONSTITUCION según Ley 26994: POR CONTRATO
ONEROSO O GRATUITO
SE PUEDE TRASMITIR POR ACTOS ENTRE VIVOS O POR CAUSA DE MUERTE
POR ESCRITURA PUBLICA
POR TRADICION DE LA POSESION
POR INSCRIPCION REGISTRAL
NO SE HABILITA LA USUCAPIÓN
LA PRESCRIPCIÓN BREVE ES ADMISIBLE A LOS EFECTOS DEL SANEAMIENTO DEL JUSTO TITULO
PLAZOS
NO PUEDE EXCEDER DE 70 AÑOS PARA
COSNTRUCCIONES Y DE 50 AÑOS PARA
FORESTACIONES Y PLANTACIONES, DESDE LA
ADQUISICIÓN DEL DERECHO. LA PRÓRROGA ES
POSIBLE SIEMPRE Y CUANDO NO EXCEDA LOS
PLAZOS MÁXIMOS
LEGITIMADOS
CONDOMINIO
TITULARES DE DERECHOS REALES
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE
¿QUÉ SE PUEDE HACER
CON ESTE DERECHO?
EL SUPERFICIARIO PUEDE, CONSTRUIR,
PLANTAR ,FORESTAR SOBRE LA
RASANTE,VUELO Y SUBSUELO DE
INMUEBLE AJENO HACIENDO PROPIO LO
PLANTADO, FORESTADO O CONSTRUIDO
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE
¿QUÉ SE PUEDE HACER
CON ESTE DERECHO?
EL SUPERFICIARIO PUEDE, CONSTITUIR
EL DERECHO SOBRE PLANTACIONES,
FORESTACIONES O CONSTRUCCIONES YA
EXISTENTES, ATRIBUYENDO AL
SUPERFICIARIO SU PROPIEDAD
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE
EL SUPERFICIARIO
COEXISTE CON LA
PROPIEDAD SEPARADA
DEL TITULAR DEL SUELO
FACULTADES DEL
SUPERFICIARIO
CONSTITUIR DERECHOS REALES
DE GARANTÍA
EN LO QUE CONSTRUYA
SOBRE LA PROPIEDAD SUPERCICIARIA
AFECTAR A REGIMEN DE PH LO QUE CONSTRUYA
EN LO QUE PLANTE O FORESTE
TRASMITIR O GRAVAR COMO
INDEPENDIENTES, VIVIENDAS LOCALES O PARTES PRIVATIVAS
CONSTRUIDAS
P
L
A
Z
O
E
L
E
S
T
I
P
U
L
A
D
O
EMPLAZAMIENTO O FORMA DE CONSTITUIRSE
SOBRE TODO EL INMUEBLE
PARTE DETERMINADA DEL INMUEBLE
CON PROYECCIÓN EN EL ESPACIO ÁEREO O
SUBSUELO
CONSTRUCCIONES YA EXISTENTES (incluso las de
Propiedad Horizontal
Si se utiliza más espacio del encesario para plantar
,forestar o construir, debe ser útil para su
aprovechamiento
LA TRASMISIÓN DEL DERECHO
CONLLEVA LAS MISMAS
OBLIGACIONES DEL
SUPERFICIARIO A CUMPLIR
LA
RENUNCIA,DESUSO,ABANDONO
NO LIBRERAN DE LAS
OBLIGACIONES LEGALES O
CONTRACTUALES
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE FORESTAL EXTINCIÓN según Ley 25509 RENUNCIA EXPRESA
VENCIMIENTO PLAZO CONTRACTUAL O LEGAL
CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN
POR CONSOLIDACIÓN DE PROPIETARIO Y SUPERFICIARIO
NO USO POR TRES AÑOS
EL DERECHO NO SE EXTIGUE POR DESTRUCCIÓN SI EL SUPERFICIARIO VUELVE A PLANTAR EN EL LAPSO DE TRES AÑOS DESDE LA DESTRUCCIÓN
LAS OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO NO SE EXTIGUEN POR RENUNCIA, DESUSO O ABANDONO
PRODUCIDA LA EXTINCIÓN DEL DERECHO Y SUBSISTAN PLANTACIONES, EL NUDO PROPIETARIO DEBERA INDEMNIZAR AL SUPERFICIARIO
FACULTADES SUPERFICIARIO
El titular del derecho de
superficie está facultado para
constituir derechos reales de
garantía sobre el derecho de
construir, plantar o forestar o
sobre la propiedad
superficiaria, limitados, en
ambos casos, al plazo de
duración del derecho de
superficie. El superficiario
puede afectar la construcción
al régimen de la propiedad
horizontal, con separación del
terreno perteneciente al
propietario excepto pacto en
contrario; puede transmitir y
gravar como inmuebles
independientes las viviendas,
locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin
necesidad del consentimiento
del propietario. Art 2120
PROPIETARIO
El propietario conserva
la disposición material y
jurídica que corresponde
a su derecho, siempre
que las ejerza sin turbar
el derecho del
superficiario. Art 2122
DERECHO REAL DE
SUPERFICIE EXTINCIÓN según Ley 26994
EL DERECHO DE CONSTRUIR, PLANTAR O FORESTAR FINALIZA POR
RENUNCIA EXPRESA
VENCIMIENTO PLAZO CONTRACTUAL O LEGAL
CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN
POR CONSOLIDACIÓN DE PROPIETARIO Y SUPERFICIARIO
NO USO POR DIEZ 10 AÑOS PARA EL DERECHO DE CONSTRUIR Y DE CINCO 5 PARA EL DERECHO A PLANTAR O FORESTAR
CONSOLIDACIÓN
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
EFECTOS
Al momento de la extinción del derecho desuperficie por el cumplimiento del plazoconvencional o legal, el propietario delsuelo hace suyo lo construido, plantado oforestado, libre de los derechos reales opersonales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingueantes del cumplimiento del plazo legal oconvencional, los derechos realesconstituidos sobre la superficie o sobre elsuelo continúan gravando separadamentelas dos parcelas, como si no hubiesehabido extinción,hasta el transcurso delplazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechospersonales durante el tiempo establecido.Art 2125
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
DERECHO A LA INDEMNIZACIÓN AL
SUPERFICIARIO
Finalizado el derecho de superficie debe indemnizar al superficiario,
salvo pacto en contrario. El monto indemnizatorio es fiado por las
partes en el acto constitutivo o en acuerdos posteriores.
El indicativo del valor de la indemnización será tomado de los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos
últimos dos años descontado la amortización
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
DERECHO A LA INDEMNIZACIÓN AL
SUPERFICIARIO
Finalizado el derecho de superficie debe indemnizar al superficiario,
salvo pacto en contrario. El monto indemnizatorio es fiado por las
partes en el acto constitutivo o en acuerdos posteriores.
El indicativo del valor de la indemnización será tomado de los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos
últimos dos años descontado la amortización
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
Si el derecho de superficie seextingue antes del cumplimientodel plazo legal o convencional, elpropietario del suelo hace suyolo construido, plantado oforestado y el superficiario lodebe entregar libre de derechosreales o personales. Si seextingue antes del plazo legal oconvencional, los derechosreales o personales constituidosseguirán vigentes hasta el plazototal, y será afectada solo lasparcelas otorgadas en el derechode superficie
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
NORMAS APLICABLES
SUPERFICIE SOBRE PROPIEDAD
SUPERFICIARIA
Son de aplicación
supletoria las normas
relativas a las
limitaciones de uso y
goce aplicables en el
usufructo ( no modificar
la sustancia, no dar
otros fines, no
desavalorizar la cosa).
Puede haber pacto
entre partes al respecto
Si el derecho se ejerce
sobre construcción,
plantación o forestación
existente se aplican las
reglas para el caso de
propiedad superficiaria, que
a vez queda sujeta a las
reglas del dominio revocable
sobre cosas inmuebles
siempe y cuando seán
compatibles o no estén
modificadas por lo previsto
entre los artículos 2114 al
2126
DERECHO REAL DE
SUPERFICIECONCLUSIONES
Esta figura incorpora nuevas reglamentaciones
respecto a su predecesora la Ley 25509 en lo
siguiente:
1) Amplia la definición, delimita el objeto en todo su
espacio, agrega a la construcción como objeto
2) Se incluye a la Propiedad Horizontal como
derecho real que puede estar afectado al derecho
de superficie
3) Establece plazos diferentes para la aplicación del
derecho
Construcciones: hasta 70 años (este plazo no
existía en la anterior ley)
Plantación y Forestación: hasta 50 años (el mismo
plazo de la ley
DERECHO REAL DE
SUPERFICIECONCLUSIONES
Esta figura incorpora nuevas reglamentaciones respecto a
su predecesora la Ley 25509 en lo siguiente:
4) No permite aplicar la figura de la usucapión
5) Se puede trasmitir por acto entre vivos , sucesión o de
última voluntad
6) Se permite la aplicación de derechos de garantía por el
lapso del derecho, que subsisten hasta ese plazo aunque
se extinga el derecho. La aplicación de los derechos de
gravamen son más amplios( en la construcción puede
afectar también el terreno)
7) Permite aplicar la figura de la consolidación para la
extinción
8) Agrega como causa de extinción el no uso por 10 años
para las construcciones hechas o a realizar
9) En los casos de no uso del derecho de forestar o
plantar, se amplía el plazo de 3 (tres ) a 5 (cinco) años
DERECHO REAL DE
SUPERFICIECONCLUSIONES
Esta figura incorpora nuevas reglamentaciones respecto a
su predecesora la Ley 25509 en lo siguiente:
10) Se establece una unidad de medida para la
indemnización del superficiario al finalizar el derecho. Esta
unidad tiene por base los valores subsistentes
incorporados por el superficiario durante los dos últimos
años descontada la amortización
11) Aplicación de normas subsidiarias:
Al derecho de superficie: las limitaciones del usufructo (
no modificar la sustancia de la cosa, no destruir, entre
otras)
A la propiedad superficiaria: Las reglas del dominio
revocable
