Xlii encontro nacional aracaju

Regularização Fundiária Urbana

- Henrique Ferraz de Mello-

INTRODUÇÃO

- CRISE DO REGISTRO, rigidez, burocracia, excessivo

formalismo, titulação precária, ausência da dialética com o meio físico

- DESORGANIZAÇÃO DA PROPRIEDADE FUNDIÁRIA, travas da demarcação, divisão-redivisão e discriminação de terras: os “3 D´s”

- INCAPACITAÇÃO DOS ÓRGÃOS PÚBLICOS, falta de recursos humanos e financeiros, de controle institucional e externo dos prazos de aprovação e licenciamentos, planejamento e cronogramas, crise de volume e seletividade, iliquidez dos títulos de legitimação de posse. Usucapião pós-registro. A demora, resultando em crise de efetividade

- CULTURA DA LATERALIDADE: a teoria do “vale tudo”

EXPOSIÇÃO DOS PROBLEMAS

- PROLIFERAÇÃO DE MEDIDAS PALIATIVAS E

INÓCUAS: quantidade de instrumentos e leis ineficazes, - DEGRADAÇÃO DE ÁREAS PROTEGIDAS- ADENSAMENTO POPULACIONAL- PRIVATIZAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO- MARGINALIZAÇÃO, incluindo o aumento da

criminalidade, a exposição às áreas de risco e a justiça informal, porém, mais “acessível”, no espaço urbano – vizinhanças.

- Em resumo: a desordem urbanística

EXPOSIÇÃO DOS PROBLEMAS

A CIDADE. UMA CÉLULA INTERSISTÊMICA

• O conceito não é unívoco.

• Diversidade de fatores e elementos em sua composição.

• É distribuição equitativa de terras?

• É reforma agrária?

• Justiça social?

• Implantação de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e

edificação (art. 2º., XIV, Lei 10.257/01, Estatuto da Cidade)?

• Qual o modo de decomposição do conceito? Estrutural/causal, finalístico, urbanístico,

jurídico, relativo ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, ou todo o conjunto?

• Dificuldade de sistematização.

• Delimitação espacial: urbana ou rural.

Conceito de Regularização Fundiária

Conceito Legal de Regularização Fundiária

“A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.”

(Art. 46 da Lei nº 11.977/2009)

Conceito - continuação A regularização fundiária urbana, segundo a Lei 11.977/09, pode ser interpretada,

em sentido amplo, como integração formal ao meio urbanístico, ambiental, social e

jurídico de uma dada região urbana informal densamente ocupada e já

consolidada, no tempo.

Em sentido estritamente jurídico, é a legalização pelo Estado das ocupações

irregulares e/ou clandestinas, mantidas ao longo do tempo numa dada região,

visando à permanência de seus ocupantes e possuidores (moradia), por meio da

titulação da propriedade, compreendendo o saneamento e/ou o registro dos

loteamentos ilegais.

Direitos em jogo: à regularização da propriedade, à titulação, moradia adequada,

à segurança da posse e ao meio ambiente ecologicamente equilibrado..

Natureza jurídicada Regularização Fundiária Urbana

Processo de natureza administrativa, que se desenvolve perante o RI, cujo rito procedimental afeiçoa-se a três situações distintas:

1ª) Regularização promovida pelo Poder Público, mediante projeto aprovado e prévia demarcação urbanística, se caso;

2ª) Regularização promovida pelos legitimados previstos em lei (art. 50), mediante pedido de registro de parcelamento e projeto aprovado pelo Poder Público;

3ª) Regularização promovida pelos legitimados previstos em lei (art. 50), mediante pedido de registro de condomínio edilício e projeto aprovado pelo Poder Público.

4º) O loteador (art. 7º., II, Provimento 44/CNJ).

Fundamentosda Regularização Fundiária Urbana

- Garantia do direito à cidade sustentável, compreendendo o direito à propriedade urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, aos transportes e aos serviços públicos, ao trabalho, ao lazer, para as presentes e futuras gerações. (art. 2º., I, Lei 10.257/2001).

- Vetores constitucionais da função social da propriedade, incluindo o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, do princípio da dignidade da pessoa humana e do direito à adequada moradia,

Diagrama da regularização fundiáriaPRINCIPAIS OPERADORES DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Poder Público (predominantemente o Municipal)

PJ Registrador/Notário

As várias modalidades de regularização fundiária

Não se esgotam na Lei 11.977/09; vide usucapião, retificação de registro de área, discriminatórias e demarcatórias, parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo, desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, desapropriação por interesse social etc.

O art. 40 da Lei 6.766/79 não constitui espécie de regularização fundiária, mas procedimento administrativo de sub-rogação ao Poder Público municipal ou do Distrito Federal, ou de quem de direito (art. 29, § 3º., Provimento 44/CNJ), na regularização não executada pelo loteador, assegurando-se o recebimento do depósito das prestações efetuadas pelos adquirentes, no Registro de Imóveis, perante a Corregedoria Permanente.

Modalidades de regularização fundiária a) a regularização fundiária de interesse social, que é a forma mais

popular e talvez a mais revolucionária de nossa história, disciplinada pelos artigos 53 a 60-A da Lei n. 11.977/2009, destinando-se à regularização de imóveis urbanos, públicos ou privados, ocupados de forma consolidada e irreversível, por população de baixa renda, predominantemente para moradia;

b) a regularização fundiária de interesse específico, prevista pelos artigos 61 e 62 da Lei n. 11.977/2009, destinada à regularização de parcelamentos urbanos também consolidados, mas que não são considerados de interesse social, permanecendo em situação de irregularidade quanto ao seu registro perante o Registro de Imóveis (art. 47, VIII, Lei 11.977/09).

Modalidades de regularização fundiária c) a regularização fundiária inominada, prevista pelo art. 71 da Lei n. 11.977/2009,

regulamentado pelo art. 21 do Decreto n. 7.499/2011, sendo destinada à regularização de antigos loteamentos surgidos na vigência da legislação anterior à atual Lei de Loteamentos, já irreversivelmente consolidados e integrados à malha viária do Município (Lei n. 6.766/1979);

d) a regularização fundiária de interesse social em imóveis públicos da União, Estados, Municípios e Distrito Federal. Lei n. 11.481/2007, com utilização da demarcação urbanística, concessão de direito real de uso e concessão de uso especial para fins de moradia (Vide ainda art. 7º., Decreto-Lei 271/67, Medida provisória 2.220/2001, art. 6º., § 4º., art. 22-A, L. 9.636/98, art. 25 da Lei n.11.481/2007).No âmbito da Amazônia legal:D1) áreas rurais em terras da União, mediante alienação e concessão de direito real de uso de

imóveis (Lei 11.952/2009, regulamentada pelo Decreto n. 6.992/2009);D2) áreas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica em terras da União,

mediante doação da gleba aos municípios interessados, desde que estes promovam a regularização das áreas ocupadas (§ 1º. do art. 21 da lei n. 11.952/2009).

Instrumentos específicos para cada situação

A legislação de regularização definiu instrumentos específicos para a resolução das mais diversas situações presentes no universo de realidades fundiárias urbanas encontráveis no país.

Cabe aos promoventes dos processos de regularização a eleição dos instrumentos adequados a cada situação particular.

Não há uma receita pronta para o processo de regularização, dada a variedade de situações presentes na realidade nacional.

Regularização Fundiária de Interesse Social

A regularização fundiária de interesse social revelou-se como o instrumento verdadeiramente inovador no conjunto de medidas legais, trazendo em seu bojo a possibilidade de conversão da posse, reconhecida pela Municipalidade em título de legitimação, em propriedade (usucapião administrativa, art. 60 , L. 11.977/09) – 5 anos de posse mansa e pacífica, salvo título hábil para aquisição outorgado pelo proprietário, quando o prazo será dispensado (art. 20, Provimento 44/CNJ). Subentende-se que nas áreas superiores a 250m2, com prazos diversos segundo a legislação da usucapião, havendo título hábil para registro, seja igualmente dispensada nova contagem do prazo.

Conceito de Regularização Fundiária de Interesse Social

O inciso VII do art. 47 da Lei n. 11.977 conceitua a regularização fundiária de interesse social como sendo uma “Regularização fundiária de assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por população de baixa renda, nos casos:

a) em que a área esteja ocupada, de forma mansa e pacífica, há, pelo menos, 5 (cinco) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

b) de imóveis situados em ZEIS; ou c) de áreas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos

Municípios declaradas de interesse para implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social.”

Regulamentação da regularização fundiária urbana

Foi editado recentemente, pela Corregedoria Nacional do CNJ o Provimento nº 44, de 18 de março de 2015, estabelecendo “normas gerais” para o registro da regularização fundiária urbana;

Essa norma regulamentar, baseada na Lei nº 11.977/2009, nas alterações inseridas na Lei nº 6.015/1973, relativas ao registro da regularização fundiária urbana (artigos 195-A, 195-B e 288-A a 288-G) é um roteiro que orienta a aplicação da legislação específica de regularização fundiária;

Abrange também a regularização fundiária urbana prevista pela Lei nº 11.952/2009 para ocupações situadas em áreas urbanas da União, na Amazônia Legal.

Fases do procedimento O procedimento de regularização fundiária de

interesse social quando promovida pelo Poder Público apresenta quatro fases:

1. Demarcação urbanística, se caso (realização e averbação);

2. Projeto de regularização (elaboração e execução);3. Legitimação de posse (registro e titulação);4. Aquisição da propriedade (conversão do registro de

posse em propriedade pela usucapião administrativa);

A DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA

Lavratura do auto de demarcação A demarcação urbanística caracteriza-se como um

procedimento administrativo utilizado pelo Poder Público quando empreende a realização da Regularização Fundiária de Interesse Social, envolvendo o Registro de Imóveis e dispensando a atuação do Poder Judiciário.

Materializa-se por meio da lavratura do auto de demarcação, previsto no art. 56 da Lei n. 11.977/2009, pelo órgão promovente da regularização, “com base no levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização da ocupação”.

Documentos que instruem o auto Os documentos que instruem o auto de demarcação são aqueles

constantes dos incisos do § 1º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, com a redação dada pela Lei nº 12.424/2011:

I - planta e memorial descritivo da área a ser regularizada;II - planta de sobreposição do imóvel demarcado com a

situação da área constante do registro de imóveis;III - certidão da matrícula ou transcrição da área a ser regularizada;

Também devem integrar esse auto as cópias das notificações – e respectivas respostas – enviadas aos órgãos de administração patrimonial dos demais entes federados (§ 2º do art. 56 da Lei n. 1.977/2009).

Pedido de registro sem auto de demarcação urbanística

O Provimento nº 44/2015-CNJ estabelece a possibilidade de pedido de regularização, mediante requerimento dos legitimados e independente de demarcação urbanística, mas exige a apresentação de projeto de regularização aprovado pelo Poder Público, podendo fazer-se sob duas formas (art. 5º, parágrafos 1º e 2º):

Registro de parcelamento; eRegistro de condomínio edilício. Obs: projeto

arquitetônico das edificações..

Pedido de registro sem auto de demarcação urbanística

Ricardo Dip: “A subordinação do juízo qualificador ao princípio da legalidade não lhe impõe uma redução literalista para a compreensão do sentido normativo da lei, que descarte a estimativa de seu contexto significativo e sistemático, a atenta consideração teleológica e a observação mais ampla dos princípios ético-jurídicos superiores às regulações particulares (LARENZ, 366 ss.; VALLET, II, 411, 412)” RDI 29/53.

Notificação obrigatória dos órgãos de controle do patrimônio público

A Lei n. 12.424/2011 acrescentou o § 2º ao art. 56 da Lei n. 11.977/2009, tornando obrigatória, em qualquer hipótese, a notificação dos órgãos de controle patrimonial das diversas administrações, sobretudo em razão de terem promovido sua discriminação judicial ou administrativa e essas situações ainda não terem ingressado no álbum imobiliário.

Imóveis abrangíveis pela demarcação urbanística

O §5º do art. 56 da Lei n. 11.977/2009, acrescido pela Lei n. 12.424/2011, esclareceu que o auto de demarcação urbanística poderá abranger parte ou a totalidade de um ou mais imóveis que estejam sob domínio:

I – privado cujos proprietários não tenham sido

identificados, em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores;

II – privado registrado, ainda que de proprietários distintos; ou

III – público.

Conceito legal de demarcação urbanística

Art. 47, Lei Nº 11.977/2009. Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos, consideram-se:

[...]III – demarcação urbanística: procedimento administrativo pelo

qual o poder público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses;

Averbação do Auto de Demarcação

O órgão do Poder Público promovente da regularização fundiária de interesse social deverá, a seguir, remeter a demarcação urbanística por ele realizada ao Registro de Imóveis, com pedido de averbação do respectivo auto, conforme dispõe o art. 57 da Lei n. 11.977/2009.

Procedimento do RI para a averbação do auto de demarcação

Recebido o auto no Registro de Imóveis, deverá ser ele protocolado, dando-se início às buscas destinadas a identificar o(s) proprietário(s) da área a ser regularizada e as matrículas ou transcrições que a tenham por objeto.

O Provimento nº 14/2015-CNJ (art. 6º) esclareceu que, no caso de qualificação negativa do pedido de registro ou averbação da regularização, o oficial indicará por escrito as exigências a cumprir. Caso o interessado não se conforme, poderá requerer a suscitação de dúvida, de acordo com o art. 198 da LRP.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.


.

Impugnação à averbação do auto de demarcação

Notificação do proprietário de confrontantes – 15 dias para impugnação. Edital do Poder Público, no prazo de 60 dias, imprensa oficial e jornal de grande circulação. Ocorrendo impugnação à averbação do auto de demarcação urbanística, o Registro de Imóveis deverá notificar o Poder Público promovente da regularização fundiária para que se manifeste dentro do prazo de 60 dias. Tentativa de acordo.

.

Impugnação à averbação do auto de demarcação

O prazo começa a correr da data do efetivo recebimento da notificação pelo notificado.

Providências após a oportunidade de impugnação

Não tendo havido impugnação no prazo marcado ou tendo sido devidamente retificado após a impugnação e o acordo, o auto de demarcação será averbado na matrícula do(s) imóvel(is) abrangido(s) pelos limites topográficos e descritivos da demarcação.

Essa primeira matrícula é uma matrícula geral da área demarcada (que será originária às matrículas resultantes do parcelamento), na qual será feito o ato registral de averbação do auto de demarcação urbanística.

Abertura de matrícula

• Dispõe o Provimento nº 44/2015 (art. 15) que será aberta matrícula da área demarcada se:

I - não houver registro anterior; II - o registro anterior for transcrição; III - o registro anterior for matrícula, mas

a área demarcada não coincidir com a que já estiver matriculada; ou

IV - o registro anterior for matrícula de outra circunscrição imobiliária.

Conteúdo da averbação

O recente Provimento nº 44/2015 estabeleceu, em seu art. 14, que a averbação da demarcação informará:

I - a área total e o perímetro correspondente ao imóvel objeto de regularização;

II - as matrículas e, se houver as transcrições alcançadas pelo auto de demarcação urbanística e, quando possível, a área abrangida em cada uma delas;

III - a existência de áreas cuja origem não tenha sido identificada em razão de imprecisões dos registros anteriores.

Lançamento da averbação na Matrícula

O recente Provimento CNJ nº 44/2015 também estabeleceu, em seu art. 14, § 2º., que a averbação da demarcação será feita:

I - na matrícula que se abrir para a área demarcada e na matrícula anterior; ou

II - não sendo necessária a abertura de nova matrícula, na matrícula atingida pela demarcação urbanística.

Execução por etapasNo caso de regularização a ser executada por

etapas, o auto de demarcação será feito com planta e memorial descritivo referentes à totalidade da área objeto de regularização, que especifiquem as porções ainda não regularizadas (art. 288-B da LRP).

Observe-se, porém, a possibilidade de regularização por lotes, sem necessidade de levantamento do loteamento inteiro (art. 26, § 2º., Provimento 44/CNJ).

PROJETO DE REGULARIZAÇÃO

Momentos do projetoO projeto de regularização caracteriza-se por

três momentos distintos:1. Elaboração (com participação da comunidade);2. Aprovação (pela administração municipal). Autonomia.

Conselho do Meio Ambiente e órgão capacitado. Em SP, DCUA, declaração de conformidade urbanística e ambiental – SEHAB e Secretaria Executiva do Programa Estadual de Regularização de Núcleos Habitacionais “Cidade Legal”;

3. Execução (que é o momento em que ocorrem as transformações no ambiente: abertura de vias, realocação de moradias, eliminação de riscos, realização de obras de infraestrutura e instalação de equipamentos urbanos).

PARCELAMENTO RESULTANTE DOPROJETO DE REGULARIZAÇÃO

Parcelamento de solo Uma vez averbado o auto de demarcação na matrícula do imóvel,

quando necessário, passa-se à execução do projeto de regularização fundiária (art. 51 da Lei n. 11.977/2009).

Esse projeto deve ser aprovado pelo Município, pois determina a realização do parcelamento de solo urbano, previsto para a gleba demarcada, no âmbito territorial do Município onde está tendo lugar a regularização fundiária.

O parcelamento decorrente da execução do projeto deve ser, a seguir, submetido a registro, em obediência ao que dispõe o caput do art. 58 da Lei n. 11.977/2009.

Esse ato de registro de parcelamento vai ser lançado na matrícula geral aberta para a gleba demarcada.

Abertura de matrículas após o registro de parcelamento

Para o completo registro de parcelamento originado da execução do projeto de regularização há necessidade, também, de abertura concomitante de matrículas para todas as parcelas decorrentes do projeto. Questão da descrição das áreas públicas, conforme a sua natureza.

LEGITIMAÇÃO DE POSSE

Titulação da posse

Depois de realizado o registro de parcelamento, prevê o § 1º do art. 58 da Lei n. 11.977/2009 que o Poder Público promovente da regularização conceda, aos ocupantes cadastrados, o competente título de legitimação de posse.

Contagem do prazo de posse O registro do título de legitimação marca o momento a partir do qual começa a contagem do prazo constitucional de posse ad usucapionen a ser integralizado pelo possuidor (conforme exige o art. 183 da Constituição da República) para que se dê sua posterior conversão em título de propriedade. Somente com a conversão ocorre a alteração dominial do imóvel regularizado.

Requisitos para a legitimação de posse

A legitimação de posse é concedida aos moradores cadastrados pelo Poder Público no âmbito de seu projeto de regularização fundiária desde que, nos termos do § 1º. do art. 59 da Lei n. 11.977/2009:

I - não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou rural;

II - não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida anteriormente;

(OBS: a Lei nº 12.424/2011 revogou o inciso III deste artigo, que limitava a extensão dos lotes ou fração ideal a 250m², podendo atualmente serem titulados possuidores de imóveis com maior extensão, diante da possibilidade de outras modalidades de usucapião ).

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELA USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA

Da posse à propriedade: a usucapião administrativa

O momento final do processo de regularização fundiária de interesse social, sob o aspecto dominial e registral, é marcado pela conversão do título de posse em título de propriedade, significando a instituição legal da usucapião administrativa em nosso país, com base na Constituição e no Código Civil.

Essa modalidade, inicialmente, limitava a extensão dos lotes a 250m2.

Assim, o art. 60, caput e § 3º, da Lei n. 11.977/2009 autoriza a que o possuidor do título de legitimação de posse, após cinco anos ou mais do respectivo registro, requeira ao oficial do Registro de Imóveis a conversão do título de legitimação em título de propriedade do imóvel regularizado.

Pedido de conversãoAssim, cumprido o prazo, bastará ao adquirente da

propriedade requerer a conversão de seu título de posse em título de propriedade, juntando ao pedido, de acordo com o que prevê o § 1º do art. 60 da Lei nº 11.977/2009, certidões negativas de feitos do distribuidor civil, não obstativas ou interruptivas da usucapião, declaração de não possuir outro imóvel urbano ou rural e de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família e de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas.

Procedimento da conversão no RI

Recebido o pedido pelo Registro Imobiliário e verificadas as condições legais, o ato registral correspondente poderá ser lançado na respectiva matrícula imobiliária.

A conversão da legitimação de posse em propriedade é ato de registro, nos termos do nº 42 do inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), com a redação determinada pela Lei nº 12.424/2012.

As gratuidades na regularização fundiária

Cabe consignar que, em decorrência do disposto no art. 68 da Lei n. 11.977/2009 foi estabelecida gratuidade de emolumentos para os seguintes atos:

a) Aberturas de matrícula para o imóvel demarcado e para o registro dos parcelamentos resultantes da regularização de interesse social;

b) Averbação do auto de demarcação urbanística;c) Registro do título de legitimação de posse;d) Registro da conversão do título de legitimação em título

de propriedade;

REGULARIZAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES

Regularização do todo• Destinando-se a Lei nº 11.977/2009 a contemplar a

regularização de situações consolidadas, tem-se que essas regularizações são do todo, ou seja, do terreno e da edificação sobre ele erigida, que devem estar especificados no projeto de regularização apresentado.

• Nesses termos, o ato de regularização das construções poderá fazer-se, ou através da descrição do imóvel quando da abertura da matrícula, ou, posteriormente, por ato de averbação.

Dispensa de CND• De acordo com a legislação previdenciária, nessa situação, há

dispensa de apresentação de CND, em vista do acréscimo da alínea “e” ao § 6º do art. 47 da Lei nº 8.212/91, pela Lei nº 12.424/2011:

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito – CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: ................

§ 6º Independe de prova de inexistência de débito: ............e) a averbação da construção civil localizada em área objeto de

regularização fundiária de interesse social, na forma da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.

Fluxograma do ProcedimentoFLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIALFLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL

PROMOVIDA PELO PODER PÚBLICO MEDIANTE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICAPROMOVIDA PELO PODER PÚBLICO MEDIANTE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA

Auto de Demarcaçãopelo órgão

do P. Público

Pedido do PP ao RI

para Averbar o Auto de

Demarcação

Notificação Pessoal

do proprietário econfrontantes

Notificação obrigatória

por edital pelo PP dos

eventuaisInteressados

Proprietário econfrontantes

nãolocalizados

Notificação por

Edital

Impugnação?

Averbação doAuto de

Demarcaçãona Matrícula

Não

SimProcedim.

de Impugnação

Execução do Projeto

de Regulariz.Fundiária

Pedido de Registro do

ParcelamentoResultante do Projeto

pelo PP

Registro doParcelamento

no RI

Concessão pelo PP

de título de legitimação

de posse

Registro do título

de legitimaçãode posse

na matrícula

Pedido ao RI de

Conversão do título em Registro de Propriedade

Registro da aquisição dapropriedade

por Usucapião

INÍCIO

FIM

FIM

Prazo de

cinco anos

ou mais

Fluxograma do ProcedimentoFLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANAFLUXOGRAMA DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

PELOS LEGITIMADOS PREVISTOS EM LEI, COM PROJETO DE REGULARIZAÇÃOPELOS LEGITIMADOS PREVISTOS EM LEI, COM PROJETO DE REGULARIZAÇÃO

Requerimentoao RI

pedindo o registro da

RegularizaçãoFundiáriaUrbana Demais

documentos que

Instruem o pedido

Projeto deRegularização

Fundiáriaaprovado peloPoder Público Qualif. Negat?

Ou instrumento

de instituição e convenção

de condomínio

Sim

Suscitação de Dúvida

Execução do Projeto

de Regulariz.Fundiária

Parcelamentodo solo

ou instituiçãode condom.resultantes do Projeto

Registro doParcelamento

no RI

Ou Registro da Instituição

de condomínioe convenção

no RI

INÍCIO

FIM

FIM

Não

Exigências Atendidas

Procedente

Improcedente

Regularização fundiária segundo as normas da Corregedoria Geral da Justiça

de São Paulo

- Presunção de capacitação do município, em relação ao órgão ambiental, que emitir o licenciamento (item 283.1., Cap.XX, NSCGJSP) ou DCUA, Cidade Legal, Decreto 52.052/2007).

- Sem convênio Cidade Legal, ou órgão capacitado – CETESB.- Expansão dos limites – contraditório – confrontantes (similar à

retificação bilateral de registro (art. 213, II, L. 6.015/73), 15 dias para impugnar, réplica em 10 dias, conciliação em 15 dias. Decisão motivada, com possibilidade de rejeição (impugnação genérica e matéria impertinente), e recurso administrativo ao juiz corregedor permanente, em 10 dias, e contrarrazões no mesmo prazo.

Flexibilização na qualificação dos títulos de aquisição.

Compromissos, cessões, promessas de cessões. A prova de quitação dar-se-á por meio de declaração escrita ou recibo assinado pelo loteador, com firma reconhecida, ou com a apresentação da quitação da última parcela do preço avençado. Dispensa de testemunhas instrumentárias.

Equivale à prova de quitação a certidão emitida após 5 (cinco) anos dovencimento da última prestação pelo Distribuidor Cível da Comarca delocalização do imóvel e a da comarca do domicílio do adquirente, se diversa(CC, art. 206, § 5º, I)

Flexibilização. continuação

- Derivando a titularidade atual de uma sucessão de transferências informais, o interessado deverá apresentar cópias simples de todos os títulos ou documentos anteriores, formando a cadeia possessória, e a certidão negativa de feitos de cada uma dos adquirentes anteriores.

- Registro do último título, fazendo menção às transferências intermediárias em seu conteúdo, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio, devidos pela última transação. Cópias ou ausente o reconhecimento de firmas –notificação dos subscritores para impugnação em 15 dias, exigindo certidão negativa de feitos em nome de todos.

Flexibilização - continuação

Os requisitos de qualificação do adquirente no ato registral poderão ser comprovados por meio da apresentação de cópias simples da cédula de identidade (RG) ou documento equivalente, do CPF, da certidão de casamento e de eventual certidão de registro da escritura de pacto antenupcial, podendo os demais dados serem complementados mediante simples declaração firmada pelo beneficiário, dispensado o reconhecimentode firma quando firmada na presença do Oficial ou de seu preposto.

Propostas

Possibilitar a regularização de imóveis rurais, exclusivamente pela via extrajudicial, seja pela estremação de parcelas de imóveis consolidados em condomínio, seja mediante a realização de projetos de regularização fundiária baseados na Lei nº 11.977/2009 (provimento, CNJ, CGJs).

Flexibilização do registro (provimento, CNJ, CGJs).

Propostas - continuação

Demarcação dos municípios (lei).Cadastro. Dialeticidade (lei).


MORE LEGAL. Consolidação das normas da Corregedoria Geral da Justiça do RS

• Em imóveis urbanos/urbanizado, ainda que situados na zona rural, em cujos assentos conste estado de comunhão/condomínio pro diviso, mas que, na realidade, se apresentam individualizados e em situação jurídica consolidada, o Juiz poderá autorizar ou determinar a averbação da identificação de uma ou de cada uma das frações.

• -anuência dos confrontantes; identificação da fração conforme arts.

176, II, n. 3, letra “b” e 225 – LRP, por meio de certidão atualizada expedida pelo Poder Público Municipal.


GLEBA LEGAL – • Interessantíssimo procedimento de demarcação da propriedade

rural, no RS, para condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, visando à regularização de frações com abertura de matrícula autônoma. Respeitada a fração mínima de parcelamento, far-se-á com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem extremadas.

• Posse de 5 anos, com possibilidade de acessio possessionis.• Declaração do proprietário com confrontantes, por meio de

escritura declaratória, notificação dos ausentes, silêncio como presunção de concordância.


GLEBA LEGAL – Para simples localização de parcela, basta o CCIR e prova de

quitação do ITR. Se necessária a retificação: planta, memorial, ART, mais escritura

declaratória, cumulando-se retificação com localização, com dois atos, sem prejuízo de escritura ou ação de divisão. Anuência necessária do INSS e do credor anticrético, se propriedade fiduciária, instrumentalização em conjunto com credor fiduciário e devedor fiduciante, no usufruto (ambos usufrutuário e nu proprietário). Penhoras, hipotecas, arrolamento fiscal, com notificação dos credores e juízo, cf o caso. Vedação em caso de indisponibilidade e sem georreferenciamento, cf normas federais.

Ademar Fioranelli

Um grande amigo, um grande Jurista!

Muito Obrigado!

[email protected]

Registro de Imóveis e anexos de Itapevi, São Paulo

Referências bibliográficas• Regularização Fundiária de Interesse Social, João

Pedro Lamana Paiva. Coleção Cadernos nº5 - IRIB.• Disponível no site www.lamanapaiva.com.br• Regularização fundiária. José Renato Nalini; Wilson

Levy (coordenadores). 2ª. Edição revista, atualizada e ampliada. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

• Regularização fundiária inominada. Mello, Henrique Ferraz de. Revista de direito imobiliário nº 74, São Paulo: Revista dos Tribunais, jan/jun - ano 2013.

http://www.lamanapaiva.com.br/

Law

Xlii encontro nacional aracaju