Innløsning etter pbl. magnar danielsen 26.2.2015

Innløsning etter plan- og bygningslovenNår oppstår rett til innløsning og hvordan regulere slik at man unngår krav

om innløsning/erstatning?

Fagdirektør Magnar Danielsen

Fagdag i regi av Hedmark Fylkeskommune og Fylkesmannen i Hedmark- grunnerverv, innløsning og ekspropriasjon

Hamar 26.2.2015

Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Disposisjon

• Oversikt• Historisk tilbakeblikk• Innløsning etter § 15-1 Kommuneplan• Innløsning etter § 15-2 Reguleringsplan• Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2• Erstatning etter § 15-3 for tap ved

reguleringsplan

Innløsning etter plan- og bygningsloven2


Innløsning - oversikt• En rett for grunneier til å sette i gang en

ekspropriasjonssak• Ordningen like gammel som reglene om

ekspropriasjon, dvs. fra etter vedtakelsen av grunnloven 1814 og lov om ”Bygningsvæsenet i Christiania” fra 1827. (Den gang eksproprierte man ikke på grunnlag av plan som i dag.)

• Lovgrunnen er at grunneier skal kunne forutberegne sin rettstilling– ekspropriasjonsretten gjelder i 10 år etter kunngjøringen

av reguleringsplanen, jf. § 16-2 første ledd– ikke være avhengig av at kommunene initierer en

ekspropriasjon– slippe å vente på å få sitt tap dekket



Innløsning – oversikt (2)• Grunneier må normalt finne seg i

rådighetsinnskrenkninger fastsatt i plan uten erstatning.• Noen planvedtak er så inngripende at det likevel må

betales erstatning • Vilkårene for erstatning etter § 15-3 første ledd

– ”ødelagt som byggetomt”– ”ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte”– ”eiendom som bare kan nyttes til landbruksformål ikke

lenger kan drives regningssvarende”

• Retten til innløsning inntrer uavhengig av om det er oppstått et økonomisk tap.



Innløsning – oversikt (3)• Krav om innløsning må fremsettes av grunneier• Skjønnsretten tar stilling til spørsmålet ved uenighet og

fastsetter erstatningen– ingen klagerett til fylkesmannen/departementet

• Unnlater grunneieren å fremme krav eller kravet ikke når frem, kan tap ved reguleringsplan uansett dekkes ved den etterfølgende ekspropriasjonen.



Trondhjemsloven 1869

Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 6 andre ledd• ”For den Del af Grunden, der ikke medgaar til

Udvidelse af ældre Gader, Veiter eller offentlige Pladse, kan Eieren fordre Erstatning, naar det ved lovlig Skjøn afgjøres, at den tiloversblevne Del er bleven utjenelig til Bebyggelse.”



Christianialoven 1875

Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 8 pkt. 9• ”Grunneieren er berettiget til at fordre, at byen strax

skal indløse den til gade eller plads bestemte grund, naar enten den grund, han beholder tilbage, ved reguleringen bliver utjenlig til bebyggelse, eller det skjønnes, at hans eiendom formedelst den indskrænkning i byggefriheden, som den besluttede regulering medfører, væsentlig bliver forringet i værdi.”



Kristianialoven 1899

Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 10 nr. 2• ”Grunneieren kan dog, forsaavidt Begjæring herom

fremsættes ingen 1 Aar, efterat Reguleringsbeslutningen er blevet ham meddelt eller offentlig bekjendtgjort, forlange, at Kommunen strax skal indløse den til saadan Plads eller Gade bestemte ubebyggede Grund, naar det ved lovligt Skjøn afgjøres, enten at den Grund, han vilde beholde tilbage, i sin Helhed bliver utjenlig til Bebyggelse, eller at hans Eiendom formedelst den Inskrænkning i Byggefriheten, som Reguleringen medfører, ikke længer kan ansees skikket for en efter dens Størrelse, Beliggenhed og øvrige Forhold regningssvarende Bebyggelse.”



Bygningsloven av 1924

Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42 nr. 2

Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 40 nr. 1:• anlegg av nye eller utvidelse, rettelse eller forlengelse

av eldre gater, veger, plasser, parker, offentlige beplantninger eller jernbaner og sporveger

• ervervelse av de til statens og kommunens bygninger i planen reserverte tomter

• oppførelse eller utvidelse av de i planen fastsatte bruer• anordning av felles avkjørsel i henhold til § 26, I, 3.



Bygningsloven av 1924 (2)

Alternativ rett til å kreve innløsning:• ...straks skal innløse den ubebygde grunn som

kommunen i henhold til § 40 kan kreve ekspropriert, når eiendommen enten skal avstås i sin helhet, eller det ved lovlig skjønn avgjøres at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å bebygges på en etter den hele eiendoms størrelse, beliggenhet eller øvrige forhold regningssvarende måte.

• …forlange at kommunen innen 5 år etter at krav derom er fastsatt, jfr. post 5, skal innløse den ubebygde grunn som ved byplan er reservert til tomter for statens og kommunens boligbygging ..”



Bygningsloven av 1965Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 35 nr 1. andre ledd:• Trafikkområder• Friområder• Statens fylkets og kommunenes bygninger og grav- og

urnelunder• Felles avkjørsler, felles gårdsplass og annet areal for

flere eiendommer



Bygningsloven av 1965 (2)Alternativ rett til innløsning:• ”når retten til ekspropriasjon omfatter ubebygd del av

en eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte

• Etter § 42 måtte krav fremsettes innen 1 år etter planens kunngjøring eller vedtak, eller 1 år etter at bygning var fjernet slik at eiendommen var ubebygd.



Plan- og bygningsloven av 1985Kommuneplanens arealdel

Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 21• ”Blir ubebygd eiendom eller større del av slik eiendom

i arealdelen lagt ut til formål som nevnt i § 25 1 nr. 3, 4, 7 og 8 samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder, og eiendommen innen 4 år ikke blir regulert eller utlagt til annet formål i arealdelen, kan grunneieren (festeren) kreve erstatning etter skjønn, eller at ekspropriasjon straks blir foretatt, hvis båndleggingen medfører at eiendommen ikke lenger kan nyttes på regningssvarende måte. Er grunnen bebygd, har eieren/festeren samme krav når bebyggelsen er fjernet.”



Plan- og bygningsloven av 1985 (2)Kommuneplanens arealdel

Ot.prp. nr. 56 (1984-85) side 117:• «Bakgrunnen for bestemmelsen er at kommunen

gjennom arealdelen kan fastlegge arealbruken relativt detaljert allerede på oversiktsplannivå, og at denne arealbruk blir direkte bindende for den enkelte grunneier gjennom godkjenningen av planen. Den planlagte arealbruken vil derfor i enkelte tilfelle få mange av de samme virkninger for grunneieren som om området var regulert.»



Plan- og bygningsloven av 1985 (3)Reguleringsplan

Grunneiers rett til å kreve innløsning etter § 42Når areal er avsatt til følgende formål, jf. § 25 nr. 3, 4, 7 og 8:• Statens, fylkets og kommunenes bygninger, grav- og

urnelunder• Off. trafikkområder• Friområder• Fellesområder• Fornyelsesområder



Plan- og bygningsloven av 1985 (4)Reguleringsplan

Alternativ rett til innløsning:• ”når retten til ekspropriasjonen omfatter ubebygd del

av en eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller øvrige forhold regningssvarende måte.”

• Etter § 42 måtte krav fremsettes innen 3 år etter planens kunngjøring, eller 3 år etter at bygning var fjernet slik at eiendommen var ubebygd.



Innløsning etter

Plan- og bygningsloven av 2008

§ 16-7 – hovedregelen om ekspropriasjonstidspunkt• ”Ekspropriasjon som kommunen etter denne lov kan

foreta uten særskilt samtykke fra departementet, kan skje etter hvert og i den utstrekning kommunen bestemmer og uten hensyn til om ekspropriasjonsformålet først skal gjennomføres senere.”

• §§ 15-1 og 15-2 om innløsning representerer unntakene fra denne bestemmelsen– § 15-1 er avgrenset til ”ubebygd eiendom eller større del av

eiendom”– § 15-2 omfatter ”hel eiendom” (første ledd ), og

”ubebygd del av eiendom” (andre ledd)



Innløsning

§ 15-1 Kommuneplanens arealdel• En videreføring av § 21 i PBL 85 med visse tekniske

tilpasninger slik at arealformålene, med bestemmelser, som kan gi grunnlag for innløsning nå er angitt direkte i loven

• Arealdisponering i areadelen kan i praksis representere en vedvarende (tidsubegrenset) båndlegging

• § 15-1 hjemler innløsning før det foreligger reguleringsplan– altså før kommunen har hjemmel for å ekspropriere



§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (2)Første punktum• Grunnvilkår for innløsning:

– endelig vedtatt arealdel,– ubebygd eiendom, eller større del av denne,– lagt ut til en eller flere av de fastsatte arealformålene (offentlige

trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder, fornyelsesområder samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder),

– gjør at eiendommen ikke kan nyttes på regningssvarende måte, – det er gått 4 år uten regulering eller nytt formål er gitt i arealdelen

• En eiendom kan bestå av flere bruksnummer, men likevel regnes som én eiendom i relasjon til bestemmelsen (driftsmessig enhet)

• Det er i teorien antatt at krav om innløsning foreldes tre år etter at det tidligst kunne vært fremsatt, jf. foreldelsesloven § 15.



§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (3)Første punktum”større del av slik eiendom”

– Innløsningsrett gjelder båndlegging av deler av eiendom, når den omfatter en større del

– Spørsmål om innløsningsretten også gjelder delvis bebygd eiendom, når båndleggingen omfatter en større ubebygd del, jf. Rt. 1968 side 14



§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (4)

Grunneier har to alternative valg når det er gått 4 år:1. Kreve erstatning etter skjønn i påvente av

ekspropriasjon– Beholder eiendomsretten inntil kommunen bestemmer seg for å

ekspropriere, men får dekket sitt tap

2. Kreve at ekspropriasjon blir gjennomført straks– Mister eiendomsretten. Hvis utbyggingen ikke blir noe av kan

eksproprianten selge eiendommen.

• Grunneier ikke gitt tilsvarene valgmulighet etter § 15-2.– Kan bare kreve at ekspropriasjonen gjennomføres straks.

• Det nøyaktige skjæringstidspunktet for fristen på 4 år er ikke angitt slik som i 15-2– Skjæringstidspunktet: kunngjøring eller vedtakstidspunkt?



§ 15-1 Kommuneplanens arealdel (5)

Andre punktum• Er grunnen bebygd kan ikke krav om innløsning

fremmes før bebyggelsen er fjernet

Hvordan unngå innløsning:• Ikke legge ut for detaljert i kommuneplanen, f.eks. bare

legge ut til byggeområde med plankrav• Vegtraseer (stripeekspropriasjon) tar vanlig vis ikke så

store deler av en eiendom at det gir grunnlag for innløsning, men unntak kan forekomme



Innløsning

§ 15-2 Reguleringsplan• Bestemmelsen er en videreføring av § 42 i PBL 85.

– Det er gjort visse tekniske tilpasninger slik at arealformålene, med bestemmelser, som kan gi grunnlag for innløsning nå er angitt direkte i lovbestemmelsen.

• Et grunnkrav at det foreligger en endelig vedtatt reguleringsplan, dvs. enten områderegulering (§ 12-2) eller detaljregulering (§ 12-3)



§ 15-2 Reguleringsplan (2)Første ledd• Gjelder når hele eiendommen kan eksproprieres og

arealet er angitt til – offentlige trafikkområder, offentlige friområder,

fellesområder, fornyelsesområder samt til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder



§ 15-2 Reguleringsplan (3)Andre ledd• Gjelder delvis regulert eiendom, dvs. reguleringen

skjærer over en eiendom, men en ubebygd del av eiendommen, dersom – ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger

kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte

• Andre ledd viser indirekte til første ledd, slik at ”retten til ekspropriasjon” må forstås innskrenkende til de arealformål som fremgår av første ledd.



§ 15-2 Reguleringsplan (4)Tredje ledd• Frist på 3 år fra kunngjøring av planen eller etter at

bebyggelsen er fjernet.



Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2”offentlige trafikkområder”• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr. 3,

dvs. ”Veger - med dette forstås i denne loven også gater med fortau, gangveger, sykkelveger, gatetun og plasser - bruer, kanaler, jernbaner, sporveger, rutebilstasjoner, parkeringsplasser, havner, flyplasser og andre trafikkinnretninger og nødvendige arealer for anlegg og sikring m.v. av trafikkområder.”

• Omfatter ikke areal lagt ut til ”fellesareal”. • Ikke avgjørende at en har husket å angi arealet til

”offentlig formål” i reguleringsplanen. Det avgjørende er om det reelt sett er det offentlige som skal eie området.



Felles tolkingstema i §§ 15-1 og 15-2 (2)

”offentlige friområder”• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr. 4,

dvs. omfatter ”Parker, turveger, leirplasser, anlegg for lek, idrett og sport og områder i sjøen for slik virksomhet”

• Grønnstruktur (kode 3001)• Friområde er i dagens lov splittet opp, og består av:

– friområde (kode 3040), som inkluderer badeplass/badeområde (kode 3041)

– parker (kode 3050) – turveier (ingen egen kode, men offentlig samferdsel)– naturområde (kode 3020) faller utenfor

• Friområde gir ikke rett til offentlig innløsning med mindre det i planbestemmelse er angitt at området skal være offentlig.




”fellesområder”• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr. 7,

dvs. ”Felles avkjørsel og felles områder for parkering, felles lekeareal for barn, gårdsplass og annet fellesareal for flere eiendommer.”– Eksempler:

• Innløsningsrett når arealet er angitt enten som felles eller offentlig• Innløsningsrett når lekeareal er felles for flere angitte eiendommer• Innløsningsrett dersom kommunen skal eie lekearealet• Ikke innløsningsrett når lekeareal er seksjonert som fellesareal for flere

seksjoner (hver seksjon eier da bare en ideell andel av fellesarealet, dvs. de er sameiere)

• Ikke innløsningsrett når lekeareal er avsatt til kun én eiendom




”fornyelsesområder”• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 § 25 nr. 8:

– ”Områder med tettbebyggelse som skal totalfornyes eller utbedres.”

• Før pbl. 1985 ble ekspropriasjon gjennomført med hjemmel i byfornyelsesloven av 18. april 1967.

• Etter pbl. 2008 tilsvarer dette hensynssonen ”Fornyelse” 830




”statens, fylkets og kommunens bygninger”:• Fortolkes i tråd med betydningen i pbl. 1985 • Realitetene i reguleringen er avgjørende

– Innløsningsrett der den private blir fratatt utbyggingsmulighet– Innløsningsrett hvis bygningen skal eies av det offentlige og

brukes av det offentlige– Innløsningsrett hvis bygnings eies av det offentlige, men leies ut

til private– Ikke innløsningsrett hvis det offentlige kun skal være leietaker




”statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder”:• Rett til innløsning omfatter kun offentlig eide grav- og urnelunder.

Hovedregelen er at gravlegging skal skje på offentlig grunn:– Gravferdsloven § 2 andre ledd i

• ”Gravlegging skal skje på offentlig gravplass eller på gravplass anlagt av registrert trossamfunn i henhold til tillatelse etter lov 13. juni 1969 nr 25 om trudomssamfunn og ymist anna.”

– Gravferdsloven § 20 første ledd• ”Når særlige grunner foreligger, kan fylkesmannen gi tillatelse til at private får

anlegge gravsted for gravlegging av askeurne på egnet sted. Fylkesmannen kan sette vilkår for tillatelsen.”

• Retten til innløsning omfatter kun gravlegging på offentlig gravplass etter gravferdsloven § 2 andre ledd.



Felles tolkingstema i §§ 15-1, 15-2 og 15-3"regningssvarende måte”• Grunneier må finne seg i en viss reduksjon i avkastningen, jf.

Rt. 1998 side 1140 og Rt. 2002 side 64• Etter rettspraksis er det avgjørende: ”om eiendommen etter

reguleringen - ut fra en vurdering av hele eiendommens forhold - overhodet kan utnyttes på en regningssvarende måte” = objektiv vurdering

• Det er med andre ord ikke relevant om det har oppstått et misforhold mellom forventet avkastning før og etter reguleringen.

• Det er regningssvarende utnyttelse etter nåværende regulering som avgjør om innløsning kan skje.

• § 15-3 første ledd– ”ødelagt som byggetomt”– ”annen regningssvarende måte”– ”landbruksformål ikke lenger kan drives regningssvarende”


Norsk mal: Sluttside bildekreditering alt. 1

[email protected]

Presentations & Public Speaking

Innløsning etter pbl. magnar danielsen 26.2.2015