Многофункциональный торгово-логистический комплекс

«Первый народный»

Краткое описание проекта

В юго-западной части планируемого района располагается «Первый народный рынок» с торговыми павильонами, складскими помещениями, административным и хозяйственными корпусами. Предусмотрены удобные места для стоянки автотранспорта.

Общая площадь торгового рыночного комплекса составляет 114 770 м2, в том числе торговой площади 33 388 м2.

Территориальное расположение объектов

Данные для расчёта экономических показателей

Общая площадь, в том числе:• общая складская• общая торговая• общая производственная• общая офисная• общая вспомогательных и обслуживающих помещений

114 770,0 м2

46 570,0 м2

33 388,0 м2

12 140,0 м2

12 272,0 м2

10 400,0 м2

Планируемая сметная усредненная себестоимость строительства 1 кв. м.: 35 985 руб./м2

Общая стоимость ввода жилья по сметной себестоимости: • общая складская• общая торговая• общая производственная• общая офисная• общая вспомогательных и обслуживающих помещенийИтого

1. 68 млрд. руб.1.2 млрд. руб.0.44 млрд. руб.0.44 млрд. руб.0.37 млрд. руб.4.13 млрд. руб.

Экономические показатели

65 000 руб. – среднерыночная стоимость 1 кв. м. торговых и офисных площадей,

40 000 руб. - среднерыночная стоимость 1 кв. м. складских и производственных площадей по аналогичным объектам.

Среднерыночная стоимость рассчитана на основании аналогичных предложений (по классу и территориальному расположению), существующих на рынке на текущий момент. По данным сайта* существуют следующие предложения:

Производственно-складские объекты:

• Производственно-складской комплекс (19 537.4 м²), Черняховского, 86/7, 41 000 руб./ м²

• Складской комплекс (54443 м²), Никольский Переулок, 1, 64 000 руб./ м²

• Теплый склад (2806 м²), Суходольская, 197, 50 720 руб./ м²

Торгово-офисные объекты:

• Торгово-офисный центр (6542.3 м²), Шефская, 55 000 руб./ м²

• Торговый центр (4500 м²), Победы-Ильича, 67 000 руб./ м²

• Торговый центр (2000 м²), Буденного, 8, П. ГОРНЫЙ ЩИТ, 60 000 руб./ м²

*http://www.kvadrat66.ru/ - Сайт «Недвижимость Екатеринбурга»

Экономические показатели

1) Выручка от реализации (Sales Revenue) = (114,7 тыс. м2 * 50590 руб./м2) * ( 1 - 0,12) * 1 = 5,8 млрд. руб. * 0,88 * 1 = 5,11 млрд. руб.

Где K продаваемости = 1

K участия собственника земли в прибыли = 0,12

2) Рассчитаем затраты на использование кредитных банковских средств на начальном этапе строительства:

35985 руб./м2 * 20 тыс. м2 = 0,72 млрд. руб. – затраты на строительство первого блока объемом 20 тыс. м2.

0.72 млрд. руб.* 10 % = 0,072 млрд. руб. – расходы на использование кредитных средств с учетом среднерыночной ставки финансирования инвестиционных проектов;

3) Обоснование средней цены реализации кв.м. строящего объекта:

(65 000 руб. * (33 388 тыс. м2 + 12 272 тыс. м2) + 40 000 руб. * (46570 тыс. м2 + 12 140 тыс. м2)) / (114, 7 тыс. м2 – 10,4 тыс. м2) = 50 590 руб/ м2

Экономические показатели3) Рентабельность:

R = 5,11 млрд. руб./(4,13 + 0,072) млрд. руб. = 5,11 млрд. руб./4,2 млрд. руб. =1.22

Т.о. рентабельность проекта составляет около 22%, что характеризует проект как высокорентабельный. В рамках современного рынка рентабельными и высокорентабельными можно считать проекты с доходностью свыше 20 %.

4) Чистая прибыль по проекту (Net Profit):

Net Profit = Profit (5,11 млрд. руб. ) – Investment (4,13 млрд. руб.) = 0,98 млрд. руб.

Cashflow

2015, 1,2 кв.

2015, 3,4 кв.

2016, 1,2 кв.

2016, 3,4 кв.

2017, 1,2 кв.

2017, 3,4 кв.

2018, 1,2 кв.

2018, 3,4 кв.

Total

GI*, млрд. руб 0,6 0,8 0,8 0,6 0,6 0,4 0,33 4,13

GR*,

млрд. руб 0,9 1 0,9 0,8 0,6 0,5 0,41 5,11CF*

проекта, млрд. руб -0,6 0,1 0,2 0,3 0,2 0,2 0,17 0,41 0,98

CF* проекта с

накоплениями, млрд.

руб -0,6 -0,5 -0,3 0 0,2 0,4 0,57 0,98

* Валовые инвестиции** Валовые поступления*** Чистый денежный поток

В расчёт принят срок проекта (от начала строительства до окончания реализации построенных объектов) 4 года. Согласно планируемому CF по проекту, срок окупаемости (так называемый «выход в ноль») составит около 2 лет. По истечению этого срока проект будет приносить чистую прибыль.

Анализ рынка офисных, торговых и производственно-складских объектов недвижимости Екатеринбурга

Профессиональные риелторы отмечают стабильный рост интереса потребителей к земельным участкам под рынок. Екатеринбург бурно развивается, земли под рынок остаётся всё меньше, хотя спрос на неё остаётся высоким благодаря небольшому размеру этого сегмента объектов недвижимости.

Незначительный объём предложений по продаже участков под рынок связан с высокими требованиями к их площади и оснащению.

Объем вакантных площадей на рынке торговых центров остается одним из самых низких среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. По данным управляющих компаний, сегодня он не превышает уровня 2 %. В наиболее успешных и давно работающих торговых центрах свободных площадок нет, здесь формируются списки ожидания.

И это не смотря на то, что пополнение рынка новыми площадями в последние два года идет очень высокими темпами. Основной характеристикой торговых площадей является арендная ставка на них. На протяжении последних 4 лет наблюдается постоянный рост этого показателя, что делает инвестиции в торговые площади экономически привлекательными.

Анализ рынка офисных, торговых и производственно-складских объектов недвижимости Екатеринбурга

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

3 кв. 2010

4 кв. 2010

1 кв. 2011

2 кв. 2011

3 кв. 2011

4 кв. 2011

1 кв. 2012

2 кв. 2012

3 кв. 2012

4 кв. 2012

1 кв. 2013

2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014

2 кв. 2014

Динамика средней арендной ставки в торговых центрах Екатеринбурга, руб/кв.м/мес.*

*По данным аналитического отдела РИЦ УПН

Динамика средней арендной ставки производственно-складских помещений Екатеринбурга, руб/кв.м/мес.

За последние 3 года динамика ставок аренды склады составила в среднем по рынку +17 %. Ставки аренды практически вернулись к докризисному уровню. Сегодня показатели вернулись на уровень декабря 2008 г.

380

400

420

440

460

480

500

3 кв. 2012

4 кв. 2012

1 кв. 2013

2 кв. 2013

3 кв. 2013

4 кв. 2013

1 кв. 2014

2 кв. 2014

Динамика средней арендной ставки производственно-складских помещений

Екатеринбурга и городах-спутниках, руб/кв.м/мес.

Можно полагать, что текущее состояние рынка, в условиях дефицита складских площадей класса А, приведет в ближайшей перспективе к новому витку роста цен на аренду. С одной стороны положительная динамика будет обусловлена дефицитом свободных площадей, с другой – ростом затрат на обслуживание и коммунальные услуги.

*По данным аналитического отдела РИЦ УПН

Динамика ввода производственно-складских площадей в Екатеринбурге и городах-спутниках

В результате динамика роста за два с половиной года составила +15 %, а общий объем складских площадей - 1,7 млн. кв. м. В течение последних 7 лет рынок складов Екатеринбурга демонстрирует существенные темпы развития. Основными стимулами для этого остаются высокие объемы потребительского рынка и оборотов оптовой торговли, рост интереса крупных федеральных и международных торговых сетей к развитым региональным рынкам и, как следствие, сохранение спроса на аренду складов и услуги ответственного хранения грузов. В то же время, из-за низкой активности девелоперов в период 2008-2010 гг. рынок мало пополнялся новыми площадями, и сегодня на нем уже отмечается дефицит предложения, который особенно заметен в качественном сегменте.

За последние 3 года объем рынка складов увеличивался высокими темпами. За 2011-2013 годы в Екатеринбурге и городах-спутниках было построено более 200 тыс. кв. м новых современных складов. Большинство из этих объектов относятся классам А и В+.

Динамика ввода производственно-складских площадей в Екатеринбурге и городах-спутниках

Текущие темпы роста рынка вполне сопоставимы с докризисными показателями (тогда – в 2006-2008 гг. – ежегодно вводилось от 80 до 200 тыс. кв. м новых площадей). Однако даже таких объемов пополнения пока недостаточно для того, чтобы удовлетворить спрос на современные склады со стороны оптовых и розничных торговых компаний. Большинство новых комплексов с легкостью находят арендаторов задолго до завершения строительных работ и выходят на рынок уже полностью заполненными. В основном это касается наиболее качественных и удобно расположенных с точки зрения логистики комплексов. В отдельных случаях управляющие компании имеют даже списки ожидания, и процесс ротации в этом случае занимает считанные недели. Уровень вакантных площадей в среднем по рынку не превышает 2 %, а в отдельных сегментах составляет менее 1 %.

Несмотря на высокие показатели ввода последних двух лет, объемы строительства складов не снизились. Сданные комплексы были «замещены» новыми строительными площадками. Сегодня можно говорить о восстановлении интереса девелоперов к проектам складского сегмента. Все это позволяет говорить о том, что привлекательность данного сегмента рынка для инвесторов сегодня растет, и в среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения темпов его роста.

В сегменте складов класса В уровень вакантных площадей в последнее время также остается невысоким. Такие помещения пользуются стабильным спросом у компаний, не нуждающихся в огромных помещениях, предлагаемых в складах более высокого качественного уровня. Ставки аренды на такие склады за три года поднялись на 30 %, и их рост продолжается, хоть и невысокими темпами – 1,5-2 % в квартал.

Конкурентные преимущества

Земля под рынок должна отличаться:

удобным месторасположением,

наличием необходимых инженерно-технических коммуникаций,

транспортной доступностью,

отсутствием различных ограничений и запретов, в том числе отсутствием капитальных строений, не подлежащих сносу или реконструкции.

В холдинге Amos Group юридическим лицам, будущим застройщикам и инвесторам подготовлено несколько уникальных предложений – земля под рынок в Екатеринбурге различной площади и технического оснащения, соответствующие всем вышеуказанным параметрам. Участки под рынок распложены в разных местах Октябрьского района города, имеют профильное целевое назначение и пакет необходимых правоустанавливающих документов.