ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

Евгени Атанасов

www.evgeniatanasov.com

Не е допустимо обжалване на решения на ОС в производство по установителен иск

септември 4, 2013 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Допустимо ли е в установителния иск след депозирано възражение срещу заповед за

изпълнение съгласно чл. 410 ГПК за дължими разноски за поддръжка и управление на

общите части на сградата да се иска от съда да установи и незаконосъобразността на

решенията на ОС/ Общото събрание на Етажната собственост/. Съдът не би следвало да

допусне исковата молба, още повече, ако е налице преклузията на чл. 40 ЗУЕС, който

указва, че контролът жърху законосъобразността на решенията на ОСЕС се изжършжа

пред съответния Районен съд в 30 дневен срок от оповестяване на решението на ОС

Лично според мен такъв иск е и недопустим. Считам, че производството следва рамките,

които предварително са предначертани с заявлението за издаване на заповед за изпълнение

и изпълнителен лист. Моите аргументи са :

1.Ако е пропусната възможността в 30 - дневен срок от оповестяване на решението

по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС да се иска отмяна на незаконосъобразното решение на

Общото събрание се преклудира /пресича/ тази възможност“ Решението дори и

незаконосъобразно, поражда своите действия и последици и сумите са дължими,

така както са определени в решението.Всъщност принципът е един и същ за

последиците на всяко едно решение на ОС, а не само тези, които касаят формирането

и плащането на дължимите вноски за поддържане и управление на общите части.

Всъщност поставени сме пред хипотезата на висящата недействителност на решението на

ОС. Тази недействителност не е с порок, който да доведе до нищожността на акта на

ОСЕС. Аргумент за това е и самата воля на законодателя да предостави срок, в който да се

търси контрол за съобразността на волята на членовете на ОС на ЕС със закона. На

нищожността заинтересованото лице може да се позове по всяко едно време. В тежест на

длъжника при възражение за каквито и да е пороци на решението на ОСЕС да докаже, че

има влязъл в сила съдебен акт, който да удостоверява недействителността.

2. Не е допустим инцидентен иск в предявения установителния иск по чл. 422

ГПК, с който да се иска установяване на незаконосъобразността на решението на

Общото съобрание на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.

Рамката на установяване на основателността на задължението, както и размерът му е

поставен с депозираното заявление за издаване на заповед за изпълнение и изпълнителен

лист. Това очертава и самият предмет на установителния иск. Затова в едно такова

производство съществува ограничение по отношение на обстоятелствата, които следва да

бъдат доказвани. Не следва да се установяват както законосъобразността на сключените

договори с фирми, които обслужват ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Дължимостта на

сумите не е обусловена и от извършените режийни разходи. Не е допустимо и

възражение за евентуално неизпълнение на договорите, сключени с обслужващите

ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ фирми. Също така не следва да бъде извършено и

прихващане с разходи, по дейности, извършени от длъжника, примерно за ремонтни

дейности по общите части на сградата, заплатени с негови средства.

ПРАКТИЧЕСКО ПРИЛОЖЕНИЕ НА ПРАВНИЯ ИНСТИТУТ “ИЗВАЖДАНЕ ОТ

ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ”

септември 14, 2013 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Законът за управление на етажната собственост в съвременната си редакция предприе

една много сериозна стъпка напред, като ограничи, като санкционна мярка, правата на

собственици, ползватели и наематели на обекти в сградата на ЕС /ЕТАЖНАТА

СОБСТВЕНОСТ/. Досега може би законодателят нямаше смелост да бъде толкова

драстичен в действията си. Злоупотребата с търпението на останалите собственици и

обитатели на сградата и проблемите, с които се сблъскваме всекидневно като жители на

сграда явно е подтикнало законодателя да направи тази редакция.

Проблемът отново възниква, когато трябва на практика да се реализира съдебната

процедура по снабдяване на изпълнителен лист за изваждането на обитателя на

жилището.

Чл. 38. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на общото събрание се изпълняват в

определените в тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-

дневен срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7.

(2) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато собственик, ползвател или обитател не

изпълни решение в определения срок, председателят на управителния съвет

(управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по

реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс. Към заявлението се

прилага препис от решението на общото събрание.

(3) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За издаване на изпълнителен лист за изваждане на

собственик, ползвател или обитател на самостоятелен обект или на част от него към

писменото искане се прилага екземпляр от предупреждението по чл. 45, ал. 2 от

Закона за собствеността.

Първият ми сблъсък с неуредицата на закона беше, когато трябваше да попълня

заявлението по чл. 410 ГПК. Още повече, че според ЗУЕС това е единствения ред по

който може да се реализира тази процедура. Не е възможно воденето на исково

производство. “Ако е настъпило реално увреждане на сградата вследствие неправомерни

действия на провинилото се лице, управителят може да свика общо събрание за вземане

на решение за изваждането на лицето, без да изпраща писмено предупреждение. Фактът на

настъпилите вреди за сградата следва да бъде установен с констативен протокол. За

заплащане на обезщетение за настъпилите вреди етажната собственост, представлявана от

управителя, предявява осъдителен иск срещу отговорното лице (чл. 45 ЗЗД във вр. с чл.

124, ал. 1 ГПК)” – цитат.

Няма да се впускам в подробни теоретични постулати относно същността на института

„Изваждане на собственик от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ и принудителното му

изпълнение”, още повече, че в професионалния правен блог на Стоян Ставру се натъкнах

на статията на Румен Неков „ЗА СЪЩНОСТТА НА ИЗВАЖДАНЕТО ОТ ЕТАЖНАТА

СОБСТВЕНОСТ И ПРИНУДИТЕЛНОТО МУ ИЗПЪЛНЕНИ”, за която смея да кажа,

че е изключително изчерпателна и задълбочено е разгледала правния статус на института,

включително и свързаността му с други подобни институти. Ще споделя моя практически

опит при реализиране на правната същност на института и неуредиците в закона, които

срещнах.

Чл. 45 Закон за собствеността. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.)

Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото

събрание за срок до три години:

а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага

сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и

б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или решенията

на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил

предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това

предупреждение не е прекратил нарушението.

Най – често срещаната хипотеза е тази на ал.1 б.а на чл. 45 ЗС „а) ако използува или

допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност

от пожар или от значителни повреди”. Практиката, колкото и да е оскъдна все пак е

категорична, че когато става въпрос за опасност от вреди или от значителни повреди, става

въпрос не за някаква угроза от настъпване на вредите, която може да бъде евентуална или

която да бъде хипотетична. Законът има предвид реална опасност от настъпване на

вредите. Опасност, която действително може да има последици върху части на сградата

или върху цялата сграда. Опасността вече следва да бъде налице. Законодателят не изисква

наличието на констатация за причинените вреди и за актовете и действията на

причинителя им.Или вредите може и да не са настъпили, може и да не са реални, но във

всеки случай следва да се приеме, че те биха настъпили ако увреждащото лице не

преустанови действията или бездействията си. Уместно е обаче лице, което притежава

необходимата компетентност – техник – водопроводчик, електротехник, строителен

инженер, строителен техник /в съответствие с причинените вреди и техния характер/, да

извърши оглед на местата на сградата , върху които има следи от причинените вреди.

Предвид на това, че ако бъде възразено срещу издадената заповед за изпълнение за

изваждане от етажната собственост от лицето срещу което е насочена, неминуемо ще

пристъпете към установителен иск. Иск, в който следва да докажете, че действително към

момента на предупреждението, което сте отправили към лицето X за преустановяване на

неговите действия, същото реално е причинило тези щети или тези щети биха настъпили.

С оглед на прецизността в осъществяване на доказателствената част в евентуален процес

и обезпечаване на законността на действията ви като членове на ОС на ЕС или на

управата на ЕС сте длъжни да предвидите всички силни и слаби моменти.

След като бъде констатирано наличието на провинение от страна на причинителя му и

бъде изготвен съответния констативен протокол от лицето, описано по – горе, следва да

бъде свикано ОС на ЕС, на което събрание да се вземе решение за отправяне на

предупреждение към лицето за преустановяване на действията му /или бездействията му/,

които причиняват щета на ЕС. „В тази насока предупреждението следва да бъде

извършена конкретизация за провиненията, които се възвеждат като основание за

изваждането, не е достатъчно да бъде извършена обща обосновка. Законодателят,

зачитайки правото на собственост, допуска изваждането само в краен случай: само когато

след предупреждение провинението продължава. А щом предвижда такова

предупреждение, той обезпечава на провинилия се възможност да се поправи. Ако бъде

взето решение за изваждане от жилището, за провинение, за което няма конкретно

отправено предупреждение от страна на управителя, осуетява възможността да бъде

реализиран актът на ОС на ЕС. По същите съображения не може и да се допусне

изваждане на собственика за провинение, за което не е бил предупреждаван, или то е вече

прекратено. В този смисъл е и самата съдебна практика.

Относно самото предупреждение законът отново е изключително лаконичен как да бъде

отправено към адресата си – възможно ли е ако лицето не бъде намерено на адреса или

отказва комуникация и среща, да бъде залепено /предупреждението/ на входната врата на

имота му или на друго видно място в сградата, която обитава или следва да му бъде

изрично връчено и по какъв начин да бъде удостоверено връчването на предупреждението.

В крайна сметка лицето следва да бъде уведомено по реда на чл. 13 ЗУЕС, а също така и

да му бъде оповестен дневния ред на ОС – решенията, които следва да бъдат дискутирани

и съответно приети с необходимия кворум. От тук се предполага, че лицето трябва да бъде

наясно, че на ОС на ЕС ще се гласува решение за отправяне на предупреждение към него

за преустановяване на действията, които причиняват вреди на ЕС и създават реална

опасност за сградата. Адресатът на предупреждението, ако не присъства на О С на ЕС би

следвало и има право да изиска протокола от ОС от управата на ЕС, както и да се запознае

със съдържанието на протокола, след като на информационното табло бъде поставено

съобщение за изготвения протокол или на мястото в сградата на ЕС, на което обичайно се

поставят съобщенията, касаещи обитатели, наематели, собственици и ползватели.

Лично аз реших проблема като посъветвах клиентите ми да залепят предупреждението на

входната врата на сградата, друг екземпляр на входната врата на жилището. Съответно

върху информационното табло беше поставено /на основание чл. 16 ЗУЕС/ съобщение за

изготвения протокол от ОС на ЕС, а управителя и един от собствениците съставиха

протокол за поставеното съобщение. По подобен начин клиентите ми процедираха и с

уведомяването на провинилия се за отправеното към него предупреждение за изваждане,

след като лицето отказваше всякаква комуникация.

Ако след изтичането на срока, който е даден в предупреждението за отстраняване на

причинените вреди, същите бъдат отново констатирани от техническо лице, се съставя

констативен протокол. Свика се ново ОС на ЕС по установения в ЗУЕС ред, като основна

и единствена точка на ОС : изваждане от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ на

лицето………………………… Особеността на това решение на ОС на ЕС е, че се провежда

при по – различен кворум : представителство най – малко на 75 процента от общите части

на сградата на ЕС. Изготвянето на протокола отново следва да бъде оповестено чрез

съобщение, за поставянето на което да бъде издаден и протокол съгласно разпоредбите на

ЗУЕС.

С оглед на защитата на лицата, които са засегнати от незаконосъобразността на решение

на ОС на ЕС чл. 40 ЗУЕС е предвидил, че всеки собственик в 30 дневен срок може да

поиска отмяна на решение на ОС на ЕС. Молбата се подава пред районния съд по

местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от оповестяването на

решението по реда на чл. 16, ал. 7. Подаването на молбата не спира изпълнението на

решението, освен ако съдът не постанови друго.

Предвид на това, че причинителят на вредите, ако е собственик на имота би могъл да се

възползва от възможността да обжалва решението на ОС на ЕС, препоръчах на клиентите

ми да изчакат изтичането на срока за обжалване, за да се потвърди законосъобразността на

проведеното ОС и съответно на взетото решение с оглед на произтичащите от него

последици.

След като лицето X не предприеме действия по отмяна на решението в законоустановения

срок се депозира заявление по чл. 410 ГПК съгласно разпоредбата на чл. 38 ЗУЕС. Отново

възниква една колизия : Чл. 410. (1) Заявителят може да поиска издаване заповед за

изпълнение:

1. за вземания за парични суми или за заместими вещи, когато искът е подсъден

на районния съд;

Законодателят е пропуснал при приемането на съответната разпоредба в ЗУЕС

уточняваща какъв ще бъде редът по който ще се реализират решенията на ОС на ЕС да

установи промяна и в ГПК, която да кореспондира със закона, който се явява и специален

спрямо процесуалния закон. Следвало е в чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК да бъде добавен по

надлежния ред в основанията за ангажиране на заповедно производство и изваждането на

собственик, ползвател и обитател от ЕС по смисъла на ЗУЕС. От друга страна отказът на

съда да издаде заповед за изпълнение, респективно и изпълнителен лист при наличието на

установена единствена възможност да бъдат реализирани решенията на ОС по реда

установен в ЗУЕС с препратката към ГПК, без да бъде дадена възможност за исково

производство би бил отказ от правосъдие. Съдът при установено формално наличие на

всички изискуеми предпоставки за издаване на заповед за изпълнение би следвало да

издаде такава. От тук нататък е отворен пътя за евентуално възражение от страна на

адресата на заповедта за изпълнение.Като защита кредиторът – етажната собственост

трябва да защити своята позиция с установителен иск. Все още практически при остава да

виси въпроса как ще бъде реализирано изваждането от собствеността на причинителя на

вредите в изпълнителното производство.

Разноските за управление и поддръжка на общите части се дължат при всички

положения

октомври 9, 2013 Евгени Атанасов

Законодателят безспорно е възприел защо се дължат месечните суми за поддръжка и

управление на общите части на сградата в режим на етажна собственост. Очевидно е

желанието да се избегне плащането им и в тази масова вече практика, длъжниците

масово и КОМПЕТЕНТНО прибягват до аргумента на чл. 51 ал. 2 ЗУЕС.

Некомпетентността и безумното му тълкуване без вникване в същността на нормата

води до погрешното схващане, че всеки може да преодолее задължението си като

“извади” аргумент, че не обитава имота си за по – дълъг период или изобщо не го

обитава. Законодателят е предвидил тези разноски, за да запази целостта на имота,

за да се погрижи за него, за да не позволи неговата разруха. Далеч е от мисълта да

обслужва интересите на неблагонадеждни платци. Затова и е избягал от привидно

“императивния” характер на нормата.

” Съгл. чл. 48, ал.8 от ЗУЕС собствениците, ползвателите и обитателите

на обекти в етажната собственост дължат ежемесечни вноски за поддържане на

общите части в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на

общото събрание. Разпоредбата на чл. 51, ал.2 от закона предвижда, че деца

ненавършили 6 – годишна възраст , както и собственик, ползвател или наемател,

който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една

календарна година, не заплаща разходи по ал.1. Именно, съобразно тази разпоредба

ответниците твърдят, че не дължат заплащане на дължими такси. Следва да се

посочи, че съдържанието на цитираната разпоредба има предвид едно изначално

положение, съществуващо при образуване на ЕС. За случай, в който собственик,

ползвател или наемател отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна

година е следващата алинея на цитираната разпоредба, а именно – ал.3 на чл. 51 от

същия закон, съгласно която, ОС на ЕС може да вземе решение собственик, ползвател

или обитател, който отсъства повече от 30 дни в годината да заплаща 50 на 100 от

приетата вноска за поддържане на общите части. Видно е, че законодателят не е

предвидил правна възможност собственици, които не обитават и ползват

собствеността си да бъдат освободени изцяло от заплащане на вноски за поддържане на

общите части. Регламентирана е хипотеза на заплащане на намалени вноски, но само по

решение на ОС на ЕС. Подобно решение в настоящия случай не е налице. Така следва да се

приеме, че независимо от факта, че ответниците по делото не ползват и не пребивават

в собствеността си, то те са задължени с оглед приетото решение на ОС на ЕС . да

заплащат определените месечни вноски за притежавания от тях обект за управление и

поддържане на общите части. По делото липсват доказателства за заплатени от

ответниците дължими суми съобр. решение на ОС на ЕС, поради което следва да бъдат

осъдени да ги заплатят.”

В горепосоченият абзац, цитирайки съдебно решение, в което е изведен правен

извод, съм обосновал решението на ЕС да се съобрази с конкретиката на

отношенията между собствениците в сградата на ЕС. Когато обаче

целесъобразността изисква един по -различен начин на разпределение на разноските,

законодателят не следва да извърши намеса във вътрешно – ведомствените

отношения, каквито представляват решенията на ЕС за разпределяне на дължимите

вноски и за формирането на бюджета.

Липсата на решение на ОСЕС за разпределение на дължимите вноски за поддържане

и управление на общите части или неговата отмяна от съда не означава и отпадане

на задължението за заплащане им. Вноските са дължими за поддържане на сградата в

добро състояние. Дължимостта и задължителността им е изведена от закона, като

решението на общото събрание на ЕС само констатира това обстоятелство.

Фамозният чл. 51, ал. 2 ЗУЕС обикновено се използва като аргумент с който се

подчертава “отказа от плащане” на дължимите суми. Освен тясното тълкуване на

тази норма, има няколко аспекта, които следва да подчертая :

1. За да се възползвате от приложението на тази норма, следва да сте уведомили

надлежно Управителя на ЕС за времето, през което не ползвате или не обитавате

имота. Уведомяването следва да бъде извършено писмено, с надлежно уведомление.

Електронната поща не е надлежен начин, по който да бъде извършено

съобщаването. По същата логика устното уведомление също не е правно

регламентирано. Българското законодателство, както и ГПК толерират единствено и

само писменото уведомление със съответните доказателства за неговото получаване

от адресата;

2. Ако е взето решение на ОСЕС с което е уговорен методът на разпределение на

разноските, същото това решение не е отменено по съответния ред от съда като

незаконосъобразно и противоречащо на закона, то поражда своите правни последици.

Обжалването на решението на ОСЕС не спира неговото изпълнение, освен ако съдът

изрично не постанови спиране на решението на ОСЕС. Обикновено практиката на

съда следва следната логика : тези разноски са дължими за правилното

функциониране на сградата. Неплащането на разноските води до затруднение на

плащане на текущи разходи като електрическа енергия, охрана, асансьор и др. Едно

спиране на действието на това решение би затруднило за един дълъг период от време

докато трае съдебната процедура ЕС да обслужва всички текущи разноски и да

поддържа имота. Още повече, че дължимостта на сумите за поддръжка и управление

на имота изхожда от закона, а не от решението на ОСЕС. Тези разноски се дължат

независимо какъв ще бъде метода на тяхното разпределение. Очевидно е, че няма

решение на съда с което да е отменено взетото решение на ОСЕС, с което то поражда

своята правна сила. Пропуснат е и 30 дневния срок за отмяна, което води до

ПРЕКЛУЗИЯ на това право.

3. Извън горното на което очевидно се основава аргумента за липса на задължение

към ЕС е аргумента на чл. 51 ал. 4 ЗУЕС, който ви вменява задължението независимо

дали обитавате, ползвате или живеете в този имот да заплащате разходи за охрана,

портиер и всички други разходи, които гарантират сигурността и целостта на имота

Ви. Не сте освободен от плащане на разходите за ремонтни дейности на имота,

независимо от срока на обитаването му.

4. Не сте освободени и от разходите за ФОНД “РЕМОНТ И ОБНОВЯВАНЕ”, които

разходи са дължими на друго основание извън разпоредбата на чл. 51 ЗУЕС, а

именно : чл. 50, който категорично Ви обвързва с плащането на тези суми за

формиране на фонда.

Какво да правим при неотложност на ремонта в сградата?

октомври 13, 2013 Евгени Атанасов

by адвокат Евгени Атанасов

А така! И как се процедира, когато имаме неотложност на ремонта на общите части, да

кажем покрива тече, всички нехаят за това, а онзи отдолу слага легените и кофите и се

чуди на коя планета се намира и какво да предприеме. Тогава чл. 49 ЗУЕС казва, че

първото нещо е по решение на управителя, тази велика фигура на управление, да се

отпуснат средства от едни парички, които се набират във фонд “РЕМОНТ И

ОБНОВЯВАНЕ”. Ако там обаче няма парички, както често се случва управителят на ЕС

свиква общо събрание за да се вземе решение за извършване на ремонта и за събиране на

средства, както и начина по който се разпределят тези разноски между собствениците в

ЕС. Дотук добре и това е ако всички са рахатлии и искат да си направят ремонта.

Ами ако не искат, какво да правим!!! Ами закона казва, управителят или заинтересованите

лица, разбирай пострадалите, трябва да уведомят кмета на общината или района за щетите

от течовете или другите аварии. Кметът на общината извършва проверка и издава заповед,

с която задължава собствениците да осъществят в определен срок ремонта. Заповедта се

съобщава на управителя и може да се обжалва пред административния съд по

местонахождението на етажната собственост. Когато заповедта на кмета не е изпълнена в

срок или е допуснато предварително изпълнение по нея, неотложният ремонт се извършва

от кмета на общината или района. В тези случаи въз основа на заповедта и платежните

документи за извършените разходи се издава изпълнителен лист в полза на общината или

района за събиране на вземането по реда на Гражданския процесуален кодекс. Това е

много хубаво в един супер идеален вариант. Какво се случва обаче ако кмета нехае,

получите отказ или комисията се забави да дойде на място или не издаде констативен

протокол за щетите. Ха де! Или въпреки всичко кмета откаже да издаде заповед за

ремонта. Всичко това е напълно възможно. Какво е решението тогава? За съжаление,

единствената възможност е сами да си помогнете и да си направите ремонта. Има едно

задължително условие обаче : УВЕДОМЕТЕ ОСТАНАЛИТЕ СОБСТВЕНИЦИ!!!

ЗАДЪЛЖИТЕЛНО УСЛОВИЕ Е ТЕ ДА БЪДАТ НАДЛЕЖНО УВЕДОМЕНИ И

ПОКАНЕНИ ДА УЧАСТВАТ В РАЗНОСКИТЕ!! Какъв е реда ЗУЕС не указва, според мен

достатъчна е и покана, залепена на видно място. Ако искате по – голяма сигурност

уведомете всеки поотделно или изпратете покана до Управителя на ЕС. Това е МНОГО

ВАЖНО, защото ще ви се наложи да водите дело след това за разноските, които сте

платили срещу ЕС. Тук си мисля обаче дали срещу ЕС или срещу всички собственици,

конституирани като ответници. Е, смятам, че няма грижа да се заведе дело и срещу ЕС. И

така, извършвате ремонта със свои пари, пазите си всички фактури, касови бележки,

разписки. Ако чакате ЕС да се събуди, ще плувнете във вода или ще се окажете без покрив

на главата. Следващата стъпка след ремонта е да поканете отново тези хубавци, вашите

съжители в ЕС да си платят. Поискайте като заинтересовано лице свикване на ОС с точка :

възстановяване на платените от вас пари за ремонта. Ако събранието се свика и се реши да

ви се възстановят парите по ред, начин и размер, взет на събранието – добре. Имате си

едно добро основание да си потърсите парите, или по скоро въз основа на решението на

ОС на ЕС да се снабди същата с изпълнителни листове срещу собствениците които трябва

да платят. Ако решението на ОС не е във ваша полза или не ви предоставят екземпляр от

решението или не се инициира офанзива по чл. 410 ГПК, отивате на бойното поле в съда.

Препоръката ми е дело срещу ЕС:)))

ОТГОВОРНОСТТА НА ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК, ЗА ПРИЧИНЕНИ НА ДРУГ

ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК ИМУЩЕСТВЕНИ ВРЕДИ В СОБСТВЕНИЯ НА

ПОСЛЕДНИЯ АПАРТАМЕНТ ОТ ОБЩА ВЕЩ

октомври 30, 2013 Евгени Атанасов

РЕШЕНИЕ № 355 ОТ 07.10.2011 Г. ПО ГР. Д. № 478/2010 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС

ОТГОВОРНОСТТА НА ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК, ЗА ПРИЧИНЕНИ НА ДРУГ ЕТАЖЕН

СОБСТВЕНИК ИМУЩЕСТВЕНИ ВРЕДИ В СОБСТВЕНИЯ НА ПОСЛЕДНИЯ

АПАРТАМЕНТ ОТ ОБЩА ВЕЩ

– ПОКРИВА НА ЖИЛИЩНА СГРАДА, СЛЕДВА ДА БЪДЕ АНГАЖИРАНА.

ПРАВНОТО ОСНОВАНИЕ Е РАЗПОРЕДБАТА НА ЧЛ. 50 ОТ ЗЗД, УСТАНОВЯВАЩА

БЕЗВИНОВНАТА ОТГОВОРНОСТ ЗА ВРЕДИ, ПРОИЗЛЕЗЛИ ОТ КАКВИТО И ДА СА

ВЕЩИ, СОЛИДАРНО ЗА СОБСТВЕНИКА И ЛИЦЕТО, ПОД ЧИЙТО НАДЗОР ТЕ СЕ

НАМИРАТ. СЪГЛАСНО ОБЩОТО ПРАВИЛО, ЧЕ ВСЕКИ Е ДЛЪЖЕН ДА ПОПРАВИ

ВРЕДИТЕ, ПРОИЗЛЕЗЛИ ОТ НЕГОВА ВЕЩ СЕ НАЛАГА, ЧЕ ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК

ОТГОВАРЯ СПРЯМО ДРУГ ЕТАЖЕН СОБСТВЕНИК ЗА ВРЕДИТЕ ОТ ТАКАВА ВЕЩ

В ОБЕМ, СЪОТВЕТСТВАЩ НА НЕГОВИТЕ ПРАВА В ОБЩНОСТТА. ТОЙ НЕ МОЖЕ

ДА СЕ ОСВОБОДИ ОТ ОТГОВОРНОСТ ПРЕД УВРЕДЕНИЯ С АРГУМЕНТА, ЧЕ

ПОСЛЕДНИЯТ НЕ Е ТРЕТО ЛИЦЕ ЗА ВЕЩТА, ОТ КОЯТО СА ПРОИЗЛЕЗЛИ

ПРЕТЕНДИРАНИТЕ ЗА ОБЕЗЩЕТЯВАНЕ ВРЕДИ, А Е НЕЙН СЪСОБСТВЕНИК

(ЗАЕДНО С ДЕЛИНКВЕНТА).

Чл. 50 от ЗЗД

Чл. 290 от ГПК

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Четвърто

отделение, в публичното заседание на двадесет и първи септември през две хиляди и

единадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков

ЧЛЕНОВЕ: 1. Марио Първанов

2. Филип Владимиров

при участието на секретаря Райна Пенкова като разгледа докладваното от съдията

Владимиров гр. дело № 478 по описа за 2010 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 и сл. от ГПК.

Допуснато е касационното обжалване на решението от 30.11.2009 г. по гр. д. № 2831/2009

г на Пловдивския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 2027/2009 г. по гр. д. №

2166/2008 г. на Пловдивския районен съд, с което предявеният иск за заплащане на сумата

от 1 548 лв. – обезщетение за имуществени вреди, произлезли от вещ, съставляваща обща

част (покрив) в сграда в режим на етажна собственост, е отхвърлен.

Обжалването е допуснато по материалноправният въпрос дали етажен собственик следва

да отговаря за вреди, причинени на друг етажен собственик от вещ, представляваща обща

част в етажна собственост, за разрешаването на който липсва нормативно правило, нито

пък данни за съдебна практика, съдържаща отговор на така поставения въпрос. Сочи се, че

въпросът е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.

По поставения въпрос Върховният касационен съд намира, че отговорността на етажен

собственик, за причинени на друг етажен собственик имуществени вреди в собствения на

последния апартамент от ОБЩА ВЕЩ – покрива на жилищна сграда, следва да бъде

ангажирана. Правното основание е разпоредбата на чл. 50 от ЗЗД, установяваща

безвиновната отговорност за вреди, произлезли от каквито и да са вещи, солидарно за

собственика и лицето, под чийто надзор те се намират. Вредата следва да произтича от

обективно присъщи (вътрешни) свойства, качества или дефекти на вещта. Ето защо, за

увреждането в резултат от такива вътрешни свойства на вещта – като например покрива на

сграда в режим на етажна собственост, който под въздействието на атмосферни влияния и

условия се е компрометирал във времето и е загубил своето хидроизолационно

предназначение, което е довело до поява теч и вреди в жилището на пострадалия етажен

собственик, се дължи обезвреда. Съгласно общото правило, че всеки е длъжен да поправи

вредите, произлезли от негова вещ се налага, че етажен собственик отговаря спрямо друг

етажен собственик за вредите от такава вещ в обем, съответстващ на неговите права в

общността. Той не може да се освободи от отговорност пред увредения с аргумента, че

последният не е трето лице за вещта, от която са произлезли претендираните за

обезщетяване вреди, а е нейн съсобственик (заедно с делинквента). Пострадалият

съсобственик (етажен собственик) не е трето лице само за съответстващата на правата му в

общността (етажната собственост) идеална част от общата вещ, от която са произлезли

вредите. Върху останалата идеална част от тази вещ той няма права и на общо основание

може да бъде увреден, с приложение на нормата на чл. 50 от ЗЗД. Затова етажните

собственици отговарят един спрямо друг за вреди, произлезли от обща вещ в сграда в

режим на етажна собственост.

Касационната жалба срещу въззивното решение съдържа оплаквания за

незаконосъобразност и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК.

Иска се отмяна на решението и уважаване на предявения иск. Претендират се и разноски.

Ответникът по касационната жалба – О. Б. А. не взема становище.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО, като провери атакуваното решение

във връзка с оплакванията по същество в касационната жалба и с оглед изискванията на

чл. 290, ал. 2 от ГПК, я намира за частично основателна, съображенията за което са

следните:

С атакуваното решение Пловдивският окръжен съд е потвърдил решението на

Пловдивския районен съд, № 2027/2009 г. по гр. д. № 2166/2008 г., с което предявеният от

К. М. К. от [населено място], [община] – починала в хода на производството, което

съгласно по чл. 227 от ГПК, е продължило с участието на правоприемника й – сина К. Д.

К. от [населено място], иск по чл. 50 от ЗЗД – за заплащане на сумата от 1 548 лв. –

обезщетение за имуществени вреди, произлезли от вещ, съставляваща обща част (покрив)

в сграда в режим на етажна собственост, е отхвърлен.

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че основанието на чл. 50 от

ЗЗД ангажира обективната безвиновна отговорност на собственика на вещ, в резултат на

чийто вътрешни свойства, качества или недостатъци са настъпили вреди. И тъй като обаче

в случая се касаело не за собствена на ответника вещ, а за съсобствена такава, в

съсобствеността върху която участва и ищеца като етажен собственик, то цитираната по –

горе разпоредба е неприложима в отношенията между страните по спора. Ищецът не се

явява трето увредено лице, поради което съдът е намерил, че е безпредметно

установяването по вид и стойност на конкретните вреди и определянето на размера на

претенцията.

В нарушение на материалния закон въззивният съд е счел, че разпоредбата на чл. 50 от

ЗЗД не намира приложение в отношенията между страните, като съсобственици на вещта,

от която са произлезли вредите, претендирани за обезщетяване – покрива на сграда в

режим на етажна собственост, поради което те не носят отговорност един спрямо друг за

вреди от общата вещ, а се прилага само в отношенията между собственика

(съсобствениците) на вещта и третите увредени лица, какъвто качество ищцовата страна

нямала.

По изложените по – горе съображения и с оглед на дадения отговор на въпроса, по който е

допуснато касационно обжалване на въззивното решение, настоящият състав намира, че

отговорността на ответника спрямо увредения за вреди, макар и при наличието на обща

(съсобствена) вещ, която да ги причинява и върху която всяка от страните да има права в

определен обем, безусловно следва да бъде ангажирана по чл. 50 от ЗЗД.

Изложеното се явява в противоречие с приетото от въззивния съд, което налага частична

отмяна на постановения от него акт и решаване на въпроса по същество.

Предявеният иск е за присъждане на сумата от 1 548 лв., съставляваща съответно на обема

на правата на ответника в етажната собственост обезщетение за имуществени вреди,

произлезли от вещ – обща част (покрив) в сграда в режим на етажна собственост, чието

хидроизолационно покритие се компрометирало във времето от атмосферни условия и

влияния и довело до появата на теч в жилището на ищцата, и до повреждане на

шпакловката и боята по стени и тавани, както и на топлоизолацията на тавани в

посочените площи. Твърди се, че общата стойност на разходите за ремонт на жилището

възлизат на 4 960 лв., а процесната сума съставлявала припадащата се на ответника сума

от тях (съответстваща на неговата идеална част от общите части на сградата, в размер на

31.22%). Претендират се законната лихва върху обезщетението, считано от датата на

предявяване на иска до окончателното изплащане и сторените по делото разноски.

От анализа на съвкупния доказателствен материал по делото се установява наличието към

2007 г. на вреди в апартамента на ищцата, причинени от теч на покрива на сградата –

компрометирани стени и тавани, покрити с мухъл, които в хода на процеса са отстранени,

като стойността на ремонтните работи възлиза на 1 800 лв.

От заключението на вещото лице по допуснатата и изслушана съдебно – техническа

експертиза се установява, че общата стойност на строително – монтажните работи за

отстраняване на последиците от теча в жилището към момента на депозиране на

заключението – м. юни 2009 г., възлиза на 4 019.93 лв.

С оглед на горното, предявеният иск се явява доказан по своето основание и следва да

бъде уважен, с присъждане на обезщетение за претърпените имуществени вреди. Техният

размер се установява с приложената по делото фактура № 73/09.03.2009 г., за понесени

разходи по отстраняване на последиците от увреждането, съизмерими с така платеното по

нея – сумата 1 800 лв. Без значение е факта, че фактурата е издадена на името на сина на

първоначалната ищца К. К. и настоящ касатор – К. К. Очевидно той е извършил

плащането, действайки от името и за сметка на своята майка – собственика на увредения

имот. Съдът не възприема като меродавно за размера на вредата остойностяването на

строително – монтажните работи в жилището, извършено от вещото лице. Това е така,

защото заключението е посочило стойността на тези дейности към датата на изготвянето

му, а не към датата на настъпването им.

Така, определяйки размера на дължимата от ответника обезвреда, съобразно неговите

права в общите части на сградата (31.22 % ид. ч.), построена в режим на етажна

собственост се формира сумата от 561.96 лв. В този размер искът се явява основателен, а

за разликата до пълния му предявен от 1 548 лв. следва да се отхвърли.

По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 от ГПК атакуваното решение

следва да бъде отменено частично – в отхвърлителната част по иска за сумата от 561.96 лв.

и вместо него се постанови друго, с което искът се уважи за сумата от 561.96 лв. В

останалата си част решението е правилно по своя краен резултат и следва да бъде оставено

в сила, на основание чл. 293, ал. 1 от ГПК.

Обезщетението ще следва да се присъди ведно със законната лихва, считано от датата на

исковата молба – 28.07.2008 г. до окончателното му изплащане, съобразно диспозитивното

начало в гражданския процес.

С оглед изхода по спора, предмет на делото и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на касатора

се следват разноски за производството, възлизащи на 92.57 лв., съразмерно с уважената

част от иска.

Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО,

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решението от 30.11.2009 г. по гр. д. № 2831/2009 г на Пловдивския окръжен съд

в ЧАСТТА, в която предявеният от К. М. К. от [населено място], [община] – починала в

хода на производството и заместена по чл. 227 от ГПК от правоприемника й – сина К. Д. К.

от [населено място], иск по чл. 50 от ЗЗД – за заплащане на обезщетение за имуществени

вреди, произлезли от вещ, съставляваща обща част (покрив) в сграда в режим на етажна

собственост, е отхвърлен за сумата от 561.96 лв. и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА О. Б. А. от [населено място], [улица] ЕГН [ЕГН] да заплати, на основание чл. 50

от ЗЗД, на К. Д. К. от [населено място] сумата от 561.96 (петстотин шестдесет и един лв. и

96 ст.) лева – обезщетение за имуществени вреди, произлезли от вещ – обща част (покрив)

в сграда в режим на етажна собственост, ведно със законната лихва върху сумата, считано

от датата на исковата молба – 28.07.2008 г. до окончателното изплащане, както и сумата от

92.57 лв. (деветдесет и два лева и 57 ст.) лева – сторени в производството по делото

разноски, съразмерно с уважената част от иска, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.

ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение в останалата му обжалвана част.

Решението е окончателно.

ПРОБЛЕМЪТ СЪС ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА СОБСТВЕНИЦИТЕ В ЕС

октомври 30, 2013 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Пред собствениците на самостоятелни обекти в ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ възниква

съвсем осезаемо проблемът за нередовните платци на дължимите суми по подръжката и

управлението на общите части на сградата на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Законът за

управление на етажната собственост е категоричен в чл. 6 ал. 1 т. 10, а именно : 10. (изм.

– ДВ, бр. 57 от 2011 г.) заплащат разходите за управлението и поддържането на общите

части на сградата. Спецификата на проблема възниква тъй като единствения възможен ред

за реализиране на вземането по съдебен ред е нормативно предвидения в закона – чл. 38

ал. 2 – съответно препраща към чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК. Моят опит доказа, че процедурата

е изключително тромава и тежка, свързана е с един определено дълъг времеви период.

Задълженията на собственика към ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ е периодично. Дори да

се реализира вземането на определена сума за определен период от време, през същото

това време, ако длъжникът не е заплащал съвестно своите задължения те се натрупват. От

своя страна е необходимо отново да се депозира заявление по чл. 410 ал. 1 т. 1 ГПК за

тези суми и така се изпада в омагъосания кръг на времето. Ето защо считам, че

предвидения в ЗУЕС ред е по-скоро приложим при инцидентни задължения, но не и при

една честа периодика на дължими суми. Затова за мен възникна необходимостта чрез

легални средства да осигуря начин за бързо и ефективно реализиране на тези задължения,

а именно по реда на чл. 417 ГПК. Аз предлагам един хипотетичен вариант, в който

ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ би могла да реализира своите вземания далеч по – бързо и

по – този начин да се избегне тежката процедура.

В протоколно решение на ОС на ЕС се инкорпорира спогодба с нотариална заверка на

подписите относно дължимите между страните – ЕС, като отделен субект от една страна

и етажните собственици, от друга страна , – парични суми, представляващи разноските за

управление и поддръжка на общите части на сградата.

Подписаните под протокола лица са собственици и следва да представляват не по

малко от 33 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Съгласно

ЗУЕС така установения кворум е достатъчен за да има валидно волеизявление на

Общото събрание на етажната собственост за съгласие и приемане на решенията,

установени с дневния ред. Представителството при приемане на решенията в

законоустановения кворум обхваща не само присъстващите, но и неприсъстващите

членове на етажната собственост, което от своя страна ангажира задължителността

на приетите решения. От една страна по така постигната спогодба са отделните

собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост – присъстващи и

неприсъстващи, представлявани от Общото събрание на собствениците, съгласно

представителството по ЗУЕС, от друга страна е ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, като

отделен, самостоятелен и обособен субект, представлявана от управителя си. В

постигната спогодба страните приемат, че всеки един от собствениците на

самостоятелни обекти носи персонална отговорност по отношение на дължимите

суми във връзка с управление на общите части на етажната собственост.

Протоколното решение би следвало да се оформи и по своя характер да представлява

нотариално заверена спогодба между отделните собственици на самостоятелни обекти в

етажната собственост и самата етажна собственост по отношение на дължимите от

отделните собственици към етажната собственост суми. Изрична е уговорката между

страните за характера и формата на протоколното решение /спогодба с нотариална заверка

на подписите относно съдържащите се в тях задължения за плащане на парични суми/ , а и

при наличието на всички изискуеми реквизити по смисъла на чл. 417 ал. 1 т.3 следва за

претендираните суми съдът да постанови незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен

лист на основание чл. 418 ГПК.

Дължимите суми, които следва да се претендират са договорени в протоколното решение

и определени като размер, начин на плащане и падеж . Ако има възникнали задължения

преди приемане на протоколното решение, тяхната изискуемост може да бъде вписана и

двете страни да се спогодят, че по същия ред, а именно чл. 417 ал. 1 т. 3 ГПК ще се

събират и задълженията на собствениците, обитателите и ползвателите на самостоятелни

обекти в сградата на етажната собственост във връзка с управлението на общите части на

сградата, възникнали в един предходен период. Да, проблемът е как да се удостовери

размерът на тази сума, след като е невъзможно да се обективира в протокола от ОСЕС.

Страните могат да договорят, че сумите за изминал период, които ще подлежат на

събиране съгласно настоящото решение ще бъдат определяеми съгласно документацията

на ЕС водена до този момент.

Интересно е дали съм опитал? Да! Аз в нетърпението си веднага потърсих събиране на

старите суми – за изминал период. Съдът отказа да ми издаде заповед за изпълнение и

изпълнителен лист не защото заявлението противоречи на предвидения в ЗУЕС ред, а

защото въпросната документация, която представих, за да докажа размера на

задължението не беше в изискуемата нотариална форма – с нотариална заверка.

Все пак смятам, че инициативата за законодателна промяна и на разширяване на обсега

на чл. 417 ГПК с вземанията за разноските за управление и поддръжка на етажната

собственост е отворена за законодателя.

Разходи за управление и поддържане на общите части на етажната собственост

октомври 30, 2013 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Най – често крайъгълния камък, който създава най – много неудобства е чл. 51

ЗУЕС, който регламентира разпределянето и формирането на бюджета за управление и

поддръжка на общите части в сградата на Етажната собственост. :

Чл. 51. (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за управление и поддържане на

общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на

собствениците, ползвателите и обитателите.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-

годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната

собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от

идеалните части от общите части може да реши собственик, ползвател или обитател, който

отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето на

отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1. За отсъствието се

уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят).

(4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в

сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1 и

3.

(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател, който упражнява

професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана

с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части

в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание.

(6) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател по ал. 5 заплаща

разходите за управление и поддържане на общите части на сградата в размера по ал. 1,

когато за самостоятелните им обекти е предвиден отделен вход.

(7) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственици, ползватели и обитатели, които

отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи за

електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно

обслужване на асансьора за всяко животно в размер като за един обитател.

Във връзка с управлението на етажната собственост най – често възниква

въпросът по отношение на формиране на начинът на определяне на дължимите суми от

собствениците, ползвателите и обитателите. Най – често ЕС злоупотребява с

императивния характер на нормата на чл. 51 ЗУЕС, като за критерий се определя

обитаемата площ на недвижимия имот, най- често на база крадратен метър. Още по –

драстично е, когато към реално обитаемата площ на имота се прибавят и идеалните части.

Това е крайно нарушение на императива установен от нормата на ЗУЕС. Ако въпросът е

как да се определи броят на лицата, между които следва да се разпределят поравно

разноските, то в книгата на етажната собственост съгласно чл. 6 /1/ т.6 ЗУЕС

собствениците са длъжни да : вписват в книгата на етажната собственост членовете на

своите домакинства и обитателите. Ако те не спазят своето задължение е предвидена

съответната санкция в закона, а именно чл. 55 (1) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) –

Собственик, ползвател или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна

собственост, който не изпълни задължение по този закон, се наказва с глоба от 20 до 100

лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв., когато е

юридическо лице. Предвиден е и съответния ред, по който следва да се реализира тази

санкция. Често обаче собствениците на имоти в сградата на ЕС не спазват това свое

задължение, не вписват членовете на домакинството си или обитатели, ползватели и

наематели на обекта. Съответно не се вземат и мерки за реализиране на предвидената

имуществена санкция за неизпълнение на това задължение. Законът не би могъл да

предвиди разрешаването на проблемите от типично битов характер между обитателите на

една сграда, както и да обхване всеки един техен проблем. Поради тази причина

законодателят е въвел и задължителността на нормата, именно за да укроти духовете и да

ги подчини на един установен ред. Компромисен вариант, който се практикува е,

разпределението на дължимите суми да бъде извършвано поравно, но не между всички

обитатели, а по-скоро между обектите, включени в етажната собственост. Това е наистина

разумен вариант, и е най-близък до този, който се предлага в закона.

Все пак доколкото отношенията между собствениците в сградата на ЕС имат

типично вътрешноведомствен характер дерогиране на императива на нормата на чл. 51

ЗУЕС е възможна само при един силен кворум ; над 75/100 от представените общи части.

Аз считам, че императивната норма има своя задължителен характер в отношения на ЕС

извън обсега на нейните членове. Въпреки това извън обсега на членовете на ЕС,

нормата запазва своя императив.

Има една важна отметка – чл. 51 ал, 1 и ал, 2 ЗУЕС представляват базов модел, който би

следвало да се съобрази при условие, че ЕС поддържа книга на собствениците. Книгата на

собствениците определя както броя на обитателите в сградата на ЕС, така и времето през

което те обитават/не обитават недвижимите имоти. Това позволява на ЕС да приложи

законът в неговия императив.

Естествено, ако собственик реши да поиска в установения едномесечен срок отмяна на

решението на ЕС въз основа на противоречие със закона пътят е отворен пред районния

съд и считам, че процентът на положителност на решението не е малък. Ето в това

отношение законодателят не е установил възможности за повече вариации, които да бъдат

удобни за всички живущи.

Ал. 2 на чл. 51 ЗУЕС предвижда че разходите по ал. 1 не се заплащат от собственик,

ползвател или обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в

рамките на една календарна година. Това би следвало да се приеме, при една изчистена

хипотеза, при която лицата добросъвестно уведомяват, че следва да предприемат

продължително отсъствие и няма да обитават жилището си за период по – голям от 30

дена годишно. Не мисля, че сградите притежават система за индикация на времето през

което обитателите им ползват имотите си. Ако всяка сграда притежаваше подобен брояч

лесно бихме могли да установим броя дни през съответната календарна година, през които

собственик, ползвател или обитател живее и използва имота. За съжаление такъв няма. В

една кооперация с максимум 10 апартамента бихме могли по съседски да знаем какво се

случва. Друг е въпросът в комплексите от затворен тип със стотици и хиляди апартаменти.

Каква е вероятността скрити в многобройните входове и етажи да се прикрием и да не

създадем впечатление, че реално ползваме имота за по дълъг период. Законодателят

отново не е предприел съответната решителна крачка. Лично според мен е удачно да се

приложи хипотезата на ал. 3 и за отсъствието да се уведоми писмено председателя на

управителния съвет, както и да се взима решение с квалифицирано мнозинство за

освобождаване от задължение при всеки един конкретен случай, както е предвидено и в ал.

3. Ако обаче се приеме, че алинея 2 е с препратка към алинея 3 би следвало в такъв случай

в алинея 3 да е инкорпорирано правното разрешение.

Алинея 3 предвижда правната възможност на ОС на ЕС да вземе решение с квалицирано

мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части като реши

собственик, ползвател или обитател, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една

календарна година да заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от разходите за

управление и поддържане по ал. 1. Приемам, че след като законодателят не е определил

максимален срок на отсъствие на обитател, ползвател или собственик то срокът на

неговото отсъствие би съвпаднало със срока определен в алинея 2. Логично е ако

отсъстваш повече от 30 дни, срокът на пребиваване в етажната собственост да се ограничи

на не повече от 30 дни в рамките на една календарна година съгласно ал. 2. При което

извършвайки симбиоза между двете хипотези да намерим разрешение за търсене на

дължимите суми за необитаемите апартаменти. При което законодателят с оглед на

защитата на интересите на отсъстващите е предвидил и квалифицирано мнозинство.

Отново изпадаме в хипотезата ако отсъстват повечето от собственици, които са

необходими за формиране на необходимия кворум за взимане на решение по отношение на

дължимите такси и дали по този начин не се обременяват останалите собственици,

ползватели и наематели, които следва да заплащат разноските по управление на етажната

собственост. Неразумно е една определена част да поема разноски за облаги, които

ползват и други, които отсъстват, примерно услугите на фирма за почистване, фирма за

професионален домоуправител, охрана и всякакви други екстри. Считам, че законодателят

трябва да синхронизира нормите така, че да удовлетвори нуждите не само на

отсъстващите, но и на реално обитаващите имотите в ЕС.

Ал. 3 на коментирания чл. 51 ЗУЕС използва израза : “който отсъства повече от 30 дни в

рамките на една година”. Колко време обаче трябва да продължи това отсъствие и ако

същото бъде разпокъсано би ли се приело че са налице предпоставките за гласуване на

решение. ЗУЕС е дал своето дефинитивно решение и то е : “дълготрайно отсъствие” е

отсъствие на собственик, ползвател и обитател БЕЗ ПРЕКЪСВАНЕ, което продължава

повече от три месеца. Налице е необходимостта от едно трайно, непрекъснато

отсъствие за да бъде приложима мярката на закона за намаляване на разноските за

поддръжка и управление наполовина.

Разходите за портиер, при взето решение на ОС на ЕС за назначаване на такъв, се

разпределят при условията на ал. 1 и ал. 3 от ЗУЕС.

Нормата на ал. 5 ни изправя пред една интересна хипотеза. Тя предвижда, че собственик,

ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в

самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща

разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до

петкратния размер, определен с решение на общото събрание. Не е предвидено

квалифицирано мнозинство с което би следвало да се вземе това решение, затова следва да

се приеме, че това решение се взима при кворум, който е установен в чл. 17 ал. 3, а именно

– извън случаите по ал. 2 /чл. 17 ал. 2 ЗУЕС/ решенията се приемат с мнозинство, повече

от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост

съгласно нормата на чл. 15 ЗУЕС. Поставя се един типично житейски въпрос : ако дадено

помещение или обект се ползва от трима или четирима човека за упражняване на дейност

или професия, би ли следвало всеки поотделно да заплати сумата определена от ОС на

ЕС, а именно от трикратния до петкратния размер на дължимите разноски, или би

следвало от морално съображение да се разпредели общата сума между всички лица,

ползващи имота. Особено в случай, че работно време от 8 – 12 часа е разпределено на

смени по 4 или 6 часа. Законодателят е изричен в своят изказ, а именно той посочва, че

всеки който попада в тази група би следвало да заплаща определения трикратен до

петкратен размер. В ситуация, в която визираните лица работят в рамките на един

работен ден, потокът от хора би бил един и същ и в случая ако само едно лице работеше в

рамките на определеното работно време. Считам, че въпреки императива на нормата, ОС

на ЕС трябва да съобрази конкретната ситуация и да разпредели така разноските, че да

бъдат поносими и житейски и морално съотносими, а не да гони непременно буквата на

закона.

Ал. 6 е предвидил изключение от визираната хипотеза, а именно : Собственик,

ползвател или обитател по ал. 5 заплаща разходите за управление и поддържане на общите

части на сградата в размера по ал. 1, когато за самостоятелните им обекти е предвиден

отделен вход.

Предполага се, че законодателят няма да ни изостави в тази джунгла и няма да допусне

изблиците на недоволство, които раздират обитателите на една сграда.

РАЗНОСКИ В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

октомври 20, 2013 Евгени Атанасов

Какви са предпоставките за тяхната дължимост в установителен иск по чл. 422 ГПК

?

by Evgeni Atanasov

1. Качеството на собственик, ползвател, обитател в имот на сградата в режим на

Етажната собственост.

•Една от основните предпоставки за възникване на задължението за заплащане на сумите,

дължими като разноски за управлението и поддържането на общите части в сградата в

режим на етажна собственост е качеството на собственик, ползвател или обитател на

имот в сградата. Чл. 51. ЗУЕС (1) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходите за

управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят

поравно споредброянасобствениците, ползвателите и обитателите. Ако лицето е

придобило, ползва или владее или обитава имота на някакво правно основание то

неминуемо попада в тази категория и ако са налице всички останали предпоставки, то е

налице качеството му на длъжник, ако не е заплатило дължимите към ЕТАЖНАТА

СОБСТВЕНОСТмесечни суми за поддържане на имота. Това качество е лесно доказуемо

в едно съдебно производство – най – лесният способ това е така наречената книга на

собствениците, която Етажните собственици са длъжни да поддържат. В Книгата на

собствениците се вписва пълната информация за обитателите на имота в определения

период, както и тяхното качество : чл. Чл. 7. (1) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Книга на

етажната собственост се създава, съхранява и поддържа във всяка сграда или вход в режим

на етажна собственост.

•(2) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В книгата се вписват:

•1. самостоятелният обект – предназначение и застроена площ;

•2. идеалните части на обекта от общите части на сградата (в проценти);

•3. собственото, бащиното и фамилното име на собственика или ползвателя – за физически

лица, а в случаите, при които собственик или ползвател е юридическо лице или едноличен

търговец – наименованието, БУЛСТАТ или единен идентификационен код (ЕИК);

•4. собственото, бащиното и фамилното име на членовете на домакинството, които живеят

заедно със собственика и/или ползвателя;

•5. времето, през което лицата по т. 3 и 4 не ползват самостоятелния обект;

•6. собственото, бащиното и фамилното име на обитателите, временно пребиваващи в

обекта на самостоятелно правно основание повече от 30 дни, датата на вписване и датата

на отписване;

•7. уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно

управлението на общите части на сградата.

•Друг способ е да бъде представено доказателство за придобиване, ползване или

обитаване на имота на някакво правно основание – нотариален акт, договор за наем на

недвижим имот, свидетели, когато следва да се докаже обитаване на имота.

2. Решение на общото събрание на ЕС за разпределение и размера на месечните

вноски за разноските

•Втората необходима предпоставка е ОС на ЕС да е взело решение, с което да е

определило начина на разпределение на разноските и техния размер. Спецификата на

тези вноски, е че те са АВАНСОВО ДЪЛЖИМИ . При установяването на тяхната

дължимост не е необходимо ЕС да доказва какви разноски са направени за определения

период, нито какво е тяхното основание, нито какъв е техния размер и дали действително

те са направени. Счита се, че дължимостта им не възниква постфактум и това произтича

от тяхната функция. Тези разноски са необходими за покриване на текущите разходи като

разноски за електроенергия, В и К, асансьор, вноски към фирма, която предоставя

услугата “професионален домоуправител”, дребни текущи ремонти на общите части на

сградата и др. С Решение на ОС на ЕС може да се вземе и решение за събиране на суми,

които са необходими за извършване на необходим и неотложен ремонт на сградата,

който превъзхожда като важност и приоритет обикновените текущи ремонти. Независимо

от това какво е основанието и размера на тези разноски за тяхната дължимост е важно да

има едно законосъобразно решение на ОС на ЕС . Едно Решение на ОС на ЕС е

законосъобразно, ако е взето при необходимите предпоставки за свикване и провеждане

на събранието, както и ако е пропусната възможността да бъде поискана отмяна на

решението в 30 дневния срок от неговата разгласа. Недопустимо е обаче в едно

производство по чл. 422 ГПК – установителен иск за установяване на дължимостта на

тези разноски от длъжник към Етажната собственост да бъде предявен инцидентен иск

за установяване и на незаконосъобразността на решението на ОС на ЕС, ако е

пропусната възможността да бъде поискана неговата отмяна съгласно чл. 40 ЗУЕС в 30

дневен срок от разгласата на решението на ОС на ЕС. Счита се, че ако не е поискана тази

отмяна, решението на ОС на ЕС се валидира и стабилизира и неговото изпълнение е

задължително за адресатите на рението на ОС на ЕС. Недопустимо е и в един такъв

процес да се иска и прихващане на суми, които са направени като разноски от длъжника

в полза на ЕС, например поел е самостоятелно инициатива за извършване на ремонт в

сградата. За извършване на това прихващане е необходимо да има решение на ОС на ЕС

или ако не е взето такова решение, то длъжника в качеството му вече на кредитор към ЕС

може да предяви отделен иск към ЕС, с който да иска осъждането й да му заплати тези

суми.

Юридическо лице – управител на Етажната собственост

октомври 15, 2013 Евгени Атанасов

by адв. Евгени Атанасов

Възниква твърде често практическия, а и доктринален въпрос възможно ли е юридическо

лице да представлява етажната собственост, и то самостоятелно, а не като допълнителна

функция или делегат на вече избран управител/управителен съвет. До каква степен се

простират неговите правомощия в качеството му на представляващ Етажната собственост.

Дали на същото лице /ЮЛ/ могат да бъдат делегирани и процесулни права, би ли имало

възможност то да представлява ЕС в съдебен процес, в изпълнително дело, и в какви

хипотези е възможно това представителство.

ЗУЕС принципно урежда нормативно рамките на представителство на Етажната

собственост от страна на ЮЛ. Чл. 11, ал. 1 т. 11 ЗУЕС : 11. може да приеме решение за

възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или

физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на

управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези

лица;

За да не изпаднем в излишна конфронтация следва да се направи следното уточнение :

определени функции на управителния съвет на ЕС /Етажната собственост/ могат да бъдат

възложени на ЮЛ/юридическо лице/, ако тези функции пряко или косвено са свързани с

дейности, които имат за цел и основен приоритет поддържането на общите части на

етажната собственост. След като законодателят е определил и конкретната рамка в която

се извършва делегация на функции и правомощия на управителя следва и извода, че ЗУЕС

не дава възможност да бъдат предоставени пълната палитра от правомощия на

УС/управителния съвет/ на ЮЛ. За тази цел, ЮЛ действа като делегат на УС. Което

изключва всяка възможност едно дружество да бъде избрано самостоятелно за управител

на ЕС, без същата да е конституирала вече друго лице като такъв. Изключение би било ако

ЮЛ е собственик на имот в сградата на ЕС.

Самото делегиране на правомощия на УС на ЮЛ може да бъде осъществено по два начина

:

1. Изрично с решение на ОС/Общото събрание/ на ЕС. В тази хипотеза ЕС в решението си

обективира конкретните дейности и правомощия, които да бъдат предоставени на

фирмата;

2. Делегирането на правомощията може да бъде извършено и с договор между ЕС и

дружеството, като в решението си ОС недвусмислено изрази волята си за сключване на

контракта, като възложи на Управителя/Управителния съвет да представлява ЕС при

сключването на договора. Задължителен елемент от съдържанието на решението е и, че

присъстващите етажни собственици са се запознали с клаузите на договора, неговото

съдържание и са изразили съгласие за неговото сключване. Договорът между страните

представлява делегацията на правомощията и дейностите от страна на ЕС към ЮЛ, които

следва естествено да бъдат инкорпорирани във вид на каталог. Отново е налице и

необходимостта от кон кретика, точност и яснота, за да бъде очертана рамката на

представителството.

Критерий за определяне на дейностите, които могат да бъдат възложени на ЮЛ, е не

съдържанието им, а общата цел на която са подчинени – поддръжка на общите части на

сградата в добро състояние.

От тук следва и въпросът кои дейности следва да бъдат считани за дейности по

поддържането на общите части на етажната собственост. Т. 13 от чл. 1 от Допълнителните

разпоредби на ЗУЕС дава следната дефиниция : “Поддържане на общите части” е дейност,

насочена към запазване на общите части в добро състояние. За да бъде запазена целостта

на сградата, което да осигури нейното нормално функциониране, се възприема, че същата

следва да бъде периодично поддържана. За тази цел ако следваме алгоритъма на действия,

необходими за запазване и поддържане на общите части в добро състояние следва да

обособим следните няколко групи. На първо място са тези, които са съсредоточени около

глава четвърта от ЗУЕС : РЕМОНТ, ОБНОВЯВАНЕ И ПОДДЪРЖАНЕ НА ОБЩИТЕ

ЧАСТИ :

1. Регулярни дейности по поддръжка на общите части на сградата

– в тази група са включени всички онези предвателно планирани действия, които имат за

цел да поддържат нормалния ритъм и функциониране на сградата. В тези дейности се

включват : събирането на дължимите месечни вноски, необходими за формирането на

месечния бюджет, както съответно и заплащането на всички необходими обичайни

разходи, като потребление на електричество, вода, газ и други консумативи В тази група

са включени и абонамент и други механизми, профилактиката на асансьорната уредба и

други , почистване, смяна на съоръжения : крушки, предпазители, подмяна на други части.

Вноските и сумите за погасяване на режийни разходи имат за цел поддържане на общити

части на сградата в добро състояние. Затова събирането им, включително и по съдебен и

извънсъдебен ред, е функция, която може да бъде възложена на ЮЛ, и не следва това

правомощие да бъде дефинирано отделно от общата група, а именно формиране на

месечен или годишен бюджет за целеви нужди – поддържане на общото състояние на

сградата на ЕС; Чл. 48 ал. 8 : (Изм. и доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) За поддържане на общите

части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на

самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за

вътрешния ред или с решение на общото събрание.

2. Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или

подмяна на общи инсталации и оборудване

– в тази група се включват всички онези дейности, които са необходими за поддържане на

целостта на сградата, извън обичайните – тези от първата група. Те са както планирани, но

така също и настъпващи инцидентно. Такива са дребните ремонти, които възникват

вследствие на обикновената употреба и амортизация на общите части на сградата. Това са

обикновено ремонтите и подмяната на входните врати, на укрепване и ремонт на перилата

на стълбищата, укрепване на някои елементи на сградата извън случаите на драстична

промяна в конструкцията на сградата. Спецификата на тези ремонти е, че тяхното

извършване не се индивидуализира с неотложност. За разлика от тях необходимия ремонт

се отличава с неговата спешност. Неизвършването му в кратки срокове може да доведе до

разруха на сградата, да застраши нейната цялост. Затова те са и неотложни. По различен

начин се третира и вземането на решение за събиране на средства за неговото извършване.

Неизменна част от тази група са и всички действия, свързани с реконструкция и

преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване. Това,

което обединява всички е, че тяхното извършване е подчинено на една цел : поддържане

на общите части на сградата в добро състояние. Организацията на тяхното извършване,

както и събирането на средствата за заплащането на разходите могат да бъдат възложени

на ЮЛ. Съответно на ЮЛ може да бъде възложена и представителна власт по отношение

процесуалното представителство дотолкова доколкото за извършването на тези дейности,

както и за събиране на разноските за тяхното финансиране възниква необходимостта да се

потърси защита по съдебен ред.

3. Предтавителство пред институции, включително и процесуално

представителство

- много често проблематиката предвижда, за да бъде решен определен казус, който има за

предмет запазване на общите части в добро състояние или пък защитата на целостта на

сградата, да бъде стартирана процедура или друг тип действие, което е свързано с издаване

на актове на определен орган – административен, съдебен или друг. Както споменах вече

,критерий за определяне на действията, които могат да бъдат възложени на ЮЛ е не

характера им, а целта, която следва да бъде постигната. Ако следва да бъде проведена

например съдебна процедура, и това изисква процесуално представителство, с оглед на

неговата целесъобразност такова може да бъде възложено на фирмата. Както и

възможността конкретни действия по представителството да бъдат делегирани на

съответното компетентно лице – адвокат, нотариус, специалист или др.

Ако следва да обобщя казаното по – горе : всяко едно действие, което има за цел

поддържане и запазване на общите части в добро състояние може да бъде делегирано като

изпълнение на ЮЛ. Законодателят е дал само рамката в която да се простират възложените

правомощия.Конкретиката се определя от казуистиката и вътрешните взаимоотношения в

ЕС и са предмет на оперативна самостоятелност.

Длъжни ли сме да си плащаме задълженията? Длъжни сме!

декември 2, 2013 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Харесвам Стоян Ставру и най – вече начина по който разсъждава, когато трябва да

третира правен въпрос. Покрай многобройните обсъждания за задължителността на

вноските за поддръжка и управление на общите части, ето какво казва той в своя

монография “Бюджет на етажната собственост”, публикувана в Юбилеен сборник

по случай 100-годишнината от рождението на акад. Любен Василев и проф. дюн

Живко Сталев и 90-годишнината от рождението на проф. дюн Витали Таджер

“Развитието на правото в глобализиращия се свят”, С., 2013, с. 411-

427″: http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с автор

Стоян Ставру: “задълженията за заплащане на сумите за поддръжка и управление на

общите части изхождат от закона, а не от решенията на ОС. Което означава, че дори,

когато някой атакува метода на разпределение на разноските, на човек или на апартамент,

той в крайна сметка е длъжен да заплати сумата определена като размер, защото колкото и

да се двоумят, задължителността за плащане е обективирана в закона, а ОС определя

размера на вноските.”

Множеството е на мнение, че като отмени решение на Общото събрание, с което е

определен начина на разпределение на вноските и ще се освободят от плащане. ТОВА

СЪВСЕМ НЕ Е ТАКА! Задължението за всеобщо тяхно съжаление не изхожда от

решението на ОС, а от закона. Закона е вменил задължение за заплащане на тези вноски.

Затова решенията на ОС пресъздават вече един определен статут, ТЕ НЕ СЪЗДАВАТ

ТАКЪВ. С отмяната на решението на ОС се отменя само решението, което констатира

позиция, различна от тази в закона. При вече гласуван бюджет и размер на вноските,

дължимостта не се преклудира, променя се съгласно закона начина по който ще се

преразпредели задължението съгласно чл. 51 ЗУЕС. Ако до отмяната на решението сте

дължали на база брой на притежавани жилища, след отмяната сумата се дължи на база

брой собственици /ползватели/ обитатели. Отърване няма!

А дали може да се дерогира императивната норма на закона : Ставру е на следното

мнение : “Посочените от ЗУЕС начини за разпределяне на различните видове разходи във

връзка с управлението и поддръжката на общите части имат диспозитивен характер, но

могат да бъдат дерогирани единствено при наличие на съгласие от страна на всички

етажни собственици. Постигнатата по този начин обща договореност ще има действие

единствено във вътрешните отношения между етажните собственици. При поемане на

определени задължения към трети за етажната собственост ще дължат заплащането на

такава част от тях, каквато отговаря на участието им в съсобствеността върху общите

части на сградата.” Текста е цитиран от статия “Бюджет на етажната собственост”,

публикувана в Юбилеен сборник по случай 100-годишнината от рождението на акад.

Любен Василев и проф. дюн Живко Сталев и 90-годишнината от рождението на

проф. дюн Витали Таджер “Развитието на правото в глобализиращия се свят”, С.,

2013, с. 411-427″: http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с

автор Стоян Ставру

Напълно поддържам, считам, че вътре в самата етажна собственост Решение на ОСЕС

може да дерогира нормата на чл. 51 и да създаде различен ред от закона, като решението

има вътрешноведомствен характер. Важното е да има единодушие при взимането на

решение, дори считам, че и едно квалифицирано мнозинство например 75/100 от

процентното отношение на общите части може да реши въпроса. В отношенията с трети

лица, разпределението на задълженията ще бъде съгласно установената от закона.

Бюджета на Етажната собственост е приходно, а не разходно ориентиран

ноември 28, 2013 Евгени Атанасов

Правя това изявление най – вече в подкрепа на всички, които са стартирали

процедура по събиране на сумите за разноски за поддръжката и управлението на общите

части на етажната собственост. Тъй като мнозина считат, че задължително трябва да

противопоставят аргумента дали и какви разноски са направени, за да възникне

задължение за плащане, аз казвам следното :

Бюджета на Етажната собственост се гласува за да „покрива” бъдещи разходи,

възникнали и свързани с управлението и поддържането на етажната собственост, разходи

като : електричество на общите части, консумативи, евентуално обслужване на асансьор

и електричество на такъв / ако в сградата има асансьор/, възнаграждение за почистване на

общите части, възнаграждение за извършените услуги на фирмата – професионален

домоуправител и др. Тези разходи могат да бъдат предвидими и непредвидими. ОСЕС

гласува един ориентировъчен бюджет, който счита, че е достатъчен за заплащането на

всички тези текущи разходи. С оглед на това изказвам следното становище : бюджета

на етажната собственост е ПРИХОДНО, а НЕ РАЗХОДНО

ориентиран. Позволявам си по – долу да направя следната по – скоро доктринална, но и

практически ориентирана обосновка, за да изясним спорът относно това дали следва да

се доказва в съдебното производство по установяване на дължимостта на разноските,

всички извършени разходи по управление и поддръжка на общите части или следва да

се докаже дължимостта на сумата, така както е обективирана в решението на общото

събрание на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. :

“Разходи за управление и поддържане на общите частина етажната собственост (чл.

48, ал. 8 ЗУЕС, чл. 51 ЗУЕС).

Съгласно параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите

части включват:

- разходите за консумативни материали, свързани с управлението.

Става въпрос за консумативи, необходими9 за осъществяването на правомощията на

управителния съвет (управителя), на касиера и на контролния съвет (контрольора),

включително разходи за обявяване, свикване и провеждане на заседанията на общото

събрание на етажната собственост (например: разходи за хартия, принтер, наем на зала за

провеждане на заседанието на общото събрание и пр.). Общият размер на подобни разходи

може да бъде ограничен до определен максимален размер с решението на общото

събрание за приемане на годишния бюджет на етажната собственост. Не виждам пречка

при наличие на решение на общото събрание в този смисъл да се предвиди като

консумативен разход и заплащането на еднократно възнаграждение в полза на на лицето,

което осъществява ролята на протоколчик по време на съответното заседание на общото

събрание на етажните собственици. По-трудно биха могли да се обосноват разходите за

транспорт (включително за закупуването на превозни средства), извършвани от членовете

на органите на етажната собственост, тъй като се предполага, че те живеят в сградата,

която управляват;

- разходи за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и

за касиера.

Тук се включват: i) възнагражденията, както и разходите за социално осигуряване, на

управителя, членовете на управителния съвет и касиера (съгласно чл. 19, ал. 7 ЗУЕС: “По

решение на общото събрание на членовете на управителния съвет (управителя) и касиера

може да се заплаща възнаграждение.”. Струва ми се, че законът допуска хипотезата, при

която на управителя не се заплаща възнаграждение, но такова се заплаща в полза на

касиера), както и ii) възнагражденията за контрольора и членовете на контролния съвет

(съгласно чл. 24, ал. 6, изр. 2 ЗУЕС: “По решение на общото събрание на членовете на

контролния съвет (контрольора) може да се заплаща възнаграждение.”). Решението на

общото събрание на етажните собственици може да бъде както за изплащане на

еднократно възнаграждение, така и за възнаграждение, заплащано на определени периоди

от време: ежемесечно, тримесечно, ежегодно и пр. В това отношение ЗУЕС не установява

ограничения – въпрос на преценка от страна на общото събрание на етажната собственост;

- разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно

обслужване на асансьор.

Макар че изброяването е конкретно, то не е изчерпателно. Освен разходите за осветление

и отопление (ток, парно, топлопреносна система) на общите части на сградата, от същото

естество са: i) разходите за осигуряване на законовите изисквания за противопожарна

безопасност; ii) разходите за извършване на текущи ремонти в общите части на сградата и

подмяна на съоръжения, необходими за ползването на общите части (подмяна на крушки,

смяна на ключалки, снабдяване с нови ключове до общи помещения, подмяна на входна

или преходни врати, подмяна на плочки и настилка, подмяна на счупени прозорци и пр.);

iii) разходите за портиер – особеното при тези разходи е, че за тях не се прилага

възможността по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС за освобождаване от задължение за заплащане за деца,

ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който

пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна

година (арг от чл. 51, ал. 4 ЗУЕС).

- други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на

сградата.

Тук следва да се включи възнаграждението при възлагане на дейности по поддържането на

общите части на сградата на юридическо или физическо лице. Това може да стане само въз

основа на решение на общото събрание на етажните собственици по чл. 11, ал. 1, т. 11

ЗУЕС. Съгласно посочената разпоредба общото събрание на етажните собственици може

да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата

на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни

правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за

изпълнение на тези лица).

Към “други разноски, необходими за управлението” следва да се причислят и разходите за

консултантски услуги (счетоводни, данъчни, правни и пр.), както и евентуалните съдебни

разходи и адвокатско възнаграждение (възнаграждения за правни съвети) при участие на

етажната собственост в съдебни производства – в случаите, когато тези разходи са

направени от председателя на управителния съвет (управителя). Съгласно чл. 23, ал. 4

ЗУЕС именно председателят на управителния съвет (управителят) представлява пред съда

собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с

общите части (като ответник), и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или

обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по този

закон (като ищец). По искове срещу трети лица, във връзка с общите части, председателят

на управителния съвет (управителят) представлява собствениците само ако бъде

упълномощен от общото събрание. За извършването на посочените съдебни разходи ще е

необходимо вземането на решение на общото събрание – за предявяване на иска и/или за

ползването на адвокатски услуги при осъществяване на съдебната защита на интересите на

етажните собственици. В случаите, когато разходите са направени от председателя на

управителния съвет (управителя) без решение на общото събрание на етажната

собственост, но с оглед спазването на изтичащ преклузивен срок, съответно приложение

следва да намира разпоредбата на чл. 48, ал. 6 ЗУЕС: направените от него разходи следва

да бъдат възстановени с решение на общото събрание или прихванати от дължимите от

него вноски след представяне на документи, удостоверяващи плащанията.

- разходите за поддържане и използване на прилежащата площ към сградата по чл. 4

ЗУЕС10

.

Макар че тези разходи не са посочени в разпоредбата на параграф 1, т. 11 ДР на ЗУЕС, те

могат да бъдат причислени към разглежданата категория разходи за управление и

поддържане на общите части, тъй като макар и да не е обща част на сградата, прилежащата

площ изпълнява аналогични функции – тя може да се използва от всеки собственик,

ползвател или обитател с оглед упражняването на неговото право върху съответния

самостоятелен обект в етажната собственост.” Текста е цитиран от статия ”Бюджет на

етажната собственост”, публикувана в Юбилеен сборник по случай 100-

годишнината от рождението на акад. Любен Василев и проф. дюн Живко Сталев и

90-годишнината от рождението на проф. дюн Витали Таджер “Развитието на

правото в глобализиращия се свят”, С., 2013, с. 411-

427?: http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с автор

Стоян Ставру

Съгласно Решение № 746 от 23.4.2013 г. по гр. д. № 3791/2012 г. на X състав на

Окръжен съд – Пловдив : “Действително ЕС не е установила при лежаща върху нея

доказателствена тежест че определянето размера на вноските за консумативи/

управление и поддръжка на общите части / е съгласно чл. 51 ал. 1 от ЗУЕС, а размера на

вноските за фонд „ ремонт и обновяване „ – съгласно чл. 48 ал. 3 от ЗУЕС.Но както

основателно се поддържа във въззивната жалба настоящия спор е за изпълнение на

влезли в сила решения на ОС на ЕС, а не за отмяна на тези решения по чл. 40 от ЗУЕС.

Такъв иск не е бил предявен от въззиваемите като етажни собственици в сградата пред

Съда по реда и в срока на чл.40 от ЗУЕС – който срок е преклузивен, и неупражняването

на иска в този срок / за който няма спор, видно и от данните по делото е изтекъл / води

до погасяване на правото за предявяването му, съответно – до стабилизиране на

решенията на ОС и като така по тях се дължи изпълнение.Или нормативно уредено е

специално производство за атакуване пред Съда на незаконосъобразни решения на ОС на

ЕС и тяхната отмяна – това по чл. 40 от ЗУЕС. Производството е исково, срокът за

предявяването му е преклузивен. Така неупражняването на правото да се предяви иска в

срока води до погасяване на правото на този иск – преклузия, в т.ч. и чрез възражения за

незаконосъобразност на приетите от ОС на ЕС решения по висящо дело за изпълнението

им, каквото е настоящото производство.Неотносими към настоящия спор са възраженията

на въззивниците за предходни некачествено извършени ремонти в сградата, довели до

течове в техния апартамент и нанесени им в тази връзка материални вреди.Неоснователно

е възражението че предявилият иска на ЕС негов управител Т.Ш., не е легитимен такъв,

тъй като не е собственик. Видно от подаденото от нея заявление по чл. 44 от ЗУЕС до

Кмета на район Северен към Община Пловдив тя е избрана за управител на ОС, проведено

на 28.10.2009 г. и този избор не се оспорва, няма данни да е атакуван пред Съда и отменен.

Видно от отговора на кмета ЕС е вписана в публичния регистър с така заявените

управител, управителен и контролен съвет. Съдът намира жалбата за основателна. Искът е

основателен”.

използвани източници : Стоян Ставру : статия ”Бюджет на етажната собственост”,

публикувана в Юбилеен сборник по случай 100-годишнината от рождението на акад.

Любен Василев и проф. дюн Живко Сталев и 90-годишнината от рождението на

проф. дюн Витали Таджер “Развитието на правото в глобализиращия се свят”, С.,

2013, с. 411-427?: http://challengingthelaw.com/veshtno-pravo/biudjet-etajna-sobstvenost/) с

автор Стоян Ставру

съдебна практика

Договори за управление на общите части на сградата преди 2009 г. –

недействителни?!?!

февруари 19, 2014 Евгени Атанасов

По повод на мое дело по чл. 422 ГПК, длъжницата твърди, че сключените договори за

управление преди 2009 г. не са “легитимни”, защото не били в съответната форма по чл. 2

ЗУЕС – нотариална форма и задължителното им вписване по партидата на имота. Някой

дали си дава сметка, че преди създаването на ЗУЕС нямаше нормативна уредба на

договорите за управление. Също така в преходните и заключителните разпоредби не е

уредено, че нормите на ЗУЕС уреждат вече заварени положения. Как тогава да накараш

инвеститорът и собственика да преподпишат договор за управление в нотариална форма?

И откъде – накъде съществуваш договор ще бъде недействителен, след като максималния

срок на договите е 10 години, особено ако е сключен със срок или има автоматично

подновяване всяка една година. Така, че според мен тази защита е безумна и отново цели

само едно : да ползваш без да плащаш, което е масова тенденция, облечено в търсенето на

права.

Друга пародия е когато се иска отмяна на решение на общото събрание с което е

определено да се плаща вноска за режийни разходи, поради противоречие с чл. 51 ЗУЕС.

Не знам дали длъжникът не си въобразява, че отново може да се освободи от плащане при

отмяна на решението. Задължението за плащане на режийните разходи възниква по силата

на закона, а не на решението на общото събрание. Отмяната на едно такова решение не

поставя вакуум в тази насока, защото необходимостта от събиране на суми за разноски е за

да се запази имота в добро състояние. Естествена е пак нагласата да не се плаща. Само, че

уважаемият длъжник не е наясно, че отмяната на едно решение на ОС на ЕС не означава да

ликвидираш всички правни последици от момента на приемането му, а от момента на

неговата отмяна с решение на съда, влязло в сила. Освен това отмяната не засяга както

казах задължението да се заплащат АВАНСОВИТЕ ВНОСКИ за режийните разходи.

Мисленето, че задълженията няма да повлияят на бюджета на ЕС е не е особено

интелигентно.

Решенията на Общото събрание на Етажната собственост – многостранни сделки?

август 28, 2014 Евгени Атанасов

Често в практиката възиква противоречие относно характера на решенията на Общото

събрание на собствениците. Съществува определена група, която поддържа становището,

че същите представляват многостранни договори и имат характер на този тип сделки. За да

се потвърди достоверността на тази теза следва да се направи паралел между двата акта.

Безспорно е, че и при решенията на Общото събрание на етажните собственици, както и

при многостранните правни сделки се обективират волеизявленията на страните, което

поражда правни последици, които обвързват определена група правни субекти.

Къде възникват различията?

Многостранни правни сделки.

Това са онези договори, при които страните не се обвързват с определена престация.

Многостранната сделка /договор/ следва да бъде разграничена от многостранното

споразумение, в което участниците най – често са обвързани от насрещна престация.

Многостранните договори се сключват между няколко лица с еднакви интереси, като

съдържанието на волеизявлението на всяко едно от лицата, е еднопосочно и еднотипно. Те

са обвързани от една и съща цел и от един и същи резултат. При многостранните сделки

винаги има абсолютно съгласие на страните за сключването на тези контракти и за

настъпването на желаните правни последици.

Решения на Общото събрание на Етажната собственост.

Протоколното решение на общото събрание на етажните собственици също обвързва

определен кръг адресати – собствениците на недвижими имоти в етажната собственост. То

обаче може да засегне и да задължи с изпълнението си и трети лица извън кръга на

титулярите на собствеността – обитатели и ползватели.

Решенията могат да бъдат насочени не само към постигане на определен положителен

резултат, но и да създадат особен вид престация за всеки участник или трето лице към

Етажната собственост, например задължението да заплати сумите за управление и

поддръжка на общите части на сградата. При което волеизявленията на всеки един от

участниците в Общото събрание на етажната собственост може да генерира като краен

резултат и акт, който да породи определено задължение и за лице, неучастник във

вземането на решение, примерно решение да заплати дължимите суми за разноски към

Етажната собственост.

Особеното при този тип решения е, че те могат и пораждат задължителен характер дори и

за лицата, участници във ОС на ЕС и във вземането на решение, чиито волеизявление не

съвпада с това на мнозинството. В противовес с многостранните сделки, където е

необходимо абсолютно съгласие на всички страни и участници за постигане и възникване

на желания резултат.

Решенията на Общото събрание на ЕС има задължителен характер и за членовете му,

които не са взели участие в гласуването им, при условие, че са налице задължителните

предпоставки на закона за тяхното вземане.

Предвид на спецификата на актовете на ОС на ЕС същите нямат елементите на

многостранна сделка и не би следвало да им се придава характера на договор. Това

изключва и възможността да се прилага спрямо тях материята на ЗЗД, особено по

отношения на тяхната недействителност. За тази цел е предвидена уредбата на чл. 40

ЗУЕС. Затова най – често допусканата грешка е да се иска отмяната им поради нищожност

заради противоречие със закона, като се прави препратка към правилата на ЗЗД.

Може би единственото изключение в тази насока би било ако решението на ОС на ЕС е

взето при абсолютно участие на всички членове с тяхното пълно единодушие. В този

единствен случай актът на ОС на ЕС би имал характера на многостранна сделка.

Чужд гражданин – управител на Етажната собственост?

август 10, 2014 Евгени Атанасов

Възможно ли е чужд гражданин да бъде управител, или член на управителния съвет

на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Отговорът е категорично ДА. ЗУЕС не предвижда

изисквания или ценз по отношение на гражданството на лицето като изискване, същото да

бъде в управителните органи на ЕС. В същото време обаче това лице следва да отговаря

на следните условия, изложени в чл. 19 ЗУЕС :

Чл. 19. (1) Изпълнителният орган на етажната собственост е управителен съвет

(управител).

(2) Управителен съвет (управител) се избира за срок до две години.

(3) Управителният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на

общото събрание, но не по-малко от трима.

(4) Членовете на управителния съвет избират от своя състав председател.

(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Членове на управителния съвет могат да

бъдат собственици и ползватели. За член на управителния съвет (управител) може да

бъде избрано и посочено от собственика лице, което живее в сградата и е вписано в

книгата на етажната собственост, както и лице, посочено от представляващия

юридическото лице или едноличния търговец, когато самостоятелни обекти са

собственост на юридически лица или еднолични търговци.

(6) Мандатът на член на управителния съвет (управителя) може да се прекрати

предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

(7) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) По решение на общото събрание на членовете на

управителния съвет (управителя) и касиера може да се заплаща възнаграждение.

(8) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) По решение на общото събрание, взето с

мнозинството повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната

собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя)

могат да бъдат възлагани на физически лица, които не са собственици. Договорът за

възлагане се сключва от упълномощено от общото събрание лице.

Изваждане на собственик от жилище заради неплатени задължения! Допустимо ли е?

юли 28, 2014 Евгени Атанасов

Колкото и странно да звучи е напълно допустимо да бъде изваден собственик от

жилището си заради неизплатените и дължими вноски за поддържане на общите части

на сградата. Необходимо е да бъде спазена предпоставката на чл. 45 ЗС :

Чл. 45. (Доп. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) Собственикът на етаж или на

част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години:

а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага

сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и

б) (изм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или

решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил

предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това

предупреждение не е прекратил нарушението.

Законът обособява три необходими предпоставки за взимане на решение от ОС на ЕС за

изваждане на собственик :

1. Нарушения на правилника или решенията на общото събрание или добрите нрави.

Което на практика означава целия регистър от решения на ОС на ЕС, без да бъде

класифициран или определен, включително и неплащането на дължимите към

ЕС вноски за поддръжка и управление. Същото се отнася и за правилника за

вътрешните правила в ЕС. Накърняване на добрите нрави има, когато лицето има

хулигански, непристойни прояви, използва често нецензурни думи, обиди, клевети

или с действията си показва явно неуважение към съсобствениците си или

съсобствеността в сградата на ЕС.

2. Ключовата дума е „систематически”, което означава за дълъг период от време без

прекъсване или поне без дълги интервали на прекъсване. Инцидентните прояви на

описаните в т. 1 нарушения не са предпоставка да се иска изваждане на едно лице

от сградата на ЕС;

3. Лицето трябва да бъде предупредено писмено от управителя, че ще бъде извадено

от имота и след като в предупреждението му е даден срок да преустанови

действието или бездействието то не е предприело никакви стъпки за установяване

на необходимото равновесие. Естествено ЕС следва да се погрижи и за достатъчно

доказателства, че лицето е било предупредено. Свидетелски показания са

допустими в един процес само ако бъдат скрепени с достатъчно писмени, че

предупреждението е достигнало адресата си;

Р Е Ш Е Н И Е

№ 18.04.2013г. гр. Пловдив

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ПЛОВДИВСКИ РАЙОНЕН СЪД, ХVІ граждански състав на двадесети март две хиляди

и тринадесета година в публичното заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ КАРАДЖОВА

секретар Ангелина Димитрова

като разгледа докладваното от съдия МАРИЯ КАРАДЖОВА гражданско дело № 16872 по

описа за 2012г. и като обсъди:

Иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.

Ищецът твърди, че притежава правото на собственост върху самостоятелни обекти в

сграда, етажна собственост – търговски комплекс “Аркадия”, намираща се в гр. Пловдив,

бул.”Санкт Петербург” №48, а именно – магазин №*** със застроена площ от 819,40 кв.м.,

склад №3 със застроена площ от 311,80 кв.м. и офис № *** със застроена площ от 188,80

кв.м., ведно с 912/2269 идеални части от общите части на сградата. На 16,10,2012г. му е

връчена нотариална покана, с която е известен, че на общото събрание на етажните

собственици, проведено на 27,09,2012г., е взето решение за изваждането му от сградата,

поради нарушаване на правилника на вътрешния ред – неплащане на парични вноски за

поддържане на общите части на сградата в размер на 19 942,32 лева за периода от

декември 2011г. до юли 2012г. Същото е незаконосъобразно, тъй като не е спазена

процедурата по свикване и провеждане на общото събрание, а наложената санкция не

може да бъде приложена за неизпълнение на задължението на етажен собственик за

заплащане на определените парични вноски. Ето защо моли решението да бъде отменено.

Претендира направените по делото разноски.

Ответникът оспорва предявения иск, като твърди, че на общо събрание на етажните

собственици, проведено на 02,07,2012г., е взето решение да се изпрати предупреждение до

ищцовото дружество за изваждането му от сградата поради нарушаване на решения на ОС

на ЕС за неплатени разходи за управление и поддръжка на общите части на ТЦ “Аркадия”.

На следващото общо събрание на 27,09,2012г. е взето решение за изваждането му поради

системно неизпълнение на решенията на общото събрание, въпреки многократно

изпратените покани и уведомления. Твърди, че са спазени всички законови изисквания за

свикване на общото събрание, както и материални такива – относно наложеното

наказание. Ето защо моли предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира направените по

делото разноски.

След като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,

съдът намира за установено следното:

Не се спори между страните, а и от представения нотариален акт № ***, том ***, дело №

***/2007г. по описа на нотариус, вписан под № *** в регистъра на Нотариалната камара се

установява, че ищцовото дружество е придобило правото на собственост върху магазин №

*** със застроена площ от 819,40 кв.м., склад №3 със застроена площ от 311,80 кв.м. и

офис № *** със застроена площ от 188,80 кв.м., ведно с 912/2269 идеални части от общите

части на сградата. По кадастралната карта на гр. Пловдив те са заснети като самостоятелни

обекти си идентификатори съответно 56784.540.396.1.9; 56784.540.396.1.3;

56784.540.396.1.21. Административния адрес на същите е гр. Пловдив, бул.”Санкт

Петербург” №48, като не е спорно между страните, че сградата, в която се намират е

търговски център “Аркадия”, както и че същата е в режим на етажна собственост. На

06,07,2012г. е сключен договор между ищеца и трето лице за наем на един от горните

обекти – самостоятелен обект с идентификатор 56784.540.396.1.3, представляващ склад №

***. От показанията на свидетеля А. се установява, че за период от две-три години преди

това този обект не е използван от никой. Това се отнася и до останалите два. Помещенията

били празни от много време и той притежава ключ от тях, тъй като ги предлага на трети

лица с цел евентуалното им наемане. Съдът кредитира показанията му, тъй като са

основани на непосредствени впечатления – свидетелят разполага с ключ от тях, за да

осъществява огледи и за да има достъп до тях при спешни случаи.

Безспорно е между страните, а и от самата нотариална покана е видно, че е получена от

ищеца на 17,10,2012г. и с нея е уведомен за решението на общото събрание за изваждането

му от сградата, като му е определен тридневен срок за заплащане на дължимите суми.

Представена е покана до ищеца за провеждане на общо събрание, която е от 18,09,2012г. с

изходящ номер от “Пи Ар Си” АДСИЦ от същата дата. Няма доказателства, че същата е

изпратена до собственика, съответно че е получена от него. В товарителницата на лист 83

е посочено трето лице за контакт, същата е изпратена на 17,09,2012г. и не е ясно за какъв

документ се отнася.

На събранието, проведено на 27,09,2012г., е взето оспореното решение да бъде изведен

собственика – ищцовото дружество – от сградата за срок от три години, поради

нарушаване на решенията на ОС на ЕС за заплащане на парични вноски, дължими за

разходите за управление и поддръжка на общите части на ТЦ “Аркадия”. В протокола от

същото е записано, че председателят на етажната собственост е запознал останалите

собственици, че за периода декември 2011г. до юли 2012г. техният размер е 19492,32 лева.

За приемане на решението са гласували двама собственици, а гласували “против” и

“въздаржал се” няма. В същото време на списъка на присъстващите на събранието са

посочени три лица, представители на трима собственика. Поканата за свикването му е от

18,09,2012г. и е залепена на същата дата, за което е съставен констативен протокол от

18,09,2012г. По същия начин с констативен протокол от 04,10,2012г. е удостоверено

залепването на уведомление, че е изготвен протокола от събранието. Тези действия са

извършени от свидетелката Б.

С оглед на така установеното съдът намира, че е спазен редът, регламентиран в чл.13 от

ЗУС, за свикване на общото събрание, проведено на 27,09,2012г. Действително в ал. 2 на

тази разпоредба предвижда различен начин за изпращане на покана на собственици и

ползватели, които не ползват самостоятелните си обектиили ще отсъстват повече от един

месец. Ищецът е уведомил управителя за тези обстоятелства, което личи от съдържанието

на протокола за проведено общо събрание на 02,07,2012г., а именно по т.4 от дневния ред.

От него не става ясно, а не са представени други доказателства, че ищецът е посочил

електронен или друг адрес или телефон, на който да му бъдат съобщавани поканите. Ето

защо същият следва да се счита редовно уведомен за свикването му със залепването на

покана на общодостъпно място.

Основателни са обаче доводите за наличие на друго нарушение на процедурата за

вземане на решение за изваждането на собственик от сградата. Съгласно чл. 45, ал.2

от ЗС общото събрание може да вземе такова решение само след като собственикът

е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след

това предупреждение не е прекратил нарушението. Изцяло в тежест на ответника е

да докаже изпълнението на това задължение. Същият твърди, че това е станало на

проведеното на 09,11,2011г. общо събрание на собствениците. От протокола от

същото е видно, че по т.3 от дневния ред е взето решение да се отправи писмена

покана – последно предупреждение към “Лендмарк България шопс” ЕООД за плащане

на задълженията за поддръжка на общите части. Решение за отправяне на

предупреждение за изваждане на същото дружество поради неплащане на дължими

разходи за управление и поддръжка на общите части е взето и на общо събрание,

проведено на 02,07,2012г. Не се спори между страните, че както преди, така и след

тези събрания, ищецът не е заплащал разходите за поддръжка и управление на

общите части. В случая е ирелевантно по какви съображения и дали вземанията са

ликвидни. Независимо от кой изхожда предупреждението – от управителя или

общото събрание, не са представени доказателства, че то е достигнало до лицето, за

което е предназначено. По изложените по-горе съображения намиращата се на лист

85 товарителница не установява получаване на покана от 20,07,2012г. – документът

е с подател трето лица, изобщо не е ясно какъв е документът, а отказът да бъде

получен, би могъл да бъде релавантен само при предвидена в закона процедура за това

(например връчване на книжа по реда на ГПК). Настоящият случай, обаче, не е

такъв. Ето защо няма как да се приеме, че ищецът е бил предупреден писмено, че ще

бъде изваден от имота.

Допуснатото нарушение на чл. 45, ал. 2 от ЗС е достатъчно, за да се отмени

обжалването решение. Същото е незаконосъобразно, тъй като общото събрание не е

имало право да взема такова, и следва да се отмени само на това основание.

За пълнота следва да се отбележи, че законът не е поставил разграничителен критерий за

нарушенията, за които се предвижда изваждане на собственик. Единственото условие в

чл.45, ал.2, б.”б” от ЗС е той систематически да нарушава правилника или

решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите

нрави. Доколкото правилата за заплащане на разходите за поддръжка и управление на

общите части от всички собственици са част от вътрешния ред в сградата, а също така е и

предмет на решенията на Общото събрание (правилник и протоколи от същите), то

неизпълнението на това задължение за един дълъг период от време би могло да се

квалифицира като нарушение, предвидено в горната правна норма. Съществува и друга

възможност на етажната собственост да събере вземанията си (от която тя се е възползвала

видно от представената заповед за изпълнение), но настоящият състав не споделя

доводите, че от понятието вътрешен ред се изключват имуществените отношения,

доколкото никъде в закона не е направена разлика между фактически действия, които го

засягат и правни такива. В същото време съдът няма правомощие да преценява

несъответствието на санкцията спрямо неправомерното поведение, тъй като по реда на чл.

40 от ЗУЕС се отменят само незаконосъобразните решения. Отделно от това в съставения

протокол е определен срокът за изваждането – три години, а твърденията, че първоначално

не е било така, като съдържанието му е променено впоследствие, останаха недоказани.

Въпреки това по изложените вече съображения взетото решение на общото събрание на

етажните собственици, проведено на 27,09,2012г., е незаконосъобразно. Поради това

предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като същото бъде отменено.

На основание чл. 78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца направените по

делото разноски в размер на 80 лева, държавна такса.

Мотивиран от горното, съдът

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение на общото събрание на етажните собственици, представлявани от

управителя на ЕС “ПИ АР СИ” АДСИЦ, ЕИК 175326309 със седалище и адрес на

управление гр. София, ЖК “Дружба 1”, ул.”Илия Бешков” №12, за изваждане за срок от

три години на собственика “Лендмарк България Шопс” ЕООД, ЕИК 175163069 със

седалище и адрес на управление гр. София, ЖК “Младост 4“, ул.”Бизнес парк София” №3,

представлявано от С. Н. К., от сграда в режим на етажна собственост – търговски център

“Аркадия” гр. Пловдив, са адрес гр. Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, взето на общо

събрание, проведено на 27,09,2012г.

ОСЪЖДА етажните собственици на сграда в режим на етажна собственост – търговски

център “Аркадия” гр. Пловдив, са адрес гр. Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48,

представлявани от управителя на ЕС “ПИ АР СИ” АДСИЦ, ЕИК 175326309 със седалище

и адрес на управление гр. София, ЖК “Дружба 1”, ул.”Илия Бешков” №12да заплатят

на “Лендмарк България Шопс” ЕООД, ЕИК 175163069 със седалище и адрес на

управление гр. София, ЖК “Младост 4“, ул.”Бизнес парк София” №3, представлявано от С.

Н. К., от сграда в режим на етажна собственост – търговски център “Аркадия” гр. Пловдив,

са адрес гр. Пловдив, бул.”Санкт Петербург” №48, взето на общо събрание, проведено на

27,09,2012г. сумата от 80 (осемдесет лева), направени по производството разноски.

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Пловдив в двуседмичен срок от

връчването му на страните.

РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/

Вярно с оригинала.

източник : съдебна практика на РС – гр. Пловдив

Защо е необходима покана за свикване на Общото събрание на Етажната

собственост? Порок ли е нейната липса?

юли 27, 2014 Евгени Атанасов

by Евгени Атанасов

Съгласно чл. 13 /1/ ЗУЕС „Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата,

които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа

на сградата не по – късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи – не

по – късно от 24 часа. Датата и часът, задължително се отбелязват върху поканата от

лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Наличието на

покана за свикване на ОС на ЕС е необходим елемент от свикването на ОС на ЕС и за

редовността на неговото провеждане. Липсата на покана е съществен порок, който оказва

влияние върху законосъобразността на всички решения, взети на ОС на ЕС. Този порок не

е в състояние да бъде саниран с изключение на хипотезата, в която е пропусната

възможността да се иска отмяна на решението на ОС на ЕС по реда на чл. 40 ЗУЕС.

Изготвянето на поканата, нейното съдържание, както и поставянето й на предвидените за

тази цел места в сградата на ЕС не може да бъде доказвано със свидетелски показания. За

такива обстоятелства за които законодателят е предвидил писмени доказателства за

установяването им не следва да се доказват с гласни доказателства. Затова във всеки

един случай при установяване на обстоятелствата относно свикването на ОС на ЕС е

изключено съдът да допуска свидетелските показания като индиция, установяваща

редовността на процедурата по свикване на ОС на ЕС.

Протоколът за поставяне на поканата за свикване на ОС на ЕС има и друга съществена

функция, а именно да възпроизведе точно не само датата и часът на поставяне на поканата

за свикване, но и съдържанието на самата покана с предложения дневен ред и място на

провеждане на събранието.

Друга съществена хипотеза опорочаваща редосвността на свикването на ОС на ЕС е

когато липсват данни на всеки етажен собственик да е връчена процесната покана. Ако

липсват данни, че за етажните собственици които не са намерени, е залепено копие от

поканата, съответно на входната врата на апартамента, което действие на УС да е

оформено с протокол, подписан от връчителя на поканите и от един свидетел, в който да

са отбелязани обстоятелствата, поради които поканата не е връчена лично, с вписване на

датата и часът на залепването й означава, че на същите не е дадена възможност да участват

пряко в обсъждането и гласуването на всяко едно от решенията на дневния ред.

Касае за предвидени по закон формални процедури, спазването на които е

предвидено като гаранция за уведомяването на всеки един етажен собственик за

насроченото общо събрание и да установи, че УС е изпълнил всички онези вменени му

процесуални задължения които гарантират разгласяването на поканата за насрочване на

общото събрание. Действително предвидената по закон процедура е достатъчно тромава,

съдържа в себе си несъвършенства, но в крайна сметка чрез нея се цели да се осигури

правото на всеки етажен собственик да знае за насроченото общо събрание и по своя

преценка да реши дали да участва в работата му.

Само по себе си участието в Общото събрание на един нередовно поканен етажен

собственик не санира допуснатия преди това порок при уведомяването за

насроченото общо събрание. Страната следва да има възможност не само да знае

предварително за насроченото общо събрание, но да е наясно и с дневния ред на това

събрание, тоест, с въпросите които ще се разискват и по които ще се взима решение.

Не на последно място липсата на покана не може да удостовери и чия е инициативата за

свикване на ОС на ЕС съгласно чл. 12 /1/ ЗУЕС.

Общите части на сградата – възможна ли е промяна на статута им?

септември 20, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Възниква въпросът : настъпва ли промяна в статута на обектите в един имот в режим

на етажна собственост, ако същият бъде придобит мажоритарно от един собственик?

Променя ли се предназначението на общите части като обслужващи самостоятелните

обекти или те придобиват коренно различно значение за обекта?

Означава ли, че след като един единствен собственик е придобил еднолично собствеността

върху сградата с всички нейни елементи, това е достатъчно, за да се промени

предназначението на някой от тях и най вече на общите части. Възможно ли е тези части

по този начин да придобият самостоятелен и независим от останалите обекти в нея статут

и най – вече да се превърнат в самостоятелен обект, годен да бъде предмет на

разпореждане? Напротив, мажоритарното придобиване на собствеността на обектите в

сградата означава, че собственикът придобива 100 процента от собствеността върху

имота, включително всички обекти и елементи в него, както и общите части, тъй като

последните следват и са обусловени от недвижимите имоти в сградата, които запазват и

не загубват своята самостоятелност. Придобиването на правото на собственост от

ЕДИН СОБСТВЕНИК НЕ ПРОМЕНЯ СТАТУТА НА ПОМЕЩЕНИЯТА И НЕ Е

НЕОБХОДИМ ПОСЛЕДВАЩ АКТ ОТ СТРАНА НА СОБСТВЕНИКА ЗА ДА

ВЪЗСТАНОВЯТ ТЕ СВОЕТО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ! Техният статут и

предназначение се променя само с изричен акт, който да обективира волята на

собственика за това.

А следва ли изрично общите части в една сграда да бъдат индивидуализирани и описани,

както и да им се придаде необходимото качество за да придобият статут на общи части и

какъв е разграничителния критерий между отделните самостоятелни обекти и общите

части?

Чл . 38 ЗС е въвел изброяване на елементите, които по своята същност представляват

Общи части. Нека да изясня нещо – това изброяване не е изчерпателно. Затова

законодателят отваря една скоба – която определя и самото качество, самият отличителен

белег : „и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо

ползване”. Естеството или предназначението си! Първата част са тези, които възникват със

създаването на имота : основите, външните стени, вътрешните носещи стени, покрив,

комини – техният характер е оригинерен, първичен. Втората част са тези, които са

придобили впоследствие този си статут с последващ акт на собственика или на

етажните собственици. Двете групи са обединени от един признак : за общо ползване от

всички собственици. Докато недвижимите имоти имат строго индивидуализиран носител

на правото на собственост, обективиран в определен акт или в определена правна

последователност /при наследяване/, то общите части се дефинират по тяхното

предназначение.

В правните норми липсва текст, който да регламентира, че освен обекта на

разпоредителната сделка, респективно в нот. акт, следва да бъдат описани и обектите,

които поради естеството или предназначението си са идеални части от общите части на

сградата, за да възникне за тях този статут. В противен случай това би означавало да

бъдат описани и стълбища, комини стени и т.н. Законът за собствеността в раздел IV

дефинира понятието етажна собственост, без обаче да определя правните последици на

случаите, в които всички обекти в една съществуваща етажна собственост станат в течение

на времето собственост на едно лице. Това не означава, че обектите в сградата губят

своята юридическа самостоятелност и обособеност. Всеки самостоятелен обект запазва

своето участие в общите части на сградата.

Решение за сключване на договор с мобилен оператор за наем на покривното

пространство на сградата

септември 15, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Взето е решение на ОС на ЕС /Общото събрание на Етажната собственост/ за

продължаване на договора за наем на покривното пространство с мобилен оператор.

Последният е монтирал антени за базови станции. Решението на ОС на ЕС е взето с

кворум 65 % от идеалните части на общите части на сградата.

С исковата молба на молителката – собственичка на самостоятелен обект във въпросната

етажна собственост се иска отмяна на въпросното решение на етажните собственици като

незаконосъобразно и постановено в разрез с разпоредбите на чл. 17 ЗУЕС. Същата твърди,

че с договорът за наем е учредено право на ползване на общите части и е необходимо

съгласно чл. 17 /2/ т. 1 ЗУЕС кворум – 100/100 идеални части от общите части. Твърди се,

че следва да се извършат всички необходими от етажната собственост действия по

учредяване на правото на ползване, а именно договор в нотариална форма.

Защитата на ответната страна поддържа следното становище :

Съдът с исковата молба на основание чл. 40 ЗУЕС е сезиран да установи наличието или

не на законосъобразност на атакуваното решение на ОС на ЕС. Съдът не следва да

извършва тълкуване на волята на етажните собственици.

Приемането на решение от ОСЕС за отдаване под наем на общи части от покривното

пространство по никакъв начин не рефлектира и не е обвързващо с последващите действия

на наемателя. Ако е необходимо последния да се снабди с разрешение за строеж или

какъвто и да е друг документ от съответния административен орган то това касае

единствено и само дружеството, но не и Етажната собственост. Съответно ако издадения

административен акт страда от пороци или липсва такъв то следва да се инициира

административно производство, но пороците на фактическия състав, който предшества

монтажа на антените не рефлектира върху законосъобразността на решението на ОСЕС.

Наемните отношения касаят единствено изпълнение на задълженията, поети в договора.

Предметът на делото е чл. 40 ЗУЕС, а именно установяване на законосъобразността на

взетото решение по т. 3 от ОСЕС, проведено на 21.03.2013 г. Спорът не следва да

ЗАСЯГА действителността на сключения договор между ЕС и мобилния оператор,

доколкото контрола върху законосъобразността му не е предмет на делото. Съответно

ако се търси недействителност на контракта, то субект на едно такова производство е

ЕС, като страна по договора, НО НЕ И ОТДЕЛЕН СОБСТВЕНИК.

Решенията на ОСЕС следват принципа на „целесъобразност”. В разглеждането дело

съдът е сезиран на основание чл. 40 ЗУЕС да извърши контрол относно

законосъобразността, но не и целесъобразността на решението на ОСЕС. Затова е

несъотносимо да се поставя въпросът за „квалификацията” и необходимостта от вземане

на друго решение за поставянето на техническите съоръжения /антени/ върху сградата.

Това би било изключително намеса във вътрешноведомствените отношения в етажната

собственост.

Съдът при преценка на доказателствата и становищата на двете страни постановява

решение, с което приема, че цитираното по – горе решение на ОС на ЕС е

незаконосъобразно и следва да бъде отменено. Извежда се следния правен извод :

с договорът за наем етажната собственост е учредила вещни права на

дружеството. Решението следвало да е взето при несъблюдаване на изискуемия

положителен кворум съгласно чл. 17 /2/ т. 1 ЗУЕС, а именно 100 на сто идеални

части от общите части на сградата.

Решението на съда не е правилно :

Наемът е договор, при който наемодателят се задължава да предостави на наемателя една

вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена.

1. Двустранен.

2. Възмезден.

3. Консенсуален.

4. Облигационен – в смисъл, че не поражда вещно действие.

Договорът за наем не поражда вещно – правен ефект, той има облигационен характер и

не третира предоставяне или учредяване на право на ползване или друго вещно право.

Етажната собственост е взела решение да сключи договор за наем с мобилния оператор,

което предполага, че кворумът за приемане на това решение не е от тези, които изискват

квалифицирано мнозинство. Следователно изискуемата представителност на идеалните

части от общите части на сградата е съгласно чл. 17 /3/ ЗУЕС, а именно : „мнозинство,

повече от 50/100 от представените идеални части от общите части на етажната

собственост.

Нуждата от промяна на чл. 51 ЗУЕС, който касае начина на разпределение на

разноските за управление и поддръжка на обшите части

септември 6, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Практиката ми с казусите, свързани с управление на етажната собственост съзирам

пропуските на законодателя в ЗУЕС. С оглед на една такава недомислица в закона, а

именно намесата на държавата в едни типично вътрешни взаимоотношения, каквито

трябва да бъдат начина на разпределение на разноските за поддръжка и управление на

общите части на сградата – чл. 51 ал. 1 ЗУЕС мисля да предложа законодателно промени, а

именно :

В кръга на решенията на ОС на ЕС да бъде включена и възможността същото да вземе

решение, с което да определя метода на разпределение : на апартамент, на

собственик/ползвател/обитател, на кв.м. По този начин няма да се стигне до изместване на

задължението на лицата да не плащат дължимите суми, а ще се постигне една удобна

възможност за гъвкавост и ще се избегне конфликтността и неуместните дела за отмяна на

решенията на етажната собственост, различни от чл. 51 ал. 1 ЗУЕС. Каква трябва да бъде

ролята на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС в съвременната му редакция : да бъде коректив само и

единствено ако ОС на ЕС не е взело решение, което да е различно от уреденото в закона.

Считам, че този въпрос касае едни вътрешни взаимоотношения между собствениците в

ЕС, и тези решения трябва да бъдат подчинени на целесъобразността.

Мисля, че законодателят е искал да създаде някаква социална справедливост, като е

направил въпросния член императив, но според мен по – уместно ще бъде това да бъде

като опция, ако ОС на ЕС не е решило друго.

Фирмата – професионален домоуправител – титуляр на вземането на длъжниците

към ЕС?

септември 5, 2014 Евгени Атанасов

Съществува ли възможност в която дружеството, което е сключило договор за управление

и поддръжка на общите части на Етажната собственост да предяви като титуляр на иска

вземането за разноски на собственик, ползвател, обитател към ЕС.

Според мен няма пречка. В гореописаната хипотеза ЕС е сключила договор с фирмата,

която упражнява дейността „фасилити мениджмънт” да събира и получава дължимите от

собствениците/ползватели/обитатели към ЕС суми, както и да извършва разплащане с тези

средства за покриване на възникналите разходи и консумативи. В тази ситуация фирмата

приемайки плащания, издава фактура или друг разходен документ на задължените лица.

Независимо, че дружеството е отчетно на ЕС и съгласно договор за възлагане получава

суми в нейна полза, това не променя неговата позиция /на дружеството/ на титуляр и

кредитор на длъжниците. Още повече, че всяко едно плащане се отразява в счетоводството

на фирмата.

Предвид на което компанията – професионален домоуправител може да предяви вземане

спрямо длъжниците по смисъла на договора, сключен с ЕС и да бъде поставена като

титуляр, при което иска да изхожда от нея, а сумите да бъдат събрани в полза на ЕС.

Статут и характер на общите части на Етажната собственост

август 31, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

В кой момент възникват общите части /ОЧ/ на сградата на етажната собственост? Мисля,

че отговорът се съдържа в самият въпрос – в момента в който е възникнала и самата

етажна собственост. За последната не е необходимо да следва определена процедура,

която да включва волеизявленията на етажните собственици. Достатъчно е да бъдат

налице изискванията на закона – ЗС или ЗУЕС. Етажната собственост възниква винаги

когато са налице не по – малко от два самостоятелни обекта, които в своята свързаност

формират ЕС.

Какъв е характерът на общите части и какво ги отличава от основните обекти в

собствеността – недвижими имоти. Те се разграничават със своята акцесорност спрямо

самостоятелните обекти в ЕС. Те никога не могат да съществуват като отделни обособени

обекти, при тях липсва качеството самостоятелност. Те и не променят обслужващия си

статут при промяна на собствеността на сградата и нейното предназначение. Общите

части не променят своите характеристики и при придобиване на собствеността от

страна на държавата, общината или национализация. При една последваща промяна на

собствеността върху недвижимите имоти в етажната собственост – при закупуването им

от физически или юридически лица или при реституирането им, общите части в сградата

продължават да съществуват именно като такива. Те не могат и да бъдат

индивидуализирани, съответно да бъдат вписани в кадастралната схема и кадастъра като

обекти със собствен кадастрален номер.

. Пак повтарям – Общите части винаги следват собствеността върху недвижимите

имоти в Етажната собственост.

Могат ли общите части да бъдат самостоятелен предмет на отчуждителни и

разпоредителни сделки? Категорично НЕ. Могат ли да бъдат учредявани вещни права

върху тях – собствеността върху недвижимите имоти в етажната собственост предполага

право на собственост само и единствено върху идеални части от собствеността върху

общите части. Заради акцесорния им характер ТЕ НЕ МОГАТ ДА БЪДАТ И ПРЕДМЕТ

НА ПРИНУДИТЕЛНО ИЗПЪЛНЕНИЕ, ДА ИМ БЪДАТ НАЛАГАНИ ТЕЖЕСТИ, КАКТО

И ДА БЪДАТ ОТЧУЖДАВАНИ НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН.

Не на последно място и именно поради тяхната зависимост спрямо недвижимостите в

ЕС е изключено ОЧ да бъдат включвани и като апортни /непарични/ вноски в капитала

на търговски дружества.

Непрекъснатост на управлението на управителя на ЕС

декември 4, 2014 Евгени Атанасов

Няма как да се сдържа да не направя следния коментар. Казусът е следния : с решение на

съда е отменено протоколно решение на ОСЕС, с което е избран Управител на

ЕС. Впоследствие НЕ Е ИЗБРАН нов Управител на ЕС. Предявил съм иск за осъждане на

собственик в ЕС да си заплати дължимите суми за поддръжка и управление на общите

части на сградата.

Съдът обаче на въззивна инстанция повдига въпросът за процесуалната легитимация на

ЕС чрез нейния управител. Твърдението е, че след като е отменено решението на ОСЕС, с

което е определен управителя, същият НЕ Е ПРАВНО ЛЕГИТИМИРАН ДА

ПРЕДСТАВЛЯВА ЕС. За уточнение – няма ново решение на ЕС, с което да е избран нов

управител. Съдът е на мнение, че в тази хипотеза следва прекратяване на производството.

Аз обаче НЕ СЪМ СЪГЛАСЕН и такава е и правната логика. Въпросът е какво се случва,

АКО НЕ БЪДЕ ИЗБРАН НОВ УПРАВИТЕЛ, а старият е дерогиран с акт на съда? Какво

става в този промеждутък от време, кой поема управлението?

Моето становище е, че действа принципа на непрекъснатост на управлението.

Независимо от последващи, актове, действия, факти и обстоятелства, които могат да

повлияят върху представителната власт на Управителя, същата продължава своето

действие до избора на нов Управител на ЕС. Защото ЕС не може да остане без

управление!!! По същата логика и управител, на който е изтекъл мандата, продължава да

управлява докато бъде взето ново решение за избор за управител на ЕС. Дали съдът

разбира това или не, не е мой проблем!

Правилно ли е да поискаме да ни освободят от заплащане на такса “сградна

инсталация” съгласно Европейската директива?

ноември 7, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

По повод на дискутираната европейска директива, която регламентира, че не следва да

плащаш за услуга, която не желаеш да ползваш заявленията за отказа да се плаща такса

„сградна инсталация” имам малко по – особено мнение от общата нагласа.

Новата директива има в предвид колективните договори, които се сключват с

потребителите и принудата им да ползват тази услуга, въпреки тяхното изрично

несъгласие. По тази линия съм съгласен, че трябва да бъде дадено право на всеки

потребител на услуга в колективен договор при негово нежелание да се възползва от тази

услуга, да може да прекрати участието си в договора самостоятелно без да е необходима

остатъчната намеса на другите потребители. Така както са сключени договорите с

Топлофикация, при изрично изявление на потребителя дружеството може да прекрати

топлопренасянето и доставката на топлинна енергия към имота.

Както и в индивидуалните договори, когато доставчикът те кара да заплатиш услуга,

която не ползваш, можеш да заявиш нежеланието си да заплащаш за нея.

Така ли стои обаче въпросът със сградната инсталация и какво представлява сама по себе

си тази такса. Сградната инсталация представлява обща част за сградата в режим на

етажна собственост. Както е ясно съсобствеността върху общите части в сградата е

принудителна съсобственост. Тя възниква с възникването на етажната собственост. Не е

възможно с декларация, решение на ОС ЕС или друг да се откажеш от ползване на

общите части, както и да бъдеш освободен от разноските за поддръжката и управлението

им. От друга страна функционалността на сградната инсталация е такава, че тя не може да

бъде изолирана за отделни самостоятелни обекти без това да повлияе върху доставката на

топлинна енергия на другите самостоятелни обекти, които желаят да ползват тази

услуга.Именно нейната функционална цялост, непрекъснатост, както и

невъзможността да се обособят отделни части от инсталацията за отделни

обекти правят невъзможно да се вземе решение или да бъдат извършени действия с

които отделни лица да се откажат да заплащат разноските за поддръжката и

управлението на тази част, която по своята същност е обща част. И е правилно

становището на Топлофикация, че сградната инсталация е обща част. Именно тази

правна и техническа особеност на сградната инсталация е акцента, който поставя

Топлофикация, когато реагира остро върху подетата кампания. Още повече, че самата

инсталация продължава да отдава отчасти топлинна енергия, която се потребява.

Твърде плитки и недообмислени са доводите, че не следва да плащаш за нещо, което не

ползваш, което по – скоро навява на популистки намеци, отколкото на юридически

обосновани изводи.

Както не е възможно да поискаш да не плащаш за поддръжката на тавана и за частта от

стълбищните части или асансьора, само защото не ги ползваш /освен в изрично уредените

случаи/ така и не е възможно да поискаш да не плащаш такса сградна инсталация.

Като резюме : европейската директива регламентира прекъсването на предоставянето на

услугата, която е доставка на топлинна енергия, но не може да прекъсне поддръжката на

инсталацията в сградата, която е обща част за сградата и чиято функционална особеност не

позволява нейното изолиране за отделни обекти.

За “ИМПЕРАТИВНИЯ” чл. 51 ЗУЕС – мит и легенда

октомври 11, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Дискусията относно императивността на чл. 51 ЗУЕС и противоречието на решенията на

ОСЕС с цитираната разпоредба изисква да бъде внесена допълнителна яснота.

Основните аргументи на поддръжниците на абсолютната недействителност /нищожност/

на всички актове на ОСЕС при противоречието им с чл. 51 ЗУЕС е именно

невъзможността да се санира този порок.

Въпросът е дали казусът следва да се разгледа на тази плоскост? Дали актовете на ОСЕС

са от естество да бъдат засегнати от абсолютната недействителност и дали попадат в

познатите ни групи. И дали е необходимо да се предприемат последващи действия или е

достатъчно позоваването на закона, за да бъде осъществена защитата на заинтересованите

лица.

Нека да направим една кратка ретроспекция кои актове са нищожни :

Нищожност на сделка, договор, завещание, съдебно решение и други е засягането му от

най-тежък порок, водещ до това, че съответният акт не поражда правни последици.

Нищожността се определя от закона, а не от волята на страните

Ето кратък преглед на нищожните актове с неизчерпатено изброяване на причните за

нищожност:

Нищожни договори са тези, които противоречат на закона или го заобикалят,

накърняват добрите нрави, имат невъзможен предмет, липсва съгласие или не е

спазена предписана от закона форма, привидните договори и договорите върху

неоткрити наследства.

Нищожни съдебни решения са тези, които не отговарят на условията за валидно

решение, постановени са извън пределите на правораздавателната власт насъда или

съдията, не от надлежния орган или състав, не са писмени, подписани или мотивите

в тях са напълно неясни.

Нищожни дарения са тези, противни на закона и на добрите нрави, отнасящи се до

бъдещи имущества или условията и тежестите в които са невъзможни.

Нищожни завещания са тези, направени в полза на лице, което няма право да

получава по завещание и при които не е спазана законоустановената форма,

противните на закона, на обществения ред и на добрите нрави. Подобно на

нищожното дарение и тук условие за нищожност са невъзможните условия или

тежести.

/източник „Уикипедия”/

В действителност ЗЗД използва в чл. 26 /1/ противоречието на актовете със закона като

абсолютна предпоставка за тяхната нищожност:

Чл. 26. (Ал. 1 изм. – ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожни са договорите, които противоречат

на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави,

включително и договорите върху неоткрити наследства.

Дали цитираната разпоредба на ЗЗД може да бъде използвана по аналогия, когато

решенията на ОСЕС противоречат на императивни норми на ЗУЕС поради липса на ясна

обосновка и разрешение на проблема във визирания закон?

ЗЗД има определен обсег на действие, който включва всички актове, които по своето

съдържание, естество и действие представляват съглашение между две или повече лица,

за да се създаде, уреди или унищожи една правна връзка между тях. Неговото приложение

е допустимо и във всички случаи, когато в закон липсва празнота или неяснота, но при

едно условие : всички, актове, които следва да регламентира по аналогия трябва да имат

характера на сделка по смисъла на ЗЗД.

Дълго време в правната доктрина, а и в съдебната практика битуваше мнението, че

актовете на ОСЕС представляват многостранни договори. В друга своя публикация

„Решенията на Общото събрание на Етажната собственост – многостранни сделки?”

изразих становището си за липсата на подкрепа на това схващане. Никой не може да

черпи права, ако същите не са уредени в закон или не са му дадени по право. Поради тази

причина считам за неуместно „удобното” прилагане на определени правни норми, само и

само за да бъдат задоволени нечии интереси без наличие на обоснована аргументация.

От друга страна законодателят може да определи в закон специални правила

относно порока на издадените актове и дали същият представлява нищожност или

унищожаемост. В ЗУЕС нормотворецът е преценил, че незаконосъобразността на

решенията на ЗУЕС не е от категорията да породи абсолютна недействителност, а

относителна /висяща/. Със закон могат да бъдат възведени правила, които да

изключват общоприетата норматива.

Поради тази причина правилно законодателят е отредил на тези актове възможността да

бъдат санирани /заздравени/ ако бъде допуснат порок. Липсата на инициатива на всички

заинтересовани лица за отмяна на решения на ОСЕС, с които се засягат техни интереси

или считат, че са незаконосъобразни води като последица до реализиране на техните

последици. Именно тази дисциплинираща мярка е и санкция за бездействието при

нереализиране на правото, възведено в чл. 40 ЗУЕС.

Накратко казано : от материалноправна гледна точка порокът продължава да съществува,

но от процесуалноправна гледна точка пропускът на срок, определен в чл. 40 ЗУЕС води

до липсата на възможност за реализация на отмяната.

Мислейки обаче върху типа недействителност, напоследък съм склонен да мисля, че сме

изправени пред особен тип недействителност. Тъй като очевидно не можем да приложим

по субсидиарност чл. 26 и чл. 27 ЗЗД, нито да прибегнем по аналогия до материята на

административните актове, мисля че по – скоро сме близо до така наречената относителна

/висяща/ недействителност. Да не говорим, че недействителността на тези актове може да

бъде санирана именно чрез бездействието на собствениците на самостоятелни обекти в ЕС.

От друга страна, действието на тези актове обхваща определени субекти /собствениците в

ЕС/, а не само този, който е поискал отмяната. Няма логика несъгласието на един от

членовете на ЕС да прояви действие и спрямо останалите, както и да ги обвърже. Още

повече, че решенията на ЕС не касаят трети лица, а касаят само вътрешните /в ЕС/

отношения. Така, че обявяването на недействителността на един акт на ЕС би следвало да

породи действие само и единствено спрямо този, който го е поискал, но не и спрямо

останалите участници в ЕС.

Граници на отговорността на фасилити компанията. Делегиране на правомощия

върху фасилити компанията.

септември 22, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Съвременните взаимоотношения в ЕС създаде една особена форма на делегация на част

от правомощията и задълженията на Управителя/Управителния съвет във връзка с

управлението и поддръжката на общите части на етажната собственост. В последното

десетилетие на пазара масово се разви една услуга, която е на път да се превърне в част от

европейските стандарти – фасилити мениджмънт. Фирмите, които предлагат тази услуга са

тези, които се грижат активно за сградите и комплексите от „затворен тип” и буквално се

превръщат в домашен „иконом”. Често обаче се сблъквам с претенцията на отделния

собственик в сградата към изпълнението на вменените съгласно сключения договор за

поддръжка и управление задължения от страна на дружеството „професионален

домоуправител”. Възможно ли е да се предяви самостоятелна претенция към фирмата без

участието на самата ЕС?

Законодателят е изградил една особена хипотеза на облигационна връзка между

собственика на самостоятелен обект в сградата, ЕС и фирмата, предлагаща услугата

„фасилити мениджмънт”.

В чл. 11 /1/ т. 11 ЗУЕС е предвидено, че Общото събрание : може да приеме решение за

възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или

физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на

управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези

лица;

Тъй като не се изисква специален /квалифициран/ кворум за вземане на това решение,

същото се взема с мнозинство от представените общи части на сградата. ОС на ЕС

определя мандат на Управителя/Управителния съвет на ЕС за сключване на договор с

дружеството. Възниква основателния въпрос волята на собственика обективира ли се в

самостоятелна воля за сключване на договора или се влива в колективната воля на

участниците в ОС на ЕС. Може ли отделния собственик самостоятелно да предяви

претенция спрямо всички отношения в които влиза ЕС?

Етажната собственост е специфична комбинация от множество права на собственост върху

самостоятелни обекти, притежавани от различни лица и принудителен режим на акцесорна

съсобственост върху общите части на сградата, в който участват същите тези лица.

Разглеждана като особен колектив, Етажната собственост представлява съвкупност от

правни субекти (физически и юридически лица, държавата, общините), която при

съблюдаване на определени процедурни правила взема общи решения във връзка с

ползването на съпритежаваните при условията на особена акцесорна принудителна

съсобственост общи части на сградата.Етажната собственост (собствениците на имоти в

режим на етажна собственост) има самостоятелна правосубектност и се

представлява, включително и пред съд, от управителя.

При вземането на решение за сключване на договор с фирмата, предлагаща услугата

„фасилити мениджмънт” се обективира не отделната воля на всеки един от собствениците

на самостоятелните обекти, а колективната воля на участниците в ОСЕС, изразена в

съвкупността от отделните волеизявления на етажните собственици. На практика

представителството обхваща не само присъстващите членове на ОСЕС, но и

неприсъстващите. При което негативната воля или липсата на воля за сключване на

договора може да бъде преодоляно от мнозинството на представените общи части при

гласуване на решението. По този начин ОСЕС делегира на ЕС, представлявана от

Управителя/Управителния съвет правомощието за сключване на договор за управление и

поддръжка с дружеството „професионален домоуправител”.

При тези обстоятелства възможно ли е да бъде предявен самостоятелен иск срещу

дружеството и дори да се поиска разваляне на договора при неизпълнение или лошо

изпълнение? Кой е субекта, който може да встъпи в това правоотношение?

Представителството на отделния собственик на недвижим имот в сградата от страна на

ОСЕС при сключването на горецитирания договор, както и изразената/неизразената от

него воля за сключване, не го прави самостоятелна страна по договора. Страна по договора

е самият колектив /ЕС/. Именно поради тази особеност законодателят е преградил

възможността е преградил възможността всеки собственик /член на ОСЕС/ да предяви

директна претенция спрямо фирмата, контрахент по договора за управление и поддръжка

на етажната собственост.

Още веднъж да обобщя : страна по договора за поддръжка и управление на общите части

на ЕС е самата ЕС и само тя като такава има право съгласно ЗЗД да упражни своите

процесуални права в защита на материалните си права.

За сметка на това пък няма пречка в договора да бъде уговорена независима и отделна от

ЕС отговорност на всеки собственик самостоятелно, както и да бъде реализирана по

съответния ред.

Общото събрание на Етажната собственост може да извърши изрична делегация на

отделни правомощия на управителя на ЕС върху фасилити компанията във връзка само и

единствено с поддръжката на общите части на сградата. Тази делегация може да бъде

извършена пряко : чрез протоколно решение на Общото събрание на ЕС, в което да

бъде извършена конкретизация именно кои права се възлагат. За предпочитане е точно

тази делегация, защото по този начин се обективира изричната воля на ОС на ЕС, и по този

начин се очертават и отговорностите на компанията в извършването на вменените й

дейности. При обособяването на техните правоотношения и при липсата на писмен

договор между двете страни следва да се прилагат изключително и субсидиарно

правилата на ЗЗД относно договорите. Налице е типичен договор за възлагане. Следва да

уточня, че фасилити компанията при извършване на възложените й дейности по

поддръжката на общите части на сградата действа от името и за сметка на ЕТАЖНАТА

СОБСТВЕНОСТ. По този начин дружеството се явява изключително функция и

продължение на Управителя на ЕС – неговата дясна ръка. Това не изключва по никакъв

начин отговорността на самия Управител. Затова считам, че е редно отношенията между

ЕС и фасилити компанията, както и границите на нейната отговорност при изпълнение на

възложените й дейности да бъде уточнена и уговорена.

Делегирането на извършваните дейности може да бъде извършено и косвено : чрез

договор между Етажната собственост и дружеството. Необходимо е обаче преди това в

решение на ОС на ЕС да е обективирана непоколебимата воля на етажните собственици

да сключат договор с компанията, както и тяхната декларация, че са запознати и са

съгласни с границите на възложените права и поетите отговорности. Договорът ще

очертае и рамките на бъдещите претенции на двете страни във връзка с изпълнение на

договорните правомощия и поетите задължения.

Докъде се очертава търсената отговорност на фасилити компанията при причинени вреди

и при неизпълнение на вменените й задължения? На първо място, както изрично посочих

и по – горе само и единствено ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, като правен субект и страна

по договора и в качеството си на възложител може да предяви претенция и да търси

отговорност при причинени преки вреди при изпълнение/неизпълнение на възложените

дейности. Отделният етажен собственик не е легитимиран дотолкова доколкото той

представлява единица от общността на етажните собственици.

От друга страна дружеството – изпълнител не носи отговорност и при причинени вреди

от външни доставчици на услуги – фирми за обслужване на асансьорната инсталация,

интернет – доставчици, доставчици на ел. и топлинна енергия, дори и когато договорите са

сключени между фасилити – компанията и съответната фирма – доставчик на услугата,

именно защото фасилити – компанията при сключване на договорни правоотношения с

външни фирми действа винаги от името и за сметка на ЕС. Вредите, настъпили от

неизпълнението на задължението за доставката на услугата настъпват директно за ЕС.

При което ЕС е субектът, който може да предяви пряк иск и претенция срещу фирмата –

доставчик на услугата. Фасилити компанията носи отговорност само ако с нейни действия

или бездействия виновно е станала причина за неизпълнение на договорената услуга.

Например събрала е сумите за заплащане на услугата, но не е извършила надлежно

плащане към съответната фирма – доставчик на услуга в уговорените срокове.

Естествено тук трябва да направим едно разграничение : дружеството /ФК/ не носи

отговорност за неизпълнение на задълженията на фирмите – външни доставчици на

услуги ако :

- Етажната собственост изрично е възложила на компанията сключване на договор със

съответната фирма – доставчик;

- Етажната собственост е сключила директен договор с фирмата – доставчик;

В тези случаи отговорността при неизпълнение на договора, както и всички вреди

настъпили във връзка със сключения договор за външни услуги настъпват пряко за

ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. Фирмата “професионален домоуправител” НЕ НОСИ

ПРЯКА ОТГОВОРНОСТ И НЕ Е ЛЕГИТИМИРАНА ДА ОБЕЗПЕЧИ ПРЕТЪРПЕНИТЕ

ОТ ДРУЖЕСТВОТО – ДОСТАВЧИК НА ВЪНШНИ УСЛУГИ ВРЕДИ, дори когато

договорът е сключен с ФК. Затова препоръчвам на ФК, сключвайки договор за

възлагане на поддръжка на общите части на сградата с ЕС да уговаря изрично, че

във всички случаи на възникнали вреди във връзка с неизпълнение на договор за

доставка на външни услуги, отговорността настъпва пряко и непосредствено за ЕС.

Във всяка друга хипотеза в която ФК е поела като изричен договорен ангажимент

доставката на посочената услуга и лично тя или чрез сключени договори с фирми –

доставчици предоставя конкретната услуга, носи съответната договорна отговорност, ако

услугата не е доставена в договорените количество, качество, срокове и цена, както и при

всички настъпили преки и непреки вреди от липсата на договорената услуга. Единствено

изключение е ако Етажната собственост виновно е възпрепятствала предоставянето на

уговорената услуга, например не е заплатила дължимите вноски за покриване на всички

разходи, свързани с поддръжката на сградата на Етажната собственост. В този случай ФК

има право да насочи регресните си претенции към ЕС за всички обезщетени и заплатени

вреди. Границите на отговорността на ФК е в размер на всички реално причинени вреди,

ако същата не е изрично договорена в договора за възлагане. В останалите случаи, ако

двете страни са договорили изрично границите на отговорността, последната следва да

бъде претендирана само в този размер.

В посочената по – горния абзац хипотеза собственик на самостоятелен обект в сградата

на Етажната собственост може да предяви пряк иск срещу ФК само ако с действия или

бездействия са настъпили преки вреди за него извън договорената отговорност. Например,

ако дружеството не е почистило заледените стълбища на сградата, което е причинило

падане и счупване на крак на пострадалото лице. В този случай последното може да

ангажира деликтната отговорност на компанията.

За да има ясни граници на правомощията на ФК в изпълнение на нейните задължения

към ЕС и за да се създадат защитни механизми за ограничаване на отговорността й за

причинени вреди или предявени искове от страна на ЕС или на фирми – доставчици на

външни услуги е необходимо да се прецизира договорът за възлагане, сключен между

дружеството – “професионален домоуправител” и ЕС. Съгласно разпоредбата на чл. 9 от

ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не

противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. С договора следва да

се постигне съгласие относно правата и задълженията на страните, начина на изплащане

на възнаграждението, отговорността при неизпълнение, основанията за прекратяване.

Ето защо добрият договор гарантира във всички случаи сигурността на ФК във

взаимоотношенията, възникнали в изпълнение на договорените й задължения.

Отделяне на етаж или части от етаж от сградата на етажната собственост

януари 18, 2015 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Възможността да бъде обособена както вертикална, така и хоризонтална етажна

собственост в предвидените от закона хипотези, предпостави и въпросът : възможно ли е

етажи или части от етажи да бъдат отделени като отделна етажна собственост?

Нормативната уредба е обективирана в чл. 9а. ПУРНЕС (Нов – Изв., бр. 14 от 1957 г.) (1)

Етажи или части от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части

могат да образуват отделна етажна собственост, макар да са съединени чрез общи стени

или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с други етажни собствености.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 76 от 1978 г.) Отделната етажна собственост в тия случаи се създава по

решение на общото събрание на собствениците и другите обитатели на самостоятелно

правно основание (ако има такива), живущи в отделния блок.

(3) Решение може да се вземе, ако в събранието участвуват най-малко 3/4 от

собствениците и наемателите. Решението се взема с обикновено мнозинство.

ЗУЕС не е отредил място на този проблем, може би защото законодателят е мислил за

субсидиарната употреба на останалото законодателство, когато законът /ЗУЕС/ не

предвижда изричната му уредба. В много от форумите срещам становището, че ЗУЕС

изключва прилагането на вече заварените нормативни актове и се прилага в качеството му

на специален закон. Принципът на правото обаче изключва наличието на вакуум в

уредбата на вече съществуващи отношения и проблеми. Именно поради тази причина,

липсата на нормативна уредба в ЗУЕС, уреждаща отделянето на етажи или части от етажи

в отделна етажна собственост е „запълнена” с приложението на вече цитирания чл. 9а

ПУРНЕС.

Възниква въпросът кои са необходимите предпоставки, за да е налице възможността за

обособяване и учредяване на отделна етажна собственост.

ЕС възниква, когато има най-малко два обособени обекта в една , които са индивидуална

собственост на различни лица и са свързани чрез общите части, които принадлежат на

всички собственици и се ползват от тях. ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ представлява

неперсонифицирана правна общост, която не е ЮЛ. Въпреки всичко тя има особена

самостоятелна правосубектност, която включва обединението на правото на собственост

на всички собственици, притежатели на самостоятелни обекти в сградата. Т я не

възниква въз основа на учредителен акт, а ex lege, въз основа на закона, при наличие на

необходимите предпоставки.

За да възникне ЕС е необходимо наличието на най – малко два самостоятелни обекта

/собственост на различни собственици/ в сградата в условията на свързаност – същите да

имат общи части – стени, стълбища и др. В хипотезата в която имотите са по – малко от

четири се прилагат разпоредбите на ЗС по отношение на управлението и поддръжката на

общите части. Във всички други случаи при наличие на най – малко четири самостоятелни

обекти, притежавани от различни собственици се прилагат нормите на ЗУЕС.

Следвайки тези правила ако етаж или част от етаж се отдели в отделна етажна

собственост, първата необходима предпоставка е, да бъдат ситуирани най – малко два

недвижими имота, притежавани от двама различни собственика. За да бъдат приложени

правилата на ЗУЕС в най – чистия им вид е необходимо да бъдат спазени правилата на

закона за приложението му : а именно най – малко четири обекта, притежавани от четири

отделни собственика.

Втората задължителна предпоставка, изрично уредена в чл. 9а ал. 1 ПУРНЕС е

новоучредената етажна собственост да има своята самостоятелност, индивидуалност

спрямо останалата част на сградата, а именно достъпът до нея да бъде с отделен вход,

различен от този на сградата. Просто казано, отделящият се етаж трябва да има

отделен вход. В най – честите случаи това е, когато първият етаж от сградата е с отделен

вход. Това обстоятелство е обусловено от необходимостта от отделянето на новата ЕС и

липсата на условия за зависимост по отношение на общите части на сградата, с

изключение на онези, които по своето естество са общи за всички – покривно

пространство, външни стени, прилежащи зони и др. По този си признак новата ЕС, а

именно наличието на самостоятелен достъп до всички недвижими имоти, изградени на

отделящия се етаж, се дефинира като всяка друга ЕС и е условие за нейното възникване.

Именно това обстоятелство създава тази изискуема самостоятелност на новообособената

правна фигура.

От друга страна възниква и следващото съществено условие – новата ЕС трябва да

притежава общи части, които могат да се ОБОСОБЯТ в своята автономност в притежание

единствено и само като общи части, принадлежащи на етажните собственици,

притежатели на самостоятелни обекти в отделения етаж. Иначе казано това са коридори,

вътрешни стени, обслужващи помещения и т.н., които нямат отношение към останалата

част от сградата. Което автоматично ни връща към предходния абзац : общия вход и

достъп до всички етажи, включително и отделящият се, например вътрешно стълбище,

предпоставя и общи части за всички обекти на ЕС в сградата : стълбища, стълбищни

площадки, асансьорна шахта и др., изключват възможността отделен етаж или част от етаж

да се обособи като отделна ЕС.

Принципен е въпросът как се учредява отделната етажна собственост по смисъла на чл. 9а

ПУРНЕС. Уредбата на ал. 2 и 3 от цитираната разпоредба указва квалифицирано

мнозинство като условие за провеждане на ОСЕС – 3/4 от собствениците и другите

обитатели на самостоятелно правно основание (ако има такива), живущи в отделния блок.

За приемане на самото решение за отделяне на етаж или част от етаж като самостоятелна

ЕС, нормата на ал. 3 приема, че е необходимо обикновено мнозинство от присъстващите

на ОСЕС.

Видеонаблюдението в сградата подлежи на задължителна регистрация

януари 10, 2015 Евгени Атанасов

Обработване на лични данни съгласно дефиницията, дадена в §1, т. 1 от Допълните

разпоредби на Закона за защита на личните данни представлява всяко действие или

съвкупност от действия, които могат да се извършват по отношение на личните данни с

автоматични или други средства, като събиране, записване, организиране, съхраняване,

адаптиране или изменение, възстановяване, консултиране, употреба, разкриване чрез

предаване, разпространяване, предоставяне, актуализиране или комбиниране, блокиране,

заличаване или унищожаване.

От своя страна, лични данни са всяка информация, отнасяща се до физическо лице, което е

идентифицирано или може да бъде идентифицирано пряко или непряко чрез

идентификационен номер или чрез един или повече специфични признаци. Специфичните

признаци са признаци, свързани с физическа, физиологична, генетична, психическа,

психологическа, икономическа, културна, социална или друга идентичност на лицето.

Предвид изложеното по-горе, се налага извода, че видеозаписите от средствата за

наблюдение съдържат “лични данни” или “лична информация”, тъй като съдържат

информация, която по смисъла на чл. 2, ал.1 от Закона за защита на личните данни е

способна да разкрие физическата идентичност на лицето, което е записано.

С оглед дефиницията, дадена в § 1, т. 2 от Допълнителните разпоредби на Закона за защита

на личните данни, по отношение на личните данни, съхранявани със записите, създадени

чрез средствата за наблюдение може да се приеме, че е налице самостоятелен регистър.

Всяко действие по обработване на лични данни следва да се извършва в

съответствие с принципите на законосъобразност, целесъобразност и пропорционалност на

обработваните данни, като преди това, трябва да е налице поне едно от условията за

допустимост на обработваните лични данни, посочени в чл. 4 от Закона за защита на

личните данни.

Преди започване обработването на лични данни чрез видеозапис от средства за

наблюдение съществува задължение за заявяване на регистър „Видеонаблюдение” в

Регистъра на администраторите на лични данни и на водените от тях регистри,

поддържан от Комисията за защита на личните данни на основание чл. 10, ал. 1, т. 2

от Закона за защита на личните данни. Етажната собственост, чрез своя управител,

преди да бъде монтирана система за видеонаблюдение е длъжна да заяви регистър

„Видеонаблюдение” в горецитирания регистър. В противен случай всеки видеозапис

би представлявал пряко нарушение на Конституцията, както и на Закона за защита

на лични данни.

Посоченото задължение произтича от нормата на чл. 17 от Закона за защита на

личните данни, като неизпълнението на задължението е обвързано с предвидената в чл. 42,

ал. 4 от закона санкция.

Едновременно с посоченото по-горе и с оглед правото на информираност на

физическите лица досежно действията по обработването на личните им данни (чл. 19 от

Закона за защита на личните данни), при пристъпване към извършване на

видеонаблюдение, администраторът на лични данни /управителят на етажната

собственост/ трябва да уведоми физическите лица за целите на извършваното

видеонаблюдение, за какъв период ще се съхраняват и за какво ще се събират данните

от записите, кой ще има достъп до тях, на какви трети лица ще се предоставят,

както и че лицата имат право на достъп до тези записи, в частта, която се отнася

до тях. По този начин е възведено задължение на Управителя на ЕС да уведоми

живущите в ЕС и собствениците на самостоятелни обекти в сградата за целите на

извършваното видеонаблюдение, за какъв период ще се съхраняват и за какво ще се

събират данните от записите, кой ще има достъп до тях, на какви трети лица ще се

предоставят, както и че лицата имат право на достъп до тези записи, в частта,

която се отнася до тях.

Когато при видеонаблюдение се обработват лични данни на неопределим кръг

физически лица, изпълнението на горните задължения би могло да се осъществи чрез

информационни табла, поставени на видно място, от които табла гражданите да са

уведомени за използването на такива средства за наблюдение. На информационните

табла на видно място в сградата и по възможност извън нея, например на

фасадата, следва да се посочи информация за администратора на лични данни,

включително и информация за осъществяване на контакт с този администратор.

използвани материали : https://www.cpdp.bg/?p=element_view&aid=365

Обща част на сградата ли е асансьорната уредба?

януари 1, 2015 Евгени Атанасов

По отношение спорните между страните въпроси дали асансьорът е движима или

недвижима вещ и дали е част от общите части на сградата или обща част на сградата

е асансьорната шахта, не самото асансьорно съоражение:

Съгласно разпоредбата на чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) при сгради, в

които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички

собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните

стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени,

колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените

между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните

входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните

линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните

тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по

предназначение служи за общо ползуване. От тази разпоредба следва, че общите части

на сграда, в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици биват

два вида: такива по естеството си и такива по предназначението си. Общи части по

естеството си са такива елементи на сградата, без които тя не може да съществува като

сграда, а общи части по предназначението си са такива обекти без които сградата може да

съществува, но чието предназначение все пак е да обслужват собствениците на обекти в

нея и другите обитатели – наематели, ползватели и пр. Принципно между собствениците

на обекти в сграда съществуваща в режим на етажна собственост досежно общите части

на същата сграда, съществува съсобственост, която по аргумент от чл. 38, ал. 3 ЗС е

неделима и на практика неразривно свързана със собствеността върху отделните обекти.

Всеки собственик на обект е задължителен участник в нея и още при възникването на

етажна собственост всеки собственик задължително получава и дял от общите части. В

този смисъл са решение 1543-67-І, и решение 1032-68-І. При прехвърляне на обекта

праводателят не може да запази за себе си изцяло или частично припадащия се към

самостоятелния обект дял от общите части или да прехвърли дела си от общите части без

самостоятелния обект, поради противоречие с разпоредбата на чл. 38 ЗС. Такава сделка

съгласно чл. 26 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) би била нищожна. С оглед

на това правото на собственост върху общите части преминава върху приобритателя и

без това да е упоменато изрично в прехвърлителната сделка, като всичко това се отнася

за общите по естеството си части. Същото важи и за общите части по предназначение

които се определят от съответния архитектурен проект като разликата е, че общите

части по предназначение по общо съгласие на всички етажни собственици могат да

бъдат придадени в изключителна собственост на някой от тях или на трето лице, но

това съгласие следва да личи недвусмислено от някакъв разпоредителен акт или да е

налице изрично решение на Общо събрание на етажната собственост.Определянето дали

даден елемент на сграда е обща част от същата, зависи от неговия характер или

предназначение, които се определят и с архитектурния проект на сградата.Само при

наличие на характер и предназначение за общо ползване на обитателите съответният

елемент може да се определи като обща част на сградата по смисъла на чл. 38, ал. 1

ЗС. Както в доктрината, така и в практиката е прието, че асансьорът в една сграда е

обща част по предназначение. Съотношението на тези постановки с разглеждания в

настоящото производство казус показва, че доколкото съобразно одобрения архитектурен

проект и изискванията на закона, съгласно които в жилищните сгради с 5 и повече етажа и

за сгради, в които се проектират жилища за хора с увреждания, асансьорите са

задължителни (чл. 107, ал. 1 от Наредба № 7 от 22 декември 2003г. за правила и нормативи

за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, обн., ДВ, бр. 3 от

2004г.; изм. и доп., бр. 10 от 2005г.; Решение № 653 на ВАС от 2005г. – бр. 11 от 2005г.;

изм. и доп., бр. 51 от 2005г.; Решение № 7028 на ВАС от 2005г. – бр. 63 от 2005г.; изм., бр.

41 от 2008г.), в процесната сграда са били монтирани такъва асансъори, който

представлява обща част на сградата по предназначение. Когато на жалбоподателите в

случая, съответно на другите собственици на отделни обекти в сградата са прехвърлени

тези отделни обекти, в тяхна собственост са преминали и идеални части от тези

обекти – асансорит,е представляващи обща част по предназначение на основание чл. 38,

ал. 1 ЗС без значение обстоятелството, че това не е отразено изрично в нотариалните

им актове.

По отношение спорния между страните въпрос дали асансьорът е движима вещ или

недвижима вещ, съдът намира, че същият става недвижима такава след

монтирането му в асансьорната шахта, което следва от дадената легална

дефиниция на недвижимите вещи в разпоредбата на чл. 110, ал. 1 ЗС, съгласно която

недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще

всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно

към земята или към постройката. Преди монтирането на същите в асансьорните

шахти, те са движими вещи, но бивайки прикрепени трайно към постройката, т.е.

монтажът им, ги прави недвижими вещи.

Още повече, че асансьорът представлява технически и правно функционална цялост със

сградата. Той не може да съществува или функционира самостоятелно, а само във връзка с

неговото основно предназначение. Което изключва възможността да бъде разглеждан като

отделна вещ, а като устройство, което има обслужваща функция, каквато функция имат

общите части на сградата.

А съгласно нормативната уредба “Асансьор е „устройство, което обслужва определени

нива на сгради и съоръжения чрез кабина, движеща се по твърди направляващи

елементи, наклонени под ъгъл, по-голям от 15 градуса спрямо хоризонталата, или по

определена траектория без твърди направляващи елементи, и е предназначена за превоз на

хора; хора и товари; или само товари“.

За сравнение в законодателството и правната доктрина на САЩ се приема, че общите

части са : A common area is, in real estate or real property law, the “area which is available for

use by more than one person…”The common areas are those “within a building that are

available for common use by all tenants, (or) groups of tenants and their invitees.”In Texas and

other parts of the United States, it is “An area inside a housing development that is owned by all

residents or by an overall management structure which charges each tenant for maintenance and

upkeep.” Следователно възприема се, че общите части са тези, които са на разположение

на всички живущи, наематели и на техните гости. Смисълът, който се влага в ОБЩО

ПОЛЗВАНЕ, не е реалното ползване на тези части, а възможността за ползването им от

всички.

Приема се, че ОБЩИТЕ ЧАСТИ СА :

Examples of common areas include:

1. lobbies,

2. corridors,

3. stairways,]

4. parking lots, spots, ramps, or other such areas,

5. washing machines or laundry room,

6. the roof of an apartment building

7. elevators, /асансьори/

8. washrooms in lobby area,

9. driveways, and

10. store rooms.

Източник : гр.д. № 748 по описа на КОС за 2012г., списание “Фасилитис” брой 3, март

2008 г., Уикипедия

Противозаконно ли е заключването на външната врата на входовете?

декември 8, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Все по – често чувството за сигурност надделява и ЕС гласува решение не само за

заключване на входната врата на входовете на жилищни блокове и кооперации, но и за

изграждането на дистанционен достъп за отключване.

Това поставя въпросът законосъобразно ли е това решение и нарушава ли правото на

достъп на собствениците на самостоятелни обекти в сградата и на живущите.

Гражданите имат право на достъп до собствения им имот и това право им се гарантира и

изхожда както от конституционно дадените им права, така и от националното

законодателство. Правото на достъп означава възможността собственикът

безпрепятствено да достигне до недвижимия си имот, за да употреби в цялост и

неограничено правото си на собственост.

В тази плоскост трябва да обследваме и дали заключената входна врата представлява

принудителна рестрикция на правото на достъп до имота.

В тази ситуация следва да поставим само собствениците на имоти, но не и посетители,

гости и живущи без титул на собственост. Ограничението на достъпа до имота би

следвало да бъде противозаконна проява само и единствено, когато ЕС предприеме

действия за монтиране на система за заключване на входната врата и не предостави ключ,

чип, магнитна карта или друго устройство, с което да се задейства механизма за

отключване. Или ограничаване на достъпа до недвижимия имот в сградата на ЕС има

всеки път, когато съществува целенасочено действие/бездействие към член на ЕС с цел

възпрепятсване на упражняване на правото му на собственост, което инкорпорира и

правото на достъп.

Съвсем различно е обаче, когато лицето има възможност да задейства системата и

съответно да достигне безпрепятствено до имота си. Още повече, когато входната врата на

жилищната сграда е обща за всички собственици на самостоятелни обекти и достъпа до

тях неминуемо е свързан с преминаването й. Заключването на вратата е действие по

осигуряване на сигурността на недвижимите имоти в сградата, до запазването на тяхната

цялост, до защита на правото на собственост, както на имотите, така и на вещите в тях. В

тази връзка никой не може да си присвои повече права или полза от останалите

съсобственици на общата вещ. Егоистичната проява на един от собствениците, например

собственик на офис в сградата накърнява правата на останалите и повишава

несигурността от евентуално посегателство върху недвижимостта.

Собствениците на недвижими имотив сградата на ЕС не са длъжни да търпят по-големи

ограничения от допустимите,за реализация правото на един от тях върху частта му

от общите части или личната му собственост , като държат постоянно отключена

входна врата за стълбището, водещо не само до него,но и до жилището им. В тази

връзка в исковете на „засегнатите” лица, последните не искат осъждането

на членовете на ЕС да им предоставят ключ от входната врата, а по – скоро да

не я заключват.

Или накратко обобщено заключването на входната врата на жилищната кооперация не

накърнява правото на достъп, респективно правото на собственост на лицата,

собственици на самостоятелни обекти, нито оказва влияние върху ползите и плодовете от

ползването на имота им. В този смисъл, заключването на вратата не е противоправно

действие.

Недействителност на актовете на Общото събрание на Етажната собственост. Правни

последици и обхват.

февруари 21, 2015 Евгени Атанасов

Както неведнъж съм изтъквал, действителността на актовете на Общото събрание на

Етажната собственост се подчинява на специални правила. Самият характер на актовете е

по – особен с оглед на правния характер на органа, който ги издава – ОС на ЕС,

респективно на самата Етажна собственост. ОС на ЕС представлява колективен орган и

като такъв, неговата воля, както и непоколебимата решимост при гласуването на

решение, представлява съвкупността от отделните волеизявления на етажните

собственици. Освен в предвидените от закона случаи, които изискват единодушие при

вземането на решение, в останалите хипотези е необходим само ограничен кворум, който

да породи валидността на акта. Характерното е, че законът е предвидил обвързващата

сила на взетото решение на ОС на ЕС и спрямо останалите неприсъстващите на

събранието етажни собственици, които не са проявили своята воля.

Мнозина се опитват да придадат на решенията на ОС на ЕС договорен характер и да ги

подчинят на правилата на ЗЗД, особено по отношение на принципите на

недействителността. Очевидно е обаче разграничението. Многостранните договори за

разлика от решенията на ОС на ЕС изискват едновременните волеизявления на всички

договарящи се. Липсата на изрична воля на всеки един от тях не поражда обвързваща сила

на клаузите на договора. Затова и незаконосъобразността, породена от противоречието

със закона, характерна като абсолютно условие за нищожност на договора, не поражда

същите правни санкции и последици при решенията на ОС на ЕС.

Какво представлява недействителността на актовете на Общото събрание на Етажната

собственост?

Нейната специфичност е породена най – вече от възможността тя да бъде „санирана”,

заздравена като санкция спрямо заинтересованите лица, които не са потърсили отмяната

на акта в законоустановения тридесетдневен срок от момента на оповестяването му

съгласно чл. 40 ЗУЕС. Това определя основната разлика с нищожността, породена от

противоречието със закона, която е изначална, не се обуславя от определени срокове и

нищо не е в състояние да я санира. Нищожността се поражда от съществени пороци на

акта, които парират възможността той изобщо да породи каквито и да е правни последици.

Поради тази причина нищожността може да бъде прогласена без да бъде ограничена с

някакви конкретни срокове. Обявяването на нищожността има констативен характер, тя не

се нуждае от установяване на причините които са довели до правните последици, които

предизвиква.

Дълго време размишлявах как да дефинирам точно недействителността на актовете на ОС

на ЕС поради незаконосъобразност – дали същата може да предизвика унищожаемост на

акта, или последния е в хипотезата на „висяща” недействителност.

При висящата недействителност не е довършен фактическият състав на акта, поради което

при настъпването на допълнителния факт, установен от закона, тя може да породи

желаното правно действие. Дали обаче следва да приемем, че за да са налице и за да

възникнат правните последици от решението на ОС на ЕС е необходимо непременно да

изтече тридесетдневния срок за отмяна, като изискуема предпоставка за действието на

акта. Напротив, фактическия състав на вземането на решение от страна на ОС на ЕС е

довършен с надлежното му обективиране в изготвения протокол. Поредността на

елементите от фактическия състав и тяхната взаимна обусловеност изключва

последващото им проявление. Липсата на който и да е от съществените елементи на

състава водят до недействителността на взетото решение. Например, при нередовност на

свикването на ОС на ЕС, оповестяването на поканата и уведомяването на етажните

собственици за провеждане на ОС на ЕС в по – късен момент не може да санира

недействителността на акта. Както и последващо изразени воляизявления с които

неучаствалите в събранието етажни собственици гласуват за или против конкретно

решение. Фактът, че правните последици на акта на ОС на ЕС възникват веднага от

момента в който е обективирана волята на етажните собственици без да е необходимо

изтичането на тридесетдневния срок в който да се иска неговата отмяна категорично

отрича възможността същият този акт да е поставен в хипотезата на „висяща”

недействителност.

Затова съм склонен да се съглася, че при установена недействителност на решението на

ОС на ЕС са налице правните последици на унищожаемостта. В хипотезата на

унищожаемост са породени целените от заинтересованите лица правни последици, но

те могат да бъдат отменени по искане на определено лице в случаите визирани в закона.

До унищожаването й съответният акт е напълно действителе. Унищожаването му във

всички случаи поражда действие от момента в който със съдебен акт е установена

недействителността. . Правото да се иска обявяването на акта за унищожаем е срочно.

Наличието на тази аналогия ми дава основание да смятам безспорно, че

незаконосъобразността на решенията на ОС на ЕС води до унищожаемост и следва да се

считат за приложими нейните правни последици.

Унищожаемостта на решението на ОС на ЕС в действителност парира занапред, а не с

обратна сила всички действия на акта от момента в който влезе в сила съдебното

решение, с което е постановена неговата отмяна. До момента, в който актът бъде

отменен от съда, страните : от една страна Етажната собственост, от друга етажния

собственик, са обвързани от правата и задълженията породили се от него. Което според

мен изключва възможността, която и да е от страните да търси обезщетение за

неоснователно обогатяване или за причинени вреди, както и възстановяване на

статутквото.

Съществува обаче една хипотеза при която взетото решение от ОС на ЕС изцяло

противоречи на нормите на ЗУЕС и на ЗС и като незаконосъобразно следва да бъде

отменено поради нищожност. Това са случаите в които атакуваното решение на ОС на ЕС

е гласувано и прието от орган без необходимата компетентност, незаконосъобразен орган

на управление. За да се установи дали ОС на ЕС е законосъобразен орган на управление

следва да се установи дали избраната форма за управление е съобразена със закона и на

й – вече с фактическата обстановка. Много често в жилищни комплекси от „затворен тип”

или в такива от смесен характер на имоти в режим на „комплексно жилищно

строителство” погрешно живущите избират форма на управление Общо събрание на

Етажната собственост и Управителен съвет. На първо място следва да се отговори на

въпроса дали ЕС /комплекс, жилищен блок, кооперация, сгради в един или няколко УПИ/

кореспондира правилно с някоя от нормативно предвидените от ЗУЕС управленски

форми. Законът предвижда три форми на управление – Общо събрание на Етажната

собственост с Управителен съвет, Сдружение на собствениците и Договори за

управление между инвеститора и собствениците в жилищните комплекси от „затворен

тип”. В описаната по – горе примерна хипотеза наличието на незаконосъобразност на

приетата и установена форма на управление води до нищожност на решенията на ОС на

ЕС, но не поради установено противоречие на акта със закона, а по – скоро поради липсата

на компетентност на органа, издал акта. В тази насока е и вече установената практика

:http://www.court-carevo.org/CMS_ADM/images_content/Reshenie%20gd%2080-14.html . В

една такава хипотеза прогласяване на незаконосъобразност и отмяна на решението на ОС

на ЕС може да бъде поискана от съда и извън срока на чл. 40 ЗУЕС, именно поради

изместения акцент на установената недействителност. В този случай правните последици и

за двете страни биха се погасили с обратна сила, като всяка една от страните би могла да

претендира вреди от неоснователно обогатяване.

Отстраняване на непълноти и грешки в кадастралните карти и регистри в сгради

етажна собственост от Кадастъра

февруари 18, 2015 Евгени Атанасов

Автор : Лъчезар Тодоров

В кадастралните карти и регистри АГКК,респективно СГКК извършват промяна на

данните в тях по реда на отстраняването на непълноти и грешки.

Непълноти и грешки в кадастралните карти и регистри е несъответствието на данните в

тях преди,и към момента на одобрението им.

Тази процедура е лишена от смисъл и съдържание и е неприложима за сгради етажна

собственост,когато се отнася за дяловете/общите части/ в етажната собственост.

ПРИМЕР.В кадастралната карта и кадастралният регистър са нанесени като отделни

сгради с определящите ги като такива идентификатори двата отделни входа на

сградата,които са обща част на етажната собственост,тъй като в тях има съоръжения и

помещения за общо ползване от живущите собственици в отделните входове и сборът от

идеалните части от общите части на двата входа е 100%.

АГКК и СГКК в този случай за промяна на данните в кадастралната карта и регистри

задължават потърпевшите с процедура за отстраняване на непълноти и грешки,която е

невъзможна и както по-горе споменахме лишена от смисъл и съдържание.

ФАКТИТЕ.Съгласно ЗС чл.38 -общите части в етажната собственост не могат да се

делят.Законът не допуска случай на възможност това да се случи,дори и по грешка.В

посоченият пример двата входа са обща част на етажната собственост и не могат да се

делят.

Етажната собственост възниква без договор и съгласието на собствениците и е

задължителна по закон.Собствениците не могат да изразяват мнение противно на това.Не

могат да отнемат от общите части,както и да ги определят с граници.Не може да има спор

за материалното право върху дяло

вете / общите части /,те се определят със Закон,отразено в ЗС чл.40,и не могат да се

променят след учредяване на етажната собственост,освен в случаите на надстрояване,при

което новите собственици заплащат придобитите общи части.

В кадастралните карти и регистри дяловете / общите части / не се водят на

отчет и не се регистрират от АГКК,респективно от СГКК.Това ги поставя в абсурдна

ситуация по отношение на предлаганата от тях процедура.

ИЗВОДЪТ.В кадастралната карта и кадастралният регистър АГКК,респективно СГКК не

са нанесли данните от документите на собствениците,от които те черпят правата си за

сградата етажна собственост.Като се придържаме към чл.38 от ЗС,който забранява делба

на общи части в етажната собственост,в рамките на периметъра на неговото действие е,че

в кадастралната карта и кадастралният регистър посочената сградата етажна собственост

изобщо не е нанесена.В този случай вина за това има АГКК,която е длъжна да нанесе в

кадастралната карта и регистър сградата служебно за своя сметка,без заплащане на такси

от собствениците.

Лъчезар Тодоров

Претенция на държавата срещу Сдружението на собствениците при възпрепятстване

на изпълнение на договора.

февруари 9, 2015 Евгени Атанасов

Каква би могла да бъде възможната реакция на държавата, ако един от собствениците не

позволи на фирмата достъп до имота му, за да извърши част от необходимите действия? В

такъв случай сме пред хипотеза на неизпълнение на договора поради виновно поведение

на собственика, респективно Сдружението на собствениците. Държавата в такъв случай би

могла да предяви иск за цената на цялата инвестиция, или поне за неизпълнената част. Как

може сдружението да се предпази в такъв случай? Идея, която ми дойде, е, че ако един от

собствениците не допусне фирмата да влезе в дома му, за да бъдат извършени необходими

действия и се саботира извършването на проекта и държавата може да насочи иск срещу

Сдружението за да се заплати цената на неизпълнената част или цената на инвестицията,

може да се направи един предпазен ход. За да се предотврати вероятността от погасяване

на цялата претендирана сума от страна на държавата към Сдружението на собствениците,

е хубаво, въпреки, че е безплатно санирането, собствениците да предвидят имуществени

вноски в Споразумението и да предвидят отговорност на Сдружението до размера на тези

вноски, дори и при изключителна вина на последното. Една такава ограничена

отговорност е предпазен бушон, който да попречи на държавата на реализира изцяло

евентуално вземане срещу СС. По този начин в евентуална претенция държавата ще се

удовлетвори само до размера на тези вноски. Имуществената отговорност не засяга

личното имущество на собствениците, но остава въпросът за размера на претенцията до

който Сдружението може да отговаря, в случай, че е станало виновно причина за

неизпълнение на договора.

Допуска се и друга основна грешка, когато се смята, че СС притежава глас, който във

всеки един от случаите е равен на 67 процента от представените общи части. Ако няма 100

процента съгласие за участие в Сдружението, сме пред хипотеза на едно ЮЛ, което е

сформирано с определена цел. Тази цел обаче не касае управлението на сградата извън

целите, за които се сформира СС. Поради тази причина законът е предвидил две форми на

управление ОС на ЕС и Сдружение на собствениците. Сдружението на собствениците

действа като ОС на ЕС само и единствено ако има 100 процента съгласие за участие на

всички собственици. Във всички останали случаи СС не касае управлението на сградата.

Простичко имаме си ОС на ЕС, имаме си и СС. ОС на ЕС продължава да съществува,

въпреки, че има учредено СС. СС участва с глас, който е равен на процентите общи части,

с които е взето решението вътре в СС. Тези проценти могат да бъдат 10, 20, 30 примерно.

Тяхната сумарност се изчислява така : Пенчо има 5 процента, Иван има 10 процента –

общо 15 процента. С тези 15 процента /примерно/ с които е взето решението в СС, може да

се излъчи представител, който да представлява СС пред ОС на ЕС. Само обаче за решения,

които са взети вътре в самото СС. Когато обаче става въпрос за договори, които да се

сключат от ОС на ЕС, което продължава да функционира по общия ред на ЗУЕС, то тогава

СС не се представлява като единна структура, а всеки собственик гласува самостоятелно.

Което означава, че няма опасения СС да има превес във важните решения на ЕС и да

налага монополистично своята воля.

Съществени въпроси, касаещи програмата за саниране по европейските програми и

отговорността на Сдруженията на собствениците

февруари 8, 2015 Евгени Атанасов

Попаднах на интересни въпроси в друг сайт за етажната собственост

:https://etajnasobstvenost.wordpress.com/, които очевидно касаят собствениците във връзка

със санирането на сградите по европейската програма. Повечето от въпросите засягат най

– вече дали по някакъв начин съществува риск да бъде засегнато имуществото им.

Позволих си да отговоря на тези въпроси и публикувам в сайта си, естествено спазвайки

етичните и правни норми и с уважение към г – н Герджиков, собственик

на https://etajnasobstvenost.wordpress.com/.

Въпросите в тяхната хронологичност са следните :

Каква е разликата между СС по ЗУЕС и такова по ЗЮЛНЦ ? Юридически

лица ли са ? Изобщо законно ли е да се изменя по такъв начин ЗЮЛНЦ

(посредством ЗУЕС), където това е юридически предвидено ? Представляват

ли апартаментите т.н. апортни вноски при уредяване на СС ?

Сдружението на собствениците не представлява ЮНЦ по смисъла на ЗЮЛНЦ. По – скоро

като правна фигура се доближава и е близко до неперсонифицираните правни субекти по

ЗЗД – гражданските дружества. Гражданските дружества се създават за определена цел, за

определен срок. С договор /споразумение/ се очертават основните моменти във

взаимоотношенията между членовете на Сдружението на собствениците : предмет, срок,

начин на финансиране, размер на имуществените вноски, имуществена отговорност и др.

В този ред на мисли, ЗУЕС не регламентира специални правила за създаване на ЮНЦ по

смисъла на ЗЮНЦ. Апартаментите не представляват апортни вноски при учредяване на

Сдружението на собствениците. Нека да поясня, че отговорността на Сдружението към

трети лица се свежда до размера на имуществените вноски. Собствениците не отговярят с

личното си имущество. Ако собственик по СОБСТВЕНО ЖЕЛАНИЕ реши да взезе в

сдружението с апартамента си, е единствената хипотеза, в която изпълнението може да се

насочи към имота на собственика.

– След като е създадено с 67 % собственици СС въпреки нежеланието ми, как при

исканото след това 100 % съгласие това СС съобще ще заработи, ако не подпиша ?

Законът е дал такъв кворум само за Учредителното събрание за учредяване на Сдружение

на собствениците. Учредителното събрание обаче не ангажира собствениците с участието

им в Сдружението на собствениците. Последните сами изявяват волята им за участие в СС

със волята им да сключат споразумението. Разбира се, че всеки един от собствениците

САМ решава дали да бъде член на СС. Никой не може принудително да го направи член

на СС, както и принудително да ангажира отговорността му. Така, че ако не желаете да

участвате в СС, просто няма да подпишете Споразумението. Пак повтарям :

Учредителното събрание само взема решение за сформиране на Сдружение на

собствениците, като това решение дава възможност, но не и задължение за участие.

Самият акт на сформиране на СС е Споразумението.

– Кога и как мога да напусна СС направено при несъгласието ми ? По време на 5 г.

мин. срок има ли възможност ?

Уточнявам отново, че членството в Сдружението на собствениците не е принудително,

затова несъгласието за членство води до липса на членски правоотношения в

Сдружението. Ако обаче собственик е сключил Споразумението за учредяване на

Сдружение на собствениците в хипотезата на усвояване на средства от Европейските

фондове не може в 5 – годишен срок от завършване на СМР-тата по санирането да

напусне Сдружението. По този начин законодателят е гарантирал, от една страна, че

Сдружението, като правен субект може да предяви гаранционната отговорност по СМР, от

друга страна гарантира, в случаите на възмездност на договорите, че фирмите изпълнители

могат да предяват претенциите си / в случаите на неплащане/. В този петгодишен период

можете да прехвърлите членството си, и това може да бъде извършено с прехвърляне на

собствеността на имота на друго лице.

– Каква е вероятността другите собственици от СС да отговарят при евентуални

искове от банки или други ЮЛ към някой от учредителите ? Има ли опасност други

собственици и учредители на СС да носят финансова отговорност с апартаментите си

или друго имущестство ?

В момента в който се учреди и сформира Сдружение на собственици, респективно се

регистрира в регистъра към Общината и получи булстат номер, същото придобива особен

самостоятелен статут на юридическо лице, което носи собствена отговорност, която

изключва личната отговорност на собствениците. Отговорността на Сдружението се

ограничава само до имуществените вноски на членовете, която изключва личното

имущество на собствениците. Сдружението не означава някакъв вид „братство” в което

всеки от членовете, носи отговорност за претенциите от банките или други ЮЛ към който

и да е от членовете. Извън задълженията към Сдружението всеки един от собствениците

носи лична и индивидуална отговорност за договорите, в които е встъпил индивидуално.

– Ако съм член на СС трябва ли да имам съгласие от другите съочредители при

желание да продам жилището си ? Ако го „заложа“ за банков кредит ? Да го дам под

наем ?

Участието в Сдружението на собствениците не засяга по никакъв начин правото на

собственост на всеки от членовете, освен ако по собствено желание собственик е влязъл в

Сдружението с апортна вноска – апартамента си. Няма никаква пречка апартаментът да

бъде предмет на акт на покупко – продажба, да бъде отдаван под наем или да бъде

ипотекиран като обезпечение на договор за банков кредит. Участието в Сдружението на

собствениците не означава вещна тежест върху имота и не касае възможността

собствениците да се разпореждат с него както пожелаят съгласно правото им на

собственост.

Искам да добавя и още един анонс :

Договорите с извършителите по СМР на санирането се сключват със СС, но задълженото

лице е държавата, респективно общината. Интересен е въпросът за евентуалните искове на

фирмите. Кой е задълженото лице? Според мен върросът ще бъде изчистен към момента

на стартиране на дейностите по СМР.

Аз си мисля ако държавата делегира по общини задължението за плащане, /не встъпване в

дълг, а делегация/, не следва ли задълженото лице да бъде страна по договора като

поемател на задължението за плащане? Ако нямаме обективирано именно такова

задължение, фирмата, ако с нея няма сключено облигационно отношение резонно ще

насочи вземането си към СС. В този случай доколко държавата би могла да бъде регулатор

в граждански отношения? И дали ако държавата е регламентирала източника на

финансите, този регламент ще бъде обвързващ за съда в преценката му кой дължи парите?

Затова моето предложение в договорите, сключени между Сдружението на собствениците

и фирмите – изпълнители да бъде включена и държавата/общината като поемател на

плащанията по договорите. По този начин ще бъде защитено както Сдружението, така и

изпълнителя по договора.

Саниране на блокчета със средства от Евопейските фондове – имаме ли повод за

притеснение? Имуществена отговорност на Сдружението на собствениците.

февруари 7, 2015 Евгени Атанасов

Във връзка със санирането на сградите по Европейските програми направих обстойно

интервю пред БТА. Съществената проблематика, която очевидно вълнува българина, е

имуществената отговорност в сдружението на собствениците и най – вече на отделния

член. Подочуха се мнения, лишени от всякаква юридическа логика, лансирани съвсем

популистки, че задълженията на Сдружението може да засегне собствеността на

отделните собственици, и най – фрапиращото – апартаментите и недвижимата

собственост.

В тази връзка искам да направя следното пояснение :

Имуществената отговорност на Сдружението не обхваща личното имущество на

собствениците.Сдружението се създава с една единствена цел, в качеството си на

неперсонифициран юридически субект да сключи договор с трети лица, за извършване на

определени дейности, касаещи ЕС, да кандидатства за финансиране по Европейски

програми и субсидии и т.н. Съвсем логично е в хипотезата, в която Сдружението влиза в

отношения с лица, извън собствениците, да поеме отговорност. Тази отговорност обаче се

простира само върху собствеността на сдружението. А собствеността на сдружението се

формира от имуществените вноски на отделните собственици, членуващи в сдружението.

От друга страна принудителното разпореждане с недвижимото имущество на

собствениците против волята им ПРОТИВОРЕЧИ на конституционно дадените им права,

както и на основен постулат на вещното право на собственост, което изключва принудата.

Този защитен механизъм изключва изпълнението срещу Сдружението да обхваща и

личното имущество на членовете му без тяхната изрична воля. Мисля, че именно това

беше достатъчно добре обосновано в методическите указания на министерството.

Затова и в момента, в който възникне задължение на Сдружението към външни /трети

лица/ – фирми за извършване на СМР и др., последното отговаря само до размера на

имуществените вноски, но не и с личното имущество на членовете си. Затова и

изпълнението не може да бъде насочено към недвижимата собственост на собствениците

– членове на сдружението. Първоначалният размер на имуществените вноски се

определя с решението за учредяване на Сдружението на собствениците на учредителното

събрание. Всъщност на същото събрание се взима и решение за основните цели, принципи

и правила на Сдружението, както и на съдържанието на самия Устав, с който се уреждат

отношенията в самото Сдружение.

Възниква и важния въпрос : дали може принудително да бъде включен собственик в

Сдружението и да му бъдат наложени правила, задължения и отговорности извън неговата

воля : ОТГОВОРЪТ Е КАТЕГОРИЧНО НЕ. Учредителното събрание, на което се взима

решение за сформиране на Сдружението на собствениците и неговата регистрация като

неперсонифициран юридически субект е само рамката, в която се определят целите,

средствата, начините за финансиране, правилата и Устава на Сдружението. Волята обаче

за участие, всеки един от собствениците заявява в самото Споразумение за създаване на

сдружение на собствениците. Именно в това Споразумение собствениците обявяват

съгласието си за участие в Сдружение, както и декларират, че са съгласни с правилата и

целите на последното, и естествено, начинът му на финансиране. Ето, че отново няма

принуда. Никой не може да принуди собственик да участва в Сдружението извън неговата

воля, нито да бъде предприето изпълнение към неговото имущество, ако той самият не се

постави сам в тази хипотеза.

Кога обаче може да се насочи изпълнението към личното имущество на собствениците в

сдружението?Ако член на Сдружението реши по собствена воля да участва вместо

парична/имуществена вноска с така наречената апортна/непарична вноска и вложи свое

собствено имущество. Последното се трансформира в част от имуществената маса на

Сдружението, което означава, че няма пречка изпълнението да бъде насочено към него.

Финансирането за извършване на саниране на сградите по Европейската програма

е безвъзмездно. Безвъзмездността означава, че Сдружението няма да бъде задължено

към фирмите, които ще извършат санирането, както и обвързани с възстановяване

на тези средства. Което означа, че Сдружението не е обвързано с каквито и да е парични

плащания, които да обвържат отговорността на собствениците. От което естествено отново

остава безумен доводът, че тези инициативи ще ощетят собтвениците.

Друг е естествено въпросът каква е отговорността на собствениците вътре в самото

Сдружение. Естествено, че задължението на собствениците към самото Сдружение, е

лична отговорност, което допуска Сдружението да насочи изпълнението и върху личното

имущество на собствениците. Но това са отношенията вътре в самото Сдружение, но не и

извън него. Извън Сдружението отговорността е ограничена до размера на имуществените

вноски на собствениците.

Другият въпрос, който възникна е кога може да се прекрати членството в Сдружението на

собствениците, когато е обвързано с финансиране от Европейски фондове. Отговорът дава

законът : чл. 30 ЗУЕС /2/ Собственик не може да прекрати членството си в сдружението

при одобрен проект на етажната собственост за усвояване на средства от Европейския

съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ и субсидии или

собствени средства за обновяване на сградата или части от нея.

(3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Членството в сдружението може да се прекрати след

изтичане на гаранционните срокове за извършените строителни и монтажни работи по

проекта по ал. 2, но не по-рано от 5 години от приключването им. Членството се

прекратява след подаване на писмена декларация с нотариална заверка на подписа до

управителния съвет (управителя).

Защо законодателят е дал 5 годишен срок? Независимо, че финансирането е безвъзмездно,

договорите с фирмите, които ще извършат СМР по санирането, се сключват със

Сдруженията, в качеството им на правен субект. Единственият субект, който може да

изиска да бъде реализирана гаранционната отговорност на фирмите, извършващи

дейностите по санирането е Сдружението. Ако същото бъде прекратено само защото някой

от членовете е поискал да прекрати членството си по – рано, ще бъде изгубена

възможността да бъде ангажирана отговорността на изпълнителите на СМР. А и ако

Европейската програма включва възмездност на отпуснатите средства, по този начин се

гарантира, че в 5 годишен период тези суми ще бъдат възстановени, или пък ще се потърси

отговорност на сдружението. А ако липсва правен субект??? Именно поради тази

причина законодателят е наложил 5 годишна рестрикция за прекратяване на членството в

Сдружението.

Това изложение, което не гарантира изчерпателност правя с цел да пресека опитите да

бъде осуетена една добра инициатива за увеличаване на живота на панелките и блоковете,

която според мен е една добра и идейна кауза.

Правна форма и управление на имоти в режим на “комплексно жилищно

строителство”

февруари 19, 2015 Евгени Атанасов

by Евгени Атанасов

Често възниква въпросът каква правно – организационна форма представляват жилищни

комплекси от сгради, построени върху два или повече УПИ /урегулирани поземлени

имоти/. Допусканата грешка е, че те представляват комплекси от “затворен тип” или още

повече, че е налице “хоризонтална етажна собственост”. За съжаление цитираните

жилищни комплекси не принадлежат към нито една от двете форми, уредени в ЗУЕС. Във

връзка с тези мои твърдения препращам към следното решение на Районен съд – гр.

Царево : Решение. Вярно е, че законът /ЗУЕС/ не дава много нагледна регламентация,

нито указание как да дефинираме такава формация от сгради, които са обединени в една

обща структура, имат обединяващо звено : контролно – пропусквателен пункт с регулиран

достъп, обща ограда, обслужващи постройки, с две думи : една динамична мини общност.

Развитието на съвременните отношения, както и конгломератите от сгради, с които се

сблъскваме се нуждае от правна регламентация, както и от нормативна база за управление

на общите части/прилежащите части на сградите, терените между сградите, както и

останалите елементи : алеи, градинки, затревени площи, детски площадки.

Аз лично виждам правна регламентация в ЗУТ и НАРЕДБА № 6 ОТ 18 СЕПТЕМВРИ

2009 Г. ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ПРИЛЕЖАЩАТА ПЛОЩ КЪМ СГРАДИ В РЕЖИМ

НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ В КВАРТАЛИ С КОМПЛЕКСНО ЗАСТРОЯВАНЕ.

:

Чл. 22. ЗУТ (1) В квартали и в големи урегулирани поземлени имоти застрояването може

да бъде комплексно с разполагане на групи от сгради с различно предназначение,

свободно стоящи или свързани.

(2) (Изм. – ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) Площите между сградите при

комплексното застрояване се устройват като паркове и градини, места за паркиране или

подземни паркинги и площадки за игра.

(3) В жилищни и курортни комплекси комплексното застрояване може да се съчетава със

застрояване в отделни урегулирани поземлени имоти.

(4) (Нова – ДВ, бр. 106 от 2006 г., в сила от 28.01.2007 г., изм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в

сила от 26.11.2012 г.) Ново строителство в съществуващите жилищни комплекси се

предвижда въз основа на подробен устройствен план по чл. 110, ал. 4 – план за регулация и

застрояване за преструктуриране на жилищния комплекс в обхват най-малко територията

на един квартал с комплексно застрояване. Проектите за планове за регулация и

застрояване за преструктуриране на жилищния комплекс подлежат на обществено

обсъждане по реда на чл. 127, ал. 1 преди внасянето им в експертните съвети по

устройство на територията.

(5) (Нова – ДВ, бр. 106 от 2006 г., в сила от 28.01.2007 г.) Проектите по ал. 4 не могат да

надвишават показателите на плана, по който са създадени жилищните комплекси.

(6) (Доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 65 от 2004 г., предишна ал. 4 – ДВ, бр. 106

от 2006 г., в сила от 28.01.2007 г., изм. и доп. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007

г.) При урегулиране на поземлени имоти в съществуващите квартали с комплексно

застрояване, отстоянията между новопредвидените сгради и съществуващите сгради се

определят по правилата за комплексно застрояване. Плътността и интензивността на

застрояване в такива имоти не може да надвишава определените с плана параметри за

съответната устройствена зона при спазване на показателите и за отделните квартали в

зоната. Предназначението на терени, находящи се в един квартал, не може да бъде

променяно с цел уплътняване на застрояването, ако не са постигнати нормативите за

зелени площи, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1.

(7) (Нова – ДВ, бр. 65 от 2004 г., предишна ал. 5, изм. – ДВ, бр. 106 от 2006 г., в сила от

28.01.2007 г., изм. – ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) При преструктуриране на

квартали с комплексно застрояване се определят прилежащи площи към съществуващите

сгради по правилата и нормативите, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1, които се

урегулират като поземлени имоти. Останалата незастроена част от кварталите, в т. ч.

поземлените имоти, за които не може да се предвиди застрояване по правилата на ал. 6, се

урегулира като озеленена площ за широко обществено ползване и се вписва в публичния

регистър по чл. 63, ал. 1.

Предпочитам даже терминът : сгради в режим на комплексно застрояване. Тази правно –

организационна форма според мен е най – близка до описаната по – горе хипотеза на

жилищно строителство, което има елемент на жилищен комплекс от “затворен тип”, но

не е същото.

Тази формация позволява да се комбинират на територията на два или повече УПИ

строителство на сгради от различен тип, като се намери най – подходящата форма на

управление на прилежащите зони и останалите ареи и обекти от “комплекса”.

Какво означава прилежащ терен на жилищна сграда и неговата правна регламентация? За

по – голяма нагледност бих препоръчал следната статия, която дава поглед върху

правната регламентация на прилежащите зони на сградите в имотите с комплексно

строителство :

“Какво означава прилежащ терен на жилищна сграда?”

Следва продължение.

Управление на жилищните комплекси от “затворен тип” – празнина в закона

септември 7, 2014 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Сключването на договор за управление на общите части на жилищните комплекси от

„затворен тип” /ЗК/ в нотариална форма, вписан по партидата на недвижимия имот в

Имотния регистър към АВ следва да се превърне в елемент от сложния фактически състав

по придобиване на недвижим имот в комплекса, редом с основната сделка /нотариалният

акт за покупко – продажба на имота/. Законодателят е свел сключването на този договор

до императив /задължителност/, но не е предвидил никакви механизми за принуда или

санкция при неговото несключване. Предполагам, че мисълта на нормотвореца за

лаконичния чл. 2 от ЗУЕС е предположила отговорността на страните за сключване на

договор за управление, в който да бъдат уредени всички аспекти по мениджмънта. Не са

предвидени обаче рисковете при неспазването на тази разпоредба. По този начин е

допуснато създаването на вакуум в управлението на един сложен организъм, какъвто е

ЗК. Така често се допуска, с оригинерната /първоначалната/ сделка, с която се прехвърля

собствеността на недвижимия имот от инвеститора на купувача, съвсем умишлено се

пропуска сключването на договора за управление. Води ли обаче този пропуск към

недействителност на сделката? Не, по никакъв начин не се засяга нейната действителност.

По този начин законодателят е допуснал да се създаде една огромна празнина – от една

страна не е осигурил задължителност /принуда/, а от друга страна е приел, че

управлението на общите части в ЗК ще се осъществява само по този начин, без да е

предвидил алтернатива. Естествено, това води към създаването на конфликтност сред

собствениците в комплексите, от една страна по отношение на уреждане на типичните

проблеми, свързани със частите и зоните на управление, а от друга страна се дава

възможност да се избегне плащане на разноските за поддръжка и управление на

комплекса. Ето тук е мястото в което да вметна, че е крещяща нуждата от прием на

допълнителна уредба, която да бъде обособена в отделен раздел в ЗУЕС.

Ето тук смятам, че ако нормотворецът не е в състояние да предприеме каквито и да е

мерки за овладяване на създалия се вакуум, то той трябва да даде възможност на

собствениците да уредят отношенията си по начина на обикновеното управление, а

именно ОС на ЕС /Общо събрание на Етажната собственост/. Накратко, да бъдат

приложени правилата на ЗУЕС в останалата си част. Считам, че дотолкова доколкото ЗК

представлява и сформира ЕС, няма пречка да организират ОС на ЕС и ;съответно УС

/управителен съвет/, които да поемат функциите на управление. Този начин на управление

обаче е в колизия с уредбата на чл. 2 ЗУЕС, който предвижда специален ред на

управление на ЗК спрямо общата част на закона. Двата начина на управление в един и

същи комплекс са взаимоизключващи се и несъвместими и практически е невъзможно да

съществуват едновременно.

В този ред на мисли ако в ЗК, в които собствениците на недвижими имоти са сключили

договори за управление /ДУ/, се сформират органи на управление – ОС на ЕС и УС,

взетите решения на ОС на ЕС са недействителни и спрямо тях може да бъде стартирана

процедурата на чл. 40 ЗУЕС за отмяна на тези актове.

Друга хипотеза, в която немалко ЗК попадат е тази в която собствениците на недвижими

имоти са закупили собствеността си преди 2009 г., респективно са сключили договори за

управление с инвеститора. Каква е съдбата на тези договори и следва ли те да продължат

да възпроизвеждат своите правни последици? Съдебната практика счита, че тези

контракти са недействителни, защото не са спазени задължителни елементи на чл. 2

ЗУЕС. Аз обаче съм на друго мнение : законът не преурежда вече възникнали

отношения, освен ако изрично не предвижда такава възможност в заключителните си

разпоредби. ЗУЕС не обсъжда действителността на сключените вече договори за

управление, което означава, че това по никакъв начин не влияе върху правните им

последици. По – скоро законодателят следва да задължи собствениците и инвеститора,

сключили вече такива договори да ги приведат в изискуемата форма /нотариална заверка

на подписите/, а инвеститорът да ги впише в Агенция по вписвания по партидата на всеки

самостоятелен обект.

При целият този създал се хаос считам, че ако нормотворецът предвиди алтернатива, а

не императив при определяне на метода на управление, която да даде възможност на ЗК да

приведат отношенията си във всеки конкретен случай, би било едно разумно разрешение

на проблема.

Обединение на вилни селища – затворен комплекс?

август 24, 2014 Евгени Атанасов

Един интересен казус ме накара да се замисля как свободно се третира правната материя,

за да се създаде правна форма, която очевидно противоречи на закона. Една от най –

наболелите теми е темата за комплексите от “затворен тип”. Липсата на по – ясна уредба

позволява на инвеститори, строители и собственици да създават собствени правила, в

които най – ощетени са бъдещите собственици на имоти. Ето и конкретния въпрос :

Възможно ли е два или повече съседни парцела, върху които има построени къщички тип

“вилно селище” да учредят единна етажна собственост и да вземат управленски решения.

За да бъдем по – конкретни ще добавим, че собствеността върху земята не е прехвърлена

на собствениците на апартаменти в къщичките.

Моят отговор е : не е възможно да възникне нито една от предвидените в ЗУЕС форми на

управление, както и да бъде учредена било по силата на закона, било чрез учредителен акт

ЕС. Всеки един акт на управленско решение на ОС на ЕС ще бъде нелигитимен и ще

следва да бъде отменен.

На първо място съгласно чл. 17 ал. 5 т. 1 ЗУЕС не е възможно да бъде установено

процентното съотношение на собствеността на идеалните части от общите части на

собствениците на апартаментите в или на самите сгради . Поради което се счита, че не е

ясно дали към момента на провеждане на всяко едно ОС на ЕС е налице изискуемия

кворум, включително и за вземане на всяко отделно решение.

В несъответствие с ЗУЕС е и формираната единна етажна собственост и избраната форма

на управление на обединеното вилно селище – Общо събрание на Етажната собственост,

което от своя страна поражда изцяло незаконосъобразност на всяко взето решение,

включително и решението за учредяване на единна етажна собственост.

За да се установи дали избраната форма за управление, а именно единен организъм с общи

управленчески формирования на първо място следва да се отговори на въпроса дали тя

принадлежи към някоя от нормативно предвидените от ЗУЕС управленски форми. Законът

предвижда три форми на управление – Общо събрание на Етажната собственост,

Сдружение на собствениците и Договори за управление в комплексите от „затворен тип”.

Приетата от ОС на ЕС форма не кореспондира с нито една от така изброените по

обективни причини :

Комплекс от „затворен тип” :

1. За да се отговори на така поставения от въпрос дали обединението на двата поземлени

имота върху които са построени вилните сгради представлява обособен комплекс от

„затворен тип” , трябва да се разгледа законовото определение за жилищен комплекс от

затворен тип и да се анализират включените в него елементи. Параграф 1, т. 3 от ДР на

ЗУЕС дефинира жилищният комплекс от затворен тип като:

„комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради

в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите,

при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.

В така цитираната дефиниция могат да бъдат разграничени няколко основни белега:

1.1. Разположението на комплекса върху един урегулиран поземлен имот

В това се крие разковничето за съществуването на комплекса като едно цяло, а именно

неговото разположение в точно определени граници. Във настоящия казус комплексът от

сгради е разположен върху два урегулирани поземлени имота, което от своя страна

изключва обединението от същите да представлява комплекс от „затворен тип”.

съществуването на сгради в режим на етажна собственост.

Задължителен елемент е тези сгради да бъдат обособени в единна цялост, което и се

подразбира от думата “комплекс”. Което от своя страна означава, че ако върху УПИ е

построена само една – единствена сграда в която е обособена само една етажна

собственост не може или има няколко сгради, но те са в изключителна собственост само на

отделни лица, не може да възникне комплекс от “затворен тип”.

Възможно е и сградата да бъде една цяла, но задължително нейната конструкция трябва да

позволява формирането на отделни ЕС в самата нея – блокчета с отделни входове.

Комбинацията от блокчета с жилищно предназначение и самостоятелни сгради,

собственост на едно лице също не е предпоставка за възникването на комплекса.

3.3 наличието и на други постройки, сгради или обекти, които да имат “сервизно”

предназначение спрямо основните обекти, формиращи комплекса от “затворен тип”.

Изискването за наличие на контрол на достъпа на външни лица до зоната на комплекса

Задължително трябва да бъде осигурен контрол върху лицата, които навлизат и

осъществяват достъп до тероторията на комплекса. Там където има подстъпи следва да

бъде изграден обект, или пропусквателен пункт, който да контролира лицата, които не са

собственици Липсата на такъв контрол засяга целостта на комплекса и неговата

структурна цялост като територия с ограничен, специален, затворен режим.

В резюме на гореизложеното следва да бъде визиран следния извод : два или няколко

комплекса от тип “ваканционно селище” изградени върху съседни парцели не могат да

формират единна етажна собственост под каквато и да е форма, както и не могат да се

обединяват за съвместно управление.

Хоризонтална етажна собственост

Практиката на ВКС приема, че освен вертикална съществува и хоризонтална етажна

собственост. Последната е винаги налице, когато съсобствениците на урегулиран поземлен

имот имат отделни сгради-индивидуална собственост на всеки от тях, което прави

урегулирания поземлен имот обща част по смисъла на чл.38 ЗС.

Ако приемем, че липсват данни двата поземлени имота да са обединени и обособени в

един УПИ, както и че липсват данни собствениците на сградите, построени във

въпросните УПИ – та да са и съсобственици на земята, то е напълно изключено да бъде

учредена по силата на закона хоризонтална етажна собственост.

При липсата на елементи, които да формират хоризонтална етажна собственост между

недвижимите имоти построени върху съседни парцели, към същите не биха могли да се

приложат нормите на ЗУЕС и да се утвърди единно управление чрез Общо събрание на

ЕС.

Отделно от горното разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС предвижда особена форма на

управление на общите части на т.н. комплекси от затворен тип, съгласно която,

управлението на общите части на тези комплекси се урежда с писмен договор, с

нотариална заверка на подписите,сключен между инвеститора на комплекса и

собствениците на индивидуални обекти в същия. Съгласно постановеното по реда на

чл.290 от ГПК Решение №87/09.03.2012г. по гр.д.№ 1115/2011г на ВКС , ІІ г.о.

разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми на закона,

касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до комплекси от

затворен тип, както и само до управлението на общите части на същия.

В предвид на изложеното ако обединената форма на управление на два или повече

комплекса от ваканционен тип – ОС на ЕС – приемат, че представляват единен

организационен комплекс от «Затворен тип» то избраната форма за управление на

етажната собственост – Общо събрание на ЕС е незаконосъобразна и противоречи на

нормите на ЗУЕС, което води до нищожност и на всички взети решения. В същото време

не са налице и необходимите признаци за учредяване на “затворен комплекс”.

Още повече, че липсата на елемента съсобственост на поземления имот в съотношение със

съсобствеността на недвижимите имоти, построени върху земята изключва УПИ да бъде

трансформирано в обща част, за ползването на която да се определят такси за поддръжка и

управление, както и да бъде обект на каквито и да е управленски решения.

Каква може да бъде възможната правно – организационна форма :

1. За всяко едно от селищата, ако разполага с необходимите елементи, би могло да

възникне комплекс от “затворен тип”, особено ако става въпрос за къщички с апартаменти,

и пак повтарям, ако са налице и останалите елементи! Тогава управлението следва да се

осъществява чрез сключени с инвеститора договори за управление в нотариална форма,

вписани по партидата на имота;

2. За всяко едно от селищата може да възникне хоризонтална етажна собственост, ако

собствениците на самостоятелните обекти – къщичките са съсобственици и на земята. В

този случай управлението ще бъде с Общо събрание на етажните собственици и

управителен съвет;

3. Ако няма възможност за т.1 и т.2 то за всяка една от къщичките в отделните селища, ако

попада в хипотезата на ЗУЕС за учредяване на етажна собственост : минимум 4 обекта на

4 различни собственика – може да бъде приложена управленческа форма : Общо събрание

на собствениците и Управителен съвет.

Ако ви шантажират с вече сключени договори за управление преди 2009 г.

декември 16, 2013 Евгени Атанасов

Въпрос : Как да постъпим, ако в комплекс “затворен тип”, състоящ се от 30

апартамента, нощен бар, спа и др. всички собственост на чужденци, отношенията във

връзка с поддръжката и управлението на общите части, както и с управлението, респ.

отдаването под наем на недв. имоти са уредени с договори подписани преди влизане в сила

на Закона за етажната собственост, сиреч преди май 2009 г. – договорите са сключени с

фирма проф. домоуправител, която обаче уж при условията на франчайз е отстъпила

комплекса на друга фирма, с която собств. нямат сключени договори, изпратени са им

такива, но така и не се е стигнало до подписването им, но въпреки това новата фирма вече

4 години извършва всички действия по управление на общ. части и отд. под наем на

имотите, като е уведомила просто собствениците- чужденци за банковата си сметка и че тя

поема управлението. Изправени сме пред следния проблем – желание да се отървем от

всички тези отношения и да уредим статуквото на етажната собственост съобразно

изискванията на Закона за етажната собственост, кмета не е упражнил правомощията си да

назначи, респ. определи управител, съсобствениците са чужденци, по голямата част имат

воля и желание да сключат договори с нова фирма, но за това трябва първо да се въведат

отношенията в синхрон със Закона за етажната собственост?

Отговор : Съсобствениците трябва да вземат решение за уведомление до

фирмата професионален домоуправител, че прекратяват отношенията си с тях. Естествено

това ще бъде извършено при условията за прекратяване на договора, уговорени в самия

него. Може да сме изправени и пред хипотезата за договори с максимален срок на

действие – 10 години, сключени с първоначалната фирма за управление. Ако няма обаче

конкретна уговорка в договорите се прилагат правилата на ЗЗД. Още повече, че не е

налице правно основание на което да бъдат извършвани плащания към новото дружество,

пък било то и франчайз, защото липсва облигационната връзка. Ако новата фирма обаче

извършва всички услуги по управлението, а етажните собственици плащат, в такъв случай

следва да се приеме, че те потвърждават действията по управление на дружеството и се

дължи възнаграждение. Затова алгоритъмът е следния :

1. 1. Решение с което да бъде назначен управителен орган на Етажната

собственост;

2. 2. Решение за сключване на договор с фирма

професионален домоуправител по избор на етажната собственост;

3. 3. Решение за установяване на режим на достъп и управление на

прилежащите зони. Казвам прилежащи зони, защото вероятно площите върху

които е построен комплекса са с различен статут от сградите. Това обаче не

пречи на етажните собственици да си определят с решение и правилник ред за

ползване, достъп на зоните и най – вече на паркоместата.

4. РЕЖИМ НА УПРАВЛЕНИЕ В ПРИЛЕЖАЩИТЕ ЗОНИ В “ЖИЛИЩНИТЕ

КОМПЛЕКСИ ОТ ЗАТВОРЕН ТИП”

5. октомври 30, 2013 Евгени Атанасов

6. by Evgeni Atanasov

7. Интересен казус наистина върху който си струва да се акцентира

e, когато собствеността в земята в “жилищните комплекси от затворен тип” не

съвпада с собствеността на обектите в сградите в комплекса. “Затворените

комплекси” според мен тепърва ще бъде тема,

която ще развиваме. Моите клиенти обикновено засега работят с Етажна

собственост, която е съсредоточена в блоковите комплекси, панелки и

кооперации. Едва напоследък ми се случи да ме потърси клиент с типичен

“затворен комплекс”, още повече, че повечето собственици там за

чужденци, които не заплащат редовно таксите за управление.

Инвеститорите на този етап предпочитат да регистрират фирми собствени

фирми, които да поемат обслужването и управлението на ЕС в

“затворените комплекси”. В цитирания казус, особено когато

съсобствеността върху земята е различна от тази на имотите в комплекса, според

мен

би следвало да бъде в конкретния, а и общия случай да разграничен и режимът на

управление на недвижимостта върху която е изграден комплекса от този на

сградите в

режим на етажната собственост. Все пак да не забравяме и за

конкретиката на отношенията при закупуването на имот в затворения

комплекс. Естествено, считам че следва да бъдат учредени и сервитутни права, за

да бъде

уреден и режимът и статутът на ползване на прилежащите площи.

Доколкото следва да се уреди режимът на управление на площите на

комплекса, които очевидно ще бъдат ползвани, при учредяване право на

строеж върху недвижимия имот собствениците на жилища в комплекса трябва да

постигнат

договореност с инвеститора за начина на управление на тези площи.

Възможни са варианти за делегиране на правомощия за управление от

страна на собствениците на недвижимия имот върху инвеститора, което да бъде

предпоставка за последния да сключи перфектния договор за управление на

прилежащите зони. При което след учредяване на съответната представителна

власт би могъл да инкорпорира

в договора за управление, който се сключва паралелно с нотариалния

акт, рамки в които собствениците на обектите в затворените комплекси

могат да ползват площите, върху които е изграден комплекса и

съответно да заплащат такси за неговото управление и поддържане.

В Новата наредба за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на

етажна собственост в квартали с комплексно застрояване. В чл. 7 ал. 2 изрично се

посочва забраната етажната собственост да извършва разпоредителни сделки с

прилежащата земя. Поради липсата на промяна в собствеността на земята ,

прилежащата площ не става обща част. От което следва и извода, че

собствениците на обекти в сградите на комплекса не биха могли да участват в

управлението и поддръжката на прилежащите зони, което остава в тежест на

собствениците. Естествено за да бъдат тези зони, които обслужват сградите в

имота, то в такъв случай собствениците на правото на строеж имат право на

ползване на площите, което е различно от управлението на общите части в

сградите. Според мен обаче няма пречка общото събрание на собствениците да

установи режим на достъп до прилежащите зони.

Действие на заварените договори на управление в комлексите от “затворен тип”

октомври 17, 2013 Евгени Атанасов

by Evgeni Atanasov

Един от най – дискусионните въпроси е какво се случва с действието на договорите за

управление на общите части в жилищните комплекси от „затворен тип”, склюяени

преди 23.01.2009 г.

Твърде оскъдна и лаконична е разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС. Законът също мълчи какво

следва да бъде отношението към договорите за поддръжка и управление, сключени преди

влизане на ЗУЕС в сила.

Изправени сме пред хипотезата на действие на договори, които все още следва да

пораждат своите правни последици, ако не е настъпила законова или договорна причина

те да бъдат прекратени или срокът им на действие да е изтекъл.

Ако чл. 2 ЗУЕС регламентира задължителни реквизити, за да породят действие

договорите за управление, сключени след приемането на закона, а именно : 23.01.2009 г.,

то същият закон не дефинира и не прокламира отношението си към заварените

контракти.

Налице ли е определена пречка със съществуващ вече договор за управление на общите

части на сградата да се уреждат отношения и след приемането на ясна законова

регламентация и създаване на нова рамка на договорите. Аз считам, че липсва такава

обективна пречка.

Чл. 14 от закона за нормативните актове твърди : „(1) Обратна сила на нормативен акт

може да се даде само по изключение, и то с изрична разпоредба.” При внимателния

прочит на ЗУЕС и най – вече в частта му в Преходните и допълнителните разпоредби,

законът е мълчалив и съвсем очевидно не хвърля сянка върху уредбата и действието на

вече сключени договори. Съвсем плавно законодателят е решил да даде възможност на

вече сключените такива да породят и занапред своите правни последици до

прекратяване на действието им с регламентирания срок. В противен случай ще бъдем

изправени пред един трудно преодолим вакуум.

Законът има тенденцията да уреди отношения в етажната собственост, които се

характеризират със своята хаотичност. Договорите за управление на общите части

очертават границите, в които се развиват взаимоотношенията между

инвеститора/възложителя и собственика/купувач. Чл. 2 ЗУЕС е поставил няколко

кумулативни условия, част от фактическия състав, чийто изпълнение гарантира дествието

на договора :

1. Писмен договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти;

2. Договорът да е бъде в задължителна нотариална форма;

3. Договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по

партидата на всеки самостоятелен обект;

Описаните по – горе условия са императивни само и единствено за договори,

сключени след обнародването на ЗУЕС в Държавен вестник – 23.01.2009 г. Законът не

прекратява и не урежда същата форма и изисквания за вече съществуващите договори.

Те пораждат своите правни последици и няма пречка при необходимост да бъдат

основание, да се потърси изпълнение на правата и задълженията на страните и по

съответния съдебен ред. Разпоредбата на ЗУЕС в чл. 2 не влече недействителност на

договорените клаузи.

Няма основание и всяка една от страните да поиска до изтичане на срока на договора да

бъдат съобразени разпоредбите на чл. 2 ЗУЕС, като изиска да бъде съобразена

нотариалната форма, както и изискуемото вписване в регистъра в Агенцята по вписване.

Чл. 2 ЗУЕС не урежда и защита на неизправната страна по „заварен” договор.

Аргументите за наличие на съществени пороци на формата на договора са напълно

неоснователни и лишени от всякаква правна логика.

Когато собствеността върху имота върху който е построен комплекса от “затворен

тип” е различна от собствеността на сградите

октомври 13, 2013 Евгени Атанасов

by адвокат Евгени Атанасов

Интересна е хипотезата, в която няма идентичност между собствениците на обектите в

комплексите от затворен тип и собствениците на земята. Според доктор Бисерка

Маринова, адвокат в АК – гр. София, следва да се приеме, че правото на собственост върху

терена ще бъде подчинено на общия режим на съсобственост, уреден с чл. 30 – чл. 36 от

ЗС.

Във връзка със земята като обща част е необходимо да се разграничи правния статут на

прилежащите части по чл. 4 от ЗУЕС от този на земята като обща част. Според мен обаче

често се греши при определянето на двете понятия и се приема, че непременно площта,

върху която са застроени сградите е обща част, а не прилежащи зони. Различен е и

режимът и третирането на двата типа. Както казва и доктор Маринова, при прилежащите

площи е налице само едно своеобразно отдаване за ползване на част от терена върху който

е построена сградата. Абсолютно е забранено и извършването на актове на разпореждане с

тези зони. Според мен не пречи обаче собствениците в сградата да определят режим на

ползване, както и достъп до тези зони. Не пречи да се определи и възможността за престой

и паркиране на автомобилите в прилежащите площи. Въпросът е, че собствениците не

биха могли да взимат решения за управление на тези части, дотолкова доколкото те нямат

статут на общи части, така както могат да извършват същото с общите части на сградата в

която живеят. Остават обаче още много въпросителни и нерешени въпроси!