1

Управление коттеджным Управление коттеджным поселкомпоселком

Пермь, 2015 год

Терминология

Управление коттеджным поселком – это согласованная деятельность собственников домовладений (коттеджей) или привлеченных ими лиц, направленная на обеспечение:

1) благоприятных и безопасных условий проживания,

2) надлежащего содержания мест общего пользования,

3) решения вопросов использования мест общего пользования,

4) предоставления коммунальных услуг и ресурсов.

2

3

3.3. Как это выглядит глазами покупателя?

1) «Обычные пользователи»

2) «Продвинутые пользователи»

4

3.4. Три стадии девелоперского проекта

1. Прединвест

2. Инвест

3. Постинвест

5

3.5. Способы управления для МКД. Жилищный кодекс

1. Непосредственное управление (НУ) собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать

2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

3. Управление Управляющей организацией (УО) (п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ)

Жилищный кодекс

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

6

7

Формы объединения

собственников Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях

граждан" •дачное некоммерческое товарищество •дачный потребительский кооператив •дачное некоммерческое партнерство

Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"

•некоммерческое партнерство

Гражданский кодекс РФ •ст.116 - специализированный потребительский кооператив •глава 39 – возмездное оказание услуг

8

Финансово-правовая схема –

краеугольный камень проекта! 1) Какая юридическая форма будет у объединения собственников земельных участков?

2) Кому юридически будут принадлежать места общего пользования (дороги, детские площадки, водоемы) и объекты инженерной инфраструктуры (монополистам, объединению собственников участков, застройщику, эксплуатирующей организации и т. д.)?

3) Какие эксплуатационные услуги будут оказываться собственникам участков?

4) С кем будет заключать договор эксплуатирующая организация (с НП, напрямую с собственником)?

5) Какие взносы и в каком размере будут установлены для членов НП (вступительные, целевые, эксплуатационные)?

6) В какой момент покупатель должен вступить в НП (в момент приобретения участка или после)?

7) Кто именно заключает договора с ресурсо-снабжающими организациями (НП, застройщик или эксплуатирующая организация)?

8) Как будут собираться показания об объеме потребленных коммунальных услуг?

9) Как будет происходить распределение затрат на коммунальные и эксплуатационные услуги, относящиеся к местам общего пользования?

10) Как организовать своевременную оплату текущих взносов на эксплуатацию и коммунальных услуг?

Три основных вопроса!

1) Будете ли Вы объединять собственников земельных участков в Некоммерческое партнерство (НП)?

2) Будет ли в Вашем проекте Управляющая организация (УО)?

3) Кто будет являться потребителем для ресурсоснабжающих организаций (РСО)?

9

3.6. 11 схем. +/-

10

Название схемы Плюсы Минусы1 Нет УО, нет НП, РСО -

собственникиникаких организационных усилий и связанных с этим издержек

низкая привлекательность подобных неорганизованных массивов для покупателей

2 Нет УО, есть НП, РСО -

собственники

есть куда общим чохом передать места общего пользования, первичная форма организации поселка

риски, что жители разбегутся из НП, нет рычагов

управления3 Нет УО, есть НП, РСО - НП более сильная форма организации, единая

квитанциянеобходимость работать с дебиторкой по коммунальным услугам

4 УО - собственники, нет НП, РСО -

собственники

Не надо "загонять" покупателей в НП. Фактически УО является собственником мест общего пользования и несет на себе соответствующие издержки. Риски расторжения договоров управления с УО (мало рычагов у УО).

5 УО - собственники, нет НП, РСО - УК

более сильная форма организации, единая квитанция

Общая форма налогообложения, необходимость работать с дебиторкой по коммунальным услугам

6 УО - собственники, есть НП, РСО - НП

Работа с дебиторкой по коммунальным услугам в сфере ответственности НП.

Нет единой квитанции. Риски расторжения договоров с УО.

7 УО - собственники, есть НП, РСО - собственники

Дебиторка по коммунальным услугам - головная боль РСО.

Нет единой квитанции. Риски расторжения договоров с УО.

8 УО - собственники, есть НП, РСО - УК

Сильная степень контроля эксплуатационного бизнеса. Единая квитанция.

Необходимость работать с дебиторкой

9 УО - НП, есть НП, РСО - собственники

Снижаются риски расторжения договоров с УО Нет единой квитанции.

10 УО - НП, есть НП, РСО - НП Единая квитанция. Возможность расторжения договора между НП и УО.

11 УО - НП, есть НП, РСО - УК Самая сильная форма управления. Работа с дебиторкой сосредоточена в НП.

Самый высокий уровень организационных усилий.

11

3.7. Схема управления – Загородный комплекс

«Мельница»

Краткая информация

12

13

Схема управления – «Мельница» (№10)Поселок «Соловьи»

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «Мельница»

СобственникСобственник

СобственникСобственник

НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО

ООО - поставщики

ресурсов ДОГОВОР ПОСТАВКИ РЕСУРСОВ (вода, электричество, отвод сточных вод)

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ (имущество некоммерческого

партнерства, обслуживание)

ЧЛ

ЕН

СК

ИЕ

ВЗ

НО

СЫ

, на

осно

вани

и У

став

а

+/- Схема 10

+ Своевременная (возможно!) оплата 100% стоимости предоставляемых коммунальных ресурсов от единственного абонента.

+ Расчёты за оказанные услуги, поставленные ресурсы и работа с должниками- обязанность НП. Для реального выполнения данной функции НП должно обладать необходимой технологией и программным обеспечением по начислению членских взносов, распечатке единых квитанций, и приему платежей, не позволяющих собственникам домовладений производить оплату за отдельные услуги или ресурсы.

 - Возможные риски развала НП из-за плохой организации процесса сбора

платежей.

- Риск двойного налогообложения (требует дополнительного изучения) - членские взносы, невозможность зачёта НДС, упрощёнка +НДС или упрощёнка+упрощёнка.

14

15

Схема управления – «Мельница» (№9)Поселок «Серебряный ключ»

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ () или

выбранная на конкурсе

СобственникСобственник

СобственникСобственник

НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО

ООО () поставщик ресурсов

ЧЛ

ЕН

СК

ИЕ

ВЗ

НО

СЫ

, на

осно

вани

и У

став

а

ДОГОВОР ПОСТАВКИ РЕСУРСОВ (вода, электричество, отвод сточных вод)

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ (имущество некоммерческого партнерства,

обслуживание)

+/- Схема 9

+ Раздельный учёт коммунальных ресурсов и услуг управления. Возможность применения УСН.

+ Наиболее приближенная к требованиям законодательства схема отношений

+ Договор на поставку ресурсов не зависит от договора управления (при сложностях утверждения тарифов)

 

- Работа с должниками является обязанностью Поставщика ресурсов.

16

17

О компанииО компанииГруппа компаний «ЭР-Сити» специализируется на рынке коммерческой и загородной недвижимости Пермского края в сегментах: торговая недвижимость складская недвижимость коттеджные поселки

Реализованные проектыРеализованные проекты

Торговый центр «Семь Пятниц»общая площадь 20 тыс. кв. м.

Торговый центр «Мелодия» общая площадь 5,3 тыс. кв. м.

18

5. А теперь самое главное…

Ваши клиенты покупают не дом, и не участок, а образ жизни!

Соответствуйте!

19

Контактные данныеАдрес: 614016, Пермь, ул. Революции, 60/1

Телефон/факс: (342) 233-40-30, 233-40-31

Сайт, e-mail: www.er-city.ru, info@er-city.ru

Генеральный директор — ШЕРСТОБИТОВ Дмитрий Юрьевич