2015.12.24(四) 不動產規劃實務系列課程-06價格(Final)

現任

不動明王地政士事務所負責人/地政士

律德財務規劃顧問不動產顧問

和諧國際管理顧問不動產顧問

聯代廣場代書平台經營&顧問團隊

TFPA台灣理財規劃產業發展促進會第三屆理事

經歷

南山人壽保險公司業務代表

中國信託商業銀行客戶關係專員

宏觀財務顧問平台總經理特別助理

CBRE Taiwan Consulting Analyst 證照/測驗

專技普考地政士（台灣）

專技普考不動產經紀人（台灣）

專技高考不動產估價師（台灣）

新北市都市更新推動師（台灣）

CFP ® 認證理財規劃顧問（台灣）

CFP ® 國際金融理財師（中國） 2

3

※初版日期：2008.07.08

4

※出版日期：2014.10

5

※出版日期：2015.11

景氣循環、觀察指標、歷史數據、房價特性房市泡沫？居住正義？

6

股市上萬點

2000.04-10,328

※參考來源：不動產仲介經紀公會全聯會理事長、吉家網董事長李同榮(2015.03.10)

第一次循環

1968春~1975夏

(合計7年)

第二次循環

1975秋~1982夏

(合計7年)

第一次打房

1973底

4F以上禁建

緊縮融資

第三次循環

1982秋~1990冬

(合計8年半)

第二次打房

1980底

追查資金來源

空地限期興建

第四次循環

1991春~2001冬

(盤整10年)

第三次打房

1989初

整頓地下金融

全面縮緊銀根

第五次循環

2002春~迄今

(多頭13年)

第四次打房

2011初奢侈稅

2014初豪宅稅

2016初房地合一稅

股市上萬點

1990.02-12,682

股市上萬點

1997.08-10,256

股市上萬點

2015.04-10,012

2015轉

2016變

2017落底

小跌盤整

房市軟著陸

7

台灣三減

2005 土地增值稅 20%、30%、40%

2009 遺產及贈與稅 50%→10%

2010 營利事業所得稅 25%→17%

2008.11 USD 1.75兆 MBS (1.25兆)

2010.11 USD 6,000億美國公債

2012.09 2012.12

USD 400億/月

USD 450億/月 MBS

美國公債

美國四QE

8

市場

利率過低

市場

游資氾濫

遺贈稅

調降為10%

國有財產局標售土地

都市更新

容積獎勵

對陸開放

預期心理

欠缺適當

投資標的

投機炒作

基本人性

9

高物價+高失業率=高痛苦指數

經濟問題+房價問題=社會問題

M型社會、貧富差距懸殊、豪宅vs.社會住宅

民怨第一：房價高漲！

•以逸待勞，不勞而獲！地主、所有權人

•掃貨獵地，絕不手軟！財團、建商、土豪

•一殼難求，望屋興嘆… 魯蛇、月光、窮忙

10

台灣每坪250萬，

真的貴嗎？

溫拿

WINNER

魯蛇

LOSER

22K x 12月 = 26.4萬(年)

250萬 ÷ 26.4萬 = 9.47年

(約10年買1坪)

若從25歲工作至65退休，不吃不喝40年總算可買4坪！

1H1S=70K 70Kx20日=140(月)

2個月可買1坪

1年可買6坪

女王 Queen

11

※衍生議題：

裙帶資本主義(政商勾結)崩壞？

合宜住宅？桃園航空城？台北大巨蛋？ 12

買得起 (所有權)

住得起 (使用權)

【有土斯有財，人人可買房】為何買不起房？為何被迫必須搬離現居城市？→台灣沒有居住正義！

政策：提高自住房外之購屋難度&稅率

【有財未必土，人人可住房】租金相對高房價仍舊便宜，為何非得擁有產權不可？→台灣尚有居住正義！

政策：興建只租不售的社會住宅

※衍生思考：居住正義→人人住帝寶？食物正義→人人吃米其林三星？穿著正義→人人穿Gucci、阿曼尼？交通正義→人人開藍寶堅尼？

交往正義→人人把名模/運動明星？

※資料來源：臺北市政府都市發展局

Source: Department of Urban Development, Taipei City Government

柯P被打臉的聯開宅「餘屋」回鍋來出租

今年3月台北市政府大張旗鼓推出公共住宅—聯開宅，要提供給有設籍或在北市就學就業的民眾，便宜優質的公共住宅，可惜聯開宅雖然租金已經以市價打85折出租，但租金對大多受薪階級的無殼蝸牛來說，仍是貴了點，如今，北市再次公告招租，這次不用抽籤了，採先到先辦，目標就是要將餘屋出租。

台北市政府今年農曆新年後推出公共住宅，將聯開宅由售轉租，希望給予民眾優質的公共住宅，不過，受限租金行情仍高於民眾可負擔能力，不僅抽籤狀況平淡，事後棄籤者也不少，也因此僅有港墘站、龍山寺站釋出戶數少的聯開宅，目前已經滿租。

本次公開招租的聯開宅餘屋，租金沒有改變，其中，小碧潭站「美河市」套房，月租金在8400元至1萬9500元、2房租金1萬9700元至2萬7600元，共有149戶待租；台北橋站「美麗台北」套房為1萬2200元、2房為2萬2800元至2萬8400元，待租戶161

戶，未來承租者若入住表現良好，第2年租金則會以市價7折出租。

目前北市開放受理承租時間為9月1日至11月30日，採先到先辦、隨到隨辦方式並可看屋及選屋。至於資格的部分，與首次招租唯一的差異在於，新增2房型人口數限2口以上及取消45歲申請年齡上限，其餘包括申請人本人、配偶及同戶籍的直系親屬均無自有住宅；家庭年收入低於40％分位點，單身族月收入5萬1779元以下等限制，皆沒有改變。

※資料來源：好房網 HouseFun (2015.09.01)

※資料來源：日勝幸福站 Perfect Life

板橋浮洲合宜住宅聲明稿

板橋浮洲合宜住宅乃本公司參與營建署辦理的土地標售案，並於2011年11月21

日與內政部營建署完成簽約。土地產權乃本公司向營建署購買，各區交屋時，本公司會將土地與房屋產權移轉至各承購戶，即各承購戶將擁有土地及房屋之所有權；對於近來板橋浮洲合宜住宅引發承購戶的種種疑慮與不安，本公司在此表達深切的歉意。針對後續的處理方式，本公司說明如下：

結構安全鑑定：本公司同意將由住戶代表、主管機關及本公司分別委任第三方公正單位進行相關結構安全鑑定，並承諾第三方公正單位鑑定報告出具前，針對有疑慮之客戶暫緩撥款與交屋。本公司將協助承購戶於房屋驗收時(A2

區複驗，A3區及A6區初驗時)，特別查驗結構體及相關設備設施，以解除承

購戶對結構安全等施工品質之疑慮。

退場機制: 針對板橋浮洲合宜住宅二樓以上承購戶在退場機制上的訴求，因涉及的層面複雜，待本公司與相關單位研議具體可行方案後，再行發布聲明。

利息補貼：針對已撥款未交屋的客戶，在撥款後至通知交屋日起30日內，承購戶所發生銀行貸款撥予本公司金額的利息，由本公司負擔。

訊息公開：本公司會以適當的形式(例如:日勝幸福站官網、簡訊、主管機關)，公開向大眾報告有關地下室結構安全鑑定及修繕工程的進度。

※資料來源：日勝幸福站 Perfect Life (2015.05.04)

※資料來源：全球房地產指南

Source: Global Property Guide

Country Price

(US$/sq.m.) Price

(US$/ping) Price

(NT$10T/ping)

HK 22,814 75,418 226.2

Singapore 15,251 50,416 151.2

Japan 10,784 35,650 106.9

Taiwan 7,112 23,511 70.5

China 6,932 22,916 68.7

18

Country Price per sq.m. x 100

/GDP per Capita

China 99.61

HK 60.11

Taiwan 33.99

Japan 28.03

Singapore 27.64



19

※資料來源：內政部不動產資訊平台、德明財經科大副教授花敬群

地區貸款負擔率

房價所得比

全台灣 35.36% 8.39

台北市 64.36% 15.19

新北市 54.30% 12.81

數字雖正確，

但不應過度解讀！總價所得比：15倍

自備款所得比：5-7倍

2013 2014

20

Country Price/Rent Ratio (year)

Gross Rental

Yield (%)

Long Term Investment

Rating

Taiwan 64 1.57 ★

China 38 2.66 ★

HK 35 2.82 ★★

Singapore 35 2.83 ★★

Japan 20 5.02 ★★



21

Country Price/Rent Ratio (year)

Gross Rental

Yield (%)

Taiwan 64 1.57

Singapore 41 2.41

China 38 2.66

HK 33 3.00

Japan 18 5.53



22

※Source: UBS Price and Earnings 2012

31.0

26.6

15.7

12.1

10.6 9.1

0

10

20

30

40

50

60

70

Ping

City Country Normal Local Purchase

Price (US$/sq.m.)

Normal Local Purchase

Price (NT$/ping)

How many pings can

NT$10 million buy?

Delhi India 1,490 147,769 67.67

Beijing China 3,250 322,314 31.03

Rio de Janeiro Brazil 3,700 366,942 27.25

Shanghai China 3,790 375,868 26.61

Dubai United Arab Emirates 3,950 391,736 25.53

Seoul South Korea 4,740 470,083 21.27

Helsinki Finland 5,120 507,769 19.69

Rome Italy 5,180 513,719 19.47

Munich Germany 5,220 517,686 19.32

Luxembourg Luxembourg 5,440 539,504 18.54

Tel Aviv Israel 6,110 605,950 16.50

Taipei Taiwan 6,410 635,702 15.73

Stockholm Sweden 6,710 665,455 15.03

Oslo Norway 7,360 729,917 13.70

London Great Britain 8,070 800,331 12.49

Hong Kong China 8,330 826,116 12.10

Tokyo Japan 9,490 941,157 10.63

Paris France 10,810 1,072,066 9.33

New York United States 11,060 1,096,860 9.12

Zurich Switzerland 11,720 1,162,314 8.60

Geneva Switzerland 11,860 1,176,198 8.50

※Source: UBS Price and Earnings 2012

※Source: UBS Price and Earnings 2012,

IMF Purchasing-Power-Parity (PPP) 2012

16.2 16.6

21.2

26.3

35.6

41.5

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Year

City Country Normal Local Purchase

Price (NT$/ping)

GDP per capita

based on PPP (US$)

GDP per capita

based on PPP (NT$)

How many years

can afford 30 pings?

Luxembourg Luxembourg 539,504 77,958 2,338,740 6.92

Munich Germany 517,686 38,666 1,159,978 13.39

Oslo Norway 729,917 54,397 1,631,913 13.42

Dubai United Arab Emirates 391,736 29,176 875,291 13.43

Helsinki Finland 507,769 35,771 1,073,129 14.19

Seoul South Korea 470,083 31,950 958,496 14.71

Hong Kong China 826,116 50,936 1,528,094 16.22

Stockholm Sweden 665,455 40,304 1,209,129 16.51

Taipei Taiwan 635,702 38,357 1,150,697 16.57

Rome Italy 513,719 29,812 894,354 17.23

Tel Aviv Israel 605,950 33,878 1,016,339 17.89

New York United States 1,096,860 51,704 1,551,118 21.21

London Great Britain 800,331 36,569 1,097,081 21.89

Zurich Switzerland 1,162,314 44,864 1,345,922 25.91

Geneva Switzerland 1,176,198 44,864 1,345,922 26.22

Tokyo Japan 941,157 35,855 1,075,663 26.25

Paris France 1,072,066 35,295 1,058,861 30.37

Rio de Janeiro Brazil 366,942 11,747 352,421 31.24

Beijing China 322,314 9,055 271,660 35.59

Delhi India 147,769 3,843 115,278 38.46

Shanghai China 375,868 9,055 271,660 41.51

※Source: UBS Price and Earnings 2012,

IMF Purchasing-Power-Parity (PPP) 2012

項次價量

1 國泰房地產

指數

預售屋、新成屋

(新推個案)

建照與使照之宅數與樓地板

面積

預售屋、

新成屋

2 信義房價指數新成屋、中古屋住宅買賣移轉

筆數中古屋

3 住宅價格指數中古屋

4 實價登錄實際成交價

5 都市地價指數公告地價

6 TBD 公告現值

27

※資料來源：瑞普萊坊、蘋果日報

Source: Knight Frank & Apple Daily

•世邦魏理仕 CBRE

•高力國際 Colliers

International

•戴德梁行 DTZ

•仲量聯行 Jones Lang

LaSalle

•第一太平戴維斯 Savills

•高緯環球 Cushman &

Wakefield

香港商

英屬維爾京群島商

香港商

29

8.7倍

36.4%

20

22

24

26

28

30

32

34

36

38

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0

7.5

8.0

8.5

9.0

9.5

% 倍

房價所得比(倍) 貸款負擔率 (%)

※資料來源：內政部營建署

Source：Construction and Planning Agency, M.O.I.

16.1倍

67.3 %

20

30

40

50

60

70

80

4

6

8

10

12

14

16

18

% 倍

房價所得比(倍) 貸款負擔率 (%)



0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

萬

全國台北市新北市桃竹地區

※資料來源：國泰建設、政治大學台灣房地產研究中心

Source: Cathay Construction, Taiwan Real Estate Research Center

4,133

1,234

10

30

50

70

90

110

130

萬

全國台北市新北市桃竹地區

105

36

※資料來源：國泰建設、政治大學台灣房地產研究中心

Source: Cathay Construction, Taiwan Real Estate Research Center

※資料來源：信義房屋不動產企劃研究室

1323

1468

1690 1730

1859

649 698

815

912

1001

492 522

573

647 658

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2008 2009 2010 2011 2012

萬

台北市(總價) 新北市(總價) 桃園縣(總價)

37.7

40.9

49.5

54.5

58.8

9.2

20.4

23.9

27.5 29.9

10.1

10.8 12.2

13.9 15.1

0

10

20

30

40

50

60

2008 2009 2010 2011 2012

萬/坪

台北市(單價) 新北市(單價) 桃園縣(單價)

64.9

35.1

18.5

15

25

35

45

55

65

75

萬/坪

台北市(單價) 新北市(單價) 桃園縣(單價)

※資料來源：信義房屋不動產企劃研究室

1,460

900

1,100

1,300

1,500

1,700

1,900

2,100

2,300

20

12

.08

20

12

.09

20

12

.1

20

12

.11

20

12

.12

20

13

.01

20

13

.02

20

13

.03

20

13

.04

20

13

.05

20

13

.06

20

13

.07

20

13

.08

20

13

.09

20

13

.1

20

13

.1

1

20

13

.12

20

14

.01

20

14

.02

20

14

.03

20

14

.04

20

14

.05

20

14

.06

20

14

.07

20

14

.08

20

14

.09

20

14

.10

20

14

.11

20

14

.1

2

20

15

.01

20

15

.02

20

15

.03

20

15

.04

20

15

.05

20

15

.06

20

15

.07

20

15

.08

萬

全台北市大安信義中正區中山松山南港區士林內湖大同區萬華文山北投區

2,043

※資料來源：台北市地政局

Source: Dept. of Land, Taipei City Government

53.70

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

20

12

.08

20

12

.09

20

12

.1

20

12

.11

20

12

.12

20

13

.01

20

13

.02

20

13

.03

20

13

.04

20

13

.05

20

13

.06

20

13

.07

20

13

.08

20

13

.09

20

13

.10

20

13

.11

20

13

.12

20

14

.01

20

14

.02

20

14

.03

20

14

.04

20

14

.05

20

14

.06

20

14

.0

7

20

14

.08

20

14

.09

20

14

.10

20

14

.11

20

14

.1

2

20

15

.01

20

15

.02

20

15

.03

20

15

.04

20

15

.0

5

20

15

.06

20

15

.07

20

15

.08

萬/坪

全台北市大安信義中正區中山松山南港區士林內湖大同區萬華文山北投區

70.78

※資料來源：台北市地政局

Source: Dept. of Land, Taipei City Government

※備註：2010年無住宅存量資料

資料來源：內政部不動產資訊中心

Source：M.O.I.

787

849

106%

107%

107%

108%

108%

109%

109%

110%

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

戶/宅(萬)

普通家戶數(戶) 住宅存量(宅數) 住宅家戶比(%)

100

94

92%

93%

94%

95%

96%

97%

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2006Q

2

2006Q

3

2006Q

4

2007Q

1

2007Q

2

2007Q

3

2007Q

4

2008Q

1

2008Q

2

2008Q

3

2008Q

4

2009Q

1

2009Q

2

2009Q

3

2009Q

4

2010Q

1

2010Q

2

2010Q

3

2010Q

4

2011Q

1

2011Q

2

2011Q

3

2011Q

4

2012Q

1

2012Q

2

2012Q

3

2012Q

4

2013Q

1

2013Q

2

2013Q

3

2013Q

4

2014Q

1

2014Q

2

2014Q

3

2014Q

4

2015Q

1

戶/宅(萬)




Source：M.O.I.

143

158

100%

110%

120%

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

戶/宅(萬)




Source：M.O.I.

24.8

1.1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3

宅數(千)

全國建造執照宅數台北市建造執照宅數全國使用執照宅數台北市使用執照宅數



0

50

100

150

200

250

300

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

宅數(千)

樓地板面積

(萬/平方公尺)

建造執照樓地板面積使用執照樓地板面積建造執照宅數使用執照宅數

※資料來源：內政部統計月報

Source: M.O.I.

－

2

4

6

8

10

12

14

16

－

50

100

150

200

250

宅數(千)

樓地板面積

(萬/平方公尺)




－

5

10

15

20

25

30

35

40

－

100

200

300

400

500

600

700

宅數(千)

樓地板面積

(萬/平方公尺)



Source: M.O.I.

64

4

2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2

0

20

40

60

80

100

120

棟數(千)

全國買賣移轉登記台北市買賣移轉登記新北市買賣移轉登記



16

32

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

萬平方公尺萬件

面積棟數


Source: M.O.I.

15,269

32,023

－

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

－

10

20

30

40

50

60

70

80

萬平方公尺千件

面積棟數


Source: M.O.I.

60,416

－

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

－

20

40

60

80

100

120


面積棟數

27,963


Source: M.O.I.

2,856

5,922

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

0

10

20

30

40

50

60

70


面積棟數


Source: M.O.I.

31,306

55,317

0

100

200

300

400

500

600

700

800

0

10

20

30

40

50

60


面積棟數


Source: M.O.I.

28,485

47,619

0

100

200

300

400

500

600

700

800

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50


面積棟數


Source: M.O.I.

項次評量指標 2013Q4~2014Q1

1 房價/所得 > 3至5倍 15倍以上 ★

2 房貸本息 > 家庭收入1/3 35.4% ★

3 房貸餘額/GDP > 40% V ★

4 年租金報酬率 < 5% V ★

5 房價/租金 > 20倍 64倍 ★

6 房價漲幅 > GDP成長率 V ★

7 房價短期漲幅 > 30% V ★

8 投資性需求 > 20% V ★

9 開工率 > 銷售率 V ★

10 空屋率 > 10% 10.50% ★

※資料來源：淡江大學產業經濟學系莊孟翰副教授

房價無泡沫破裂危機，卻有超額供給隱憂；宜格外注意流動性風險！

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