Upload
jci-tallinn-bewise
View
211
Download
5
Embed Size (px)
Citation preview
Ühisrahastusrevolutsioon!
Kuidas ühisrahastamine demokratiseerib kinnisvarasse investeerimist?
Connecting people with properties 2
Loit Linnupõld
Haridus • Tallinna Tehnikaülikool BA 1992,
ökonomist • EBS MBA 2003, rahvusvaheline
finantsjuhtimine
Töö • Tallina Pank: Baltikumi esimene
privaatpank;
• SEB: Investeerimis- ja pensionifondid;
• Arco Vara: Eesti esimene kinnisvarafond;
• Parex Banka: Eesti filiaal; • Nordea: Baltikumi ja Poola
investeerimistooted; • Swedbank: investeerimis- ja
pensionifondid.
Well, real estate is always good, as far as I'm concerned.
Donald Trump Real estate tycoon
Miks kinnisvarasse investeerida?
Connecting people with properties 4
Kolm head põhjust kinnisvarasse investeerimiseks
Stabiilsus Kui aktsiaturgude hinnamuutused võivad olla kiired ja dramaatilised, siis kinnisvarahinnad rühivad rahulikult ülespoole.
Läbi ajaloo on kinnisvara olnud jõukate inimeste lemmik-investeeringuks.
Väärtuse kasv ja tulu teenimise võime Kinnisvara on läbi aegade pakkunud väga head kaitset inflatsiooni eest. Kinnisvara väärtuse kasv on hästi prognoositav, järgides inflatsiooni ning üldist palgakasvu. Kinnisvara on ainus reaalvara, mis on võimeline investorile teenima jooksvat tulu.
Madal riskitase Kinnisvarahindade ja muude finantsvarade hindade liikumise korrelatsioon on madal, seetõttu aitab kinnisvara hajutada kogu investeerimisportfelli üldist riskitaset.
Connecting people with properties 5
Aktiivne ja passiivne kinnisvarasse investeerimine
Passiivne investeerimine Passiivne kinnisvarainvestor tahab investeerida kinnisvarasse, kuid ei soovi ise igapäevaselt oma investeeringutega tegeleda. Mujal maailmas on passiivsed investorid koondunud kinnisvarafondidesse, mis investeerivad ühiselt väiksemate investorite raha, kuid ei anna neile mingit võimalust investeeringute tegemisel kaasa rääkida. Eestis tegutsevad kinnisvarafondid on suunatud ainult professionaalsetele investoritele ning minimaalseks investeeritavaks summaks on umbes 500.000 eurot.
Aktiivne investeerimine Aktiivne kinnisvarainvestor on professionaal, kellel on oma investeeringutega tegelemiseks piisavalt oskusi, aega ning vaba kapitali. Aktiivsed kinnisvarainvestorid otsivad ise sobilikke investeerimisvõimalusi, panustavad nende väärtustamisse aega ja raha ning tegelevad edaspidi oma investeeringute müügi ja haldamisega.
Connecting people with properties
Kinnisvara on eelistatuim pikaajaline vara
6
http://finance.fortune.cnn.com/2014/04/18/real-estate-investment/
Connecting people with properties 7
Iga teine Eesti elanik eelistab raha paigutada kinnisvarasse
Kinnisvara peetakse kõige tulusamaks raha paigutamise viisiks 47% Eesti elanikest peab tulusaimaks investeeringuks kinnisvara, 33% inimestest eelistab raha hoida turvalistel, kuid ülimadalat tootlust pakkuvatel pangahoiustel.
Kinnisvarasse investeerimist eelistavad teadlikumad, 30-49 aastased keskmisest parema sissetuleku, hea hariduse ning tööga inimesed.
Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Keskuse uuring, veebruar 2014
47%
Kinnisvara
Kõige tulusam investeering
Connecting people with properties 8
Ainult 10% huvilistest on kinnisvarasse investeerinud
Kinnisvarasse investeerimisel on kolm suurt takistust Kuigi paljud inimesed on peavad kinnisvarasse investeerimist parimaks raha paigutamise viisiks, on vaid kümnendik huvilistest jõudnud investeeringu tegemiseni.
Kinnisvarasse investeerimist takistavad:
- informatsiooni puudumine (dealflow);
- investeeringu tegemiseks vajaliku omakapitali puudumine;
- aja, teadmiste ja kogemuse nappus.
Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Keskuse uuring, veebruar 2014
54%
Takistused
Informatsioon Kapital
Aeg
Crowdfunding, if done properly, is the future for how most small businesses in this country are going to be financed.
Duncan Niederauer CEO, NYSE
Ühisrahastamine
Connecting people with properties 10
Mis on ühisrahastamine?
Ühisrahastamine (crowdfunding) on interneti vahendusel toimiv finantseerimise vorm, mille käigus kaasatakse oma eesmärkide saavutamiseks rahalisi vahendeid võimalikult laialt toetajate hulgalt.
Ühisrahastamine demokratiseerib laenamist ja investeerimist ning annab otsustusõiguse tagasi tegelikule rahastajale.
Connecting people with properties 11
Ühisrahastamise ajalugu
Connecting people with properties 12
Ühisrahastamise mudelid
Hüve mudel Rahalised annetused, vastutasuks mitterahalised hüved.
Kasutatakse nt tootearenduses, uute toodete eelmüügis jne.
Annetuse mudel Tingimusteta rahalised annetused, ilma tulu eeldamata.
Kasutatakse nt heategevuses, poliitikas jne.
Investeerimise mudel Selge tuluootusega rahalised panused: - Laenud - Omakapital
Kasutatakse peer-to-peer laenamisel, varajase faasi ettevõtete rahastamisel, kinnisvarasse investeerimisel jne
Connecting people with properties 13
Ühisrahastamise plussid
Rahastaja Ligipääs uutele varaklassidele
Lihtne viis investeerimiseks
Läbipaistvus
Otsustuskontroll
Sponsor Ligipääs uutele kapitaliallikatele
Turutunnetus, kinnitus äriidee elujõulisusele
Klientide kaasamine varases etapis, kliendibaasi loomine
Võimalus ettemüügiks
Turundus ja PR
Lihtsus, efektiivsus ja vähene reguleeritus
Connecting people with properties 14
Ühisrahastamise riskid
Rahastaja Tavapärased investeerimisriskid Kavandatud äritegevuse ebaõnnestumine Oodatava rahavoo suuruse ja aegade ebaõige hindamine
Pettused Platvormid
Sponsorid
Sponsor Intellektuaalse omandi nõrk kaitse
Äriidee või –mudeli vargus
Connecting people with properties 15
Indiegogo: Kreyos
Click to edit Master text styles Second level
Absurdselt madal arenduseelarve ($100.000)
Ebarealistlikud lubadused funktsionaalsuse osas
“Liiga-hea-et-olla-tõsi” lõpphind ($100 - $140)
Tundmatu tootja
Tarne 5 kuu pärast
Connecting people with properties 16
Kickstarter: Project Mythic
Kasutatud graafika oli varastatud teistelt internetilehtedelt;
Ettevõtte kontori pildid pärinesid võõrastest ettevõtetest;
Reklaamiposter ja logod olid kokku lapitud võõrastest elementidest;
Koostööpartneritena oli nimetatud Disney’t ja Pixar’it;
Ettevõttega seotud info aktiivne kustutamine internetist peale kampaania sulgemist.
Connecting people with properties 17
Kickstarter: Kobe Red Beef Jerky
Puudulik isikuinfo sotsiaalmeedias (ettevõtjate fotod ja videod);
Valeinfo ettevõtte registreerituse kohta Californias;
Ettevõtte Amazon Payments’i konto oli registreeritud variisiku nimele;
Ebarealistlikult madalad käivituskulud äriplaanis;
Kobe loomaliha importimine USAsse oli just alanud, väide suurtest varudest oli ekslik;
Kampaania toetajate kommentaarid tulid uutelt, ilma ajaloo ja sotsiaalmeedia toeta kasutajaprofiilidelt;
Kampaania kommentaarides esitatud kahtlustele ei vastatud;
Kampaania uudistes esitatud väiteid olid eksitavad;
Sponsor ei soovinud kampaania tasuta uurivate inimestega kohtuda.
Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world.
F.D. Roosevelt US president
Miks kinnisvara ühisrahastada?
Connecting people with properties
Maailm on muutunud
19
Võimenduse vähendamine Uued kapitalinõuded (BASEL3)
RAROC
Pangad
Volatiilsus Inflatsioon
Madal tulusus
Investorid
Connecting people with properties
Probleemid
20
Piiratud ligipääs kapitalile ja investoritele
Omakapital Mezzanine kapital
Võõrkapital
Kinnisvaraarendajad
Puudub ligipääs investeerimisvõimalustele
Ebapiisav kapital | Investeeringute hajutamine Dealflow | Analüüs ja taustakontroll
Aeg ja oskused
Investorid
Connecting people with properties
Lahendus
21
Ligipääs kapitalile ja investoritele
Uus kapitaliallikas Paindlik struktuur | Paindlik hinnastamine
Turundus | Turutunnetus
Kinnisvaraarendajad
Ligipääs informatsioonile ja investeeringutele
Väikesed panused | Hajutatud portfell Eelanalüüsitud dealflow | Digitaalne protsess
Väike ajakulu
Investorid
Connecting people with properties
Kinnisvarasse investeerimise valikud
22
Real Estate Crowdfunding, Alternative Finance Sector Report - October 2014
Väike alginvesteering
Madalad tehingukulud
Lihtne hajutamine Läbipaistvus Otsustuskontroll Likviidsus
Otseinvesteering - - - + + -
Kinnisvarafond + + + - - + / -
Ühisrahastamine + + + + + + / -
Connecting people with properties 23
Kinnisvara ühisrahastamise turg
Regionaalne struktuur, mUSD, 2014 Globaalsed mahud, mUSD
http://rew-online.com
0
750
1 500
2 250
3 000
2012 2013 2014 2015
2 500
1 010
19,1
10418
21
565
USA Asia Europe Africa, Oceania, Latin America
Connecting people with properties 24
Rahastatavad varaklassid ja investeeringute suurused
Omakapitalipõhised investeeringud Min USD 5.000
Keskmine USD 25.600
Max USD 250.000
Laenukapitalipõhised investeeringud Min USD 1.000
Keskmine USD 7.000
Max USD 8.400
17%
26% 57%
Elukondlik kinnisvara Ärikinnisvara Muud
Connecting people with properties 25
Kinnisvara ühisrahastusplatvormide tüübid
Omakapitalipõhised investeeringud Osalus arendusettevõttes (SPV)
Investeeringu madal likviidsus või platvormipõhine järelturg
Laenupõhised investeeringud Tavapärased fikseeritud tulususega laenud
Lead generation Rahastajate ja arendajate kokkuviimine komisjonitasu eest
Certainly the advent of technology and electronic commerce has had an immense impact on the real estate industry.
Michael Oxley US congressman
Kuidas Crowdestate töötab?
Connecting people with properties
Crowdestate’i ärimudel
27
PlatvormKogukond
ja suhtlemine
Varade haldamine
Kvaliteetne sisu
Kogukonna ehitamine Suhtlustugi
Internetipõhised digitaalsed teenused
Läbi analüüsitud investeerimis-
võimalused Otsustamiseks vajalik
info
Varade haldamine Väljumine
Connecting people with properties 28
Traction
0
750
1500
2250
3000
05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03
Liitujad
Connecting people with properties 29
Crowdestate ühendab kinnisvara rahastajate raha ja huvid
Iga rahastaja teeb ise endale sobiva valiku Koos on võimalik soetada investeeringuid, millest üksi jõud üle ei käiks.
Piisava ühise huvi olemasolul tagab Crowdestate investeeringu tegemise ning kannab tehtud investeeringu eest hoolt kuni investeerimisperioodi lõpuni.
Connecting people with properties 30
Üürikinnisvara rahastamise struktuur
Crowdestate SPV
LaenulepingJuhtimisleping
Omakapital Asjaõigusleping
PankLaenuleping Võõrkapital
Crowdestate Sihtasutus
Teenused Teenuste lepingud
Connecting people with properties 31
Kinnisvaraarenduse rahastamise struktuur
Crowdestate SPV
LaenulepingJuhtimisleping
Laenuleping Osanike- ja finantseerimisleping
PankLaenuleping Võõrkapital
Arendaja SPV
Asjaõigusleping
Arendaja
Ehitaja, järelvalve …
Osanike- ja finantseerimisleping
Crowdestate Sihtasutus
Connecting people with properties 32
Investori põhiprotsess
Liitu Vali Investeeri Teeni
Connecting people with properties 33
Crowdestate’i põhiprotsess ja tasud
Screening Due diligenceRahastamis-kampaania ja
tehing
Tehing Haldamine Väljumine
Struktureerimistasu 4%
Juhtimistasu (fikseeritud / 10% üüritulust)
Edukustasu (20% üle 8%)
Connecting people with properties 34
Etapid
Raha kaasamine Ankurinvestorid
Ühisrahastajad (SPV, laenulepingud, laekumised)
Turundus
Tehingu vormistamine Osanike lepingu allkirjastamine
Osaluse omandamine (notariaalne)
Juhtimine ja raporteerimine
Väljumine
Kokkulepe arendajaga / müüjaga Kapitali struktuur, summad
Osanike leping, finantseerimisleping
Ostueelne kontroll Kontrollnimekiri
Finantsmudel ja stsenaariumid
Esitlusmaterjalid
Connecting people with properties 35
Ostueelne kontroll
8. Kinnisvarahaldus, kommunaalteenused
9. Võimalikud kohustused ja vaidlused
10. Tehnilised teemad
11. Keskkonnateemad
12. Finantsvaldkond
13. Maksustamine
Kontrollnimekiri 1. Ülddokumentatsioon
2. Kinnisvaraobjekti andmed
3. Piirangud ja takistused
4. Planeering
5. Ehitusküsimused ja garantiid
6. Riiklikud registrid ja load
7. Kasutajad ja võimalikud kohustused
Connecting people with properties 36
Finantsmudelid
Stsenaariumid Minimaalselt 2 stsenaariumit
Tundlikkusanalüüs
Läbipaistvus ja arusaadavus Tehingu hind ja tingimused
Tulud
- Müügitulud - Üüritulud Kulud
- Arenduskulud ja ehituseelarve - Tegevuskulud XIRR
Connecting people with properties 37
Projekti eelarve (baasstsenaarium)
EUR EUR EURilma k/m k/m koos k/m
Krunt koos eelnevalt tehtud töödega (vundament, täide, pinnase planeering) 583 000 - 583 000 Notaritasud (maa ost) 800 - 800 Riigilõivud (maa ost) 800 - 800 Laenulepingu tasud 5 500 - 5 500 Finantskulud 45 350 - 45 350 Kasutamata laenusumma tasu 2 110 - 2 110 Notaritasud (müük) 1 600 - 1 600 Riigilõivud (müük) 1 280 - 1 280 Projekteerimine ja load 42 000 8 400 50 400 Projekti järlelevalve ja ekspertiis 3 000 600 3 600 Kommunikatsioonide liitumised 66 700 13 340 80 040 Ehituskulud 1 523 500 304 700 1 828 200 Ehituse omanikujärelvalve 8 000 1 600 9 600 Juhatuse liikme tasud 11 970 - 11 970 Raamatupidamine 2 250 450 2 700 Maakleritasud üürimisel 30 000 6 000 36 000 Maakleritasud müümisel 37 060 7 410 44 470 Kulude reserv 41 540 8 310 49 850 Käibemaksukulu - 253 680 253 680
Projekti kulud kokku 2 406 460 604 490 3 010 950
Projekti kogukulud pinnaühikule EUR/m2brutopind (m2) 555 netopind (m2) 563
Connecting people with properties 38
Müügihinnad
Maa Hoone Hoone Renditulu Renditulu Cap. Rate Müügihind Hind Hind Käibemaks Tulud kokkum2 bruto m2 Neto m2 kuus aastas % € €/br m2 €/n m2 EUR
Negatiivne stsenaarium 8 080 4 337 4 272 21 360 256 320 9,00% 2 848 000 657 667 569 600 3 417 600Baasstsenaarium 8 080 4 337 4 272 21 360 256 320 8,50% 3 015 530 695 706 603 110 3 618 640Optimistlik stsenaarium 8 080 4 337 4 272 21 360 256 320 8,25% 3 106 910 716 727 621 380 3 728 290
Kasum
Projekti kasum negatiivse stsenaariumi puhul enne väjamakseid investoritele 448 320 Projekti kasum baasstsenaariumi puhul enne väjamakseid investoritele 616 020 Projekti kasum optimistliku stsenaariumi puhul enne väjamakseid investoritele 776 300
Kasumijaotus negatiivse stsenaariumi puhul% EUR
Investorite eelisintress 15% 22% 100 000 Investorite kasumiosa 40% 31% 139 328 Arendaja kasumiosa 60% 47% 208 992 Kokku 448 320
Kasumijaotus baasstsenaariumi puhul% EUR
Investorite eelisintress 15% 16% 100 000 Investorite kasumiosa 40% 34% 206 408 Arendaja kasumiosa 60% 50% 309 588 Kokku 615 996
Kasumijaotus optimistliku stsenaariumi puhul% EUR
Investorite eelisintress 15% 13% 100 000 Investorite kasumiosa 40% 35% 270 520 Arendaja kasumiosa 60% 52% 405 780 Kokku 776 300
Connecting people with properties 39
Rahakäibe prognoos
Baasstsenaarium 8,50%
31.01.15 28.02.15 31.03.15 30.04.15 31.05.15 30.06.15 31.07.15 31.08.15 30.09.15 31.10.15
TuludLaekumised müügist - - - - - - 361 860 - 3 256 780 - Käibemaksutagastused - 260 53 230 45 290 58 270 46 700 46 700 - 52 230 -
Tulud kokku - 260 53 230 45 290 58 270 46 700 408 560 - 3 309 010 -
KuludKinnistu (583 000) - - - - - - - - - Notaritasud, riigilõivud, lepingutasud (1 600) - - - - - - (2 880) - - Laenulepingu tasud - - (5 500) - - - - - - - Projekteerimine - (50 400) - - - - - - - - Projekti järelevalve ja ekspertiis - - (3 600) - - - - - - - Liitumised - - - (80 040) - - - - - - Ehitus - (261 170) (261 170) (261 170) (261 170) (261 170) (261 170) (261 170) - - Ehituse omanikujärelevalve (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) - - Müügikulud - - - - (12 000) (12 000) (12 000) (44 470) - - Juhatuse liikme tasu (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) - Raamatupidamine (300) (300) (300) (300) (300) (300) (300) (300) (300) - Finantskulud - - (520) (1 810) (2 850) (3 900) (5 040) (5 230) (26 000) - Tasu kasutamata laenuosalt - - (830) (600) (420) (230) (30) - - - Reserv (90) (6 290) (5 460) (6 880) (5 520) (5 520) (5 520) (6 230) (30) - Käibemaks - - - - - - - (13 610) - (542 740)
Kulud kokku (587 520) (320 690) (279 910) (353 330) (284 790) (285 650) (286 590) (336 420) (27 660) (542 740)
Põhitegevuse rahakäive (587 520) (320 430) (226 680) (308 040) (226 520) (238 950) 121 970 (336 420) 3 281 350 (542 740)
FinantseeriminePangalaen - - 110 000 270 000 220 000 220 000 240 000 40 000 (1 100 000) - Mezzanine laen 300 000 - - - - - - - (300 000) - Omafinantseering 800 000 - - - - - - - - (800 000) Eelisintressid - - - - - - - - - (100 000)
Finantseerimistegevuse rahakäive 1 100 000 - 110 000 270 000 220 000 220 000 240 000 40 000 (1 400 000) (900 000)
Raha jääk 512 480 192 050 75 370 37 330 30 810 11 860 373 830 77 410 1 958 760 516 020
Projekti kasum (587 520) (907 950) (1 134 630) (1 442 670) (1 669 190) (1 908 140) (1 786 170) (2 122 590) 1 158 760 616 020
Connecting people with properties 40
Investeeringu tasuvusarvutused
Negatiivne stsenaarium 9,00%
31.01.15 28.02.15 31.03.15 30.04.15 31.05.15 30.06.15 31.07.15 31.08.15 30.09.15 31.10.15
Investeeringu summa (800 000) - - - - - - - - 800 000 Eelisintress - - - - - - - - - 100 000 Osalus arenduskasumi jaotuses - - - - - - - - - 139 330 Investeeringu rahakäive enne tasusid (800 000) - - - - - - - - 1 039 330
MahaarvamisedCrowdestate'i struktureerimistasu (38 400) - - - - - - - - - Crowdestate'i juhtimistasu (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) Crowdestate'i edukustasu - - - - - - - - - (30 000)
Mahaarvamised kokku (38 520) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (30 120)
Investeeringu rahakäive peale tasusid (838 520) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) 1 009 210
Investeeringu tulusus 27,9%
Baasstsenaarium 8,50%
31.01.15 28.02.15 31.03.15 30.04.15 31.05.15 30.06.15 31.07.15 31.08.15 30.09.15 31.10.15
Investeeringu summa (800 000) - - - - - - - - 800 000 Eelisintress - - - - - - - - - 100 000 Osalus arenduskasumi jaotuses - - - - - - - - - 206 410 Investeeringu rahakäive enne tasusid (800 000) - - - - - - - - 1 106 410
MahaarvamisedCrowdestate'i struktureerimistasu (38 400) - - - - - - - - Crowdestate'i juhtimistasu (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) Crowdestate'i edukustasu - - - - - - - - - (43 410)
Mahaarvamised kokku (38 520) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (43 530)
Investeeringu rahakäive peale kõiki tasusid (838 520) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) 1 062 880
Investeeringu tulusus peale kõiki tasusid 37,1%
Connecting people with properties 41
Raha kaasamine
Ühisrahastajad Investeerimistaotlus
Digitaalselt allkirjastatud leping
Investeeringu ülekanne SPV-le
Ankurinvestorid Eelmüük suuremate summade paigutajatele (100.000+ EUR)
Ühisrahastajatega samad tingimused
Ühisrahastajate arvu kasvades võib ankurinvestoreid mitte kaasata.
Connecting people with properties 42
Investeerimisperiood ja väljumine
Üüriobjektid Regulaarne üüritulu + investeeringu müük
Arendused Regulaarsed, müügist sõltuvad väljamaksed alates arenduseks võetud laenu tasumist
Mis juhtub edasi? Tehingu lõpuleviimine
Esimene vaheraport
Hilisem regulaarne raporteerimine
Connecting people with properties 43
Kesk tee 17, Jüri Tehnopark
EUR, ilma käibemaksuta 30.09.15 30.09.16 30.09.17 30.09.18 30.09.19 30.09.20 30.09.21 30.09.22 30.09.23 30.09.24 30.09.25Tulud 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Üüritulu - 256 320 261 450 266 680 272 010 277 450 283 000 288 660 294 430 300 320 306 330 Tulud kinnistu müügist - - - - - - - - - - 3 603 900
Tulud kokku - 256 320 261 450 266 680 272 010 277 450 283 000 288 660 294 430 300 320 3 910 230
KuludKinnistu ost @ 8,5% (2 989 929) - - - - - - - - - - Riigilõiv ostul (1 030) - - - - - - - - - - Notaritasu ostul (3 610) - - - - - - - - - - Maakleritasu müügil @ 2% - - - - - - - - - - (72 080) Intressikulud @ 3,5% - (73 250) (69 460) (65 530) (61 460) (57 250) (52 900) (48 390) (43 720) (38 890) (33 890)
Kulud kokku (2 994 569) (73 250) (69 460) (65 530) (61 460) (57 250) (52 900) (48 390) (43 720) (38 890) (105 970)
Põhitegevuse rahakäive (2 994 569) 183 070 191 990 201 150 210 550 220 200 230 100 240 270 250 710 261 430 3 804 260
FinantseerimineOmakapital 901 979 - - - - - - - - - (901 979) Pangalaen 2 092 951 (108 470) (112 260) (116 190) (120 260) (124 470) (128 830) (133 330) (138 000) (142 830) (968 311)
Finantseerimistegevuse rahakäive 2 994 929 (108 470) (112 260) (116 190) (120 260) (124 470) (128 830) (133 330) (138 000) (142 830) (1 870 289)
Perioodi raha jääk 360 74 600 79 730 84 960 90 290 95 730 101 270 106 940 112 710 118 600 1 933 971
Cash flow to equity (901 619) 74 600 79 730 84 960 90 290 95 730 101 270 106 940 112 710 118 600 2 835 949 Cash on cash yield 8,27% 8,84% 9,42% 10,01% 10,61% 11,23% 11,86% 12,50% 13,15% 314,41%
Equity IRR 18,47%
Connecting people with properties 44
Lepingud
SPV juhtimisleping Crowdestate’i õigused • Saada kokkulepitud tasu
Crowdestate’i kohustused ja piirangud: • Juhtida SPV tegevust investorite tulu maksimeerimise
eesmärgil • Keeld võtta kohustusi ja teha eelarveväliseid kulutusi
Eritingimustega laenuleping Projekti tulemusest sõltuv tulusus
Põhiosa kaotuse võimalus
Ühepoolne pikendamise õigus
Viited muudele lepingutele SPV juhtimisleping
Finantseerimisleping
Connecting people with properties 45
Lepingud
Kõik lepingud on standardsed ning rahastajatele enne investeerimistaotluse esitamist kättesaadavad.
Finantseerimisleping Osanike leping ja laenuleping
Arendaja tegevuse juhtimine ja kontroll
Oluliste otsuste tegemine
Tegutsemine kriisiolukordades
Riskid ja tulusus
Connecting people with properties 47
Kapitali struktuur ja tulusus
Tootlusootused Omakapital: ca 15% +
Mezzanine kapital: ca 10% - 15%
Võõrkapital: ca 3 - 5%
20%
15%
65%
Senior debt (50% - 70%)Mezzanine / Preferred equity (0% - 30%)Equity (20% - 30%)
Connecting people with properties 48
Üüriprojekti kapitali struktuur ja tulusus
Ühisrahastatud üüriprojekt Net yield: 8%
- Debt: 3%
- Crowdfunding: 15%
- Equity: 29%
Traditsiooniline üüriprojekt Net yield: 8%
- Debt: 3%
- Equity: 19%
70%30%
Equity Debt
70%20%10%
Equity Crowdfunded Debt
Connecting people with properties 49
Arendusprojekti kapitali struktuur ja tulusus
Ühisrahastatud arendusprojekt Aastane tulusus: 15%
- Debt @ 5%
- Crowdfunding @ 20%
- Equity @ 60%
Traditsiooniline arendusprojekt Aastane tulusus @ 15%
- Debt @ 5%
- Equity @ 30%
60%40%
Equity Debt
60%30%10%
Equity Crowdfunded Debt
Connecting people with properties 50
Ühisrahastatud kinnisvarainvesteeringute tulusus
Real Estate Crowdfunding, Alternative Finance Sector Report - October 2014
Globaalne
Crowdestate
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Laenukapitalipõhised investeeringud
Globaalne
Crowdestate
10% 20% 30% 40% 50%
Omakapitalipõhised investeeringud
Connecting people with properties 51
Riskid ja nende juhtimine
Kinnisvaraspetsiifilised riskid Vakantsusrisk
Üürniku risk
Tehnilised riskid
Asukoha risk
Ülepakkumise risk
Tegevusrisk
Üldised investeerimisriskid Tururisk
Likviidusrisk
Valuutarisk
Inflatsioonirisk
Juriidiline risk
Poliitiline risk
Intressirisk
Kontsentratsioonirisk
Regulatsioon
Connecting people with properties 53
Valdkonda reguleerivad seadused
Eesti seadused Väärtpaberituru seadus
Krediidiasutuste seadus
Makseasutuste ja e-raha asutuste seadus
Võlaõigusseadus
Tarbijakrediidi regulatsioon
Euroopa EU Green Paper (25.03.2013)
“How non-traditional sources of finance, such as crowdfunding, can be supported”.
Olemasolev seadusandlik keskkond ühisrahastamist otseselt ei reguleeri. Olemasolev regulatsioon on koostatud enne kaasaegse ühisrahastamise teket;
Regulatiivse keskkonna puudumisest tulenevad riskid;
Valdkonna võimalik ülereguleerimine ja tegevuse piiramine.
Connecting people with properties 54
UK FCA - kõige arenenum regulatsioon
Omakapitalipõhine ühisrahastamine Lubatud neljale investorite kategooriale:
- sertifitseeritud asjatundlikud investorid (sh self-certification)
- sertifitseeritud HNWI investorid
- tavainvestorid, kes kasutavad litsentseeritud finantsnõustajat
- tavainvestorid, kes ei investeeri üle 10% oma portfellist noteerimata väärtpaberitesse
Laenupõhine ühisrahastamine - Jätkusuutlikkuse miinimumnõuded (omakapital)
- Olemasolevate laenude haldusprotsess platvormipidaja likvideerumise juhuks
- Reeglid kliendivarade lahususe tagamiseks
- Investori taganemisõigused
- Informatsiooni avaldamise nõuded
- Vaidluste lahendamise kord ja ligipääs ombudsmanile
- Platvormi finantsolukorra, kliendivarade, kaebuste ja ärimahtude raporteerimine FCA-le
Real Estate Crowdfunding, Alternative Finance Sector Report - October 2014
Connecting people with properties 55
Väljakutsed
Ühtsed standardid
Kvaliteedikontroll
Likviidsus
Pettused ja kelmused
…
Regulatsioon Platvormid
Investorid
Instrumendid
Finantseerimismudeli aktsepteeritus
Investorkaitse
Connecting people with properties 56
Kokkuvõte
Ühisrahastamine võimaldab igal soovijal saada investoriks ning ise otsustada oma raha paigutamise üle.
Ühisrahastamine avab väikestele ja keskmistele ettevõtetele uued finantseerimisallikad ning teeb investoritele kättesaadavaks seni ligipääsmatud varaklassid.
Ühisrahastamine on varajases kasvufaasis globaalne äri.
- Kiirelt kasvav turg
- Tehnoloogiakeskne
- Tulevane konsolideerumine
- Aeglaselt tekkiv regulatsioon
- Ebaõnnestumised
Edukas ühisrahastamine saab põhineda ainult läbipaistvusel ja usaldusel.
Regulatsioon peab looma ühisrahastamise toimimiseks mõistliku, kõiki osapooli liigselt mitte piirava keskkonna.
Ülevaade investeeringutest
Connecting people with properties 58
Stroomi Residence üürikorterid
Põhiandmed 35 korterit (4. korrus), ca 570 m2
Investeering kokku: 1.057.900 EUR
Omakapital: 435.400 EUR (41%)
Investeerimisperiood: 10 aastat
IRR: 14,0% - 19,2% aastas
Instrument: omakapital
Osaluse suurus: 100%
Tulemused Investorite arv: 18
Investeeringu summa: 197.200 EUR
Eesmärgi täitmine: 45%
Connecting people with properties 59
Sipelga 3 korterelamu
Põhiandmed 41 korterit, ca 2320 m2
Investeering kokku: 665.600 EUR
Investeerimisperiood: 2,25 aastat
IRR: 18,7% - 29,6% aastas
Instrument: omakapital
Osaluse suurus: 14,16%
Tulemused Investorite arv: 45
Investeeringu summa: 115.600 EUR
Eesmärgi täitmine: 100%
Connecting people with properties 60
Rootsiküla korterelamud
Põhiandmed 8 korterelamut
32 korterit, ca 2.150 m2
Investeering kokku: 761.500 EUR
Investeerimisperiood: < 2 aastat
IRR: 28,1% - 34,6% aastas
Instrument: omakapital
Osaluse suurus: 20.1%
Tulemused Investorite arv: 126
Investeeringu summa: 157.860 EUR
Eesmärgi täitmine: 100%
Connecting people with properties 61
Tedre 53 korterelamud
Põhiandmed 2 korterelamut
28 korterit, ca 2.120 m2
Investeering kokku: 158.000 EUR
Investeerimisperiood: 18 kuud
IRR: 16,3% aastas
Instrument: omakapital
Osaluse suurus: 12,0%
Tulemused Investorite arv: 119
Investeeringu summa: 158.000 EUR
Eesmärgi täitmine: 100%
Connecting people with properties 62
Tootmishoone, Jüri Tehnopark
Põhiandmed Universaalne tootmishoone, 1-6 boksi
Netopind 4.272 m2
Investeering kokku: 840.000 EUR
Investeerimisperiood: ca 10 kuud
IRR: 27,9% - 46,0% aastas
Instrument: eelistootlusega omakapital
Osaluse suurus: 100%
Tulemused Investorite arv: 132
Investeeringu summa: 840.000 EUR
Eesmärgi täitmine: 100%
Connecting people with properties 63
Raua 25, Villa Soans
Põhiandmed Muinsuskaitsealune korterelamu
10 korterit, ca 635 m2
Investeering kokku: 252.000 EUR
Investeerimisperiood: 12 kuud
IRR: 13,7% aastas
Instrument: tagatiseta laen
Tulemused Investorite arv: 121
Investeeringu summa: 252.000 EUR
Eesmärgi täitmine: 100%
Connecting people with properties 64
Toompuiestee 13, Toomresidentsid
Põhiandmed 2 miljööväärtuslikku korterelamut
10 korterit, ca 1.632 m2
Investeering kokku: 263.000 EUR
Investeerimisperiood: 24 kuud
IRR: 12,26% aastas
Instrument: tagatiseta laen
Tulemused Investorite arv: 139
Investeeringu summa: 263.000 EUR
Eesmärgi täitmine: 100%
Connecting people with properties 65
Narva mnt 40, Stenbocki Residentsid
Põhiandmed Neoklassitsistlik korterelamu
ca 67 korterit, ca 1.629 m2
Investeering kokku: 1.363.000 EUR
Investeerimisperiood: 21 kuud
IRR: 16,9% aastas
Instrument: omakapital
Osaluse suurus: 75%
Tulemused Investorite arv: 253
Investeeringu summa: 1.097.300 EUR
Eesmärgi täitmine: 80%
Connecting people with properties 66
Heina 5 korterelamud
Põhiandmed 2 miljööväärtuslikku korterelamut
10 korterit, ca 635 m2
Investeering kokku: 210.000 EUR
Investeerimisperiood: 12 kuud
IRR: 12,25% aastas
Instrument: tagatiseta laen
Tulemused Investorite arv: 87
Investeeringu summa: 210.000 EUR
Eesmärgi täitmine: 100%
Kokkuvõte
Connecting people with properties 68
8 ühisrahastussoovitust
Kontrolli platvormi ja seda vedava meeskonna usaldusväärsust!
Tee selgeks platvormi taustakontrolli protsess ja vastutuse piirid!
Püüa turuga kursis olla!
Hinda riskide ja tulude tasakaalu!
Hinda finantsmudeli realistlikkust!
Kontrolli projekti sponsori tausta!
Loe lepinguid!
Investeeri emotsioonideta!