Das Neue Weg

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Das neue WEGdie neuen Regeln der

Hausverwaltung

Donnerstag, 13.09.2007

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Der Referent

Y. S. Kaan Kalkan geb. 1978 in Hanau

Examina: 2002 (Frankfurt am Main)/ 2005 (Wiesbaden)

Auslandsaufenthalte: Istanbul (2005)

Tätigkeitsbereich: Bau- und Immobilienrecht

Fachvereinigungen: Deutscher Anwaltsverein (DAV); Deutsch-Türkische Juristenvereinigung;

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Gegründet 1993 (spin-off aus überörtlicher Sozietät)

17 Berufsträger/innen

Spezialisiert in Wirtschaftsrecht

Eigener Anspruch:

Die Kanzlei

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Bau-, Architekten- und Immobilienrecht Arbeitsverhältnisse Gesellschaftsrecht, Umstrukturierung, M &

A Internationale Rechtsverfolgung Vertrieb, Werbung und Wettbewerb Steuern Existenzgründung Neue Technologien Arbitration und ADR (ICC, DIS)

Kompetenzen

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Frankreich (RA Recq)

Türkei (RA Prof. Dr. Rumpf)

Länderbezogene Tätigkeit

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Frank E. R. Diem

Prof. Dr. Christian Rumpf

Jean-Gabriel Recq

Roland Kahabka

Dr. Birte Keppler

Carsten Ulbricht Dr. Daniel S. Smyrek

Maîtrise en Droit International

Y. S. Kaan Kalkan

Bettina Oertel

Claudia Raiser

Dr. Gökçe Nazar Uzar

Dr. Wolfgang Bauder

Claudia Diem

Dieter Wolf

Büro Istanbul:

Dr. Frauke Bemberg

Baran Onur Avci

Dr. Harun Kılıç

Rechtsanwälte

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„Martindale Hubbell“ International Law Directory“ 2005„German Commercial Law Firms“ 2005„Wirtschaftskanzleien“JuVe-Handbuch 2004/2005„Kanzleien in Deutschland“ 2004/2005

Referenzen

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PC-gestütztes QM-Handbuch (zertifiziert nach DIN EN 9001:2000)

Organisationsprogramm: RA-MICRO

Outlook Exchange Server, Internet, zahlreiche Bibliotheken auf CD-Rom

Homepage (www.diempartner.de) mit internem Kommunikationsbereich für Mandanten

Werkzeuge

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23 Kanzleien (davon 7 im Ausland)

Seit 2000 mit internem Dienstleister (Advoselect Service AG)

Strategische Kooperationen (z.B.: Allianz, Dresdner Bank, NewCome, Anwalt-Suchservice GmbH)

Newsletter, Vorratsgesellschaften, Best Practice Groups, Prozessfinanzierung, Internetprojekte

ISO-zertifiziertes Handbuch für gemeinsames Qualitätsmanagement

Netzwerk

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Das neue Wohnungseigentumsgesetz

Thema

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Gliederung

A. Allgemeines zum neuen WEG

B. Die wesentlichsten Änderungen

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A. Allgemeines über die Reform

In-Kraft-Treten des WEG - 20.03.1951

Reform 2007 die größte seit 56 Jahren

Erfahrungen und Rechtsprechung eingeflossen

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B. Die wesentlichsten Änderungen

1. Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft

2. Erweiterte Beschlusskompetenzen

3. Änderung von Vereinbarungen

4. Verwaltung

5. Pflichten und Aufgaben des Verwalters

6. Neues WE - Verfahren

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Begriff:Rechtsfähigkeit ist Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können

Mit Entscheidung des BGH 02.06.2005 wurde Teilrechtsfähigkeit der WEG anerkannt.

Teilrechtsfähigkeit der WEG nunmehr in § 10 WEG n.F. geregelt.

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§ 10 I WEG: Soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, sind Inhaber der Rechte und Pflichten die Wohnungseigentümer

§ 10 VI WEG: Regelung der Reichweite der Teilrechtsfähigkeit

§ 10 VII WEG: Zuordnung des Verwaltungsvermögens

§ 10 VIII WEG: Beschränkte Außen(nach)haftung des Wohnungseigentümers

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Folgen der Teilrechtsfähigkeit

Die Gemeinschaft führt im Rechtsverkehr die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“, gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaft-lichen Grundstücks (Adresse)

Verträge, die die gemeinschaftliche Verwaltung betreffen, werden im Namen der Eigentümergemeinschaft geschlossen

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WEG ist Parteifähig in Aktiv- und Passivprozessen

Im Innenverhältnis u.a. bei Klagen gegen säumige Wohnungseigentümer auf Hausgeld, Rücklagen, Schadensersatz, Entziehung des WEG

Nach Beschlussfassung u.a. auch bei Klagen auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, Unterlassung einer Zweckbestimmungswidrigen Nutzung

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Beschränkte Haftung der WohnungseigentümerFür Verbindlichkeiten der teilrechtsfähigen Gemeinschaft haften die Wohnungseigentümer unmittelbar anteilig entsprechend der Höhe ihres Miteigentumsanteils.

Bsp: Dachdecker D hat einen Werklohnanspruch gegen die nicht solvente Gemeinschaft über € 10.000,00. Er kann € 7.500,00 gegen die Gemeinschaft, und weitere 2.500 gegen den solventen Arzt Z, der über 250/1.000 Miteigen- tumsanteile verfügt, geltend machen.

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Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer

Entsprechend § 160 HGB haften ausgeschiedene Wohnungseigentümer ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Rechtsnachfolgers als Wohnungseigentümer in das Grundbuch fünf Jahre lang für sämtliche Verbindlichkeiten, die während Ihrer Mitgliedschaft in der Gemeinschaft entstanden sind, auch hier jedoch nur in Höhe des Miteigentumsanteils (§ 10 VIII WEG).

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Allgemeines

Der Gesetzgeber wollte im Anschluss an die sog. „Zitterbeschluss“ Entscheidung des BGH vom 20.09.2000 die Willenbildung innerhalb der Gemeinschaft erleichtern.

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Änderung der Kostenverteilung

Nach § 16 III WEG können Wohnungseigentümer durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss beschließen, die „Betriebskosten“ des Gemeinschafts- und Sondereigentums sowie die „Kosten der Verwaltung“ in Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen und zu verteilen.

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Änderung der Kostenverteilung bei Instandsetzung, Modernisierung und baulicher Veränderung

Beschränkt auf den Einzellfall verschafft § 16 IV WEG der Versammlung die Kompetenz zum Beschluss zur abweichenden Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Hier ist jedoch eine doppelt qualfizierte Mehrheit zur Beschlussfassung notwendig .

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Doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet:

¾ der Eigentümer müssen für die geänderte Kostenverteilung stimmen.

Diese müssen zudem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

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Die aufgrund solcher Beschlüsse geänderte Kostenverteilung hat sich nach dem Gebrauch bzw. der Gebrauchsmöglichkeit zu richten und kann nicht willkürlich erfolgen.

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Beschlusskompetenz zu Hausgeld und Verzugsregelungen

Durch § 21 Abs. 7 WEG wurde eine umfassende Kompetenz zur mehrheitlichen Fassung von Beschlüssen über Zahlungsmodalitäten, Fälligkeit von Hausgeldern, Verzugssanktionen und Sondergebühren eröffnet. Diese Kompetenz gilt auch für die Änderung bestehender Vereinbarungen.

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Beschlussfassung über Modernisierungen

Zukünftig können gem. § 22 II WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit Modernisierungen entsprechend § 559 I BGB oder die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik verlangt werden.

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Die Modernisierungsmaßnahme muss hierfür:

Den Gebrauchswert des Gemeinschafts-eigentums nachhaltig erhöhen oder,

die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder,

Nachaltig die Einsparung von Energie und Wasser bewirken.

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In Abgrenzung zur Instandsetzung ist kein Sanierungsbedarf erforderlich. Voraussetzung ist jedoch, dass ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Hauseigentümer die konkrete Maßnahme durchführen würde und diese ein ausgewogenes Kosten-Nutzen Verhältnis aufweist.

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3. Änderungen von Vereinbarungen

Zustimmungserfordernisse dinglich BerechtigterVereinbarungen oder Veränderungen dieser benötigen nur dann der Zustimmung von Grundpfandrechts- und Reallastgläubigern, wenn es um die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten geht.

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Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen Nach § 10 II S. 3 WEG kann der Wohnungseigentümer nunmehr die Anpassung von Vereinbarungen verlangen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen hierfür vorliegen und ein festhalten an der Regelung unbillig erscheint. Außergewöhnliche Umstände sind nicht mehr notwendig.

Z.B. würden Mehrkosten von 25 % nach Rspr. und Gesetzesbegründung eine Anpassung rechtfertigen.

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Keine Eintragung von Beschlüssen aufgrund von Öffnungsklauseln in das Grundbuch

In § 10 IV WEG hat der Gesetzgeber klargestellt, dass Beschlüsse aufgrund von Öffnungsklauseln nicht in das Grundbuch eingetragen werden müssen.

Achtung: Bis auf wenige Ausnahmen sind Öffnungsklauseln immer

noch erforderlich. Vereinbarungen können grds. nur durch Vereinbarungen geändert werden.

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...mit den besten Wünschen für eine erfolgreiche, weitere Verwaltertätigkeit!

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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