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REAM % IN T ) S P R L )
GUIDE&D’INVESTISSEMENT&AU&
MICHIGAN&
42&rue&des&Aubépines&
5101&ERPENT&
+32(0)475&2781111&
www.reamKint.com&Juin&2015&
©
DETROIT&
DETROIT,&CAPITALE&MONDIALE&DE&L’AUTOMOBILE&
! Ford&
! General&Motors&
! Chrysler&
DETROIT,&MICHIGAN,&ETATSKUNIS&&
! Superficie&:&1081,5&km2&
! Popula[on¢re&Detroit&:&957&272&habitants&
! Popula[on&Detroit&et&arrondissements&:&2&061&000&habitants&
! Nombre&de&propriétaires&occupant&leur&maison&:&258&397&
! Nombre&de&maisons&louées&:&256&603&
LE&SPORT&À&DETROIT&
! 4&stades&professionnels&
! Des&milliers&d’emplois&et&de&revenus&
! Diverses&grandes&mul[na[onales&
COMMENT&DETROIT&AKTKELLE&PERDU&SON&LEADERSHIP&ECONOMIQUE&AUX&USA?&
! Entre&2002&et&2008&Kwame&Kilpatrick&était&le&maire&de&Detroit.&Avec&un&manque&de&leadership&excessif,&beaucoup&de&mauvaises&décisions&et&
de&corrup[on,&il&a&conduit&la&ville&à&l’effondrement&du&marché&du&logement.&Il&a&lancé&un&programme&qui&a&systéma[quement&démonté&toute&
la&structure&du&fonc[onnement&de&Detroit.&&
! Detroit&est&alors&entrée&dans&la&crise&des&prêts&hypothécaires&et&fut&la&première&ville&des&USA&à&vivre&l'effondrement&complet&du&marché&du&
logement&.&Le&conseil&de&la&ville&de&Detroit&a&été&traduit&en&jus[ce&pour&aneinte&à&la&bonne&ges[on&de&Detroit.&
COMMENT&DETROIT&A&PU&SE&RECONSTRUIRE&?&
! Detroit&a&recommencé&son&ascension&après&que&l’ancien&maire,&Kilpatrick&ait&été&démis&de&ses&fonc[ons,&ainsi&qu’un&grand&nombre&de&
dirigeants.&&
! Le&1er&Janvier&2014&Mike&Duggan&a&été&élu&maire&de&Detroit.&Il&a&rapidement&entamé&une&restructura[on&de&la&ges[on&de&la&ville&pour&
remplacer&les&dirigeants&inefficaces.&
QUAND&DETROIT&VIT&SON&DÉCLIN…&
Mike&Duggan&
Kwame&Kilpatrick&&
QUAND&DETROIT&SE&RESSAISIT…&
DETROIT,&LA&RENAISSANCE&APRÈS&LA&FAILLITE&
! Le&18&Juillet&2013&Detroit&a&demandé&la&protec[on&contre&ses&créanciers&en&vertu&du&chapitre&9.&En&raison&de&la&dene&de&plus&en&plus&excessive&due&au&plan&de&pension&villes,&à&une&mauvaise&ges[on&de&la&dene&et&aux&impôts&
fonciers&impayés,&la&ville&a&choisi&la&faillite&pour&pouvoir&se&réorganiser&et&de&se&remenre&de&décennies&de&mauvaise&conduite.&
! En&mai&2014,&La&Chambre&des&Représentants&du&Michigan&a&annoncé&la&forma[on&d'un&comité&spécial&:&le&Comité&
de&la&Chambre&sur&le&recouvrement&de&Detroit&et&l'avenir&du&Michigan,&pour&aider&Detroit&à&régler&la&faillite,&tout&en&protégeant&les&contribuables.&Le&comité&a&introduit&une&législa[on&donnant&accès&au&système&de&retraites&de&
Detroit,&afin&d’annuler&la&dene&visKàKvis&des&fonds&de&pension.&En&outre,&la&législa[on&a&été&adoptée&pour&créer&une&commission&de&surveillance&pour&faciliter&la&résurgence&de&Detroit.&
&
! La&ville&de&Detroit&a&exhorté&le&tribunal&le&26K10K2014&à&approuver&un&plan&de&redressement&pour&sor[r&la&ville&de&
la&faillite,&ceci&essen[ellement&en&épongeant&ses&7,8&milliard&de&denes.&Ce&qui&fut&accordé.&De&ce&fait,&la&ville&n’est&plus&sous&le&chapitre&9.&&
! Un&arrangement&a&également&été&trouvé&pour&un&rééquilibrage&des&dépenses&publiques&de&la&ville&à&long&terme.&&
QUAND&DETROIT&VOIT&SA&NOUVELLE&CROISSANCE…&
LA&REPRISE&ÉCONOMIQUE&ACCÉLÉRÉE&
Aujourd'hui),)l'accéléra:on)de)Detroit)est)e.a.)propulsée)par)Mike)Duggan)et)le)nouveau)conseil)municipal.)Avec)les)milliards)de)la)deFe)enlevés)et)les)milliards)du)fédéral)accordés)à)la)ville,)Detroit)est)prête)pour)un)nouveau)départ)pour)redevenir)une)ville)phare)du)succès)économique)et)social)aux)USA.)Parmi)les)ac:ons)entreprises,)on)peut)citer):)&
! La&démoli[on&de&deux&propriétés&insalubres&par&jour&
! Nouveau&programme&de&réduc[on&de&la&criminalité&&
! Nouvelle&organisa[on&de&la&police&
! Nouvelle&organisa[on&des&pompiers&
! Nouveaux&leaders&pédagogiques&pour&les&écoles&
! Nouveaux&systèmes&de&transit&avec&l'installa[on&du&train,&et¬amment&un&TGV&qui&relie&Detroit&à&Chicago&
! De&nouvelles&incita[ons&fiscales&pour&les&entreprises&qui&veulent&s’établir&à&Detroit&
! Nouveaux&programmes&de&construc[on&dans&le¢re&et&dans&les&arrondissements&
! Nouveaux&accords&pour&construire&un&nouveau&stade&pour&les&Red&Wings&
! De&nouveaux&programmes&de&soins&de&santé&
! Nouveaux&programmes&du&ministère&de&l'eau,&Detroit&possède&la&plus&grande&réserve&d’eau&potable&des&USA&
! Nouveaux&accords&d'expansion&avec&les&trois&casinos&de&Detroit&
! Nouveau&programme&pour&inciter&les&startKups&à&s’installer&à&Detroit&
! Créa[on&de&forma[ons¶médicales,&pôles&technologiques&et&produc[ons&cinématographiques&
! Créa[on&d’un&programme&pour&maintenir&les&musées,&les&galeries&et&sites&historiques.&&
&
&
UNE&FORMIDABLE&OPPORTUNITÉ&À&SAISIR&
&La)crise)immobilière)est)un)désastre)pour)les)américains,)mais)une)occasion)immanquable)pour)les)inves:sseurs):)&
! L’organisa[on&du&système&bancaire&américain&a&fait&chuter&les&prix&de&l’immobilier&dans&certains&états&jusqu’à&70%.&&
! Les&occupants&qui&ne&pouvaient&plus&payer&leur&crédit&devaient&laisser&leur&maison&aux&banques&et&soldent&ainsi&leur&créance.&
! Ces&anciens&propriétaires&sont&tenus&de&louer&leur&logement&parce&qu’ils&n’ont&plus&accès&au&crédit.&&
! Les&loyers&augmentent&donc&car&la&demande&loca[ve&est&donc&très&élevée.&
! Les&inves[sseurs&étrangers&achètent&à&très&bas&prix&les&maisons&aux&banques&
! Ils&les&louent&aux&américains&
! Ils&peuvent&les&revendre&avec&une&solide&plus&value&dans&quelques&années&quand&les&américains&auront&de&nouveau&accès&au&
crédit&et&que&l’ac[vité&économique&de&la&ville&de&Detroit&se&sera&bien&redéveloppée.&
POURQUOI&INVESTIR&À&DETROIT&?&
UN&RENDEMENT&DE&7%&GARANTI&
CONCRÈTEMENT &
&
1. Sur&place,&nous&disposons&d’une&équipe&de&spécialistes&pour&sélec[onner&les&biens&les&plus&appropriés&:&le&plus&fort&poten[el&de&gain&en&
capital&ainsi&que&poten[el&de&loca[on&stable.&&
2. Nous&les&rachetons&aux&banques&
3. Nous&les&proposons&aux&inves[sseurs&au&prix&de&$&45,000&à&$&50,000&
4. Nous&gérons&tout&:&
! La&créa[on&d’une&LLC&(Limited&Liability&Company)&
! L’ouverture&d’un&compte&à&la&Bank&of&America&
! La&remise&à&neuf&(restaura[on)&des&maisons&
! La&mise&en&loca[on&
! Le&main[en&et&la&ges[on&des&propriétés&
! La&représenta[on&des&propriétaires&à&Detroit&
! Le&paiement&des&taxes&annuelles&et&des&assurances&
! La&percep[on&des&loyers&(&le&montant&moyen&de&loca[on&est&de&750&$&à&900&$&par&mois)&
! L’administra[on&et&la&comptabilité&
&
5. Le&ges[onnaire&MGM&(Michigan&Global&Management)&garan[t&à&l’inves[sseur&un&rendement&annuel&garan[&de&7%&du&montant&inves[&
6. Chaque&mois&l’inves[sseur&reçoit&1/12&de&son&rendement&garan[.&
ALL&IN&&
LE&RENDEMENT&DE&7%&GARANTI&
UN&INVESTISSEMENT&SÛR&
En&achetant&une&maison&dans&le&cadre&du&club&7%,&vous&obtenez&le&même&paiement&
mensuel&à&votre&banque&chaque&mois,&ce&qui&vous&garan[t&7&%&par&an.&
L’ACHAT&
&! Sélec[on&d’une&
maison&
! Créa[on&d’une&LLC&
! Ouverture&d’un&
compte&en&banque&
! Iden[fica[on,&taxes&
! Acte¬arié&&
&LE&MANAGEMENT&
&! Administra[on&
! Rénova[ons&
! Loca[ons&
&VOS&RENDEMENTS&&
&! 7%&net&&
! Pas&d’impôts&
! Zéro&risque&
! Plusvalue&à&la&revente&
SIMULATION&DE&RENDEMENT&
SI)VOUS)ACHETEZ)TROIS)MAISONS))À))
50)000)$)=)150)000)$)
1ère&année&:&rendement&7%& 10&500&$&
2ème&année&:&rendement&7%& 10&500&$&
&
3ème&année&:&rendement&7%& 10&500&$&
&
4ème&année&:&rendement&7%&
&
10&500&$&
&
Revente&à&la&5ème&année&210&000$&
=&plus&value&*&
60&000&$&
Rendement&net&en&4&ans& 42&000&$&
Rendement&net&total&& 102&000&$&
Rendement&net&sur&4&ans&c.a.d.&
13,6%/an&
)
68&%)
SI)VOUS)ACHETEZ)UNE)MAISONS)À))
50)000)$)
1ère&année&:&rendement&7%& 3&500&$&
2ème&année&:&rendement&7%& 3&500&$&
&
3ème&année&:&rendement&7%& 3&500&$&
&
4me&année&:&rendement&7%&
&
3&500&$&
&
Revente&à&la&5ème&année&70&000&$&=&
plus&value&*&
&
20&000&$&
&
Rendement&net&en&4&ans& 14&000&$&
Rendement&net&total&& 34&000&$&
Rendement&net&sur&4&ans&c.a.d.&
13,6%/an)68&%)
*&L’es[ma[on&de&la&plus&value&est&basée&sur&des&résultats&similaires&obtenus&à&Atlanta&entre&2010&et&2015.&
*&Ces&chiffres&ne&[ennent&pas&compte&des&frais&de&base&(cfr&slide&11)&
SI)VOUS)ACHETEZ)DEUX)MAISONS))À))
50)000)$)=)100)000)$)
1ère&année&:&rendement&7%& 7&000&$&
2ème&année&:&rendement&7%& 7&000&$&
&
3ème&année&:&rendement&7%& 7&000&$&
&
4me&année&:&rendement&7%&
&
7&000&$&
&
Revente&à&la&5ème&année&140&000$&
=&plus&value&*&
&
40&000&$&
&
Rendement&net&en&4&ans& 28&000&$&
Rendement&net&total&& 68&000&$&
Rendement&net&sur&4&ans&c.a.d.&
13,6%/an)68&%)
FISCALITÉ&BELGE&
! Vous&n’êtes&pas&imposé&en&Belgique&ni&aux&USA&sur&votre&revenu&loca[f&aux&USA&
! L’imposi[on&existe&aux&USA&à&par[r&d’un&inves[ssement&supérieur&à&500&000&$&
! Il&y&a&une&taxe&foncière&à&payer&chaque&année&prise&en&charge&par&MGM&
FRAIS&DE&BASE&
FRAIS)UNIQUES)POUR)LA)CONSTITUTION)D’UNE)LLC&
Frais&de&cons[tu[on&de&la&LLC&et&
affilia[on&IRS&et&ITIN&
1&165&$&
Total&frais&uniques&*) 1&165&$)
FRAIS)UNIQUES)PAR)MAISON)ACHETÉE))
Inspec[on&confort&et&hygiène&par&
maison&par&la&ville&de&Detroit&
395&$&
Frais&de¬aire& 650&$&
Cer[ficat&d’assurance&droit&de&
propriété&
507&$&
Total&*) 1&552&$)
*&Tarif&d’applica[on&juin&2015&
PAS&DE&SOUCIS,&QUE&DES&AVANTAGES&
ZÉRO)SOUCIS)
! Vous&ne&gérez&pas&les&rénova[ons,&
transforma[ons,&répara[ons&
! Vous&ne&gérez&pas&les&conflits&avec&les&locataires&
! Vous&ne&subissez&pas&les&vides&loca[fs&
! Vous&n’avez&aucune&charge&administra[ve&
VOS)AVANTAGES)
! Rapidité&d’acquisi[on&:&2&mois&
&
! Vos&revenus&loca[fs&arrivent&chaque&mois&sur&
votre&compte&:&au&total,&7%&garan[s&&par&an&
! Vous&disposez&d’une&carte&bancaire&u[lisable&
partout&dans&le&monde&(Bank&of&America)&
! Vous&diversifiez&vos&inves[ssements&
&
LOUER&ET&PUIS&REVENDRE&
POURQUOI)LE)MARCHÉ)LOCATIF)EST%IL)INTÉRESSANT)?)
! Demande&loca[ve&importante&:&non&accès&au&
crédit&&
! Demande&loca[ve&important&:&développement&
économique&de&la&ville&de&Detroit&
! Les&loyers&varient&de&750&à&900&$&
&
&
QUELS)SONT)LES)INDICES)D’UNE)PLUS%VALUE)IMPORTANTE)?)
! Les&maisons&sont&vendues&aujourd’hui&à&40%&de&leur&
valeur&en&2006&
! Nous&observons&déjà&une&augmenta[on&de&la&valeur&des&
maisons&
! Parité&Euro/dollar&:&pouvoir&d’achat&supérieur&
! Au&USA,&il&n’y&a&ni&droits&d’enregistrement,&ni&TVA&
! Rapport&qualitéKPrix&largement&supérieur&à&la&Belgique&
! Facilité&d’achat&et&de&vente&de&biens&aux&USA&
! Quand&les&banques&américaines&se&remenront&à&prêter&
de&l’argent,&le&marché&américain&remontera&et&la&valeur&
des&maisons&aussi&
&