WhatIsThatHomeREALLYWorth?

 

USE THIS FAST 3‐STEP FORMULA!   

  

 

[TOP SECRET PRICING GUIDE]    

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

 2 

Congratulations! You’re about  to  learn our  secret  strategy  for  calculating  the  current market value of a Jacksonville home so you can price your property bid (or your listing) effectively!  There are no guarantees, but we certainly hope you  find  this  information helpful and that you will use it as a spring‐board for a more serious consultation with a professional advisor or local real estate agent. By the end of this exercise you’ll be able to enter any Jacksonville  real estate decision armed with  real data and a viable price  range  for  the property you are evaluating.   We’ll call that property the “subject” property.  

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

 3 

Step1:FindThreeSales  To get  the most accurate value, you’ve got  to  find solid data  to measure your subject home against.   After all, your results will only be as good as the  information you enter into  your  formula.  You  are  looking  for  at  least  three  recent  sales  of  homes  that  are extremely similar to the subject. These three sales are often referred to as “comps,” or recent  comparable  sales.  (I  used  the  phrase  “extremely  similar”  in  my  previous statement  because  it  is  a  common  tendency  of  home  owners  to  unknowingly  insert personal bias into their home value equation. This will yield poor results.) To be certain that  you  are  using  appropriate  and  objective  data,  ask  a  third  party  to  review  your comps. You can find recent sales from your county’s property appraiser web site, your neighbors, or the newspaper. However, the best source of comps  is a  local real estate agent who will gladly provide this service free of charge.  When scouring recent sales, here are the specific criteria you are looking for:   Sale date 30‐90 days old  Same size  Same Age  Same location  

 Sale date 30‐90 days old.  

 The market is changing so fast, especially in the cities hit hardest a few years back. The markets  that  fell  fast and dramatically  tend  to come back  somewhat  faster and more dramatically  than  other  markets.  So  keep  a  close  eye  on  your  market  and  how  it compares against national trends. Ideally you should look for homes that sold in the last 30  days  ideally,  but  allow  sales  60‐90  days  old  if  absolutely  necessary.  (Some neighborhoods may have had 30  sales  in  the  last  three months, while others haven’t seen a sale  in over a year. You shouldn’t rule out a sale  in your  immediate community solely because of the date unless it is more than one year old. 

 Same Size.  

 You can use square footage as a guide. Most professional broker price opinions will set a range of 200 square feet smaller to 200 square feet larger than the subject property. For example,  if  your home  is  1,600  square  feet we’d  include homes  ranging  from  1,400‐1,800 square feet. You can also try to find comps that have the same style  if available, 

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

 4 

such as  two‐story or  ranch. Of course you’ll need  the same number of bedrooms and bathrooms preferably. Buyers give great value  to a  four‐bedroom home over a  three‐bedroom home of the same square footage. Also keep in mind that your “office” is not considered a bedroom if it does not have a closet (or is not really a separate room with a door).  If you have added a bedroom to your home, make sure  it  is permitted properly and recorded with the county property appraiser’s office.   One  caveat:  square  footage  becomes  irrelevant  if  yours  is  the  largest  house  on  the block.  It  is  possible  (and  common)  for  one  home  to  be  overbuilt  for  its  street  or neighborhood. A good reason why price per square foot  is not always the best way to calculate a home’s price. You could derive a price that is far higher than any other home in your neighborhood, one that buyers are not willing to pay for your community. Hint: for best chances of selling, try not to be the highest priced home on the market. Price your home in a position that makes it look like a bargain but still maintains the high end of its value. (It’s an art, remember?)   Same Age.  

 While there  is a  little flexibility here, especially with older homes, the standard rule of thumb  is to use a range similar to the one we used  for square footage. Typically we’d select a range of homes 10‐20 years older through 10‐20 years newer. If your home was built in 1980, I’d probably review sales of comparable homes with year built from 1970‐1990.  If  you  cannot  find  enough  relevant  data  you  can  expand  the  range  to  include homes that make the most sense. 

  

Same location.   

This is the most relevant factor. Always start inside your immediate neighborhood first, only working your way out to a half‐mile radius if you cannot find a comparable sale in your community within the past year. There  is great discrepancy from street to street, even  within  the  same  neighborhood.  For  example,  in  large  newer  communities  it’s common to find three or four different home builders of varying quality. Also, one home might  be  identical  in  structure  to  yours  but  located  on  the  busiest  street  in  the subdivision while yours  is nestled on a  cul‐de‐sac at  the back of  the  community. And homes built directly on a golf course or lake, for example, are considered premium lots and usually sell for a slightly higher price. 

 

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

 5 

If you absolutely cannot find a recent comparable sale  in your community,  it’s okay to venture out but be very careful to select a community of similar size, built around the same  time,  and with  the  same  amenities.  Similarity of  subdivision  is more  important than distance  from  your home, but make  sure  it’s at  least  in  the  same part of  town. Again, good judgment will serve you well.   Now, write down the address and the sales price for each of the homes you selected as comps. 

 Congratulations, research is done!    

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

 6 

Step2:RecordAssessedValues Now  that you’ve got at  least  three good comparable home  sales  in hand,  it’s  time  to start the formula! We will use a ratio of sale price to assessed value to derive a score for each of your comps.  Grab  your  calculator,  and  go  online  to  your  county’s  property  appraiser web  site  to search property  records by address. Find and  record  the “assessed value”  for each of your comp sales and for your own home. Make sure you use the value for the current year, and the value before exemptions (not to be confused with taxable value.)   Now plug your data into this formula to derive a “score” for each home.  Formula:    Sale Price ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐    =   X     (where, X = the score)  Assessed Value    Example:    $263,000 ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐    =   1.6  $158,000   Repeat this step until you have a score for each of your comps. You should get similar scores for each home. If you find a huge discrepancy in scores, you probably need to go back to step one and find better comps.  If all comps are close  in range except for one that  is  really high or  really  low,  just eliminate  the extreme score altogether and don’t use  that  comp  in  your  calculations.  Many  times  a  really  high  or  really  low  score represents  a home  that  sold under  rare  circumstance  (like  a  foreclosed home with  a termite  problem  or  a  high  sale  that  had  an  unusual  feature  or  historic  relevance.)  If you’ve collected several comps, feel free to eliminate the highest and the  lowest score as long as you have at least three solid comps to work with.     

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

 7 

‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐  

-- The Art of Pricing –  

HINT: This formula comes in handy for buyers who are trying to calculate a winning bid. Apply  a  similar  ratio,  but  this  time  divide  list  prices  by  sales  prices  to  generate  an average score that tells how much ABOVE the  list price you should reasonably bid  in a competing offers situation. Take it one step further: compare winning bid scores against assessed  value  scores  to make  sure  that  your winning bid does not exceed what  the home is reasonably worth.  ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐   A score above the number one (as seen here in the example) indicated that a property sold “above” its assessed value. In this case, it’s 166%. In other areas, you’ll see homes selling for a portion of their assessed value, such as 50% or 80%. Some counties assess their homes  low so that every sale appears above assessed value. Other counties may give high assessments but sale prices will appear as 50% of their assessed value. Scores don’t just vary by county, but also sometimes by area and neighborhood so make sure you know what’s common  for yours. Whether  the number  is above or below 1  is not important.  It’s whether  you  are  evaluating  your  home  on  a  level  playing  field  that’s important.    Test Your Agent  If you  receive a market analysis  from a  realtor  that  is significantly above  the assessed value of your home in an area where homes typically sell at 75% of their value, you may end up wasting critical time and money marketing an overpriced home. Later, after you reduce your price and buyers start looking at your home, they’ll perceive the long time on market as a drawback. They often assume that there  is some defect that kept your home from selling quickly. Or, at best, they will assume that you can’t afford to sell and have no room to negotiate. Believe  it or not, most buyers do not want to  insult sellers and would rather not make an offer on an overpriced home, even if it’s one they really like. So don’t let a sweet‐talking agent convince you of an unrealistic list price. Estimate your home’s value on your own,  then discuss a well‐planned pricing  strategy with an agent who will give you an honest evaluation.     

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

 8 

 Select A Score  Next,  you  can  either  take  the  average  of  all  the  scores  or  you  can make  your  own decision about what makes sense for one overall score that best represents all property values. It should be easy to pick a score that is reasonably consistent with your data.   I like to choose both one overall score AND a range of low score to high score.  For example, 1.6 is the average of all my scores that range from 1.55‐1.65. 

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

 9 

Step3:ApplyScoreToSubject. Take that number you just derived (1.6 in our example), and multiply it by your subject home’s assessed value. For example,  if your subject  is assessed at $170,000 then your resulting price would be 1.6 x $170,000 = $272,000!   Again,  feel  free  to  calculate  a  range using  the high  and  low  scores, or by  selecting  a percentage above and below this score.  1.55 to 1.65 yields a range of $263,500 to $280,500  A  range  that  spans $20,000  is  ideal.  It  is  typical  in our area based on  the  list‐to‐sales price averages for our market, and the negotiation leeway that buyers expect. Except in the  case of  competing offers,  it  is not uncommon  for  sellers  to  come down $10,000‐15,000 on an accurately‐priced  listing. However, our  local market has experienced an extremely  low  inventory  that  has  resulted  in  bidding wars  and  is  driving most  sales above list price. Just another reason it’s critical to know how to calculate home values.   ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 

 

-- The Art of Pricing –  

HINT: Buyers who win bids on the first try often feel  like they overbid. Make sure you add just enough to your list price to allow negotiations without over pricing.  ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐   One Last Look…  Finally, go back and evaluate your results objectively. Common sense and good judgment trump everything else. So if your sales comps did not account for your heated in‐ground swimming pool, then perhaps you could reasonably add $10,000 to your final value depending on current trends. Remember, it’s not what you paid for the pool (or your new kitchen, or other upgrades) but rather what monetary value the current marketplace assigns to it.   

 

  Top Secret Pricing Guide  | ©

 2013 Chad

 & Sandy Neumann 

1

 0 

WantToGetEvenMOREForYourMoney?(It’sThePricingGuideonSteroids)

 Did your results surprise you? Final value will only be as good as the numbers you put into the formula. To get the best results gather the most accurate, recent sales. What if there hasn’t been a comparable sale  in your  immediate neighborhood  for quite some time? Don’t forget about pending sales that could drastically change your valuation.   In other words,  there are quick and easy ways  to evaluate home prices  (and  that’s a good start!) that produce average, ball‐park figures.   That’s not our style. Not what we do.  We have an advanced way we go about “valuing” homes that produces extraordinarily accurate  results. Our  system can’t be quantified  into a hard and  fast  formula, per  se, because  it’s  built  on  understanding  of  intangibles:  neighborhood  dynamics,  differing home styles and conditions,  local builder quality, owner modifications (good and bad), quiet streets and busy ones, seller history, and social situations. Not to negate formulas and hard data, but there is something to be said for “having an ear to the ground.”   We’ve laid out the best places to own real estate in Jacksonville, FL on our web site at:  http://houses‐that‐rock.com  Best, Chad & Sandy Neumann (904) 219‐7539