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In forme Económico—F inanciero
Invers ión Inmobi l iar ia, Luque, Paraguay.
Torre Jardín de Oro es un
emprendimiento inmobi-
liario ubicado en la zona
de mayor desarrollo del
Gran Asunción.
La propuesta de valor del
proyecto representa su
privilegiada ubicación, a
minutos del aeropuerto
internacional y del nuevo
centro de negocios de la
ciudad. (WTC—Asunción)
Impulsado por las inver-
siones de infraestructura
pública para mejorar los
accesos a la ciudad,
su paisaje natural y la
creciente seguridad de
la zona; representan im-
portantes aceleradores
que impulsan un creci-
miento exponencial del
valor de la inversión tan-
to en tierras como en
viviendas.
CITY7 -DESARROLLOS
RESUMEN EJECUT I VO
25-09-2014
Puntos de interés espe-
cial:
• Ambiente de negocios
• Estabilidad Macroe-
conómica
• Desarrollo Inmobiliario
• Aceleradores
C O N T E N I D O :
Resumen Ejecutivo 1
Macroeconomía 2
Sector Inmobiliario 5
Mercado de viviendas 6
El proyecto 7
Aceleradores 8
Estudio Financiero 10
Conclusiones 13
TORRE JARDÍN DE ORO
Ubicación Fachada
Para el inversionista exis-
ten dos fuentes de incre-
mento del valor patrimo-
nial de su inversión:
Ganancia de Capital,
que se da por el incre-
mento del valor del in-
mueble a lo largo del
tiempo.
Ganancia de Flujo de
caja, que se da por el
retorno que generan los
flujos de caja invertidos
en el proyecto.
Ambas tasas arrojan una
proyección positiva,
consolidándose como
una excelente opción de
inversión.
Tasa ganancia de
capital: 20% anual
Flujo de fondos: 11,8%
anual, (Dólares)
Página 2
AMBIENTE MACRO ECONOMICO
El PIB creció en los
últimos 10 años, a un
ritmo de 4,2% anual.
CITY7-DESARROLLOS
La Macro economía en los
últimos cinco años ha mejo-
rado en el desempeño y
equilibrio fiscal, lo que per-
mitió un repunte económi-
co (4,2% promedio por año)
En el año 2004, el tamaño
de la economía paraguaya
era de $16.000 millones; pa-
ra el año 2014 el valor de la
producción (PIB) será de
$32.000 millones.
Este crecimiento fue susten-
tado en las actividades
primarias (agrícola-
ganadera), con fuerte pro-
tagonismo del complejo
sojero y la cadena de la
carne.
Estas actividades han veni-
do ganando competitivi-
dad gracias a las inversio-
nes privadas del sector,
que impulsaron la producti-
vidad y generaron nuevas
inversiones.
Paraguay es hoy el 4to.
Exportador mundial de
Soja y 7mo. Exportador
mundial de Carne.
El Gobierno ha encami-
nado sus esfuerzos en
tres ejes centrales de
impacto económico:
1) Inversión en el
mejoramiento de
la infraestructura
pública
2) Fomento a la
industrialización.
3) Combate al con-
trabando y co-
rrupción.
Estas acciones están
encaminadas a diversi-
ficar la economía, pa-
ra no depender exclu-
sivamente de las Ma-
terias Primas;
Generar trabajo para
estimular el crecimien-
to del consumo, redu-
cir la pobreza y au-
mentar el bienestar de
la población.
Durante el 1er. Año de
gobierno de la admi-
nistración Cartes, se
han aprobado 3 leyes
importantes que serán
herramientas para eje-
cutar los planes:
Ley APP (Asociación
Público-Privada) para
inversiones en infraes-
tructura pública.
Ley de responsabilidad
fiscal; que permite
mantener un equilibrio
en las cuentas fiscales.
Ley de garantía de
inversiones, que busca
proteger al inversor de
shock externos, con
garantías y tasas impo-
sitivas especiales y es-
tables.
Torre jardín de oro
ESTABILIDAD FISCAL
A partir del año 1998, el Gobierno se
encamino en la tarea de “ordenar la
casa”, reajustando las cuentas fisca-
les, y logrando luego de muchos años
cerrar ejercicios con superávit fiscal.
Esta política prudente le permitió re-
ducir los niveles de deuda, formalizar
la economía, y equilibrar las cuentas,
permitiendo al país obtener financia-
miento en condiciones favorables.
Con un régimen de TC flotante, el
Guaraní se ha mantenido estable,
sin depreciar su moneda, y conso-
lidándose como una de las mone-
das más estables de la región.
El TC fluctúa entre 4.000-5.000 Gs
por dólar, con una política bastan-
te previsible por los ciclos estacio-
narios de la economía del país.
Página 3
E S T A B I L I D A D M O N E T A R I A
P O L Í T I C A MONETA RIA Y F I SCAL,
APUNTA N AL EQUI L IBR IO.
E S T A B I L I D A D C A M BI A R I A
INDICE DE INFLACION:
El BCP inicio la implementación de
metas de inflación en el 2011, el
objetivo principal es crucial para
una mayor confianza al inversionis-
ta y un ambiente de negocios más
previsible.
La meta anual es 5% (+/-) 2pts.
Evolución de las cuentas fiscales—Paraguay.
El Índice de libertad económi-
ca, ubica a Paraguay en 4to
lugar entre los países de la re-
gión.
Este índice mide la ausencia de
coerción gubernamental en la
producción, distribución, o
consumo de bienes y servicios;
entre otros indicadores se mi-
de:
Libertad Comercial.
Libertad Monetaria.
Libertad en Com. Inter-
nacional.
Libertad de inversión
Página 4
AMBIENTE DE NEGOCIOS.
Se entiende por Clima de
Negocios; el conjunto de
condiciones que facilitan
la actividad empresarial
en un país.
Paraguay se encuentra
con el puntaje más alto
de la región.
“Paraguay: 2do país
latinoamericano más
rentable para la
inversión extranjera
directa”
Volumen 1 , nº 1
Título del bolet ín
Inversión:
Sólo en obras, unos veinte
emprendimientos generaron
más de 3.500 puestos de tra-
bajo, incluyen inversiones na-
cionales y extranjeras que
llegan a cerca de $400 millo-
nes entre 2015 y 2016.
Página 5
SE C TO R I NM O BI L I A R I O , C O N B UE N A S
P E R S P EC T I VA S .
Impuestos:
La legislación no presenta
restricciones al ingreso y
al retiro de divisas, el im-
puesto a la renta es de
10% sobre ganancias y 5%
de IVA en caso de alqui-
leres.
Distribución de dividen-
dos 5% (al exterior o na-
cional)
Financiamiento:
El total de préstamos desti-
nado a la vivienda otorga-
do por la AFD ascendió a
$17,5 millones al cierre del
año 2013; con un creci-
miento mensual de 2,2%.
Actualmente se están ex-
pandiendo los productos
financieros, de manera a
alcanzar a la clase media.
Estructura del mercado:
Materiales Importados:
Cemento, Varillas, Made-
ra, terminaciones, instala-
ciones eléctricas.
Producción Nacional:
Mano de obra, cemento,
cables, madera, tierra
(m2), varillas, tejas, ladri-
llos.
Estructura del mercado de Construcción
Los principales
indicadores del sector,
demuestran su actual
dinamismo, la proyección
es tima un crecimiento
entre 8% y 12% anual
en los próximos 5 años.
Productos importados Var prom mensualVariacion Interanual
Accesorios, lámparas y aplicaciones 14,4% 172,9%
Cables 22,3% 268,2%
Cemento y otros 1,4% 17,2%
Griferías 3,8% 45,4%
Piso, baldosa 4,0% 47,4%
Varillas de hierro 1,4% 16,9%
PROMEDIO INDEX 7,9% 94,7%
El índice de principales productos importados para el Sector, demuestra un crecimiento promedio mensual
De 7,9%, demostrando el dinamismo actual del Sector.
Cuándo estamos ante un
auge del sector, los
precios cotizan al alza;
lo cuál es positivo desde
el punto de vista del
inversionista.
El déficit habitacional del
país es actualmente es
de 800.000 viviendas.
Según datos del censo
nacional, 20% de las per-
sonas viven en situación
de alquiler en el área Me-
tropolitana de Asunción.
La oportunidad en la po-
blación del Gran Asun-
ción asciende a 85.000
viviendas.
Las variables de impues-
tos, tasas de interés e in-
flación, afectan directa-
mente al rendimiento de
las inversiones extranjeras.
En tanto el inversionista
extranjero tiene ventajas
comparativas contra
otros países de la región:
Página 6
M E R C A D O D E A L Q U I L E R E S P A R A R E N T A D E
E X T R A N J E R O S .
TAMAÑO DEL MERCADO DE
VIV IENDAS
I M P U E S T O S , T A S A S E I N F L A C I O N
cuenta con créditos blan-
dos y avidez por moderni-
zar sus ciudades.
Los últimos emprendi-
mientos inmobiliarios en lo
referente a Edificios Apar-
tamentos para la cate-
goría Premium (desde
$150.000 a $300.000) fue-
ron adquiridos en una
proporción de 7 de cada
10, por inversionistas ex-
tranjeros (Alquiler)
Principalmente de Argen-
tina buscan refugios a su
alta inflación, tipo de
cambio y medidas pro-
teccionistas, así como de
Brasil y Uruguay atraen
principalmente los bajos
impuestos y la revaloriza-
ción inmobiliaria.-
Los menores impuestos de
la región, sumados a la
economía estable del
país, atraen la mirada de
los inversionistas extranje-
ros que apuntan a desa-
rrollos inmobiliarios en el
Paraguay.
El incipiente mercado,
ofrece tierras baratas,
construcciones de cali-
dad a precios competiti-
vos, una demanda que
7 de cada 10
apartamentos en los
últimos emprendimientos
fueron adquiridos por
inversionistas
extranjeros para
posterior renta (alquiler)
Volumen 1 , nº 1
$500 dólares / mes; es el
precio promedio de alquiler
para una familia de 5
integrantes
Existe un mercado potencial de
$495 millones de dólares anuales,
para alquiler de viviendas sólo en
Gran Asunción.
Asuncion 650.000 MRA 85.000
Capiata 200.000 Ñemby 94.000
SL 265.000 Villa Elisa 70.000
Luque 300.000 Limpio 95.000
Fernando 150.000 Lambare 155.000
Familias 412.800
Situación de la vivienda % Cantidad
Propia 80% 330.240
Alquiler 20% 82.560
Precio promedio - Alquiler 500,00$
Mercado potencial anual 495.360.000,00$
Poblacion area Metropolitana (Estimado 2014)
2.064.000
(5 miembros)
IMPUESTO A LA RENTA:
Argentina: 35%
Brasil: 34%
Uruguay: 25%
Paraguay: 10%
INFLACION:
Argentina: 32%
Brasil: 5,9%
Uruguay: 8,5%
Paraguay: 4,5%
RIESGO PAÍS:
Argentina: 9,7%
Brasil: 2,85%
Uruguay: 3,3%%
Paraguay: 5,4%
Tasa libre de riesgo:
Argentina: 12%
Brasil: 7,9%
Uruguay: 4,4%
Paraguay: 4%
EEUU: 2,4%
Título del bolet ín
Ubicación: Luque, Barrio “Las Pal-
meras”, zona Garden (entre Rakiura
y Confederación).-
Cantidad de unidades: 9
Dptos. Tipo 1 (1 Dormitorio):
Área Propia: 60,6 m2
Área Común: 36,2 m2
Cochera: 1 coche (12,5m2)
Total Construidos: 109,3m2
Cantidad: 6 unidades
Dptos. Tipo 2 (2 Dormitorios):
Área Propia: 101, 3 m2
Área Común: 60,65 m2
Cochera: 2 coches (25m2)
Total Construidos: 186,9 m2
Cantidad: 3 unidades
Terraza Lobby Bar, Parrilla.
Total M2 construidos:
1.250
Dimensión Terreno: 12x32
Página 7
E L P R OY E C T O : “TO R R E J A R D Í N D E OR O”
“Vivir de forma segura y con
todo el confort, en una zona
privilegiada a minutos de todo.”
CERCANIA AL AEROPUERTO INTERNACIONAL.
El aeropuerto internacional de Asunción
recibe anualmente 890.000 pasajeros; 87%
del total son extranjeros.
El tráfico de pasajeros viene creciendo
anualmente a un ritmo de 7%.
Las licitaciones para el proyecto de am-
pliación ya iniciaron y culminarían las obras
en el año 2018; proyectando la duplicación
de los pasajeros, recibiendo anualmente
2.000.000 de personas, con una inversión de
$150.000.000 de dólares, a través de la mo-
dalidad APP.
Esta duplicación del tráfico aéreo represen-
ta una oportunidad para la oferta de vi-
viendas en la zona, principalmente apun-
tando al Ejecutivo extranjero.
Página 8
ME J O R A D E A C C E S O S E I N F R A E S T R U C T U R A
ACELERADORES
Volumen 1 , nº 1
Se proyectan para la zona importantes mejoras en
la infraestructura de acceso a la ciudad como ser:
Autopista Ñu Guazu (finaliza 1er. Semestre 2015)
Costanera Norte
Viaducto sobre Avda. Madame Lynch
Ferrocarril de cercanías—Central, Estación Luque.
Todos estos proyectos están en curso y representan
una solución para el acceso a la ciudad, por parte
de los habitantes de la zona.
Título del bolet ín
El eje de la Avda. Aviado-
res del Chaco y Avda.
Santa Teresa, se ha con-
vertido en el nuevo cen-
tro de negocios de la ca-
pital, a partir de la confir-
mación de la construc-
ción del WTC Asunción
(finaliza 2015), los más
importantes Bancos, Cen-
tros Comerciales y Edifi-
cios Corporativos han
iniciado su migración pa-
ra estar presentes en la
zona.
Así también una impor-
tante lista de Hoteles co-
mo ser:
Sheraton, Marriot, Ibis, han anclado sus operaciones, a modo de ab-
sorber la demanda de la zona.
En la misma área, se esta construyendo el complejo “Blue Tower” que
será el mayor centro comercial de la ciudad, con dos torres de edifi-
cios corporativos.
El complejo comercial, hotelero y corporativo demandará viviendas
para las más de 10.000 personas que desarrollaran sus labores en la
zona.
La ubicación de “Torre Jardín de Oro” (distante a 10 minutos) repre-
senta una importante ventaja para las personas que deseen vivir cer-
ca de su lugar de trabajo, lo cuál claramente se transforma en una
oportunidad de negocios para el proyecto.
Página 9
NU E VO C E N T R O D E N E G OCI O S D E
A S U N CI ON .
Acorde a los registros de
precios por m2 de los lo-
tes de la zona de influen-
cia del proyecto, se pue-
de verificar un crecimien-
to exponencial del valor
de la tierra.
En el año 2006 el m2 coti-
zaba en $17 / m2; mien-
tras que el valor actual
de los lotes es de $220/m2
Este comportamiento nos
da una tasa de revalori-
zación promedio de 40%
anual.
Sin embargo es razonable
proyectar que las tasas
de revalorización para los
próximos años estarán
entre 10% a 20% prome-
dio anual.
Esta proyección cuenta
con el fundamento
económico del creci-
miento de la población y
las inversiones públicas
que revalorizan la zona.
Página 10
E S T U D I O F I NA N CI E R O
VA L OR D E L A T I E R R A
El precio del m2 en la
zona paso de $17 a
$210 en 8 años.
Volumen 1 , nº 1
La proyección a 10 años indica que los valores podrían alcanzar $1.000 m2
Año Precio m2
2006 $17,00
2007 $23,29
2008 $31,91
2009 $43,71
2010 $59,89
2011 $82,04
2012 $112,40
2013 $153,99
2014 $210,97
2014 $210,00
Crecimiento $193,00
% prom x año 37,0%
Título del bolet ín
La inversión del presente proyecto corresponde a:
Por la adquisición total del inmueble y sus áreas construidas, para su explotación como renta de
alquileres mensuales.
El cálculo del retorno de la inversión se realiza sobre la ganancia del flujo de caja en sus valores
Página 11
R E T O R N O D E F L U J O D E F O N D O S D E L A I NVER S IÓN .
IN VE R S I Ó N INMOBIL IAR IA
El análisis de indicadores de rentabilidad del proyecto
resalta:
Valor actual neto: Positivo, descontado al 8% anual (Tasa
libre de riesgo + Prima de Mercado); el valor de los flujos
futuros del proyecto asciende a $347.142; más la inversión
inicial realizada.-
Tasa interna de Retorno (descontada): 11,9% anual
Esto significa que el valor de los flujos generados equivale
a un rendimiento del 11,8% anual en dólares americanos,
sobre el Capital invertido.
Esta tasa es considerada muy atractiva, comparando
con las opciones del mercado como ser Bonos, CDA, y
Letras del Tesoro, que pagan rendimientos menores al 6%
anual.-
PAYBACK: La recuperación del valor total del capital in-
vertido esta proyectado en 8 años, a consecuencia de la
revalorización del inmueble y de los flujos generados por
la renta mensual.
Los cálculos del flujo de
caja fueron hechos bajo
los siguientes supuestos:
1) Inversión: $880.000.-
2) Precios de alquiler:
Unidad Tipo 1: 2.2 millones
Unidad Tipo 2: 3.0 millones
Precio mensual en Gs.
3) Ajuste de precios 6%
anual.
4) Gastos de manteni-
miento equivalentes al
15% del valor de los ingre-
sos.
5) Horizonte de análisis: 10
años.
6) Tasa de descuento: 8%;
considerando Tasa Fed 10
años (2,5% anual + Riesgo
País Py 5,4%)
La TIR (Tasa interna
de retorno) proyecta un
rendimiento de 11,8%
anual sobre la inversión
TOTAL M2 1250
TOTAL INVERSION USS 880.000
Nivel de Evaluación VAN TIR ANUAL PAYBACK
Del Proyecto 347.142 12,4% 8 años
Del inversionista 11,9%
Página 12 Volumen 1 , nº 1
Acorde a las proyecciones del valor del inmueble para los próximos 10 años, sumado al flujo de
caja esperado del proyecto, se puede estimar el rendimiento sobre la inversión (real) a una tasa
efectiva del 15,3% anual en dólares americanos.-
Las proyecciones de revalorización del inmueble se realizaron a tasa promedio anual de 8%, esti-
mando el valor futuro (en 10 años) de 545 por m2 en la zona.
Estas estimaciones pueden ser superadas en caso de que los aceleradores impacten con mayor
fuerza en los precios del mercado inmobiliario.
Flujo de caja - 1
2
3
4
5
6
7 8
9 10
Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
Flujo rentas (880.000) 47.360 50.202 53.214 56.407 59.791 63.378 67.181 71.212 75.485 80.014
Flujo capitalizacion (880.000) 60.643 60.643 60.643 60.643 60.643 60.643 60.643 60.643 60.643 60.643
Recuperacion de capital (880.000) (771.997) (661.152) (547.296) (430.246) (309.812) (185.791) (57.967) 73.888 210.016 350.673
RESUMEN DE LA INVERSION. Capitalización Valor Futuro VF m2 VF
TERRENO (valor del activo) 100.000 215.892 545 215.892
CAPITAL (Edificio terminado) 780.000 1.270.538 1.016 1.270.538
Flujo de Caja 880.000 709.057 709.057
RENDIMIENTO ANUAL promedio 70.906 709.057 219.549
TASA NOMINAL DE RENDIMIENTO 24,9%
TASA EFECTIVA (descontada) 15,3%
Lic. Andrés Filártiga Zanotti, MBA
Mcal. Lopez 936, casi General Aquino.
Asunción, Paraguay.
Estudio de fact ibi l idad económico - f inanciera; Torre Jardín de Oro.
Teléfono: 595-21-210.775
Móvil: 595.981.915.610
Correo: [email protected]
Twitter: @andresaugusto
CONCLUSIONES.
Los fundamentos económicos que sustentan las proyecciones del proyecto se presen-
tan robustas, al tratarse de una zona que ha venido creciendo constantemente en el
valor por m2 de los lotes, así también crece la población (de toda el área Metropolita-
na), como también muestra un crecimiento constante del tamaño de la economía
que hace que más personas cuenten con ingresos de mayor poder adquisitivo; por
último los “aceleradores” que representan las inversiones de infraestructura y la com-
posición del Nuevo Centro Financiero de la Ciudad, con más de 10.000 personas traba-
jando en su zona de influencia, enmarcan al proyecto en una atractiva propuesta de
inversión, para aquellas personas que deseen una inversión segura y rentable en el
tiempo.-
AF Proyectos Económicos y Finanzas Aplicadas.
.
