Achim Reif, Verband dt. Pfandbriefbanken Berlin Geodätisches Kolloquium des DVW, Landesverband...

Achim Reif , Verband dt. Pfandbriefbanken Berlin

Geodätisches Kolloquium des DVW, Landesverband Berlin-BrandenburgTechnische Universität Berlin, 21.09.2006

Wertermittlung aus finanzwirtschaftlicher Sicht – Hintergründe und Inhalte der

Beleihungswertermittlungsverordnung

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1. Rechtliche Grundlagen (Pfandbriefgesetz)

2. Unterschied Beleihungswert / Marktwert

3. Inhalte der BelWertV

4. Forderungen des Zentralen Kreditausschusses

5. Ausblick

Inhalt

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1. Rechtliche Grundlagen

Wegfall des Spezialbankprinzip mit dem Untergang des Hypothekenbankgesetzes (HBG) zum 19.07.05

Emissionsrecht für alle Bankengruppen nach Pfandbriefgesetz (PfandBG)

Wegfall des § 12 HBG (Beleihungswertermittlung)

Neue gesetz. Verankerung in § 16 Abs. 1 bis 4 PfandBG

Wichtig: § 16 Abs. 4 PfandBG: Ermächtigung an BMF und BMJ, eine Beleihungswertermittlungsverordnung zu erlassen

Vom

HBG

zum

PfandBG

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A. Regulatorische Anforderungen Spezifische Pfandbrieflizenzierung unter bestimmten Voraussetzungen Sanktionsmaßnahmen der BaFin Expertise der Geschäftsleiter Nachhaltige Pfandbriefemission

B. Operative Anforderungen Professionelles Risiko-Management Stärkung der Transparenz

C. Anforderungen an die Deckungswerte Ansprüche gegen öffentlich-rechtliche Kreditinstitute ohne

staatliche Garantien nicht deckungsfähig Spezifizierung der Beleihungswertermittlungsvorschriften

Deckungsprinzip Kongruenzprinzip Gesetzliche Überdeckung von 2% (inkl. Stressszenarien) Hohe Qualitätsanforderungen für Deckungsmassen

- Konservative Bewertung

- deckungsfähig = Forderung (-steil) bis 60% des Beleihungswertes Besondere gesetzliche Aufsicht (BaFin) Unabhängiger Treuhänder Insolvenzvorrecht des Pfandbriefgläubigers / Sondervermögen Klarer Notfallplan im Insolvenzfall; Sachwalter

PBG

Qualitäts-sicherungs-maßnahmen

Grundsätzeaus HBG

Pfandbriefgesetz (Überblick)

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Regelungsinhalte des § 16 Abs. 4 PfandBG zurBeleihungswertermittlungsverordnung

Methodik und Form

Mindestanforderungen an Qualifikation des Gutachters

Erleichterungen für Wohnobjekte (Kleindarlehen)

§ 16 Abs. 4 PfandBG

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Rechtliche Konsequenz

Beleihungswertermittlungsverordnung ist Ersatz für die bislang individuell mit der BaFin abgestimmten Wertermittlungsanweisungen

Aber: BelWertV umfangreicher und detaillierter

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Offene Rechtsfragen

Rechtsfragen (Problematik der sog. Allgemeinverbindlichkeit)

Gilt BelWertV auch für das Kreditwesengesetz?

- Risikogewichtung- Großkredite- § 18 KWG- Eigenmittelberechnung- Bausparkassen- Versicherungen

Alle bisherigen Mitteilungen, Schreiben etc. der BaFin (BaKred) sind obsolet

Hintergrund: KWG-Änderung beziehen sich nur auf § 16 Abs. 1 und 2

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Wert

Zeit

Marktwert imMarktzyklus

Beleihungswert

60%-Grenze

Beleihungswert und Marktwert im Vergleich

- Wertermittlung einer exemplarischen Immobilie -

2. Unterschied Beleihungswert / Marktwert

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Beleihungswert Definition und normative Vorgaben: § 12 HBG, Wertermittlungsanweisungen, Beleihungsgrundsätze § 16 Abs.2 PfandBG-E

Marktwert Definition und normative Vorgaben: § 194 BauGB, WertV / WertR

Wertermittlungsverfahren Zwei-Säulen-Prinzip = Ertragswert- und Sachwertermittlung

Wertermittlungsverfahren Ertragswertermittlung oder Sachwertermittlung oder Vergleichswertverfahren

Eingangsgrößen Ertragswert: - über langen Zeitraum für jeden Eigentümer nachhaltig erwirtschaftbarer Mietertrag (Beispiel Karstadt), ohne Berücksichtigung zeitlich begrenzter Mehrerträge (Overrent) - objektübliche Bewirtschaftungskosten (Einzelansatz) unter Einhaltung eines Mindestsatzes von 15% - ggf. Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos - nachhaltiger Kapitalisierungszinssatz aus langfristiger Marktentwicklung (Mindestsätze) von 5% bzw. 6% - Prüfung der Drittverwendungsmöglichkeit Sachwert: - Bodenwert (nachhaltig, ohne spekulative Wertkomponenten) - aktueller Gebäudezeitwert - ./. Sicherheitsabschlag von mind. 10 %

Eingangsgrößen Ertragswert: - zum Bewertungsstichtag erzielbarer Mietertrag - zeitlich begrenzte Mehr-/Mindererträge - angemessene Bewirtschaftungskosten - aktueller, objektspezifischer Liegenschaftszins Sachwert: - aktueller Bodenwert - aktueller Gebäudezeitwert

HauptunterschiedeBeleihungswert / Marktwert

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Beleihungswert Marktwert

73.440 € 680m² x x 12 81.600 €

BaFin - Mindestansatz von 15 %

Verwaltung Verwaltung+ +

11.016 € Mietausfallwagnis Mietausfallwagnis 9.508 €+ +

Instandhaltung Instandhaltung +

Modernisierungsrisiko

62.424 € 72.092 €

37.700 € 754.000 € x Einhaltung von BaFin-Mindestsätzen 754.000€ x 33.930 €

24.724 € 38.162 €

18,93 Kap.zinssatz: Einhaltung von BaFin-Mindestsätzen Kap.zinssatz: 20,64(RND: 60 J.) (RND: 60 J.)

468.025 € 787.664 €

754.000 € 580m² x 1.300 €/m² 580m² x 1.300 €/m² 754.000 €1.222.025 € 1.541.664 €

gerundet gerundet

1.220.000 € 1.540.000 €

Bewirtschaftungskosten

Grundstücksreinertrag =

680m² x x 12

10 WE á € 230,-

3%

€ 7,- / m² p.a.

hier 0 %

+

=

Bodenwertverzinsung

Reinertrag der baulichen Anlagen

Vervielfältiger

Ertragswert der baulichen Anlagen

- Ertragswertermittlung -

Differenz: 21,0 % (320.000 €)

Bodenwert

Ertragswert

Jahresrohertrag ./.

./.

=

x

=

15 % 11,65 %

4,5 %

5 % 4,5 %

9€/m² 10€/m²

5 %

BeispielsrechnungBeleihungswert/Marktwert

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Inhalte der BelWertV vom 12.05.06 (Auszug)

BelWertV baut auf anerkannten Grundsätzen der Beleihungswertermittlung auf (z.B. Mindest-bewirtschaftungskosten, Mindestkapitalisierungszinssätze)

Neu: Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 400.000 Euro

Neu: bei Objekten mit kurzer Restnutzungsdauer oder hoher Bodenwertverzinsung muss Abzug der Abbruchkosten vom Ertragswert oder Bodenwert erfolgen

Neu: Anhebung der Mindestkapitalisierung für einzelne gewerbl. Objektarten

Neu: Bandbreiten für Nutzungsdauer (z.T. erhebliche Ver-schärfung gegenüber Bewertungspraxis: Verbrauchermärkte 10 - 30 Jahre)

Neu: Überprüfung der Beleihungswerte bei wesentlichem Leistungsrückstand (mind. 90 Tage)

3. Beleihungswerter-mittlungsverordnung

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4. Forderung der Banken/WoWi

Forderungen des Zentralen Kreditausschusses (ZKA):

Vergleichswertverfahren auch für Ein- und Zweifamilienhäuser - berücksichtigt

Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 500.000 Euro – nicht berücksichtigt, jedoch Anhebung auf 400.000 Euro

Forderungen des ZKA (auf Anregung des GdW):

Keine Diskriminierung von Plattenbauten - berücksichtigt

Höhere Restnutzungsdauern – nicht berücksichtigt

Absenkung der Mindestkapitalisierungszinssätze – nicht berücksichtigt

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5. Ausblick

In Kraft treten der BelWertV zum 01.08.06:

Zunächst „nur“ für Pfandbriefemittenten Vorteil: kein Wettbewerb der Finanzierer über die

WertermittlungAnwendungsbereich später: Über die Vorschriften des Kreditwesengesetzes,

insbesondere §§ 10a, 18 und 21 KWG für das gesamte Realkreditgeschäft (sog. Allgemeinverbindlichkeit)

Vorteil: einheitliche Wertermittlung für kreditwirtschaftliche Zwecke im Erstrang

Einheitliche Wertermittlung sowohl für das Deckungsgeschäft als auch für die niedrige Eigenkapitalgewichtung

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Achim ReifBereichsleiter Immobilienfinanzierung Inland, BewertungVerband deutscher Pfandbriefbanken e.V.Association of German Pfandbrief Banks

Georgenstraße 2110117 BerlinTelefon +49 30 20915-410Telefax +49 30 20915-519E-Mail: reif@pfandbrief.deInternet: http://www.pfandbrief.de bzw. http://www.pfandbrief.orgPostanschrift:Postfach 64 01 3610047 Berlin