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Grundlagen Immobilien Asset- und RisikomanagementIntensivstudium Immobilien Asset- & Risikomanagement
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock
Fachgebiet Immobilienökonomie
Technische Universität KaiserslauternFachbereich BI
Paul-Ehrlich-Straße 14
67663 Kaiserslautern
www.bauing.uni-kl.de/ioe
bjoern.kurzrock@bauing.uni-kl.de
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Vita
Seit Juni 2013 Professor für Immobilienökonomie, zuvor ab April 2008 als Juniorprofessor an der TU Kaiserslautern
Leiter des Studiengangs Facility Management (B.Sc., M.Sc.) im Fachbereich BI
Forschung: Lean Construction/Management, Qualitätsmanagement, Gebäudedokumentation und nachhaltige Bestandsentwicklung durch Umbau, Modernisierung oder Sanierung; Anreizsysteme, Aspekte des Risikomanagements
Lehre: Kurse in Immobilienmanagement, Immobilien-Investmentmanagement, Immobilienbewertung, Immobilien-Projektentwicklung, Bauen im Bestand
Von 2006 bis 2008: Head of Research bei IPD Investment Property Databank GmbH in Wiesbaden, vorher wissenschaftlicher Mitarbeiter
Promotion am Real Estate Management Institute (REMI) der EBS Business School über „Einflussfaktoren auf die Performance von Immobilien-Direktanlagen“
Studium der Betriebswirtschaftslehre an EBS und Georgia State University Atlanta (USA)
Dozent in Aus- und Weiterbildungsstudiengängen sowie Referent bei Tagungen etc. Seit 2008 Mitglied im Herausgebergremium der Zeitschrift für Immobilienökonomie (ZIÖ)
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Studienziele
Einordnung von Immobilien Asset- und Risikomanagement
Grundlegende Kenntnisse über Aufgabenbereiche und Wertschöpfungspotenziale im Immobilien Asset Management
Grundlegende Kenntnisse über Immobilienrisiken, Regelkreislauf des Risikomanagements sowie Methoden und Herausforderungen im Immobilien-Risikomanagement
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Gebhardt/Schwarzenbach (2016): Operatives Controlling als integraler Bestandteil des Risiko Management Systems, in: Schäfer/Conzen (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilien-Investitionen, 3. Aufl., München 2016, S. 697-710.Hoerr (2011): Real Estate Asset Management, in: Rottke/Thomas (Hrsg.): Immobilienwirtschaftslehre, Bd. 1, Köln, S. 635-670.Kurzrock (2013): Geschäfts- und Rollenmodelle, in: Zeitner/Peyinghaus (Hrsg.): Prozessmanagement Real Estate, Heidelberg 2013, S. 41-55. Schreyögg (2010): Prinzipal-Agenten-Beziehungen in Organisationen, in: Schreyögg (Hrsg.): Organisation: Grundlagen moderner Organisationsgestaltung, 6. Aufl., Wiesbaden 2010.Urschel (2010): Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft, in: Karlsruher Schriften zur Bau-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Bd. 4, Karlsruhe 2010.
Literaturhinweise
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
A Einordnung
B Asset Management
C Risikomanagement
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Einordnung: Immobilien Asset- und Risikomanagement
Investment-Ebene
Portfolio-Ebene
Objekt- und
Portfolio-Ebene
Objekt-Ebene
Immobilien
Portfolio Management
Immobilien
Asset Management
Facility Management
Property Management
Facility Management
REIM REIM
Investor
Technisches Gebäude-
management
Infrastrukturelles Gebäude-
management
Kaufmännisches Gebäude-
management
Projektentwicklung/ Projektmanagement
Transaktions-management
5 Quelle: in Anlehnung an Teichmann: Bestimmung und Abgrenzung von Managementdisziplinen m Kontext des Immobilien- und Facility Managements, in: ZIÖ, 2007, Nr. 2, S. 15.
Risikom
anagement
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Asset Management
Generierung von Wertschöpfung durch Asset Management im Rahmen
der Bestandshaltung
Einer der bedeutendsten Wertschöpfungshebel neben der Transaktion selbst
Risikomanagement
Identifikation, Analyse, Bewertung, Überwachung, Controlling von Immobilienrisiken
Sicherungsfunktion in Bezug auf Einschätzung der Realisierbarkeit und Rentabilität von Investitionen
Schnittstelle für alle relevanten (risikoverantwortlichen) Managementfunktionen
Einschätzung und Präzisierung von Risiken mit maßgeblicher und kritischer
Bedeutung für Projekterfolg
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Einordnung: Asset- und Risikomanagement
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Prinzipal: Auftraggeber, Agent: Auftragnehmer
Konfliktpotenzial durch individuelle Nutzenmaximierung und Informationsasymmetrien
Verdeckte Intentionen/Informationen/Eigenschaften/Aktionen des Agenten
Prinzipal-Agenten-Theorie
7Grafik: Wikipedia..
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Theorie der Unternehmung (Peter F. Drucker)
Leitfragen zur Richtungsfindung: Standort- und Nutzungskonzept
Was ist das Geschäftsmodell/Nutzungskonzept?
Wer sind die Kunden/Zielgruppe?
Was messen die Kunden Wert bei (Wünsche, Anforderungen)?
Was wurde bisher umgesetzt/erreicht?
Was ist das Ziel?
Welche Fähigkeiten sind vorhanden, um Möglichkeiten zu beeinflussen?
Welche Wege führen zum Ziel? Welches ist der beste Weg?
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Immobilien: Konzept des Satisfying
„’Satisfying’ entails more facets than that of simply computing a present value in financial terms greater than cost to construct, it embodies the ability to judge the fit of the project to the land and the irrational needs of man.”
James Graaskamp (1972)
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Immobilien als Plattform zur Erfüllung von Nutzerwünschen und -anforderungen (Horx)
Wandel findet ständig statt: Erfolgreich sind diejenigen, die Wandel frühzeitig erkennen und vor anderen handeln nicht reagieren sondern agieren (vorherdenken)
Beispiele: New Workplace, Finanzierung (Leverage), Nutzerwünsche und Nutzeranforderungen, Regulierung, Strukturwandel, Demographischer Wandel
Immobilien: Bedeutung von Wandel
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
A Einordnung
B Grundlagen Asset Management
C Grundlagen Risikomanagement
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Asset Management
„Immobilien-Asset-Management wird definiert als Planung, Steuerung, Umsetzung und Kontrolle sämtlicher wertbeeinflussender Maßnahmen über die gesamte Wertschöpfungskette einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios entsprechend den Zielvorgaben des Eigentümers. […]
Dabei liegt der Tätigkeitsfokus des Asset Managements auf den wertbeeinflussenden Maßnahmen entlang der gesamten Wertschöpfungskette einer Immobilieninvestition. Diese können entsprechend den Risiko- und Renditezielvorgaben des Eigentümers variieren.”
12Quelle: Hoerr (2011), S. 637.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Asset Management: Integration in Wertschöpfungskette
13Quelle: Hoerr (2011), S. 639.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Asset Management: R/R-Profil und AM-Strategien
14Quelle: Hoerr (2011), S. 642.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Asset Management: Kernfunktionen
Entwicklung von Asset-Management-Strategien
Wertoptimierungsansätze auf der laufenden Einnahmenseite
Wertoptimierungsansätze auf Ausgabenseite
Portfolioübergreifende Aktivitäten zur Effizienzsteigerung
Ansatzpunkte für Optimierung des Verkaufserlöses
Reporting und Research für Eigentümer
15Quelle: Hoerr (2011), S. 644-660.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Asset Management: Typischer Aufbau eines AM-Teams
16Quelle: Hoerr (2011), S. 663.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Asset Management: Entwicklung von Asset-Management-Strategien
Grundlage: Bestandsaufnahme und -analyse
Clusteranalyse als Schnittstelle zum Portfolio Management
Strategieentwicklung: Wertschöpfungsstrategien, Businessplan
Umsetzung: Handlungspläne, ggf. Auswahl und Steuerung von Dienstleistern
Reporting und Kontrolle
17Quelle: Hoerr (2011), S. 644-660.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Wertschöpfung: Nutzen vs. Kosten; kurz- bis langfristige Wertgewinne
Asset Management: Wertoptimierungsansätze
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Konzeption, Planung, Errichtung: Planung und Steuerung, Anschaffungs-/ Herstellungskosten, …
Vermarktung: Exposés, Anzeigen, Makler, …
Beschaffung: Due Diligence, Flächenherrichtung
Betrieb und Nutzung: Bewirtschaftungskosten, Mieteinnahmen
Bestandsmaßnahmen: Planung und Steuerung, Anschaffungs-/Herstellungskosten
Leerstand: Mietausfall, nicht-umgelegte Bewirtschaftungskosten
Verwertung: Abbruch/Rückbau, Freimachung, Recycling (Urban Mining); ggf. Verwertungserlöse
Kosten und Erlöse im Immobilien-Lebenszyklus (GEFMA 100-1)
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Kosten und Erlöse im Immobilien-Lebenszyklus
20 Quelle: Hoerr (2011), S. 645.
t0 t1 - tn-1 tn
./. Kaufpreis/Purchase Price
./. Erwerbsnebenkosten/ Due Diligence & ClosingCosts______________________Erwerbskosten/Total Transaction Volume
Nettokaltmieteinnahmen/Net Rental Income+ Nebenkostenvorauszahlungen/Expense Reimbursement Revenue________________________________= Rohertrag/Gross Rental Income./. Betriebskosten/Operating Expenses________________________________Reinertrag/Net Operating Income (NOI)./. Instandsetzungskosten/Capital Expenditure./. Mieterausbauten/TenantImprovements./. Maklerprovisionen/Leasing Commissions________________________________Ein- bzw. Auszahlungsüberschuss/Cash Flow
+ Kaufpreis/Sales Price./. Verkaufsnebenkosten/ Due Diligence & ClosingCosts____________________Verkaufserlös/SalesProceeds
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Bauen im Bestand
erhaltend
Instandhaltung
Sanierung
verändernd
Modernisierung
Umbau, Erweiterung
Bestandsmaßnahmen
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Modernisierungsmaßnahmen sollen zur Verbesserung von baulichen und technischen Anlagen beitragen, gegenwärtige technische Standards erreichen und wirtschaftlichere Nutzung der Immobilie ermöglichen (DIN 32736)
Im Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) § 16 (3) und § 555b BGB werden nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der Wohnverhältnisse und nachhaltige Einsparung von Ressourcen (Energie, Wasser) als Modernisierungsziele genannt.
Auch bauliche Änderungen, mit denen neuer Wohnraum geschaffen wird, sind Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB)
Modernisierungskosten können in D bei Wohnraum in begrenztem Umfang auf Mieter umgelegt werden (§559 BGB)
Beachte: Vermieter-Mieter-Dilemma
Modernisierung
22Quelle: Falk (Hrsg.) (2004): Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Aufl., Köln 2004, S. 605; §§ 558 u. 559 BGB.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Bei Sanierung steht Wiederherstellung des Sollzustandes von baulichen und technischen Anlagen im Vordergrund, mit der Werterhalt, aber keine Verbesserung erzielt wird
Sanierungsmaßnahmen dienen Anpassung von baulichen und technischen Anlagen an technische, wirtschaftliche und/oder ökologische sowie gesetzliche Anforderungen (DIN 32736)
Mit „Energetischer Sanierung“ ist also i.d.R. „Energetische Modernisierung“ gemeint
Sanierung
23Quelle: Strack (2010): Entwicklung eines Bewertungssystems für Redevelopment-Maßnahmen von leer stehenden Gebäuden für Wohnzwecke, Diss., Kassel. 2010, S. 8.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Revitalisierung: Anpassung veralteter, ungenutzter oder leerstandsgefährdeterBestandsimmobilien an gegenwärtige Marktanforderungen durch umfassende bauliche Maßnahmen
Maßnahmen liegen meist im Handlungsbereich der Modernisierung (werterhöhende Maßnahmen), aber auch der Instandsetzung (werterhaltende Maßnahmen)
Nutzungsart der Immobilie bleibt bei Revitalisierung – anders als beim Redevelopment– gleich
Als Revitalisierung wird i.d.R. eine bauliche Maßnahme gesehen, deren Investitionsvolumen den Verkehrswert der Immobilie vor Revitalisierung übersteigt
Revitalisierung, Redevelopment
24Quelle: Harlfinger (2006): Referenzvorgehensmodell zum Redevelopment von Bürobestandsimmobilien, Diss., Leipzig 2006, S. 18-19; Falk (Hrsg.) (2004): Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Aufl., Köln 2004, S. 730.
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Grundstücksanalyse
Technische Gebäudeanalyse
Wirtschaftliche Gebäudeanalyse
Mieteranalyse
Bestandsanalyse: Bereiche
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Grundstück und Nutzungskonzept:
• Lage und Art der baulichen Nutzung
• Altlasten aus vorheriger Nutzung
• Rechtliche Beschränkungen
• Effizienz der Flächennutzung
• Übereinstimmung von Nutzungskonzept und Grundstück
• …
Bestandsanalyse: Grundstücksanalyse
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Zustand Primärstruktur, Sekundärstruktur, Tertiärstruktur:
• Besichtigung der sichtbaren Bauteile mit Erfassung von Mängeln und Bauschäden
• Ermittlung der Kosten für Sanierung, Umbau oder Renovierung
• Erarbeitung von Ausführungsplänen
• Gefährdungsanalysen, Betreiberverantwortung
Checklisten helfen, Überblick im Rahmen der Sichtprüfung zu bewahren
Umfangreiche Listen zur Bestandsaufnahme von Gebäuden kostenfrei verfügbar
Unterstützung durch Fachingenieure erforderlich
Bestandsanalyse: Technische Gebäudeanalyse
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Bewirtschaftungsergebnis und Wertentwicklungspotenzial:
• Reduktion Leerstände und Leerstandszeiten
• Reduktion Mietausfälle
• Durchführung von Mietanpassungen
• Energiemanagement, Energiecontrolling
• Instandhaltungsmanagement
• Flächenmanagement
• Betreiberverantwortung
Bestandsanalyse: Wirtschaftliche Gebäudeanalyse
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Zusammensetzung Mieterportfolio:
• Art und Bonität der Mieter
• Struktur und Laufzeiten von Mietverträgen
• Vermietungsaufwand und Leerstandskosten bei Mieterfluktuation (Neuverhandlungen, Mietersuche)
Bestandsanalyse: Mieteranalyse
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Grundstücksanalyse
• Erweiterung, Nachverdichtung
Technische Gebäudeanalyse
• Instandhaltungsmanagement (Soll-Zustand erhalten/wiederherstellen)
• Gebrauchswert erhöhen durch Umbau/Modernisierung
Wirtschaftliche Gebäudeanalyse
• Bewirtschaftung optimieren (z.B. Kleininstandhaltungen, Energiemanagement, Zusatzdienste)
• Leerstandmanagement (z.B. Flächen umnutzen, Mieten senken)
• Finanzierung, Financial Engineering
Mieteranalyse
• Vertragsmanagement (z.B. Mietanpassungen, Verlängerungen)
• Forderungsmanagement (z.B. Beratungsangebote, Mahnwesen)
• Mietermanagement (z.B. Mieterausbauten, Befragungen, Events)
Wertschöpfungspotenziale bei Bestandsimmobilien
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Wertschöpfungspotenziale: Erst- und Folgekosten
Erstkosten niedrig
Erstkosten hoch
Folgekostenniedrig
Az.B. Minimierung von technischer Ausstattung (Low-Tech)
Bz.B. Wärmedämmung
Folgekostenhoch
Cz.B. Materialien mit kurzer Lebensdauer
Dz.B. überdimensioniertetechnische Ausstattung
Fall A: Win-Win-Situation aus Erst- und Folgekosten (durch intelligente Reduktion)
Fall B: Erstkosten substituieren Folgekosten
Fall C: Folgekosten substituieren Erstkosten (möglicher Nachteil der Budgetierung von
Folgekosten)
Fall D: Zu meidende Kombination aus hohen Erst- und Folgekosten
31Quelle: Pelzeter (2006), S. 7; GEFMA/IFMA 220-1.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Erlösminderungen durch Mietausfälle (z.B. Zahlungsschwäche des Mieters, Unachtsamkeit oder Unwilligkeit?) und Mietminderungen (bei Nutzungsbeeinträchtigung), Mietanreize oder Leerstände
Mietausfälle reduzieren durch Forderungsmanagement
• Erfassung von ausstehenden Zahlungen durch monatliches Rückstandsreporting
• Kontaktaufnahme bei ausstehenden Zahlungen
• zeitnahes Mahnwesen (Verzug = Fälligkeit plus Mahnung; Mahnung entbehrlich wenn Zahlung kalendermäßig bestimmt ist)
• ggf. Vollstreckungsmaßnahmen und außerordentliche Kündigungen
• Beachtung der Mietkaution
Bei Mietminderungen: Ursachenanalyse
Wertschöpfungspotenziale: Erlösminderungen
32Quelle: Hoerr (2011), S. 646-649.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Wertschöpfungspotenziale: Nutzerwünsche, Nutzeranforderungen
KANO-Modell (Noriako Kano, 1978)
Analyse von Kundenwünschen und Ableitung von Kundenanforderungen
• BasisanforderungenSelbstverständliche Grundanforderungen, Ausschlusskriterium (z.B. Wärme, Strom, Telekommunikation)
• LeistungsanforderungenErwartung, mit Konkurrenz verglichen (z.B. niedrige Heizkosten, gute Verkehrsanbindung)
• BegeisterungsanforderungenKeine Forderung oder Erwartung, aber Wertschätzung (z.B. Carpool, Einparkservice)
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Gewerbe: Mietzins grundsätzlich frei verhandelbar
• Mieterhöhungen müssen ggf. vertraglich vereinbart werden (z.B. Index-, Staffelmietvertrag. Im gewerblichen Mietrecht kein Recht auf Mieterhöhung
Wohnen: Mietzins grundsätzlich frei verhandelbar
• Ausnahme: öffentlich geförderter Wohnraum
• Grenzen: Mietwucherverbot (50 % über ortsüblicher Vergleichsmiete, § 291 StGB) und Verbot der Mietpreisüberhöhung (> 20 % über ortsüblicher Vergleichsmiete, §5 WiStG)
Mieterhöhungen im Bestand als Mietpreisanpassung im Einvernehmen (§ 557 BGB), bis ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), nach Modernisierung (§ 559 BGB) und bei steigenden Betriebskosten (§ 560 BGB)
Wertschöpfungspotenziale: Mietverträge, Mietzins
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Mieterhöhung nach Modernisierung (Wohnen):
• jährlich bis 11 % der Modernisierungskosten bei Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB auf Mieter umlegbar (§ 559 BGB)
• Instandhaltungskosten nicht umlegbar (Modernisierung ≠ Instandhaltung)
• Modernisierungskosten: Baukosten KG 300, 400, 500, Baunebenkosten KG 700, ohne Rabatte, Skonti, Drittmittelzuschüsse
• Umlageschlüssel: neues WDVS z.B. nach Wohnfläche, neuer Aufzug z.B. nach Wohnlage im Gebäude
Mieterhöhung bis ortsübliche Vergleichsmiete (Wohnen):
• Kappungsgrenze: Erhöhung um max. 20% (in besonderen Teilräumen 15 %) auf 3 Jahre (§558 BGB) bis ortsübliche Vergleichsmiete
• Mietpreisbremse: Wiedervermietungen max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete in angespannten Wohnungsmärkten
Wertschöpfungspotenziale: Mietverträge, Mietzins
35
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Kosten, die definitionsgemäß als Betriebskosten gelten, deren Umlage vertraglich aber nicht vereinbart ist, sind:
- Betriebskosten
- keine Nebenkosten
Kosten, die definitionsgemäß als Betriebskosten gelten und deren Umlage vertraglich vereinbart ist, sind:
- Betriebskosten
- Nebenkosten
Kosten, die definitionsgemäß nicht als Betriebskosten gelten, deren Umlage vertraglich aber vereinbart ist, sind:
- keine Betriebskosten
- Nebenkosten
Betriebskosten Nebenkosten
Wertschöpfungspotenziale: Betriebs- und Nebenkosten (GEFMA/gif 210-1)
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Vertragsmanagement: Entwicklung, Verwaltung, Anpassung, Abwicklung und Fortschreibung der Gesamtheit aller Verträge
Verträge z.B.: Mietverträge, Kaufverträge, Wartungsverträge, sonstige Dienstleistungsverträge
Erfassung und Einhaltung von
• Zahlungen, Mietanpassungen (z.B. Index-, Staffel-, Umsatzmieten)
• Wartungsvereinbarungen/-zyklen
• Service Levels
• Fristen
• Aktualisierungen
• Vertragsoptionen (z.B. Verlängerung, Kündigung, Anpassung)
• Vollständige Auffindbarkeit von Verträgen…
Wertschöpfungspotenziale: Vertragsmanagement
Quelle: in Anlehnung an Gondring (2012): Facility Management, 2. Aufl., München S. 82-89.37
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Wertschöpfungspotenziale: Innovationen (EDISON-Prinzip)
Quelle: in Anlehnung an Meyer, Jens Uwe (2008): Das Edison-Prinzip, Frankfurt.
Erfolgschancen erkennen • Wo gibt es Probleme?
• Was müsste optimiert werden?
Von Denkautobahnen abkehren
• Wie kann das Problem anders betrachtet werden?
• Welche Bestandteile hat das Problem?
Inspirationen finden • Welche Bereiche haben ähnliche Probleme?
• Lassen sich Lösungen adaptieren?
Spannung erzeugen • Dinge ausprobieren
• Regeln (Gewohnheiten?) wandeln
• Aus Fehlern lernen
Ordnen und optimieren • Vielzahl von Konzeptskizzen
• Optimierung von Ideen
• Einordnung der Innovation in das Umfeld
Nutzen maximieren • Innovation zu den Abnehmern bringen
• Neue Absatzmärkte entdecken38
Quelle: in Anlehnung an Meyer, Jens Uwe (2008): Das Edison-Prinzip, Frankfurt.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
„Logikbruch“ Gewöhnliches Handeln
Effektivität Effizienz
Wert schaffen Wert freisetzen
Anders werden Besser werden
Was? Wie?
Komplett neues Geschäftssystem Neue Technologie
Chancenorientiert Gefahrenorientiert
Definition neuer Spielregeln Berücksichtigung bestehender Spielregeln
„Wettbewerbsarena“ Industrie
Umgehung von Wettbewerbern Auseinandersetzung mit Wettbewerbern
Intelligenz Kraft
Kundenorientierung Produktorientierung
Übertreffen von Benchmarks Benchmarking39
Quelle: Weissmann & Cie./ Deutsche Reihenhaus AG.
Wertschöpfungspotenziale: Innovationen (Logikbrüche)
39
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Wertschöpfung: Bewirtschaftungsergebnis
Bewirtschaftungsergebnis
• Bruttomieteinnahmen
• Nicht-umgelegte Bewirtschaftungskosten (Netto-Bewirtschaftungskosten)
• Flächenauslastung, Zahlungsverhalten Mieter, Ausgestaltung Mietverträge (Mieterportfolio), Laufzeiten/Kündigungsmöglichkeiten
• Instandhaltungskosten
• Betriebskosten (Wartung & Inspektion) Nebenkosten
• Effektivmiete
• Nutzungskosten (Mieter)
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Berücksichtigt Mietanreize, Mietanpassungen
Bildet Barwert der Zahlungsströme über Laufzeit des Mietvertrags ab, mindestens bis erste Kündigungsmöglichkeit
Effektivmiete
41
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Effektivmiete: Barwertbildung
Laufzeit
(Monate)
ü
1
ü
2
ü
3
ü
4
ü
5
ü
n
ü
ü
6
t-n
0tt0 i ︶︵1 ü K
…
K0 = Barwert der künftigen Zahlungen in t0
üt = Zahlungsstrom in Periode t
n = Anzahl Perioden (z.B. Monate)
i = Kalkulationszinssatz (Diskontierungszinssatz)
Abzinsung aller üt auf t0 und Summierung zu K0
42
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Annuitätenfaktor (1/An): Umrechnung Barwert (K0) aus t0 in n durchschnittliche periodisierte Zahlungen:
Excel-Funktion für Annuität: RMZ(i;n;K0)
Effektivmiete: Annuitätenbildung
n
n
︶i1︵
11
iA/1
i = Kalkulationszinssatz (Diskontierungszinssatz)
n = Anzahl Perioden (z.B. Laufzeit Mietvertrag in Monaten)
K0 = Barwert der künftigen Zahlungen in t0
43
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Barwertbildung (Kapitalisierung): Zahlungen werden über bestimmten Zeitraum kapitalisiert, d.h. aus diversen zeitraumbezogenen Stromgrößen (periodisierte Mieteinkünfte bzw. damit verbundene Auszahlungen) wird einezeitpunktbezogene Bestandsgröße (Barwert) ermittelt
Normierung durch Kalkulationszinssatz (Diskontierungszinssatz), bei Effektivmietenberechnung z.B. an Kapitalkosten des Vermieters oder Mieterrisiko angelehnt
Barwert gibt heutigen „Wert“ (= in t0) des jeweiligen Mietvertrags aus Sicht des Vermieters an
Annuitätenbildung: Durch Annuitätenbildung wird vorangegangener Abzinsungsvorgang wieder aufgehoben. Ergebnis: durchschnittliche monatliche Effektivmiete über angenommene Laufzeit von n Monaten
Effektivmiete: Kalkulationszinssatz (Diskontierungszinssatz)
44
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Performanceanalyse
Performancemessung
Total Return = Netto-Cash-Flow-Rendite + Wertänderungsrendite
Bezugsgröße: gebundenes Kapital
Wertentwicklung
• Aktuelle Bewertung
• Aussicht auf künftige Mietsteigerungen
• Langfristiger Werterhalt
45
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Asset Management: Interessenskonflikt zwischen Ankauf- und AM-Team
Ankaufteam im Regelfall variabel nach abgeschlossenem Transaktionsvolumen honoriert (= Transaktionsinteresse mit maximierten/kompetitiven Kaufpreisangebot)
Zielerfüllung des Asset-Management-Teams: Businessplan als wesentliche Zielgröße (= niedrige Mietansätze; hohe Kostenbudgets)
Lösung: Beteiligung des Ankaufteams am Langfristerfolg?
46
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Anreizsysteme/erfolgsabhängige Entlohnung:
• Alles-oder-nichts-Prinzip: Agent wird nur für spezielles Ergebnis entlohnt (z.B. Performance/Gewinn)
• Pacht: Agent gibt Fixbetrag an Prinzipal ab und darf Überschuss behalten
• Fixlohn: unabhängig vom Ergebnis (kein individueller Anreiz, außer Erhalt der Einnahmequelle)
• Share Cropping: proportionale Gewinnaufteilung zwischen Prinzipal und Agent
Anreizsysteme
47
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Quelle: GEFMA 190.
Betreiberverantwortung
48
Schutzziel Gesetzliche Forderung
Schutz persönlicherRechtsgüter:LebenKörper GesundheitFreiheitEigentum
BrandschutzBlitzschutzExplosionsschutzSchallschutz/LärmschutzErschütterungsschutzWärmeschutzStandsicherheitVerkehrssicherheitSicherheit elektrischer AnlagenUmgang mit ArbeitsmittelnUmgang mit gefährlichen StoffenKontakt mit schädlichen EinflüssenGestaltung der Arbeit
Hygiene
Schutz der Umwelt:LuftKlimaBoden Wasser
Immissionsschutz
Bodenschutz
Gewässerschutz
Luftreinhaltung
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Auslegungsgrundsatz „Speziell vor Allgemein“ falls keine Rangfolgenregelung vereinbart wurde
Grundsätze:
• Zwingende gesetzliche Regelungen genießen stets Vorrang
• Vorrangig vor anderen Betragsbestandteilen gelten Bestimmungen des verhandelten und unterzeichneten Vertragstextes sowie (einbezogener) Verhandlungsprotokolle
• Individualvereinbarungen gehen AGB vor
• Speziellere Regelungen gehen allgemeinen Regelungen vor
• Betreiberpflicht ≠ Betreiberverantwortung
Quelle: Schrammel/Kaiser (2013), S. 116.
Betreiberverantwortung, Rangfolgenregelung
49
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
A Einordnung
B Grundlagen Asset Management
C Grundlagen Risikomanagement
50
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Risiko: Definition und Umstände
• Gefahr einen Verlust oder Schaden zu erleiden
• Abweichung aktueller Ereignisse von den Erwartungen (positive Abweichung: Chance, negative: Gefahr)
• Objektive Wahrscheinlichkeit; Häufigkeit von Ereignissen zur Gesamtzahl (in Historie)
Bedeutende Faktoren zur Entscheidungsfindung unter Risiko
• Information
• Fähigkeiten
• Urteilsvermögen
Beispiele
• Passender Mietermix
• Förderung von Öl
Risiko und Unsicherheit
51
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Unsicherheit: Definition und Umstände
• Keine gesicherten Kenntnisse, keine Erfahrungen oder Historie
• „Wahrscheinlichkeit“ für Eintreten eines Ereignisses nicht bekannt
• Nicht messbar anhand von Erfahrungen, kann aber anhand subjektiver Wahrscheinlichkeit quantifiziert werden
Bedeutende Faktoren zur Entscheidungsfindung unter Unsicherheit
• Beobachtung
• Interpretation von Informationen
• Logik (induktive und deduktive Fähigkeiten)
Beispiel
• Entwicklung von neuartigen Produkten
Viele Entscheidungen unter Unsicherheit werden aus Mischung von erfahrungsbasiertem (heuristisch) und analytischem (rational) Abwägen getroffen
Quelle: Zajonc (1980): Feeling and Thinking: Preferences Need No Inferences, in: American Psychologist, 35, 1980, S. 151-175.
Risiko und Unsicherheit
52
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Korrekturverfahren: Mit Hilfe von Zu- oder Abschlägen werden die wahrscheinlichsten Werte auf mit Sicherheit zu erwartende Größen reduziert
Drei-Werte-Verfahren: In Anlehnung an Szenario-Technik werden Einnahmen bzw. Ausgaben für eine optimistische, eine wahrscheinliche und eine pessimistische Variante geschätzt
Verfahren kritischer Werte: Werte werden einzeln variiert, bis Ergebnis der Investitionsrechnung negativ ausfällt
Monte-Carlo-Simulation: stochastische (zufallsbasierte) Variation aller Werte ergibt Wahrscheinlichkeitsverteilung des Zielwerts
Berücksichtigung von Unsicherheit
53
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Klassisch: Anzahl der relevanten Ausgänge eines statistischen Vorgangs in Relation zur Gesamtzahl der insgesamt möglichen Ausgänge (z.B. einfacher Münzwurf, Wahrscheinlichkeit p für ein Ereignis =0,5)
Frequentistisch: Relative Häufigkeit (Frequenz) eines Ausgangs in einer Serie gleichartiger Vorgänge (z.B. wiederholter Münzwurf, p=0,5; Problem: Einzelereignis kann keine Wahrscheinlichkeit zugewiesen werden)
Propensity-Interpretation: Wahrscheinlichkeit als Maß der Neigung (engl. propensity) eines Vorgangs zu einem bestimmten Ausgang (z.B. Münzwurf unter Berücksichtigung von Form, Gewicht, Umwelteinflüssen…)
Bayesianisch: Grad der (subjektiven) Überzeugung über den Ausgang eines statistischen Vorgangs (Proband leitet Wahrscheinlichkeit p rational ab und wäre bereit, eine Wette abzuschließen; dabei berücksichtigt er fortlaufend neue Informationen)
Exkurs: Begriff der Wahrscheinlichkeit
54
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Regelkreislauf Risikomanagement
55 Quelle: in Anlehnung an: gif (2009) (Hrsg.): Implementierung Immobilien-Risikomanagement, Arbeits- und Diskussionspapier, Wiesbaden 2009.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Systemorientiertes Risikomanagement (Malik)
Quelle: Gebhardt/Schwarzenbach (2016), S. 700. (© Malik)
Unternehmensbezogen Mitarbeiterbezogen
Kur
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1. Strategie
2. Organisation
3. Führungs-prozesse
4. ManagerialEffectivenessPortfolio/
Projekt-controlling
Individuelle Lernergebnisse
Führungskräfte-und Mitarbeiter-
entwicklung
56
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Unmittelbare Risiken
Objektorientierte Risiken
Resultieren aus Immobilie an sich
Risiken bei sorgfältiger Steuerung abschätzbar
Mittelbare Risiken
Gesamtwirtschaftliche Risiken
Nicht/schwer beeinflussbar
Risiken
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Daten-, Informations- und Wissensmanagement
58Quelle: North (2016): Wissensorientierte Unternehmensführung, 6. Aufl., Wiesbaden 2016, S. 36, 40.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Standortgebundenheit/Lage
Heterogenität
Drittverwendungsfähigkeit
Entwicklungsdauer
Lebenszykluskosten/Substanz
Wertbeständigkeit/Inflationsabsicherung
Technische Charakteristika
Risikoarten: Materielle Besonderheiten von Immobilien
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Transaktionskosten
Private Natur von Transaktions- und Mietverhandlungen
Höhe des Kapitaleinsatzes
Kapitalbindungsdauer
Fristenkongruenz
Fristen- und Losgrößentransformation
Liquidität und Fungibilität
Bewertungseffekte
Risikostruktur
Mietzahlungsströme als Beurteilungsmaßstab
‚It’s the voids, not the solids’: Austauschbarkeit des Geschäftsmodells
Risikoarten: Finanzwirtschaftliche Besonderheiten von Immobilien
60Quelle: Rottke (2011): Immobilienwirtschaftslehre als wissenschaftliche Disziplin, in: Rottke/Thomas (Hrsg.): Immobilienwirtschaftslehre; Management, Bd.1, Köln 2011, S. 47.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Granularität und Atomisierung
Räumliche, typologische und funktionale Teilmärkte
Lokale Wertschöpfung
Transparenz
Nutzen- und Sicherheitsfunktion/Substituierbarkeit
Beleihungsfunktion
Kopplungseffekte zur Volks- und Finanzwirtschaft
Spekulation
Zyklische Verläufe
Anpassungselastizitäten
Geringe Transaktionsdichte
Risikoarten: Volkswirtschaftliche Besonderheiten von Immobilienmärkten
61Quelle: Rottke (2011): Besonderheiten von Immobilien und deren Märkten, in: Rottke/Vogtländer (Hrsg.): Immobilienwirtschaftslehre; Ökonomie, Bd.2, Köln 2011, S. 85.
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet ImmobilienökonomieQuelle: Kinateder (2011), S. 525ff. Gleißner (2011): Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2. Aufl., München 2011, S. 57, S. 70-107.
Genehmigungsrisiko (Auflagen, zeitliche Verzögerungen)
Standortrisiko
Finanzierungsrisiko (bei hohem Fremdkapitalanteil, Zinsänderungsrisiko)
Entwicklungs- und Vermarktungsrisiko (Vermiet-, Veräußerbarkeit)
Boden- und Baugrundrisiko (Altlasten, Fund von Baudenkmälern)
Qualitätsrisiko (Mangelnde Qualität im Projektmanagement, Bauausführung)
Kostenrisiko (aufgrund langer Entwicklungszeit, ungenaue Ausschreibungen)
Zeit-/Terminrisiko (mangelnde Organisation, verändernde Marktbedingungen)
Risikoarten: Management von Immobilien und Projekten
62
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet ImmobilienökonomieQuelle: Kinateder (2011), S. 525ff. Gleißner (2011): Grundlagen des Risikomanagements im Unternehmen, 2. Aufl., S. 57, S. 70-107.
Strategische Risiken (inkonsistente Unternehmensstrategie)
Marktrisiken (niedrige Markteintrittshemmnisse, starke Abhängigkeit von wenigen Kunden oder Lieferanten, geänderte Nutzeranforderungen)
Rechtliche und politische Risiken (Änderungen von Steuergesetzen, Sachenrecht, Mietrecht, Bauordnungsrecht)
Führungs- und Organisationsrisiken (unklare Aufgaben- und Kompetenzregelungen, Untreue, Betrug, Adressausfälle)
Risikoarten: Management von Immobilien und Projekten
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Daten nach Relevanz, Objektivität, Validität, Reliabilität und Vollständigkeit erheben und aggregieren (z.B. Portfolio-, Gebäude- oder Nutzerebene)
Risk-Map mit Schadenshöhe (x-Achse) und Eintrittswahrscheinlichkeit (y-Achse)
Bildquelle: fotografer.net
Risikoanalyse: Risk-Map
Schadenshöhe
Ein
tritt
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Risikobewertung bedingt immer Blicke in Zukunft und schließlich Aggregation quantifizierter Einzelrisiken
Fuzzy-Mengentheorie
Scoring, ABC-Analyse/Relevanzskala, SWOT-Analyse
Sensitivitätsanalyse (Kritische Werte, Tornadodiagramm)
Szenarioanalyse
Simulation (Monte-Carlo-Simulation, System-Dynamics-Ansatz: Feedback-Diagramme)
Risikobewertung: Methoden
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Meiden: Verzicht auf risikobehaftetes Geschäft
Mindern, Teilen: ursachorientierte Minderung der Eintrittswahrscheinlichkeit oder wirkungsorientierte Minderung der Schadenshöhe; ggf. Aufteilung auf mehrere Risikoträger
Begrenzen, Kompensieren: Festlegung von Quoten und Limits, Absicherungsgeschäfte
Übertragen: Insurance-Risk-Transfer (durch Versicherung) oder Non-Insurance-Risk-Transfer (durch sonstige Geschäftspartner)
Selbsttragen: bewusstes oder sogar gezieltes Eingehen von Risiken, insbesondere Kernrisiken des Unternehmens
Vorsorgen: allgemeine Maßnahmen zur Erhöhung der generellen Risikotragfähigkeit
Quelle: gif (2009) (Hrsg.): Implementierung Immobilien-Risikomanagement, Arbeits- und Diskussionspapier, Wiesbaden 2009.
Risikosteuerung: Strategien
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Problem: „Die Gegenwart muss […] auf die Zukunft vorbereitet sein.“ (Humboldt)
Schwierigkeit: „Die Zukunft ist auch nicht mehr das, was sie einmal war.“ (unbekannt)
Datenlimitierung 1: Welche Daten sind relevant?
Wandel – Dinge ändern sich
Höchst unwahrscheinliche (aber eben nicht unmögliche) Ereignisse (Taleb, 2008)
Ebenen der Risikomessung (Portfolio – Gebäude – Nutzer)
Verdichtung im Modell
Lösungsansätze: Simulation, stochastische Modellierung
Grenzen der quantitativen Risikomessung und -bewertung
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Meiste Entscheidungen basieren auf einer Mischung von erfahrungsbasiertem (heuristischem) und analytischem Abwägen
Zajonc (1980): “Manchmal täuschen wir uns vor, dass wir rational vorgingen und wägen alle Vor- und Nachteile der diversen Alternativen ab. Aber das ist wahrscheinlich nur selten wirklich der Fall. Ziemlich oft ist ein ‘Ich habe mich für X entschieden’ nicht mehr als ein ‘Ich mag X’ […] und dann rechtfertigen wir diese Wahl durch verschiedene Gründe…”
Yogi Berra (US-Baseballstar): „Es gibt Leute, denen man es, wenn sie es nicht schon wissen, nicht beibringen kann.“
Rationalität, Heuristik, Affekt
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Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Black-Box-Problematik
Modelle sind nur ein Abbild der Realität
Datenlimitierung 2: Modelle können nur so gut sein wie die Eingangsdaten
Transparenz, Nachvollziehbarkeit
Einschüchterung durch Macht der Modelle
Beherrschbarkeit von Instrumenten (Zauberlehrling)
Bild: http://jp.freepik.com69
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Risikomanagement X.0
These: Effektives Risikomanagement (Risikomessung) bedeutet Aktivieren von Informationsflüssen und Prozessmodellierung
Problem: Verluste werden stärker beachtet als Gewinne (z.B. Dobelli: Die Kunst des klaren Denkens, München 2011)
Unternehmer vs. Unterlasser
Lenkt Fokussierung auf Risikomanagement potenziell vom unternehmerischen Handeln (Chancen erkennen und nutzen) ab?
Tendenz, Probleme kompliziert zu lösen; Probleme werden oft (zu) komplex modelliert
Lean Brain Management (Dueck: Lean Brain Management, Berlin 2006): Prozesse so intelligent modellieren, dass sie von allen handelnden Personen fehlerfrei (=einfach?) ausgeführt werden
Systemorientiertes Management70
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock, Fachgebiet Immobilienökonomie
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit
Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock
Fachgebiet Immobilienökonomie
Technische Universität Kaiserslautern
Fachbereich BI
Paul-Ehrlich-Straße 14
67663 Kaiserslautern
www.bauing.uni-kl.de/ioe
bjoern.kurzrock@bauing.uni-kl.de71
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