UPLATNENIE METÓDY FACILITY MANAGEMENU V DEVELOPERSKOM PROCESE

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

1

UPLATNENIE METÓDY FACILITY UPLATNENIE METÓDY FACILITY MANAGEMENU V MANAGEMENU V

DEVELOPERSKOM PROCESEDEVELOPERSKOM PROCESE

Viera Somorová

somorova@sv.stuba.sk

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

2

Developement nehnuteľností je vo svojej podstate developerský proces, ktorého cieľom je vytvorenie stavebného objektu pre trh nehnuteľností za účelom predaja alebo prenájmu priestorov.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

3

Development nehnuteľností Cieľ : vytvoriť stavebný objekt (objekty)za účelom návratnosti vložených investícií, maximalizácie zisku,udržať solventnosť firmy

byť konkurencieschopný

Development nehnuteľností Cieľ : vytvoriť stavebný objekt (objekty)za účelom návratnosti vložených investícií, maximalizácie zisku,udržať solventnosť firmy

byť konkurencieschopný

Trh nehnuteľností(prieskum trhu)Trh nehnuteľností

(prieskum trhu)

Územné plánovanie

Stavebný zákon

Územné plánovanie

Stavebný zákon

Verejný sektorCieľ : vytvoriť pro-stredie s trvalo udržateľným rozvojom(požiadavka vytvoriťstavebný objekt s pozi-tívnym dlhodobým dopadom na spoločnosť)

Verejný sektorCieľ : vytvoriť pro-stredie s trvalo udržateľným rozvojom(požiadavka vytvoriťstavebný objekt s pozi-tívnym dlhodobým dopadom na spoločnosť)

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

4

Developerský proces prebieha počas životného cyklu stavebného objektu (za predpokladu, že developerská firma stavebný objekt prenajíma).

Je pravidlom, že developerské firmy po určitom čase (napr. stabilizovaní využitia objektu) stavebný objekt predajú.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

5

V štádiu obstarania stavebného objektuV štádiu obstarania stavebného objektu

vznik myšlienky uplatniteľnej na trhu nehnuteľností ( prieskum trhu, podnikateľský plán)

získanie pozemku financovanie vypracovanie projektovej dokumentácie realizácia stavebného objektu

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

6

V štádiu používania stavebného objektu

prevádzkovanie stavebného objektu (ak developerská firma zostáva majiteľom stavebného objektu).Aby sa developerská firma mohla plne sústrediť na realizáciu ďalších developerských projektov (core businnes), podporné činnosti firmy zabezpečuje formou čiastočného alebo úplného outsourcingu firmou, poskytujúcou služby facility managementu.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

7

Metóda, ktorá riadi podporné procesy

(činnosti), koordinuje ich vzájomné

väzby a hľadá najefektívnejšiu podporu

hlavného podnikateľského procesu :

FACILITY MANAGEMENT

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

8

Európska norma Facility management Európska norma Facility management 1522115221

Definícia FM : Facility management

predstavuje integráciu činností v rámci organizácie k zaisteniu a rozvoju zmluvných služieb, ktoré podporujú a zvyšujú efektívn

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

9

Produkt developerského procesu – nový alebo rekonštruovaný stavebný objekt je vždy výsledkom koordinovaného úsilia zúčastnených profesionálov

development tím

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

10

Development tím :Development tím :

developerarchitekt/projektantdodávateľ stavebného objektukonzultant marketingu, PRbanky/finančné inštitúciefacility manažérfinálni užívatelia

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

11

DeveloperKto : podnikateľ, líder developerského tímuCieľ : vybudovať majetok, udržať solventnosť firmy, zisk konkurencieschopnosť, vytvoriť majetkovú hodnotu s pozitívnym dlhodobým dopadom na spoločnosť

DeveloperKto : podnikateľ, líder developerského tímuCieľ : vybudovať majetok, udržať solventnosť firmy, zisk konkurencieschopnosť, vytvoriť majetkovú hodnotu s pozitívnym dlhodobým dopadom na spoločnosť

BankyInvestiční partneri

BankyInvestiční partneri

AnalytikPrávnik

Marketingový aPR konzultant

AnalytikPrávnik

Marketingový aPR konzultant

Užívatelia Kto : nájomcovia,majitelia – užívateliaPožiadavky : flexibilný priestor so zodpoveda-júcimi službami a prime-ranou cenou za nájom

Užívatelia Kto : nájomcovia,majitelia – užívateliaPožiadavky : flexibilný priestor so zodpoveda-júcimi službami a prime-ranou cenou za nájom

Facility manažérFacility manažérArchitekt

ProjektantArchitekt

Projektant

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

12

DeveloperTímový líder

developerskéhoprocesu

DeveloperTímový líder

developerskéhoprocesu

Facility manažérFacility manažér

Dodávateľstavebného

objektu

Dodávateľstavebného

objektu

Marketingový aPR konzultantMarketingový aPR konzultant

Stavebnýobjekt

Stavebnýobjekt

Finálni užívateliaFinálni užívatelia

ArchitektProjektantArchitektProjektant

BankyInvestiční partneri

BankyInvestiční partneri

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

13

Hlavnými účastníkmi developerského procesu vo fáze obstarania stavebného objektu z aspektu úspešnosti developerského procesu sú :

Developer, ktorý je tímovým lídrom developerského procesu.

Architekt/projektant, stvárňujú predstavy developera do konkrétnej podoby stavebného objektu.

Facility manažér, na základe skúseností vie predvídať a identifikovať budúce prevádzkové rizikové faktory.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

14

DeveloperDeveloper

Developer je tímovým lídrom developerského procesu, v ktorom sa realizuje developerský projekt. Riadi realizáciu stavebného objektu od začiatku investičného procesu po uvedenie stavebného objektu do prevádzky, resp. prevádzkuje stavebný objekt. Je koordinátorom development tímu.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

15

ArchitektArchitekt

Architekt je centrálnou postavou v developerskom procese z hľadiska estetického stvárnenia stavebného objektu, jeho funkčného riešenia z hľadiska úžitkového a v konečnom dôsledku z hľadiska nákladovej efektívnosti.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

16

Tvorca budúcej podoby stavebného objektu – architekt na základe investičného zámeru už v  architektonickom koncepte zabezpečuje jeho budúcu nákladovú a funkčnú efektívnosť. Je to jedna z ciest zabezpečenia úspešnosti developerskej firmy na trhu nehnuteľností.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

17

Facility manažérFacility manažér

vie identifikovať a predvídať budúce prevádzkové rizikové faktory

môže pozitívne ovplyvňovať investičný proces stavebného objektu už pri kreovaní investičného zámeru, a to z hľadiska prevádzky objektu, energetickej náročnosti riešení, umiestnenia a spôsobu vedenia a ovládania budúcich technológií, rozvodov, atď.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

18

vie upozorniť na budúcu obtiažnosť údržby a výmeny niektorých prvkov a ďalšej rady technických problémov

pri návrhu povrchov vie kvalifikovane posúdiť prevádzkové a technologické požiadavky na údržbu.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

19

Spolupráca developera, architekta a Spolupráca developera, architekta a facility manažérafacility manažéra

Konkrétny príklad spolupráce developera, architekta a facility manažéra :

práve realizovaný projekt

EUROPA CENTER v Banskej Bystrici Developer : VAV Invest

Projektant : AMŠ Partners s.r.o.

Facility manažér : Ryvola s.r.o.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

20

Poskytovanie služieb FM pri zabezpečovaní Poskytovanie služieb FM pri zabezpečovaní realizácie projektu :realizácie projektu :

spoluúčasť pri schvaľovaní realizačného projektu

prítomnosť na kontrolných dňoch stavby spolupráca pri navrhovaní vhodnosti

technológií z hľadiska budúcej prevádzky kontrolná činnosť kompletnosti montáží

technológií z prevádzkového hľadiska zoznámenie sa s technológiami a spôsob

obsluhy atď.

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

23

Cieľ spolupráce :Cieľ spolupráce :

Vytvorenie stavebného objektu (objektov) : s vysokou úžitkovou hodnotou optimálnymi prevádzkovými nákladmi

pri zachovaní kvality služieb,poskytovaných nájomcom

s vysokou estetickou kvalitou (vytvoriť

prostredie s trvalo udržateľným rozvojom

Real Estate Market Slovakia 2006 16.11.2006

24

Ďakujem za pozornosťĎakujem za pozornosť

somorova@svf.stuba.sksomorova@svf.stuba.sk