STIMA DEL VALORE DI MERCATO DI UN LOTTO EDIFICABILE IN LOCALITA' SANTA LUCIA (PONTEDERA)

Università degli Studi di Pisa Corso di Elementi di Economia ed Estimo A.A. 2015-2016 Docente: Massimo Rovai Allievo: Ivan Panzera

Stima del valore di mercato di un lotto edificabile in località Santa Lucia – Comune di Pontedera (PI)

Indice pag.

Introduzione…………………………………………………………………. 1. Il lotto e il progetto di trasformazione………………………………….…. 2. Calcolo del costo di trasformazione……………………………………….. 2.1. Il costo di costruzione………………………………………………………………......2.2. Oneri di urbanizzazione e contributo al costo di costruzione………………………...... 2.3. Spese tecniche………………………………………………………………………….. 2.4. Costo opportunità……………………………………………………………………….

3. Valutazione dell’ area edificata…………………………………………….. 3.1.Valutazione del più probabile valore di mercato delle singole unità immobiliari mediante Market Comparison Approach…………………………………………………… 3.2. Valore dell’ immobile, spese di commercializzazione, utile del promotore della trasformazione………………………………………………………………………………. 4. Calcolo del valore dell’ area edificabile……………………………………. Allegato 1 – Progetto di trasformazione Allegato 2 – Computo Metrico Estimativo Allegato 3 – Tabella oneri di urbanizzazione e contributo al costo di costruzione

Allegato 4 - Determinazione del Costo di Costruzione di nuovi edifici Allegato 5 – Schede immobiliari

1 2

5 7 8 8 9

10 9

17 18

1

Introduzione

Con la presente relazione si espone la metodologia con cui in Estimo si perviene al più probabile prezzo di mercato di un’ area edificabile. Tale si confà di un procedimento analitico-ricostruttivo che determina tale prezzo dal valore monetario dell’ area edificata in modo ottimale a cui si sottrae il costo di trasformazione che l’ intervento di edificazione ha comportato:

, = , −

Si è preso come caso di studio un lotto situato nel comune di Pontedera (PI) avente un progetto di “Nuova Costruzione” regolarmente approvato dagli apparati comunali ideato al fine di esprimere al meglio le potenzialità costruttive e di rendita della proprietà del lotto. Mediante il processo di trasformazione individuato da tale progetto si ricaverà il costo di costruzione nonché le sembianze dell’ immobile dalle quali poter ricavare il valore dell’ area edificata , , arrivando infine a

determinare ,.

Si sottolinea il fatto che ci troviamo nell’ ambito di una valutazione di un bene privato dove scopo è la stima del più provabile valore di mercato dell’ area non edificata al fine di una sua futura vendita.

2

1. Il lotto e il progetto di trasformazione

Il lotto è situato nel comune di Pontedera (SP), in località Santa Lucia.

= 1209 − !"" = 142 − $%

Il Regolamento Urbanistico vigente definisce le seguenti grandezze di vincolo e per esse impone i seguenti valori limite per l’ area di nostro interesse:

&,'( = 0,5 − &"% ! %" "**

+'( = 7,5 − -.%//" "**"

0,'1 = 5 − 0*%" /" " !" *%"! 0,'1 = 10 − 0*%" /" " !" "22"%

3,'( = 1,22 4 ⁄ − 3 ! ! "22"2.%à !"" "**"

L’ intervento di trasformazione riguarda sia l’edificazione di edificio residenziale che una serie di interventi accessori sulla parte non edificata del lotto di sistemazione e di predisposizione all’ utilizzo della proprietà.

Per quanto riguarda la nuova costruzione, l’ intervento comporta l’ edificazione di una villetta a schiera quadrifamiliare su due piani contenuta nello spazio 19x13,5x6 m, costruita con tecnologia di un edificio in in cemento armato con fondazione “a travi rovesce” poggianti su una soletta.

Nello specifico l’ intero intervento si compone delle seguenti prestazioni [Tabella 1]. Per quanto riguarda gli interventi di edificazione si fa riferimento all’ Allegato 1 – Progetto di traformazione.

INTERVENTI DI EDIFICAZIONE

Elementi principali:

Travi e pilastri in cemento armato, di sezione quadrata con lato 30 cm, le travi sostenenti la copertura hanno sezione rettangolare 20x30 cm.

Solai con travetti a traliccio in laterocemento con soletta collaborante per uno spessore di 29 cm. Completati con pavimentazione

Copertura travi principali in c.a. e orditura secondaria di travi in legno d’ abete 10x10 a interdistanza 1 m su cui si poggia tavolato in legno, polistirene espanso sinterizzato 2 cm, guaina 4 mm e tegole portoghesi

Tamponamenti

in muratura con doppia fila di mattoni forati da 12 cm verso l’ esterno e di 8 cm all’ interno con interposta una intercapedine di 10 cm parzialmente riempita di pannelli in polistirene espanso sinterizzato di 5 cm per un totale di 30 cm al netto degli intonaci

Tramezzi in muratura con laterizi “foratelli” di 8 cm e malta cementizia

3

Ascensore

Infissi Finestre e portefinestre

telaio a una o due ante realizzato in PVC, montate vetrocamere 4-6-4 (mm) complete di persiane in PVC

Portoni d’ingresso realizzati in legno di sicurezza

Porte interne tamburate con telaio perimetrale in legno di Abete, facce in Noce, elementi di ferramenta standard

Finiture Pavimentazione piano terra e primo piano

monocottura smaltata liscia, cm 30x30, in spessore 1,5 cm

Rivestimenti bagni piastrellato in maiolica cm 20x20 Zoccolini In legno tinto da 70x10 cm Pavimentazione terrazzo:

piastrellato klinker 12x24 cm

Intonaci Esterno in malta cementizia per uno spessore pari a 1,5 cm Interno in malta cementizia per uno spessore pari a 1 cm

Impianti Fognario Elettrico centralizzato Di riscaldamento e ACS

autonomo per ciascuna unità abitativa

Sanitari

INTERVENTI ACCESSORI Sistemazione terreno

fresatura, vangatura meccanica con eventuale asportazione e smaltimento di trovanti rocciosi.

Muro di confine

Cancello automatico

in ferro con sistema di apertura automatica. Due ante da 1,5 m

Viabilità interna parcheggio riservato ai condomini in conglomerato con bitume Tabella 1 – Elenco degli interventi di trasformazione edificatori

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Dal punto di vista delle grandezze urbanistiche il processo di trasformazione prevede i seguenti valori, considerandoli in definizione al Regolamento Urbanistico vigente:

+ = 6 − -.%//"

8 = 513 − %. .!"

La superficie utile lorda è definita nell’art. 3.50, come “la somma delle superfici di pavimento al lordo delle murature interne per ogni piano fuori terra comprese le murature perimetrali per uno spessore massimo di cm. 30; sono esclusi dal calcolo della S.U.L. gli spessori delle murature perimetrali per la parte eccedente 30 cm., necessari per ragioni strutturali, architettoniche, tecnologiche e di isolamento termico e acustico”

Non vengono computate, ai fini della determinazione della superficie utile lorda tra le varie superfici quelle che interessano gli aggetti contenuti entro i 150 cm, i vani scala a servizio di più unità abitative e gli spazi destinati agli ascensori.

= 8 ∙ 3 = 1454,76 4 − .

3 = = 1,20⁄ − 3 ! ! "22"2.%à !"" = 256,5

& = = 0,21⁄ − &"% ! %"

Risultano pertanto sempre verificate le disuguaglianze di vincolo che antepongono i valori di progetto ai valori massimi consentiti dagli strumenti urbanistici, inoltre risulta sfruttata al 98% la fabbricabilità fondiaria del lotto.

Figura 2 – Disposizione del lotto completo degli interventi di trasformazione

5

2. Calcolo del costo di trasformazione

Il costo di trasformazione si compone delle seguenti quote:

= ; + + =8 + ; + + ;> + ?@

con:

; − *% ! *%/

− ** % ℎ

=8 − ! 2" //"/

; − %2% ". *% ! *%/

− ** ! ".//"/

;> − *% % %à

?@ − %. % !.." %"*"/

A loro volta possiamo specificare queste voci:

BC − CDEFD GH CDEFIJKHDLM:

; = ; N + O + ? con :

; N − *% % : ; N = Q + + RS

con

Q − *% "%

− *"." RS − *% ! .TT %"*% Questi tre apporti al costo tecnico saranno trattati in modo indistinto all’ interno del computo metrico estimativo.

6

O − ** T ".: O = 0,15 ∙ ; N

? − %. !. *%%%: ? = 0,10 ∙ UO + ; NV = 0,115 ∙ ; N

così assunti i valori delle spese generale e degli utili del costruttore si può dunque riscrivere:

; = 1,265 ∙ ; N

WF − EXMEM FMCLHCYM:

Assunte pari a:

= 0,1 ∙ ;

WC − EXMEM GH CDZZMICH[\HKK[KHDLM:

Pari al 2% del prezzo di mercato dell’ immobile:

= 0,02 ∙ ',

BD − CDEFD DXXDIFJLHFà

Ipotizzando che l’ intero processo di trasformazione sia autofinanziato dal suo promotore, occorre valutare il costo opportunità che consiste nel mancato guadagno che il capitale investito nella trasformazione avrebbe potuto generare se diversamente investito. Si considera un saggio di capitalizzazione pari al 4% e il capitale relativo quello relativo al costo di costruzione, alle spese tecniche, agli oneri di urbanizzazione e contributo al costo di costruzione.

]X − JFH\M XIDZDFDIM GM\\[ FI[E^DIZ[KHDLM

Assunto pari al 7% del valore normale dell’ immobile:

?@ = 0,07 ∙ ',

7

2.1. Il Costo di costruzione

Si ci prefigge di determinare il costo tecnico mediante un Computo Metrico Estimativo [Allegato 2 – Computo Metrico Estimativo] che contemperi tutti gli interventi di trasformazione sopra citati. Per la determinazione dei prezzi si è preso come riferimento il Prezzario per la Provincia di Pisa attualmente in vigore. Di tale computo si riporta qui una tabella riassuntiva dei costi:

COD OPERA PREZZI [€] 1 Scavo di fondazione 2 502,00 2 Getti in opera di calcestruzzo 18 707,80 3 Casseforme e ponteggi 41 040,51 4 Acciaio: barre e reti elettrosaldate 37 363,01 5 Solai 36 188,76 6 Opere murarie (tamponamenti, tramezzi) con isolante 27 811,62 7 Copertura 19 552,13 8 Intonaci 30 106,79 9 Rivestimenti, zoccolini, pavimentazioni interne e esterne 16620,83 10 Infissi (Portoncini, finestre, portefinestre, chiusure) 44 608,63 11 Impianto elettrico 14 817,44 12 Impianto fognario 2 800,00 13 Impianto di riscaldamento e ACS 11 884,04 14 Sanitari 5 587,37 15 Ascensore 12 000,00 16 Sistemazione del verde 221,00 17 Cancello esterno 2 369,00 18 Parcheggio condomini 3 715,00 19 Recinzione esterna 6 390,00

Costo Totale (BF_) 334287,93

Costo dell’opera a m2 651,63

Costo dell’opera a m3 229,79

Tabella 2 – Costi e percentuale di incidenza degli interventi di trasformazione

Si ricava il costo di costruzione:

; = 1,265 ∙ ; N = 422874,23€

8

2.2. Oneri di urbanizzazione e contributi al costo di costruzione

Secondo la tabella degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria riportata in allegato [Allegato 3-Oneri di urbanizzazione e contributo al costo di costruzione] per interventi di nuova edificazione di tipo residenziale in lotti avente indice di fabbricabilità inferiore a 1,5 si hanno:

=8,c,81 = 14,68€/

=8,cc,81 = 42,40 €/

Il volume ai fini del calcolo degli oneri di urbanizzazione è dato dalla somma dei prodotti tra le

superfici di ciascuna unità immobiliare per l’ altezza convenzionale di piano, assunta pari a 3m

= (8,fcgh + 8,fcg + 8,fcg4 + 8,fcgi) ∙ ℎ>1j

= (85 + 110 + 100 + 100) ∙ 3 = 1185

Da cui:

=8 = 1185 ∙ (14,68 + 42,40) = 67 639,8€

Per quanto riguarda il contributo al costo di costruzione si fa riferimento al suddetto allegato, che stabilisce un prezzo sommario del costo di costruzione da cui ricavarlo:

;,81 = 249,56 €/k Secondo la tabella delle aliquote [Allegato 4 – Determinazione del Costo di Costruzione di nuovi edifici] Si applicano a ciascuna unità abitativa le seguenti percentuali:

Unità abitativa Sup Aliquota ; 1 85 7% 0,07 ∙ (249,56) ∙ 85 = 17,47 ∙ 85 = 1484,95 2 110 8% 0,08 ∙ (249,56) ∙ 110 = 19,99 ∙ 100 = 1999 3/4 100 7% 0,07 ∙ (249,56) ∙ 100 = 17,47 ∙ 85 = 1921,7

Tabella 3 – Determinazione del contributo del costo di costruzione

In totale risulta:

; = 5405,65 € 2.3. Spese tecniche

= 0,1 ∙ ; = 42287,42€

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2.4. Costo opportunità

Si considerano necessari 2 anni al fine di concludere il processo di trasformazione. Si dilazionano i costi di trasformazione secondo la seguente successione temporale. Gli interventi di trasformazione sono indicati con il relativo codice espresso in tabella 2.

Mese 0 6° 12° 18° 24° Costi 43069,26 COD COD COD COD

=8 67 639,8 1 2502 5 36188,76 8 30106,79 16 221 ; 5405,65 2 18707,80 6 27811,62 9 16620,83 17 2369,00 3 41040,51 7 19552,13 10 44608,63 18 3715,00 4 37363,01 11 14817,44 15 12000 19 4967,25 12 2800,00 13 11 884,04 14 5587,37

; TOT 115332,87 TOT 99613,32 TOT 106757,32 TOT 103336,25 TOT 11272,25 Tabella 4 – Timeline dei costi nel processo di trasformazione

Si determinano gli interessi che ciascuna somma avrebbe potuto fruttare se investita ad un tasso di capitalizzazione annua assunto pari al 4% . La somma di tali interessi costituisce il costo opportunità gravante sull’ aver utilizzato diversamente il capitale d’ impresa.

3h = (115332,87 ∙ 1,04) ∙ 1,02 − 115332,87 = 11906,04€

3 = 99613,32 ∙ 1,04 − 99613,32 = 8128,45€

34 = (106757,32 ∙ 1,04) ∙ 1,02 − 106757,32 = 6490,85€

3i = 103336,25 ∙ 1,04 − 103336,25 = 4133,45€

3l = 11272,25 ∙ 1,02 − 11497,695 = 225,45€

;> = m 3 = 30884,23€

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3. Valutazione dell’ area edificata

L’ immobile edificato rappresenta un insieme di distinte proprietà immobiliari aventi come spazi di pubblico utilizzo quello dei parcheggi, delle pertinenze del lotto e degli spazi interni (locali, scale, ascensore, sgabuzzino). Essendo la località di Santa Lucia interessata recentemente da delle lottizzazioni ai fini di edificazione di tipo residenziale, è possibile instaurare una procedura di stima dei valori dei singoli appartamenti basandosi sulla comparazione con prezzi presenti nel mercato immobiliare per analoghi immobili. Il valore complessivo del bene edificato corrisponderà alla somma dei valori di mercato di ciascun appartamento.

',non = m ',fcg

Per valutare i più probabili valori di mercato di ciascuna unità immobiliare si intende utilizzare come procedura di stima quella del Market Comparison Approach.

3.1. Valutazione del più probabile valore di mercato delle singole unità immobiliari mediante Market Comparison Approach

Il Market Comparison Approach è un procedimento di stima mediante il quale valutare il valore di un bene (subject) a partire da un campione di beni simili (elements of comparison) i quali devono costituire un campione omogeneo in relazione a parametri di immobili che sono stati valutati come significativi ai fini della comparazione.

I parametri solitamente considerati in una procedura di stima di Market Comparison Approach sono:

• Stato di manutenzione

• Caratteristiche logistiche e di prospicienza • Data: numero di mesi trascorsi dalla data di annuncio fino al momento della stima

• Tipologia di impianto di riscaldamento

• Livello di piano

• Superficie interna • Superficie balconi • Servizi igienici

• Numero di posti auto al coperto • Ascensore

Si raccolgono dati di mercato in relazione alla compravendita di immobili che in relazione ai seguenti parametri possono essere valutati come “simili” tra loro e con il subject. Data la grande varietà delle soluzioni immobiliari molto probabilmente il numero di immobili raggruppabili sarà inversamente

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proporzionale all’ omogeneità di tali campioni all’ interno dell’ insieme in relazione ai parametri sopra citati.

Al fine di definire il campione di comparazione occorrerà:

• Individuare il campione di comparazione e i dati relativi: si sono individuati immobili a partire da motori di ricerca di annunci immobiliari le cui informazioni dell’ annuncio sono state integrate con informazioni ottenute dalle agenzie immobiliari di riferimento. Si allegano l’ insieme degli annunci rinvenuti sul web [Allegato 4 – Annunci immobiliari].

• Omogeneizzare gli immobili del campione: al fine di livellare le differenze qualitative e quantitative che si riscontrano con il subject in relazione alle caratteristiche di valutazione. Questo viene fatto attribuendo una quantificazione a ciascuna caratteristica per ciascun immobile mediante una unità di misura o una scala e andando a definire un Prezzo Marginale Unitario inteso come quel costo (positivo o negativo) mediante il quale ciascun i-esimo immobile campione ottiene una variazione unitaria del valore assunto dai propri parametri di valutazione. Esso rappresenta in maniera più o meno esplicita a seconda dei casi un costo di trasformazione in grado di modificare gli immobili. Una volta definiti i Prezzi Marginali Unitari per ciascun j-esimo parametro si moltiplicano tali valori per la differenza tra il valore assunto dal subject e quello assunto dall’ i-esimo comparable in relazione a ciascun parametro ottenendo ij-esimi Prezzi Marginali con cui è possibile correggere il prezzo di vendita di ciascun immobile

;>, = ; − m $Qp

In questo modo le unità di confronto vengono livellate ai parametri del subject, esse presenteranno prezzi corretti comunque differenti e ciò è da imputare alle caratteristiche tipiche del mercato immobiliare che prevede l’esistenza di beni unici per caratteristiche che non sono facilmente quantificabili all’ interno di un modello di valutazione. Queste differenze caratterizzano il campione di valutazione e affinché sia possibile procedere con la stima è necessario che siano contenute entro un certo intervallo (di cui al punto seguente).

Per quanto riguarda la determinazione di tali prezzi marginali si fa riferimento alla seguente tabella:

Descrizione Determinazione Prezzo Marginale PM

Data (DAT)

Numero di mesi trascorsi dalla data di annuncio fino al

momento della stima (Marzo 2016)

$Qqrn, = ; ∙ i ∙ t

con i = saggio annuo di rivalutazione pari al 2% ; = prezzo di mercato dell’ immobile i-esimo t = numero mesi/12 trascorsi dal’ annuncio

Superficie interna (SUP):

espressa in mq

Considerando l’ incidenza della superficie dei balconi al 30% (rapporto mercantile)

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$Qufv, = ;?$ + 0,3 ∙ w-x

E’ possibile assumere un prezzo marginale di superficie interna comune a tutti i campioni, lo si prende pari a l minimo dei $Qufv,. Questo consente di evitare di considerare la stima del rapporto di posizione1.

$Qufv = min ($Qufv,)

Superficie balconi (BAL):

espressa in mq

Anche qui si fa riferimento ad un prezzo marginale comune per ciascun immobile, utilizzando il solito rapporto mercantile:

$Qr| = 0,3 ∙ $Qufv Con $Qufv determinato come il minimo tra i $Qufv,

Livello di piano (LP)

Assumendo 0,03 il saggio di variazione di piano, si pone:

$Q|v, = ; ∙ 0,03 Se il subject si trova ad un piano superiore dell’ i-esimo comparable.

$Q|v, = ; ∙ 0.031 + ! ∙ 0,03

Se il subject si trova ad un numero di piani inferiori pari a d

Servizi igienici (NS)

cadauno

pari al costo (deprezzato) di intervento per la creazione di servizi igienici:

$Q~u = ;~u ∙ (1 − %S

)

con ;~u = costo intervento servizi igienici: 10000 €/cad % = età dell’ immobile S= durata utile dell’ intervento

Numero posti auto al coperto (NPC)

cadauno

pari al costo (deprezzato) di adeguamento con cui gli immobili arrivano ad avere il medesimo numero di servizi igienici del subject:

$Q~v = ;~v ∙ (1 − %S

)

con

1 M.Simonotti, Valutazione Immobiliare Stadard, STIMATRIX, Mantova, 2011, p. 19

13

;~v = costo intervento di un garage da esterni prefabbricato in lamiera: 1000 €/cad % = età dell’ immobile S= durata utile dell’ intervento

Ascensore (ASC)

cadauno

pari al costo (deprezzato) di adeguamento con cui gli immobili arrivano ad avere il medesimo numero di servizi igienici del subject:

$Qru = ;ru ∙ (1 − %S

)

con ;ru = costo intervento di un ascensore analogo a quello individuato dal computo metrico: 12000 €/cad % = età dell’ immobile S= durata utile dell’ intervento

Impianto di riscaldamento

(IMP) cadauno

$Qcv = ;,cv ∙ (1 − %S

)

con ;,cv = costo intervento per rendere autonomo l’impianto di riscaldamento: 2000 €/cad % = età dell’ immobile S= durata utile dell’ intervento

Tabella 5 – Definizione dei parametri di valutazione e relativi prezzi marginali

• Effettuare un test di ammissibilità per valutare se gli immobili costituiscano un campione quanto più omogeneo. Si attesta che il prezzo unitario di ciascun immobile sia compreso tra l’ intervallo dei prezzi unitari individuati dall’ Osservatorio dell’ Agenzia dell’ Entrate per zona OMI2 in cui esso ricade:

,ZHL < BH < ,Z[

Intervallo opportunamente esteso per tenere conto dello stato manutentivo e delle caratteristiche dell’ immobile da valutare. E’ necessario affinchè la stima possa ritenersi valida che si possa avere un numero di comparables per i quali tale verifica è superata non inferiori a cinque.

L’ immobile subject si trova in zona OMI D1 che per la tipologia abitativa di “abitazione civile” ha la seguente fascia di prezzi unitari:

81 ,oc,'1 = 1400€ 81 ,oc,'( = 1850€

Si vuole, al fine di tenere conto dello stato a nuovo del subject e del suo livello di pregio, ampliare superiormente tale fascia del 30%, si ha pertanto:

2 http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/

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81 ,oc,'( = 2405€

• Effettuare una sintesi di stima

Il valore di mercato dell’immobile subject può essere valutato a partire dai prezzi corretti precedentemente ottenuti secondo il principio di equiprobabilità, per il quale i prezzi corretti hanno pari probabilità, nella sintesi conclusiva, di concorrere ad influenzare il prezzo del subject. Dunque si compone una media artimetica dei prezzi corretti unitari e la si moltiplica per la superficie del subject:

',fcg = ∑ ;81 ,>,1h ∙ ?$fcg

Salvo a considerare altre circostanze influenti sulla rilevazione e sulla stima3.

3.1.1. Il campione di stima

Si riportano in allegato [Allegato 5 – Schede immobiliari] le schede di annuncio degli immobili che costituiscono il campione di valutazione, quest’ ultime sono state insufficienti per ricavare tutte le informazioni necessarie alla stima, si è pertanto dovuto ricercare il diretto rapporto con le agenzie che hanno fornito i dati mancanti. Sinteticamente si riportano i dati relativi ai parametri di valutazione deicomparables e dei subjects:

Tabella 6 – Tabella dei dati

E’ possibile effettuare un prima correzione del prezzo a tutto il campione che tenga conto di quei prezzi marginali relativi a differenze sui parametri che si riscontrerebbero confrontando i comparables con ciascuno dei subject. Trascurando il parametro dello stato di conservazione che risulta essere ottimale sia per i subjects che per i comparable:

3 M. Simonotti, … , p.130

ID IMMOBILE PIANO SUP PREZZO SUP BALCONI BAGNI BOX/P AUTO ASCENSORE IMP RISC DATA STATO ZONA OMI

1 0 90 160000 0 1 0 / autonomo 11/02/2016 NUOVO D1

2 2 90 155000 8 1 2 NO autonomo 24/01/2016 NUOVO B1

3 2 90 160000 10 1 2 NO central i zzato 08/10/2015 NUOVO D1

4 0 112 265000 0 2 1 / autonomo 16/01/2016 NUOVO D1

5 1 85 185000 8 1 2 NO autonomo 11/04/2016 NUOVO D1

6 0 90 165000 0 1 2 / autonomo 15/03/2016 OTTIMO B1

7 1 85 220000 10 1 1 NO autonomo 14/03/2016 OTTIMO D1



SUBJECT 1 0 85 ? 0 1 0 / autonomo NUOVO D1

SUBJECT 2 0 110 ? 0 2 0 / autonomo NUOVO D1

SUBJECT 3/4 1 100 ? 18,5 2 0 SI autonomo NUOVO D1

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Tabella 7 – Correzione dei prezzi

Inoltre è indipendente dal confronto con i subjects il prezzo marginale relativo alle superfici. Tra questi valori si può assumere il più piccolo per evitare, come già detto, di considerare nella il parametro relativo al rapporto di posizione:

Tabella 8 – Determinazione dei prezzi marginali minimi dei parametri SUP e BAL

3.1.2. Valutazione dell’ unità immobiliare UI-1

Si riporta la tabella dei prezzi marginali, costruita a partire dalle determinazioni dei prezzi marginali unitari svolte moltiplicate per la differenza tra il valore assunto dal subject e quello assunto da ciascun comparables per ciascun parametro di valutazione:

Tabella 9 – Correzione dei prezzi nel confronto con il subject UI-1

DATA POSTO AUTO COPERTO IMP RISC

1 160000,00 3,00 -800,00 0,00 0,00 159200,00

2 155000,00 4,00 -1033,33 -2000,00 0,00 151966,67

3 160000,00 5,00 -1333,33 -2000,00 -2000,00 154666,67

4 265000,00 3,00 -1325,00 -1000,00 0,00 262675,00

5 185000,00 0,00 0,00 -2000,00 0,00 183000,00

6 165000,00 1,00 -275,00 -2000,00 0,00 162725,00

7 220000,00 1,00 -366,67 -1000,00 0,00 218633,33

8 260000,00 1,00 -433,33 -2000,00 0,00 257566,67

9 190000,00 5,00 -1583,33 -1000,00 0,00 187416,67

PREZZI MARGINALIPREZZI CORRETTINUMERO MESIPREZZOID IMMOBILE

ID IMMOBILE PM SUP PM BAL

1,00 1777,78 533,33

2,00 1677,49 503,25

3,00 1720,43 516,13

4,00 2366,07 709,82

5,00 2116,70 635,01

6,00 1833,33 550,00

7,00 2500,00 750,00

8,00 2103,56 631,07

9,00 1866,40 559,92

PM MIN 1677,49 503,25

SUP BAL LP NS ASC

1 159200,00 -8387,45 0,00 0,00 0,00 0,00 150812,55 1675,70

2 151966,67 -8387,45 -4025,97 -8773,58 0,00 0,00 130779,66 1415,36

3 154666,67 -8387,45 -5032,47 -9056,60 0,00 0,00 132190,15 1464,41

4 262675,00 -45292,21 0,00 0,00 -10000,00 0,00 207382,79 1851,63

5 183000,00 0,00 -4025,97 -5388,35 0,00 0,00 173585,68 1986,11

6 162725,00 -8387,45 0,00 0,00 0,00 0,00 154337,55 1714,86

7 218633,33 0,00 -5032,47 -6407,77 0,00 0,00 207193,10 2354,47

8 257566,67 -58712,12 -6038,96 -7572,82 -10000,00 0,00 175242,77 1417,82

9 187416,67 -25162,34 -3019,48 -5533,98 -10000,00 0,00 143700,87 1411,60

PREZZI CORRETTIID PREZZI CORRETTI UNITARIPREZZI MARGINALI

PREZZI

16

Si sono riportati inoltre i prezzi corretti unitari con cui si effettua il test di ammissibilità del campione: tutti i comparables risultano ricadere nella fascia di prezzi OMI (1400€-2405€) individuata per il subject.

Dunque in sintesi di stima si riporta il prezzo di tale unità immobiliare come valore medio dei prezzi corretti, secondo il principio dell’ equiprobabilità:

',fcgh = ∑ ;81 ,>,1h9 ∙ ?$fcgh = 1699,11 ∙ 85 = 144 424,05€

3.1.3. Valutazione dell’ unità immobiliare UI-2

Analogamente al caso precedente:

Tabella 10 – Correzione dei prezzi nel confronto con il subject UI-2

Si osserva come in questo caso gli immobili n°5 e n°7 non rispettino il test di ammissibilità e pertanto non possono concorrere alla determinazione del prezzo unitario medio di superficie. Si esegue anche qui la media aritmetica dei prezzi corretti dei rimanenti otto immobili:

',fcg = ∑ ;81 ,>,1h7 ∙ ?$fcg = 2088,60 ∙ 110 = 229746,31€

3.1.4. Valutazione delle unità immobiliari UI-3 e UI-4

Le due unità immobiliari ai piani sovrastanti presentano gli stessi valori per ciascun parametro. Indistintamente possono considerare uno dei due come subject, ottenere il suo più probabile valore di mercato mediante la procedura di valutazione e attribuire quello stesso risultato all’ altra unità immobiliare.

SUP BAL LP NS ASC

1 159200,00 35555,56 0,00 0,00 10000,00 0,00 202749,78 2252,78

2 151966,67 33549,78 -4025,97 -8773,58 10000,00 0,00 182716,89 1977,46

3 154666,67 34408,60 -5032,47 -9056,60 10000,00 0,00 188127,38 2022,88

4 262675,00 -4732,14 0,00 0,00 0,00 0,00 259320,02 2315,36

5 183000,00 52917,62 -4025,97 -5388,35 10000,00 0,00 225522,91 2580,35

6 162725,00 36666,67 0,00 0,00 10000,00 0,00 206274,78 2291,94

7 218633,33 62500,00 -5032,47 -6407,77 10000,00 0,00 259130,33 2944,66

8 257566,67 -21035,60 -6038,96 -7572,82 0,00 0,00 227180,00 1838,03

9 187416,67 18664,05 -3019,48 -5533,98 0,00 0,00 195638,10 1921,79

ID PREZZIPREZZI MARGINALI

PREZZI CORRETTI PREZZI CORRETTI UNITARI

17

Tabella 11 – Correzione dei prezzi nel confronto con il subject UI-3/UI-4

Anche qui sia l’ immobile n°5 che l’ immobile n°7 non superano il test di ammissibilità. Con i rimanenti comparables si effettua la media aritmetica:

',fcg4/i = ∑ ;,>1h7 ∙ ?$fcg4/i = 2 136,44 ∙ 100 = 213 644,09€

3.2. Valore dell’ immobile, spese di commercializzazione, utile del promotore della trasformazione

Il valore dell’ immobile è reso dalla somma dei valori di mercato ricavati ai paragrafi precedenti delle singole unità immobiliari che lo compongono:

',non = ',fcgh + ',fcg + ',fcg4 + ',fcgi = 801 458,54€ E’ possibile adesso conoscere le spese di commercializzazione:

= 0,02 ∙ ',non = 16 029,17€

E l’ utile del promotore della trasformazione:

?@ = 0,07 ∙ ',non = 56 102,10€

SUP BAL LP NS ASC

1 159200,00 16774,89 9310,06 4800,00 10000,00 0,00 200084,96 2223,17

2 151966,67 16774,89 5284,09 -4514,56 10000,00 12000,00 191511,09 2072,63

3 154666,67 16774,89 4277,60 -4660,19 10000,00 12000,00 197058,96 2118,91

4 262675,00 -20129,87 9310,06 7950,00 0,00 0,00 259805,19 2319,69

5 183000,00 25162,34 5284,09 0,00 10000,00 12000,00 235446,43 2693,90

6 162725,00 16774,89 9310,06 4950,00 10000,00 0,00 203759,96 2264,00

7 218633,33 25162,34 4277,60 0,00 10000,00 12000,00 270073,27 3069,01

8 257566,67 -33549,78 3271,10 0,00 0,00 12000,00 239287,99 1935,99

9 187416,67 0,00 6290,58 0,00 0,00 12000,00 205707,25 2020,70

ID PREZZIPREZZI MARGINALI

PREZZI CORRETTI PREZZI CORRETTI UNITARI

18

4. Calcolo del valore dell’ area edificabile

Riferendosi a tutti i risultati trovati e alle relative formule espresse si compone una tabella riassuntiva dei costi e dei ricavi dati dalla possibile futura vendita dell’ immobile:

Entità Quantità Unità di misura Valore unitario [€] Importo [€]

Costo tecnico 513 mq 651,63 334287,93

Spese generali 513 mq 97,75 50143,19

Utile costruttore 513 mq 74,94 38443,11

Costo di costruzione 422874,2315 Oneri di urbanizzazione 1185 mc 57,08 29282,04

Contributi al costo di costruzione

5405,65

Spese tecniche 42287,42

Spese di commercializzazione

16029,17

Costo opportunità 30884,23

Utili promotore trasformazione

56102,10

TOT COSTO TRASFORMAZIONE 641222,60

Valore di mercato UI-1 144424,05


Valore di mercato UI-3

213644,09


TOTALE RICAVI VENDITE 801458,54

VALORE AREA EDIFICABILE 160235,94

Tabella 12 – Riassunto dei costi e dei ricavi, determinazione del valore di stima dell’ area edificabile

Il più probabile valore di mercato dell’ area edificabile risulta pertanto essere pari a:

, = 160 235,94€

19

Cui corrisponde un valore di mercato al mq pari a:

,,81 "",!"2.

%= 160 235,94

1209 = 132,54€/mq

Di seguito si riportano gli allegati ordinati come precedentemente indicato.

PriMus by Guido Cianciulli - copyright ACCA software S.p.A.

OGGETTO:

COMMITTENTE:

Comune di PontederaProvincia di Pisa

COMPUTO METRICO

pag. 1

Data, 20/04/2016

IL TECNICO

pag. 2

Num.Ord.D I M E N S I O N I I M P O R T I

TARIFFADESIGNAZIONE DEI LAVORI Quantità

par.ug. lung. larg. H/peso unitario TOTALE

R I P O R T O

LAVORI A MISURA

1 Scavo a larga sezione obbligata eseguito con mezzi meccanici,01.A04.002.0 compreso accatastamento nell'ambito del cantiere, in terreni sciolti fino01 alla profondità di m 1,50

SCAVO PER FONDAZIONI 20,00 15,000 1,500 450,00

SOMMANO m³ 450,00 5,56 2´502,00

2 getto in opera di calcestruzzo ordinario, classe di esposizione01.B04.006.0 ambientale XC3, esposto a corrosione da carbonatazione, per ambiente06 con umidità moderata classe di resistenza caratteristica C32/40 -

consistenza S4MASSETTO DI SOTTOFONDO 19,00 13,500 0,050 12,83TRAVI ROVESCE SEZ SUPERIORE 50X30 CM=0,15 M2 0,15 37,560 5,63TRAVI ROVESCE SEZ INFERIORE 150X30 CM= 0,45 M2 0,45 123,540 55,59PILASTRI 30X30 CM= 0,09 M2 *(H/peso=8*6,3+4*7,84+4*7,75) 0,09 112,760 10,15TRAVI SOLAIO PT E P1, SEZIONE 30X30 CM = 0,09 M2 0,09 335,900 30,23TRAVI COPERTURA, SEZIONE 20X30 CM = 0,06 M2 *(lung.=19*2) 0,06 38,00 2,28TERRAZZI 24,70 1,500 0,150 5,56PIAZZALE ESTERNO 236,85 0,100 23,69SCALE: TRAVE A GINOCCHIO 30X30 CM 7,40 0,300 0,300 0,67CORNICIONE 71,00 0,500 0,150 5,33

SOMMANO m³ 151,96 123,11 18´707,80

3 Casseforme di legno. per opere di fondazione, plinti, travi rovesce01.B02.002.0 PERIMETRO DA CASSERARE TRAVI ROVESCE 1,6 M 167,95 1,600 268,7201

SOMMANO m² 268,72 28,07 7´542,97

4 Casseforme di legno. per opere in elevazione travi, pilastri, solette, setti01.B02.002.0 e muri02 PILASTRI: PERIMETRO 1,2 M 122,76 1,200 147,31

TRAVI: PERIMETRO 1.2 *(lung.=335,9+38) 373,90 1,200 448,68SOLETTA TERRAZZI: PERIMETRO 1,5M 24,70 1,500 37,05CORNICIONE: PERIMETRO 0.6 M 71,00 0,600 42,60TRAVE A GINOCCHIO SCALE: PERIMETRO 0.9 7,40 0,900 6,66

SOMMANO m² 682,30 36,80 25´108,64

5 Fornitura e posa in opera di acciaio per cemento armato secondo le01.B03.001.0 norme UNI in vigore barre presagomate ad aderenza migliorata (solo05 nell’ambito di progettazione preliminare)

2% SUL TOTALE DEL CLS IN VOLUME, DENSITA' ACCIAIO7850 KG/M3 *(H/peso=115,73*0,02) 7850,00 2,315 18´172,75

SOMMANO kg 18´172,75 1,74 31´620,59

6 Fornitura e posa in opera di acciaio per cemento armato secondo le01.B03.001.0 norme UNI in vigore rete elettrosaldata formato mt 2.00x3.00, Ø 6 mm,02 maglia 20x20

SOLAIO PT SOLETTA COLLABORANTE *(par.ug.=7850,00*0,02) 157,00 13,50 19,000 0,040 1´610,82SOLAIO P1 SOLETTA COLLABORANTE *(par.ug.=7850*0,02)*(lung.=13,50-3,3)*(larg.=19-4,8) 157,00 10,20 14,200 0,040 909,60ULTIMO SOLAIO SOLETTA COLLABORANTE *(par.ug.=7850*0,02) 157,00 13,50 19,000 0,040 1´610,82

SOMMANO kg 4´131,24 1,39 5´742,42

7 Solaio con “travetti a traliccio “ a struttura mista in laterocemento

COMMITTENTE:

A R I P O R T A R E 91´224,42

pag. 3




R I P O R T O 91´224,42

01.B08.012.0 costituito da travetti con fondello in laterizio, irrigiditi da traliccio02 metallico e blocchi collaboranti/non in laterizio, per luci da 4 a 5m.

altezza totale 29 cm (25 laterizio + 4 soletta)SOLAIO PIANO TERRA: SUP 218,94 M2 218,94SOLAIO PRIMO PIANO: SUP 204,22 M2 204,22ULTIMO SOLAIO: SUP 218.94 M2 218,94

SOMMANO m² 642,10 56,36 36´188,76

8 Muratura in elevazione di pareti a cassetta (doppio tavolato) eseguita01.C01.022.0 con foratoni spessore 12 cm nella parete esterna e con foratelle spessore02 8 cm nella parete interna, compresi collegamenti e mazzette;

intercapedine fino ad un massimo di cm 10 eseguito con malta bastarda(M5)MURATURA PERIMETRALE *(lung.=(19-1,2)*2+2*(13,5-1,2)) 60,20 5,400 325,08- APERTURE PERIMETRALI -43,68MURA DIVISORIE DELLE UNITA' ABITATIVE AL NETTO DIAPERTURE 33,90

Sommano positivi m² 358,98Sommano negativi m² -43,68

SOMMANO m² 315,30 53,25 16´789,73

9 Muratura in elevazione di tramezzi con blocchi in laterizio normale01.C01.013.0 (foratelle), spessore 8 cm eseguita con malta di calce idraulica (M2,5)01 TRAMEZZI INTERNI 122,43 2,700 330,56

- APERTURE -22,00 0,800 2,100 -36,96


SOMMANO m² 293,60 28,26 8´297,14

10 Fornitura e posa in opera di pannelli in polistirene espanso sinterizzatoTOS15_01.D (EPS) conforme alla norma Uni13163, spessore mm 50, ad alta01.037.001 resistenza meccanica, per estradosso e intradosso coperture piane e

inclinate, per intercapedini, Classe 5 di reazione al fuoco (EuroclasseE). Densità 20 Kg/mcSU SUP COMPLESSIVA DELLA MURATURA DOPPIA 315,00

SOMMANO m²/cm 315,00 8,65 2´724,75

11 Intonaco civile per interni su pareti verticali eseguito a mano, formatoTOS15_01.E da un primo strato di rinzaffo e da un secondo strato tirato in piano con01.001.003 regolo e fratazzo tra predisposte guide, compreso velo con malta di

cementoPARETI VERTICALI AL NETTO DELLE APERTURE *(par.ug.=2*293,6) 587,20 587,20INTRADOSSO SOLAIO P1 204,22INTRADOSSO ULTIMO SOLAIO 218,94

SOMMANO m² 1´010,36 21,63 21´854,09

12 Intonaco civile per esterni su pareti verticali eseguito a mano, formatoTOS15_01.E da un primo strato di rinzaffo e da un secondo strato tirato in piano con01.006.003 regolo e fratazzo tra predisposte guide, compreso velo con malta di

cementoINVOLUCRO ESTERNO COMPLESSIVO *(lung.=13,5*2+19*2) 65,00 5,850 380,25- APERTURE PERIMETRALI -43,68


SOMMANO m² 336,57 24,52 8´252,70

COMMITTENTE:

A R I P O R T A R E 185´331,59

pag. 4




R I P O R T O 185´331,59

13 Posa in opera di piastrelle, posate lineari a colla su sottofondoTOS15_01.E precostituito, compreso sigillature dei giunti, distanziatori (mm. 3) e02.001.002 pulizia finale, secondo la UNI 11493:2013. Monocottura smaltata

liscia, cm 30X30ESTRADOSSO SOLAIO PT 218,94ESTRADOSSO SOLAIO P1 204,22

SOMMANO m² 423,16 17,99 7´612,65

14 Posa in opera di piastrelle, posate lineari a colla su sottofondoTOS15_01.E precostituito, compreso sigillature dei giunti, distanziatori (mm. 3) e02.001.012 pulizia finale, secondo la UNI 11493:2013. Klinker cm 20X20 e 12X24

TERRAZZI 24,70 1,500 37,05MARCIAPIEDE 71,00 1,200 85,20

SOMMANO m² 122,25 17,99 2´199,28

15 Legname per edilizia - Abete travi uso Fiume qualsiasi sezione, fino aTOS15_PR.P m 808.020.030 CORRENTI COPERTURA SEZ 10X10 CM LUNGHEZZA 7.3M

INTERDISTANZA 1M *(par.ug.=18*2) 36,00 7,30 0,100 0,100 2,63

SOMMANO m³ 2,63 354,20 931,55

16 Legname per edilizia – Lamellare abete Pannelli legno lamellareTOS15_PR.P spessore 200 mm08.023.015 COPERTURA 2X19X7.3 2,00 19,00 7,300 0,020 5,55

SOMMANO m³ 5,55 695,75 3´861,41

17 Operaio edile - Categoria artigianato livello: 1°TOS15_RU. PER LA POSA IN OPERA DEI CORRENTI IN LEGNO E DELM01.002.006 TAVOLATO LAMELLARE. DUE OPERAI *(par.ug.=2*24) 48,00 48,00

SOMMANO ora 48,00 27,54 1´321,92

18 Fornitura e posa in opera di pannelli in polistirene espanso estrusoTOS15_01.D (XPS) conforme alla norma Uni13164, con densità standard, esente da01.039.001 CFC o HCFC, per estradosso e intradosso cop ... pedini, Classe 5 di

reazione al fuoco (Euroclasse E)con o senza pellicola superficiale conbordo liscio - spessore mm 20COPERTURA 19X14.6 M 19,00 14,600 277,40

SOMMANO m²/cm 277,40 8,01 2´221,97

19 Fornitura e posa in opera di membrana impermeabilizzanteTOS15_01.D elastoplastomerica ad alta concentrazione di bitume e polimeri, armata05.001.003 con t.n.t. a filo continuo poliestere, posta a fiamma flessibilità a freddo

-10°C, spessore mm 4, in doppio stratoCOPERTURA 19X14.6 M 19,00 14,600 277,40

SOMMANO m² 277,40 15,97 4´430,08

20 Fornitura e posa di manto di copertura in laterizio posto su idoneoTOS15_01.C supporto, compresa la muratura dei filari di gronda e di colmo con03.021.004 tegole portoghesi

COPERTURA 19X14.6 19,00 14,600 277,40

SOMMANO m² 277,40 24,46 6´785,20

21 PORTONCINI DI INGRESSO IN LEGNO DI SICUREZZA sia daTOS15_PR.P esterno che interno, con marcatura CE (UNI EN 14351-1), di

COMMITTENTE:

A R I P O R T A R E 214´695,65

pag. 5




R I P O R T O 214´695,65

70.008.001 qualunque dimensione, compreso serratura di sicurezza meccanica(dopp ... e facce in essenze varie (noce, rovere, ciliegio, larice, pino,douglas, ecc), con pannelli lisci o bugnati, ad un'anta.PORTONE ESTERNO 1,600 2,100 3,36PORTE UNITA' IMMOBILIARI 4,00 0,900 2,100 7,56

SOMMANO m² 10,92 396,77 4´332,73

22 Assistenza per posa in opera di infissi in legno interni ed esterni, perTOS15_01.E luci fino a mq 3,5; esclusa cassamorta compreso preparazione fori per04.003.001 zanche e bocchette, piazzamento infis ... o e successiva muratura di

zanche e bocchette; il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regolad'arte. portonciniPORTONE ESTERNO 1,600 2,100 3,36PORTE UNITA' IMMOBILIARI 4,00 0,900 2,100 7,56

SOMMANO m² 10,92 49,07 535,84

23 PORTE IN LEGNO porte interne [prEN 14351-2] di qualunqueTOS15_PR.P dimensione, compreso serratura, ferramenta, cerniere, guarnizioni,71.001.001 maniglie standard e verniciatura previa mano di preparaz ... varie

(noce, mogano, rovere, ciliegio, larice, pino, douglas, ecc), con pannellilisci o bugnati, a battente ad un’antaPORTE INTERNE 22,00 0,800 2,100 36,96

SOMMANO m² 36,96 128,76 4´758,97

24 FINESTRE E PORTEFINESTRE IN PVC con profili estrusi in classeTOS15_PR.P A e classificati in base alla zona climatica classe s a norma UNI EN70.002.002 12608-2005, oltre alla marcatura CE (UNI EN 14351 ... ante con

apertura normale e/o a vasistas con vetrocamera con aria 20 mm,trasmittanza totale Uw 2.1 W/mq°k, pellicolato.PORTEFINESTRE 2 ANTE 4,00 1,600 2,100 13,44PORTEFINESTRE 1 ANTA 4,00 0,800 2,100 6,72FINESTRE 80X120 CM 15,00 0,800 1,200 14,40FINESTRE 120X120 CM 4,00 1,200 1,200 5,76

SOMMANO m² 40,32 422,51 17´035,60

25 Assistenza per posa in opera di infissi in legno interni ed esterni, perTOS15_01.E luci fino a mq 3,5; esclusa cassamorta compreso preparazione fori per04.003.002 zanche e bocchette, piazzamento infis ... muratura di zanche e

bocchette; il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte.finestre e porte finestrePORTEFINESTRE 2 ANTE 4,00 1,600 2,100 13,44PORTEFINESTRE 1 ANTA 4,00 0,800 2,100 6,72FINESTRE 120X120 CM 4,00 1,200 1,200 5,76FINESTRE 80X120 CM 15,00 0,800 1,200 14,40

SOMMANO m² 40,32 43,31 1´746,26

26 CHIUSURE OSCURANTI ESTERNE IN PVC: PERSIANE E SCURITOS15_PR.P persiane, scuri esterni (o antoni, sportelloni….) e interni con marcatura70.013.002 CE [UNI EN 13659], rinforzate in acciaio, di qualunque ... doppia

battuta o battuta a muro, con telaio perimetrale o con i battenti ancoratidirettamente alla muratura, a due antePORTEFINESTRE 2 ANTE 4,00 1,600 2,100 13,44FINESTRE 120X120 CM 4,00 1,200 1,200 5,76

SOMMANO m² 19,20 399,74 7´675,01

27 CHIUSURE OSCURANTI ESTERNE IN PVC: PERSIANE E SCURITOS15_PR.P persiane, scuri esterni (o antoni, sportelloni….) e interni con marcatura70.013.007 CE [UNI EN 13659], rinforzate in acciaio, di qualunque ... oppia

battuta o battuta a muro, con telaio perimetrale o con i battenti ancorati

COMMITTENTE:

A R I P O R T A R E 250´780,06

pag. 6




R I P O R T O 250´780,06

direttamente alla muratura, ad un'anta.FINESTRE 80X120 CM 15,00 0,800 1,200 14,40PORTEFINESTRE 1 ANTA 4,00 0,800 2,100 6,72

SOMMANO m² 21,12 309,93 6´545,72

28 Assistenza per posa in opera di infissi in legno interni ed esterni, perTOS15_01.E luci fino a mq 3,5; esclusa cassamorta compreso preparazione fori per04.003.003 zanche e bocchette, piazzamento infis ... muratura di zanche e

bocchette; il tutto per dare il titolo compiuto e finito a regola d'arte.persiane alla fiorentinaPORTEFINESTRE 2 ANTE 4,00 1,600 2,100 13,44PORTEFINESTRE 1 ANTA 4,00 0,800 2,100 6,72FINESTRE 120X120 CM 4,00 1,200 1,200 5,76FINESTRE 80X120 CM 15,00 0,800 1,200 14,40

SOMMANO m² 40,32 49,07 1´978,50

29 Rivestimento interno di maiolica Terracotta smaltata, posato conTOS15_01.E collante (compreso), inclusa sigillatura con cemento bianco del giunti,03.013.003 compreso bordi smussati o smaltati in costa: 20X20 cm decorate

BAGNO UI-1 20,04BAGNO UI-2 PICCOLO 14,49BAGNO UI-2 GRANDE 18,36BAGNO UI-3 PRIMO 16,26BAGNO UI-3 SECONDO 16,26BAGNO UI- 4 PICCOLO 16,15BAGNO UI- 4 GRANDE 15,92

SOMMANO m² 117,48 17,99 2´113,47

30 Posa in opera di zoccolino a pavimento In legno assicurato con viti eTOS15_01.E tasselli ad espansione : da 70X10 mm03.016.002 LUNGHEZZA COMPLESSIVA 417,00

SOMMANO m 417,00 5,19 2´164,23

31 Impianto elettrico con opere murarie annesse QUOTA VARIABILEIMPIANTO IMPIANTO ELETTRICO CENTRALIZZATO 474,72ELETTRICO

SOMMANO m2 474,72 27,00 12´817,44

32 Impianto elettrico QUOTA FISSAIMPIANTO IMPIANTO ELETTRICO CENTRALIZZATO 1,00ELETTRICO

SOMMANO cadauno 1,00 2´000,00 2´000,00

33 Fornitura e posa in opera di caldaia a gas metanoIMP. IMPIANTI AUTONOMI PER CIASCUNA UI 4,00RISCALD. EACS SOMMANO cadauno 4,00 1´000,00 4´000,00

34 Installazione di corpi scaldanti costituiti da radiatori ad elementi diTOS15_06.I0 alluminio, completi di nipples di giunzione, tappi laterali, guarnizioni,4.021.002 mensole di sostegno, verniciatura di colore bianco, emissione termica

determinata a norma EN 442 (delta T =50°C) per ogni elemento H =580/95

UNITA' ABITATIVA 1 38,00UNITA' ABITATIVA 2 51,00UNITA' ABITATIVA 3 47,00UNITA' ABITATIVA 4 42,00

SOMMANO cad 178,00 18,18 3´236,04

COMMITTENTE:

A R I P O R T A R E 285´635,46

pag. 7




R I P O R T O 285´635,46

35 Tubazioni per elementi radianti: fornitura e posa in operaIMP.RISCALD. E UNITA' ABITATIVA 1 6,00ACS UNITA' ABITATIVA 2 9,00

UNITA' ABITATIVA 3 9,00UNITA' ABITATIVA 4 7,00

SOMMANO n° punti 31,00 150,00 4´650,00

36 Lavabo a colonna dim. 65x50.Fornitura e posa in opera di apparecchiTOS15_06.I0 sanitari compreso quanto altro occorre per dare il lavoro finito. I1.004.001 materiali debbono essere d'ottima qualità pr ... ete, corredati del relativo

rosone in ottone cromato del tipo pesante; i relativi morsetti, bulloni,viti cromate, etc..UNITA' ABITATIVA 1 1,00UNITA' ABITATIVA 2 2,00UNITA' ABITATIVA 3 2,00UNITA' ABITATIVA 4 2,00

SOMMANO cad 7,00 190,39 1´332,73

37 Bidet a pavimento: fornitura e posa in opera di apparecchi sanitariTOS15_06.I0 compreso quanto altro occorre per dare il lavoro finito. I materiali1.004.003 debbono essere d'ottima qualità privi di d ... alda e fredda; le relative

viti, per il fissaggio a pavimento comunque realizzato; l'assistenzamuraria; le guarnizioni.UNITA' ABITATIVA 1 1,00UNITA' ABITATIVA 2 1,00UNITA' ABITATIVA 3 1,00UNITA' ABITATIVA 4 1,00

SOMMANO cad 4,00 168,84 675,36

38 Piatto per doccia: fornitura e posa in opera di apparecchi sanitariTOS15_06.I0 compreso quanto altro occorre per dare il lavoro finito. I materiali1.004.005 debbono essere d'ottima qualità privi di di ... e, di raccordo alle

tubazioni d'allaccio, con superficie antisdrucciolevole, da installaresopra pavimento a semincasso.UNITA' ABITATIVA 1 1,00UNITA' ABITATIVA 2 1,00UNITA' ABITATIVA 3 2,00UNITA' ABITATIVA 4 1,00

SOMMANO cad 5,00 136,48 682,40

39 Vaso igienico: fornitura e posa in opera di apparecchi sanitari compresoTOS15_06.I0 quanto altro occorre per dare il lavoro finito. I materiali debbono essere1.004.007 d'ottima qualità privi di difett ... lsante, grappe e guarnizioni di gomma;

compreso il collegamento alla rete idrica esistente; il tubo di raccordo alvaso.UNITA' ABITATIVA 1 1,00UNITA' ABITATIVA 2 2,00UNITA' ABITATIVA 3 2,00UNITA' ABITATIVA 4 2,00

SOMMANO cad 7,00 413,84 2´896,88

40 Fornitura e posa in opera di materiale per la realizzazione di impiantoIMP. fognario completo in ogni sua parte ed ogni altro onere e magistero, ilFOGNARIO tutto per dare l'opera finita e realizzata a regola d'arte.

4 UNITA' ABITATIVE 4,00

SOMMANO cadauno 4,00 700,00 2´800,00

COMMITTENTE:

A R I P O R T A R E 298´672,83

pag. 8




R I P O R T O 298´672,83

41 Ascensore compatto modello "easy life", Fornitura e installazioneDaldoss 1,00S.P.A.

SOMMANO cadauno 1,00 12´000,00 12´000,00

42 Posa in opera del cotto imprunetino su sottofondo precostituito RusticoTOS15_01.E arrotato da cm 30X3002.002.003 PAVIMENTAZIONE ESTERNA 140,00

SOMMANO m² 140,00 18,08 2´531,20

43 Cancello carrabile in ferro battuto, due ante con verniciatura e zincaturaCancello Cancello di dimensione 3m x 2m 3,00 2,000 6,00carrabile

SOMMANO m2 6,00 310,00 1´860,00

44 AUTOMAZIONE PER CANCELLO A BATTENTE A BRACCIOAutomazione DIAG10MPF L'automazione a braccio a due battenti per cancellicancello DIAG10MPF di Diagral by ADYX è consigliata per tutti i cancelli in

accai ... 70 m di lunghezza e 250 kg di peso per anta e per aperturedell’anta da 90° a 110° verso l’interno e 90° verso l’esterno

1,00

SOMMANO cadauno 1,00 509,00 509,00

45 Preparazione del terreno mediante fresatura e vangatura meccanica conTOS15_09.E almeno 2 passaggi incrociati, compresa la asportazione di eventuali09.001.001 trovanti rocciosi, materiali inerti e loro trasporto a discarica autorizzata.

Compreso inoltre il livellamento del terreno. Per superfici inferiori a3000 mqSUPERFICIE GIARDINO 340,00

SOMMANO m² 340,00 0,65 221,00

46 Strato di base in conglomerato con bitume distillato 50-70 o 70-100TOS15_04.E secondo UNI EN 12591 ed aggregati secondo UNI EN 13043, steso02.001.001 con vibrofinitrice, compreso ancoraggio, mano d'at ... parte secondo

quanto indicato nel Capitolato Speciale di Appalto con aggregatopezzatura 0/32, spessore compresso 10 cmPARCHEGGIO CONDOMINI 250,00

SOMMANO m² 250,00 14,86 3´715,00

47 Ponteggio metallico ad elementi prefabbricati, esclusa illuminazioneTOS15_AT. notturna ed idonea segnaletica. Montaggio ponteggio, incluso nolo perN10.001.004 il primo mese.

SUPERFICIE PERIMETRALE 390,00

SOMMANO m² 390,00 9,74 3´798,60

48 Ponteggio metallico ad elementi prefabbricati, esclusa illuminazioneTOS15_AT. notturna ed idonea segnaletica. Smontaggio ponteggioN10.001.005 SUPERIFICIE PERIMETRALE 390,00

SOMMANO m² 390,00 4,17 1´626,30

49 Ponteggio metallico ad elementi prefabbricati, esclusa illuminazioneTOS15_AT. notturna ed idonea segnaletica. Noleggio oltre il primo mese di utilizzo,N10.001.010 calcolato al mq per ogni mese di utilizzo.

SUPERFICIE PERIMETRALE, NOLO PER 5 MESI DOPO ILPRIMO *(par.ug.=5*390) 1950,00 1´950,00

COMMITTENTE:

A R I P O R T A R E 1´950,00 324´933,93

pag. 9




R I P O R T O 1´950,00 324´933,93

SOMMANO m² 1´950,00 1,52 2´964,00

50 PANNELLI, BASAMENTI E PALETTI PREFABBRICATI INRECINZION CEMENTO PER RECINZIONIE REALIZZATI CON UN IMPASTO DI CEMENTO, ACQUALOTTO ED INERTI OPPORTUNAMENTE SELEZIONATI. L'IMPASTO

VIENE GETTATO, PRESSATO EVIBRATO IN APPOSITI STAMPI. INTERNAMENTE VIENEINSERITA L'ARMATURA.BASAMENTO CLS PREFABBRICATO 142,00

SOMMANO m 142,00 25,00 3´550,00

51 PANNELLO DI RECINZIONE MODULARE IN RETE METALLICARECINZION ZINCATA Italfrom. Pannelli da 200x172 cmE RECINZIONE PERIMETRALE 142,00LOTTO

SOMMANO m 142,00 20,00 2´840,00

Parziale LAVORI A MISURA euro 334´287,93

T O T A L E euro 334´287,93

Data, 20/04/2016

Il Tecnico

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

COMMITTENTE: ['pontedera 2.dcf' (C:\Users\Francesca\Desktop\ESERCITAZIONE 2\) v.1/51]

A R I P O R T A R E

11/4/2016 Appartamento in vendita a Pontedera, Via del 30548879 Casa.it

http://www.casa.it/immobileappartamentopipontedera30548879 1/1

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Appartamento: 90 Mq 4

€ 160.000Appartamento in vendita Via del, PontederaSanta Lucia

DESCRIZIONE IMMOBILE

Appartamento in Residenziale

PONTEDERA SANTA LUCIA: VENDESI Appartamento completamente ristrutturato a nuovo, composto dacucina soggiorno, un bagno, ripostiglio, 2 camere.Ingresso Indipendente. Pannelli Solari Classe A RICH. Euro160.000 Tratt.

CLASSE ENERGETICA: AINDICE PRESTAZIONE ENERGETICA (IPE): 20.00 KWh/m2a

CARATTERISTICHE IMMOBILE

Caratteristiche generali

Categoria: residenziale

Tipologia: Appartamento

Bagni: 1

Locali: 4

Piano: piano terra

Stato al Rogito: libero

Condizioni: nuovo

Metri quadri: 90 mq

Caratteristiche interne

Riscaldamento: autonomo

Codice annuncio30548879

Rif. 377 (53637980)

Map data ©2016 Google

1000 m5000 ft

Termini e condizioni d'usoMap data ©2016 Google

http://www.casa.it/

http://www.casa.it/affitti

http://www.casa.it/case-nuove

http://www.casa.it/agenzie

http://www.casa.it/casait/servizi

http://blog.casa.it/

http://www.casa.it/pubblica-annunci

http://www.casa.it/my-real-estate

http://www.casa.it/vendita

http://www.casa.it/photogallery_new.ds?id=30548879&theme=rea.buy

https://www.google.com/intl/it_US/help/terms_maps.html

11/4/2016 Appartamento in vendita a Pontedera, Via Ro 30379849 Casa.it




Appartamento: 90 Mq 4

€ 155.000Appartamento in vendita Via Ro, PontederaSanta Lucia



VENDESI A PONTEDERA LOC. SANTA LUCIA: Appartamento posto in un condominio di recentecostruzione e di piccola dimensione.L'immobile si compone di ampio salone, cucinotto, ripostiglio, disimpegnonotte, camera, cameretta e bagno.Il tutto corredato da un garage di 22 mq.

CLASSE ENERGETICA: CINDICE PRESTAZIONE ENERGETICA (IPE): 60.00 KWh/m2a





Bagni: 1

Locali: 4

Stato al Rogito: occupato

Condizioni: abitabile

Metri quadri: 90 mq

Caratteristiche esterne

Terrazzo


Rif. 411 (53656754)

1000 m5000 ft

http://www.casa.it/










11/4/2016 Appartamento in vendita a Pontedera, Via di Santa Lucia Nord 30326425 Casa.it




Appartamento: 90 Mq 3 1

€ 160.000Appartamento in vendita Via di Santa Lucia Nord, PontederaSanta Lucia



Pontedera,frazione di Santa Lucia, VENDESI appartamento tenuto in maniera perfetta,che si trova incondominio di sole 4 unità . L'appartamento di recentissima costruzione si trova al secondo ed ultimo pianodel condominio ed ha ingressosoggiorno con adiacente cucina separata e dispensaripostiglio. Sia dalsoggiorno che dalla cucina si accede al balcone posto in fronte dell'edificio.Il reparto notte si compone dicameretta,camera matrimoniale e bagno ed un altro grande balcone di servizio. Infissi esterni con doppivetri,infissi interni in rovere,imbiancatura con finitura spatolata ....etc.Garage e due posti auto riservati. Prezzointeressante :euro 160000 trattabili per causa trasferimento lavoro.

CLASSE ENERGETICA: Non indicataINDICE PRESTAZIONE ENERGETICA (IPE): Non indicato





Bagni: 1

Locali: 3

Piano: 2

Condizioni: nuovo

Metri quadri: 90 mq


Riscaldamento: centralizzato


Box / Posto Auto: 1

Giardino: comune

Terrazzo


Rif. RV0033(53649812)


1000 m5000 ft


http://www.casa.it/









http://www.casa.it/photogallery_new.ds;jsessionid=B622B4700C40050270895C456137A99C?id=30326425&theme=rea.buy


11/4/2016 Appartamento in vendita a Pontedera, Pontedera (PI) 28333688 Casa.it




Appartamento: 112 Mq 5 1

€ 265.000Appartamento in vendita - Pontedera (PI), PontederaSanta Lucia



bellissima zona di nuova costruzione, appartamento indipendente al piano terreno con loggia e giardino,soggiorno, cucina separata, 2 camere, studio e doppi servizi. Garage oltre a posto auto.

CLASSE ENERGETICA: BINDICE PRESTAZIONE ENERGETICA (IPE): 40.00 KWh/m2a





Bagni: 2

Locali: 5

Piano: piano terra

Totale Piani: 2

Condizioni: nuovo

Metri quadri: 112 mq


Riscaldamento: autonomo


Box / Posto Auto: 1

Giardino: privato


Rif. CR219 B


200 m1000 ft


http://www.casa.it/











11/4/2016 Quadrilocale in vendita a Santa Lucia, Pontedera. 195.000 €, 85 mq, 4 locali Annuncio TC21226061 TrovaCasa.net

http://www.trovacasa.net/Appartamenti/Vendita/PI/Pontedera/TC1208721226061.html 1/2

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Descrizione:

Santa lucia (pontedera) (in campagna) Appartamento piano primo ed ultimo composto dasoggiorno, cucina, disimpegno notte, 2 camere, bagno e ripostiglio, oltre a sottotetto rifinito, balconi,logge coperte e posti auto. Rif. 252 Euro 195.000.

Dettagli:


Contratto: Vendita

Comune: Pontedera (PI)

Indirizzo: Pontedera

Preventivo Trasloco

Codice Annuncio: TC21226061

Riferimento: 252

Prezzo: 195.000 € Trova Mutuo

Superficie: 85 m2

Nr. Locali: 4 locali

Nr. Servizi: 1

Classe energetica: non disponibile

pubblicato da:

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Quadrilocale in vendita a Santa Lucia, Pontedera

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77 m2


77 m2


77 m2


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11/4/2016 Vendita Appartamento Pontedera. Quadrilocale in via del Popolo. Ottimo stato, su piu' livelli, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo

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AppartamentoPontedera

€ 155.000 | 80 m² | 4 loc.

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Contratto Vendita Affitto

Tipologia Appartamento

Provincia Pisa

Comune Pontedera

Zona

Prezzo (€) da 140.000 a 190.000

Superf. (m²) da 80 a 100

Locali da 4 a 4

Associato

Mostra Telefono Mostra Cellulare

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Quadrilocale via del Popolo, Pontedera

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Via del Popolo, PontederaLocalità: Santa Lucia

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Dettagli Riferimento annuncio: 3143A1 Data annuncio: 15/03/2016

Tipologia: Appartamento Contratto: Vendita

Tipo proprietà: Intera Proprietà Superficie: 90 m²

Libero: Sì Locali: 4

Bagni: 1 Riscaldamento: Autonomo

Condizionatore: Sì Cucina: Semi abitabile

Terrazzo: Sì Balcone: Sì

Piano: su piu' livelli Totale Piani: 2

Posti Auto: 2 Box: sì, singolo

Giardino: Privato Stato: Ottimo/Ristrutturato

Arredamento: Non Arredato Cantina: Sì

Terreno proprietà: 200 m² Classe immobile: Signorile

Classe energetica

Indice prestazione energetica: 40,00 kWh/m² anno

Descrizione

PONTEDERA S. Lucia, in quadrifamiliare di nuova realizzazione, disponibili soluzioni immobiliari tutte indipendenti,sia con giardino che con garage ed ampia mansarda. Le abitazioni, diverse per distribuzione degli spazi interni cheper le pertinenze esterne, si suddividono sinteticamente in due tipologie: i piani terreni, con l'ampio giardino diproprietà e posti auto interni, dispongono di zona giorno in open space, con il reparto notte duddiviso in duecamere, bagno e ripostiglio; i primi piani, anch'esso con ingresso indipendente, dispongono di garage e cantina lavanderia, tutto fuori terra, ed al piano primo di un ampio ambiente giorno suddiviso tra soggiorno e cucina pranzo,con terrazza, l'ambiente notte con le due camere e bagno, con in più l'ampia mansarda, ove ricavare la terza camera

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11/4/2016 Vendita Appartamento Pontedera. Quadrilocale in via di Santa Lucia.... Ottimo stato, primo piano, terrazza, riscaldamento autonomo

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85 m² | 4 locali | 1 bagno | € 220.000 Consulenza mutuo

Quadrilocale via di Santa Lucia Nord, Pontedera

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Via di Santa Lucia Nord, Pontedera Risparmia sul trasloco


Dettagli Riferimento annuncio: 1992C3 Data annuncio: 14/03/2016





Condizionatore: Sì Cucina: Abitabile


Piano: 1 Totale Piani: 1

Posti Auto: 1 Box: no


Arredamento: Non Arredato Cantina: No


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Descrizione

PONTEDERA 1 km., in quadrifamiliare nuova, 1° ed ultimo piano di mq 85 c.a., indipendente con piccolo resedeprivato e posto auto. Si compone di soggiorno con ampia loggia coperta, cucina pranzo separata, ripostiglio, 2camere, bagno. Termoautonomo, Impianto fotovoltaico di 1,5kw, predisp. clima ed allarme. EURO 220.000 trattabili.(Rif.1992) (Classe Energetica A Ipe 61 kwh/m2a)

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100 m² | 4 locali € 220.000

Quadrilocale via Aristide Castelli 42,PontederaAppartamento in Vendita


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11/4/2016 Vendita Appartamento in via del Popolo. Pontedera. Ottimo stato, su piu' livelli, posto auto, terrazza, riscaldamento autonomo

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120 m² | 5 locali | 2 bagni | € 260.000 Consulenza mutuo

Appartamento via del Popolo, Pontedera

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Via del Popolo, PontederaLocalità: Santa Lucia



Dettagli Riferimento annuncio: 3060D4 Data annuncio: 14/03/2016







Piano: su piu' livelli Totale Piani: 1

Posti Auto: 2 Box: sì, singolo


Arredamento: Non Arredato Cantina: Sì


Classe energetica


Descrizione

PONTEDERA S. Lucia, zona residenziale a pochi minuti dalla Superstrada FI.PI.LI. e dal centro di Pontedera, nuovacostruzione di villetta quadrifamiliare, costituita da quattro abitazioni tutte indipendenti con giardino di proprietà, dueal piano terreno con garage, e due al primo piano con cantinetta / ripostiglio. Le superfici degli alloggi variano dai 90ai 105 mq. abitativi, oltre ad ampi loggiati coperti, e giardini che variano dai 128 ai 219 mq. . Tutte le abitazioni,costruite in Classe Energetica "A", hanno finiture di alta qualità, ancora personalizzabili secondo le specificherichieste del cliente. La composizione interna si articola su un ampio soggiorno, la cucina abitabile, ripostiglio, due otre camere, doppi servizi. I locali garage e le cantinette sono anche direttamente comunicanti con l'abitazione. Le

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11/4/2016 Vendita Appartamento Pontedera. Quadrilocale in via Pinocchio. Nuovo, primo piano, posto auto, balcone, riscaldamento autonomo

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€ 160.000 | 100 m² | 3 loc.

AppartamentoPontedera Santa Lucia

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Prezzo (€) da 170.000 a 210.000


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100 m² | 4 locali | 2 bagni | € 190.000 Consulenza mutuo

Quadrilocale via Pinocchio, Pontedera

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Via Pinocchio, PontederaLocalità: Il Romito



DettagliRiferimento annuncio: V000311.3949 Data annuncio: 14/10/2015



Libero: No Locali: 4



Balcone: Sì Piano: 1

Totale Piani: 1 Box: sì, singolo

Stato: Nuovo/In costruzione Arredamento: Non Arredato

Cantina: No Classe immobile: Media

Classe energetica

Descrizione

PONTEDERA IL ROMITO Appartamento di recente costruzione posto al piano primo con ingresso indipendentecomposto da: ingresso, soggiorno/pranzo con angolo cottura, dis. notte, 1 camera matrimoniale, 1 cameretta, bagno,balcone il tutto corredato da sottotetto al quale si accede tramite bella scala in legno con altra camera con bagno,studio e ripostiglio. Al piano terra garage di 20 mq., cantina e resede esclusivo. Ottime rifiniture (parquet in tutta lasuperficie, doppi vetri, impianto di allarme, impianto di condizionamento, addolcitore).

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100 m² | 4 locali € 150.000

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STIMA DEL VALORE DI MERCATO DI UN LOTTO EDIFICABILE IN LOCALITA' SANTA LUCIA (PONTEDERA)