Микрорайон «Мостовка»

Описание проекта Крупнейшие транспортные магистрали и развязки, такие как Екатеринбургская Кольцевая автодорога и Дублер Сибирского тракта (Тюменский тракт), примыкают к территории застройки.

Общая площадь объектов самостоятельного жилого микрорайона «Мостовка» — 330,6 тысяч м2. По территории протекает река Мостовка, в честь которой жилое образование и получило свое название.

Создать комфортную среду обитания позволяет расположение района внутри лесопарковой зоны, располагаясь одновременно на незначительном расстоянии от центра г. Екатеринбурга.

Расположенный в Октябрьском районе г. Екатеринбурга, жилой район «Мостовка» изначально запроектирован как элитный, не имеющий аналогов на рынке Екатеринбурга, район повышенной комфортности проживания, соответствующий международным нормам экологической безопасности.

Описание проектаПроект микрорайона «Мостовка» предполагает

строительство жилищного фонда в объеме 330,6 тыс. м2, состоящая из следующих сегментов застройки:

-  индивидуальная жилая застройка усадебного типа с площадью участка 15-25 соток и более (до 1 га) площадью жилья от 180 кв.м. - общей площадью 160,6 тыс.кв.м.

-  таун-хаусы с прилегающими участками до трех соток и площадью жилья от 80 кв.м. - общей площадью 66,5 тыс.кв.м.

-  многоквартирные жилые дома до трех этажей с прилегающей территорией - общей площадью 98,7 тыс.кв.м.

-  многоквартирные дома смешанного типа с объектами инфраструктуры на первых и вторых этажах - общей площадью 4,8 тыс.кв.м.

Коммерческая недвижимость (офисные и торговые объекты на нижних этажах жилых зданий, а также прочие нежилые площади) - общей площадью 38.8 тыс.кв.м.

Данные для расчёта экономических показателейОбщий ввод жилой площадей в соответствии с этажностью и назначением:- Многоэтажное строительство- Среднеэтажное строительство- Малоэтажное строительство- Коммерческая недвижимость

15 тыс. м2103.5 тыс. м2212.1 тыс. м238.8 тыс. м2

Затраты по строительству внеплощадочных коммуникаций водоснабжения, водоотведения, газа – и электроснабжения к 1м2 сметной себестоимости

2 100 руб./м2

Затраты по внутриквартальным инженерным коммуникациям и благоустройству к 1м2 сметной себестоимости

2 850 руб./м2

Планируемая сметная себестоимость строительства жилых помещений:- Многоэтажное строительство- Среднеэтажное строительство- Малоэтажное строительство

25 000 руб./м228 000 руб./м225 000 руб./м2

Планируемая сметная себестоимость строительства 1м2 жилья с учетом затрат на внеплощадочные коммуникации, внутриплощадочные сети и благоустройство (в руб.)- Многоэтажное строительство: 25 000 + 2 100 + 2 850- Среднеэтажное строительство: 28 000 + 2 100 + 2 850- Малоэтажное строительство: 25 000 + 2 100 + 2 850

29 950 руб./м232 950 руб./м229 950 руб./м2

Общая стоимость ввода жилья по сметной себестоимости: - Многоэтажное строительство- Среднеэтажное строительство- Малоэтажное строительство- Коммерческая недвижимостьИтого

0.45 млрд. руб.3.38 млрд. руб.6.30 млрд. руб.1.36 млрд. руб.11.49 млрд. руб.

Экономические показатели1) (Выручка от реализации Sales Revenue) = ((330.6 ./ 2*тыс м 80000 ./ 2руб м )*0,72 + 38,8

./ 2*тыс м 80000 ./ 2)руб м ) * ( 1 – 0,12) = (19,04 . . + 3,1 . .) * 0,88 = млрд руб млрд руб19,48 .млрд

Где K = 0,72продаваемостиK = 0,12участия собственника земли в прибыли

2) Рассчитаем затраты на использование кредитных банковских средств на :начальном этапе строительства

2100 ./ 2 *(руб м 330.6 . 2 + тыс м 38.8 . 2)= 0,78 . . - тыс м млрд руб затраты на плату за технологическое присоединение коммуникаций по проекту в целом;

(27850*15 + 30850*103.5 + 27850*212,1 + 32900* 38.8)/369.4 . 2 = (0,42 . тыс м млрд. + 3,19 . . + 5,91 . . + 1,28 . .) / 369 400 2 = 29237 руб млрд руб млрд руб млрд руб м./ 2 - 2 руб м средняя себестоимость м без учета затрат на технологическое

присоединение коммуникаций; 29237 ./ 2 * 50 . 2 = 1, 46 . . – руб м тыс м млрд руб затраты на строительство первой

50 . 2. очереди объемом тыс м без учета затрат на технологическое присоединение коммуникаций;

0,78 . . + 1,46 . . = 2,24 . . – млрд руб млрд руб млрд руб необходимые заемные средства на начальном этапе строительства;

2,24 . .* 10 % = 0,224 . . – млрд руб млрд руб расходы на использование кредитных средств с учетом среднерыночной ставки финансирования

инвестиционных проектов;

Экономические показатели3) Рентабельность:

R = 19, 48 млрд. руб./(11.49 + 0,224)млрд. руб. = 19,48 млрд. руб./11,714 млрд. руб. =1.66

Т.о. рентабельность проекта составляет около 66%, что характеризует проект как высокорентабельный. В рамках современного рынка рентабельными и высокорентабельными можно считать проекты с доходностью свыше 20 %.

4) (Чистая прибыль по проекту Net Profit):

Net Profit = Profit (19, 48 млрд. руб. ) – Investment (11.714 млрд. руб.) = 7.77 млрд. руб.

Cashflow

 2015,

1,2 кв.

2015, 3,4 кв.

2016, 1,2 кв.

2016, 3,4 кв.

2017, 1,2 кв.

2017, 3,4 кв.

2018, 1,2 кв.

2018, 3,4 кв.

2019, 1,2 кв.

2019, 3,4 кв.

2020, 1,2 кв.

2020, 3,4 кв.

2021, 1,2 кв.

Total

GI*, млрд. руб 1,6 1,5 1,4 1,4 1 1 0,9 0,9 0,7 0,7 0,61     11,71

GR*, млрд. руб   0,9 1,5 1,6 1,9 2 2 2 1,8 1,8 1,5 1,4 1,08 19,48

CF* проекта, млрд. руб

-1,6 -0,6 0,1 0,2 0,9 1 1,1 1,1 1,1 1,1 0,89 1,4 1,08 7,77

CF* проекта с накоплениями,

млрд. руб-1,6 -2,2 -2,1 -1,9 -1 0 1,1 2,2 3,3 4,4 5,29 6,69 7,77  

* Валовые инвестиции** Валовые поступления*** Чистый денежный поток

( В расчёт принят срок проекта от начала строительства до окончания ) 6,5 . реализации построенных объектов лет Согласно планируемому CF по

, ( « ») проекту срок окупаемости так называемый выход в ноль составит около3 . .лет По истечению этого срока проект будет приносить чистую прибыль

Малоэтажные жилые объекты на рынке строительства

10%

90%

Соотношение типов застройки в Екатеринбурге,

2011 годМалоэтажная застройкаМногоэтажная застройка

0.19

0.81

Соотношения типов застройки в Екатеринбурге,

2013 год

Малоэтажная застройкаМногоэтажная застройка

40%

60%

Соотношение типов застройки в Екатеринбурге,

2015 год*

Малоэтажная застройкаМногоэтажная застройка

*согласно Генеральному плану застройки Екатеринбурга  на 2015 год

Последние несколько лет прослеживается существенное увеличение доли малоэтажных жилых объектов в общем объеме сдачи готового жилья. Учитывая высокий спрос на данные

объекты у покупателя, доля малоэтажных жилых объект будет неизменно расти.В микрорайоне «Мостовка» доля малоэтажных жилых объектов составляет более половины

предполагаемых объектов.

Динамика сдачи малоэтажных жилых объектов в г. Екатеринбурге

Период

2010 2011 2012 2013 20140

50000

100000

150000

200000

250000

300000

Объем сдачи малоэтажных объектов в г. Екатеринбурге, в кв.м.

*

*Плановые показатели на 2014 год по оперативным данным мэрии г. Екатеринбурга

Кв.м.

Доля в общем объеме малоэтажного жилья в зависимости от удаленности от Екатеринбурга

0-9 км 10-30 км свыше 30 км0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%50%

По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках — далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все.

Микрорайон «Мостовка», находясь в 16 км от г. Екатеринбурга, представляет наиболее привлекательный для покупателя сегмент рынка малоэтажного жилья.

Динамика цен на малоэтажное жильё в 2009-2014 гг.Была рассмотрена средняя цена предложения 1 кв. м домовладения в

благоустроенном посёлке в Екатеринбурге и пригороде (до 30 км)*

2009 2010 2011 2012 2013 20140

10000

20000

30000

40000

50000

60000

Стоимость 1 кв.м. в доме в коттеджном поселкеСтоимость 1 кв. м. в загородном малоэтажном доме

Анализ динамики цен на малоэтажное и индивидуальное жилье в пригороде г. Екатеринбурга показывает, что средняя цена 1 кв. м. в обоих типах застройки неизменно растет с 2010 года. Микрорайон «Мостовка» более, чем на 90% предполагает объекты малоэтажного и индивидуального строительства, что обеспечивает его экономическую привлекательность для инвестиций.Средняя рыночная цена 1 кв. м. индивидуальной застройки – 56000 рублей. Учитывая совокупность преимуществ района и позиционирование, как элитного, предполагаемая цена за 1 кв. м. составит 80000 рублей.

*По данным аналитического отдела РИЦ УПН

Исследование потребительских предпочтений

21%

64%

15%отдельно стоящий дом

дом, расположенный в организованном поселке

На базе Высшей школы экономики и менеджемента УрФУ было проведено маркетинговое исследование.

Цель исследования – выявление потребительских предпочтений и особенностей спроса на малоэтажное жильё. 5000 жителей г. Екатеринбурга в возрасте от 25 до 50 лет ответили на вопросы:

«При переезде загород, какой вариант индивидуального жилья для Вас будет оптимальным?»

Исследование потребительских предпочтений

25%

20%

50%

5%

да, готовда, при наличии развитой инфраструктурынет, не готовзатрудняюсь ответить

«Готовы ли вы переехать загород при более низкой стоимости жилья в полностью благоустроенный район в 10-20 км от города?»

Согласно исследованию, как минимум, 45 % аудитории готовы задуматься над вопросом переезда в благоустроенный поселок с развитой инфраструктурой, расположенный в пределах 30 км от города. Микрорайон «Мостовка» отвечает всем предпочтениям покупателей.Также стоит учесть, что в условиях постоянного роста населения г. Екатеринбурга (в частности, за счёт притока жителей области), спрос на жильё в Екатеринбурге и близлежащих районах будет постоянно расти.

Конкурентные преимущества

Обладая высокими потребительскими качествами для конечного покупателя и не имея аналогов на рынке Екатеринбурга, проект микрорайона «Мостовка» также имеет ряд важнейших и существенных преимуществ для инвестирования:

1) Утвержденный проект планировки и межевания;2) Отсутствие затрат на подготовку застраиваемой

территории и подвод коммуникаций;3) Низкие затраты на магистральные сети на территории

микрорайона (2000 рублей за кв.м.);4) Грунтовая земля, свободная от лесного массива,

практически не требующая вложений в подготовку;

Конкурентные преимущества

5) , Единый архитектурный классический стиль .запроектированные просторные дороги

6) .Быстрая транспортная доступность как к центру г , Екатеринбург так и кМеждународному аэропорту

« ».Кольцово7) : Расположение застройки на экологически чистой территории

- , , отсутствие вблизи каких либо производств лесное окружение .наличие водоемаМостовка

8) Пожеланию конечного потребителя площадь участка под индивидуальную застройку может быть существенно

1 .увеличена вплоть до га9) ( , , Развитая собственная инфраструктура магазины школы

.), детские сады и пр а также возможность использования социальных и коммерческих объектов близлежащих районов

« ».Истокского

Рынок элитной недвижимости . На сегодняшний день рынок элитногожилья г Екатеринбурга

- .не насыщен какими либо интересными объектами

Среди состоятельных людей прослеживается стремлениежить , , , не в центре города а как принято в Европе на окраине

, , .города в хорошем комфортабельном загородном доме

На текущиймомент в Екатеринбурге нет четкой, классификации по которойжильё можно отнести к

. , элитному Отчасти потому что таких предложений . практически нет

, По оценке аналитиков элитноежилье всегда пользуется, спросом и цены на него менее подвержены рыночным

, - .факторам чемжилье эконом класса

Отличительными особенностями элитной загородной : , недвижимости являются большие площади участков

, позволяющие сохранять приватность централизованные , , инженерные коммуникации асфальтированные дороги

. благоустроенные парковые зоны Также необходимым : , является наличие развитой инфраструктуры магазины

, , . , , кафе рестораны спорт комплексы детские сады школы и. .др Особое внимание уделяется безопасности

Динамика объема продаж индивидуальных домовладений в г. Екатеринбурге и окрестностях (до 30 км)

1,2 кв.

2011

3,4 кв.

2011

1,2 кв.

2012

3,4 кв.

2012

1,2 кв.

2013

3,4 кв.

2013

0

200

400

600

800

1000

520590

650740

800

950

Количество проданных индивидуальных домовладений, шт

Наблюдается стабильный рост продаж индивидуальных домовладений за последние 3 года, в среднем, на 25 % в год.*

*По данным аналитического отдела РИЦ УПН

Распределение продаж земельных участков (Тюменский тракт) в зависимости от площади

Также стоит учитывать существенную долю стоимости земли при рассмотрении цены индивидуальных домовладений, особенно с нестандартными, крупными участками.

Тюменский тракт в отношении стоимости земли имеет следующую особенность: эксперты относят направление к землям со средним уровнем цен, но на окраинах Екатеринбурга (куда можно отнести микрорайон «Мостовка») наблюдаются пиковые высокие значения.

5до

10-15

20-25

30-35

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Количество реализованных участков в зависимости от ( ), 2013 .площади в сотках г

Из аналитических данных следует, что участки площадью 10-25 соток пользуются наибольшим спросом среди покупателей индивидуальных домовладений. Участки именно такой площади предлагаются к застройке в микрорайоне «Мостовка». Следует учесть, что в условиях дефицита земли в Екатеринбурге и в его окрестностях, её стоимость неизменно растет последние годы.