ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2020 628/31 · ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2020-628/31 "Определение величины рыночной стоимости нежилого

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2020-628/31

"Определение величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 223,50 кв. м,

кадастровый номер 78:10:0005105:1421, расположенного по адресу:

г. Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 15/1, литера А, пом. 3-Н "

Дата оценки: 03 февраля 2020 г.

Дата составления: 25 февраля 2020 г.

Заказчик: Банк "Прайм Финанс" (АО)

Исполнитель: ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг"

("SRG-Consulting")

Москва 2020

Исполнительное резюме

В соответствии с договором на оказание услуг по оценке №2020-628/31 от 03 февраля 2020 г.,

ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг" произвело оценку величины рыночной стоимости на Объект

оценки – нежилого помещения, общей площадью 223,50 кв. м, кадастровый номер

78:10:0005105:1421, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева,

д. 15/1, литера А, пом. 3-Н.

На основании информации, представленной и проанализированной в отчете об оценке

№2020-628/31 от 25 февраля 2020 г. с учетом ограничивающих условий и сделанных

допущений, Оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг" ("SRG-Consulting") определена

рыночная стоимость Объекта оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки по состоянию на дату оценки

составляет1:

➢ с учетом НДС:

23 146 000 руб.

(Двадцать три миллиона сто сорок шесть тысяч) руб.

➢ без учета НДС:

19 289 000 руб.

(Девятнадцать миллионов двести восемьдесят девять тысяч) руб.

Настоящая оценка проведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей редакции),

Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от

20 мая 2015 г. № 297, 298, 299 (ФСО 1,2,3), от 25 сентября 2014 г. № 611 (ФСО 7), стандартами

и правилами саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, подписавший

настоящий отчет.

Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки купли-

продажи, может отличаться от стоимости, определенной в ходе оценки, вследствие таких

факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки, иные факторы.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости Объекта оценки, определенная в отчете,

за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения

начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев

с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством

Российской Федерации.

С уважением,

Директор направления "Недвижимость"

Департамента по оценке и

финансовому консалтингу

ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг" ("SRG-Consulting") _______________И. В. Терешин

1 Округлено до тыс. руб.

Отчет об оценке №2020-628/31 3

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .......................................................................................................... 6

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ ....................................................................... 7

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ ................... 8

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ............................................................ 10

4.1. Сведения о Заказчике .................................................................................................................... 10

4.2. Сведения об Исполнителе и Оценщике ....................................................................................... 10

4.2.1. Сведения об Исполнителе .......................................................................................................... 10

4.2.2. Сведения об Оценщике .............................................................................................................. 10

4.3. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке

организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении

оценки объекта оценки ......................................................................................................................... 11

5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .................................................................................... 12

5.1. Основание для проведения оценщиком оценки Объекта оценки ............................................. 12

5.2. Общая информация, идентифицирующая Объект оценки ........................................................ 12

5.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке ................. 12

5.4. Итоговая величина стоимости Объекта оценки .......................................................................... 12

5.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости .................................. 13

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ...................................................................................... 14

6.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные

и качественные характеристики Объекта оценки .............................................................................. 14

6.2. Реквизиты юридического лица, которому принадлежит Объект оценки................................. 14

6.3. Описание прав, подлежащих оценке в рамках настоящего отчета ........................................... 14

6.4. Описание местоположения Объекта оценки ............................................................................... 14

6.5. Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки ........................... 16

6.6. Сведения о текущих арендаторах ................................................................................................. 20

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ,

ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ................................................... 21

7.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и

регионе ................................................................................................................................................... 21

7.1.1. Индикаторы инвестиционного рынка ....................................................................................... 22

7.1.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемое имущество ............. 23

7.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемое имущество ................ 23

7.3. Обзор рынка помещений свободного назначения г. Санкт-Петербург по итогам 2019 г. ..... 23

7.3.1. Классификация помещений свободного назначения .............................................................. 23

7.3.2. Предложение ............................................................................................................................... 24

7.3.3. Спрос ............................................................................................................................................ 24


7.3.4. Финансовые условия................................................................................................................... 25

7.3.5. Вакантность ................................................................................................................................. 25

7.3.6. Операционные расходы .............................................................................................................. 25

7.3.7. Ставки капитализации ................................................................................................................ 26

7.3.8. Тенденции и прогнозы ................................................................................................................ 30

7.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены помещений

свободного назначения ......................................................................................................................... 30

7.5. Основные выводы .......................................................................................................................... 36

8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ................................. 37

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К

ОЦЕНКЕ ............................................................................................................................................... 38

9.1. Определение стоимости сравнительным подходом ................................................................... 38

9.1.1. Обоснование выбора подхода .................................................................................................... 38

9.1.2. Обоснование выбора метода оценки ......................................................................................... 38

9.1.3. Последовательность определения стоимости в рамках сравнительного подхода ............... 39

9.1.4. Обоснование выбора единицы сравнения ................................................................................ 39

9.1.5. Обоснование выбора элементов сравнения .............................................................................. 40

9.1.6. Репрезентативная (представительная) выборка объектов-аналогов ...................................... 40

9.1.7. Анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов)................. 44

9.1.8. Расчет стоимости объекта недвижимости ................................................................................ 46

9.2. Определение стоимости доходным подходом ............................................................................ 50

9.2.1. Обоснование выбора подхода .................................................................................................... 50

9.2.2. Обоснование выбора метода оценки ......................................................................................... 50

9.2.3. Последовательность определения стоимости в рамках доходного подхода ........................ 50

9.2.4. Определение потенциального валового дохода ....................................................................... 51

9.2.5. Определение действительного валового дохода (ДВД) .......................................................... 62

9.2.6. Определение операционных расходов ...................................................................................... 62

9.2.7. Расчет ставки капитализации ..................................................................................................... 62

9.2.8. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости .............................................................. 63

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ

ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ ..................................................................................................... 64

11. ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОЦЕНЩИКА И ИСПОЛНИТЕЛЯ ...

...................................................................................................................................................... 66

12. ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ................................................................................. 72


13. ПРИЛОЖЕНИЕ № 3. КОПИИ МАТЕРИАЛОВ И РАСПЕЧАТОК,

ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ ....................................................................................................... 81


1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Заказчик: Банк "Прайм Финанс" (Акционерное общество) (Банк "Прайм Финанс" (АО)),

именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице представителя конкурсного управляющего –

государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее – Агентство) Шубина

Германа Александровича, действующего на основании решения Арбитражного суда города

Санкт-Петербурга и Ленинградской области, резолютивная часть которого объявлена

30 октября 2019 г. по делу № А56-70065/2019 и доверенности от 31 октября 2019 г.

№ 1814/приказа Генерального директора Агентства от 27 июля 2016 г. № 354-к.

Исполнитель: ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг".

Объект оценки, состав объекта оценки: нежилое помещение, общей площадью 223,50 кв. м,

кадастровый номер 78:10:0005105:1421, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул.

Академика Лебедева, д. 15/1, литера А, пом. 3-Н.

Имущественные права на Объект оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том

числе в отношении каждой из частей Объекта оценки: право собственности.

Цель оценки: определение рыночной стоимости Объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки: для использования при определении

цены для совершения сделки или иных действий с Объектами оценки, в том числе при

совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров.

Вид стоимости: рыночная стоимость.

Дата оценки: 03 февраля 2020 года.

Срок проведения оценки: с 03 февраля 2020 года по 25 февраля 2020 года.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка, а также иная

информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки: на усмотрение

Исполнителя (должны содержаться в отчете об оценке).

Результат определения стоимости: Итоговый результат оценки стоимости приводится без

суждения о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может

находиться эта стоимость

Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки: не выявлена

Источник информации: Приложение № 1 к Договору №2020-628/31 от 03 февраля 2020 г.


2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Оценщик осуществил оценку и составил Отчет в соответствии с действующими на дату

составления Отчета федеральными стандартами оценки:

➢ Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный Приказом Министерства

экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России)

от 20 мая 2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1);

➢ Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)",

утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской

Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 298 (далее –

ФСО № 2);

➢ Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)",

утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской

Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. № 299 (далее –

ФСО № 3);

➢ Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденный

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации

(Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) являются

обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии со

ст. 15 Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации" (в действующей редакции на дату оставления отчета).

Кроме того, Оценщик использовал стандарты и правила саморегулируемой организаций,

в которой он состоит, в части, не противоречащей ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией

оценщиков, членом которой является Оценщик, обязательны к применению при осуществлении

оценочной деятельности, в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ

"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей на дату составления

отчета редакции).


3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

Следующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью данного

отчета.

Общие допущения

➢ Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях.

Понимается, что проведенный Оценщиком анализ и данные им заключения

не содержат полностью или частично предвзятых мнений.

➢ Настоящий отчет является конфиденциальным для Заказчика и его

профессиональных консультантов и предназначен для единственной цели, указанной

выше. Оценщик не может принять ответственность, если она возлагается кем-то

другим для объявленной цели или любой другой.

➢ Заключение о стоимости, содержащееся в настоящем отчете, относится к Объекту

оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта

является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

➢ Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату

оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения

социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут

повлиять на стоимость Объекта оценки.

➢ Все исходные данные по Объекту оценки, использованные Оценщиком при

подготовке Отчета, предоставлены Заказчиком и считаются достоверными. Тем

не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там,

где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

➢ Расчеты проведены с помощью программного продукта MS Excel 2010. Функция

"Точность как на экране" не использована, что обеспечивает большую точность

вычислений, однако, дает погрешность в визуализации данных.

➢ В рамках настоящего отчета некоторые данные (например, площадь, цена, величина

арендной ставки, точный адрес) по объектам-аналогам могут отличаться

от информации, опубликованной на интернет-страницах, в периодической печати,

и от приложенных к Отчету распечаток. Это связано с тем, что в процессе оценки

Оценщиком проводились телефонные переговоры с собственниками

и представителями собственников объектов-аналогов. В Отчете указываются

уточненные данные по объектам-аналогам, выявленные в процессе проведения

телефонных переговоров.

➢ Представленное к оценке имущество не участвует в судебных разбирательствах,

спорах, и на него нет притязаний со стороны третьих лиц.

➢ Оценка производится в предположении о том, что все необходимые для

эксплуатации по предполагаемому назначению решения законодательных и

исполнительных органов власти РФ, а также органов местного самоуправления

существуют, либо могут быть получены, или обновлены.

➢ Оценщик не занимались измерениями физических параметров строений и

сооружений (все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных

Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за

соответствующие данные. Оценщик не проводили технических экспертиз и исходил

из отсутствия каких–либо скрытых фактов, влияющих на величину рыночной

стоимости строений и сооружений, которые не могли быть обнаружены при


визуальном осмотре объектов. На Оценщике не лежит ответственность по

обнаружению подобных фактов.

➢ Исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений к Отчету не

все использованные документы, а лишь те, которые будут представлены

Исполнителем как наиболее существенные для понимания содержания Отчета. При

этом в архиве Исполнителя будут храниться копии всех существенных материалов,

использованных при подготовке Отчета.

➢ Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет (или любую его часть)

иначе, чем это предусмотрено Договором.

➢ В рамках настоящего отчета информация, полученная из открытых источников, а

также информация и материалы, предоставленные Заказчиком, не подвергалась

какой–либо проверке. При этом Оценщик не несет ответственность за полноту и

достоверность предоставленной информации. Оценщик не осуществляя процедуры

подтверждения информации, чтобы доказать достоверность данных, указанных в

общедоступных источниках информации.

➢ В расчетных таблицах, которые будут представлены в Отчете, будут приведены

округленные значения показателей. Итоговые показатели будут получены при

использовании точных данных. Поэтому при пересчете итоговых значений по

округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в

Отчете.

➢ Информация, на основании которой была определена рыночная стоимость Объекта

оценки, является достоверной и достаточной. Тем не менее, не следует исключать

возможность существования дополнительной информации, способной оказать

влияние на рыночную стоимость и величину арендной платы оцениваемых объектов.

Специальные допущения

В случае возникновения прочих дополнительных условий, допущений и ограничений,

не указанных в данном разделе, они будут отмечены Оценщиком в соответствующей части

отчета.


4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

4.1. Сведения о Заказчике

Табл. 4.1

Сведения о Заказчике оценки Организационно-правовая форма и полное

наименование Банк "Прайм Финанс" (АО)

Место нахождение (юридический адрес) 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д.126, литера Б, помещение 71-Н

ОГРН 1027800001240

Дата присвоения ОГРН 12.09.2002

4.2. Сведения об Исполнителе и Оценщике

4.2.1. Сведения об Исполнителе

Исполнителем услуг по оценке является ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг" ("SRG-Consulting").

Исполнитель полностью соответствует требованиям п. 15.1 Федерального закона РФ

от 29.07.98 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей

на дату составления отчета редакции).

Табл. 4.2

Сведения об Исполнителе Организационно-правовая форма и полное

наименование

Общество с ограниченной ответственностью "ЭсАрДжи-Консалтинг"

("SRG-Consulting")

Место нахождения (юридический адрес) Российская Федерация, 105082, г. Москва, ул. Ф. Энгельса, д. 75, стр. 11, оф.

200

ОГРН 1022200911260

Дата присвоения ОГРН 04.12.2002

Сведения о добровольном страховании

гражданской ответственности

Полис № 180005-035-000165/2 от 02.12.2018 г.; выдан Страховая Акционерная

Компания "ЭНЕРГОГАРАНТ"; срок действия с 05.12.2018 г. по 31.01.2022 г.;

страховая сумма 3 000 000 000 (Три миллиарда) руб.

Сведения о независимости юридического

лица, с которым оценщик, заключил

трудовой договор в соответствии со ст. 16

Федерального Закона "Об Оценочной

деятельности в Российской Федерации"

Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, не имеет

имущественных интересов в объекте оценки и не является аффилированным

лицом заказчика.

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не

зависел от итоговой величины стоимости объекта оценки.

4.2.2. Сведения об Оценщике

Табл. 4.3

Сведения об Оценщике Фамилия Имя Отчество Гнездилов Константин Николаевич

Номер контактного телефона 7 495 797 30 31 доб. 1250

Адрес электронной почты [email protected]

Местонахождение (Почтовый адрес) Российская Федерация, 105082, г. Москва, ул. Ф. Энгельса, д. 75, стр. 11, офис

503

Трудовой договор Трудовой договор №7 от 27.02.2019 года заключен с ООО "ЭсАрДжи-Оценка

активов"

Образование, направление

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по

направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" №001414-1 от

20.12.2017 г.

Информация о членстве в саморегулируемой

организации оценщиков

Член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийская

общественная организация "Российское общество оценщиков", Свидетельство

№ 009655 от 12 октября 2015 г.

Местонахождение: 105066, Москва, 1-й Басманный переулок, д.2А, офис 5

Документы, подтверждающие получение

профессиональных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I № 050025 от 21.06.2008 г.,

регистрационный номер 6726, Высшая экономическая школа СПб ГУЭиФ по

программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".

Сведения об обязательном страховании

гражданской ответственности Оценщика

Полис № 190Е0В40R2788 от 30.07.2019 г.; выдан Страховым акционерным

обществом «ВСК»; срок действия с 30.07.2019 г. по 29.07.2020 г.; страховая

сумма 50 000 000 (Пятьдесят миллионов) руб.

Стаж работы в оценочной деятельности С 2008 года


Сведения о независимости оценщика в

соответствии со ст. 16 Федерального Закона

"Об Оценочной деятельности в Российской

Федерации"

Оценщик не является учредителем, собственником, акционером,

должностным лицом или работником юридического лица - заказчика,

не имеет имущественных интересов в объекте оценки, не состоит с

указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Оценщик не имеет вещных или обязательственные прав вне договора;

Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического

лица – заказчика, а заказчик не является кредитором или страховщиком

оценщика.

Заказчик либо иные заинтересованные лица не вмешивались в деятельность

оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой

договор при проведении оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависел от

итоговой величины стоимости объекта оценки.

4.3. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета

об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени

их участия в проведении оценки объекта оценки

Для проведения осмотра оцениваемого имущества привлекался нижеследующий специалист:

Табл. 4.4

Сведения о привлекаемом специалисте Представитель Исполнителя Контактные данные Должность

Никитинский Артем

Владимирович Тел. +7 951 720-11-11 Выездной специалист

Другие специалисты для проведения работ по оценке по Договору не привлекались.


5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

5.1. Основание для проведения оценщиком оценки Объекта оценки

Основанием для выполнения оценочных услуг является договор на проведение оценки

№2020-628/31 от 03 февраля 2020 г. (далее – Договор), заключенные между

ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг" ("SRG-Consulting") и Банк "Прайм Финанс" (АО).

5.2. Общая информация, идентифицирующая Объект оценки

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 223,50 кв. м, кадастровый

номер 78:10:0005105:1421, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Академика

Лебедева, д. 15/1, литера А, пом. 3-Н.

5.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

На основании предоставленных данных была определена рыночная стоимость Объекта оценки.

При оценке использовались сравнительный и доходный подходы. Затратный подход не

применялся. Подробное описание выбора подходов и методов оценки приведено в разделе 9

настоящего отчета об оценке (далее – Отчет). Результаты оценки, полученные при применении

различных подходов к оценке представлены в таблице ниже.

Табл. 5.1

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Подходы Рыночная стоимость (с учетом НДС),

руб.

Рыночная стоимость (без учета НДС),

руб.

Сравнительный 23 396 000 19 497 000

Доходный 22 896 000 19 080 000

Затратный Не применялся Не применялся

Источник информации: расчеты Оценщика

5.4. Итоговая величина стоимости Объекта оценки


составляет2:


23 146 000 руб.



19 289 000 руб.


2 Округлено до тыс. руб.

Оценщик Гнездилов К.Н.


5.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

➢ Итоговая величина рыночной или иной стоимости Объекта оценки, определенная в

отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей

определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в

течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев,

предусмотренных законодательством Российской Федерации.

➢ Полученные в результате исследований Оценщиком выводы о стоимости Объекта

оценки могут использоваться только Заказчиком в соответствии с предполагаемым

использованием результатов оценки.

➢ В настоящем Отчете содержатся предположения и выводы Оценщика, которые

предполагаются правомерными и обоснованными. Пользователь отчета,

использующий настоящий Отчет, может иметь отличное от мнения Оценщика, что

может потребовать проведения дополнительного анализа и финансово-правовой

проверки. Поэтому Отчет не может являться единственным источником информации

для принятия каких-либо решений.

➢ Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно

величины стоимости Объекта оценки и не является гарантией того, что какая-либо

сделка с Объектом оценки будет проведена по указанной стоимости.


6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих

количественные и качественные характеристики Объекта оценки

Табл. 6.1

Перечень документов № п/п Наименование документа Реквизиты документа

1 Выписка из ЕГРН об объекте

недвижимости № 99/2019/266297424 от 11.06.2019 г.

2 Технический паспорт по состоянию на

03.10.2011 г. по состоянию на 03.10.2011 г.

Источник информации: документы, предоставленные Заказчиком

6.2. Реквизиты юридического лица, которому принадлежит Объект оценки

Табл. 6.2

Сведения об обладателе прав на объект оценки Организационно-правовая форма и полное

наименование Банк "Прайм Финанс" (АО)

Место нахождение (юридический адрес) 197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д.126, литера Б, помещение 71-Н

ОГРН 1027800001240

Дата присвоения ОГРН3 12.09.2002

Источник информации: документы Заказчика

6.3. Описание прав, подлежащих оценке в рамках настоящего отчета

Объект оценки принадлежит на праве собственности Банк "Прайм Финанс" (Акционерное

общество) в соответствии с выпиской из ЕГРН № 99/2019/266297424 от 11.06.2019 г.

Ограничения (обременения) прав не зарегистрированы.

6.4. Описание местоположения Объекта оценки

Целью данного раздела отчета является анализ экономических, физических и прочих

характеристик объекта, определяющих или оказывающих влияние на стоимость объекта,

его привлекательность для конечных потребителей.

Табл. 6.3

Характеристика местоположения Объекта оценки Наименование параметра Характеристика

Адрес расположения г. Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 15/1, литера А

Район города Калининский

Станция метрополитена Площадь Ленина

Удаленность от станции метрополитена до 5 мин. пешком

Линия застройки 1-я линия домов

Типичное использование окружающей

застройки Объекты жилой и коммерческой застройки

Транспортная доступность

Объект недвижимого имущества расположен на 1-й линии домов. Объект оценки

характеризуется хорошей транспортной доступностью. Подъезд к объекту

недвижимого имущества осуществляется по ул.Академика Лебедева

Экономическое местоположение Оцениваемое недвижимое имущество расположено в смешанной зоне города в

окружении жилой и коммерческой недвижимости.

Социальная инфраструктура Район обеспечен всеми объектами социальной инфраструктуры

Социальная репутация Район с устойчивым спросом на коммерческую недвижимость

Внешнее благоустройство Территория благоустроена, перед объектом недвижимого имущества

располагаются проезды и тротуары

Источник информации: данные Заказчика и анализ местоположения, проведенный Оценщиком

3 https://egrul.nalog.ru/index.html


Рисунок 6.1

Схематическое изображение местоположения Объекта оценки

Источник информации: http://maps.yandex.ru

Рисунок 6.2

Схематическое изображение местоположения Объекта оценки


Далее представлены фотографии ближайшего окружения объекта недвижимого имущества.

Объект оценки

Объект оценки

http://maps.yandex.ru/



Фотография 6.1

Ближайшее окружение

Источник информации: визуальный осмотр

Основные преимущества местоположения Объекта оценки:

➢ оцениваемый объект расположен Калининском районе г. Санкт-Петербург,

являющейся привлекательным, перспективным районом для размещения

недвижимости коммерческого назначения;

➢ объект характеризуется хорошей транспортной доступностью;

➢ расположение оцениваемого объекта в непосредственной близости от ближайшей

остановки общественного транспорта;

➢ хорошая пешеходная доступность.

Основные недостатки местоположения объекта:

➢ повышенный уровень загазованности в районе расположения объекта оценки

6.5. Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки

Объектом оценки является встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу:

г. Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 15/1, литера А, пом. 3-Н.

Описание Объекта оценки составлено на основании визуального осмотра и анализа документов,

предоставленных Заказчиком.

В таблице ниже представлены количественные и качественные характеристики здания, в

котором расположен объект оценки.

Табл. 6.4

Количественные и качественные характеристики объекта оценки Наименование параметра Характеристика Источник информации

Характеристика оцениваемого помещения

Тип объекта недвижимости Нежилое помещение Данные визуального осмотра и анализ,

проведенный Оценщиком

Адрес объекта недвижимости г. Санкт-Петербург, ул. Академика

Лебедева, д. 15/1, литера А, пом. 3-Н

Выписка из ЕГРН №

99/2019/266297424 от 11.06.2019 г.

Тип объекта недвижимости Встроенное помещение

Выписка из ЕГРН №

99/2019/266297424 от 11.06.2019 г.

Собственник/Правообладатель объекта

недвижимости

Банк "Прайм Финанс" (Акционерное

общество)

Вид права на объект недвижимости Право собственности

Правоустанавливающий документ Нет данных

Правоудостоверяющий документ Выписка из ЕГРН №

99/2019/266297424 от 11.06.2019 г.

Существующие ограничения (обременения)

права Не зарегистрировано

Назначение объекта недвижимости Свободное (ПСН) Данные визуального осмотра и анализ,


Наименование параметра Характеристика Источник информации

Текущее использование Офис проведенный Оценщиком

Общая площадь объекта недвижимости, кв.

м,

в том числе:

223,50

Технический паспорт на здание по

состоянию на 03.10.2011 г. подвал 0,00

цоколь 0,00

1 этаж 110,10

2 этаж и выше 113,40

Арендопригодная площадь объекта

недвижимости, кв. м 223,50

Расчеты Оценщика

подвал 0,00

цоколь 0,00

1 этаж 110,10

2 этаж и выше 113,40

Уровень арендопригодной площади, % 100%

Состояние/уровень отделки Стандарт

Данные визуального осмотра и анализ,

проведенный Оценщиком

Наличие/отсутствие организованной

парковки (тип) Стихийная

Наличие/отсутствие витринного остекления Отсутствует

Наличие/отсутствие отдельного входа Присутствует

Расположение входной группы С улицы

Коммуникации Центральные

Кадастровый номер объекта недвижимости 78:10:0005105:1421 Справочная информация по объектам

недвижимости в режиме online

(https://rosreestr.ru) Кадастровая стоимость, руб. 39 195 805,13

Кадастровая стоимость, руб./ кв. м 175 372,73 Расчеты Оценщика

Характеристика здания, в котором располагается оцениваемое помещение

Фундамент Бутовый леточный Технический паспорт на здание по

состоянию на 03.10.2011 г. Стены Кирпичные

Перекрытия ж/б

Класс конструктивны систем (КС) КС-1 Анализ и расчеты Оценщика

Срок полезной службы 98

Год постройки (год ввода в эксплуатацию) 1917 Технический паспорт на здание по

состоянию на 03.10.2011 г.

Физический износ 47,50% Экспертный анализ, проведенный

Оценщиком Функциональное и экономическое

устаревание Не выявлены

Источник информации: данные технической документации, результаты визуального осмотра.

Определение физического износа экспертным методом

Физический износ здания, в котором расположен оцениваемый объект, определялся методом

экспертизы состояния по шкале экспертных оценок. Величина износа определена оценщиком

экспертно на основании шкалы, приведенной в таблице ниже.

Табл. 6.5

Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа

для объектов недвижимости

Состояние объекта Характеристика физического состояния

Физический износ, %

мин.

значение

макс.

значение

среднее

значение

Отличное Практически новый объект 0% 15% 7,50%

Хорошее Полностью отремонтированный объект со средними сроками

эксплуатации 15% 35% 25,00%

Удовлетворительное Требующий ремонта объект со средними сроками эксплуатации 35% 60% 47,50%

Неудовлетворительное, не

требует проведение ремонта

Требующий ремонта объект с продолжительными сроками

эксплуатации 60% 80% 70,00%

Аварийное Объект с продолжительными сроками эксплуатации. Проведение ремонта экономически нецелесообразно. Возможно вторичное

использование материалов по утилизационной стоимости

80% 100% 90,00%

Источник информации: http://www.valnet.ru/m7-136.phtml


В ходе визуального осмотра было выявлено, что здание находится в удовлетворительном

состоянии. Физический износ был принят на уровне среднего значения диапазона 35-60 %

в размере 47,50%.

По мнению Оценщика, функциональное и внешнее устаревание для объекта недвижимого

имущества, отсутствует.

Эксплуатация объекта возможна без проведения ремонтных работ или работ по

восстановлению.

Ниже представлены фотографии Объекта оценки.


Фасад здания, в котором расположен объект оценки




Внутренние помещения



6.6. Сведения о текущих арендаторах

Сведения о текущих арендаторах по состоянию на дату оценки Заказчиком не предоставлены.

По данным визуального осмотра, проведенного 12.02.2020 г., оцениваемое помещение в аренду

не сдается.

Выводы и комментарии

Проанализировав имущественные права, количественные и качественные характеристики

объекта оценки, а также его местоположение Оценщик сделал вывод, что оцениваемое

помещение относится к сегменту рынка помещений свободного назначения нежилой

коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербург.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки,

которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта, не выявлены.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие

на его стоимость, не выявлены.


7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ

ФАКТОРОВ, ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ

НА СТОИМОСТЬ

7.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в

стране и регионе

Ниже Оценщиком представлен краткий макроэкономический обзор Российской Федерации с

целью определить состояние экономики страны в настоящее время, анализа динамики

макроэкономических показателей и выявления тенденции, что в свою очередь позволит

объективно спрогнозировать развитие рынка объекта оценки в ближайшем будущем.

Табл. 7.1

Основные показатели развития экономики по итогам 2019(в % к соответствующему

периоду предыдущего года)

Наименование 2019 г. В % к

2018 г.

Декабрь

2019 г.

В % к Справочно

декабрю

2018 г.

ноябрю

2019 г.

2018 г.

в % к

2017 г.

декабрь 2018 г. в % к

декабрю

2017 г.

ноябрю

2018 г.

Валовой внутренний продукт, млрд рублей 78675,61) 101,12) 102,12)

Индекс промышленного производства3) 102,4 102,1 108,9 102,9 102,0 107,0

Продукция сельского хозяйства4), млрд рублей 5461,35) 104,16) 488,85) 105,87) 58,28) 99,86) 94,57) 57,98)

Грузооборот транспорта, млрд т-км 5669,1 100,6 483,6 98,3 103,2 102,7 103,1 103,7

в том числе

железнодорожного транспорта 2601,8 100,2 218,4 97,1 102,3 104,2 102,5 102,0

Оборот розничной торговли, млрд рублей 33532,1 101,6 3474,4 101,9 118,3 102,8 102,7 118,8

Объем платных услуг населению, млрд рублей 10093,4 99,1 904,2 98,7 104,7 101,49) 100,19) 104,99)

Внешнеторговый оборот10), млрд долларов США 609,15) 96,96) 58,65) 95,37) 96,78) 118,66) 110,97) 98,08)

в том числе: экспорт товаров 379,2 94,3 35,4 88,0 96,3 127,4 120,3 97,5

импорт товаров 229,9 101,6 23,2 108,9 97,2 105,6 96,6 99,0

Инвестиции в основной капитал, млрд рублей 11458,711) 100,72) 105,12)

Индекс потребительских цен 104,5 103,0 100,4 102,9 104,3 100,8

Индекс цен производителей промышленных товаров3) 102,9 95,7 99,6 111,9 111,7 96,7

Реальные располагаемые денежные доходы12) 100,8 100,1

Среднемесячная начисленная заработная плата

работников организаций: номинальная, рублей 461315) 107,26) 462855) 106,37) 99,48) 110,36) 108,27) 100,58)

реальная 102,56) 102,77) 99,18) 107,46) 104,27) 100,08)

Общая численность безработных (в возрасте 15 лет и старше),млн человек

3,513),14) 94,7 3,513) 93,9 99,0 92,2 95,4 101,2

Численность официально зарегистрированных

безработных (по данным Роструда), млн человек 0,714) 102,7 0,7 99,7 104,1 87,4 89,4 104,9

Источник информации: https://www.gks.ru/storage/mediabank/oper-12-2019.pdf 1) Данные за январь-сентябрь 2019 г. (первая оценка).

2) Январь-декабрь 2019 г. и январь- декабрь 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года.

3) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение

электри- ческой энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение,

организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений".

4) Срок разработки данных за 2019 г. в соответствии с Федеральным планом статистических работ - 31 января

2020 года.

5) Данные за январь- декабрь 2019 г. и декабрь 2019 г. соответственно.

6) Январь- декабрь 2019 г. и январь- декабрь 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года.

7) Декабрь 2019 г. и декабрь 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года.

8) Декабрь 2019 г. и декабрь 2018 г. в % к предыдущему месяцу.

9) Данные уточнены на основании итогов годовых статистических обследований хозяйствующих субъектов.

10) В фактически действовавших ценах.

11) Данные за январь- декабрь 2019 года.

12) Оценка показателя за указанные периоды рассчитана в соответствии с Методологическими

положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом

Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018).

13) Предварительные данные.

14) В среднем за месяц.

https://www.gks.ru/storage/mediabank/oper-12-2019.pdf


Основные тенденции социально-экономического развития Российской Федерации по

итогам 2019 года

Индекс промышленного производства в 2019 г. по сравнению с 2018 г. составил 102,4%, в

декабре 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 102,1%.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности

"Строительство", в 2019 г. составил 9132,1 млрд рублей, или 100,6% (в сопоставимых ценах) к

уровню 2018 г., в декабре 2019 г. - 1224,3 млрд рублей, или 100,4% к соответствующему

периоду предыдущего года.

Оборот Розничной торговли в 2019 г. составил 33532,1 млрд рублей, или 101,6% (в

сопоставимых ценах) к 2018 г., в декабре 2019 г. - 3474,4 млрд рублей, или 101,9% к уровню

соответствующего периода предыдущего года.

Внешнеторговый Оборот России, в ноябре 2019 г. составил (в фактически действовавших

ценах) 58,6 млрд долларов США (3742,9 млрд рублей), в том числе экспорт - 35,4 млрд

долларов (2263,3 млрд рублей), импорт - 23,2 млрд долларов (1479,6 млрд рублей).

Сальдо торгового баланса в ноябре 2019 г. сложилось положительное, 12,3 млрд долларов (в

ноябре 2018 г. - положительное, 19,0 млрд долларов).

Численность рабочей силы по предварительным итогам выборочного обследования рабочей

силы в возрасте 15 лет и старше, в декабре 2019 г. составила 75,9 млн человек, или 52% от

общей численности населения страны.

В ноябре 2019 г. в общей численности занятого населения 31,8 млн человек, или 43,7%

составляли штатные (без учета совместителей) работники организаций, не относящихся к

субъектам малого предпринимательства. На условиях совместительства и по договорам

гражданско-правового характера для работы в этих организациях привлекалось еще 1,4 млн

человек (в эквиваленте полной занятости). Число замещенных рабочих мест работниками

списочного состава, совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам

гражданско-правового характера, в организациях (без субъектов малого предпринимательства)

в ноябре 2019 г. составило 33,2 млн человек и было меньше, чем в ноябре 2018 г., на 17 тыс.

человек, или на 0,1%.

Безработица в декабре 2019 г., по предварительным итогам выборочного обследования

рабочей силы, 3,5 млн человек в возрасте 15 лет и старше, или 4,6 % рабочей силы

классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной

Организации Труда).

7.1.1. Индикаторы инвестиционного рынка4

В сентябре наблюдалось существенное ускорение роста экономики – до 2%, при этом за период

январь – сентябрь показатель оценивается на уровне 1,2%. Следует отметить, что такое резкое

ускорение носит неустойчивый характер и подвержено ряду разовых факторов влияния.

Всемирный банк скорректировал свой прогноз роста экономики России: еще ниже, чем заявлял

ранее – до 1%.

Показатель инфляции продолжил снижение: за январь – декабрь рост цен составил 2,26%, в

годовом выражении – 3,99%. Министерство экономического развития изменило свои прогнозы

относительно роста цен в 2019 году с 4,3% до 3,8%, в 2020 году – с 3,8% до 3%. Одновременно

Центральный банк также представил новый прогнозируемый уровень инфляции – 4–4,5% в

2019 году и 4% на 2020 год. Вместе с этим в сентябре ЦБ принял решение об еще одном раунде

4 https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-moskva-iii-kvartal-2019-goda-6789.pdf


снижения ключевой ставки, которая традиционно потеряла 25 б. п. и закрепилась на уровне

7,00%.

По итогам первых трех кварталов 2019 года объем инвестиций в недвижимость России достиг

123,8 млрд руб., таким образом, рост показателя по сравнению с аналогичным периодом

прошлого года составил 10%. Наблюдается дальнейшее снижение среднего размера сделки,

который составил в I–III кварталах 2019 года 3,6 млрд руб.

В течение 2019 года наибольший объем инвестиций пришелся на сегмент площадок под

девелопмент, его доля составила в структуре спроса 36% против 10% годом ранее

Выросла доля инвестиций в гостиничную недвижимость: если в прошлом году на нее пришлось

лишь 2% инвестиций, то сейчас показатель достиг доли в 15%.

Доля торговой и индустриальной недвижимости по итогам трех кварталов составила 8% и 4%

соответственно. Учитывая анонсированные до конца года сделки, ожидается увеличение доли

торговой недвижимости в общем объеме спроса.

7.1.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемое имущество

7.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемое имущество

Объект оценки представляет собой встроенное помещение свободного назначения, поэтому

далее анализируется рынок помещений свободного назначения г. Санкт-Петербург.

7.3. Обзор рынка помещений свободного назначения г. Санкт-Петербург по итогам 2019 г.

7.3.1. Классификация помещений свободного назначения

Помещения свободного назначения (ПСН) самый противоречивый сегмент рынка

коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет

использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-

за отсутствия концепции применения помещений. Такие сегменты коммерческой

недвижимости, как торговые и бизнес-центры, производственные и складские объекты,

поддаются учету, классификации, и есть возможность определить занимаемую ими долю на

рынке. В отличие от них, помещения свободного назначения практически не поддаются

систематизации, поскольку не имеют класса и прочих характеристик. В то же время

игнорировать их нельзя, так как данный сегмент имеет свою нишу, спрос и предложение.

Помещениями свободного назначения могут быть встроенно-пристроенные помещения в

жилых домах или отдельно стоящие здания. Между тем существует одно отличие, делающее

сегмент ПСН особенным — открытые планировки, благодаря чему подобные площади

подходят под различные виды деятельности. Для каждого из таких объектов существует

оптимальный вид использования исходя из экономической целесообразности: помещение на

первом этаже жилого дома с витринными окнами, выходящими на оживленную улицу с

высоким пешеходным и автомобильным трафиком, целесообразно использовать для

организаций объектов торговли, сферы обслуживания: учебные классы, стоматологические

кабинеты, салоны красоты, парикмахерские услуги. А помещения внутри двора – под офисные

помещения, ремонтные мастерские, пекарни, готовые кухни и др.

Чаще всего помещения свободного назначения делятся по следующим признакам:

➢ ПСН премиум-класса – современное, новое здание, построенное по специальному

проекту, расположенное в центре города, в шаговой доступности от

административных городских зданий и станций метро или удобной транспортной

развязки. Имеет высоту потолка – от 4 до 6 м, большие окна, современные системы

противопожарной сигнализации и охраны. Предусмотрены открытая парковка и

подземный гараж. Помещение премиум-класса предназначаются для офисов


холдингов и коммерческих банков, так как аренда такого помещения достаточно

высока.

➢ ПСН класса люкс – это помещение, которое находится в здании, расположенном в

историческом центре города, поэтому внешний облик здания сохраняется в

соответствии со стилем и архитектурой постройки. В таком помещении сделан

современный и качественный ремонт, имеется пожарная сигнализация и

видеонаблюдение.

➢ ПСН стандарт – постройка советского времени, с хорошим ремонтом, потолки – не

выше 3,5 м. Но даже при адаптации помещения и хорошем ремонте имеются

характерные черты советской эпохи, например, невысокий потолок, тесный лифт,

недействующие балконы, нефункциональная планировка и т.д. В таком здании в

основном располагаются небольшие офисы, сдача в аренду – по отдельным

кабинетам.

➢ ПСН эконом-класса – находится в жилом здании и переведено из жилого фонда в

нежилой, вход — отдельный. Арендуют такие помещения небольшие магазины и

предприятия социально-бытового назначения – приемные химчисток,

парикмахерские, мелкие мастерские и т.д.

В соответствии с приведенной выше классификацией объект оценки относится к ПСН эконом-

класса.

7.3.2. Предложение

По итогам 2019 г. общая площадь исследуемых помещений составила около 611 тыс. кв. м. По

сравнению с 2018 г. прирост нового предложения составил 50 тыс. кв. м. Практически всё новое

предложение (62%) пришлось на основные коридоры центральных районов.

Средняя площадь помещения скорректировалась и составила 110,5 кв. м. (в 2018 г. –

112 кв. м.). Наиболее востребованы помещения площадью до 200 кв. м. (63% всех площадей на

рынке). 25% предложения составляют помещения от 200 до 500 кв. м. Остальные 12%

приходятся на помещения больших размеров – от 500 кв. м. и выше.

По предварительным итогам 2019 г. ротация составила 12%, что на 1 п. п. ниже, чем годом

ранее. Арендные ставки увеличились. Динамика в среднем составила 2%. По сравнению с

аналогичным периодом прошлого года вакансия сократилась на 1 п. п. и составила 7%. Всего за

2019 г. было открыто и закрыто одинаковое количество торговых точек.

7.3.3. Спрос

Диапазон цен на офисные объекты недвижимости обусловлен местоположением и техническим

состоянием.

Близость к административно-деловому центру города существенно влияет на структуру спроса

и стоимость объектов недвижимости, как приобретаемых, так и вновь строящихся. Спрос и

цены на торгово-офисные площади в центре города, высоки. Большим спросом пользуются

небольшие помещения, расположенные на первых этажах жилых домов в наиболее "ходовых"

местах, как на вторичном рынке, так и во вновь строящихся домах.

В сегменте аренды ситуация более стабильная и типичная, сохраняется спрос на современные

помещения, активность спроса средняя, также отмечена повторные сдачи помещений из-за

того, что арендаторы не могут спрогнозировать свои финансовые потоки.

В преддверии проведения чемпионата Европы 2020 г. в городе прогнозируется увеличение

количества открытий объектов различного формата


7.3.4. Финансовые условия

Следует отметить, что в целом рынок коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербург

характеризуется большим разбросом цен на сопоставимые объекты.

В целом по рынку арендные ставки изменились незначительно. Положительная динамика на

исследуемых торговых коридорах составила в среднем 2% по сравнению с 2018 г. Наибольшее

изменение отмечено на пешеходных улицах (+5%). В связи с повышенным интересом к

М. Садовой и 1-й Советской улицам ставки аренды в данных локациях в среднем увеличились

на 12%. Также значительное увеличение ставок отмечено на Лиговском и Литейном проспектах

– на 8%. В спальных районах города ставки сохранили свой размер на уровне 2018 г.

7.3.5. Вакантность

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости - 2018, под ред. Лейфера Л. А.,

"Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" уровень вакантности для офисно -

торговых объектов на активном рынке находится в диапазоне от 11,50% до 12,70%.

Табл. 7.2

Средний уровень вакантности офисно - торговой недвижимости (активный рынок)

№ п/п Показатель Значение корректировки на торг, %

среднее значение мин. значение макс. значение

1 Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы

объектов недвижимости 12,10% 11,50% 12,70%

Источник информации: Справочник оценщика недвижимости - 2018, "Офисно-торговая недвижимость и

сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л. А.

7.3.6. Операционные расходы

Операционные расходы ― это расходы, необходимые для обеспечения нормального

функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового

дохода.5

Указанная величина включает в себя следующие расходы:

➢ на управление объектом недвижимости;

➢ на юридическое обслуживание, связанное с управлением и эксплуатацией объекта

недвижимости;

➢ на рекламу арендного бизнеса;

➢ коммунальные расходы и затраты собственника (общие отопление, водопровод,

канализация, электроэнергия), за исключением коммунальных платежей,

уплачиваемых арендаторами;

➢ на уборку общей территории и общих помещений;

➢ на охрану общей территории и общих помещений;

➢ резервирование средств на текущий ремонт;

➢ налоги, страхование.

Согласно данным Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт6 величина

операционных расходов для офисно-торговой недвижимости находится на уровне 18,00% –

38,00% от действительного валового дохода.

5 Оценка недвижимости под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, Москва, "Финансы и статистика", 2007, стр.

124.


Табл. 7.3

Операционные расходы

Тип недвижимости Операционные расходы (% от ДВД)

мин. значение макс. значение среднее значение

Торговые помещения и здания 20,00% 35,00% 27,00%

Офисные помещения и здания 18,00% 38,00% 27,00%

Источник информации: анализ рынка, выполненный Оценщиком

7.3.7. Ставки капитализации

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости - 2018, под ред. Лейфера Л. А., ставки

капитализации для офисно-торговых объектов на активном рынке находятся в диапазоне от

10,50% до 12,50%.

Табл. 7.4

Средний уровень ставок капитализации офисно-торговой недвижимости

(активный рынок)



1 Офисно-торговые объекты свободного назначения и

сходные типы объектов недвижимости 11,50% 10,50% 12,50%



Оценщик провел исследование рынка помещений свободного назначения, распложенных в

ближайшем окружении объекта оценки. Репрезентативная выборка аналогов представлена

ниже.

Диапазон арендных ставок на помещения свободного назначения, составляет 15 000 –

23 800 руб./кв. м/год без НДС.

Цена предложения помещений свободного назначения, находится в диапазоне от 90 000 до

155 800 руб./кв. м (с учетом НДС).

6 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2019g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1983-

operatsionnye-raskhody-pri-upravlenii-kommercheskoj-nedvizhimostyu-na-01-10-2019-goda


Табл. 7.5

Предложения по продаже помещений свободного назначения в ближайшем окружении объекта оценки Группы элементов

сравнения Характеристика

Объекты

1 2 3 4 5

Передаваемые

имущественные

права


имущественные права на

улучшения

Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Условия финансирования состоявшейся или

предполагаемой сделки

Типичные для данного сегмента

рынка


рынка


рынка


рынка


рынка

Условия продажи (предложения) Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Условия рынка

Отличие цены предложения от цены

сделки

Предложение Предложение Предложение Предложение Предложение

Изменение цен во времени (дата

предложения, сделки)

Февраль 2020 Январь 2020 Январь 2020 Февраль 2020 Февраль 2020

Характеристики месторасположения

объекта

Адрес расположения

г Санкт-Петербург, Площадь

Ленина, ул Академика Лебедева, 15/1

Санкт-Петербург, ул.

Комсомола, 13

Санкт-Петербург,

улица Комиссара Смирнова, 4Б

Санкт-Петербург ул. Академика

Лебедева 14/2

Санкт-Петербург Финляндский

Боткинская ул. 1

Район Калининский Калининский Калининский Калининский Калининский

Станция метрополитена Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина

Удаленность от станции метрополитена

до 5 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком до 5 мин. пешком

Линия застройки 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов

Типичное использование

окружающей застройки

Объекты жилой и коммерческой

застройки


застройки


застройки


застройки


застройки

Физические

характеристики

Тип объекта недвижимости

Нежилое помещение Нежилое помещение Нежилое помещение Нежилое помещение Нежилое помещение

Общая площадь объекта,

кв. м, в том числе:

201,20 291,00 150,00 104,40 63,40

подвал 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

цоколь 0,00 0,00 0,00 0,00 63,40

1 этаж 201,20 291,00 150,00 104,40 0,00

2 этаж и выше 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Состояние/уровень отделки

Стандарт Стандарт Стандарт Стандарт Стандарт

Наличие/отсутствие

организованной парковки (тип)

Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная


витринного остекления Отсутствует Присутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует

Наличие/отсутствие отдельного входа

Присутствует Присутствует Присутствует Присутствует Присутствует

Расположение входной

группы С улицы С улицы С улицы С улицы С улицы

Коммуникации Центральные Центральные Центральные Центральные Центральные


Группы элементов


Объекты

1 2 3 4 5

Назначение объекта Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН)

Стоимостные


Цена предложения (с

учетом НДС), руб. 18 300 000 45 000 240 22 400 000 13 000 000 9 200 000

Цена предложения (с учетом НДС), руб./кв. м

общей площади

90 954 154 640 149 333 124 521 145 110

Источники

Ссылка на источник в сети Интернет

https://srg-it.ru/baikal/offer-0d0b96fd2dd0ade462a3a183a192

e1b2fabdf287?from=map&reportI

D=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-

13ae63e51789

https://srg-it.ru/baikal/offer-e521a235f954bddc0203339864c9

a2072896af06?from=map&reportI

D=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-

13ae63e51789

https://srg-it.ru/baikal/offer-e1ec054d8c3a98ba080e26b15e46f

507037754cb?from=map&reportI

D=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-

13ae63e51789

https://www.domofond.ru/komme

rcheskayanedvizhimost-na-prodazhu-sankt_peterburg-

1873491548

https://multilisting.su/g-sankt-

peterburg/sale-free-appointment/28483511-63-0-m-

9200000-rub-ul-botkinskaya

Контактные данные тел.: тел.: 498-48-48 тел.: +7 (905) 202-10-01 тел.: +7 (812) 213-83-57 тел.: +7 (962) 684-40-93


Табл. 7.6

Предложения по аренде помещений свободного назначения в ближайшем окружении объекта оценки Группы элементов


Объекты

1 2 3 4 5

Передаваемые имущественные

права

Передаваемые имущественные права на

улучшения

Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды


предполагаемой сделки


рынка

Типичные для данного

сегмента рынка


рынка


рынка


рынка

Условия продажи (предложения) Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные


Отличие цены предложения

от цены сделки Предложение Предложение Предложение Предложение Предложение

Изменение цен во времени (дата предложения, сделки)

Январь 2020 Февраль 2020 Октябрь 2019 Февраль 2020 Ноябрь 2019


объекта

Адрес расположения г. Санкт-Петербург ул

Академика Лебедева 31

г. Санкт-Петербург

Калининский Боткинская улица 1

Санкт-Петербург

Сампсониевское Боткинская ул. 15к1

Санкт-Петербург, Ленина пл., 3 Санкт-Петербург, улица

Смолячкова, 14к1

Район Калининский Калининский Выборгский Калининский Выборгский

Станция метрополитена Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина Выборгская

Удаленность от станции

метрополитена до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком

Линия застройки 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов




застройки

Объекты жилой и

коммерческой застройки


застройки


застройки


застройки

Физические характеристики

Тип объекта недвижимости Встроенное помещение Встроенное помещение Встроенное помещение Встроенное помещение Встроенное помещение


кв. м,


93,00 123,19 73,00 80,10 69,00

подвал 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

цоколь 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

1 этаж 93,00 62,89 0,00 80,10 69,00




Объекты

1 2 3 4 5

2 этаж и выше 0,00 60,30 73,00 0,00 0,00

Состояние/уровень отделки Стандарт Стандарт Стандарт Стандарт Стандарт


организованной парковки (тип)

Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная


витринного остекления Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует


Присутствует Присутствует Присутствует Присутствует Присутствует

Расположение входной

группы С улицы С улицы С улицы С улицы С улицы

Коммуникации Центральные Центральные Центральные Центральные Центральные

Экономические

характеристики Назначение объекта Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН)

Структура арендной ставки

С учетом эксплуатационных расходов и коммунальных

платежей, за исключением

коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами

С учетом эксплуатационных

расходов, без учета

коммунальных платежей







С учетом эксплуатационных расходов и коммунальных



Стоимостные характеристики

Ставка аренды объекта

недвижимости (с учетом

НДС), руб./кв. м/год

18 064 22 439 26 302 24 000 27 826


недвижимости (без учета


15 053 18 699 21 918 20 000 23 188

Источники

Ссылка на источник в сети Интернет

https://srg-it.ru/baikal/offer-a7b6fd7e578714f9b2fe571bccdd3

d8b88802a1a?from=map&reportI

D=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-13ae63e51789

https://srg-it.ru/baikal/offer-04f786b8a8b47b671e5c63998c6

db6e228a993bc?from=map&rep

ortID=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-13ae63e51789

https://srg-it.ru/baikal/offer-8d60f120b9b826af80fd3f2642a8d

be17bc9014f?from=map&reportI

D=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-13ae63e51789&secondary=true

https://srg-it.ru/baikal/offer-a6fb46136580ff05ea72bf2491d6f

7a42834f74a?from=map&reportI

D=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-13ae63e51789

https://srg-it.ru/baikal/offer-3032b99c300b1313ea364c354a42

88f9261a6f0b?from=map&reportI

D=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-13ae63e51789

Контактные данные тел.: +7 (921) 913 94 88 тел.: +7 (950) 045-27-27 тел.: +7 (981) 761-31-28 тел.: +7 (950) 045-27-27 тел.: +7 (921) 904-65-33


https://srg-it.ru/baikal/offer-8d60f120b9b826af80fd3f2642a8dbe17bc9014f?from=map&reportID=a9676d9b-81ea-4e0b-8ee1-13ae63e51789&secondary=true






7.3.8. Тенденции и прогнозы

Продолжится повышение интереса к рынку Петербурга со стороны региональных операторов.

Ставки аренды в целом по рынку не подвергнутся серьезным изменениям. Возможна небольшая

корректировка на отдельно взятых улицах.

7.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложения и цены помещений

свободного назначения

Ценообразующие факторы – это факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов.

Передаваемые имущественные права

Передаваемые права — стоимость объектов существенно различается в зависимости от того,

какое право приобретает покупатель в результате сделки: собственность или право аренды

(долгосрочной или краткосрочной).

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки

Цены на объекты недвижимости могут отличаться из-за различных условий финансировании

(использование различных кредитных схем или форм оплаты).


Уторговывание

Цена предложения обычно превышает цену продажи, такова тенденция на рынке коммерческой

недвижимости. Скидка на уторговывание была определена по данным Справочника оценщика

недвижимости - 2018, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под

редакцией Лейфера Л. А.

Табл. 7.7

Корректировка на уторговывание офисно-торговой недвижимости



Цены предложений объектов

1 Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости

-10,30% -6,20% -10,80%

2 Высококлассные офисы (Офисы классов А, В) -9,80% -5,80% -10,40%

3 Высококлассная торговая недвижимость -9,70% -5,80% -10,40%

4 Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса

-13,10% -8,10% -13,90%

Арендные ставки объектов

1 Офисно-торговые объекты свободного назначения и

сходные типы объектов недвижимости -9,20% -5,10% -9,70%

2 Высококлассные офисы (Офисы классов А, В) -8,40% -4,80% -9,00%

3 Высококлассная торговая недвижимость -8,40% -4,80% -9,00%

4 Недвижимость, предназначенная для ведения

определенного вида бизнеса -11,00% -6,70% -11,70%

Источник информации: Справочника оценщика недвижимости - 2018, "Офисно-торговая недвижимость и


Изменение цен во времени

Дата предложения оказывает существенное влияние на стоимость, т.к. рынок недвижимости в

разные промежутки времени может находиться в различных состояниях.

Согласно данным портала Статриелт сроки экспозиции сопоставимых помещений составляют

3-10 месяцев7, в течение которых стоимость остается неизменной.

7 https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2020g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/2076-sroki-

likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-01-2020-goda


Анализ характеристик местоположения

Местоположение объекта является одним из основополагающих факторов, влияющих на

стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости.

Цена предложения недвижимости зависит от зоны (района) расположения в городе. Это

обусловлено сложившимся общественным мнением, различной привлекательностью районов,

удобством положения для объектов недвижимости определенного функционального

назначения.

Удаленность от метро

Корректировка на удаленность от станций метрополитена вводится, если расстояние от станции

до объектов различается более чем на 5 минут пешком.

Информация на удаленность получена на основании данных профессиональной сети

"Оценщики и Эксперты".

Табл. 7.8

Корректировки на удаленность от станции метро

Площадь объекта

оценки, кв. м.

Площадь объекта аналога, кв. м.

до 5 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком от 10 до 14 мин.

пешком

от 15 до 19 мин.

пешком более 20 мин. пешком

до 5 мин. пешком - 4,58% 8,78% 12,65% 16,77%

от 5 до 9 мин. пешком -4,38% - 4,01% 7,72% 11,65%

от 10 до 14 мин. пешком -8,07% -3,86% - 3,56% 7,34%

от 15 до 19 мин. пешком -11,23% -7,16% -3,44% - 3,65%

более 20 мин. пешком -14,36% -10,44% -6,84% -3,53% -

Источник информации: https://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/indicators/932

Линия застройки

По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости было установлено, что объекты,

расположенные на первой линии застройки домов, стоят дороже объектов, расположенных на

второй линии.

Корректировка на линию расположения определялась на основании данных "Справочника

оценщика недвижимости. - 2018, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов",

под редакцией Лейфера Л. А.

Табл. 7.9

Корректировка на линию расположения

№ п/п Показатель Значение корректировки на линию, %


При продаже объектов

1

Отношение удельной цены объекта, расположенного

внутри кваратала, к удельной цене такого же объекта, расположенного на красной линии

-20,00% -21,00% -19,00%

При аренде объектов

1

Отношение удельной арендной ставки объекта,

расположенного внутри кваратала, к удельной цене такого же объекта, расположенного на красной линии

-20,00% -21,00% -19,00%



Типичное использование окружающей застройки

В процессе проведенного мониторинга рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что

ближайшее окружение может существенно влиять на стоимость. Так, цена единицы площади

объекта, расположенного в деловом районе, выше, чем у объекта, расположенного в

промышленном квартале.


Анализ физических характеристик объекта


Как правило, отдельно стоящие здания стоят дороже, чем встроенно-пристроенные помещения.

Это связанно с тем, что отдельно стоящие здание имеют собственный земельный участок,

который возможно использовать под организованные парковочные места.

Общая площадь

Корректировка на размер общей площади вносится, если площадь оцениваемого объекта

отличается от площади объекта-аналога. Стоимость удельной величины объектов

недвижимости зависит от площади самих объектов, то есть для помещений, при прочих равных

условиях, цена единицы площади больших помещений ниже, чем меньших по площади. При

сравнении аналогов эта разница устраняется введением корректировки на площадь.

Корректировка на площадь вносится, если площадь оцениваемого объекта значительно

отклоняется от площади аналога.

Корректировка на общую площадь определялась на основании данных "Справочника оценщика

недвижимости. - 2018, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под


Табл. 7.10

Корректировка на общую площадь для офисно-торговой недвижимости (продажа)

Площадь, кв. м

Аналоги, кв. м

до 50 от 50 до 100 от 101 до 250 от 251 до 500 от 501 до 1001 от 1001 до

1500

от 1501 до

30001 от 3001

до 50 0% 5% 18% 30% 42% 51% 63% 70%

от 50 до 100 -5% 0% 12% 23% 35% 44% 55% 61%

от 101 до 250 -15% -10% 0% 10% 21% 29% 39% 44%

от 251 до 500 -23% -19% -9% 0% 9% 17% 26% 31%

от 501 до 1001 -29% -26% -17% -9% 0% 7% 15% 20%

от 1001 до 1500 -34% -30% -22% -14% -6% 0% 8% 12%

от 1501 до 30001 -39% -36% -28% -21% -13% -7% 0% 4%

от 3001 -41% -38% -31% -24% -16% -11% -4% 0%



Табл. 7.11

Корректировка на общую площадь для офисно-торговой недвижимости (аренда)

Площадь, кв. м

Аналоги, кв. м

до 50 от 50 до 100 от 101 до 250 от 251 до 500 от 501 до 1001 от 1001 до

1500

от 1501 до

30001 от 3001

до 50 0% 3% 11% 18% 26% 31% 38% 41%

от 50 до 100 -3% 0% 7% 14% 21% 27% 33% 36%

от 101 до 250 -10% -7% 0% 7% 13% 18% 24% 27%

от 251 до 500 -16% -13% -6% 0% 6% 11% 16% 19%

от 501 до 1001 -20% -18% -12% -6% 0% 4% 10% 12%

от 1001 до 1500 -24% -21% -15% -10% -4% 0% 5% 8%

от 1501 до 30001 -27% -25% -19% -14% -9% -5% 0% 2%

от 3001 -29% -27% -21% -16% -11% -7% -2% 0%



Этаж расположения

Помещения, расположенные на разных этажах (уровнях) имеют разную коммерческую

привлекательность при прочих равных условиях. На основании вышеизложенного, в рамках

настоящего Отчета применялась корректировка на распределение помещений по этажам

(уровням). Величина корректировки на распределение помещений по этажам (уровням) (Кэтаж)

определялась по формуле:

Кэтаж = [(Д1-йэтажОО + ДцокОО х Nцок + ДподвОО х Nподв + Двыше 1-гоОО х Nвыше 1-го) /

(Д1-йэтажАН + ДцокАН х Nцок + ДподвАН х Nподв + Двыше 1-го х Nвыше 1-го) - 1] х 100%,


где:

Кэтаж — корректировки на распределение помещений по этажам (уровням);

Д1-йэтажОО, Д1-йэтажАН — доля помещений первого этажа объекта оценки и объекта-аналога

соответственно;

ДцокОО, ДцокАН — доля помещений цокольного этажа объекта оценки и объекта-аналога


ДподвОО, ДподвАН — доля подвальных помещений объекта оценки и объекта-аналога


Двыше1-гоОО, Двыше 1-гоАН — доля помещений объекта оценки и объекта-аналога соответственно,

расположенных выше первого этажа;

Nцок — коэффициент, учитывающий, разницу в стоимости помещений, расположенных на

первом этаже, и помещений, расположенных в цокольном этаже;

Nподв — коэффициент, учитывающий, разницу в стоимости помещений, расположенных на

первом этаже, и помещений, расположенных в подвале;

Nвыше 1-го — коэффициент, учитывающий, разницу в стоимости помещений, расположенных на

первом этаже, и помещений, расположенных выше первого этажа.

Корректировки на этаж расположения для офисно-торговой недвижимости определялась на

основании данных "Справочника оценщика недвижимости. - 2018, "Офисно-торговая

недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л. А.

Табл. 7.12

Корректирующие коэффициенты на этаж расположения

для офисно-торговой недвижимости



1

Отношение удельной цены (арендной ставки)

объекта на 2 этаже и выше к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта на 1 этаже

0,85 0,84 0,86

2


объекта в цоколе к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта на 1 этаже

0,80 0,79 0,81

3


объекта в подвале к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта на 1 этаже

0,73 0,72 0,74

Источник информации: "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и

сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией

Лейфера Л.А.

Расчет корректировки на этаж расположения производился по формуле:

Кэ = 𝟏+Эоо

𝟏+Эоа− 𝟏,

где

Кэ – величина корректировки на этаж расположения для объекта аналога, %;

Эоо – этаж расположения объекта оценки,

Эоа – этаж расположения объекта аналога,

Результаты расчета корректировки на этаж расположения приведен в таблице далее.


Табл. 7.13

Расчет корректировки на этаж расположения для офисно-торговой недвижимости Этаж расположения объекта

оценки, кв. м.

Этаж расположения объекта аналога, кв. м.

1 этаж подвал цоколь 2 этаж и выше

1 этаж 0,00% 36,99% 25,00% 17,65%

подвал -27,00% 0,00% -8,75% -14,12%

цоколь -20,00% 9,59% 0,00% -5,88%

2 этаж и выше -15,00% 16,44% 6,25% 0,00%


Наличие отдельного входа

Наличие и количество отдельных входов (с улицы) для встроенных помещений оказывают

значительное влияние на величину арендной платы объекта. Данный параметр важен для

помещений свободного назначения, расположенных на первых этажах жилых или

административных зданий.

Информация на наличие отдельного входа получена из данных "Справочника оценщика

недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов.

Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией


Табл. 7.14

Расчет корректировки на наличие отдельного входа

№ п/п Показатель Значение корректировки на линию, %


При продаже объектов

1 Отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене такого же объекта с отдельным

входом

-15,00% -16,00% -14,00%

При аренде объектов

1 Отношение удельной арендной ставки объекта без отдельного входа к удельной цене такого же объекта с

отдельным входом

-15,00% -16,00% -14,00%


Состояние отделки

Внесение корректировки на состояние/уровень отделки объекта обусловлено различиями

в качестве отделки, а также возможным наличием дополнительных улучшений,

увеличивающих или снижающих стоимость аналогов по сравнению с оцениваемым объектом

недвижимости.

Тип парковки

Наличие организованной парковки увеличивает стоимость здания/помещения, соответственно

объект недвижимости, имеющий в своем составе организованную парковку, стоит дороже, чем

объект недвижимости со стихийной парковкой.

Корректировка на тип паркинга определялась на основании данных "Справочника оценщика

недвижимости. - 2018, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под


Табл. 7.15

Корректировка на тип паркинга для офисно-торговой недвижимости Тип паркинга Объект-аналог

Объект оценки Без парковки Стихийная Организованная парковка

Без парковки 0,00% -9,00% -18,00%

Стихийная 10,00% 0,00% -10,00%

Организованная парковка 22,00% 11,00% 0,00%

Источник информации: "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и

сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией



Наличие/отсутствие витринного остекления

Наличие/отсутствие витринного остекления для коммерческой недвижимости оказывает

существенное влияние на стоимость объекта. Так, объекты с витринным остеклением являются

более привлекательными для потенциальных инвесторов.

Расположение входной группы

Расположение входной группы существенно влияет на стоимость объекта, так, объекты входная

группа которых расположена со двора являются менее привлекательными для потенциальных

инвесторов.

Наличие/отсутствие коммуникаций

Важную роль в ценообразовании для коммерческой недвижимости оказывает обеспеченность

площадей инженерными коммуникациями (отопление, водоснабжение, электричество,

канализацию).

Экономические характеристики

Назначение

Назначение объекта недвижимости оказывает существенное влияние на стоимость. Стоимость

помещений различного назначения (торгового, офисного, складского) значительно отличается

друг от друга.


Структура арендной ставки объекта недвижимости оказывает существенное влияние на

стоимость.

Информация по значениям долей составляющих арендной ставки получена по данным

Справочника оценщика недвижимости - 2017 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы

объектов" под редакцией Лейфера Л.А. Далее в таблице приведена исходная информация для

расчета корректировок на структуру арендной ставки.

Табл. 7.16

Значения долей составляющих арендной ставки Показатель Города-миллионники

Доля условно-переменных расходов в величине арендной ставки, расчетное значение (на основе анализа), в том

числе 28%

Доля коммунальных расходов в величине арендной ставки 8%

Доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки 20%

Состав условно-переменных расходов

Доля коммунальных платежей в общей сумме расходов 28%

Доля эксплуатационных расходов в общей сумме расходов 72%

Структура коммунальных платежей по их видам

Электроэнергия 52%

Вода и канализация 6%

Горячее водоснабжение и теплоснабжение 42%

Структура эксплуатационных расходов по их видам

Охрана, видеонаблюдение, сигнализация 17%

Услуги связи 33%

Уборка помещений 30%

Уборка территорий и вывоз мусора 2%

СЭС и дезинфекция 1%

Содержание лифтов 2%

Содержание лифтов 2%

Источник информации: Справочник оценщика недвижимости - 2017 "Офисно-торговая недвижимость и сходные

типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А.

Расчет корректировки на структуру арендной ставки производился по формуле:

КА=(Д*Аоо) - (Д*Аоа), где


КА – величина корректировки на структуру арендной ставки для объекта аналога, %;

Д - доля коммунальных расходов в величине арендной ставки, %;

Аоо – структура коммунальных платежей по их видам исследуемого объекта недвижимости, %;

Аоа – структура коммунальных платежей по их видам объекта-аналога, %.

Согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2017 "Офисно-торговая недвижимость и

сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. зачастую арендаторы передают объект

недвижимости в аренду на следующих условиях – с учетом коммунальных платежей, без учета

электричества и водоснабжения (уплачивается по счетчикам).

Расчет корректировки представлен в таблице ниже.

Табл. 7.17

Корректировка на структуру арендной ставки Показатель Корректировка

Ставка объекта оценки включает в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи , за

исключением коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами (электричество, водоснабжение), ставка объекта-аналога включает в себя эксплуатационные расходы, не включает коммунальные платежи

3,84% ( = 8% * 42%)

Ставка объекта оценки включает в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи , ставка

объекта-аналога включает в себя эксплуатационные расходы, не включает коммунальные платежи 8,00%


7.5. Основные выводы

На основании анализа рынка недвижимости Оценщик пришел к следующим выводам:

➢ Диапазон арендных ставок на помещения свободного назначения, составляет 15 000

– 23 800 руб./кв. м/год без НДС.

➢ Цена предложения помещений свободного назначения, находится в диапазоне от

90 000 до 155 800 руб./кв. м (с учетом НДС).

➢ Уровень вакантности для офисно - торговых объектов находится в диапазоне от

11,50% до 12,70%.

➢ Величина операционных расходов для офисно-торговой недвижимости находится на

уровне 18,00% – 38,00% от действительного валового дохода (ДВД)/

➢ Ставки капитализации для помещений для офисно-торговых объектов находятся в

диапазоне от 10,50% до 12,50%.


8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости


Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости,

которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое

физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки)

и финансово оправдано.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное

использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка

(покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной

стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и

методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при

применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится с учетом объемно-

планировочного и конструктивного решения здания в целом, в котором расположено

оцениваемое помещение. Кроме того, при анализе наиболее эффективного использования

встроенных нежилых помещений необходимо учесть фактическое использование других частей

здания.

Оцениваемое помещение расположено на первом и втором этаже, соседние помещения

используются в качестве помещений свободного назначения, что является наиболее

эффективным использованием нежилых помещений в данном здании.

Таким образом, наиболее эффективным использованием объекта оценки является

текущая эксплуатация в качестве помещений свободного назначения.


9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ

ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО

ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный,

доходный и затратный подходы.

9.1. Определение стоимости сравнительным подходом

9.1.1. Обоснование выбора подхода

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости

оцениваемого имущества путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная

для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут

применяться как цены совершаемых сделок, так и цены предложений.

Проанализировав объем и качество доступной информации относительно предложений по

продаже аналогичных объектов недвижимости в регионе расположения объекта оценки,

Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей

оценки сравнительного подхода для оценки рыночной стоимости оцениваемого имущества.

9.1.2. Обоснование выбора метода оценки

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом

сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на

анализе статистических данных и информации о рынке оцениваемого имущества.

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки

недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный

сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы

оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие

методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения

взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-

аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих

взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки

метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки

по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим

факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным

различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом

корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого

элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка

оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого

объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Учитывая достаточное количество доступной рыночной информации, при определении

рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода Оценщик использовал

метод сравнительного анализа продаж (предложений) с применением количественных

корректировок.


9.1.3. Последовательность определения стоимости в рамках сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж, расчет стоимости

выполняется по следующему алгоритму:

➢ Выбирается единица сравнения и проводится сравнительный анализ объекта оценки

и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

➢ Подбор объектов-аналогов для проведения расчетов, а также обоснование

использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

➢ Корректируется значение единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому

элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и

объекта-аналога по каждому элементу сравнения.

➢ Согласовываются результаты скорректированных значений единиц сравнения по

выбранным объектам-аналогам. Определяется рыночная стоимость объекта оценки в

рамках метода сравнительного анализа продаж.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные корректировки8.

Процентные (относительные) корректировки вносятся путем умножения цены продажи

(предложения) объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий

степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если

оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится

повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного (предлагаемого к продаже)

объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках

объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если

оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная – если хуже.

Вносимые корректировки учитывают принцип вклада. Принцип вклада устанавливает

соотношение между затратами и стоимостью. В соответствии с принципом вклада затраты,

направленные на создание дополнительных элементов улучшений, не всегда равны вкладу этих

элементов в рыночную стоимость. Возможны три варианта соотношения затрат: затраты

меньше вклада, затраты равны вкладу и затраты больше вклада.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать.

В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для

определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе

итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому

абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок

минимально.

9.1.4. Обоснование выбора единицы сравнения

Учитывая специфику оцениваемого объекта, а также доступность информации для определения

стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж (предложений), Оценщик

в качестве единицы сравнения использовал стоимость 1 кв. м общей площади объектов-

аналогов и объекта оценки. Согласно обычаям делового оборота, на рынке коммерческой

недвижимости измерение стоимости зданий и помещений, предлагаемых к продаже,

производится в рублях за 1 кв. м, в связи с чем, Оценщик отказывается от применения других

единиц сравнения.

8 "Экономика недвижимости": Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007.


9.1.5. Обоснование выбора элементов сравнения

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые

оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов.

В процессе реализации метода сравнительного подхода Оценщиком были выделены следующие

элементы сравнения.

Табл. 9.1

Элементы сравнения в рамках сравнительного подхода

Группы элементов сравнения Характеристика

Передаваемые имущественные права Передаваемые имущественные права на улучшения


Условия продажи (предложения)

Условия рынка Отличие цены предложения от цены сделки


Характеристики месторасположения объекта


Район

Станция метрополитена






Общая площадь объекта



Наличие/отсутствие организованной парковки (тип)




Коммуникации

Экономические характеристики Назначение объекта

Источник информации: анализ рынка, проведенный Оценщиком

9.1.6. Репрезентативная (представительная) выборка объектов-аналогов

Согласно п. 22в ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных

Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их подбора для проведения

расчетов. А так же использование в расчетах лишь части доступных Оценщику объектов-

аналогов должно быть обосновано.

Подбор объектов-аналогов основан на результатах сопоставления их основных

функциональных и параметрических характеристик с характеристиками Объекта оценки.

Объекты-аналоги принадлежат к тому же сегменту рынка коммерческой недвижимости, что и

Объект оценки, их характеристики наиболее близки к характеристикам Объекта оценки. При

выборе объектов-аналогов была изучена информация из следующих источников:

http://www.arendator.ru/, https://cian.ru/, https://move.ru/, http://realty.dmir.ru/ в базе: https://ba.srg-

it.ru/login.html и др.

Оценщиком была изучена информация из программного обеспечения, разработанная IT

специалистами "Банк-Оценщик" (https://ba.srg-it.ru/login.html). Доступ в коммерческую версию

предоставляется в результате оплаты.

Консолидированная база объектов недвижимости предоставляет следующие функциональные

возможности:

➢ Отображение на географической карте объектов-аналогов по продаже и аренде

объектов коммерческой недвижимости на всей территории Российской Федерации

следующих типов: офис, торговое, производство/склад, ПСН, здание, земельный

участок, гаражи, другое.

http://www.arendator.ru/$

https://cian.ru/

https://move.ru/

http://realty.dmir.ru/

https://ba.srg-it.ru/login.html

https://ba.srg-it.ru/login.html


➢ Источники объявлений объектов-аналогов включают такие сайты как: https://cian.ru/,

https://www.domofond.ru/, http://www.arendator.ru/, http://realty.dmir.ru/, http://afy.ru/,

https://www.avito.ru/, http://www.best-realty.ru/, https://etagi.com/, http://www.navpro.ru/,

https://ners.ru/, http://realty.irk.ru/, http://iburg.ru, http://n1.ru, http://mlsn.ru,

http://beboss.ru, http://rosrealt.ru, http://realtyvision.ru, http://mirkvartir.ru, http://move.ru,

http://upn.ru/, https://dom.sakh.com/, http://www.eip.ru/, https://www.emls.ru/,

https://spb.gdeetotdom.ru/, https://ngs.ru/, https://mail.ru/, https://zdanie.info/

➢ Сбор, актуализация и вычисление статистических показателей (среднее значение,

медиана, максимум, минимум, 5-перцентиль, 95-перцентиль) по цене за кв. м в

любых пространственных (по регионам, городам, районам) и временных разрезах, а

также по типам объектов: офис, торговое, производство/склад, ПСН, здание,

земельный участок, гаражи, другое.

➢ Отображение на географической карте произвольных полигонов, круглых областей

или заданных административных границ.

➢ Формирование выборки объектов-аналогов с помощью системы фильтров: тип

объекта, дата объявления, класс здания, площадь, состояние отделки, линия домов,

витринные окна, состояние здания, количество этажей в здании, цена за объект, цена

за метр, источник объявления.

Результаты вышеизложенного представлены в таблице далее настоящего Отчета, где отражен

объем доступных Оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, а именно,

характеристики отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется

сопоставление Объекта оценки и объектов-аналогов. Информация в объявлениях уточнялась на

основании изучения открытых источников, в том числе Интернет ресурсов, а так же по

результатам обзвона.

В расчетах Оценщиком использовалась часть объектов-аналогов, приведенных в разделе

7 "Анализ рынка Объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на

стоимость", т.к. рассматриваемые объекты-аналоги менее сопоставимы по ценообразующим

параметрам с Объектом оценки и их использование привело бы к значительной погрешности

при расчете в рамках сравнительного подхода из-за применения значительных стоимостных

корректировок.

Правила отбора аналогов для проведения расчета

Принимая во внимание характеристики Объекта оценки, а также данные, представленные в

анализе рынка недвижимости, Оценщик использовал следующие критерии выбора аналогов:

➢ местоположение - г. Санкт-Петербург;

➢ расположение входной группы – с улицы;

➢ тип объекта недвижимости – встроенное помещение;

➢ типичное использование окружающей застройки - объекты коммерческого

назначения, жилая застройка;

➢ назначение объекта – помещения свободного назначения.

https://cian.ru/

https://www.domofond.ru/

http://www.arendator.ru/

http://realty.dmir.ru/

http://afy.ru/

http://www.best-realty.ru/

https://etagi.com/

http://www.navpro.ru/

https://ners.ru/

http://realty.irk.ru/

http://iburg.ru/

http://n1.ru/

http://mlsn.ru/

http://beboss.ru/

http://rosrealt.ru/

http://realtyvision.ru/

http://mirkvartir.ru/

http://move.ru/

http://upn.ru/

https://dom.sakh.com/

http://www.eip.ru/


Табл. 9.2

Репрезентативная выборка объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки Группы элементов

сравнения Характеристика Оцениваемый объект

Объекты-аналоги

№1 №2 №3


имущественные права


имущественные права на улучшения

Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности


предполагаемой сделки Типичные для данного сегмента рынка Типичные для данного сегмента рынка Типичные для данного сегмента рынка Типичные для данного сегмента рынка

Условия продажи (предложения) Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные


Отличие цены

предложения от цены

сделки

Сделка Предложение Предложение Предложение



Февраль 2020 Февраль 2020 Январь 2020 Январь 2020

Характеристики

месторасположения

объекта


Санкт-Петербург ул. Академика Лебедева 14/2

Санкт-Петербург Финляндский Боткинская ул. 1

Санкт-Петербург, улица Комиссара Смирнова, 4Б

Район Калининский Калининский Калининский Калининский

Станция метрополитена Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина


метрополитена до 5 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком до 5 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком

Линия застройки 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов




застройки


застройки


застройки


застройки



Нежилое помещение Нежилое помещение Нежилое помещение Нежилое помещение


кв. м,9


223,50 104,40 63,40 150,00

подвал 0,00 0,00 0,00 0,00

цоколь 0,00 0,00 63,40 0,00

1 этаж 110,10 104,40 0,00 150,00

2 этаж и выше 113,40 0,00 0,00 0,00

Состояние/уровень

отделки Стандарт Стандарт Стандарт Стандарт


организованной парковки

(тип)

Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная


витринного остекления Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует


отдельного входа Присутствует Присутствует Присутствует Присутствует

Расположение входной С улицы С улицы С улицы С улицы

9 Общая площадь объектов-аналогов уточнялась в результате телефонных переговоров с представителями собственника.





№1 №2 №3

группы

Коммуникации Центральные Центральные Центральные Центральные

Назначение объекта Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН)


Цена предложения (с учетом НДС), руб.

- 13 000 000 9 200 000 22 400 000

Цена предложения (с

учетом НДС), руб./кв. м общей площади

- 124 521 145 110 149 333

Источники

Ссылка на источник в

сети Интернет -

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-

sankt_peterburg-1873491548

https://multilisting.su/g-sankt-peterburg/sale-free-appointment/28483511-

63-0-m-9200000-rub-ul-botkinskaya

https://srg-it.ru/baikal/offer-

e1ec054d8c3a98ba080e26b15e46f5070377

54cb?from=map&reportID=a9676d9b-

81ea-4e0b-8ee1-13ae63e51789

Контактные данные - тел.: +7 (812) 213-83-57 тел.: +7 (962) 684-40-93 тел.: +7 (905) 202-10-01



Рисунок 9.1

Месторасположение объекта недвижимого имущества

и объектов-аналогов на карте

Источник информации: http://maps.yandex.ru/

9.1.7. Анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов)

В таблице ниже представлен перечень элементов сравнения, по которым имеются различия

между объектом недвижимого имущества и объектами-аналогами.

Табл. 9.3

Элементы сравнения, по которым вносятся корректировки на различия между

Объектом оценки и объектами-аналогами Группы элементов сравнения Характеристики


Характеристики месторасположения объекта Адрес расположения

Удаленность от метро






Анализ условий продажи (предложения) и внесение корректировки на торг

Описание корректировки на торг приведено в разделе 7.4 Отчета.

Учитывая текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербург

скидки на торг для активного рынка принимаются в размере среднего значения 10,30%.

Корректировка на местоположение

Местоположение объекта является одним из основополагающих факторов, влияющих

на стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости. Следует отметить, что такие характеристики

Объекта, как адрес расположения на стоимость объекта недвижимости не оказывают влияние.



Объект оценки и объекты-аналоги расположены непосредственной близости друг от друга в

радиусе одной станции метро, таким образом, внесение корректировки не требуется.

Корректировка на удаленность от станции метро

Описание корректировки приведено в разделе 7.4 Отчета. Расчет корректировки представлен в

таблице ниже.

Табл. 9.4

Расчет корректировки Группы элементов

сравнения

Элементы группы

сравнения [ед. изм.]

Оцениваемый

объект


№1 №2 №3


метрополитена -

до 5 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком до 5 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком

Корректировка [%] - 4,58% 0,00% 4,58%

Источник информации: расчеты, выполненные Оценщиком

Корректировка на площадь объекта недвижимости



Табл. 9.5


сравнения




объект


№1 №2 №3

Общая площадь [кв. м] 223,50 104,40 63,40 150,00

Условное обозначение - от 101 до 250 от 101 до 250 от 50 до 100 от 101 до 250

Корректировка [%] - 0,00% -10,00% 0,00%


Корректировка на этаж расположения



Табл. 9.6


сравнения




объект


№1 №2 №3

доля подвальных площадей [в долях] 0,00 0,00 0,00 0,00

доля цокольных площадей [в долях] 0,00 0,00 1,00 0,00

доля площадей 1 этажа [в долях] 0,49 1,00 0,00 1,00

доля площадей на 2-ом этаже

и выше [в долях] 0,51 0,00 0,00 0,00

Корректировка [%] - -7,61% 15,49% -7,61%


Корректировка на наличие/отсутствие отдельного входа



Табл. 9.7


сравнения




объект


№1 №2 №3


отдельного входа - Отсутствует Присутствует Присутствует Присутствует

Корректировка [%] - -15,00% -15,00% -15,00%



Внесение весовых коэффициентов

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик пользовался

формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента

от совокупной корректировки по абсолютной величине введенных поправок

по рассматриваемому объекту-аналогу. Для выведения данной формулы Оценщиком были

определены следующие параметры:

➢ показатель совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений

внесенных корректировок по каждой группе элементов сравнения);

➢ коэффициент соответствия Объекту оценки (обратно пропорционален показателю

совокупной корректировки по каждой группе элементов сравнения);

➢ показатель стоимости с учетом коэффициента соответствия;

➢ средневзвешенная величина стоимости.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов,

к которым вводилась меньшая величина поправок по абсолютной величине. Иначе говоря,

наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые

наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

На основе изложенного вышеупомянутая формула имеет следующий вид:

где:

К – искомый весовой коэффициент;

n – номер аналога;

S1..n – сумма абсолютных значений корректировок аналога, для которого производится расчет;

S1 – сумма абсолютных значений корректировок 1-го аналога;

S2 – сумма абсолютных значений корректировок 2-го аналога;

Sn – сумма абсолютных значений корректировок n-го аналога;

1/Sn – коэффициент соответствия n-го аналога Объекту оценки (обратно пропорционален

показателю совокупной корректировки).

9.1.8. Расчет стоимости объекта недвижимости

Расчет стоимости объекта оценки приведено в таблице далее.

)/(1...)/(1)/(1

)/(1

21

...1

n

n

SSS

SK

+++=


Табл. 9.8

Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода

Группы элементов сравнения Ед. изм. Оцениваемый объект Объекты-аналоги

№1 №2 №3

Цена предложения руб./кв. м (с учетом

НДС) [руб./кв. м] - 124 521 145 110 149 333

Передаваемые имущественные права на улучшения

- Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная цена предложения

(с учетом НДС) [руб./кв. м] - 124 521 145 110 149 333

Условия финансирования состоявшейся

или предполагаемой сделки -


рынка


рынка


рынка


рынка

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная цена предложения (с учетом НДС)

[руб./кв. м] - 124 521 145 110 149 333

Условия продажи (предложения) - Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%


[руб./кв. м] - 124 521 145 110 149 333


сделки - Сделка Предложение Предложение Предложение

Корректировка [%] - -10,30% -10,30% -10,30%




предложения, сделки) - Февраль 2020 Февраль 2020 Февраль 2020 Январь 2020

Условное обозначение I квартал 2020 I квартал 2020 I квартал 2020 I квартал 2020

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Адрес расположения - г. Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 15/1, литера А

Санкт-Петербург ул. Академика Лебедева 14/2

Санкт-Петербург Финляндский Боткинская ул. 1

Санкт-Петербург, улица Комиссара Смирнова, 4Б

Станция метрополитена - Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Удаленность от станции метрополитена - до 5 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком до 5 мин. пешком от 5 до 9 мин. пешком

Корректировка [%] - 4,58% 0,00% 4,58%



Линия застройки - 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%




- Объекты жилой и коммерческой застройки

Объекты жилой и коммерческой застройки





№1 №2 №3

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Тип объекта недвижимости Нежилое помещение Нежилое помещение Нежилое помещение Нежилое помещение

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%





Корректировка [%] - 0,00% -10,00% 0,00%







доля площадей на 2-ом этаже и выше [в долях] 0,51 0,00 0,00 0,00

Корректировка [%] - -7,61% 15,49% -7,61%



Состояние/уровень отделки - Стандарт Стандарт Стандарт Стандарт

Корректировка [%] - 0,00 0,00 0,00




парковки (тип) - Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная

Корректировка [руб./кв. м] - 0,00% 0,00% 0,00%



Наличие/отсутствие витринного

остекления - Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Наличие/отсутствие отдельного входа - Отсутствует Присутствует Присутствует Присутствует

Корректировка [%] - -15,00% -15,00% -15,00%



Расположение входной группы - С улицы С улицы С улицы С улицы

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Коммуникации - Центральные Центральные Центральные Центральные

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%


[руб./кв. м] - 91 733 114 996 110 012

Назначение объекта - Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН)



№1 №2 №3

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Сумма абсолютных значений

корректировок аналога [%] - 37,49% 50,79% 37,49%

Коэффициент соответствия аналога

объекту оценки (обратно пропорционален совокупной

корректировке)

[в долях] - 2,67 1,97 2,67

Весовой коэффициент [%] - 36,52% 26,96% 36,52%

Взвешенный удельный показатель [руб./кв. м] - 33 501 31 003 40 177

Средневзвешенная величин рыночной

стоимости права собственности объекта

недвижимости, определенная в рамках сравнительного подхода (с учетом

НДС)

[руб./кв. м] - 104 680

Общая площадь [кв. м] - 223,50

Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости,

определенная в рамках сравнительного

подхода (с учетом НДС)

[руб.] - 23 396 000


Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, на дату оценки составляет (с учетом НДС):

23 396 000 руб.

(Двадцать три миллиона триста девяносто шесть тысяч) руб.


В связи с тем, что выделение в натуре земельного участка под зданием, в котором находится

оцениваемое встроенное помещение, невозможно, а значит не возможно и изменение его

использования, а также изменение технических характеристик встроенного нежилого

помещения (снос и строительство нового нежилого помещения, реконструкция и т.д.) без

изменения технических характеристик самого здания (в данном случае полезности от прав

пользования земельным участком, приходящимся на нежилое помещение, нет, т.е. обладание

этими правами не несет его владельцу никакой дополнительной пользы), кроме того, доля

стоимости земельного участка в стоимости нежилого помещения незначительна. Оценщиком

было принято допущение: пренебречь стоимостью земельного участка в стоимости встроенного

нежилого помещения как фактором, не являющимся ценообразующим.

9.2. Определение стоимости доходным подходом

9.2.1. Обоснование выбора подхода

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых

доходов от использования оцениваемого имущества.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые оцениваемое имущество способен

приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Доходы от аренды являются основой для применения доходного подхода. Рынок аренды

является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения.

Рынок аренды аналогичных объектов хорошо развит, что позволяет применить доходный

подход.

9.2.2. Обоснование выбора метода оценки

В рамках доходного подхода выделяют три основных метода: метод капитализации доходов,

метод дисконтирования денежных потоков или метод капитализации по расчетным моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих

значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое

использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости,

генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой

их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности

инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод капитализации по расчетным моделям (доходов и стоимости) применяется для оценки

недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой

их изменения. Капитализация таких доходов производится по общей ставке капитализации,

конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата

капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов

и стоимости недвижимости в будущем.

Так как Объект оценки представляет собой недвижимость, которая генерирует равномерный

денежный поток, и ее фактическое назначение и использование соответствуют наиболее

эффективному использованию, Оценщик считает целесообразным применение метода прямой

капитализации для объекта оценки.

9.2.3. Последовательность определения стоимости в рамках доходного подхода

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость (V) путем деления чистого

операционного дохода (ЧОД) (обычно за год) на соответствующий коэффициент

капитализации (R), определенный Оценщиком:


V = ЧОД / R.

где:

V – стоимость объекта;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового

чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов

и резервов на замещение.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

➢ определение потенциального валового дохода от сдачи недвижимости в аренду

на условиях рыночной арендной платы (ПВД):

– определение арендопригодной площади;

– определение среднерыночной арендной ставки;

➢ определение действительного валового дохода (ДВД) посредством вычитания

из потенциального валового дохода предполагаемых потерь от недоиспользования

площадей и при сборе арендной платы;

➢ определение чистого операционного дохода (ЧОД) посредством вычитания из ДВД

операционных расходов и резерва на замещение недвижимости;

➢ расчет ставки капитализации;

➢ определение стоимости объекта недвижимости путем деления годового чистого

операционного дохода на ставку капитализации.

9.2.4. Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (PGI) представляет собой максимально возможный доход,

который можно получить от использования недвижимости за рассматриваемый период при

отсутствии недозагрузки и неплатежей, и в целом для коммерческой недвижимости

вычисляется по формуле:

где Sri — арендопригодная площадь недвижимости,

MRi — годовая рыночная арендная ставка.

Определение арендопригодной площади

На рынке аренды коммерческой недвижимости используются следующие понятия видов

площадей.

Общая площадь – площадь всех помещений. В состав общей площади входят все надземные,

цокольные и подвальные помещения, включая галереи, тоннели, площадки, антресоли, рампы

и переходы в другие помещения.

Площадь общего пользования – площадь помещений, предназначенных для общего

пользования всеми арендаторами здания.

Полезная (арендопригодная) площадь – площадь помещений, предназначенная

исключительно для арендаторов.

Определение арендопригодной площади оцениваемого объекта Оценщик производит на

основании анализа технической документации, а также визуального осмотра. В рамках данного

,irii MRSPGI =


Отчета под площадью, сдаваемой в аренду, понимается общая площадь объекта оценки, равная

223,50 кв. м.

Определение арендной ставки для оцениваемого объекта недвижимости

Для оценки рыночной ставки арендной платы объекта оценки, были использованы данные по

аренде сопоставимых объектов (встроенных помещений свободного и офисного назначений), с

учетом анализа наиболее эффективного использования (см. раздел 8 "Анализ наиболее

эффективного использования").

Учитывая специфику оцениваемого объекта, а также доступность информации для определения

ставки арендной платы методом сравнительного анализа продаж (предложений), Оценщик

в качестве единицы сравнения использовал ставку арендной платы для помещений – 1 кв. м

в год арендопригодной площади объекта оценки, т.к. это типичная единица сравнения,

принятая на рынке, поэтому иные единицы не рассматривались.

Последовательность реализации данного метода соответствует общему алгоритму расчета

стоимости объекта в рамках сравнительного подхода и описана при расчете стоимости объекта

сравнительным подходом.

В процессе реализации метода сравнительного анализа продаж (предложений) Оценщиком

были выделены следующие элементы сравнения.

Табл. 9.9

Элементы сравнения для арендной ставки помещений свободного назначения

Группы элементов сравнения Характеристика

Передаваемые имущественные права Передаваемые имущественные права на улучшения


Условия продажи (предложения)



Характеристики месторасположения объекта

Район


Станция метрополитена






Арендопригодная площадь объекта



Наличие/отсутствие организованной парковки (тип)




Коммуникации

Экономические характеристики Назначение объекта



Согласно п. 22в ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных

оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их подбора для проведения

расчетов. А так же использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-

аналогов должно быть обосновано.

Подбор объектов-аналогов основан на результатах сопоставления их основных

функциональных и параметрических характеристик с характеристиками объекта оценки.

Объекты-аналоги принадлежат к тому же сегменту рынка коммерческой недвижимости, что и

объект оценки, их характеристики наиболее близки к характеристикам объекта оценки. При

выборе объектов-аналогов была изучена информация из следующих источников: https://srg-

it.ru/baikal/ (описание базы приведено в разделе 9.1.6 Отчета).

https://srg-it.ru/baikal/

https://srg-it.ru/baikal/


Результаты вышеизложенного представлены в таблицах ниже настоящего отчета, где отражен

объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, а именно, характеристики

отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется сопоставление

объекта оценки и объектов-аналогов. Информация в объявлениях уточнялась на основании

изучения открытых источников, в том числе Интернет ресурсов.

В расчетах оценщиком использовалась только часть доступных оценщику объектов-аналогов,

приведенных в разделе 7 "Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, внешних

факторов, влияющих на стоимость", т.к. рассматриваемые объекты-аналоги менее сопоставимы

по ценообразующим параметрам с объектом оценки и их использование привело бы к

значительной погрешности при расчете в рамках доходного подхода из-за применения

значительных стоимостных корректировок.

Правила отбора аналогов для проведения расчета

Принимая во внимание характеристики Объекта оценки, а также данные, представленные в

анализе рынка недвижимости, Оценщик использовал следующие критерии выбора аналогов:

➢ местоположение - г. Санкт-Петербург;

➢ тип объекта - встроенное помещение;

➢ расположение входной группы - с улицы;

➢ типичное использование окружающей застройки - объекты коммерческого

назначения, жилая застройка;

➢ назначение объекта – помещения свободного назначения;

➢ структура арендной ставки- с учетом эксплуатационных расходов и коммунальных

платежей, за исключением коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами.


Табл. 9.10

Репрезентативная выборка объектов-аналогов для определения арендной ставки объекта оценки Группы элементов



№1 №2 №3


имущественные права


имущественные права на улучшения

Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды


предполагаемой сделки Типичные для данного сегмента рынка Типичные для данного сегмента рынка Типичные для данного сегмента рынка Типичные для данного сегмента рынка

Условия продажи (предложения) Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные


Отличие цены

предложения от цены

сделки

Сделка Предложение Предложение Предложение



Февраль 2020 Февраль 2020 Октябрь 2019 Февраль 2020



г. Санкт-Петербург Калининский Боткинская улица 1

Санкт-Петербург Сампсониевское Боткинская ул. 15к1

Санкт-Петербург, Ленина пл., 3

Район Калининский Калининский Выборгский Калининский

Станция метрополитена Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина


метрополитена до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком

Линия застройки 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов




застройки


застройки


застройки


застройки

Физические



Нежилое помещение Встроенное помещение Встроенное помещение Встроенное помещение


кв. м,10


223,50 123,19 73,00 80,10

подвал 0,00 0,00 0,00 0,00

цоколь 0,00 0,00 0,00 0,00

1 этаж 110,10 62,89 0,00 80,10

2 этаж и выше 113,40 60,30 73,00 0,00

Состояние/уровень

отделки Стандарт Стандарт Стандарт Стандарт

Наличие/отсутствие Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная

10 Общая площадь объектов-аналогов уточнялась в результате телефонных переговоров с представителями собственника.





№1 №2 №3

организованной парковки

(тип)


Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует


отдельного входа Присутствует Присутствует Присутствует Присутствует


С улицы С улицы С улицы С улицы

Коммуникации Центральные Центральные Центральные Центральные

Экономические

характеристики Назначение объекта Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН)

Структура арендной

ставки

С учетом эксплуатационных расходов и

коммунальных платежей, за

исключением коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами

С учетом эксплуатационных расходов,

без учета коммунальных платежей







недвижимости (с учетом НДС), руб./кв. м/год

- 22 439 26 302 24 000


недвижимости (без учета


- 18 699 21 918 20 000

Источники

Ссылка на источник в

сети Интернет -


04f786b8a8b47b671e5c63998c6db6e228a9

93bc?from=map&reportID=a9676d9b-

81ea-4e0b-8ee1-13ae63e51789


2a43fefcc7d612c81fc03e31e7a5a9303b9b0

efb?from=map&reportID=a9676d9b-81ea-

4e0b-8ee1-13ae63e51789


a6fb46136580ff05ea72bf2491d6f7a42834f

74a?from=map&reportID=a9676d9b-81ea-

4e0b-8ee1-13ae63e51789

Контактные данные - тел.: +7 (950) 045-27-27 тел.: +7 (981) 801-94-04 тел.: +7 (950) 045-27-27



Рисунок 9.2

Месторасположение оцениваемого объекта и объектов-аналогов на карте


Анализ различия в уровнях элементов сравнения (ценообразующих факторов)


между объектом недвижимого имущества и объектами-аналогами.


между объектом оценки и объектами-аналогами.

Табл. 9.11

Элементы сравнения, по которым имеются различия между объектом оценки

и объектами-аналогами Группы элементов сравнения Характеристики


Характеристики местоположения Адрес расположения





Экономические характеристики Структура арендной ставки


Далее приведено описание корректировок, используемых при определении арендной ставки для

оцениваемого объекта недвижимости.

Анализ условий продажи (предложения) и внесение корректировки на торг

Описание корректировки на торг приведено в разделе 7.4 Отчета.

Учитывая текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербург

скидки на торг для активного рынка принимаются в размере среднего значения 9,20%.



Корректировка на местоположение

Местоположение объекта является одним из основополагающих факторов, влияющих

на стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости. Следует отметить, что такие характеристики

Объекта, как адрес расположения на стоимость объекта недвижимости не оказывают влияние.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга, в

радиусе расположения одной станции метро. Таким образом, внесение корректировки не

требуется.

Корректировка на общую площадь объекта недвижимости

Алгоритм расчета корректировки приведен в разделе 7.4 Отчета.

Табл. 9.12


сравнения




объект


№1 №2 №3

Арендопригодная площадь [кв. м] 223,50 123,19 73,00 80,10


Корректировка [%] - 0,00% -7,00% -7,00%


Корректировка на этаж расположения



Табл. 9.13


сравнения




объект


№1 №2 №3





Корректировка [%] - -0,29% 8,69% -7,61%


Корректировка на наличие/отсутствие отдельного входа



Табл. 9.14


сравнения




объект


№1 №2 №3


отдельного входа - Отсутствует Присутствует Присутствует Присутствует

Корректировка [%] - -15,00% -15,00% -15,00%


Корректировка на структуру арендной ставки


таблице далее.


Табл. 9.15

Расчет корректировки на структуру арендной ставки Группы элементов

сравнения


сравнения [ед. изм.] Оцениваемый объект


№1 №2 №3

Структура арендной

ставки -


расходов и коммунальных платежей, за исключением

коммунальных платежей,

уплачиваемых арендаторами

С учетом

эксплуатационных расходов, без учета

коммунальных

платежей

С учетом



платежей

С учетом



платежей

Корректировка [%] - 3,36% 3,36% 3,36%


Внесение весовых коэффициентов

Алгоритм внесения весовых коэффициентов подробно описан в рамках раздела 9.1.7 Отчета.

Расчет арендных ставок для объекта оценки методом сравнительного анализа продаж

(предложений) приведен в таблице далее.


Табл. 9.16

Расчет среднерыночной величины арендной ставки объекта оценки


№1 №2 №3

Ставка аренды объекта недвижимости (без

учета НДС) [руб./кв. м/год] - 18 699 21 918 20 000

Передаваемые имущественные права на улучшения

- Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная ставка аренды (без


Условия финансирования состоявшейся

или предполагаемой сделки -


рынка


рынка


рынка


рынка

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%

Скорректированная ставка аренды (без учета НДС)

[руб./кв. м/год] - 18 699 21 918 20 000

Условия продажи (предложения) - Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%


[руб./кв. м/год] - 18 699 21 918 20 000


сделки - Сделка Предложение Предложение Предложение

Корректировка [%] - -9,20% -9,20% -9,20%




предложения, сделки) - Февраль 2020 Февраль 2020 Октябрь 2019 Февраль 2020

Условное обозначение I квартал 2020 I квартал 2020 IV квартал 2019 I квартал 2020

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Район - Калининский Калининский Выборгский Калининский

Станция метрополитена - Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина Площадь Ленина

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Удаленность от станции метрополитена - до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком до 5 мин. пешком

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Линия застройки - 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов 1-я линия домов

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



Типичное использование окружающей

застройки -


застройки


застройки


застройки


застройки

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%



№1 №2 №3



Тип объекта недвижимости Нежилое помещение Встроенное помещение Встроенное помещение Встроенное помещение

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%





Корректировка [%] - 0,00% -7,00% -7,00%








Корректировка [%] - -0,29% 8,69% -7,61%


[руб./кв. м/год] - 16 930 20 118 15 603

Состояние/уровень отделки - Стандарт Стандарт Стандарт Стандарт

Корректировка [%] - 0 0 0


[руб./кв. м/год] - 16 930 20 118 15 603


парковки (тип) - Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная



[руб./кв. м/год] - 16 930 20 118 15 603

Наличие/отсутствие витринного

остекления - Отсутствует Отсутствует Отсутствует Отсутствует




Наличие/отсутствие отдельного входа - Отсутствует Присутствует Присутствует Присутствует

Корректировка [руб./кв. м] - -15,00% -15,00% -15,00%


[руб./кв. м/год] - 14 390 17 100 13 263

Расположение входной группы - С улицы С улицы С улицы С улицы



[руб./кв. м/год] - 14 390 17 100 13 263

Назначение объекта - Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН) Свободное (ПСН)

Корректировка [%] - 0,00% 0,00% 0,00%


[руб./кв. м/год] - 14 390 17 100 13 263

Структура арендной ставки - С учетом эксплуатационных

расходов и коммунальных









№1 №2 №3



коммунальных платежей коммунальных платежей коммунальных платежей

Корректировка [%] - 3,36% 3,36% 3,36%



Сумма абсолютных значений корректировок аналога

[%] - 27,85% 43,25% 42,17%

Коэффициент соответствия аналога

объекту оценки (обратно пропорционален

совокупной корректировке)

[в долях] - 3,59 2,31 2,37

Весовой коэффициент [%] - 43,40% 27,94% 28,66%

Взвешенный удельный показатель [руб./кв. м/год] - 6 455 4 939 3 929

Средневзвешенная величина рыночной арендной ставки офисных помещений (без

учета НДС, с учетом коммунальных и

эксплуатацилонных расходов, за исключением коммунальных платежей,

уплачиваемых арендаторами)

[руб./кв. м/год] 15 300



9.2.5. Определение действительного валового дохода (ДВД)

На данном этапе Оценщиком была рассчитана величина действительного валового дохода

(ДВД) путем внесения к значению ПВД поправки на загрузку помещений и недосбор арендной

платы, а также суммированием дополнительных доходов, генерируемым объектом оценки.

При эффективном менеджменте остается вероятность того, что часть площадей не будет сдана

в аренду или не будет собрана арендная плата с арендуемых площадей.

Простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами приводят

к потерям дохода собственника объекта недвижимости.

Потери от недоиспользования площадей обычно выражаются в процентах по отношению

к потенциальному валовому доходу.

В рамках настоящей оценки Оценщик принимает величину доли вакантных площадей на

уровне среднего показателя недозагрузки для помещений офисно-торгового назначения

среднего значения 12,10 % (см. раздел 7.3.5 Отчета).

Потери от несвоевременного внесения арендной платы приняты равными нулю, т. к. согласно

условиям заключения типовых договоров аренды вносятся авансовые платежи.

Расчет действительного валового дохода приведен в разделе 9.2.8 Отчета.

9.2.6. Определение операционных расходов

Операционные расходы ― это расходы, необходимые для обеспечения нормального

функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового

дохода.11

Операционные расходы принято делить:

➢ на условно-постоянные – расходы, которые не зависят от степени эксплуатационной

загруженности объекта (налог на имущество, налог или арендная плата за земельный

участок, страхование имущества и агентское вознаграждение (брокеридж));

➢ условно-переменные (эксплуатационные) – расходы, размер которых зависит

от степени эксплуатационной загруженности объекта (коммунальные расходы,

расходы на техническое обслуживание здания, уборку, охрану и т.д.).

Арендная ставка была определена с учетом эксплуатационных расходов и коммунальных

платежей, за исключение коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами. Таким

образом, необходимо скорректировать действительный валовый доход на величину

операционных расходов.

Согласно данным, полученным в результате анализа рынка (см. раздел 7.3.6 настоящего

Отчета) величина операционных расходов офисно-торговых помещений находится на уровне

18% - 38% от величины действительного валового дохода. Так как оцениваемый объект

представляет собой помещение свободного назначения, величина операционных расходов

принята на уровне среднего значения для офисно-торговых помещений – 27% от величины

действительного валового дохода.

9.2.7. Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации – это коэффициент, характеризующий отношение чистого

операционного дохода от владения недвижимым имуществом к его стоимости.

11 Оценка недвижимости под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, Москва, "Финансы и статистика", 2007, стр.

124.


Согласно анализу рынка (см. раздел настоящего 7.3.7 Отчета) ставки капитализации на

активном рынке для исследуемого сегмента рынка находятся в диапазоне

от 10,50 до 12,50 %. В рамках данного Отчета, с учетом класса объекта оценки, ставка

капитализации расходов принята на уровне среднего значения – 11,50% для объекта оценки.

9.2.8. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Обобщение расчетных данных для определения стоимости Объекта оценки доходным

подходом проведено в таблице ниже.

Табл. 9.17

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации № п/п Показатель Ед. изм. Значение

1 Общая площадь кв. м 223,50

2 Арендопригодная площадь кв. м 223,50

3 Величина рыночной средневзвешенной арендной ставки (с учетом эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, за исключением

коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами)

руб./кв. м/год (без учета НДС) 15 300

4 Потенциальный валовый доход руб./год (без учета НДС) 3 419 550

5 Коэффициент недозагрузки и недосбора арендной платы для оцениваемых помещений

% 12,10%

6 Потери от недоиспользования помещений руб./год (без учета НДС) 413 766

7 Действительный валовый доход руб./год (без учета НДС) 3 005 784

8 Операционные расходы руб./год (без учета НДС) 811 562

10 Чистый операционный доход руб./год (без учета НДС) 2 194 222

11 Ставка капитализации % 11,50%

12 Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости,

определенная в рамках доходного подхода

руб. (без учета НДС) 19 080 194

руб./кв. м (без учета НДС) 85 370

руб. (с учетом НДС) 22 896 000


Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, на дату

оценки составляет (с учетом НДС):

22 896 000 руб.

(Двадцать два миллиона восемьсот девяносто шесть тысяч) руб.

В связи с тем, что выделение в натуре земельного участка под зданием, в котором находятся

оцениваемое встроенное помещение, невозможно, а значит не возможно и изменение его

использования, а также изменение технических характеристик встроенного нежилого

помещения (снос и строительство нового нежилого помещения, реконструкция и т.д.) без

изменения технических характеристик самого здания (в данном случае полезности от прав

пользования земельным участком, приходящимся на нежилое помещение, нет, т.е. обладание

этими правами не несет его владельцу никакой дополнительной пользы), кроме того, доля

стоимости земельного участка в стоимости нежилого помещения незначительна. Оценщиком

было принято допущение: пренебречь стоимостью земельного участка в стоимости встроенного

нежилого помещения как фактором, не являющимся ценообразующим.


10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ

ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ

ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

Основываясь на двух подходах к оценке (сравнительном и доходном), Оценщик получил

результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости Объекта оценки

с учетом их количественного и качественного значения.

В общем случае в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными

подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой

характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как характер

недвижимости, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество

данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

Краткая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход при оценке может оказывать очень большое влияние на итоговое

согласование стоимости, если имеется рыночная информация по сделкам с объектами,

аналогичными оцениваемому. Продажи сопоставимых объектов позволяют оценить отличия

Объекта оценки от сопоставимых объектов и получить оцененную рыночную стоимость

рассматриваемого объекта недвижимости. Сравнительный подход имеет следующие

преимущества:

➢ это единственный подход, базирующийся на рыночных ценах недвижимости;

➢ данный подход отражает текущую практику цен предложений на рынке


Применение метода сравнения продаж затруднено из-за того, что на рынке присутствуют

только цены предложений, сведения о ценах сделок недоступны, что снижает точность

расчетов.

Краткая характеристика доходного подхода

Неоспоримым преимуществом доходного подхода является то, что это единственный подход,

который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т. п. Что

особенно важно, данный подход оценивает будущие выгоды от владения объектом, поскольку

покупатель, принимая решение об инвестировании средств, сопоставляет предлагаемую цену

и ожидаемые выгоды. Основные трудности, связанные с применением доходного подхода,

заключаются в сложности определения обоснованного годового денежного потока

и с чувствительностью ставки капитализации.

Расхождение промежуточных результатов обусловлено различием методологии в подходах.

Основываясь на качестве информации, используемой в процессе определения стоимости

различными подходами, цели оценки и учитывая преимущества и недостатки используемых

методов, Оценщик принял решение присвоить следующие веса полученным результатам:

➢ для объекта недвижимого имущества:

– стоимость, определенная сравнительным подходом, – 50 %;

– стоимость, определенная доходным подходом, – 50 %;

– стоимость, определенная затратным подходом, – 0 %.


Табл. 10.1

Согласование результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки

Подходы Рыночная стоимость (с учетом НДС), руб. Весовой коэффициент, % Итоговые результаты (с учетом

НДС), руб.

Сравнительный 23 396 000 50% 11 698 000

Доходный 22 896 000 50% 11 448 000

Затратный Не применялся 0% Не применялся

Итого: 100% 23 146 000



составляет округленно12


23 146 000 руб.



19 289 000 руб.


12 Результаты расчета в настоящем отчете производились с округлением до тысяч рублей.


11. ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОЦЕНЩИКА

И ИСПОЛНИТЕЛЯ







12. ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И

КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ










13. ПРИЛОЖЕНИЕ № 3. КОПИИ МАТЕРИАЛОВ И РАСПЕЧАТОК,

ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В ОТЧЕТЕ

Объекты-аналоги, используемые для определения стоимости в рамках сравнительного

подхода

Аналог № 1



Аналог № 2



Аналог №3




Объекты-аналоги, используемые для определения стоимости в рамках доходного подхода

Аналог № 1




Аналог № 2




Аналог №3




Корректировка на торг


Корректировка на удаленность от метро



Корректировка на этаж


Корректировка на вход


Корректировка на общую площадь


Структура АС


Коэффициент капитализации


Уровень вакантности


Операционные расходы


Физический износ

Documents

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2020 628/31 · ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2020-628/31 "Определение величины рыночной стоимости нежилого