Inmobiliaria1 elEconomista

InmobiliariaInmobiliariaRevista mensual

6 de septiembre de 2017 | Nº 13

elEconomista

IBERDROLA INVIERTE 120 MILLONES EN SU PRIMER DESARROLLO DE OFICINAS EN MADRID Levantará un complejo de 50.000 m2, cerca de Plenilunio, y suma 30.500 metros en la Capital | P6

Juan Velayos

Consejero delegado de Neinor Homes

“Estamos analizando dar el salto al mercado portugués” | P22

Hotel más residencial, la fórmula de inversión que se forjará en España | P28

Inmobiliaria2 elEconomista

06

Actualidad Iberdrola levanta su primer

complejo de oficinas en Madrid

Invertirá unos 120 millones en dos edificios que suman 50.000

metros cuadrados, muy próximos a Plenilunio

32. Consultoría

Azca se impone en rentas a las Cuatro Torres

La renovación de este centro de negocios ha situado

las rentas en el rango más alto de Madrid

36. Termómetro

Madrid bate récord en contratación logística

Se ocuparon 380.000 m2 en el primer trimestre,

un 110% más que en el mismo periodo de 2016

38. Internacional La vivienda plegable será la casa del futuro

Se trata de viviendas que se contruyen en menos

de 10 minutos y cuestan 113.000 euros

44. Tendencia

El 40% de las hipotecas son ya a tipos fijos

Los españoles prefieren pagar más ahora,

pero ganar en tranquilidad a futuro

18

Los protagonistas El capital internacional se lanza a por la compra de suelos

Los fondos han cumplido el papel de movilizar un sector que

estaba muerto. Ahora son dueños de las grandes promotoras

22Entrevista

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes

“Estamos analizando seriamente abrir mercado en Portugal

y en cuanto se den las condiciones iremos”

28En proyecto Hotel más residencial, la fórmula que se forjará en España

Cada vez son más los inversores que apuestan por adquirir

viviendas en complejos hoteleros que después se alquilan

Edita: Editorial Ecoprensa S.A. Presidente de Ecoprensa: Alfonso de Salas Vicepresidente: Gregorio Peña Director Gerente: Julio Gutiérrez Directora de Relaciones Institucionales: Pilar Rodríguez Subdirector de RRII: Juan Carlos Serrano Director de elEconomista: Amador G. Ayora Coordinadora de Revistas Digitales: Virginia Gonzalvo Directora de ‘elEconomista Inmobiliaria’: Alba Brualla Diseño: Pedro Vicente y Elena Herrera Fotografía: Pepo García Infografía: Clemente Ortega Redacción: Luzmelia Torres

SUMARIO

Inmobiliaria3 elEconomista

La promoción de oficinas, un nuevo síntoma de recuperación

Las inmobiliarias se lanzan por fin a la

promoción de oficinas, atraídas por la

capacidad de crecimiento del mundo

empresarial y sus necesidades de nuevos edificios que cumplan

ciertos criterios de confort y sostenibilidad

EDITORIAL

El sector inmobiliario lleva ya varios años mandando señales claras de recuperación. Con cifras de inversión récord en casi todos los submercados, el monto total rozó los 6.000 millones de euros en activos y solares durante

el primer semestre, lo que supuso una cifra histórica y un incremento del 70 por ciento respecto a los 3.500 millones que se transaccionaron en el mismo periodo del año anterior.

Las cifras macroeconómicas están ayudando también a generar este estado de confort para el sector inmobiliario, que con el mercado residencial a pleno rendimiento vuelve a ser el centro de atención de todo tipo de inversores. Tanto es así que ni siquiera las incertidumbres políticas que bañan el día a día de uno de los grandes mercados de España, como es el catalán, frenan el voraz apetito de los fondos. Concretamente, en el terreno de las oficinas, la actividad inversora en Barcelona ha alcanzado su mayor nivel de los últimos 10 años, según cifras de Aguirre Newman. Esto ha llevado a la Ciudad Condal a lograr cifras de inversión en oficinas muy similares a las de Madrid, cuando hasta ahora lo normal era que la capital de España se llevara el 70 por ciento del monto desembolsado en este tipo de activos.

Además, las cifras de contratación en ambos mercados han sido muy buenas durante el primer semestre y, solo en Madrid, se espera que al cierre de este año se mejore el registro de 2016, hasta superar los 500.000 metros cuadrados de contratación bruta. Sin embargo, el dato que más alienta al sector y que sin duda es símbolo de recuperación económica es el de los nuevos desarrollos de oficinas. Las inmobiliarias se lanzan por fin a la promoción de este tipo de inmuebles, atraídas por la capacidad de crecimiento del mundo empresarial y sus necesidades de nuevos edificios que cumplan ciertos criterios de confort y sostenibilidad. La inmobiliaria de Iberdrola es un ejemplo de ello, ya que arranca en breve su primera promoción de oficinas en Madrid, apostando por la recuperación de este mercado en auge. Sin embargo, su desarrollo de 50.000 metros cuadrados se suma a otros que ya están en marcha como el de Torre Chamartín, de Merlin, o lo dos de Colonial, Discovery Building de 10.000 metros cuadrados o Príncipe de Vergara de 11.000 metros cuadrados. No solo las socimis están activas en este terreno, también la patrimonialista Torre Rioja está levantando un proyecto de 40.000 metros cuadrados en Julián Camarillo 29-31.

Inmobiliaria4 elEconomista

‘Portugal Real Estate Summit’ Los días 19 y 20 de septiembre, en el Holel Palacio de Estoril, en Lisboa, tendrá lugar Portugal

Real Estate Summit, organizado por Iberian Property. Se darán conferencias para inversores tanto

nacionales como internacionales para hablar de las oportunidades de inversión en el mercado.

22

‘Rehabilitar Madrid’, iniciativa conjunta de Madrid e Ifema El Ayuntamiento de Madrid y Feria de Madrid hacen hincapié

en la importancia y necesidad de la reforma eficiente del hogar.

27Seminario sobre aspectos mercantiles y fiscales

Asprima imparte en su sede un seminario sobre los aspectos

mercantiles y fiscales de operaciones societarias.

19‘Congreso Nacional de Agentes de la Propiedad’ Zaragoza es la sede escogida para albergar los días 28 y 29 de septiembre la sexta edición del

Congreso Nacional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Contará con ponentes de primer nivel

y se abordarán los temas que más preocupan a los profesionales del sector inmobiliario. 28Financiación, inversión y digitalización

La consultora Irea presentará el foro Retos y oportunidades: financiacion, inversión y digitalización

donde se apoyarán los ejes temáticos de las diferentes conferencias y mesas redondas que presi-

dirá Mikel Echavarren, CEO de Irea. Será en la Casa de América el día 20 de septiembre.20Debate hotelero en Mallorca Grupo Vía realiza un debate hotelero en Mallorca el día 21 de septiembre donde analizará el

momento que atraviesa el sector hotelero en España. Se hablará de las oportunidades que hay

en este sector, operaciones destacadas, futuro, etc. 21‘¿Quieres aumentar tus beneficios?’ La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) convoca ¿Quieres aumentar tus

beneficios? Planifica tus proyectos, un desayuno de trabajo que pretende aportar las claves de

cómo planificar los proyectos y conseguir aumentar los beneficios.29

AGENDA

56 viviendas de 3 y 4 dormitoriosCon amplias terrazas, 2 plazas de garaje + trastero

PROMOCIÓN ISLA DE LA TOJASan Sebastián de Los Reyes

P I S C I N A • P I S T A D E P Á D E L • G I M N A S I O

w w w . g e s t i l a r . c o m690 06 06 06

6 InmobiliariaelEconomista

La compañía invertirá unos 120 millones de euros en este proyecto de 50.000 metros cuadrados, que amplía a más del doble la cartera de oficinas de la firma en la capital española

ACTUALIDAD

ALBA BRUALLA

La rama inmobiliaria de Iberdrola vuelve a poner las grúas a pleno rendimiento. La compañía, que este mismo año ha reactivado su actividad residencial, se estrena ahora en la promoción de oficinas en el mercado de Madrid, donde lanzará su primer proyecto este mismo mes de septiembre. Según han confirmado distintas

fuentes del sector a este medio, Iberdrola Inmobiliaria levantará un complejo de oficinas de 50.000 metros cuadrados en la Capital, en un desarrollo que supondrá una inversión total de alrededor de 120 millones de euros. Con este proyecto la firma más que duplicará su cartera en patrimonio en Madrid, donde ya cuenta con un portfolio superior a los 20.500 metros cuadrados de

Complejo de ofici-nas ‘A2 Plaza’ de

Iberdrola en Madrid. EE

IBERDROLA LEVANTA SU PRIMER COMPLEJO DE OFICINAS EN MADRID

7 InmobiliariaelEconomista

superficie bruta alquilable (SBA) repartidos entre el Edificio Orduña, situado en la zona norte de Madrid, frente a la Avenida Cardenal Herrera Oria y la M-30; y el centro de negocios Alcalá 265, de16.000 metros cuadrados.

El nuevo proyecto será el más grande de su cartera en la ciudad y se desarrollará en un solar que Iberdrola adquirió en la Capital hace 10 años, en pleno boom del mercado, pero a las puertas de la crisis que paralizaría por completo el sector inmobiliario. Ahora que las cifras de ocupación de oficinas apuntan hacia una recuperación clara del negocio -con más de 156.000 metros cuadrados de contratación durante el primer semestre de este año en Madrid-, Iberdrola ha decidido sacar rendimiento a este terreno, que se encuentra muy próximo al centro comercial Plenilunio. Concretamente, se trata de los terrenos donde estaba la antigua fábrica de Nestlé, en la calle Nanclares de Oca, 17, con fácil acceso desde la A2.

El nuevo complejo, bautizado por la compañía como A2 Plaza, contará con 50.000 metros cuadrados repartidos en dos edificios de oficinas de seis plantas cada uno, además de 12.000 metros cuadrados de parking con 560 plazas. Las plantas, que serán modulables, de 4.160 metros cuadrados cada una, contarán con una altura libre de 2,85 metros.

Por su diseño, que permite una amplia flexibilidad de espacios, el complejo podrá ser ocupado como sede corporativa de distintas empresas, si bien no se descarta que pueda ser alquilado por una o dos grandes compañías. El complejo contará además con una importante superficie destinada a espacios verdes, así como una gran oferta de servicios encaminados a satisfacer las necesidades del inquilino, que dispondrá del más alto equipamiento tecnológico en estos inmuebles.

El complejo ha sido proyectado además para conseguir la certificación Breeam Very Good y calificación energética A. Lo que le convierte en un inmueble altamente sostenible y se traduce en ahorros del 60 por ciento en el consumo energético, del 40 por ciento en el consumo de agua, así como un 30 por ciento menos de costes de mantenimiento y un 59 por ciento menos de emisiones de CO2, cumpliendo así con los requisitos medioambientales de las grandes multinacionales, que cada vez más demandan este tipo de ventajas en sus nuevas sedes.

La comercialización del proyecto, que todavía no está adjudicada, arrancará en breve. Si bien, el primer paso será el inicio de las obras de la primera fase a lo largo de este mes, que comprenderá uno de los dos edificios con una SBA de 25.000 metros cuadrados. La compañía espera que el primer inmueble esté finalizado en las Navidades de 2019.

ACTUALIDAD

EE

8 InmobiliariaelEconomista

El modelo de comercialización de los dos edificios que compondrán A2 Plaza, que se centrará tanto para inquilino único como para múltiple, será el mismo que el que ha seguido Iberdrola para su proyecto estrella en Barcelona: BcnFira District, en el que la compañía va a invertir un total de 250 millones de euros.

Levantará 46.000 m2 en Barcelona El pasado mes de junio, Iberdrola Inmobiliaria terminó la construcción de Torre Marina, que forma parte de un conjunto de cuatro rascacielos en la Ciudad Condal, siendo este el segundo que la compañía levanta tras Torre Auditori. En este caso, son Aguirre Newman y CBRE las consultoras inmobiliarias encargadas de comercializar los 19.423 metros cuadrados de superficie bruta alquilable de oficinas de este activo, que se diferencia de sus hermanos al contar con un zócalo comercial y de servicios denominado MarinAtrium.

El espacio de oficinas de este rascacielos se divide en dos plantas de 2.700 metros cuadrados y el resto de 1.200 metros cuadrados repartidos en dos módulos. Por otro lado, la parte comercial se compone de seis locales comerciales con salida de humos y posibilidad de poner terraza exterior e interior. Al igual que su hermana mayor, Torre Auditori, Marina ha logrado la

calificación energética A y certificación Breeam. Tras haber cumplido con este hito, y de forma paralela al desarrollo en

Madrid, la compañía prevé arrancar las obras el próximo año de las otras dos torres que formarán parte de este complejo, que aspira a convertirse en el nuevo área de negocios de Barcelona, compitiendo directamente con el 22@. Bautizadas como Torre Llevant y Torre Ponent, a diferencia de sus dos vecinas, ambas se construirán al mismo tiempo, ya que su diseño, que las separa en apenas escasos centímetros, así lo requiere.

Excepto Torre Marina, que cuenta con 13 plantas, las otras tres tienen 21 plantas y disponen de una superficie alquilable sobre rasante de 22.899 metros cuadrados cada una, por lo que la inmobiliaria sacará de golpe al mercado algo más de 46.000 metros cuadrados adicionales cuando termine las dos últimas torres. Esto implica que Iberdrola Inmobiliaria trabajará en el desarrollo de casi 100.000 metros cuadrados de oficinas en las dos principales ciudades de España durante los próximos dos años.

Ubicada a la entrada del nuevo recinto de la Fira de Barcelona, esta iniciativa de Iberdrola Inmobiliaria está siendo dirigida por el estudio de arquitectura barcelonés Tusquets, Díaz y Asociados, que ya colaboró con la empresa en otros dos proyectos de oficinas en la ciudad catalana, Torres Diagonal Litoral, y en el hotel Hilton Diagonal Mar.

ACTUALIDAD

El nuevo proyecto de Iberdrola en la capital española se suma a otros desarrollos de oficinas que ya están en marcha en la ciudad, donde la actividad promotora de oficinas se ha reactivado notablemente. Así, son varios los proyectos de gran superficie y con elevados estándares de calidad los que se están construyendo, entre los que destacan ‘Torre Chamartín’ de Merlin (14.000 m2), ‘Oxxeo’ de GMP en Las Tablas (14.000 m2), ‘Madrid Río’ de Insur (26.000 m2), ‘Julián Camarillo 29-31’ de Torre Rioja (40.000 m2), ‘Discovery Building’ (10.000 m2) y ‘Príncipe de Vergara 112’ (11.000 m2) de Colonial.

‘Boom’ de nuevos desarrollos de oficinas en la capital española

Ilustración del interior del proyec-

to ‘A2 Plaza’ de Iberdrola. EE

Inmobiliaria10 elEconomistaOPINIÓN

Edificios inteligentes: la tecnología al servicio del sector

Todos los edificios que buscan

reposicionarse en la horquilla alta

en rentas están dando mucho valor a la parte

tecnológica, siendo una demanda ya

incuestionable para los actuales ocupantes

o inversores

Carmen Panadero

Directora del Master in Real Estate Development del IE Architecture & Design

School. CBRE (Director of Development Services) y WIRES (Vicepresidenta)

Las reglas de juego del mercado del Real Estate están cambiando, y hablar de tecnología aplicada al Real Estate ya no es novedoso, ya no es futuro, sino presente. Uno de los drivers más disruptivos del actual cambio inmobiliario es justo ese: la aparición de

la tecnología en todos los estados del ciclo inmobiliario. Ya está en nuestros debates y conversaciones habituales con clientes o colegas y aparecen datos reales de reducción de consumos, de aumento de rentabilidad en edificios la rehabilitación aplicando tecnología -Smart Capex-, captura de datos y trazabilidad de los mismos, bajadas de Opex y de bajadas de la huella energética gracias a la tecnología, etc. Está demostrado que la inversión en tecnología es una inversión rentable.

No sólo para nuevos desarrollos, sino especialmente en los edificios ya construidos. En el reposicionamiento de los mismos, es donde los beneficios de la inclusión de tecnología y sistemas de automatización y control en edificios se hacen más evidentes en el corto plazo, y dicha inclusión se convierte en pieza clave en su optimización del valor. La tecnología ha acortado el ciclo de vida útil de los activos, los nuevos plazos para quedarse obsoletos son muchos más cortos. Todos los edificios que buscan reposicionarse en la horquilla alta en rentas están

dando mucho valor a la parte tecnológica, siendo una demanda ya incuestionable para los actuales ocupantes o inversores.

Podemos hablar de la entrada de tecnología en todo el ciclo del activo, para muestra un botón:

En inversiones y análisis de comportamiento de mercados: análisis del comportamiento predictivo -el Smart Data- como generador de valor en el sector inmobiliario comercial y residencial. ¿Cómo? Mediante el reconocimiento de hábitos, tendencias y gustos de los consumidores/inversores de manera agregada y personalizada y el uso de esa información.

La aparición de plataformas digitales de inversión -crowdfunding- para invertir en vehículos inmobiliarios y cómo estas apariciones están democratizando la inversión inmobiliaria y cambiando las reglas del juego a la intermediación.

En el proceso constructivo y de diseño: BIM, modelos energéticos, industrialización, digitalización y robotización del proceso constructivo, y hasta recientes ensayos con uso de drones en la construcción.

En la comercialización: ya todos hablamos de omnicanalidad -mundo offline y online conectados-, la irrupción del e-commerce, el uso de la realidad virtual, la experiencia de

Inmobiliaria11 elEconomistaOPINIÓN

usuario 360º como concepto medible y que afecta al diseño de los espacios offline y que hace obligatorio el uso virtual de los espacios reales, comercialización a distancia con robótica, el uso del marketing digital, multicanal y dirigido a un público objetivo concreto -inbound marketing-…

En la gestión eficiente de los activos: uso de programas de gestión energética y de eficiencia, gestión en remoto, mediciones de uso por sensores de presencia, trazabilidad y posterior uso de esos datos para mejorar la eficiencia del edificio. Y lo más importante: usabilidad de nuestros edificios.

La potencialidad de la experiencia del inquilino de los edificios: ya no eres mi inquilino, ahora eres mi huésped y te trato como tal: servicios de property 2.0, servicios wellness, accesibilidad digital, gestión de uso en remoto, gestión de conserjería para ocupante, etc.

Ahora quiero que nos centremos en datos que nos demuestran el verdadero impacto de esta tendencia, que va más allá de ser un componente de confort del usuario final o un avance en productividad y pasa a ser una pieza clave en el futuro de nuestro ecosistema.

El 42 por ciento de la energía mundial se consume en los edificios, y la mayor parte de esta energía -entre el 54 y el 71 por ciento- se usa para los sistemas de calefacción, refrigeración e iluminación.

Con la aplicación de la tecnología enfocada a la mejora de la sostenibilidad, actualmente, se llega sin problemas a la reducción del consumo energético y de agua de hasta el 50 por ciento.

Dentro de los costes de operación de un edificio, el consumo energético representa entre un 20 y un 30 por ciento. Por lo

que haciendo una simple regla de tres puedes ver que reducir tu huella energética en un 50 por ciento es posible, por medio de implantación de tecnología aplicada a la gestión del activo y de comportamientos sostenibles, y esa medida ya puede darte un ahorro en Opex de un 10-15 por ciento. No está mal para empezar a hablar, ¿no?

Y para finalizar, no nos podemos ir sin ampliar el foco a la tecnología como tendencia global. Como todos sabemos, es uno de los megatrends de los que todo el mundo habla -junto con la globalización, la urbanización y el cambio demográfico-, los cuales están liderando el nuevo enfoque del sector inmobiliario. Dicho cambio pivota en un nuevo discurso, mucho más fresco, que nos sitúa como pieza clave en la creación de la ciudad. Lo que a su vez nos conduce irremediablemente a ser responsables de la transformación del territorio y la ciudad se transforma en una plataforma de transformación digital.

En este contexto, hay que empezar a hablar de una nueva responsabilidad social corporativa del mundo inmobiliario enfocada a proporcionar un bien directo a la sociedad a través de su patrimonio construido. Mi propuesta: si dedicamos nuestro porcentaje de SRC a invertir en innovación y tecnología, dicha inversión nos revertirá en bajadas en la huella energética de nuestras ciudades y edificios. Ya se habla en muchos foros, el nuevo concepto de sostenibilidad global va más allá de la sostenibilidad energética y abarca conceptos más amplios y complejos de resolver como la sostenibilidad social, económica o urbana.

Tenemos por delante una maravillosa misión, un gran reto.

El nuevo concepto de sostenibilidad global va más allá de la sostenibilidad energética y abarca conceptos más amplios y complejos de resolver como la sostenibilidad social, económica o urbana. Tenemos por delante un gran reto.

Carmen Panadero

Directora del Master in Real Estate Development del IE Architecture & Design School. CBRE (Director of Development Services) y WIRES (Vicepresidenta)

Inmobiliaria12 elEconomistaPRODUCTOS ESTRELLA

Gestilar estrena con su promoción Isla de Santa Cruz el primero de sus nuevos proyectos de viviendas exclusivas en Galicia. Isla de Santa Cruz se ubica en el área de Oleiros, a siete kilómetros de A Coruña y a cinco minutos de la espectacular Praia Santa Cruz y del Parque As Galeras. Gestilar apuesta por Galicia como nuevo exponente que combina a la perfección un entorno verde y natural único, una tradición gastronómica de reconocido prestigio y un patrimonio de gran valor cultural. Todos los proyectos de Gestilar llevan por nombre una isla gallega y estas viviendas se convierten por tanto en las primeras que se ubican literal y geográficamente en casa, en la villa costera de Santa Cruz, un oasis junto al mar, con la más pura esencia norteña.

ISLA DE SANTA CRUZ: ESENCIA NORTEÑA EN OLEIROSGestilar promueve una promoción de obra nueva de 46 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios, a tan solo siete kilómetros de A Coruña, en un entorno verde y natural único

La promoción cuenta en sus inmediaciones con todos los servicios y comodidades necesarios para el día a día: institutos y colegios, centros comerciales, restaurantes, farmacias y diversos puntos de ocio y cultura como el museo de alfarería o el auditorio del municipio. Además, posee una red de autobuses diurnos y nocturnos que comunican la localidad con A Coruña. Isla de Santa Cruz cuenta con un cuidado diseño y una calidad óptima en sus materiales. Se trata de una urbanización privada de obra nueva con 46 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios que incluyen dos plazas de garaje y trastero, así como zonas comunes con piscina comunitaria, gimnasio, parque infantil y amplios jardines para poder disfrutar de actividades al aire libre.EL ECONOMISTA

Inmobiliaria13 elEconomistaPRODUCTOS ESTRELLA

Gestilar, continuando con su compromiso con el medio ambiente, ha realizado este proyecto también bajo criterios ecosostenibles, alcanzando la calificación energética B, consiguiendo una disminución de emisiones de C02 y también una reducción de la demanda energética del edificio. La distribución de la vivienda ha sido pensada y diseñada con doble orientación, de forma que se pueden distinguir dos espacios: la zona de día (salón-comedor más cocina), vinculada a amplias terrazas abiertas a zonas comunes y al boulevar, y zona de noche -dormitorios-, abiertas a la urbanización interior, más tranquila.

Confort y sostenibilidad: promoción nueva en un edificio con calificación energética ‘B’

Inmobiliaria14 elEconomistaPRODUCTOS ESTRELLA

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SotoAldovea es un conjunto residencial compuesto de 42 viviendas unifamiliares en dos urbanizaciones independientes. Se caracteriza por su moderno diseño, orientado a mejorar la comodidad y funcionalidad de la familia. Esta promoción de Iberdrola Inmobiliaria está

ubicada en Soto del Henares (Torrejón), muy cerca del Aeropuerto de Madrid-Barajas. Es una zona totalmente consolidada. Cuenta con centros de enseñanza primaria y secundaria: públicos, privados y

ELECONOMISTA

RESIDENCIAL SOTOALDOVEA, UN LUGAR PARA VIVIR

Iberdrola Inmobiliaria promueve 42 viviendas unifamiliares de 3 y 4 dormitorios desde 396.000 euros. Urbanización al este de Madrid

en Torrejón de Ardoz, que comercializa Foro Consultores

concertados. Además, se ubicará en esta zona el centro comercial del futuro, Open Sky, diseñado por la empresa francesa Compagnie de Phalsbourg. La urbanización cuenta con las mejores calidades de Porcelanosa y algo único en la zona: punto de control en la urbanización, piscina comunitaria con un cuidado proyecto paisajístico. Viviendas con 3 ó 4 dormitorios desde 252 metros cuadrados, jardín privado, dos plazas de garaje y un magnífico solarium. Todo esto se puede ver en el chalé piloto ubicado en la promoción.

Inmobiliaria15 elEconomistaPRODUCTOS ESTRELLA

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El diseño prima en todos los chalés de Residencial SotoAldovea donde se puede adquirir una vivienda desde 396.000 euros y que comercializa Foro Consultores Inmobiliarios.

Pero no solo se cuida el diseño. Los materiales y acabados son otra de las prioridades en toda la vivienda. Así cada casa

Diseño, calidad y ahorro energético contará con puerta acorazada, cocina amueblada con muebles altos y bajos de gran capacidad, isla central con placa de inducción y campana extractora de humos de diseño. Columna horno-microondas y preinstalación para lavadora, lavavajillas y frigorífico americano.

El ahorro energético es otro de los aspectos que distingue a esta promoción. Dispondrá de calefacción de suelo radiante por tubería de agua en polietileno de Uponor. Esto supone un

ahorro de energía de un 25 por ciento, además de ganar entre un 3 y un 5 por ciento de espacio útil en las estancias al eliminar los radiadores. Además, la urbanización contará también con paneles solares y preinstalación de sistema de aire acondicionado.

Para ver esta promoción también se puede hacer una visita virtual de SotoAldovea a través del enlace https://goo.gl/DpRRr8

FICHA DE LA PROMOCIÓN: Residencial SotoAldovea: Soto del Henares (Torrejón de Ardoz- Madrid) Promoción de Iberdrola Inmobiliaria Comercializa Foro Consultores Inmobiliarios

42 viviendas unifamiliares de 3 y 4 dormitorios desde 252 metros Precio a consultar en oficina de venta: Av. Joan Miró, 9. Torrejón de Ardoz

Visita virtual de SotoAldovea. https://goo.gl/DpRRr8

16 InmobiliariaelEconomista

La gestora de fondos francesa Primonial Reim ha cerrado su primera adquisición en España en el marco de su plan de crecimiento por Europa. La firma se ha hecho con la propiedad de la Clínica Sant Antoni, ubicada en Barcelona, que hasta ahora estaba en manos de Hucasve. La adquisición, en la que han participado como asesores JLL, así como el despacho Cuatrecasas y Grant Thornton, se ha cerrado por unos 20 millones de euros.

BREVES

Primonial aterriza en España: compra la clínica Sant Antoni

Housers ha repartido 1,2 millones de euros, en concepto de dividendos y devoluciones, entre 7.582 inversores que han financiado la adquisición y reforma de inmuebles, para lograr rendimientos de capital de su posterior alquiler y venta. En apenas dos años desde su fundación, la plataforma ha vendido ya 10 inmuebles, todos ellos en Madrid. Además, ha logrado completar sus dos primeros proyectos de inversión inmobiliaria.

Housers reparte 1,2 millones entre 7.582 inversores

El grupo de origen vasco Inbisa se ha convertido en el dueño del centro comercial y de ocio Espacio Coruña, situado en A Coruña. La firma ha adquirido el activo con el objetivo de revitalizar e impulsa su actividad. Así, está diseñando un plan estratégico de reposicionamiento con el fin de actualizar su oferta de servicios, aumentar el nivel de afluencia de público y atraer así a nuevos operadores de Coruña y su población limítrofe.

Inbisa adquiere el centro comercial Espacio Coruña

La socimi Eurosic Investment Spain sigue engordando su cartera de activos de cara a la salida a bolsa, que está prevista para el último trimestre de este año. La última operación que ha llevado a cabo esta sociedad, que centrará su negocio principalmente en el sector turístico, se ha realizado en Barcelona. Se trata de un edificio de 49 apartamentos turísticos en el número 387 de la calle Montjuic. El inmueble será operado por Pierre&Vacances.

Eurosic engorda su cartera de cara a la salida a bolsa

Internos Global Investors ha elegido España, y más concretamente la Costa del Sol, para llevar a cabo la primera operación del que es su segundo fondo hotelero. La firma acaba de cerrar la compra del Vincci Selección Posada del Patio en Málaga, por el que ha pagado 26,75 millones a Dospuntos, firma de Värde que acaba de integrarse con Vía Célere. La operación se ha hecho a través de Internos Hotel Fund II, que cuenta con un capital de 133 millones.

La gestora Internos compra un hotel Vincci en Málaga

18 InmobiliariaelEconomista

El año 2017 ha dado paso a un nuevo sector inmobiliario impulsado por el capital extranjero que apuesta claramente por la recuperación del ladrillo en España. “Los fondos han cumplido el papel de movilizar un sector que estaba muerto y que le han metido gasolina y lo ha despertado”, apunta Mikel

Echavarren, CEO y presidente de la consultora Irea. Fundamentalmente desde 2013, varias firmas entraron en España con la

compra de edificios de oficinas, centros comerciales o complejos logísticos. Después, varios fondos desembarcaron en las socimis -con un régimen fiscal especial-, pero en este último año 2017, estas compañías internacionales han tomado el protagonismo absoluto en la compra de suelo y promoción residencial en España, buscando las rentabilidades que le ofrece un mercado en recuperación. Si hubiera que establecer una fecha para fijar el inicio de este nuevo ciclo sería la salida a bolsa del pasado mes de marzo de la

LUZMELIA TORRES

EL CAPITAL EXTRANJERO SE LANZA A POR LA COMPRA DE SUELOLos fondos internacionales toman el protagonismo de las compras de suelo y residencial en España buscando rentabilidades de un mercado en recuperación. El suelo subirá hasta un 15% cada año

LOS PROTAGONISTASPromoción ‘Riverside

Homes’ de Neinor Homes en Madrid. EE

19 InmobiliariaelEconomista

promotora Neinor Homes, primera inmobiliaria en cotizar tras la crisis después de 10 años. El fondo estadounidense Lone Star adquirió la antigua filial inmobiliaria de Kutxabank en 2014 por 925 millones y luego invirtió capital para comprar suelo y crear hoy en día lo que es Neinor Homes.

“El capital extranjero ha aprovechado una circunstancia que se dio en 2013 de falta de liquidez y entraron por diferentes formas: comprando cartera de deuda, activos adjudicados y luego a medida que la economía ha repuntado han visto un nicho de mercado que es el de hacer viviendas, hoy todavía en cantidades muy pequeñas ya que es tres veces por debajo de la media histórica en España, pero que está funcionando”, declara Javier Prieto, director general de Quabit Inmobiliaria.

Mientras que algunos fondos como Lone Star tienen un papel más financiero y buscan el corto plazo, otros con presencia en Kronos Homes tienen una vocación más a largo plazo. “Kronos Homes es una promotora que se nutre de capital europeo y que vino a España en 2014. Entiendo que el capital extranjero haya aprovechado esta oportunidad, pero también ha sido porque el sector durante las crisis desapareció y los grandes jugadores del pasado, salvo algunos que han resistido la crisis, se fueron a concursos de acreedores y vieron cómo quebraban sus empresas y hay muy pocos del pasado, por lo que ahora se ha creado un nuevo tejido empresarial en el sector con capital extranjero”, indica Ignacio Ocejo, socio de Krones Homes.

La explosión de los fondos en el sector se deja ver por todas partes; solo hay que echar un vistazo al accionariado de las promotoras para ver los asientos que ocupan, incluso algunos han tomado varias posiciones como el caso de Värde Partners, que está en Vía Célere, Aelca y Aliseda. Si nos centramos en las promotoras más grandes está Neinor con el fondo Lone Star, Aedas Homes con el fondo Castlelake, Vía Célere y Aelca con Värde Partners y la gran operación del sector que acaba de protagonizar el fondo americano Blackstone con la compra del 51 por ciento del ladrillo del Banco Popular.

En lo que todos los expertos del sector coinciden es en que la principal diferencia entre los promotores inmobiliarios de antes de la crisis y después es la gestión financiera de la empresa. “Hemos pasado de un entorno en 2007 donde había financiación ilimitada y a coste prácticamente cero para comprar un suelo, al momento actual con grandes restricciones financieras para adquirir suelo. Por tanto, hay una barrera muy sana aunque dolorosa, porque para comprar suelo tienes que tener recursos propios en cantidades muy relevantes y esto ha hecho desaparecer al 95 por ciento del tejido empresarial, y los que quedan, aparte de ser muy celosos de sus fondos

■ Lone Star. Fondo estadounidense. Adquirió Neinor, la inmobiliaria de Kutxabank, que sacó a bolsa en marzo. ■ Värde Partners. De EEUU. Adquirió la parte inmobiliaria de SANJOSE, creó Dospuntos, que más tarde fusionó con Vía Célere. ■ Blackstone. Fondo estadounidense que entró en el inmobiliario español en 2013. Adquirió viviendas protegidas. Acaba de comprar el 51% del ladrillo del Popular. Cuenta con una cartera de 12.000 millones. ■ Activum SG. Fondo alemán. Se hizo con el mítico Mercado de Fuencarral en Madrid, que ahora ha vendido a AEW Europe. ■ Castlelake. Fondo americano. Compró terrenos a Sareb en la Capital. Ha creado Aedas, en colaboración con Merlin Properties. ■ Pimco. Fondo americano. Se ha aliado junto a Lar España levantando el proyecto de lujo Lagasca 99 en Madrid. ■ HIG. Fondo americano. Adquirió a Sareb ‘stock’ de obra nueva en el arco mediterráneo, conjuntamente con Monthisa. ■ Kronos Homes. Con sede en Londres y Luxemburgo. Inversor que ejerce como promotor.

LOS PROTAGONISTAS

Los fondos más protagonistas

Proyecto ‘Canal 1 H20’ de Kronos en

Badalona. EE

20 InmobiliariaelEconomista

quiere hacer un producto diferenciado con mucho diseño y para eso no es necesario tener un gran tamaño ni estar en bolsa. Aquí hay sitio para todos”, explica Ignacio Ocejo.

Javier Prieto no piensa lo mismo: “Nosotros en Quabit pensamos que estar en bolsa es una ventaja desde el punto de vista de captación de fondos. Porque al estar en bolsa tienes que tener un control de las cuentas y una auditoría que da mucha seguridad a los fondos para financiarte”.

De la misma opinión es Mikel Echavarren: “El ser grande y cotizado tiene ventajas, porque puede permitirte financiarte con recursos alternativos a la financiación hipotecaria y financiar parte del balance con financiación corporativo, cosa que si es una empresa mediana y no está en bolsa no lo va a conseguir, y esto también trae la ventaja de bajar tu coste de capital para poder invertir. Sobre la posibilidad de si habrá una concentración en el sector los expertos apuntan que no. “No tiene mucho sentido que haya concentración de promotoras comprando promotoras; tiene más sentido fondos que quieran hacer más grande su actividad para salir a bolsa. Yo pienso que más que concentración va a darse media docena de promotoras grandes en el sector que juntas abarcarán no más del 10 por ciento del mercado y veremos fusiones de socimis”, concluye Mikel Echavarren.

propios, buscan otra fuente de financiación a través de fondos”, explica Mikel Echavarren, asesor para Blackstone en la compra del Popular y para Vía Célere en la venta de la inmobiliaria al fondo Värde.

“Para mí, el gran cambio que ha dado el sector es en la necesidad de capital. Antes, para comprar un suelo ibas al banco y te daba el dinero, ahora no y tienes que recurrir a otras fuentes de financiación. En nuestro caso, Quabit quería seguir creciendo y para comprar suelo necesitamos recursos propios importantes, por lo que buscamos una fuente de financiación a través de fondos y hemos llegado a un acuerdo con el fondo americano Avenue Capital para la compra de suelos, y Avenue es el que nos facilita el dinero para este tipo de operaciones”, declara Javier Prieto.

Según Ignacio Ocejo, estas limitaciones que ahora han puesto los bancos con el tiempo aflojarán: “Yo pienso que la banca necesita vivir de esos créditos promotores y volverá a abrir el mercado de financiación, y en ese momento volverán a aparecer los jugadores locales”.

¿Es necesario ser grande y estar en bolsa? “Hay fondos que su objetivo es a corto plazo y requieren un crecimiento rápido y salir a bolsa, pero nosotros no es nuestro objetivo. En Kronos se

El suelo se consume rápidamente y ahora no se está produciendo suelo por la lentitud de los procesos urbanísticos. Esto llevará a una hiperinflación en los precios del suelo, por lo que ser grande y con recursos te va a dar una gran ventaja y es el poder comprar hoy suelos caros. “El suelo subirá un 10 ó 15% al año durante los próximos tres años y esto es lo que va a hacer que estas grandes compañías ganen mucho más. No por centrarse en el cliente o dar un producto de diseño, sino porque el suelo que compren hoy se va a revalorizar mucho en tres años”, indica Mikel Echavarren.

LOS PROTAGONISTAS

‘Residencial Célere Móstoles’ en Madrid, de Vía Célere. EE ‘Coto de la Duquesa II’, promoción de Aliseda en Manilva, Málaga. EE

Uno de los retos será la hiperinflación aplicada al suelo

Teléfono 948 350 587 | www.ripagainainfinity.com

UNA NUEVA PROMOCIÓN DE ACR GRUPO

Cuatro edificios con un total de 56 viviendas de 2 y 3 dormitorios, plantas

bajas que cuentan con extensos jardines y áticos con amplias terrazas.

Rodeado de espacios verdes, parques, áreas peatonales y a escasos minutos del

corazón de Pamplona.

22 InmobiliariaelEconomista

“Estamos analizando abrir mercado en Portugal y en cuanto se den las condiciones entraremos”

Consejero delegado de Neinor Homes

ALBA BRUALLA

Juan Velayos lleva con tesón la responsabilidad de dirigir la mayor inmobiliaria cotizada de España, y no es para menos, ya que Neinor Homes simboliza de algún modo el resurgir de un nuevo ciclo promotor en el que se espera no repetir los errores del pasado. Las cifras que maneja la firma, que espera cerrar el año con 74 promociones en marcha, lo que supone tener casi 6.000 viviendas en desarrollo, eran impensables hace apenas dos años y medio en España. Para mantener este ritmo, la promotora avanza veloz en la compra de suelo finalista, armando una de las mejores y mayores carteras del país. Su último paso, un préstamo de 150 millones con JP Morgan con el que Neinor adelantará parte de las compras previstas para 2018. La reciente operación de financiación que ha cerrado Neinor demuestra el ritmo acelerado de compras con el que trabaja la compañía... Sí, estamos en una etapa muy intensa en la compra de suelo, lo que nos da el confort de saber que vamos a poder llevar a la compañía a las cifras de producción que nos hemos marcado. Al cierre de junio, habíamos agotado ya el 80 por ciento del presupuesto de este año, al invertir 157 millones en compras y nuestro objetivo del año eran 200 millones. El inicio del segundo semestre está siendo muy bueno, de hecho hemos tenido un julio y un

ENTREVISTA

JUAN VELAYOS

NACHO MARTÍN

23 InmobiliariaelEconomista

agosto muy intenso en negociaciones y hemos logrado cerrar una de las mayores operaciones hasta el momento. Entre esta adqusición y otras dos que esperamos cerrar próximamente, que suman unos 100 millones en total, agotamos las compras de 2017 y consumimos más de un 25 por ciento de las previstas para 2018. ¿Dónde se ha cerrado esta operación y qué implica para la compañía? Hemos comprado a Unicaja por 68 millones de euros seis de las parcelas más emblemáticas de Málaga, suman 90.000 metros cuadrados y tienen capacidad para más de 800 viviendas. Se trata de una operación muy importante, que supondrá la apertura de una nueva territorial en Andalucía Oriental con sede en Málaga, donde ya tenemos una oficina. Para liderar esta nueva territorial hemos fichado a Nacho. Además, es una muy buena noticia porque con esta operación pasamos a controlar todo el suelo bueno de Málaga y nos posiciona muy fuertes en la ciudad, con 29 suelos aptos para el desarrollo de más de 2.300 viviendas. Una vez agoten los 150 millones del préstamo con JP Morgan, ¿cómo van a hacer frente a las nuevas compras? Hasta ahora, lo hemos financiado con la generación de caja y esperamos que a partir de 2019 la compra de suelo se financie con el producto entregado. Ahora lo que vamos a hacer primero es ver cómo somos capaces de invertir esos 150 millones, aunque la previsión es que se gasten muy pronto. Una vez eso suceda, evaluaremos si necesitamos algún otro tipo de financiación hasta llegar al flujo ordinario de las entregas. Pero, de momento, estamos tranquilos y vamos a continuar con mucha disciplina en la compra y buscando los suelos que encajan dentro de nuestros parámetros. ¿Para cuándo espera que Neinor Homes entre en beneficio y reparta dividendo? Creo que debería estar en beneficio el año que viene. Por otro lado, nosotros siempre hemos dicho que somos una compañía con clara vocación de dividendo. Creo que las cotizadas deben retribuir al accionista y espero que esta empresa lo haga en 2019. Lo que tengo clarísimo es que en cuanto podamos hacerlo, lo vamos a hacer. Este negocio genera mucha caja y por lo tanto deberíamos ser capaces de mantener una política de dividendo alta en la que se retribuya muy bien al accionista. Al final, lo único que necesitamos es el dinero para invertir en la compra de suelo en función del

número de viviendas que nos hemos marcado por año. Es decir, estamos entre 3.500 y 4.000 unidades, con esta anticipación de las compras de 2018 quizás podamos superar esa cifra, y eso, obviamente, implicará que tendremos que retroalimentar la máquina con la compra de más suelo, siempre teniendo en cuenta el momento del ciclo en el que nos encontramos. Por tanto, todo lo que exceda el dinero necesario para comprar suelo, eso va a ir para el accionista. Hay que devolver al accionista el dinero que no necesitas para comprar y eso debería ser una regla de oro para las compañías. Con la mayor parte del territorio español controlado, ¿se plantea Neinor salir fuera de España, a otros países próximos, como por ejemplo Portugal? Precisamente, te diría que no, pero con el matiz de Portugal. Creo que ver a Neinor con una visión Iberia tiene todo el sentido. Lo veríamos como una nueva regional y, por lo tanto, si se dan las condiciones iremos. Pero tiene su complejidad. El idioma, las diferencias culturales, jurídicas, regulatorias, las distintas reglas de financiación, el préstamo hipotecario no funciona como en España... Entonces, ¿están analizando ya esa opción? Hace apenas unos días estuve en Lisboa, pero como visito otras regiones, para ir entendiendo ese mercado. Neinor tiene vocación de abrir nuevas territoriales y dentro de esas regiones que estoy evaluando permanentemente está Portugal. Es un mercado que analizamos seriamente y que cuando todo encaje daremos luz verde. De momento no estamos negociando ninguna compra de suelo, estamos todavía en fase de análisis y estudio. Eso sí, más allá de Portugal no veo otros mercados. Regresando a España, ¿como ve el mercado del suelo finalista en Madrid y Barcelona? Lamentablemente en este país, que cuenta ahora con un mercado con tan buen aspecto en todos los sentidos, donde se está generando demanda porque la macroeconomía ayuda y donde falta oferta, el gran problema es la generación de suelo. Es un problema difícil de entender, tan obvio y tan de perogrullo que me da pena entender que no somos capaces de generar suelo de una manera eficaz. Barcelona y Madrid son los mejores ejemplos. La escasez de oferta, obviamente, hace que los precios se incrementen y el

ENTREVISTA

TXETXU BERRUEZO

“Controlamos todo el suelo finalista de la ciudad de Málaga”

“En dos años la compra de suelo

se financiará con producto entregado”

“Esperamos poder retribuir al

accionista a partir del año 2019”

24 InmobiliariaelEconomistaENTREVISTA

Efectivamente, el joven es uno de los grandísimos retos que tenemos como país y como sector, sin lugar a dudas. Hay una verdadera problemática de compleja solución que es la que está más ligada al ámbito regulatorio urbanístico, inclusive de protección de la propiedad para fomentar el régimen del alquiler. Creo que tenemos una regulación que pone muchas trabas al joven para tener acceso a la compra o al alquiler, y no creo que la solución estructural esté en las ayudas, aunque siempre son bienvenidas. La solución está más en ser capaces como país de generar oferta apta para el alquiler y apta para la compra con precios asequibles. Eso llevado a la práctica a corto plazo es muy complicado. Los expertos esperan que la cifra de producción de vivienda nueva alcance este año las 85.000 unidades... Yo también creo que vamos a estar en el entorno de esa cifra y que hay recorrido al alza. Entre los más pesimistas y los optimistas se encuentra el término medio de las 130.000 viviendas al año como velocidad de crucero. Creo que de este modo todavía nos quedan tres años o cuatro en los que la oferta va a ser inferior a la demanda, por tanto, tenemos por delante estos años de crecimiento de precios, que cada vez se irá moderando un poco más. Una vez se alcance la velocidad de crucero entraremos en un ciclo normalizado de creación de nuevos hogares, pero lo que sí está claro es que este negocio es cíclico y volveremos a afrontar malas épocas. ¿Cómo se prepara una compañía para afrontar eso? España, a excepción de algunas pocas compañías, tiene el reto de generar un sector lo suficientemente profesionalizado o institucionalizado, algo que sí ha sucedido en otros países americanos o europeos, donde las empresas promotoras conviven con los ciclos con normalidad. Eso se consigue con buena capacidad de gestión para dejar de comprar suelo en el momento que ves que ya está cambiando el ciclo. Hay que adaptarse a la nueva demanda y eso solo lo puede hacer si tienes muy poca deuda, si tienes una estructura muy flexible, una parte de tu cadena de valor externalizada y no tienes que echar a gente, y solo se puede hacer teniendo estructuras muy disciplinadas en coste. Este es un negocio que invita a no preocuparte excesivamente de los costes, porque el volumen de ingresos que se maneja es muy grande. Por eso es fácil tender a una estructura no disciplinada en costes y eso en los malos tiempos te lleva por delante. Como cotizada es un poco más difícil, porque llegará un día que tendrás que decir al mercado: señores, dejamos de

perjudicado es el comprador de la vivienda final. A pesar de la escasez, creo que los nuevos compradores de suelo somos muy disciplinados, sabemos lo que podemos pagar por un suelo en función de la oferta y la demanda de la zona, aunque en estos dos mercado tienes que ser más valiente, porque si no, no puedes comprar, pero tenemos clarísimos los márgenes que queremos y podemos sacar a la promoción y eso es sensible y no es tan elástico. Es obvio que si fuera más flexible la generación de suelo, se quitaría presión a la oferta y el beneficiado sería el comprador final. Pero por motivos difíciles de entender, más allá de que todo se ha hecho tan complejo que deshacer la complejidad da pereza a muchos, hace que estemos en este absurdo urbanismo español. De hecho, uno de los grandes problemas que se genera con la subida de precios es la complicación, aún más, del acceso de los jóvenes a la compra, y ahora también, alquiler de una vivienda...

NACHO MARTÍN

“El problema de no generar suelo finalista es que

sube el precio de la vivienda”

“Quedan unos cuatro años en los que la oferta será menor que

la demanda”

25 InmobiliariaelEconomistaENTREVISTA

comprar suelo. No es una buena noticia que dar, pero si logras ver los ciclos por adelantado, seguramente el mercado te premie. La compra de suelo va a buen ritmo, pero el lanzamiento de promociones tampoco se queda atrás Una vez compramos el suelo, lo que es crítico para nosotros es poner el suelo en carga o en promoción. Eso tiene un proceso que empieza los tests de mercado, el diseño del producto, crear el proyecto básico, luego salimos al mercado y cuando tenemos el 30 por ciento prevendido y la licencia, ponemos las grúas. Dentro de todo este proceso, hoy por hoy, la compañía tiene ya 64 promociones en marcha, que son unas 4.800 viviendas. Una cifra que muestra la gran fortaleza como compañía promotora. Esta cifra también nos da una ventaja competitiva y es que hoy tenemos más información que nadie en el mercado. Nadie tiene tantas promociones en marcha. Tenemos permanentemente la disciplina de mejorar, de aprender, de entender a la demanda, de cómo funcionan nuestras promociones. Es una gran ventaja, que si somos disciplinados en nuestro modelo industrial, nos va a hacer cada vez mejores y más fuertes. Además, esta cifra va a crecer notablemente, ya que esperamos lanzar durante esta segunda parte del año otros 15 proyectos, lo que equivale a unas 1.000 viviendas más. Por lo tanto, seguimos con mucha actividad y trayendo nuevo producto al mercado durante los próximos meses. Para este año y el siguiente se está preparando la salida a bolsa de varias promotoras, ¿cómo espera que las reciba el mercado? Seguro que va a ser un buen recibimiento. Todavía nos quedan por delante varios años de un buen momento como país para el negocio promotor. Creo que mis competidores tienen excepcionales gestores, buenos accionistas, un modelo muy similar al nuestro y les irá muy bien. Por nuestra parte son más que bienvenidos, la competencia es muy sana y nos hará mejores a todos. Al margen de las grandes firmas que ya están en marcha, ¿espera la creación de otro gigante promotor? No descartaría que, de repente, nos sorprenda alguien con una nueva promotora, pero la intuición me dice que los grandes jugadores ya están posicionados. Empezar ahora es más difícil, porque ya nos hemos situado todos con mucho suelo, con buenos equipos y llevamos ya muchos lanzamientos. Posiblemente los jugadores ya están definidos.

“Para estar listos ante una mala época hay que estar poco

endeudados”

“Tenemos 64 promociones en marcha y vamos

a lanzar 10 más este año”

“La intuición me dice que los

grandes actores estamos ya

posicionados”

NACHO MARTÍN

Inmobiliaria26 elEconomistaOPINIÓN

¿Final de la crisis o comienzo de una burbuja inmobiliaria?

Estamos en un mercado en

estabilización, con focos localizados de

crecimiento. La todavía escasa actividad

promotora y la concesión moderada de préstamos hipotecarios descartan una burbuja

a nivel general

Pedro Soria Casado

Director comercial de Tinsa España Desde hace algunos meses, y en las últimas semanas aún con más fuerza, todas las conversaciones en torno a la vivienda acaban derivando en una pregunta: ¿no estaremos otra vez ante el inicio de una burbuja inmobiliaria?

Como casi siempre, hay opiniones de todos los colores. Pero antes de dar mi visión sobre el particular creo que primero habría que hacerse otra pregunta, que a muchos les parecerá absurda -por evidente-, pero que es relevante. ¿Hemos dejado atrás la crisis inmobiliaria? Existe una opinión generalizada, que comparto, que apunta a que los fundamentales económicos y de empleo indican que estamos creciendo. Dado que la evolución del mercado residencial está muy ligada a la de la economía y el mercado laboral, tenemos todo a favor para hablar de recuperación inmobiliaria. Y así lo respalda la estadística de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados de vivienda terminada -nueva y usada-, que lleva más de dos años mostrando crecimientos del valor medio en España en tasa interanual desde que tocara fondo en el primer trimestre de 2015.

Este concepto de valor medio es importante. Las medias son eso, medias. Y aunque, en general, puede hablarse de

recuperación, se trata de una recuperación selectiva -no en todos los sitios- y heterogénea -con diferente intensidad-. Seguramente en Castellón, Toledo, Huelva o León, por poner algunos ejemplos, no tengan la misma opinión sobre si ha terminado la crisis inmobiliaria. En estas capitales, el resultado de nuestras valoraciones indica que el valor sigue ajustándose desde que comenzó a caer allá por 2007. No perdamos de vista, por tanto, que la recuperación existe, dependiendo de dónde, y que no existe un único mercado inmobiliario, sino múltiples mercados con diferentes velocidades.

En favor de un comportamiento positivo del sector residencial juega tanto el ajuste del precio de la vivienda, que ha propiciado una caída importante de las tasas de esfuerzo para adquirir la vivienda, como el dinamismo de la economía, la progresiva normalización del crédito hipotecario y la recuperación del mercado laboral. Dicho esto, es cierto que una cosa es ver que existen fundamentales sólidos y otra ver un crecimiento interanual de precios del 21 por ciento como reflejó la estadística de Tinsa el segundo trimestre de 2017 para la ciudad de Barcelona. Alguno puede pensar que, tal vez, la recuperación está yendo anormalmente rápida.

En este mapa residencial heterogéneo, algunas ubicaciones

Inmobiliaria27 elEconomistaOPINIÓN

muestran un tremendo dinamismo. En ellos la oferta es escasa para el nivel de demanda, y los inversores se rinden al atractivo de mercados con elevada liquidez, que permiten vender rápidamente y obtener buenas rentabilidades. En estos mercados, alquiler e inversión, normalmente con recursos propios o con un endeudamiento escaso, se erigen en componentes clave de la ecuación.

La todavía frágil situación económica de los demandantes de primera vivienda, junto a otros factores como la movilidad laboral, está elevando el protagonismo del alquiler.

Todos coincidiríamos en señalar que el problema del alquiler está bastante focalizado, y que se concentra, básicamente, en ubicaciones donde a la presión de la demanda de alquiler residencial convencional se suma la afluencia turística, como pueden ser las grandes urbes como Madrid y Barcelona, y algunos enclaves en Baleares. No es casual que, en la Ciudad Condal, el distrito de Ciudad Vella, uno de los más turísticos de la ciudad con una importante afluencia de compradores extranjeros, haya registrado un incremento de precios de casi un 37 por ciento en el último año. Pero lo cierto es que la tendencia al alza de los alquileres y de los precios de compra se observa de forma general en los centros consolidados de las ciudades.

La siguiente reflexión es dónde está el límite a este crecimiento. En el comienzo del verano se empezaron a ver ciertas señales de freno en la escalada de los alquileres en Madrid y Barcelona. Habrá que estar pendiente a su evolución en los próximos meses, pero es razonable pensar que existe un límite para el incremento de las rentas: la capacidad de acceso por parte de la demanda. De forma similar a la vivienda

en compraventa, el tope debería ser la renta disponible. En cualquier caso, para evitar tensiones y no tener que

llegar a la situación límite, el punto de partida debería ser que exista una oferta suficiente de viviendas para dar respuesta a los demandantes que quieren optar por el alquiler. Las leyes que rigen el mercado establecen que cuando la demanda aumenta y es superior a la oferta los precios se incrementan. Es fundamental aplicar medidas para incentivar la bolsa de viviendas en alquiler con incentivos fiscales para el arrendador y desgravaciones para los arrendatarios.

Volviendo al punto de partida, ¿estamos bajo la amenaza de una burbuja? Estamos en un mercado en estabilización, con focos localizados de crecimiento más intenso. La todavía escasa actividad promotora y la concesión moderada de préstamos hipotecarios descartan claramente que estemos viviendo una burbuja a nivel general. ¿Podemos en esos focos más dinámicos hablar de burbuja? El concepto burbuja suele describir situaciones en la que el mercado crece sin una base sólida que lo sostenga. En la vivienda, cuando detrás de las compraventas no hay solvencia y además se incrementa el esfuerzo financiero de compra superando la renta disponible.

Aunque técnicamente no se pueda hablar de burbuja, sí es cierto que se está produciendo un crecimiento intenso de los precios por las razones antes indicadas, por lo que deberemos estar atentos a su comportamiento futuro. Y quizás lo que tocaría es una nueva reflexión sobre cuál es el modelo de ciudad que queremos, y cómo afectan al inmobiliario otros fenómenos como la turismofobia o la gentrificación. Pero esto da para otra charla más sosegada.

A comienzos del verano se empezaron a ver señales de freno en la escalada de los alquileres en Madrid y Barcelona. Habrá que estar pendiente a su evolución, pero es razonable pensar que existe un límite para el incremento de las rentas

Pedro Soria Casado

Director comercial de Tinsa España

28 InmobiliariaelEconomista

El concepto de hotel más residencias vacacionales tan extendido en otras zonas como Caribe o destinos turísticos de EEUU, es una nueva tendencia que empieza a desarrollarse en España. “Los grandes inversores lo que demandan hoy en día es una urbanización ligada a un hotel para tener los servicios del hotel

como pueden ser: piscina, pádel, spa, restaurantes, y además poder contar con el hotel para que se encargue de alquilar la vivienda y sacar una rentabilidad por ella”, afirma Eugenio Sánchez Moro, arquitecto y profesor de la escuela técnica superior de la edificación de la Universidad Politécnica de Madrid.

Según fuentes del sector, en España la media de utilización de una segunda residencia es de 28 días al año y el resto permanece cerrada. Estas cifras

LUZMELIA TORRES

HOTEL MÁS RESIDENCIAL, LA FÓRMULA QUE SE FORJARÁ EN ESPAÑA La media de utilización de una segunda residencia en España es de 28 días al año, el resto permanece cerrada. Con este método el inversor compra una casa y el hotel le gestiona el alquiler

EN PROYECTO

EE

29 InmobiliariaelEconomista

aumentan un poco más si hablamos de Europa, donde la media de utilización es de 35 días y en Estados Unidos, de 36 días.

“El mercado ha reaccionado con estas fórmulas y las grandes cadenas hoteleras se han desarrollado a través del mercado inmobiliario incorporando a sus hoteles villas, dando lugar a un resort, donde el hotel da la imagen y pone los servicios, y a partir de ahí se desarrollan una serie de productos como los residences, que son apartamentos dentro del propio hotel, o private residences, que están fuera del hotel. El inversor compra una vivienda y tiene derecho a disfrutar durante un mes su casa y el resto del tiempo forma parte de la gestión del hotel que la alquila y el inversor obtiene una rentabilidad. Si el propietario quiere utilizarla más de un mes también lo puede hacer, pero su rentabilidad será menor”, explica Ricardo Arranz de Miguel, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y turismo residencial y propietario del hotel Villa Padierna, en Málaga.

En España son pocos los ejemplos de este método. Según Miguel Vázquez, responsable del área de hoteles de Irea, “la razón se encuentra principalmente en la escasez de marcas hoteleras del segmento de gran lujo, que son las que cuentan con los atributos para el enfoque de este tipo de producto y track record probado. Operadores como Four Seasons, Fairmont, Ritz Carlton, Mandarín Oriental, etc., tienen todavía una muy escasa presencia en el sector vacacional español y ello ha condicionado el desarrollo de este tipo de producto. Asimismo, la diversidad de normativas autonómicas existentes y la complejidad de interpretación y aplicación de muchas de dichas normativas al caso de los condoteles -compra de habitaciones en hoteles- también ha supuesto un freno a su crecimiento ante la inseguridad jurídica que supone para el promotor”.

Sin embargo, los expertos aseguran que la demanda de segunda residencia va enfocada a este tipo de producto y que en un futuro veremos muchos más proyectos en España.

“Nosotros en el Hotel & Resort de Villa Padierna nos hemos encontrado casos como el de un catarí que compró cuatro villas con un coste de entre cuatro y cinco millones de euros cada una y luego contrató un equipo para que se las alquilara el resto del año que no las utilizaba. Esta fórmula es la que utiliza también Richard Branson, uno de los hombres más ricos del Reino Unido, que tiene absolutamente todas su propiedades, desde el apartamento en Londres, el yate o sus distintas casas, en alquiler y desde que las tiene alquiladas sus propiedades están mejor mantenidas”, asegura Ricardo Arranz.

“Desde un punto de vista de rentabilidad potencial, la combinación de hotel más residencias enfocadas a la venta supone, por lo general, un elemento

■ Hotel Villa Padierna En Marbella. Puedes alojarte en el hotel o comprar una de las villas dentro del resort y tener los servicios del hotel. Villas de 300 metros con jardín y piscina. ■ Four Seasons En Madrid. La cadena canadiense abrirá en el complejo Canalejas un hotel de cinco estrellas en el centro de la Capital. Promovido en un conjunto de siete edificios históricos, el exclusivo hotel contará con 200 habitaciones, así como 22 viviendas con acceso a los servicios del hotel, bajo la marca Four Seasons Branded Residences. ■ Valencia La cadena de lujo de Singapur Frasers Hospitality que acaba de entrar en

EN PROYECTO

EE

Nuevos proyectos bajo esta fórmula España con un hotel en Barcelona, está buscando apartahoteles en el centro de Valencia. ■ Marbella Starwood-Marriott abrirá en 2021 en Marbella el hotel W con su marca del segmento de lujo. El establecimiento, cuya construcción dará comienzo previsiblemente el próximo verano, contará con 600 plazas, 200 de ellas hoteleras y el resto, en villas y apartamentos.

30 InmobiliariaelEconomista

exclusividad y diseño en un entorno único situado entre Estepona y Benhavís y donde cuenta con una oferta de villas privadas dentro del resort.

Ahora se sumará en 2021 a esta fórmula de hotel más viviendas el hotel W en Marbella, que promoverá la cadena hotelera perteneciente a Marriott-Starwood y el grupo inversor Platinum con su marca del segmento de lujo. El establecimiento, cuya construcción dará comienzo previsiblemente el próximo verano, contará con 600 plazas, 200 de ellas hoteleras y el resto, villas y apartamentos.

“Esta fórmula para el inversor español no es fácil de comprender, porque aún cuesta pensar que alguien desconocido va a dormir en mi apartamento cuando si lo piensas bien vas a un hotel y no sabes quién ha dormido la noche anterior; es una forma de pensar que los extranjeros ya han superado y por eso explotan más este tipo de hotel con residencias, pero los españoles estamos empezando a buscar nuevos modelos porque si compras una casa y te la gestiona el hotel en alquiler evitas toda una serie de gastos costosos como el mantenimiento, la comunidad, el agua... En una vivienda que está la mayor parte del tiempo cerrada y si encima le puedes sacar una rentabilidad al inmueble, además de su disfrute, está claro que será la tendencia en un futuro”, concluye Ricardo Arranz.

potenciador de la viabilidad del desarrollo de un resort vacacional. Además de anticipar la recuperación de la inversión por parte del promotor, genera importantes sinergías entre el componente hotelero y el residencial, sinergías que habitualmente se traducen en un mayor valor de ambos componentes individualmente considerados”, apunta Miguel Vázquez.

De los proyectos que se están gestando bajo esta fórmula podemos citar el primer hotel Four Seasons en España. La cadena canadiense cerró en 2015 un acuerdo con el grupo Villar Mir y su constructora OHL para abrir en su complejo Canalejas un hotel de cinco estrellas en el centro de Madrid. Promovido en un conjunto de siete edificios históricos, el exclusivo hotel contará con 200 habitaciones, así como 22 viviendas con acceso a los servicios del hotel, bajo la marca Four Seasons Branded Residences.

La cadena de lujo de Singapur Frasers Hospitality se estrenó en España con un hotel en Barcelona y que ahora está buscando apartahoteles en el centro de Valencia.

En Marbella, este método de hotel más residencias está más extendido; buen ejemplo de ello es el Hotel & Resort de Villa Padierna. Este hotel ha sido elegido el mejor de España y entre los seis mejores de Europa. Villa Padierna es algo más que un complejo hotelero, es todo un concepto de lujo,

La venta de habitaciones de hotel ‘condohotel’ es una fórmula que hasta ahora no había tenido mucho éxito en España porque había un vacío legal, pero vuelve a resurgir al calor de las leyes que algunas comunidades autónomas han aprobado y que garantizan la seguridad jurídica. La compra de la habitación lleva pareja la firma de un contrato de alquiler con la gestora hotelera. El comprador obtiene una renta y, según la fórmula de compra, puede disponer del uso del activo determinadas semanas al año o incluso utilizar otros complejos del grupo en condiciones muy ventajosas.

EN PROYECTO

La cadena de lujo de Singapur Frasers Hospitality busca apartahoteles en Valencia. EE En 2021 Marbella contará con el Hotel W de la cadena Marriott-Starwood con 600 plazas, 200 de ellas hoteleras y el resto villas y apartamentos. GETTY

Comprar una habitación de un hotel para uso y también en renta

31 InmobiliariaelEconomista

El Grupo Baraka está apostando por un sector que se encuentra en pleno momento de auge: el logístico. Así, la empresa de Trinitario Casanova se ha hecho con dos solares industriales en Cataluña, donde promoverá dos naves logísticas de 19.000 metros cuadrados cada una. Una de las parcelas, de 32.000 metros cuadrados, se encuentra en Sant Esteve de Sesrovires. Mientras, el otro terreno se ubica en Santa Perpètua de Mogoda, Cataluña.

BREVES

El Grupo Baraka apuesta por el sector logístico

Plaza de la Independencia 6, el proyecto estrella de Mapfre, ya tiene su primer inquilino. Se trata de Abante que, asesorada por la consultora Aguirre Newman, ha arrendado 4.000 metros cuadrados del icónico edificio con vistas a la Puerta de Alcalá y al Parque del Retiro, distribuidos en cinco plantas. La mudanza tendrá lugar durante el primer trimestre de 2018, dado que se está llevando a cabo una rehabilitación integral del edificio.

Mapfre alquila su edificio estrella a Abante Asesores

En junio, las entidades financieras concedieron 29.516 hipotecas, un 16,5 por ciento más que hace un año, situándose en niveles no vistos desde septiembre de 2011, según datos del INE que recoge Idealista. Esta cifra sólo supone un 23 por ciento de lo que se llegó a dar en el pico más alto de la burbuja, que fue de 129.128 préstamos en septiembre de 2005. Por segundo mes consecutivo, el tipo de interés medio está en el 2,79 por ciento, mínimos históricos.

Las hipotecas suben a máximos

de seis años

El Ayuntamiento de Barcelona ha cerrado la compra de tres parcelas del antiguo complejo industrial de La Escocesa, en el barrio del Poblenou, por 10 millones. Con estos terrenos posee ahora el 93 por ciento del recinto, que destinará a viviendas y equipamientos públicos. La compra del 50 por ciento de La Escocesa, que pertenecía al Santander y a Altamira, ha sido posible gracias a que desde 2006 el recinto es un Bien Cultural de Interés Local.

Barcelona compra ‘La Escocesa’ para

vivienda pública

GreenOak ha creado una joint venture con la gestora de cooperativas Grupo Ibosa para lanzar proyectos residenciales en las principales ciudades españolas. Su primera operación será el rascacielos Isla Chamartín, que necesitará de una inversión total de más de 80 millones de euros. La torre, de 75 metros de altura, contará con una edificabilidad de casi 17.000 m2, repartidos en 20 plantas que albergarán más de 200 viviendas.

El fondo GreenOak se alía con la gestora Ibosa

32 InmobiliariaelEconomista

ALBA BRUALLA

AZCA SE IMPONE A LAS CUATRO TORRES Y LOGRA LAS RENTAS MÁS ALTASLa renovación de este céntrico distrito de negocios en Madrid ha posicionado las rentas de sus torres en los niveles más altos, alcanzando en algunos casos los 35 euros, lo que supone que están un 95% por encima de los metros cuadrados más caros de las Cuatro Torres

CONSULTORÍAEdificios en la zona de Azca.

F. VILLAR

33 InmobiliariaelEconomista

Los rascacielos de las Cuatro Torres, al norte de Madrid, no hacen sombra a Azca, que se consolida como el distrito empresarial de referencia de la ciudad. Con vistas al paseo de la Castellana y a escasos metros del Santiago Bernabéu y de Nuevos Ministerios, este centro de negocios ha sabido renovarse para no quedarse

atrás frente a otras zonas punteras de Madrid. Tanto es así, que en sus rascacielos recién reformados las rentas más elevadas son un 9 por ciento superiores a los metros cuadrados más caros de las Cuatro Torres.

Castellana 81, histórica sede de BBVA, se corona en el ranking de rentas, ya que sus metros vacíos se comercializan entre los 27 y los 35 euros por metro cuadrado al mes. Esta torre, diseñada por el prestigioso arquitecto Sáenz de Oiza, ha sido sometida a una intensa rehabilitación por su propietario, la socimi GMP, que destinó 30 millones de euros a renovar uno de los inmuebles más icónicos de Azca y del skyline de Madrid. El activo, que se transformó en multinquilino en su primera vez que sale al mercado, ya ha logrado conquistar a nuevas empresas tras la marcha de la entidad, que se trasladó a su propia ciudad financiera, en Las Tablas, al norte de Madrid. Así, en los últimos meses se han cerrado contratos de alquiler con Teka y Hays.

Castellana 77, también propiedad de la patrimonialista de la familia Montoro y GIC, es otra de las grandes reformas que se han llevado a cabo en Azca y que ha posicionado al centro empresarial a la vanguardia del diseño con una fachada recubierta de lamas que la protegen de la incidencia solar directa y que además se iluminan por la noche con una variada gama cromática. El inquilino que decida ocupar los 16.200 metros cuadrados de oficinas con los que cuenta este edificio de 18 plantas podrá elegir el color de esta torre, que cuenta con más de 200 plazas de aparcamiento y puntos de carga para coches eléctricos. Con estas características, este inmueble se sitúa con las segundas rentas más altas de Azca, que se mueven entre los 28 y 33 euros por metro cuadrado.

Muy de cerca le sigue Torre Europa, que ha sido durante muchos años la sede de KPMG. Tras la marcha de la consultora a las Cuatro Torres, ha podido ser rehabilitada para convertirse en el primer edificio de oficinas inteligente y conectado de España. Infinorsa, propietario mayoritario de este rascacielos con vistas al Santiago Bernabéu, ha invertido 20 millones de euros en un lavado de cara de la fachada, que llevaba 30 años con la misma imagen, pero sobretodo, en una renovación interior que ha dado un giro radical a la esencia de esta torre de 121 metros de altura. Para ello, el grupo patrimonialista ha instalado el sistema de iluminación de oficina Philips Power

Azca representa aproximadamente el 3 por ciento del parque total de oficinas de Madrid, con una superficie sobre rasante de 475.784 metros cuadrados. Esta zona de negocios, que destaca por su buena ubicación en el Paseo de la Castellana de Madrid y muy próxima al intercambiador de Nuevos Ministerios, lleva meses en proceso de mejora, no solo de sus edificios, sino de las inmediaciones de los mismos. El proyecto, guiado por el Plan Director de Azca que aprobó el Ayuntamiento de Madrid, supone una inversión total de 8,75 millones de euros, que se asume entre el Consistorio y los propietarios de los inmuebles de la zona. Aunque las obras se están produciendo con un retraso considerable, se sigue avanzando en la mejora de los alrededores de Castellana 77, así como en la plaza de Ruiz Picasso, que está casi finalizada, y la de Gómez Moreno. Queda pendiente también la reforma de la plaza Carlos Trías Bertrán. Además de este lavado de cara, la zona ha vivido en los últimos dos años importantes hitos como el traslado de la consultora EY a la renovada ‘Torre Titania’, de El Corte Inglés, o la apertura, a principios de este año, de la mayor tienda de Zara del mundo, con 6.000 metros cuadrados, en el inmueble que antes ocupaba la Fnac.

Renovación completa de la zona de Azca‘Castellana 77’, de

Gmp, ubicado en la zona de Azca.

NACHO MARTÍN

CONSULTORÍA

34 InmobiliariaelEconomista

Fuente: elaboración propia. (*) Precio de las plantas más altas disponibles. (**) En proyecto. (***) Precios para el uso dotacional. (****) Precio al que supuestamente se alquilaron las oficinas a PwC en 2011. elEconomista

CLAVE FICHAS: Nombre del edificio, precio €/m2/mes,propietario y uso de la torre

AZCA

CUATRO TORRES

27-32

Infinorsa

Oficinas

Torre Europa

27-35

GMP

Oficinas

Castellana 81

28-33

GMP

Oficinas

Castellana 77

31*

Pontegadea

Oficinas

Torre Picasso

27-32

Pontegadea

Oficinas

Torre Cepsa

29-30

Empereador

Oficinas

Torre Espacio

25-27

Mutua Madrileña

Oficinas

Torre Cristal

19****

Merlin Properties

Oficinas/hotel

Torre PwC

15-18***

Grupo Villar Mir

Dotacional/comercial

Torre Caleido**Las rentas de los centrosde negocio de Madrid

over Ethernet (PoE), que permite a los empleados personalizar su espacio de trabajo a través de una aplicación instalada en su teléfono móvil. Esta es solo una de las posibilidades que permite este sistema, que junto a otras mejoras en los espacios comunes, ha elevado las rentas de la torre hasta situarse entre los 27 y 32 euros por metro cuadrado.

Torre Picasso, el rascacielos más alto de Azca con 156 metros, no ha sufrido una reforma tan intensa como sus vecinas, pero tras la marcha de EY a la Torre Titania, quedaron libres 15.000 metros cuadrados. Parte de este espacio en la Torre de Pontegadea, lo ocupará Deloitte, que se convertiría así en su principal inquilino. Tras varias mejoras en el inmueble, los metros cuadrados más altos se comercializan ahora por 31 euros.

Sin embargo, si nos trasladamos al nuevo enclave financiero situado al

norte de Madrid y bautizado como Las Cuatro Torres, apenas una de ellas logra superar los 30 euros por metro cuadrado, a pesar de que se trata de edificios mucho más jóvenes inaugurados entre 2008 y 2009.

La única que supera la barrera de los 30 euros es la Torre Cepsa, por la que Amancio Ortega pagó 490 millones de euros el año pasado. Ocupada prácticamente en su totalidad por la petrolera, los metros que están disponibles oscilan entre los 27-32 euros al mes. Su vecina, Torre Espacio, se encuentra entre los 29-30 euros. El grupo filipino Emperador, dueño de este rascacielos tras pagarle 558 millones de euros al Grupo Villar Mir, principal inquilino del inmueble, supo ver a tiempo la amenaza que suponía la renovación de Azca, que supondría la puesta en el mercado de casi 100.000 metros cuadrados de oficinas de nueva oferta de alta calidad. Así, a finales

Solo una de las Cuatro Torres supera en sus rentas los 30

euros por metro cuadrado al mes

CONSULTORÍA

35 InmobiliariaelEconomista

cuenta con una edificabilidad de 70.000 metros cuadrados, será la más baja de sus vecinas, con 160 metros de altura, si bien aportará al complejo una amplia zona comercial y de servicios de 12.000 metros cuadrados, con espacios destinados al deporte, el arte y la cultura, además de una zona verde de 33.300 metros cuadrados. Según los expertos, el centro comercial de Caleido competirá con La Vaguada, y podrá hacerlo gracias a la especialización. Así, apuntan que quiere ser un proyecto exclusivo, diferenciándose por tener marcas distintas, con zonas que potencien la experiencia de compra y donde la tecnología estará muy presente.

del año pasado la conocida mundialmente como reina del brandy renovó la imagen de la torre y puso en marcha un nuevo plan de comercialización con el objetivo de encontrar inquilinos para los 8.800 metros cuadrados que estaban libres en ese momento en el edificio.

La Torre de Cristal es la más asequible entre sus vecinas, ya que los espacios disponibles se mueven entre los 25 y 27 euros por metro cuadrado. Propiedad de Mutua Madrileña, este rascacielos diseñado por César Pelli cuenta en su cúpula con el jardín vertical más alto de Europa y actualmente dispone de unos 15.000 metros cuadrados disponibles para el alquiler.

A su lado se encuentra la Torre PwC, ocupada por la consultora que le da nombre y por el hotel cinco estrellas Eurostars. Su dueño es Merlin Properties, que incluyó este rascacielos a su cartera tras absorber a Testa. La socimi se la quedó ocupada en su totalidad y, según se rumoreó en el sector en su momento, Sacyr alquiló la torre a PwC a un precio que rondaba los 19 euros por metro cuadrado.

‘Caleido’, la quinta torre El complejo de las Cuatro Torres se prepara para recibir a una quinta, la Torre Caleido. Este inmueble, que está en proceso de desarrollo actualmente, es la que ha salido al mercado con los precios más bajos. Este proyecto de 300 millones del Grupo Villar Mir (GVM), en alianza con la inmobiliaria Megaworld Corporation, arranca las obras con dos grandes inquilinos cerrados, la escuela de negocios IE Business School, que ocupará 50.000 metros cuadrados, y el Grupo Quirón-Salud, que abrirá un clínica especializada en medicina preventiva y del deporte.

Según aparece en el informe anual del conglomerado empresarial GVM, las rentas que pagarán ambas compañías por ocupar el nuevo edificio se moverán entre los 15 y los 18 euros. Según los expertos consultados por este medio, son cifras “algo bajas teniendo en cuenta que se trata de un edificio de nueva construcción y que contará con las mejores condiciones de sostenibilidad medioambiental”, ya que aspira a la certificación Leed Gold. Sin embargo, indican que “es normal que se muevan siempre por debajo de las demás torres, ya que el uso dotacional, como es el caso de este inmueble, siempre se paga más barato que el de oficinas”.

Caleido se levantará sobre un terreno de 33.326 metros cuadrados y constará de dos volúmenes diferenciados: una torre de 36 plantas y una base de cuatro plantas y 20 metros de altura, que se alzará sobre el aparcamiento actualmente construido y se desplegará a modo de zócalo. La torre, que

El campus vertical del IE, el primero en

España, tendrá capacidad para unos

6.000 alumnos

CONSULTORÍA

Ilustración del futuro espacio comercial y de servicios de la

‘Torre Calaido’. EE

36 InmobiliariaelEconomista

La absorción logística en Madrid durante los primeros seis meses del año ha superado los 380.000 metros cuadrados, cifra que generalmente ha correspondido a los niveles de contratación alcanzados en todo el año, y es un 110 por ciento

más que el mismo periodo del año anterior, segun datos de la consultora JLL.

Esto es debido principalmente al gran número de operaciones que se han realizado, más de 30 operaciones en lo que llevamos de año. El segundo trimestre de este año ha sido el más activo históricamente. Una de las operaciones más destacables es el alquiler por parte de DSV de una nave en Cabanillas del Campo (Guadalajara).

Por otro lado, los niveles de contratación en Barcelona han

EL ECONOMISTA

MADRID BATE RÉCORD EN CONTRATACIÓN LOGÍSTICAEn el primer semestre, Madrid contrató 380.000 metros cuadrados frente a los 236.000 metros de Barcelona, un 62% menos. El ‘ecommerce’ sigue tirando de este sector que ofrece rentabilidades superiores al residencial, oficinas y ‘retail’

EL TERMÓMETRO

sido inferiores frente a Madrid. En el primer semestre del año se contrataron 236.000 metros cuadrados, un 5,6 por ciento inferior al mismo periodo del año anterior, y respecto a Madrid 144.000 metros menos, un 62 por ciento menos. Destaca la operación de Amazon en Martorelles, de 34.000 metros cuadrados, la mayor operación en lo que llevamos de año en Cataluña.

Conjuntamente, Madrid y Barcelona acumulan una contratación semestral de 617.073 metros, lo que representa un 54 por ciento del volumen total de contratación alcanzado en 2016. En lo que llevamos de año se han realizado un total de 58 operaciones entre Madrid y Barcelona.

“Se espera que los niveles de contratación de 2017 en España sean similares a los alcanzados en 2016, a pesar de que en Madrid sí que podemos decir que será un año récord de contratación debido a que la demanda se ha recuperado y se han consolidado grandes operaciones. Por su lado, el ecommerce sigue siendo un driver importante en la contratación logística en nuestro país”, afirman desde JLL.

Respecto a los niveles de renta, estos se mantienen estables en ambas ciudades. La renta prime en Madrid se sitúa en los cinco euros por metro al mes, mientras que en Barcelona la renta prime se sitúa en los 6,75 euros.

“En el mercado de inversión la demanda es muy elevada desde hace unos años. Lo que percibimos en estos momentos es que hay nuevos jugadores que quieren entrar en nuestro mercado, porque el sector logístico es muy atractivo. El principal motivo es que el sector logístico ofrece rentabilidades superiores al sector residencial, de oficinas o retail, y especialmente en España si se compara con los retornos esperados en otros países. También se ha demostrado que es un sector que tiene una alta estabilidad de la demanda del ocupante; incluso en los peores momentos de la crisis los niveles de ocupación fueron más que aceptables. La principal tendencia de 2017 es la falta de producto y de oportunidades de venta, mientras que la demanda seguirá aumentando. Esto va a provocar que el suelo industrial vuelva a ser protagonista y los inversores entren en el sector”, explica Pere Morcillo, director del área de Industrial y Logística de JLL.

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

INCREMENTO

Madrid Barcelona

62%

Contratación logística

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

elEconomistaFuente: JLL.

380.000m2

Primer semestre Primer semestre

236.000m2

37 InmobiliariaelEconomista

AEW se ha convertido en el nuevo propietario del Mercado de Fuencarral, uno de los inmuebles más cotizados de Madrid, por el que se han interesado grandes firmas como H&M, Uniqlo, Inditex o Mango. Finalmente, ha sido el fondo el que ha logrado llegar a un acuerdo con ASG, que adquirió el activo en 2015, y que se desprende de este edificio por 50 millones de euros. El cambio de manos se hace además con un acuerdo de alquiler sellado con Decathlon, que ocupará los algo más de 2.400 m2 comerciales del inmueble, tras someterse a una profunda renovación. La cadena deportiva, que ya tiene presencia en esta calle, llevaba meses intentando ampliar su local, y de hecho estaba en negociaciones con el fondo Thor para ocupar los 1.000 m2 del número 16 de esta misma vía.

Decathlon abrirá su ‘flagship’ en el Mercado de Fuencarral

Acciona tiene previsto lanzar la comercialización de unas 1.000 viviendas este año en España. Por el momento, ya tiene en curso o en proyecto 651 unidades que se irán entregando a lo largo de 2018 y 2019. Si bien este monto se irá incrementando a medida que avance el año, ya que además de las ocho promociones en las que está trabajando actualmente, a través de Acciona Inmobiliaria, la firma lanzará este año otros ocho desarrollos, de los que cuatro serán en España y el resto en México y Polonia. Con las grúas a pleno rendimiento, Acciona pone fin a siete años de parón en su negocio de promoción residencial y vuelve a dar rendimiento a su cartera de suelo. De momento, la firma ha empezado por Madrid, Valencia, Zaragoza, Alicante y Málaga, donde se reparten las primeras 651 viviendas.

Acciona lanzará alrededor de 1.000 viviendas este año

Mutua Madrileña ha cerrado la venta del Palacio de Miraflores, un inmueble situado en pleno centro de Madrid, que ahora está en manos de la sociedad Remer Investment. El nuevo propietario ha pagado alrededor de 60 millones de euros por este edificio de oficinas de estilo clásico, que se encuentra en el número 15 de la calle Carrera de San Jerónimo, a escasos 200 metros del Congreso de los Diputados de Madrid y que es la sede de Nike en la Capital. El Palacio de Miraflores, catalogado como Bien de Interés Cultural, fue adquirido en 1999 por Mutua Madrileña, que pagó 3.000 millones de las antiguas pesetas -unos 18 millones de euros-. El inmueble, construido entre 1731 y 1732, cuenta con una superficie de 7.132 metros cuadrados distribuidos en seis plantas y 81 plazas de garaje subterráneas.

Mutua vende el Palacio de Miraflores por unos 60 millones

La gestora UBS Asset Management ha cerrado la compra del centro comercial Las Rosas en Madrid por 57 millones de euros. El activo estaba hasta ahora en manos de Hispania Retail Properties, sociedad participada por Green Oak, Baupost y Grupo Lar. El complejo se encuentra ubicado al sureste de Madrid, en el distrito de San Blas, y es el centro dominante de su zona con 29.400 metros cuadrados repartidos en dos plantas. Su oferta comercial y de restauración se reparte en 91 tiendas. Además, el centro tiene un hipermercado de Carrefour, salas de cine de Cinesa y 1.800 plazas de parking. Con esta operación, los activos de la división de Real Estate & Private Markets de USB AM bajo gestión ascienden a 772 millones de euros en la Península Ibérica, donde la firma opera desde el año 2003.

UBS compra el centro Las Rosas en Madrid por 57 millones

BREVES

38 InmobiliariaelEconomista

La arquitectura moderna ha llegado para quedarse, de la mano de la empresa británica Ten Fold Engineering que ofrece casas plegables que se construyen en menos de 10 minutos. Dichas casas pueden plegarse para ser transportadas a otro lugar, donde lo mejor de todo es que cuentan con lo necesario para vivir,

incluidos los muebles. De esta forma, se trata de una estructura que se puede reubicar y que se

despliega en sí misma, la cual puede ser utilizada como casa, restaurante, oficina, tienda, stand para exhibiciones, etc.

LA VIVIENDA PLEGABLE SERÁ LA CASA DEL FUTURO

LUZMELIA TORRES

La empresa británica Ten Fold Engineering ofrece casas plegables que se construyen en menos de 10 minutos. La vivienda tiene un coste en el mercado de 113.000 euros

INTERNACIONAL

EE

39 InmobiliariaelEconomista

“Queríamos hacer algo nuevo, pero al mismo tiempo, queríamos invitar al mundo entero a que tuviese una idea diferente sobre el concepto de hogar”, afirma David Martyn, CEO y fundador de Ten Fold Engineering. Y añade que “vivimos en casas que se clavan en el suelo. No somos una cultura nómada, así que este es un nuevo concepto basado en una interpretación moderna del nomadismo, más del siglo XXI”.

Esta estrutura no necesita maquinaria especializada, mano de obra o conocimientos en construcción o arquitectura, ya que sólo se necesita oprimir un botón en un mando remoto para que la estructura se pliegue o se despliegue en menos de 10 minutos, y tiene un coste de 113.000 euros.

Este tipo de casa es sólo uno de los modelos que tiene disponible la compañía, pero en todos los casos la estructura se pliega en una especie de contenedor de 64 metros cuadrados listo para ser transportado. En el interior hay hasta 20 metros cuadrados de espacio para almacenar muebles u otro tipo de objetos, los cuales también están listos para ser transportados.

Ten Fold menciona que cualquier persona puede diseñar la estructura de acuerdo a sus necesidades, cada estructura se puede apilar y desplegarse en hasta tres veces su tamaño. Gracias a su naturaleza modular todo se puede mover y cambiar al gusto del cliente. Un punto importante es que cuenta con lo necesario para conectarse a la red eléctrica, pero se pueden montar paneles solares, baterías y hasta su propia planta para tratar agua y depósito para agua potable.

La estructura se basa en una serie de articulaciones mecánicas prediseñadas para plegarse y desplegarse de forma automática, las cuales se alimentan de una batería interna que abastece sólo el mecanismo de la estructura y la cual se puede recargar en cualquier momento.

Viviendas prefabricadas La tendencia hacia las casas plegables o casas prefabricadas ya es un hecho en el exterior. Las viviendas construidas a partir de elementos prefabricados no son precisamente nuevas; una startup estadounidense promete revolucionar el negocio introduciendo en la cadena de producción el software de diseño industrial utilizado por gigantes como Boeing, y fabricando casas que son cien por cien plegables.

“Las casas no se construyen -aún- en las fábricas, porque para transportarlas tienen que ser estrechas, y la gente necesita en cambio casas anchas”, señala a Forbes Bill Haney, fundador de Blu Homes.

La propuesta de Haney es que los compradores puedan prescindir incluso

del arquitecto, y fabricar casas bajo demanda que, tras ser producidas, se pliegan sobre sí mismas hasta ocupar un volumen similar al de un contenedor de transporte. Una vez en su localización definitiva, una grúa deposita la estructura sobre los cimientos y los operarios proceden a desplegar la vivienda, haciendo que todas las piezas vayan pivotando sobre las bisagras que las unen.

Con sede en Massachusetts, Blu permite a los clientes diseñar su propia

INTERNACIONAL

EE

■ Reducir plazos y ahorrar costes Una de las ventajas del sistema industrializado es que te permite reducir plazos y rotar activos. Con el mismo volumen de inversión puedes hacer dos o tres obras y esto repercute directamente en el precio final de la vivienda. Un sistema industrializado te permite ahorrar entre un 11 y un 22% frente a una construcción tradicional. ■ Cliente y promotor Con un sistema de industrialización en la vivienda el que sale más beneficiado es el cliente final, porque va a tener la vivienda más rápido al reducirse los plazos y va a mejorar sus prestaciones con un producto de calidad superior frente al de una obra convencional. Y después del cliente, el más beneficiado es el promotor, porque si consigue reducir un tercio el periodo de ejecución de una obra consigue adelantarse a una situación de crisis o de recuperación y puede tener el producto cuando el mercado lo requiere. ■ Adaptarte al suelo En la construcción tienes que adaptarte cada vez a un terreno y a un diseño y esto implica que no puedes estandarizar el producto tanto como en otras industrias, y eso es un inconveniente. La industrialización de la edificación tiene que venir por la vía de la construcción, porque son las grandes empresas las que tienen acceso a la financiación, recursos y a esa capacidad organizativa.

Ventajas e inconvenientes

40 InmobiliariaelEconomistaINTERNACIONAL

casa a partir de 112.000 euros, sin contar los costes de la propiedad del suelo ni la preparación del terreno.

Utilizando una aplicación completamente configurable, los compradores pueden diseñar su casa de forma sencilla y recalcular automáticamente, con cada cambio que hagan en el proyecto, los costes de producción y el tiempo de fabricación. Tras cada modificación, el programa se encarga de ajustar todos los sistemas asociados a cada muro y cada ventana, replanteando en milisegundos los proyectos de instalación eléctrica o de carpintería exterior, por ejemplo.

Blu asegura que cada casa sale de la línea de producción a los 18 días después de que los clientes pulsan confirmar en la aplicación 3D, y lo hace con un grado de ejecución al 85 por ciento.

Después, se tarda de cuatro a seis semanas en que todo quede listo, aunque la estructura básica queda dispuesta a las pocas horas de que el camión llegue.

En España, la construcción prefabricada en obra civil sí está consolidada, pero hacer vivienda industrializada y sobre todo en altura todavía está empezando. El grupo Vía Célere ha puesto en marcha la empresa Conspace, con la que ha iniciado la fabricación industrializada de baños y cocinas con sistemas modulares. “En España ya hay varios ejemplos de vivienda unifamiliar de construcción industrializada, pero ahora el reto que tiene el sector residencial por delante es hacer industrialización en edificios en altura. La diferencia principal de esta industria con otras como el textil o el automóvil, que hace ya años que se industrializaron, es que en la construcción se trabaja por prototipos y si no funciona uno no se puede tirar a la basura, hay que repararlo porque es un prototipo único. La vivienda tiene que ser un producto más flexible”, afirma Sandra Llorente, directora de Conspace.

Por otro lado, la empresa castellano-manchega Ex Situ tiene claro que sí se puede hacer, y apuesta por un

sistema de construcción que te permite levantar estructuras prefabricadas de hasta 20 plantas en altura. “El futuro de la construcción residencial y terciaria pasa por recuperar el tiempo perdido frente a otros sectores de actividad que en las últimas décadas han sabido adaptarse a procesos de producción industrializados. Es una revolución que ya ha comenzado y que tiene su razón de ser en la continua innovación que está afectando a todas las fases del ciclo productivo de una edificación”, afirma Cándido Zamora, Chief Operating Officer de Ex Situ. En su opinión, “el actual modelo extensivo de mano de obra tiene que cambiar por otro industrializado, lo que necesariamente implica separar la fabricación de los elementos constructivos de su instalación

definitiva. Será una transformación similar a la que se ha producido en otras industrias”.

“Nosotros lo que proponemos es industrializar el proceso de construcción,

eliminar el componente de obra in situ, porque se realiza en una fábrica, y

aplicar la tecnología BIM (Building Information

Modeling) con realidad aumentada que nos

permiten crear modelos reales del

edificio que vamos a construir, pero no sólo a nivel general; con

este sistema se define hasta el último tornillo y de esta forma eliminas la incertidumbre durante la fase de ejecución. El proceso industrializado permite levantar un edificio prefabricado

de hormigón de 60 viviendas en nueve meses, frente a los dos años que requiere la obra convencional”, explica Cándido Zamora. A pesar de las dificultades que supone la

industrialización en el ámbito inmobiliario, todos los expertos inmobiliarios coinciden que es la tendencia a la que se

tiene que enfrentar el sector en los próximos años.

10 Minutos es lo que se tarda en desplegar una de estas casas aprentando un botón con mando remoto

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Inmobiliaria42 elEconomistaOPINIÓN

El péndulo vuelve hacia el año 2007

La parálisis que sufre el suelo viene inducida

por la propia Administración

Pública, y no sólo por los permisos de

construcción que han pasado de seis a 12 meses, sino por la

transformación de suelo urbanizable

José Luis Ruiz Bartolomé

Chamberí AM Estar en la trinchera del negocio ofrece una perspectiva adelantada de las tendencias del sector, pues es normal que tenga que pasar un cierto tiempo desde que se empiezan a percibir los cambios hasta que llegan.

Por eso, cuando todo esto empezó a darse la vuelta -segunda mitad de 2013- casi nadie podía saber o atreverse a concluir que algo bueno estaba pasando. Además, casi todas las estadísticas que se publicaban en aquellos tiempos contradecían un mensaje positivo; lógico, pues éstas siempre recogen hechos del pasado. Confiados en nuestra intuición -y en la esperanza de que se consolidaran las tendencias que empezábamos a constatar-, Susana Burgos y yo nos embarcamos antes de finalizar 2013 en los trabajos previos de nuestro libro Vuelve, ladrillo, vuelve, que se publicaría al año siguiente. De aquellos tiempos conservo un servicio de alertas de Google con las palabras “vuelve” y “ladrillo” para hacer seguimiento de la repercusión del libro en los medios. Pues bien, en las últimas semanas se ha disparado y me llegan alertas casi a diario. Y la razón es que son muchos los medios de comunicación que se rinden a la evidencia de que el ladrillo, en efecto, ha vuelto. Han tenido que pasar prácticamente

cuatro años para que lo que era una intuición basada en cambios reales pero poco perceptibles se haya convertido en el consenso generalizado. Pero eso ya es pasado para los que estamos en la trinchera.

En la primera línea del negocio, lo que se está viviendo es otra cosa muy distinta: una evolución del mercado que, de nuevo pendular, se encamina de vuelta al extremo que ya recorrió en los primeros años 2000. Hemos tardado un par de años en quitarnos el miedo del cuerpo, el tiempo necesario para constatar que el ciclo inmobiliario -suelo, proyecto, licencia, ventas, financiación, construcción y entrega- se cumplía con normalidad, y que la amenaza populista se mantenía a raya. Han sido años de mesura en las declaraciones, de llamamientos al tocar madera y de alegrías contenidas. El primer semestre de 2017 ha dado paso, sin embargo, a una nueva fase del ciclo. En los primeros meses del año hemos constatado la consolidación de cuatro o cinco proyectos empresariales de promoción residencial de gran calado. Si hubiera que establecer una fecha para fijar el inicio de este nuevo periodo elegiría sin dudarlo la salida a bolsa de la primera de estas promotoras el pasado mes de marzo.

Estas grandes compañías, impulsadas por los fondos y la

Inmobiliaria43 elEconomistaOPINIÓN

banca, son solo la punta de un iceberg enorme, tanto como el pedazo desgajado de la Antártida hace unas semanas, este verano. Infinidad de fondos de desigual tamaño, con capital ora español ora extranjero; un buen número de promotoras supervivientes y de reciente creación, tanto en formato cooperativa como tradicional; y constructores de todas las regiones del país se disputan como verdaderos trofeos los cada vez más escasos suelos de la capital de España y de los otros dos o tres mercados del país que funcionan. Ante la dificultad de conseguir ya suelo en esas plazas muchos, incluso, toman el riesgo de apostar por mercados de un rango inferior, confiados en que en unos meses se reproduzca el buen desempeño de Madrid, Barcelona o Alicante, lo que probablemente sucederá si la economía sigue boyante y la política estable. En todo caso, un buen número de los que han puesto sus ojos en el ladrillo no son verdaderos expertos, por lo que sus apuestas se dirigen hacia los mercados seguros y consolidados, con lo que la presión de la demanda de suelo se concentra en muy pocos espacios.

El suelo disponible en estas ubicaciones es cada vez más escaso, y lo peor es que no se está haciendo todo lo posible por aliviar esta situación. Es comprensible que durante la crisis no se movilizaran recursos en este sentido, pues los titulares de los suelos agonizaban. Pero, en la actualidad, la parálisis viene sobre todo inducida por la propia Administración Pública. Y no me refiero a la dilación inexplicable y costosísima de la obtención del permiso de construcción, que ha pasado de media de seis a 12 meses en la capital de España en apenas un año según se queja el sector, sino a la transformación de

suelo urbanizable o de urbanos no consolidados. Además de las operaciones conocidas -Chamartín, Cuatro Caminos…- hay un enorme listado de suelos importantes de Madrid que permanecen en el limbo.

Como consecuencia, las grandes promotoras que se están poniendo en marcha, que aspiran a funcionar bajo un modelo de producción industrial, han aprobado planes de expansión que les permitan garantizar disponer de materia prima para los próximos años. Y eso sólo se consigue acaparando suelo, haciendo acopio para un tiempo que se sabe va a ser de escasez. Este movimiento, muy comprensible, no está haciendo sino acelerar una subida de precios azuzada por muchos esos fondos y family offices advenedizos.

Es verdad que, salvo en ubicaciones de lujo, los precios distan de los máximos de la burbuja de 2007 y eso nos tranquiliza pero, ¿vamos camino de reproducir aquello? Lo cierto es que los que compran suelo, en la medida en que lo hacen mayormente con recursos propios, tienen todo el derecho a equivocarse. Es posible que la promoción que desarrollen sobre ese suelo salga a pérdida o comido por servido. La gran tentación es, sin embargo, para la banca que, poco a poco, vaya relajando sus limitaciones de financiación, tanto para comprador final como para promotor. Y el problema no es financiar suelo en sí, es hacerlo fijándose en el balance de la empresa como criterio de concesión, y no en la viabilidad de la operación. En la trinchera estamos viendo cosas que cada vez me gustan menos. Sirva esta tribuna para llamar la atención sobre una situación que se puede ir de las manos en menos tiempo del que pensamos.

Las grandes promotoras están haciendo acopio de suelo para un tiempo que se sabe va a ser de escasez. Este movimiento lo que hará es acelerar una subida de precios azuzada por los fondos y ‘family offices’ advenedizos

José Luis Ruiz Bartolomé

Chamberí AM

44 InmobiliariaelEconomista

Cuando compras una vivienda y pides un préstamo hipotecario la pregunta es ¿a tipo fijo o variable? Si antes de la crisis la mayoría de las hipotecas que se contrataban era a tipo variable, ahora la tendencia ha cambiado y las hipotecas a tipo fijos son las protagonistas, y los datos así lo ponen de manifiesto. Según

los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el pasado mes de abril se concedieron 21.163 hipotecas para comprar una vivienda, un 11,4 por ciento menos que hace un año y un 23,7 por ciento menos que el mes anterior. Pese a estos datos negativos, las hipotecas a tipo fijo siguen siendo uno de los productos más demandados, ya que un 39,9 por ciento de las hipotecas se firmó a tipo de interés fijo, consiguiendo un nuevo máximo en la

LUZMELIA TORRES

LOS ESPAÑOLES PREFIEREN PAGAR MÁS Y GANAR TRANQUILIDADLas hipotecas fijas representan el 40% de la cartera de créditos hipotecarios. Hace un par de años representaba tan solo el 5%. La tendencia seguirá así hasta que suban de nuevo los tipos de interés

TENDENCIA

ALAMY

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años. En abril de 2016 representaban el 14,6 por ciento y en el año 2015 el 7,5 por ciento. En sólo dos años se han multiplicado por cinco. Analistas del sector explican que la elección por las hipotecas fijas en el último año se debe en gran parte a la ofensiva comercial de la banca, que llevó los precios a niveles nunca vistos en torno al 2 por ciento TAE a mediados del año pasado, cuando el coste de este tipo de préstamos solía situarse en el 6 o el 7 por ciento. Las entidades financieras apostaban así por el tipo fijo como fórmula para conseguir más margen ante la persistente política de tipos cero del Banco Central Europo. Y los bajos costes de financiación terminaron por animar a los clientes, que veían la oportunidad de lograr un interés barato y permanente con el que protegerse ante futuras subidas de los tipos.

Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa, afirma que “las hipotecas a tipo fijo siguen teniendo un crecimiento exponencial, ya que las entidades están ofertando productos muy atractivos para los clientes, que prefieren pagar un poco más a cambio de tranquilidad y seguridad ante futuros vaivenes”.

La hipoteca media para comprar vivienda es de 112.834 euros, a un interés del 3,24 por ciento y a un plazo de 23 años. Este importe es un 5,4 por ciento superior al registrado el año pasado. En cuanto al capital prestado, en abril fue

serie histórica. Por tanto, las hipotecas fijas representan ya casi el 40 por ciento de la nueva

cartera de créditos hipotecarios, cuando hace tan solo un par de años no superaban el 5 por ciento. Su escalada en los últimos meses hasta máximos históricos coincide con el ciclo de recuperación del mercado de la vivienda. Según los expertos el sector, varios son los factores que han contribuido al auge de las hipotecas fijas en detrimento de las variables, empezando obviamente por el entorno de tipos de interés bajos.

Según Ignacio Ortiz, analista de Foro Consultores Inmobiliarios, el incremento de hipotecas a tipo fijo obedece a dos factores fundamentales. “En primer lugar, los bancos, en su vuelta a la financiación, han ofrecido productos muy ventajosos a los clientes a interés fijo. Era momento de generar negocio. Dichos productos siguen siendo muy atractivos para el cliente, si bien es cierto que sus condiciones no son tan óptimas. Los envites judiciales a la banca, el crecimiento contrastado de la economía y las perspectivas de subidas de los tipos de interés han encarecido las hipotecas. En segundo lugar, el comprador tiene una mayor dosis de prudencia que en tiempos precedentes y prefiere eliminar el riesgo que conlleva un interés variable”.

La evolución de las hipotecas a tipo fijo ha sido espectacular en los últimos

TENDENCIA

Los bancos, en su vuelta a la financiación, han ofrecido productos muy ventajosos a interés fijo. En sólo dos años las hipotecas fijas se han multiplicado por cinco. ALAMY Una hipoteca media se sitúa hoy en día en 112.834 euros, a un interés del 3,24% y a un plazo de 23 años. ALAMY

Los bancos han ido a por el tipo fijo para tener más margen ante la política de tipos cero de BCE

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de 2.9387 millones de euros, un 6,6 por ciento menos que hace un año. Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, concluye que “la estadística

del INE muestra una clara ralentización en la concesión de hipotecas. Una de las justificaciones la podríamos encontrar en los varapalos judiciales que ha sufrido la banca en el último año. Las entidades financieras podrían haber reducido sus concesiones hipotecarias a la espera de un marco regulatorio más claro y seguro. De todos modos, y a pesar del frenazo, en el acumulado del año estamos un 5,5 por ciento por encima de lo que estábamos el año pasado”.

Todos están de acuerdo en que el mercado de la vivienda se está estabilizando. “Nos encontraremos meses, como consecuencia de esa estabilización, con números rojos. Pero la tendencia y las perspectivas son positivas porque hay financiación, optimismo entre los principales agentes del sector y la situación económica acompaña. La vivienda vuelve a despertar interés ante inversores y particulares, pero la recuperación será lenta y moderada”, explica Beatriz Toribio.

Según Ignacio Ortiz, “nos situamos en un momento de recuperación del sector inmobiliario. Es necesario insistir en que se mantengan las condiciones de financiación, en especial a los particulares, ya que representan el eslabón más débil. El principio de prudencia es fundamental. Las hipotecas concedidas no deben superar el 80 por ciento del menor de los siguientes valores: precio de escrituración o el de tasación -loan to value-. Añadiendo que el porcentaje que representa la cuota hipotecaria se sitúe en el 30 por ciento de los ingresos. Se detecta una cierta relajación en la concesión de hipotecas. En obra nueva y en casos muy particulares se vuelve a ver financiación de hasta el 100 por ciento más gastos. Normalmente derivan de suelos embargados por entidades financieras. Esto es una trampa, en mi opinión, para el comprador y una mala praxis por parte de la entidad bancaria”.

Pero nada es para siempre y mucho menos el mercado hipotecario, que está cambiando contínuamente. Según la Asociación Española de la Banca (AEB), el interés de las hipotecas fijas está subiendo por el cambio de perspectivas sobre el futuro de los tipos. Por ahora, el aumento del interés casi generalizado en las hipotecas fijas está siendo muy leve y se aprecia, principalmente, en préstamos con menor plazo de amortización, los contratados a 10 años.

Ante esta situación, Ignacio Ortiz afirma que “el pronóstico que cabe hacer es que la tendencia continúe hasta una subida razonable de los tipos. En ese momento, el inversor calibrará los riesgos y volverá a la hipoteca a tipo variable en mayor medida”.

■ BMN Este banco, inmerso en un proceso de fusión con Bankia, ofrece actualmente la hipoteca fija a 20 años más barata del mercado: su tipo de interés se sitúa en el 1,9%. ■ Santander Santander, que se ha reforzado como líder del mercado doméstico tras la absorción de Popular, ofrece hipoteca fija a 20 años sujeta a un tipo de interés del 2%. ■ Abanca Abanca entra en el ‘top 3’ de las mejores hipotecas fijas a 20 años del momento, gracias a las condiciones de ‘Mari Carmen’. Este préstamo está sujeto a un interés del 2,05%. ■ Ibercaja Esta entidad ofrece ‘Hipoteca tranquilidad II’ sujeta a un interés del 2,10% a 20 años, que supone una cuota mensual de 510 euros para un préstamo de 100.000 euros. ■ Bankinter La hipoteca fija de Bankinter está sujeta al mismo interés que la de Ibercaja, al 2,10%, lo que significa que la cuota mensual a pagar es de unos 510 euros para un préstamo de 100.000 euros.

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Las mejores hipotecas fijas

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iKasa desarrollla en Pozuelo de Alarcón, al norte de Madrid, el proyecto residencial más innovador. De la mano del arquitecto Otto Medem, incluye una pista de ‘running’ de 700 metros de longitud

En los últimos años el running es el deporte estrella entre mujeres y hombres, jóvenes y no tan jóvenes. Sin duda, reporta innumerables beneficios para la salud pero, ¿y si además pudieses practicarlo en casa?. iKasa ya ha pensado en ello y en su promoción Somosaguas Club, cuenta con una pista de

running perimetral a lo largo de todo el complejo residencial de 700 metros de longitud. “Pensamos que incluir una pista de running en Somosaguas Club ayudaría a llevar una vida más saludable a quienes allí van a vivir, y creemos que no nos hemos confundido. Si a esto le sumamos un entorno natural de 16.000 metros y un proyecto paisajístico inigualable, sin duda habremos conseguido el objetivo de que tu día a día sea mucho más fácil”, explica Iván Rodriguez, CEO de iKasa.

Somosaguas Club es el proyecto más innovador que ha desarrollado iKasa en Pozuelo de Alarcón. El diseño y la arquitectura de autor, de la mano del arquitecto Otto Medem, junto con la innovación y la calidad, convierte Somosaguas Club en un referente de la arquitectura residencial.

Actualmente está en fase de construcción y está prevista la entrega para el último trimestre de este año. En concreto, la promoción se localiza próxima al Club Hípico Somosaguas, a la Casa de Campo, al Parque Forestal de Somosaguas, al Campus Somosaguas de la Universidad Complutense y a la prestigiosa zona comercial de la Avenida de Europa, en Pozuelo.

El conjunto está formado por 75 viviendas de 3, 4 y 5 dormitorios de distintas tipologías: bajos con jardín, pisos y áticos, todos ellos con amplias terrazas -y piscina privada en el caso de los áticos-, trastero y dos plazas de garaje. Las viviendas contarán con superficies construidas que van de los 180 a los 260 metros cuadrados, con un precio desde 866.320 euros, sin IVA.

Todas las viviendas gozan de doble orientación norte-sur y dispondrán de amplias terrazas desde las que poder disfrutar de las vistas hacia Madrid y hacia la sierra, buscando las mejores orientaciones para todas las viviendas de la urbanización.

El conjunto residencial alberga además áticos y bajos con amplio jardín que se fusiona con el comunitario. Los áticos disfrutarán, en la planta de cubierta, con acceso directo desde su terraza a un espacio de uso privativo con una enorme terraza-solarium, una zona de césped y jardineras y una piscina privada. “Un área de ocio con unas vistas inigualables a la sierra y al skyline de la Capital”, explican desde la compañía.

Toda la promoción se levanta sobre una parcela de 26.000 metros cuadrados. El inmenso terreno cuenta con un pinar centenario protegido y en

LUZMELIA TORRES

‘SOMOSAGUAS CLUB’, LA VIVIENDA PARA ‘RUNNERS’

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Somosaguas Club; las viviendas utilizarán energías renovables: biomasa y geotermia, como fuentes para la producción de agua caliente sanitaria y calefacción. “La perfecta climatización está asegurada gracias la utilización de las últimas técnicas en aislamiento”, destaca la firma.

Se trata de una promoción mimada hasta el extremo para estar a la altura de la demanda natural del entorno residencial en el que se ubica. Somosaguas Club disfruta de una ubicación inmejorable en la localidad de Pozuelo de Alarcón.

Gracias a su proximidad a Húmera, la promoción cuenta con los principales servicios básicos a pocos metros de distancia. Además, la zona comercial y de ocio más cercana se ubica en la Avenida de Europa, junto a la iglesia de Caná o el Campus de la Universidad Complutense de Madrid. Somosaguas Club cuenta con acceso directo desde la M-508, lo que facilita la conexión con el centro de Madrid a través de la M-503.

Esta promoción cuenta actualmente con 39 viviendas a la venta de un total de 75 unidades que componen la urbanización.

él se diseñarán jardines con una doble inspiración: una continental y otra mediterránea en la que el agua -que se reciclará- será la protagonista.

La parcela cuenta con 16.000 metros cuadrados de zonas comunes premium y, aunque lo más novedoso es el circuito de running, en las zonas comunes también tendrá una gran piscina de adultos y otra de niños, pista de pádel, pitch & putt, gimnasio, un lobby gastronómico y una zona de juegos para niños. “Es un concepto bautizado como urban nature living, que permite disfrutar en la ciudad de lo mejor de la naturaleza”, apunta Iván Rodríguez.

Las distribuciones interiores, calidades y materiales serán personalizados para cada cliente, partiendo de la propuesta de iKasa. Además, el proyecto está enfocado hacia la seguridad y a la máxima eficiencia energética. De hecho, será una de las primeras promociones residenciales de España que opte al certificado LEED, que asegura una eficiencia muy superior a la calificación A de la normativa española, lo que permitirá la mejor experiencia de confort interior y unos ahorros muy importantes en consumos.

La eficiencia energética es uno de los máximos exponentes en

■ 75 viviendas de 3, 4 y 5 dormitorios, bajos con jardín, pisos y áticos. ■ Viviendas de 180 a 260 metros. ■ Precio: Desde 866.320 euros sin IVA. ■ Parcela de 26.000 metros cuadrados. Cuenta con un pinar centenario protegido y en él se diseñarán jardines. ■ Tendrá 16.000 metros de zonas comunes: circuito de ‘running’, piscina, pista de pádel, ‘pitch & putt’, gimnasio, ‘lobby’ gastronómico, zona de juegos para niños. ■ Opta certificado LEED de calificación A.

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Características de la promoción

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EFE

El mercado de la vivienda vuelve a respirar y se acerca a pasos agigantados a las cifras de antes de la crisis, al menos en lo que a venta de casas se refiere. En los seis primeros meses del año se han vendido casi 265.000 viviendas, un 15,5 por ciento más que en el primer semestre de 2016, según los datos del Consejo General del

Notariado. Esta cifra dista mucho de las 780.000 transacciones que se cerraron en 2007, el pico más alto registrado en España. Un año más tarde bajaron un 29 por ciento hasta las 550.000 unidades. Justo a esa cifra es a la que nos vamos a acercar este año según los expertos, que esperan que 2017 se cierre con 500.000 viviendas vendidas. Dicho de otro modo, nos acercamos a cifras de 2008, el último año de bonanza para las ventas del sector, que desde entonces se fueron desplomando año tras año hasta alcanzar las 312.000 unidades en 2013.

La diferencia entre 2007 y 2013 supone una caída del 60 por ciento en las ventas, que desde hace cuatro años se van recuperando poco a poco. Este año, sin embargo, se espera un salto exponencial, ya que en 2016 se comercializaron algo más de 340.000 viviendas. Estas cifras justifican, según los expertos, los intensos planes de compras de suelo que han diseñado y que están llevando a cabo las grandes promotoras para los próximos años.

Estos nuevos gigantes del sector se centrán, además, en los suelos finalistas, por lo que evitan en gran parte el riesgo de la planificación urbanística. Sin embargo, el intenso ritmo de compra pone en evidencia una problemática a la que se enfrentará el sector en pocos años, cuando se agote el suelo finalista ante la falta de desarollo de nuevos ámbitos en los grandes mercados. Es en estas ciudades precisamente donde se espera un gran crecimiento de la demanda que dé sentido a la producción de 150.000 viviendas nuevas anuales, por lo que es prioritario para el sector y para los compradores finales que se aceleren los planes urbanísticos pendientes.

EL PERSONAJE

LA CIFRA

Antonio Béjar Presidente de Distrito Castellana Norte

EL ‘RETUITEO’

Antonio Béjar, presidente de la sociedad Distrito Castellana Norte,

participada por BBVA y Sanjose, ha logrado llegar a un entendimiento con la

Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid para sacar adelante un desarrollo

urbanístico que llevaba más de 20 años enquistado. Para ello, la sociedad

ha aceptado reducir en un 20 por ciento tanto la edificabilidad total como el

número de viviendas. “Se trata de una actuación con sólidos pilares y

sostenible en el tiempo. Es un proyecto vanguardista y reconocible, que

genera inversión y crea empleo”, explicó el directivo el día que se anunció

el consenso para el desarrollo de la zona norte del cinturón de la M30, que

tras ser rebautizado, ahora se llama Madrid, Nuevo Norte.

@Aguirrenwman ¿Cuánto puedes ahorrar vendiendo tu casa con una inmobiliaria digital ‘low cost’? http://bit.ly/2ui4SV6 #PropTech en @EconomistJurist

318 Euros al mes es lo que cuesta de media alquilar una habitación en España

Alquilar una habitación en un piso compartido en

España es un 17,7 por ciento más caro que hace un

año. Concretamente, cuesta 318 euros al mes,

mientras que hace un año se pagaban 270, según el

portal inmobiliario fotocasa. El precio interanual se

incrementa en siete comunidades autónomas, siendo

Cataluña y Madrid las que más incrementan el precio,

un 32,2 y un 28,9 por ciento, respectivamente.

Las compras vuelven a niveles de 2008 Por Alba Brualla

Sobre plano

OPINIÓN