1 NGÁCH CỤ THỂ VÀ CÁCH TRIỂN KHAI ĐẦU

TƯ TỪNG BƯỚC MỘT Khóa Học Công Thức Đầu Tư Bất Động Sản Thị Trường Ngách

TRỊNH VĂN MẠNH WWW.BATDONGSANNGACH.COM

TRỊNH VĂN MẠNH 1

QUAN TRỌNG:

Tôi biết bạn rất muốn lướt thật nhanh để biết được chi tiết về nội dung của 1 NGÁCH CỤ THỂ LÀ GÌ CŨNG NHƯ CÁCH ĐẦU TƯ CỤ THỂ LÀ NHƯ THẾ NÀO. Nhưng bạn sẽ học được NHIỀU hơn nếu xem video đi cùng với tài liệu

này. Có HÀNG TẤN kiến thức, chi tiết mà tôi không thể cho hết vào tài liệu này. Vì vậy hãy dành chút thời gian để xem video tại đây:

http://batdongsanngach.com/trienkhaingach

Ở video 1, tôi đã chia sẻ với các bạn về công thức đầu tư BĐS theo thị

trường ngách là gì và tại sao công thức này lại đạt được hiệu quả

trong thực tế. Trong video 2 này, tôi sẽ chia sẻ với các bạn là có

những ngách nào và tôi sẽ chia sẻ, phân tích sâu 1 ngách cụ thể để

các bạn có thể áp dụng vào công việc đầu tư của mình.

Video này gồm có 2 phần: kiến thức & trả lời các câu hỏi, comment.

Đây là một khóa học online và có sự tương tác 2 chiều nên sau mỗi

video tôi đều có khoảng thời gian chờ tầm 4-5 ngày để các bạn xem

video, đưa ra các câu hỏi,comment, các chia sẻ và tôi sẽ trả lời các

bạn vào video 3.

Trước khi bắt đầu phần kiến thức, tôi muốn kể cho các bạn nghe

một câu chuyện. Câu chuyện này tôi đọc trên báo, cách đây khoảng

gần 1 năm,câu chuyện “Người tính không bằng trời tính”. Câu

chuyện này kể về một người đàn ông Trung Quốc. Người này có một

căn nhà góc 2 mặt tiền. Nhiều năm về trước, người này nghe được

rằng ở nước Ý có rất nhiều mỏ vàng. Người này bán căn nhà của

TRỊNH VĂN MẠNH 2

mình sau đó đi Ý đào vàng. Trải qua 18 năm bên ý, bị cướp và bị

đánh đập vài lần, nằm gai nếp mật, có được khoảng 1.6 NDT, sau đó

muốn về quê hương an dưỡng tuổi già. Khi người này về Trung

Quốc, thì thấy căn nhà của mình giờ có giá trị 8.6 NDT. Người này

rất bất ngờ và thốt lên rằng “người tính không bằng trời tính”.

Câu chuyện này thực tế cũng đúng tại Việt Nam. Nhiều năm trước

đây, đất đai tại các thành phố lớn như Hà Nội, tp. HCM, Đà Nẵng,

Nha Trang, giá đất rất rẻ. Tôi đã đi về rất nhiều vùng quê khác nhau,

và thấy rằng các cùng quê bây giờ không quê bằng Mỹ Đình quê tôi

trước đây. Tôi còn nhớ, ở Mỹ Đình các nhà có rất nhiều đất, có rất

nhiều cơn sốt đất diễn ra, giá đất tăng từ 1-2 tr/m đến 7-8tr/m và

hiện tại giá đất ở Mỹ Đình đắt không kém gì Cầu Giấy và hiện tại còn

rất ít người ở Mỹ Đình còn giữ được đất. Một số người trước đây

nghĩ rằng mình khôn ngoan, bán đất đi lấy tiền xây nhà, mua ô tô,

kinh doanh…nhưng cuối cùng nhìn lại thì không phải ai bán đất đi

cũng gặt hái được thành công vì đôi khi chưa có sự chuẩn bị kĩ lưỡng

về mặt tài chính, về kiến thức kinh doanh…và đa phần họ thất bại.

Một số gia đình giữ được đất và hiện tại họ sở hữu các toàn nhà

chung cư mini và họ sống an nhàn mà vẫn giàu có và tích lũy được

khối tài sản lớn đặc biệt có những người ở Mỹ Đình vẫn giữ được đất,

giữ được 2000m2 đất, hiện tại có giá trị hàng trăm tỷ.

Bạn hãy tưởng tượng, cách đây nhiều năm một số bạn hiện tại đang

có 1-2 tỷ và nếu như bạn biết cách tính toán, biết chọn những thời

điểm đúng thì bạn hoàn toàn có thể đạt con số hàng triệu $ khi bạn

khoảng 40 tuổi.

Thị trường BĐS theo ngách gồm 3 ngách chính:

+ Ngách tự do: bạn tập trung vào dòng tiền, nghĩa là bạn khai thác

giá trị của BĐS đó và thu tiền theo tháng. Bạn có thể kinh doanh BĐS

TRỊNH VĂN MẠNH 3

đó hoặc cho thuê, cho thuê làm văn phòng hoặc đó là một BĐS công

nghiệp và bạn cho một công ty nào đó thuê làm kho, xưởng, hoặc đó

là một BĐS du lịch và bạn cho thuê đất để đối tác xây dựng resort, đó

có thể là một căn chung cư và bạn cho một hộ gia đình thuê để ở.

Có rất nhiều nhà đầu tư đến với nhóm BĐS này. Các nhà đầu tư có

thể có công việc kinh doanh riêng có thể kiếm được hàng chục tỷ

đồng mỗi năm và công việc kinh doanh chiếm phần lớn thời gian và

công của họ tuy nhiên, để sớm tự do về mặt tài chính họ kinh doanh

nhóm BĐS này để thu được các dòng tiền hàng tháng. Ví dụ như câu

chuyện của gia đình tôi, đó là khi bố mẹ tôi đầu tư BĐS vào năm 2000

giá trị 300tr, và hiện tại có giá trị khoảng 8 tỷ. Cách đây 10 năm, bố

mẹ tôi có xây một ngôi nhà 3 tầng trên BĐS này có 10 phòng cho thuê

và tầng 1 cho thuê làm mặt bằng kinh doanh. Tài sản này sau khi trừ

các chi phí, đem lại dòng tiền 20-22tr/tháng. Và nhờ điều này, gia

đình tôi đã tự do tài chính mà không phải cắt giảm chi phí của mình.

Như vậy, loại BĐS này có thể giúp bạn tự do tài chính và giúp bạn

tránh được khủng hoảng, và rất có lợi khi kinh tế đi xuống vì tài sản

không có dòng tiền sẽ không có tính thanh khoản còn BĐS có dòng

tiền nghĩa là có giá trị thật thì luôn luôn có tinh thanh khoản. Vào

thời kỳ khủng hoảng, bạn có thể giảm giá, tỷ lệ khai thác thấp đi,

nhưng bạn luôn luôn khai thác được và có thể thanh khoản được.

Đây chính là ưu điểm của BDS dòng tiền. BĐS này chỉ phù hợp với

những bạn có tài sản tương đối lớn, và ở độ tuổi tầm khoảng 40 tuổi

trở lên. Với những bạn trẻ có khoảng 1 tỷ thì tùy từng khu vực, ví dụ

tại nội thành Hà Nội có rất nhiều bạn mong muốn tự do tài chính khi

tham gia các khóa học làm giàu, các bạn nghĩ rằng có khoảng 2 tỷ

mới tự do tài chính được. Tại Hà Nội, thực tế là dòng tiền chỉ dao

động 2-5%/năm với một số BĐS như chung cư, đất thổ cư, cụ thể,

một tài sản khoảng 4 tỷ chỉ cho thuê được khoảng 10tr/tháng, hoặc

tôi biết có những nhà mặt phố trị giá khoảng 12 tỷ, cũng chỉ cho thuê

TRỊNH VĂN MẠNH 4

được 30tr/tháng. Tuy nhiên, tùy vào thị trường, tùy vào sản phẩm,

bạn vẫn có thể tạo được những dòng tiền lớn hơn từ 10-15%/năm.

+ Ngách tăng trưởng: tập trung vào yếu tố lãi vốn. Đa phần các nhà

đầu tư BĐS tập trung vào yếu tố lãi vốn. Họ rất say đắm vào trường

phái tăng trưởng này bởi vì mất rất nhiều thời gian để thu lại 1-2 tỷ

và họ muốn giàu hơn nữa và tăng số vốn thành 4-8 tỷ trong vòng vài

năm tiếp theo. Yếu tố tăng trưởng phù hợp với đa phần mọi người vì

ai cũng mong muốn trở nên giàu nhanh và họ không hài lòng với

mức tự do đã nói ở trên. Tuy nhiên, yếu tố tăng trưởng chỉ phù hợp

với những người có kiến thức, có thời gian đầu tư vào BĐS và đặc

biệt là hết sức cẩn thận. Tôi đã gặp rất nhiều trường hợp 65-70 tuổi,

sức khỏe yếu, dồn tất cả số vốn mình có vào dòng tăng trưởng là một

thị trường mới, mình chưa hiểu biết. Ví dụ, có những người bán BĐS

ở phố cổ sau đó lại đi kinh doanh BĐS ở những thị trường như Gia

Lâm, Đông Anh, cuối cùng bị mất tiền vì có tuổi, không còn nhiệt

huyết, không còn sự nhanh nhạy với thị trường. Nếu dồn hết vào

ngách tăng trưởng, bạn có thể sẽ gặp rủi ro. Vì vậy, các nhà đầu tư

trên 40 tuổi nên phân bổ tài chính hợp lý cho ngách tự do và ngách

tăng trưởng vì BĐS tăng trưởng có tính thanh khoản tương đối chậm.

Nó không giống như tiền mặt, bạn có thể rút được ngay. BDS ngách

tự do bạn luôn luôn thanh khoản được, kể cả khi thị trường đi xuống

vì nó tạo ra dòng tiền nhưng BĐS chỉ lãi vốn và tăng trưởng thì sẽ có

sự rủi ro vì tăng trưởng có thể là tăng theo giá trị thật nhưng cũng có

thể tăng do bong bóng. Và nếu bạn không phân biệt đâu là tăng

trưởng do bong bóng, đâu là tăng trưởng do giá trị thật thì bạn rất dễ

bị mất tiền đặc biệt là khi bạn hay tham gia vào những thị trường

mới nổi như thị trường các tỉnh. Nếu bạn không bám sát thị trường,

bạn rất dễ bị mất tiền. Vì vậy, bạn cần phải phân bổ tài chính sao cho

hợp lý giữa 2 yếu tố trên. Những người đi theo yếu tố tăng trưởng,

TRỊNH VĂN MẠNH 5

họ thường không chấp nhận mức lợi nhuận dưới 10%/năm, mức lợi

nhuận mong muốn thường là 10-50%/năm. Tôi cũng biết có những

nhà đầu tư BĐS lãi được 100% một năm nghĩa là đầu tư đầu năm 1 tỷ,

cuối năm có 2 tỷ. 100% /năm thì hơi ít gặp nhưng cá nhân tôi đã gặp

nhưng nhà đầu tư có được 50% còn cá nhân tôi thì tôi cảm thấy

happy với mức lợi nhuận 30%/năm. Quan điểm của tôi là điều quan

trọng là mình phải duy trì được mức lợi nhuận này lâu dài. Mức lợi

nhuận trung bình mới là quan trọng. Có nhiều người được 100%

trong 1 năm nhưng lại sau đó lại không chú ý, không quản lý tốt

khoản đầu tư của mình và những năm sau đó lãi vốn giảm và tính

trung bình ra, không bằng những người chú tâm đến lãi vốn. Trong

đầu tư BĐS bạn phải tập trung vào con số, cố gắng duy trì mức tăng

trưởng ở bao nhiêu %/năm. Những người đầu tư BĐS theo trường

phái tăng trưởng khá trẻ, ít vốn có thể là có khoản đầu tư lướt sóng

trong vòng 3 tháng, 6 tháng hoặc đầu tư trung hạn, thường là 3 năm.

Họ sẵn sàng đầu tư thời gian, công sức của mình với mong muốn

tăng trưởng lãi vốn tốt hơn ở mức lợi nhuận 10-50%/năm.

+ Ngách giàu ngầm: Khi tôi gặp các chủ tài sản có khối tài sản từ 2

triệu $ trở lên –khoảng hơn 40 tỷ đến những người có khối tài sản lên

đến vài trăm tỷ, tôi thấy rằng có một nhóm đầu tư đã áp dụng

phương pháp này. Họ không phải là một chuyên gia về BĐS, họ cũng

không có qúa nhiều kĩ năng về BĐS, họ cũng không mua được thấp

hơn giá thị trường nhưng họ có sự kiên nhẫn. Đầu tư theo theo

phương pháp giàu ngầm này là những người không bóng bẩy, không

khoe mẽ ra bên ngoài. Cá nhân tôi gặp những chủ tài sản này, họ rất

giản dị, nhưng họ có hàng nghìn m2 đất, có nhiều tài sản khác nhau-

20, 30 BĐS. Câu hỏi là tại sao họ lại giàu như vậy? Những người này

họ thường có công việc kinh doanh và công việc kinh doanh cũng

không có gì là ghê gớm, lợi nhuận có thể chỉ đạt 1-2 tỷ/năm. Tuy

TRỊNH VĂN MẠNH 6

nhiên, vấn đề đề là họ bắt đầu đầu tư sớm. Đầu tư trong ngách giàu

ngầm chính là đầu tư theo lãi suất kép, đầu tư dài hơi, thường là

khoảng 7 năm hoặc lâu hơn. Bạn sẽ gặp rất nhiều trường hợp, một số

bạn làm BĐS thường là mua đi bán lại, mua-sửa-bán, mua-xây-bán,

cho thuê lại…Sau nhiều năm thấy rằng, vốn ban đầu của mình là 1 tỷ,

sau 3-5 năm tính tổng tài sản của mình có là 3 tỷ. Trong khi đó, những

người áp dụng co thể đầu tư 1 tỷ, sau 3 năm họ không là gì cả, mua

đất để đấy thôi họ cũng có 3 tỷ. Họ đã tận dụng lãi suất kép. Có

những chủ tài sản có 1000m2 đất. Câu hỏi là họ mua từ bao giờ?

Thông thường, họ mua từ khi còn ít người mua, thị trường đi lên họ

cũng không bán vội vì mục tiêu của họ là giữ đất, họ giữ đến giá đất

họ mua ở ven đô bằng với giá đất nội thành. Ví dụ, họ mua đất ở Mỹ

Đình từ khi giá chỉ có 5tr/m nhưng hiện tại giá ở Mỹ Đình là 70-

80tr/m. Trong khoảng 20 năm họ không làm gì nhưng lãi suất trung

bình của họ cũng đạt đến 20-30%/năm. Phương pháp này phù hợp

với những người có tính cách giản dị, đơn giản hóa cuộc sống, họ

không mua ô tô, không ở biệt thự vội mà họ đi mua đất. Sau đó, họ

bán bớt hoặc xây lên các tòa chung cư mini và đem về dòng tiền hàng

trăm triệu/tháng. Họ không dành quá nhiều thời gian tham gia vào

BĐS, họ chỉ đơn giản là đầu tư BĐS và kiên nhẫn chờ đợi.

Câu hỏi dành cho bạn là cách đây nhiều năm, đất đai ở nội thành Hà

Nội, tp HCM, do nhà nước tập trung phát triển khu vực này nên giá

đất tăng trưởng đều đặn, trong vòng 10 năm tăng từ 7tr-70tr, vậy liệu

10 năm tiếp sau, 70tr có thành 700tr không. Nên chăng, bạn cần phải

tìm các thị trường giống như nội thành Hà Nội, tp HCM cách đây 10

năm? Một số nhà đầu tư muốn đầu tư một căn chung cư cho con mình

ở, ở nội thành Hà Nội hoặc tp HCM trung bình sẽ có giá 1-5 tỷ, trung

bình là 3 tỷ. Vậy 10 năm sau, 3 tỷ của bạn sẽ như thế nào?10 năm sau

giá chung cư chắc chắn bị giảm hoặc không tăng trưởng, thậm chí bị

khấu hao đi tương đối nhiều. Bạn có thể có dòng tiền từ 2-4%/năm từ

TRỊNH VĂN MẠNH 7

việc cho thuê chung cư nhưng sau đó bạn phải sửa sang nó. Tuy nhiên,

nếu bạn biết cách đầu tư theo lãi suất kép thì sau 10 năm, 3 tỷ của bạn

có thể trở thành 30 tỷ.

Như vậy bạn đã biết về 3 ngách trong đầu tư BĐS và các đối tượng

phù hợp với từng ngách BĐS và biết được mình phù hợp với ngách

đầu tư nào. Tuy nhiên, có nhiều nhà đầu tư mix cả 3 cách với nhau, cá

nhân tôi, cũng quan tâm đến cả 3 thị trường, cũng có nhà đầu tư chỉ

chọn 1 trong 3 thị trường, tùy vào năng lực tài chính và nền tảng của

họ.

Các bước quan trọng trong 3 ngách này là như nhau nhưng qua các

email, các comment, tôi thấy rằng các bạn quan tâm đến phương pháp

tăng trưởng hơn nên tôi sẽ chia sẻ cụ thể hơn về phương pháp này để

các bạn có thể áp dụng thành công trong thực tế.

VÍ DỤ VỀ NGÁCH TĂNG TRƯỞNG

Ngách tăng trưởng

+ Bước 1: Thiết lập mục tiêu khôn ngoan dựa trên nền tảng của bạn,

nguồn lực và mục tiêu bằng con số.

Nền tảng bao gồm kỹ năng, kinh nghiệm, ví dụ bạn có kinh nghiệm

mua bán, thẩm định giá, làm việc với môi giới, pháp lý, đã nghiên cứu

một thị trường cụ thể. Nguồn lực gồm có nội lực và ngoại lực. Nội lực,

có thể bạn đã có sẵn tiền. Ngoại lực là tiền của người khác, kỹ năng,

tài trí của người khác- những người hỗ trợ bạn trong đầu tư BĐS. Đó

là sự khác biệt giữa nhà đầu tư chuyên nghiệp và chưa chuyên nghiệp.

Nhà đầu tư chưa chuyên nghiệp, họ không tin tưởng ai cả, tự làm một

mình. Nhà đầu tư chuyên nghiệp họ có đội nhóm, có hệ thống làm

việc cho họ. Trong đầu tư BĐS, câu hỏi luôn luôn là tiền đâu, dù ban

có 100 tỷ thì bạn càng cần huy động nhiều tiền hơn. Vì vậy, kỹ năng

TRỊNH VĂN MẠNH 8

huy động vốn rất quan trọng trong đầu tư BĐS. Mục tiêu phải dựa

trên con số. Một số nhà đầu tư không chú ý đến mức tăng trưởng. Ví

dụ, một số nhà đầu tư đạt mức tăng trưởng 10-20%/năm trong vài

năm, tuy nhiên có thể một số tài sản của bạn không tăng trưởng trong

vài năm, mức tăng trưởng của nó đã đến giới hạn. Tôi đã gặp các nhà

đầu tư trên 50 tuổi có trên 5 bất động sản trong đó có 1-2 BĐS không

tăng trưởng. Khi đó, bạn cần chuyển sang một tài sản khác vì nó

không tăng trưởng nữa và dòng tiền rất thấp. Tôi biết có những tài

sản trị giá 6 tỷ, dòng tiền chỉ được 8tr/tháng. Vì vậy điều quan trọng

là bạn phải thiết lập được con số và duy trì nó trong nhiều năm. Mục

tiêu cũng tùy vào mong muốn của bạn trong khoảng mục tiêu là 0-

100%/năm. Ngoài ra, còn có mục tiêu về thời gian. Không có một loại

hình BĐS mà giá trị tăng mãi theo thời gian, bao giờ cũng có chu kỳ.

Có những tài sản bứt phá 100% trong năm nay nhưng sau đó không

có sự tăng trưởng. Vì vậy bạn cần phải biết để rút ra để đầu tư vào

một thị trường khác hoặc một sản phẩm khác. Thông thường, thời

gian trong thị trường ngách có thể là lướt sóng 1 tháng hoặc trung hạn

là 3 năm. Chiến lược đầu tư này phù hợp với các bạn trẻ, không có đủ

sự kiên nhẫn. Cá nhân tôi, tôi luôn kết nối với các nhà đầu tư lão

luyện và quan tâm đến mức lợi nhuận là 30%/năm. Các nhà đầu tư sẽ

không nói với bạn lợi nhuận là bao nhiêu %/năm mà sẽ nói lợi nhuận

năm vừa rồi là bao nhiêu nhưng tôi luôn tính theo tỉ lệ %. Trong đầu

tư BĐS, lúc đầu có thể mất rất nhiều thời gian để lên đến mức lão

luyện, nhưng khi đã lên đến mức này, vấn đề là có rất nhiều cơ hội

nhưng bạn lại không có đủ tiền để mua và bạn cần có đủ kiến thức để

thẩm định lại cơ hội này mà thôi.

TRỊNH VĂN MẠNH 9

+ Bước 2: Rà soát để lựa chọn thị trường và sản phẩm phù hợp với

mục tiêu.

Thị trường bao gồm vị trí địa lý, bạn có thể đang đầu tư ở Hà Nội, Đà

Nẵng, Tây Ninh…Tuy nhiên, thị trường có đặc tính chung, ví dụ thị

trường Hà Nội, các BĐS trong nội thành không có sự tăng trưởng

trong 5 năm vừa qua vì vậy, nếu bạn muốn đạt được lợi nhuận thì bạn

phải lựa chọn đúng sản phẩm. Nếu bạn lựa chọn đúng thị trường, ví

dụ trong 3 năm từ 2014 đến nay, có nhiều thị trường ở dạng ngôi sao-

thị trường mới nổi, ví dụ một số thị trường cách đây 3 năm mới có

điện về, mới có dòng tiền đổ về đấy và trong 3 năm giá đất tăng liên

tục 30-100%/năm. Nếu bạn lựa chọn đúng thị trường mới nổi, thì bạn

không cần các kỹ năng, bạn chỉ cần chắc chắn về pháp lý, quy hoạch,

bạn sẽ thắng. Nếu bạn lựa chọn sai thị trường, sẽ giống như bạn đi

ngược dòng nước vậy. Thị trường, mọi người thường chạy theo quy

hoạch. Quy hoạch bao gồm chính sách của nhà nước, mong muốn địa

phương hoặc khu vực đó phát triển. Nếu bám sát thông tin quy hoạch

và biết chớp thời cơ các nhà đầu tư cũng sẽ có được lợi nhuận cao.

Tuy nhiên, một yếu tố khác đó là bạn cần tăng trưởng bền vững, đó là

bạn cần phải check được các dự án lớn. Dòng tiền đổ về càng nhiều

thì BĐS càng tăng giá. Ví dụ, hiện tại mọi người đang quan tâm đến

BĐS ở các đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Vân Đồn hoặc ven các khu

công nghiệp. Khi đó, cùng với cơ sở hạ tầng, các chính sách ưu đãi của

nhà nước, của địa phươn, dòng tiền sẽ giúp dòng người đổ về và sẽ

giúp tăng trưởng bền vững. Ví dụ, BĐS ở Nhân Trạch-Đồng Nai, có

dòng tiền đổ về nhưng không có có dòng người đổ về vì chưa có sự

hoàn thiện về cơ sở hạ tầng và do đó không có sự tăng trưởng bền

vững. Đó là nhược điểm của chạy theo quy hoạch. Một khu đô thị xây

xong phải có người về ở. Tuy nhiên cũng có những khu đô thị bỏ

TRỊNH VĂN MẠNH 10

hoang. Đối với tôi, tôi quan tâm tới các thị trường như khu công

nghiệp mới xây hoặc bắt đầu tuyển dụng thêm công nhân, từ 20000

công nhân tuyển thêm lên đến 60 000 công nhân. Ở thời kỳ đầu, năm

2014, có rất nhiều BĐS đem lại dòng tiền 30%/năm, thậm chí

50%/năm chưa kể về lãi vốn. Ngoài ra còn có thị trường du lịch. Bạn

cần phải nghiên cứu kĩ các thông tin về quy hoạch, về các chính sách,

các dự án lớn và điều này cần dẫn đến mục tiêu là có dòng người đổ

về. Bạn cũng cần quan tâm về con số. Ví dụ, BĐS du lịch A, giá thuê

phòng khoảng 500k/phòng, giá đất 30-80tr/m2, nếu bạn tự vận hành

một khách sạn lợi nhuận là 8-15%/năm. Khu vực B lân cận đó cũng

rất phát triển, năm 2014, giá chỉ khoảng 5tr/m, giá thuê phòng cũng

khoảng 500k/phòng. Do đó, bạn có thể kiếm được dòng tiền là 50%,

những năm sau đó là 30% và giá đất hiện tại ở khu B là 15tr/m2. Một

số tài sản ở khu A đang được bán đi vì thị trường không phát triển.

Tôi dự đoán giá đất tại khu B sẽ lên đến 30tr/m, nếu bạn biết kinh

doanh, bạn có thể đạt được dòng tiền lợi nhuận hàng tháng.

Ngoài ra, bạn cũng cần lựa chọn đúng loại sản phẩm. Nhiều năm

trước, nhiều nhà đầu tư thắng lợi khi đầu tư chung cư và hiện tại thì

nhiều nhà đầu tư cũng vẫn tiếp tục có được lợi nhuận khi đầu tư

chung cư nhưng họ ở một level khác. Với những bạn mới chập chững

bước vào đầu tư chung cư thì bạn không thể thắng được họ, những

người đã có rất nhiều kinh nghiệm trong đầu tư chung cư. Có 1 chị

hỏi tôi là hiện tại chị có 1 số tiền nhưng không đủ để đầu tư đất nền,

chị đã đầu tư vào một chung cư trả góp và cho thuê. Tôi chia sẻ rằng

chung cư là một tài sản rất tốt trong giai đoạn 1, đó là tích lũy tài sản

nhưng khi đã trả hết nợ thì nên chuyển đổi sang một loại hình khác vì

nếu giữ chung cư đó trong thời gian dài quá, sẽ không có sự tăng

trưởng về lãi vốn. Ngoài ra, tại một nước mình, mọi người sẽ tập

trung nhiều về mặt lãi vốn từ những người trung tuổi với tài sản

khoảng hơn 10 tỷ họ sẽ tập trung vào yếu tố dòng tiền nhiều hơn. Mà

TRỊNH VĂN MẠNH 11

lãi vốn đối với chung cư sẽ chỉ đúng trong ngắn hạn. Một số người

đầu tư dự án, họ mua ở chu kì đầu thậm chí mua khi chưa mở bán.

Một chiến lược khôn ngoan của các nhà đầu tư, đó là yêu cầu môi giới

cũng góp vào, khi đó môi giới sẽ dốc lực bán hàng hơn. Lựa chọn sản

phẩm cũng dựa trên nền tảng của bạn. Có nhiều loại sản phẩm khác

nhau, BĐS du lịch, BĐS phục vụ nhu cầu ở, thương mại, công nghiệp

và gần đây là BĐS vĩnh hằng. Một số nhà đầu tư chỉ tập trung vào một

nhóm chuyên về BĐS công nghiệp ở các tỉnh, như nhà xưởng, kho,

bãi…một số đầu tư vào BĐS để ở, cá nhân tôi thích đầu tư vào BĐS

cho công nhân thuê vì đối tượng đó tương đối dễ phục vụ, tuy nhiên

một số người cho rằng làm việc với công nhân khá phức tạp…Một số

lại nhằm vào đối tượng người đi làm hoặc người nước ngoài…Bạn cần

lựa chọn sản phẩm dựa vào chính nền tảng của bạn. Cá nhân tôi

thường lựa chọn BĐS để ở. Còn BĐS khác thì tôi chỉ lướt sóng hoặc

trung hạn.

+ Bước 3: Lựa chọn 1 trong 6 loại công cụ

- Tham gia môi giới BĐS: bạn cũng cần có vốn, nhưng ít hơn so

với những cái khác.

- Thuê cho thuê: nhược điểm là có dòng tiền nhưng không tích lũy

được tài sản. Bạn nên xem xét lại nếu sau 3 năm kinh doanh bạn

không tích lũy được tài sản.

- Mua-sở hữu-bán

2 công cụ trên phù hợp với những người muốn tạo ra dòng tiền.

- Mua-sửa-bán: có thể chỉ là làm đẹp một miếng đất như làm

phẳng, xây tường bao quanh.

- Mua-phân lô-bán: Các loại đất đều có thể bán, từ đất 50 năm, đất

rừng, đất thổ cư.

- Mua-xây-bán:

TRỊNH VĂN MẠNH 12

3 công cụ trên phù hợp với những người muốn có lãi vốn. Với mỗi

công cụ, bạn link với nhóm sản phẩm.

Khi bạn lựa chọn đúng thị trường, bạn đã có lời, nếu bạn lựa chọn

đúng sản phẩm, bạn sẽ có lời lần thứ 2, nếu bạn lựa chọn đúng

công cụ bạn sẽ có lời lần thứ 3 và bạn có thể đạt lợi nhuận trên

100%/năm.

Trả lời câu hỏi

1. Mình đã tới bước 3 về chiến lược bán, làm thế nào để tạo dòng

tiền hoặc bán được sản phẩm của mình?

Trả lời: 3 bước đã nêu là một bức tranoạch h tổng quan, bạn

phải có mục tiêu, nền tảng trước, phải có chiến lược mua vào và

bán ra rồi, chứ không phải là mua rồi mới nghĩ cách tạo ra dòng

tiền thì là sai. Bạn phải có kế hoạch trước, phải biết vì sao tăng

giá, tăng trong bao lâu, tăng bao nhiêu %/năm, bán cho ai, bán

như thế nào. Bạn phải có chiến lược mua vào, chiến lược bán ra

trước khi bạn bỏ tiền ra mua một BĐS. Có những trường hợp

xây cho thuê văn phòng nhưng không cho thuê được vì khu

vực đó không tập trung văn phòng, thiết kế không hợp lý,

không phù hợp với làm văn phòng.

2. Tôi có một số vốn là 600tr. Với số vốn này, tôi có thể tham gia

thị trường BĐS Vân Đồn hay không?

Trả lời: bạn hoàn toàn có thể tham gia vào thị trường Vân Đồn

hoặc một số thị trường khác. Tuy nhiên bạn có sẵn sàng đi xa

không hay mục tiêu của bạn là gì.

3. Ngoài các thị trường như Bắc Ninh, Thái Nguyên thì thị trường

Việt Trì-Phú Thọ có tiềm năng không?

Trả lời: như tôi đã chia sẻ, ở phần lựa chọn thị trường, nếu thị

trường đó có thể có dòng người, dòng tiền đổ về, bạn hãy

TRỊNH VĂN MẠNH 13

chuẩn bị để đón đầu thị trường này. Đặc biệt, bạn phải bám sát

thông tin của thị trường để thích ứng được với sự thay đổi của

thị trường. Bạn chỉ tin được những người đã khảo sát, đã

nghiên cứu và đã đầu tư và đầu tư vào sản phẩm nào gần đây

nhất.