2015年11月期決算説明資料 · 2017. 1. 4. · 867 872 1,390 595 415 1,263 461 544 395 82 1,041 1,087 2,006 2,874 4,135 7.1% 9.2% 12.0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 500 1,000 1,500

東京証券取引所第一部証券コード：8923

シンガポール証券取引所証券コード：S2D

トーセイ株式会社

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2015年11月期決算説明資料

2016/1/13

Ⅰ ．2015年11月期の決算概要－P. 2

Ⅱ．中長期経営方針と2016年11月期の事業展開－P.18

＜別冊＞資料編


Ⅰ. 2015年11月期の決算概要

2


-1,388 -1,233 -1,404 73 213 322 123 227 146 669 174

1,373

1,590 2,414

1,730

1,447 432

534

1,398

3,330

4,187 3,914

5,560

6,891

-1,000

1,000

3,000

5,000

7,000

9,000

2013.11月期 2014.11月期 2015.11月期

867 872 1,390

595 415

1,263

461 544

395

82

1,041

1,087

2,006

2,874

4,135

7.1%

9.2%

12.0%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

2013.11月期 2014.11月期 2015.11月期

ROE

1,408 1,427 2,190

978 672

1,980 688

879

572

146

1,683

1,298

3,222

4,663

6,040

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2013.11月期 2014.11月期 2015.11月期

1,616 1,600 2,365

1,137 873

2,185 859

1,101

771

300

1,986

1,570

3,914

5,560

6,891

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2013.11月期 2014.11月期 2015.11月期

15,501 11,339 11,525

7,589 9,118 10,817

6,006 6,633 5,284

5,973

22,889 15,380

35,070

49,981

43,006

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

2013.11月期 2014.11月期 2015.11月期

1Q 2Q 3Q 4Q

2015年11月期連結決算業績ハイライト

3

◆売上高は430億円(前期比14.0％減)◆営業利益は68億円(同23.9％増)、当期利益は41億円(同43.9％増)と大幅な増益を達成

（百万円）【売上高】

【当期利益】（百万円）

（百万円）【営業利益】（百万円）【税引前利益】

（百万円）＜営業利益：セグメント別＞（百万円）

＜売上高：セグメント別＞

-481 -582 -559440 1,078 921

3,5413,459 3,574

1,419 958 2,3432,703 4,2104,135

16,347

6,1126,605

11,098

34,74325,986

35,070

49,981

43,006

-10,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

2013.11月期 2014.11月期 2015.11月期

不動産流動化事業

不動産開発事業

不動産賃貸事業

ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業

不動産管理事業

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業

内部取引


2015年11月期連結決算概要

4

※ROA=税引前利益÷（（前期末資産+ 当期末資産）÷2）

※ROE=当期利益÷（（前期末資本 + 当期末資本）÷2）

構成比構成比増減率

売上高 49,981 100.0 43,006 100.0 -6,974 -14.0

売上原価 40,018 80.1 31,091 72.3 -8,926 -22.3

売上総利益 9,962 19.9 11,915 27.7 1,952 19.6

販管費等 4,402 8.8 5,023 11.7 621 14.1

営業利益 5,560 11.1 6,891 16.0 1,331 23.9

金融収益・費用（純額） -897 - -851 - 45 -5.1

税引前利益 4,663 9.3 6,040 14.0 1,376 29.5

法人所得税 1,789 - 1,904 - 115 6.4

当期利益 2,874 5.8 4,135 9.6 1,261 43.9

当期包括利益 3,021 6.0 4,081 9.5 1,059 35.1

EPS（円） 59.53 85.66 26.13 43.9

ROE（％） 9.2 12.0 2.8P

ROA（％） 6.1 6.9 0.8P

'14.11期（累計） '15.11期（累計）増減

（百万円）



5

※売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています。【’13.11期】▲284百万円、【’14.11期】▲260百万円、【’15.11期】▲27百万円

売上高・売上総利益率主な販売物件

SEASCAPE千葉みなとMS

4Ｑ

◆1棟販売：東陽町トーセイビル、関内トーセイビルⅡなどの収益オフィスビル、マンションを24棟販売（うち、第4四半期は4棟）

◆Restyling：“ヒルトップ横濱根岸”“ヒルトップ横浜東寺尾“等9物件で計68戸を販売（うち、第4四半期は20戸）

関内トーセイビルⅡ

4Ｑ

東陽町トーセイビル

2Ｑ

渋谷4丁目ビル

1Ｑ

17,446

10,4948,010

15,259

13,329

3,087

2,037

2,161

11,098

34,743

25,986

19.0%

12.2%

20.0%

0%

5%

10%

15%

20%

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

13.11期 14.11期 15.11期

（百万円）

売上高（1棟販売・リート向け）売上高（1棟販売・一般向け）

売上高（Restyling) 売上総利益率

(単位：百万円) '13.11期 '14.11期 '15.11期通期通期通期

売上高 11,098 34,743 25,986

売上総利益 2,112 4,226 5,192

営業利益 1,398 3,330 4,187

引渡（Restyling) 89 58 68

引渡（1棟他） 12 35 24



6

売上高・売上総利益率主な販売物件など

THEパームスコート川崎大師

◆THEパームスコート川崎大師（完売）、THEパームスコート柏初石などの戸建住宅105戸（14プロジェクト）のほか、収益マンション“THEパームス西台”１棟、宅地等を販売（うち第4四半期の戸建住宅は15戸）

◆商業施設等の開発案件への取り組みを継続するほか、ホテル開発を決定。

THEパームスコート柏初石

THEパームスコート文京本駒込 THEパームスコート中野江原町

(単位：百万円) '13.11期 '14.11期 '15.11期通期通期通期

売上高 16,347 6,112 6,605

売上総利益 2,779 1,192 1,364

営業利益 1,447 432 534

5,331

0

5,874

1,629

5,141

4,4836,014

591

16,347

6,1126,605

17.0%

19.5%20.7%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

0

5000

10000

15000

13.11期 14.11期 15.11期

（百万円）収益ﾏﾝｼｮﾝ戸建・宅地

分譲ﾏﾝｼｮﾝオフィス

売上総利益率

※売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています。【’14.11期】▲24.8百万円、【’15.11期】▲43.8百万円

引渡（分譲） 192 111 105

引渡（1棟） 1 1


6,8178,578

24,848 26,387

4,356

9,576

9,0939,576

1,300

4,424 2,202

520

3,562

253

4,992

9,851

6,966

2,033

2,410

3,723

4,970

(14,562)

20,263

31,969

49,054

(59,730)

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2012.11 2013.11 2014.11 2015.11

年間仕入額の推移（引渡ベース、売上想定）棚卸資産の状況（売上想定規模の推移）

2013年期末

2014年期末

2015年期末

オフィス・商業 18,497 27,185 37,335

マンション 22,709 13,881 23,497

戸建 13,225 15,247 11,184

その他 393 4,243 2,348

合計 54,825 60,557 74,365

流動化

開発

R

RR

R

R

D

D

D

D

D

収益ﾏﾝｼｮﾝ

店舗・ｵﾌｨｽ

戸建

分譲ﾏﾝｼｮﾝ

収益ｵﾌｨｽ

賃貸ｱﾊﾟｰﾄ

戸建


収益ｵﾌｨｽ

R

その他

（百万円）

D

R

R

R

D

R

戸建


収益ｵﾌｨｽ

その他

固定資産（約37億円）を含む

D


収益オフィス中心に投資向け物件の取得を拡大エリア拡大および物件の大型化を意識 Value upやリーシング力を強みに低稼働ビルも積極取得

Restyling

不動産流動化・開発仕入進捗＜仕入額・在庫の状況＞

戸建


収益ｵﾌｨｽ

その他


R

R

R

D

D

仕入進捗（引渡ベース）は約451億円

契約ベースでは、2015年11月末時点において約597億円まで進捗

（契約ベース進捗11月末時点）

45,168

◆仕入総額は、引渡ベースで451億円相当※（売上想定）流動化34物件[オフィスビル14棟※、収益マンション12棟、土地8件]、開発8物件[オフィス・商業1PJ、戸建・土地分譲7PJ]取得

◆契約ベースでは、11月末時点で597億円相当まで進捗。

7

4Ｑ

（百万円）

3Ｑ

新小岩収益MS 北松戸収益MS

※固定資産 2棟37億円含む


14 14 14 15 16 16 16 16 17 17 17 18

15 20 2733 36 36 34

25 22 21 25 261111

1212

12 12 12

10 10 10 8 84045

5360

64 64 62

51 49 48 50 52

0

10

20

30

40

50

60

70

13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q

Restyling 流動資産固定資産

※売上高は、内部売上高を含みます。

売上高・売上総利益率保有物件の内訳

オフィス、商業施設 22件マンション 28件その他 2件

※1 流動資産のうち賃貸収入がある物件

（棟）

※1


(単位：百万円) '13.11期 '14.11期 '15.11期通期通期通期

売上高 2,703 4,210 4,135

売上総利益 1,671 2,526 1,916

営業利益 1,590 2,414 1,730

◆物件売却により保有物件の入替が進むも、新たに取得した収益オフィスビル・マンションが収益に貢献◆サブリース案件での大型解約等により、売上総利益率は46.4%（前期比13.6pt減）となった。

8

【前期末14.4Qからの増減】新規取得による増加＋21件売却による減少 △16件明渡しによる減少 △4件差引合計 +1件

9491,171

1,325390

278199

1,364

2,7602,6102,703

4,210 4,135

61.8%60.0%

46.4%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

13.11期 14.11期 15.11期

（百万円）売上高(流動資産) 売上高(Restyling)

売上高(固定資産) 売上総利益率


381266

82851116

170

173 199

289

666

323

326148

53

729

1,419

958

2,34388.0%

92.8%96.1%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

13.11期 14.11期 15.11期

（百万円）

AMフィーアクイジションフィーディスポジションフィー仲介手数料･その他配当金売上総利益率

192,525

241,005216,796 225,564

149,349 113,057

300,643

17,434

29,358

16,618

23,130 69,10885,771

98,679 170,114

91,789

209,143

264,135285,904

311,335

248,028

300,607

421,791

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

09 /11 10/11 11/11 12/11 13/11 14/11 15/11

私募ファンドAM REIT AM CRE

（百万円）


売上高・売上総利益率アセットマネジメント受託資産残高の推移

不動産ファンド・コンサルティング事業

(単位：百万円) '13.11期 '14.11期 '15.11期通期通期通期

売上高 1,419 958 2,343

売上総利益 1,248 889 2,253

営業利益 669 174 1,373

※グラフの紫色部分は、ＣＲＥの残高を表示しています。当社においてＣＲＥ受託は、「企業価値最大化を目指して長期的・全社的な経営戦略の視点に立ち、企業不動産を最適かつ効率的に運用する方針・技術」に関して、不動産のプロフェッショナルの観点で総合的なコンサルティングを行うことと定義しています。

※

◆大型のAM受託によるAMフィーの増加や2013.11期に出資した物流ファンドからの配当等が売上高に寄与◆AM受託残高は4,217億円。引き続き受託資産残高の伸張に注力

9


売上高・売上総利益率


不動産管理事業オルタナティブインベストメント事業

売上高・売上総利益率

※売上高は、内部売上高を含みます。【管理棟数】

不動産管理事業/オルタナティブインベストメント事業

(単位：百万円) '13.11期 '14.11期 '15.11期通期通期通期

売上高 3,541 3,459 3,574

売上総利益 850 934 980

営業利益 123 227 146

09.4Q 10.4Q 11.4Q 12.4Q 13.4Q 14.4Q 15.4Q

ビル管理 291 312 308 306 343 351 351

マンション管理 180 199 203 216 203 193 196

計 471 511 511 522 546 554 547

3,541 3,459 3,574

24.0%27.0% 27.4%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

13.11期 14.11期 15.11期

（百万円）

売上高売上総利益率

(単位：百万円) '13.11期 '14.11期 '15.11期通期通期通期

売上高 440 1,078 921

売上総利益 101 284 296

営業利益 73 213 322

◆サービス拡充に加えて新規業務受託、既存契約の維持に努め、安定的な収益を確保

◆代物弁済にて取得した不動産の賃貸収入や、M&Aにて取得したスポーツクラブ運営に伴う会費収入が売上に寄与。引き続きオルタナティブ投資機会獲得に向けて注力

10

440

790

226

287

694

1,078

921

23.1%26.4%

32.1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0

250

500

750

1,000

13.11期 14.11期 15.11期

（百万円）

売上高（スポーツクラブ以外）スポーツクラブ売上高

売上総利益率


新規仕入 31,261

建築費/VU等 3,702

振替・その他 469

物件売却 ▲ 25,971

低価法 ▲ 71

振替・その他 ▲ 4,797

計 ▲ 30,841 35,432

（単位：百万円）

増加要因

減少要因

年間累計

年間累計

減少増加

資産合計 80,858 +9,385 90,243 +2,952 93,196 +12,337

16,100 +708 16,809 +1,981 18,791 +2,690

41,565 13,034 21,079 49,610 17,807 14,353 46,156 30,841 35,432

17,151 96 711 17,765 572 4,908 22,101 669 5,619

6,040 +17 6,058 +89 6,147 +106

減少増加

投資不動産・有形固定資産

その他資産

現金及び現金同等物

棚卸資産（不動産）

2015年

11月末

2014年

11月末減少増加

2015年

5月末

バランスシート要旨（連結）① －資産の部－

（百万円）

・現金及び現金同等物は前期末比2,690百万円の増加

A：現金及び現金同等物の増減 B：棚卸資産の増減・新規仕入＋建築費等が物件売却を90億円上回ったが、棚卸資産の一部を固定資産に振り替え、前年期末比45億円の増加

A

B

C

・新規取得および棚卸資産からの振替による固定資産増加（+3棟）等により、前期末比4,950百万円の増加

C：投資不動産・有形固定資産の増減

11


短期増加要因物件取得時新規借入

長期→1年内長期 11,010

その他借入（借換等）

減少要因売却返済 ▲ 3,607

その他返済（借換・約定等） ▲ 3,290

長期増加要因物件取得時新規借入 28,455

その他借入（借換等） 3,244

減少要因売却返済 ▲ 16,076

その他返済（借換・約定等） ▲ 461

長期→1年内長期 ▲ 11,010

計 ▲ 34,446 42,710

・新規仕入34物件※（簿価：約312億円）に対する新規借入として、約284億円を調達※固定資産2物件（簿価：約29億円）を含みます

・一方、売却による借入返済は196億円その結果、借入金は前期末比82億円増加

年間累計

減少増加

負債・資本合計 80,858 +9,385 90,243 +2,952 93,196 +12,337

負債合計 48,130 +7,181 55,312 +1,655 56,967 +8,837

40,404 19,424 26,857 47,838 15,022 15,852 48,668 34,446 42,710

短期借入金 5,380 3,431 7,104 9,053 3,466 3,906 9,492 6,898 11,010

長期借入金 35,024 15,992 19,753 38,785 11,555 11,946 39,175 27,548 31,699

7,725 -251 7,473 +825 8,299 +573

32,727 +2,203 34,931 +1,297 36,228 +3,500

40.5 -1.8 38.7 0.2 38.9 -1.6

0.74 0.89 0.82 +0.08

借入金

その他負債

2015年

11月末

ネットD/Eレシオ（倍） +0.15 -0.06

2014年

11月末減少増加

2015年

5月末減少増加

資本合計

自己資本比率（％）

バランスシート要旨（連結）② －負債・資本の部－（百万円）

A

・利益剰余金の積上げによる増加（41.3億円）ならびに有価証券評価差額等（0.5億円）、配当金の支払（▲5.7億円）による減少等の結果、資本は前期末比35億円増加

B：資本の増減

B

A：借入金の増減

12


棚卸資産残高の内訳

オフィスビル・商業

(14件 ) (4件 ) 37,335

マンション (26件 ) (1件 ) 23,497

戸建 (-) (15件 ) 11,184

その他 (8件 ) (-) 2,348

合計 (48件 ) (20件 ) 74,365

棚卸資産

不動産流動化（ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む）

2015年11月末

棚卸資産残高46,156

物件タイプ別内訳

想定売上規模合計

想定売上規模 74,365

想定売上規模

不動産流動化（ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む）

33,398

5,958

-

12,757

2,150

- - 11,184

不動産開発

17,342

13,906

4,380

2,418

22,544

不動産開発

42,382 31,982

6,007

2,348 -

14,790

17,490

棚卸資産の状況＜内訳＞

（百万円）

※ 上記売上想定額は、期末現在において入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいており、実際の業績は、様々な要素により、大きく異なる結果となる場合があります。

※上記棚卸資産は、期末現在の簿価であり、今後、バリューアップ及び建築費用等により増加いたします。

(68件)

13

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4

2008年期末

2009年期末

2010年期末

2011年期末

2012年期末

2013年期末

2014年期末

2015年期末

オフィスビル・商業

60,487 31,264 22,251 15,206 18,595 18,497 27,185 37,335

マンション 14,327 12,844 30,589 26,627 23,476 22,709 13,881 23,497

戸建 ― ― 558 3,727 7,701 13,225 15,247 11,184

その他 1,672 479 220 1,021 354 393 4,243 2,348

合計 76,487 44,588 53,620 46,581 50,127 54,825 60,557 74,365

（百万円）

◆2015年期末の棚卸資産（売上想定）は743億円。◆物件タイプ別では、オフィスビルやマンションが増加。

棚卸資産の状況＜売上想定推移＞

14


営業活動によるキャッシュ・フロー 344 -4,443 -4,787

税引前利益 4,663 6,040 1,376

減価償却費 188 222 33

棚卸資産の増減額 -3,378 -8,845 -5,466

その他 -1,129 -1,860 68

投資活動によるキャッシュ・フロー -2,878 481 3,360

有形固定資産の増減額 -19 -71 -51

投資不動産の増減額 -1,125 -750 375

その他 -1,733 1,302 -1,125

財務活動によるキャッシュ・フロー 3,891 6,661 2,769

借入金の増減額 5,365 8,258 2,893

配当金の支払額 -384 -578 -193

利息の支払額 -1,086 -1,015 70

その他 -2 -3 -1

現金及び現金同等物の増減額 1,357 2,699 1,341

14,711 16,100 1,388

31 -9 -40

現金及び現金同等物の期末残高 16,100 18,791 2,690

'14.11期

①

'15.11期

②増減②-①

現金及び現金同等物の期首残高

現金及び現金同等物に係る換算差額等

キャッシュ・フロー計算書要旨（連結）

（百万円）

営業活動による

ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ ※1

当期の営業キャッシュ・フロー

は44億円のマイナスとなった。

税引前利益60億円の計上と、

棚卸資産の増減による▲88

億円が主要因。

財務活動による

ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ※2

当期の財務キャッシュ・フロー

は66億円のプラスとなった。

借入金の純増82億円と配当

金支払い▲5.7億円、利息の

支払い▲10.1億円による増

減が主要因。

※1

※2

15

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セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－

（百万円、％）

'14.11期（累計） '15.11期（累計）

構成比構成比増減率

合計 49,981 100.0 43,006 100.0 -6,974 -14.0

不動産流動化事業 34,743 69.5 25,986 60.4 -8,757 -25.2

不動産開発事業 6,112 12.2 6,605 15.4 493 8.1

不動産賃貸事業 4,210 8.4 4,135 9.6 -75 -1.8

958 1.9 2,343 5.5 1,385 144.5

不動産管理事業 3,459 6.9 3,574 8.3 114 3.3

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 1,078 2.2 921 2.1 -157 -14.6

内部取引 -582 - -559 - 22 -

'14.11期（累計） '15.11期（累計）

売上原価率売上原価率増減率

合計 40,018 80.1 31,091 72.3 -8,926 -22.3

不動産流動化事業 30,517 87.8 20,793 80.0 -9,723 -31.9

不動産開発事業 4,919 80.5 5,241 79.3 321 6.5

不動産賃貸事業 1,684 40.0 2,218 53.6 534 31.7

69 7.2 90 3.9 20 30.1

不動産管理事業 2,525 73.0 2,593 72.6 67 2.7

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 793 73.6 624 67.9 -168 -21.3

内部取引 -491 - -470 - 20 -

増減

増減

売上高

売上原価




セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－

資料編（百万円、％）

17

'14.11期（累計） '15.11期（累計）

売上総利益率売上総利益率増減率

合計 9,962 19.9 11,915 27.7 1,952 19.6

不動産流動化事業 4,226 12.2 5,192 20.0 966 22.9

不動産開発事業 1,192 19.5 1,364 20.7 171 14.4

不動産賃貸事業 2,526 60.0 1,916 46.4 -609 -24.1

889 92.8 2,253 96.1 1,364 153.4

不動産管理事業 934 27.0 980 27.4 46 5.0

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 284 26.4 296 32.1 11 4.0

内部取引 -90 - -88 - 1 -

'14.11期（累計） '15.11期（累計）

営業利益率営業利益率増減率

合計 5,560 11.1 6,891 16.0 1,331 23.9

不動産流動化事業 3,330 9.6 4,187 16.1 857 25.7

不動産開発事業 432 7.1 534 8.1 102 23.7

不動産賃貸事業 2,414 57.3 1,730 41.8 -684 -28.4

174 18.3 1,373 58.6 1,198 685.1

不動産管理事業 227 6.6 146 4.1 -80 -35.4

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 213 19.8 322 35.0 108 50.9

本社経費等 -1,233 - -1,404 - -171 -


増減

増減

売上総利益

営業利益



Ⅱ. 中長期経営方針と2016年11月期の事業展開

18


（百万円）

2016年11月期の業績予想～売上・利益項目概要～

19

3,914

5,560

6,8917,563

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

2013年11月期 2014年11月期 2015年11月期 2016年11月期

（予想）

3,222

4,663

6,0406,508

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2013年11月期 2014年11月期 2015年11月期 2016年11月期

（予想）

2,006

2,874

4,1354,305

7.1%

9.2%

12.0%

11.3%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

2013年11月期 2014年11月期 2015年11月期 2016年11月期

（予想）

ROE

（百万円）

（百万円）（百万円）

売上高

当期利益

営業利益税引前利益

-481 -582 -559 -517

440 1,078 921 5903,541

3,459 3,574 3,8191,419 958 2,343 1,4392,703

4,2104,135

5,031

16,347

6,1126,605

12,732

11,098

34,743

25,986

32,154

35,070

49,981

43,006

55,250

-10,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2013.11月期 2014.11月期 2015.11月期 2016.11月期

（1/13予想）




不動産ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業

不動産管理事業

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業

内部取引


増減【B-A】

構成比構成比構成比増減率

売上高 49,981 100.0 43,006 100.0 55,250 100.0 12,243 28.5

不動産流動化事業 34,743 69.5 25,986 60.4 32,154 58.2 6,168 23.7

不動産開発事業 6,112 12.2 6,605 15.4 12,732 23.0 6,126 92.7

不動産賃貸事業 4,210 8.4 4,135 9.6 5,031 9.1 896 21.7

958 1.9 2,343 5.5 1,439 2.6 -904 -38.6

不動産管理事業 3,459 6.9 3,574 8.3 3,819 6.9 245 6.9

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 1,078 2.2 921 2.1 590 1.1 -330 -35.9

内部取引 -582 - -559 - -517 - 42 -

売上総利益 9,962 19.9 11,915 27.7 14,897 27.0 2,982 25.0

不動産流動化事業 4,226 12.2 5,192 20.0 4,682 14.6 -509 -9.8

不動産開発事業 1,192 19.5 1,364 20.7 5,148 40.4 3,783 277.3

不動産賃貸事業 2,526 60.0 1,916 46.4 2,485 49.4 568 29.7

889 92.8 2,253 96.1 1,390 96.6 -862 -38.3

不動産管理事業 934 27.0 980 27.4 1,056 27.7 76 7.8

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 284 26.4 296 32.1 205 34.8 -90 -30.6

内部取引 -90 - -88 - -71 - 17 -

営業利益 5,560 11.1 6,891 16.0 7,563 13.7 671 9.7

不動産流動化事業 3,330 9.6 4,187 16.1 3,281 10.2 -906 -21.6

不動産開発事業 432 7.1 534 8.1 2,959 23.2 2,425 453.3

不動産賃貸事業 2,414 57.3 1,730 41.8 2,278 45.3 548 31.7

174 18.3 1,373 58.6 375 26.1 -998 -72.7

不動産管理事業 227 6.6 146 4.1 172 4.5 25 17.5

ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 213 19.8 322 35.0 132 22.5 -190 -58.9

本社経費等 -1,233 - -1,404 - -1,637 - -232 -

金融収益・費用（純額） -897 - -851 - -1,055 - -203 -

税引前利益 4,663 9.3 6,040 14.0 6,508 11.8 468 7.8

法人所得税 1,789 - 1,904 - 2,074 - 169 -

当期利益 2,874 5.8 4,135 9.6 4,305 7.8 169 4.1

2016年11月期（予想）【B】




2014年11月期 2015年11月期【A】

2016年11月期の業績予想～セグメント概要～

20

（百万円、％）

※オレンジ枠の部分は売上総利益率、営業利益率を表示しております

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2016年11月期の事業戦略

[売買系3事業] 流動化事業開発事業

[安定3事業]

[販管費]

業容拡大に向けて人員増強（+13%）ベースアップや確定拠出年金増額等、従業員向けHappy Planを実施 (+3%)

2015年11月期は、ロジスティックファンドの配当収益7.3億円を計上。

2016年11月期は、ファンド・コンサルティング事業・賃貸事業・管理事業のそれぞれを成長させ、前年並の利益を目指す

《ファンド》受託資産残高の伸張《賃貸》リーシングで収益性を早期向上、保有資産（棚卸・固定資産）の増加《管理》学校法人やホテル等、受託メニューの拡大、管理効率の改善

ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙ管理事業賃貸事業

独自のバリューアップフロー“Value Up32”を用いた価値再生・付加価値創出を推進

多彩な開発メニューを活かし、幅広く商品を展開

《仕入計画》

2015年11月期

381億円

70億円

451億円

流動化

開発

520億円

180億円

700億円（計画）

2016年11月期

• 商業施設（港区/2016年1月完成予定）

• 分譲マンション（世田谷区/開発計画中）

• ホテル開発（千代田区/2016年着工予定）

• 戸建123戸販売を計画

《2016年11月期開発メニュー》

優良アセットおよび開発用地の仕入を強化

オルタナ

•市況を注視しつつ、積極的に仕入推進

•物件サイズの大型化、エリア拡大を意識

•リーシング力を強みに、低稼働ビルや本社利用が期待出来る空ビルも仕入検討

•豊富な情報量、相対取引、多様な出口戦略を武器に仕入目標達成を目指す

仕入施策

3,941 百万円 ⇒ 4,632百万円 (117%増加)

※契約ベースでは、597億円

ただし、物件売買にかかる販売経費を除く


直近のＴＯＰＩＣＳ

22

67期取得済物件例

流動化事業

東陽町オフィス・商業ビル

㈱アーバンホームをM&Aで取得し、

戸建事業を強化

開発事業 [戸建]

東京都町田市を中心に新築戸建分譲や注文住宅の設計、施工請負、不動産の仲介事業等を営む不動産会社『株式会社アーバンホーム』の株式100％を平成27年12月に取得し、100％子会社化

戸建開発における事業エリアの拡大、東京都下および神奈川エリアの仕入・販売網の強化につなげる

アーバンホーム本社

当社6棟目となる商業施設が竣工するほか、マンション開発を計画中

開発事業 [一棟]

港区所在商業施設（仮称）南青山3丁目プロジェクト敷地面積：226.78坪（登記面積）延床面積：429.21坪（建築確認面積）2016年1月完成予定

世田谷区所在分譲マンション（仮称）下馬2丁目プロジェクト

総戸数：89戸開発計画中

江東区西大島マンション神楽坂オフィス

2015年11月末時点において契約ベースでは約145億円※

まで仕入が進捗※売上想定換算、

流動化・開発案件合計

※画像はイメージであり、変更となる可能性があります。


直近のＴＯＰＩＣＳ

23

ブラックストーングループより全57物件、532億円の新規AMを受託

ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃィﾝｸﾞ事業

世界的な資産運用会社であるブラックストーンの関連するブラックストーン・リアル・エステート・パートナーズが投資する賃貸住宅用不動産について、当社子会社であるトーセイ･アセット･アドバイザーズ㈱が2015年12月30日付でアセットマネジメントを受託

受託物件例

ホテル事業への進出

開発事業 [ホテル]

用地取得済の内神田にて、ホテル建設を計画中。2016年着工、2017年秋頃オープンを目指す

会社名：トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社設立時期：平成28年2月（予定）資本金：10百万円（トーセイ100％出資）事業内容：ホテル事業の企画・運営・管理等

東京圏を中心として、取得済の不動産や今後取得する用地においてホテル事業化を順次検討

100％出資

　ホテル保有・賃貸 100％出資・企画・管理

・・・事業法人A（新設）事業法人B（新設）事業法人C（新設）


（仮称）内神田ホテルホテルB ホテルC（運営）（運営）（運営）

提携運営会社A 提携運営会社B 提携運営会社C

（運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ）（運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ）（運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ）

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社

案件E案件D

運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

委託

運営運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

委託

運営運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

委託

運営

※上記スキームは変更となる可能性があります。

スキーム概要

トーセイ以外の第三者が保有するホテルについても運営を受託し、オペレーションすることも検討

アセットマネジメント受託資産残高（2015年12月31日現在）

192,525

241,005216,796 225,564

149,349 113,057

300,643

353,181

17,434

29,358

29,358

16,618

23,130 69,10885,771

98,679 170,114

91,789

83,696

209,143

264,135285,904

311,335

248,028

300,607

421,791

466,237

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

500,000

09 /11 10/11 11/11 12/11 13/11 14/11 15/11 15/12

私募ファンドAM REIT AM CRE

（百万円）

2015年12月31日時点のアセットマネジメント受託資産残高は、4,662億円まで伸張

バリューアップやリーシングノウハウ、豊富な出口戦略などを強みに引き続きAM受託残高の伸張を目指す


0

200

400

600

800

1,000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

中期経営計画 Advancing Together 2017 －基本方針・重点戦略－

24

2020年売上高1,000億円構想を掲げ、既存事業の拡大と、長期にわたり競争優位性を維持できる高品質経営を通じて、さらなる企業価値向上を目指す

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016（予想）・・・2020

Next Stage 2014

Advancing Together

2017

Charge Up 2011

売上高1,000億円構想

売上高

東証一部上場

SGX上場

Tosei SingaporeNAI・ﾄｰｾｲ設立

トーセイREIT上場官民ファンド組成

552億円

・企業規模拡大・経営基盤の強化・競争優位性を維持できる経営品質と組織

---2020年にありたい姿---

中期経営計画

２０２０年成長ビジョン

金融危機

基本方針と重点戦略

[1]既存事業の拡大と周辺事業領域の検討

[3]最適ガバナンスと効率的組織運営体制の構築

[4]人材育成と従業員満足度の向上

[2]顧客満足度の向上とトーセイブランドの確立

成長ドライバー

の強化

安定３事業

の強化

周辺事業領域の検討と進出

基本方針

-企業規模の成長と拡大-

-成長を支える経営基盤の強化-

Advancing Together 2017 -基本方針- Advancing Together 2017 -重点戦略-


3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020

売上総利益（安定3事業）売上総利益（売買系3事業）

販管費（物件販売経費を除く）物件販売経費部分

金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

売買系3事業の売上総利益を、金融危機直前を上回る規模へ成長

安定３事業の売上総利益を拡大 ⇒販売管理費（A）と金利をカバー

25

2020年に向けたシミュレーション –経営基盤の強化-

安定３事業の

比率を高めて安定性を向上

中長期的なビジョン中長期的なビジョン

（※2）2008年・2011年の売買系3事業の売上総利益は、既に物件販売経費が控除された数値です

（百万円）

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2020 構想予想実績予想

（期初時点）

※2

※2

（※1）安定3事業・売買系3事業の売上総利益は、内部取引控除前の数値で記載

安定3事業の売上総利益は、販売管理費（A) (物件販売経費を控除した費用部分）

をカバーしつつ、増加トレンドを維持

※1

（流動化、開発、オルタナティブ）（賃貸、ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙ、管理）

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

3,504 3,431 4,349 4,115 5,149 4,931

7,592

2,117

4,776 6,047

5,770 7,334

3,477 3,080 3,476 4,094 3,941 4,632

926

1,341 1,082

2,701

1,247 806

897 957 852

1,055

2008 2011 2014 2015 2015 2016 2017 2018 2019 2020



金利

11,039

5,469

9,9625,702

7,389

11,4366,852

11,915

14,897

10,035

（物件販売経費を控除した費用部分）

販売管理費（A）（販売管理費のうち、物件販売経費を控除した費用部分）

販売管理費（B）（販売管理費のうち、物件販売経費の部分）

50％

50％

※1

（※3）上記2020年構想の推定額は、期末現在において入手可能な情報から得られた当社判断に基づいており、今後様々な要素により変更となる場合があります

※3


35 60 61 78 78 150

171 221 269

495 374

415 461

651

987

94

161

187

133

225

265 327 362 398

590

324

404 486

650

1094

64

77

82

83

101

0.0

200.0

400.0

600.0

800.0

1000.0

1200.0

1400.0

1600.0

1800.0

605

712

931億

1,785億

2011 2014.11 2016.11 2020.11

42.2%

自己資本比率

2015.11

808億

1,131億

35 60 61 78 78 150

171 221 269

492 374

415 461

651

956

94

161

187

133

234

265 327 362 398

590

324

404 486

650

1074

64

77

82

83

96

0.0

200.0

400.0

600.0

800.0

1000.0

1200.0

1400.0

1600.0

1800.0

605

712

931億

1,735億

2011 2014.11 2016.11 2020.11

42.2%

自己資本比率

2015.11

808億

1,131億

2020年に向けたシミュレーション –バランスシート拡大-

26

1,785億円

2014年11月末時点

2020年11月期末時点

売上高 1,000億円

棚卸資産（不動産）

投資不動産有形固定資産

その他資産

資本

借入金

その他負債

売上想定で1,480億円分

（億円）

808億円

2020年売上高1,000億円に向けて資産規模を拡大財務健全性を意識し、自己資本比率は30％台を維持

自己資本比率40.5% 自己資本比率

バランスシートシミュレーション

2015年11月末時点

38.9% 35.1% 33.0%

1.30倍0.83倍0.74倍ネットD/EレシオネットD/Eレシオ 1.47倍

415

売上想定で605億円分

※本シミュレーションでは、法人税を2017年11月期より29％で計算しています

※直近3ヵ年の平均（簿価×1.5倍）で想定

現金及び現金同等物

2016年11月末時点（予想）

931億円

1,131億円

また、期末現在において入手可能な情報から得られた当社判断に基づいており、今後様々な要素により変更となる場合があります

売上想定で743億円分


還元方針

27

時価総額(2016年1月8日時点)

363.5億円

株価(同上)

753.00円

簿価純資産(2015年11月末)

362.2億円

一株あたり純資産(同上)

750.31円

PBR(2016年1月8日時点)

1.00

株価現状認識

配当推移

一株あたりの配当金(円)

5.00

2010年11月期

[1]÷[2][1] [2]

5.00

2011年11月期

6.00

2012年11月期

8.00

2013年11月期

配当性向(%) 51.3 30.4 18.7 18.6

* * *

8.45

PER(予想)

*当社は、2013年7月1日を効力発生日として、1株につき100株の割合で株式分割を行いました。比較のため、2012年11月期以前の一株あたりの配当金は当該株式分割後の数値にて記載しています。

18.00

2016年11月期(予想)

20.2

12.00

2014年11月期

20.2

16.00

2015年11月期（予想）

18.7

0.78

※投資不動産の含み益101.9億円を考慮した場合

PBR ※

実質

東京証券取引所第一部証券コード：8923

シンガポール証券取引所証券コード：S2D



別冊 2015年11月期決算説明資料 [資料編]

2016/1/13

Ⅰ．トーセイグループの概要－P.2

Ⅱ．不動産市況の状況－P.9


＜資料編＞Ⅰ．トーセイグループの概要 -トーセイをはじめてご覧になる方へ-

グループ概要ｰ P.3

沿革ｰ P.4

事業概要ｰ P.5

販売物件の概要－規模別・売上高ベース－ｰ P.6

販売物件の概要－物件種類別・件数ベース－ｰ P.7

棚卸資産の内訳－期末保有物件－ｰ P.8

2


商号トーセイ株式会社

所在地東京都港区虎ノ門4丁目2番3号

設立 1950年2月2日

資本金の額 64億2,139万円

代表者代表取締役社長山口誠一郎

事業年度の末日 11月末

上場東証第一部【証券コード：8923】シンガポール証券取引所メインボード【証券コード：S2D】

株式の状況

従業員数

主要な関係会社

■発行済み株式総数／ 48,284,000株 ■株主数／6,818名■所有株数別株主構成比／・個人・その他

・外国法人等・金融機関・その他法人等

・証券会社

140名（単体） 301名（連結）

トーセイ・コミュニティ株式会社 Tosei Singapore Pte.Ltd.トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 NAI・トーセイ・JAPAN株式会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社株式会社クリスタルスポーツクラブ

43.88% （21,187,446株）

28.33% （13,679,090株）

13.07% （6,310,800株）

13.44% （6,487,000株）

1.28% （619,664株）

2015年11月30日現在グループ概要

上場リートトーセイ・リート投資法人【証券コード：3451】 ※

※トーセイ100％子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズが資産運用を受託する投資法人

3


0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

600

94年 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年

（億円）

売上高

※1 TRI⇒トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社※2 TC⇒トーセイ・コミュニティ株式会社※3 TAA⇒トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社（08年4月にトーセイ・リート・アドバイザーズ㈱より商号変更）

※4 Tosei Singapore⇒Tosei Singapore Pte. Ltd.

※5 NAI・トーセイ⇒NAI・トーセイ・JAPAN株式会社

1950年トーセイの前身ユーカリ興業㈱設立

1983年東誠ビルディング㈱に商号変更

1994年山口誠一郎、代表取締役に就任

分譲マンション事業開始

東誠不動産㈱に商号変更

LBO方式により不動産

M&Aを実施

戸建分譲住宅事業開始

一般不動産投資顧問業の登録

不動産流動化事業開始

TRI※１設立TC※2子会社化

TAA※3設立

ビル・商業施設開発開始

JASDAQ市場へ上場

虎ノ門に本社を移転

東証第二部へ上場

トーセイ㈱に商号変更

当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ・投資運用業・第二種金融商品取引業・投資助言・代理業の登録

私募ファンドを設立

東証第一部へ上場

沿革

シンガポール証券取引所へ上場

・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ「T’s BRIGHTIA」を展開

Tosei Singapore※4

NAI・トーセイ※5

設立

（予想）

トーセイ・リート投資法人上場

Ｒｅｓｔｙｌｉｎｇ事業開始

4


5

○不動産流動化事業資産価値の下がった不動産を取得し、デザイン・設備改修や法的是正、稼働率改善等のバリューアップを施した後に、一棟ごとに販売する再生販売事業。中古の賃貸マンションを再生して分譲販売するRestyling事業も行う。

○不動産開発事業開発用の用地を取得し、エリアやニーズの特性に合わせて、オフィスビル・マンション・戸建住宅・商業施設などの新築開発を行い販売する事業。社内に一級建築士事務所を設け、企画・デザイン力を駆使した品質にこだわった“モノづくり”を行う。

○不動産賃貸事業利便性の高い東京都区部を中心に、グループが所有するオフィスビルやマンションなどを賃貸し、安定的な収入を得る事業。52物件の収益不動産を保有（2015年11月末時点）

○不動産ファンド・コンサルティング事業不動産私募ファンドの組成業務をはじめ、アセットマネジメント業務や事業法人に対する不動産コンサルティング、海外ネットワークを生かした売買・賃貸仲介業務よりフィー収入を得る事業。2015年11月末時点の受託資産残高は、4200億円超。

○不動産管理事業トーセイ・コミュニティ（株）により、マンションやビルの総合的なビルマネジメントやプロパティマネジメントを展開。2015年11月末時点において、ビル351棟、マンション196棟、計547棟の物件を管理。

○オルタナティブインベストメント事業トーセイ・リバイバル・インベストメント（株）による、不動産担保付債権投資や不動産保有会社のM&A などを行う事業。

6 B u s i n e s s e s

事業概要

トーセイグループは東京経済圏に特化して不動産関連事業を総合的に展開6つの事業で相互に補完し合いながら、市況の変化に柔軟に対応するポートフォリオ経営を推進

5


販売物件の概要－規模別・売上高ベース－

規模別の販売状況

注）棟数の小数点以下表示について本資料は、物件規模の棟数推移をわかり易くするため、分譲マンション及び分譲戸建は1プロジェクトを1単位としておりますが、期をまたいで販売を行う物件に関しては、各期の残戸数を元に棟数を算出しております。

6

6,2808,427

6,251

12,622 12,780

7,312 6,761 7,402

12,446

17,96015,206

4,791

8,86410,852

4,4452,119

5,532 8,0164,843

6,597

12,200

8,140

3,694 1.4棟

2,202

15,988

25,996

11,618

6,987 2,5194,992

8,401

10,694

9,244

14,765

19,493

33,091

43,064

26,518

19,832

17,297 17,237

27,445

40,854

32,592

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

05.11期 06.11期 07.11期 08.11期 09.11期 10.11期 11.11期 12.11期 13.11期 14.11期 15.11期

売上高

(百万円）10億円未満 10－20億円未満 20億円以上

4.0棟

17.0棟

6.6棟

23.0棟

1.0棟

7.3棟

16.0棟

2.0棟

4.0棟

31.2棟

2.7棟

2.0棟

26.0棟

2.3棟

2.6棟

14.8棟

3.4棟

5.7棟

17.1棟

0.3棟

2.0棟

12.6棟

0.8棟 5.0棟

21.9棟

2.0棟8.5棟

33.7棟

4.0棟

46.1棟38.0棟

28.9棟

28.5棟

5.9棟

3.0棟

37.4棟


14

22

9

2218

9 84 6

1417

8

4

14

17

7

15 19

18

20

28

131

3

3

3

7

10

11

14

2

4

63

1 4

7

7

8

23件

31件

26件

43件

31件

27件

31件33件

43件

60件

52件

0件

10件

20件

30件

40件

50件

60件

70件

'05.11期 '06.11期 '07.11期 '08.11期 '09.11期 '10.11期 '11.11期 '12.11期 '13.11期 '14.11期 15.11期

オフィス・商業マンション戸建その他

販売物件の概要－物件種類別・件数ベース－

物件種類別の販売状況

注）分譲マンション、戸建、Restyling案件は、1プロジェクトにつき1件とカウントしています

住宅関連不動産（マンション・戸建）27件・52％

オフィス・商業系17件・33％

その他（土地など）8件・15％

2015年11月期においては、活発な不動産市況を背景に

収益オフィスビル・空ビルの販売が増加。

（件数）

7


5649

78

55

33 3329

45

5448

40

2

1

5

3

24

2

2

4

6

9

2

1

14

5

5

69

12

3

3

8

6

52

2

2

85 761件

55件

91件

65件

41件43件

38件

54件

72件68件 68件

0件

10件

20件

30件

40件

50件

60件

70件

80件

90件

100件

05.11期 06.11期 07.11期 08.11期 09.11期 10.11期 11.11期 12.11期 13.11期 14.11期 15.11期

23区内都下神奈川千葉・埼玉ほか

棚卸資産の内訳－期末保有物件－

保有物件の所在エリア（棚卸資産） 2015年11月期末における棚卸資産の総数は68件。

取り扱い物件エリアは東京23区を中心に、都下や神奈川など首都圏郊外の比率も増加。

注）分譲マンション、戸建、Restyling案件は、1プロジェクトにつき1件とカウントしています

（件数）

東京23区内40件・59％

8


＜資料編＞Ⅱ．不動産市況の状況

不動産流動化市場規模（23区/10億円未満）ｰ P.10

不動産流動化市場規模（23区）ｰ P.11

上場企業等の不動産取引ｰ P.12

J-REITの物件取得額ｰ P.13

J-REITの資金調達額ｰ P.14

東証REIT指数の推移ｰ P.15

不動産ファンド市場規模ｰ P.16

私募REIT運用残高推移ｰ P.17

ＣＭＢＳ新規発行額ｰ P.18

国内銀行の不動産業向け貸出残高ｰ P.19

建築費坪単価推移（構造別）ｰ P.20

新築分譲マンション市場① ｰ P.21

新築分譲マンション市場② ｰ P.22

新築戸建市場ｰ P.23

中古マンション市場① ｰ P.24

中古マンション市場② ｰ P.25

J-REIT取得物件のNOI利回り推移ｰ P.26

投資用マンションの供給動向ｰ P.27

賃貸マンション市場（J-REIT）ｰ P.28

オフィス供給量見込ｰ P.29

オフィスビル賃貸市場ｰ P.30

全国賃料統計ｰ P.31

プライムオフィス市場のイールドギャップ各国比較ｰ P.32

アジア太平洋地域のGDP成長率ｰ P.33

アジア太平洋地域の不動産投資動向① ｰ P.34

アジア太平洋地域の不動産投資動向② ｰ P.35

グローバルREIT概況ｰ P.36

観光立国実現に向けたアクション・プログラムｰ P.37

訪日外国人旅行者数の推移ｰ P.38

ホテル平均稼働率の推移ｰ P.39

訪日外国人旅行者数の内訳ｰ P.40

外国人旅行者受入数の国際比較ｰ P.41

国内のホテル取引件数ｰ P.42

J-REITが取得したホテルの取引利回りｰ P.43

9


ブルーオーシャン・ストラテジー

中小・築古不動産市場のストックは膨大。

トーセイの売上が

1,000億円の場合でも

市場占有率はわずか約1％

中小・築古不動産市場は

競合が少ない魅力的な市場であると認識

国内不動産ストック約2,500兆円（土地約1,200兆円建物等1,300兆円）

企業不動産約470兆円（オフィス・商業施設）

収益不動産約96兆円

ＲＥＩＴ保有高約13.5兆円

私募ファンド保有高

約13.5兆円

東京23区

約40兆円

公的不動産約580兆円

その他約1,450兆円（住宅、耕地、林地など）

地方公共団体所有不動産約426兆円

出所：国交省、民間シンクタンクデータより当社推計。2015年2Ｑ時点において入手可能な情報から推計した算定値のため、今後の入手情報等により変動致します。

首都圏売買流通量のうち、10億未満物件は

推計約8～10兆円

① 不動産ストック量 ② 不動産流通量

（オフィス・マンション・商業施設・倉庫）

（REIT・私募ファンド保有分除く）

不動産流動化市場規模（23区/10億円未満）

10


建物数 56,149棟

総床面積 3,303万坪

不動産流動化市場規模（23区）

23区オフィスビルストック※1

建物数※3 68,454棟（100万戸※4）

総床面積※5 2,118万坪

23区収益マンションストック※2

*1 東京都主税局資産税部固定資産税課公表の2013年1月1日現在の「非木造家屋」のうち、「事務所・店舗・百貨店」の棟数及び床面積。*2 23区の賃貸マンション・アパートのみ。分譲マンションは含まず。*3 東京都都市整備局による2013年3月公表の「マンション実態調査結果」（2011年8月1日調査）より。*4 上記2013年3月「マンション実態調査結果」を元に推定。*5 東京都都市整備局による「東京のマンション2009」調査結果を元に推定。

総建物数約124,600棟

総床面積約5,420万坪

不動産流動化事業の市場規模

引き続き、東京23区の流動化事業は、圧倒的な市場規模を持つ。

11


上場企業等の不動産取引

出所：都市未来総合研究所

賃料上昇期待や低金利を背景に、J-REITや私募ファンド、外資系法人による不動産投資が活発に行われ、

2015年度上期（4月～9月）の上場企業等による不動産取引額は、ほぼ昨年並みの2兆898億円となった。上期実績としては過去3番目に高い水準となる。

8,782 9,255 9,4916,773 8,098

18,901 19,58622,400

10,5705,533

8,568 7,394 8,472

19,540 21,486 20,898

16,019 11,070 11,630 17,30918,181

22,32723,903

32,084

8,01511,115

11,9819,831

18113

26,457

31,404

594524

648

846 859

1,155

1,340

1,199

492 513

676 673

810

1,241 1,259

539

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

（件）（億円）不動産の取引件数・取引額の推移

取引額下期

取引額上期

取引件数

2000年度 2001年度 2002年度 2003年度 2004年度 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度2015年度

上期

取引額 24,801 20,325 21,121 24,082 26,279 41,228 43,489 54,484 18,585 16,648 20,549 17,225 26,585 45,997 52,890 20,898

取引件数 594 524 648 846 859 1,155 1,340 1,199 502 513 676 673 810 1,241 1,259 539

平均単価 41.8 38.8 32.6 28.5 30.6 35.7 32.5 45.4 37.0 32.5 30.4 25.6 32.8 37.1 42.0 38.8

12


J-REITの物件取得額

出所：ARES

2015年1月～10月におけるJ-REITの物件取得額は、前年同期比12.9%増の1兆4,274億円となった。不動産価格の先高観から物件取得を急ぐ動きがあり、積極的に取得が行われた。

1,083

521

36

827

2,290

1,412 1,014

734

2,294

803

2,033 2,013 1,741

2,880

1,189

2,255

8,612

5,454

2,507

6,374

4,347

3,521 3,080

5,064 4,825

4,439 3,860

1,151

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

2009

年

1~3月

4~6月7~9月10~12

月

2010

年

1~3月

4~6月7~9月10~12

月

2011

年

1~3月

4~6月7~9月10~12

月

2012

年

1~3月

4~6月7~9月10~12

月

2013

年

1~3月

4~6月7~9月10~12

月

2014

年

1~3月

4~6月7~9月10~12

月

2015

年

1~3月

4~6月7~9月 10月

（億円） J-REITにおける物件取得額推移

13


135,813169,194

335,950

479,512

780,054

1,036,444

547,507

253,805

89,219137,475

247,111

496,408

1,181,308

805,341

688,695

25

9

12

2724 21

11

9 8

14 15

44

3634

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1～10月

J-REITにおける資金調達額と件数

調達額件数

J-REITの資金調達額

出所：ARES

2015年1～10月におけるJ-REITの資金調達は、IPOは4件で 1,057億円、公募増資等は30件で 5,829億円、合計6,886億円となり、前年同期比で14.7%増加した。東証REIT指数は軟調に推移したものの資金調達の環境は保たれており、積極的な資金調達が行われた。

（百万円）（件）

※調達額、件数ともに年間のIPO、公募増資、第三者割当増資等の全ての増資を含む

14


東証REIT指数の推移

出所：東京証券取引所

2015年の東証REIT指数は、1月に一年来高値を付けた後、中国株の急落などに起因するリスク回避の動きから、一時1,600ポイントを割り込む局面もあったが、その後1,700ポイント台を回復して推移している。

1,704.862016/1/7

15


不動産ファンド市場規模

出所：三井住友トラスト基礎研究所

国内特化型不動産私募ファンド運用資産額は、 2015年6月末時点において2014年12月末からほぼ横ばいの13.5兆円となり、既存ファンドの物件売却に伴う減少傾向におさまりが見られた。一方、 J-REITの市場規模は拡大傾向にあり、私募ファンドに並ぶ13.5

兆円となった。

上記に加えて、グラフ外のグローバルファンドの国内不動産運用資産額1.6兆円を加算して算出した2015年6月末の不動産ファンド市場規模は28.6兆円となり、半年前の前回調査時（2014年6月末）の市場規模27.7兆円と比べ、若干の増加を見せた。

6.1兆円

6.8兆円7.4兆円 7.4兆円 7.5兆円 7.6兆円 7.8兆円 7.8兆円

8.0兆円 8.3兆円8.7兆円

9.0兆円

10.4兆円11.2兆円

11.9兆円12.6兆円 13.5兆円

6.7兆円

10.0兆円

13.7兆円 13.6兆円14.0兆円

13.8兆円

14.9兆円 14.7兆円14.7兆円

14.8兆円

15.8兆円15.3兆円

15.0兆円14.9兆円14.4兆円

13.4兆円 13.5兆円

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

18.0

2007/6 2007/12 2008/6 2008/12 2009/6 2009/12 2010/6 2010/12 2011/6 2011/12 2012/6 2012/12 2013/6 2013/12 2014/6 2014/12 2015/6

（兆円）私募ファンドとJ-REITの市場規模推移

J-REIT 私募ファンド

16


私募REIT運用残高推移

出所：三井住友トラスト基礎研究所

国内私募REITは、運用が開始された2010年11月以降、順調に資産額を積み上げている。2014年4月末時点において8銘柄7,199億円が運用されていたが、1年間で5銘柄の新規組成および既存投資法人による追加物件取得があり、2015年3月の私募REITの運用残高は13銘柄、1兆1,443億円となった。2016年には日本生命保険が新規参入するなど、今後さらなる拡大が期待される。

計7,199

計4,609

計4,013

計3,281

計2,355

計2,038

計1,636

計470

計9,007

09.丸紅プライベートリート投資法⼈

08.ケネディクス･プライベート投資法⼈

07.ブローディア･プライベート投資法⼈

06.⼤和証券レジデンシャル･プライベート投資法⼈

05.DREAMプライベートリート投資法⼈

04.ジャパン･プライベート･リート投資法⼈

03.三井不動産プライベートリート投資法⼈

02.⽇本オープンエンド不動産投資法⼈

01.野村不動産プライベート投資法⼈

13. SGAM投資法人

12.⽇本⼟地建物プライベートリート投資法⼈

11.SCリアルティプライベート投資法⼈

10.東京海上プライベートリート投資法⼈

私募REIT資産規模の推移（取得額ベース・2015年3月時点）

注1）現時点（2015年3月時点）において、運用の開始が公表されている銘柄のみを集計対象注2）取得実績が確認されても総資産規模または取得額の記載がない場合は、直近の公表資産額を継続して記載出所）各社ホームページ（プレスリリース等）および新聞・雑誌記事の公表情報をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

推計資産額計 1兆1,443億円

17


0

2,500

5,000

7,500

10,000

12,500

15,000

17,500

20,000

22,500

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

発行額

(億円

)

年

非公表

国内一般事業会社

国内ノンバンク

国内銀行・証券

外国ノンバンク

外国銀行・証券

ＣＭＢＳ新規発行額

2007年度に最高の約1兆9,000億円まで上った発行額は、外資系ノンリコースレンダーの撤退等を主要因として2008年度には約7,200億円まで激減。その後も既存案件のローンデフォルト及び格下げの継続による投資家の忌避や、不動産向けノンリコースローンを売却するインセンティブが金融機関で低下していること等によりCMBS発行額は減少傾向にある。2015年の発行額は1,367億円となり、前年より持ち直したが低水準にとどまっている。

ＣＭＢＳ新規発行額の推移

出所：大和総研

18


国内銀行の不動産業向け貸出残高

出所：日本銀行「貸出先別貸出金」より当社作成

国内銀行の貸出残高は、2010年以降、総貸付および不動産業向け貸付ともに緩やかに増加傾向にある。2015年9月の不動産向け貸出残高は64.9兆円となり、2014年末時点から2.5兆円の増加を示し、総貸出残高459.5兆円に占める不動産業向け貸出残高の比率は14.1％と依然として高水準にある。

年度総貸付不動産業向

不動産業向け

貸出残高比率

1997 513.7兆円 65.0兆円 12.7%

2003 409.9兆円 48.2兆円 11.8%

2010 413.2兆円 59.6兆円 14.4%

2011 416.2兆円 59.6兆円 14.3%

2012 423.9兆円 60.3兆円 14.2%

2013 435.9兆円 61.1兆円 14.0%

2014 450.0兆円 62.4兆円 13.8%

2015.

9

459.5兆円 64.9兆円 14.1%0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

100

200

300

400

500

600

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015.9

（兆円）

不動産業向け貸出残高の推移

不動産業向貸出残高

総貸出

総貸出残高内における不動産業向け貸出残高比率

19


400

500

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27.11月

鉄骨鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造木造（千円/坪）

建築費坪単価推移（構造別）

円安による輸入資材の高騰に加え、復興需要や五輪特需などに起因する労務費の高騰により、平成19年以降鉄骨鉄筋コンクリート造及び鉄筋コンクリート造のビルやマンションの建築費は上昇傾向にあるが、2015年は建設工事の増加基調が一服したこともあり、鉄筋コンクリート造などでは建築費単価の上昇が落ち着きを見せつつある。

（単位：千円/坪）

出所：国交省

※ H27年は10月までの平均値

（平成年度）

平成年度 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27.11月鉄骨鉄筋コンクリート造 675.4 615.2 645.4 619.4 628.5 613.9 563.7 603.4 757.5 877.0 748.5 788.4 738.5 846.9 913.3 1,106.1鉄筋コンクリート造 603.8 588.1 596.8 593.6 582.4 567.0 590.5 614.5 681.5 724.1 680.8 651.2 641.3 673.7 754.0 793.0木造 525.7 519.8 508.0 505.1 503.0 502.4 505.5 508.0 515.9 517.8 517.6 518.4 521.3 528.7 539.0 547.3

20


0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

10,000

2011年

1月 7月

2012年

1月 7月

2013年

1月 7月

2014年

1月 7月

2015年

1月

7月

（％）（戸）首都圏分譲マンション市場動向販売戸数

販売在庫数

契約率

新築分譲マンション市場①

出所：不動産経済研究所

首都圏マンション供給戸数は、都区内の人気エリアが牽引し全体として堅調に推移する一方、建築費高騰を受けて首都圏郊外では供給を減らす動きが見られ、平成27年1月～11月における発売戸数は前年比4.5％減の34,260戸となった。 2015年の供給は、価格上昇が響き前年比8.3%減の41,200戸の見込みだが、2016年は建築費上昇の一服もあり、43,000戸に回復すると予測されている。

2015年12月時点予測

首都圏マンション供給戸数

2015年11月年

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015(見込） 2016（予測）

首都圏合計 83,183 85,429 84,148 74,463 61,021 43,733 36,376 44,535 44,499 45,602 56,476 44,913 41,200 43,000

前年比 -6.0 2.7 -1.5 -11.5 -18.1 -28.3 -16.8 22.4 -0.1 2.5 23.8 -20.5 -8.3 4.4

21


70

80

90

100

110

120

130

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

6,000

6,500

2009年

1月 4月 7月10月2010年

1月 4月 7月10月2011年

1月 4月 7月10月2012年

1月 4月 7月10月2013年

1月 4月 7月10月2014年

1月 4月 7月10月2015年

1月 4月 7月10月

（％）（万円）首都圏新築マンションの価格推移

月別価格前年同期比

新築分譲マンション市場②

首都圏新築マンションの価格は、 2013年から再度回復に向かっているが、駅近で都心へのアクセスの良い物件へ人気が集中し価格が高止まりする一方で、郊外物件は販売が低調となる2極化の傾向が見られる。


11月

22


17,225 13,116

17,477 19,336 20,029 21,625 20,384 16,678

12,702

9,855

12,744 13,409 14,104

14,686 13,420

12,339

9,309

7,358

9,281 9,063 9,080

9,960 10,539

9,089

15,111

11,557

14,694 15,334

15,667

17,212 14,503

13,646

54,347

41,886

54,196 57,142

58,880 63,483

58,846

51,752

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年

1-11月

（件）首都圏戸建分譲着工の推移（年比較）

東京埼玉県千葉県神奈川県首都圏

新築戸建市場

2015年1～11月の首都圏における戸建分譲着工戸数は、前年比4.0%減の51,752戸となった。住宅取得資金の贈与税非課税措置などの政府による市場活性化策はあるものの軟調に推移している。

出所：国土交通省

23


27,09028,039

29,378 28,498 28,74431,183 30,347 28,871

31,397

36,43233,798

32,233

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年

1-11月

（戸）首都圏中古マンション成約戸数推移

中古マンション市場①

出所：REINSデータをもとに当社作成

首都圏の中古マンション取引は、2013年に前年比16%増と大きく伸長したこともあり、2014年の成約戸数は前年比7.2%減と伸びが一服した。新築マンションとの価格差の拡大や新規登録物件数の増加を背景に中古マンションは堅調な需要を維持しており、2015年は1月～11月の累計で32,233戸（前年同期比3.0%増）と、再び増加傾向となっている。

24


中古マンション市場②

出所：東京カンテイ

首都圏における中古マンション価格（70㎡換算）は、2013年5月以降緩やかに上昇していたが、2014年前半は消費増税による需要の減退があり、一時上昇基調に一服感が見られた。その後、居住用に加えて投資や相続税対策など幅広いニーズを取り込む都心部の物件の価格上昇が全体を牽引し、再び緩やかな上昇傾向が続いている。

2,8

95

2,8

70

2,8

33

2,7

55

2,7

49

2,7

05

2,6

80 2,7

39 2,7

94

2,7

67 2

,83

32

,79

42

,89

32

,90

02

,93

32

,92

42

,94

53

,08

32

,96

02

,96

92

,95

82

,99

62

,99

23

,00

53

,00

73

,00

93

,00

53

,00

02

,99

62

,97

52

,97

52

,96

92

,97

12

,96

22

,94

52

,95

62

,95

02

,94

12

,93

32

,89

32

,88

02

,84

62

,82

52

,81

82

,83

32

,81

42

,81

42

,82

12

,80

12

,80

12

,78

02

,77

02

,75

92

,77

02

,76

32

,78

92

,78

92

,82

12

,82

32

,83

12

,85

42

,89

52

,86

12

,84

22

,84

22

,83

12

,82

52

,81

42

,82

32

,84

82

,88

22

,89

72

,89

92

,92

42

,95

62

,96

92

,99

83

,01

1 3,0

68 3,1

15

3,1

59

3,1

97

2,400

2,500

2,600

2,700

2,800

2,900

3,000

3,100

3,200

3,300

09年1月 09年7月 10年1月 10年7月 11年1月 11年7月 12年1月 12年7月 13年1月 13年7月 14年1月 14年7月 15年1月 15年7月

（万円）首都圏中古マンション 70㎡換算価格

70㎡換算価格（万円）

25


J-REIT取得物件のNOI利回り推移（23区平均）

出所：各社REIT発表資料より当社作成

※オフィスについては2016年取得予定物件も記載しています

J-REIT取得物件のNOI利回り（23区平均）は、2008年を底にオフィス、レジともに上昇した後、2010年頃より徐々に低下し続け、2015年9月末時点でオフィスは4.80％、レジは4.98％となり取得価格の上昇が顕著となっている。

3.50%

4.00%

4.50%

5.00%

5.50%

6.00%

6.50%

7.00%

7.50%

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

オフィスレジホテル ※

26


投資用マンションの供給動向


首都圏における投資用マンションの供給戸数は、2011年から再び増加傾向となり2014年は前年比9.4%増の6,240戸となったが、直近の2015年上期（1-6月）は、68物件（前年同期比18.1％減）、3,454戸（同8.0％減）となった。マンション用地の取得競争激化や建築コスト上昇により、今後、供給減少が懸念されている。

7,238

3,394

1,874 1,490

647 553

1,678 2,357

3,758

3,423

4,591

6,232

8,939

8,983 8,616

8,548 8,387

9,210

7,006

5,101 4,583 5,298

6,966

5,703 6,240

3,755 3,454

183

81

4638

16 16

45

69

105

82

108

152

199188 172

190

212

224

172

122

105 100

143

120

135

83

68

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

220

240

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014

1～6

2015

1～6

件数（件）戸数（戸）投資用マンション供給戸数の年次別推移表(1990年～2014年6月）戸数

件数

27


賃貸マンション市場（J-REIT）

J-REITが保有する賃貸マンションの稼働率は、2010年3月期から全都市で上昇に転じ、2012年6月以降はいずれの都市でも95％を超えて推移している。

■六大都市におけるJ-REIT保有賃貸マンションの平均稼働率の推移

出所：みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

28


オフィス供給量見込

東京23区大規模オフィスの今後5年間（2015～19年）の平均供給量は、過去平均の103万㎡/年を上回り、119万㎡/年となる見込み。一方需要については、供給量の上期偏重などの一時的な要因により2015年上期の空室率は4.6%と2014年末から0.3

ポイント上昇した。企業業績の拡大を受けて需要は引き続き強く、今後の供給増は十分に吸収でき、空室率は低下する見通しであるが、再び新規供給の増加局面を迎える可能性がある。

23区大規模オフィス（1万㎡以上）の供給量

出所：森ビル

調査時点：2014年12月末を基に、2015年8月に情報追加調査対象：1986年以降竣工ビル（事務所延床面積10,000㎡以上）

29


19,754 19,998 19,310

17,954 17,577 17,844

19,406

21,998 22,186

18,978

17,585 16,932 16,572 16,207 16,953

17,692

3.17

4.03

7.36

8.12

6.10

4.22

2.89 2.65

4.72

8.09

8.91 9.01 8.67

7.34

5.47

4.03

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

9.00

10.00

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015.12

（％）（円/坪）都心5区空室率と平均賃料の推移（年次）

平均賃料（円/坪）平均空室率(％)

オフィスビル賃貸市場

出所：三鬼商事「東京（都心5区）の最新オフィスビル市況」をもとに当社作成

都心5区の空室率は改善しつつあり、2015年12月末は4.03％となった。

一方、平均募集賃料は17,692円となり、2014年1月より24ヶ月連続で小幅に上昇した。牽引役である新築ビルの賃料上昇に加え、既存ビルにおいても拡張・統合や館内増床に伴う成約などから在庫解消が進み、全体的に賃料回復の動きが見られている。

三鬼商事調査（2015年12月末）調査対象：都心5区の基準階面積が100坪以上の

主要貸事務所ビル

ビル棟数（ストック） 2,596棟

延床面積(坪) 12,206,229

貸室面積(坪) 7,189,027 ①

空室面積（坪） 289,828 ②

空室率 ②÷①＝4.03%

30


93.3

96.8

80

90

100

110

120

130

1995 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

オフィス賃料指数及び共同住宅賃料指数の動向【全国】

(2005年を100とする指数）

オフィス賃料指数共同住宅賃料指数

全国賃料統計

2015年の全国賃料指数動向において、オフィス賃料指数は93.3と前年比で2.7％上昇し、今後も上昇が継続する見通し。

一方、共同住宅賃料指数は前年同様の96.8となり、今後もほぼ横ばいで推移する見通し。

※毎年9月時点の調査結果

出所：（財）日本不動産研究所

31


プライムオフィス市場のイールドギャップ各国比較

日本を除く主要国の国債利回りが上昇に転じており、シドニーやロンドンのイールドギャップが下落。

東京は、他の国際都市に比べ安定的で高い水準を保っており、相対的に魅力度が増している状況。

出典：Deutsche Asset & Wealth Management

東京

シドニー

ロンドン

香港

マンハッタン

シンガポール各国の10年国債利回り(%)

2015.9末時点

オーストラリア 2.600

日本 0.350

イギリス 1.765

米国 2.035

シンガポール 2.545

香港 1.591

32


アジア太平洋地域のGDP成長率

アジア太平洋地域の経済成長率は、引き続きインドや中国が地域経済をリードしているものの、成長率は各国まちまちな状況であり、2016年は中国などで若干成長が鈍化する見通し。

一方、日本では回復が続き、2016年は2015年を上回る見通し。

出典：ジョーンズラングラサールより当社作成

出所：Oxford Economics, November 2015

0

1

2

3

4

5

6

7

8

前年比(

％)

2015年予測 2016年予測

33


アジア太平洋地域の不動産投資動向①

出典：ジョーンズラングラサールEMEA：Europe ,the Middle East and Africa

ＥＭＥＡアジア太平洋地域アメリカ大陸グローバル

10億ドル

グローバルな投資市場において、アジア太平洋地域への投資は約2割を占め、2009年を底に上昇傾向が続いている。

2015年第3四半期累計の世界商業用不動産投資額は前年同期比3％増の4,970億ドルとなり、通年では7,400～7,600億ドルに達すると予測されている。

世界商業用不動産の直接投資地域別取引額

34


アジア太平洋地域の不動産投資動向②

2015年第3四半期累計期間におけるアジア太平洋地域の商業用不動産投資額は890億米ドルで、日本は282億ドルと3割強を占めて首位に立ち、前年同期比1％減（円ベースでは15%増）となった。J-REITや私募ファンド等による物件取得が堅調に伸び取引額を押し上げた。

出典：ジョーンズラングラサール

商業用不動産の国別直接投資額推移

2015年 3Q 890億ドル

前年比 2％増加

日本中国オーストラリアシンガポール

香港韓国その他

2015 3Q

オフィス、リテール、ホテル、インダストリアルのセクターで500万米ドル超の取引を集計。出所：ジョーンズラングラサール（Real Estate Intelligence Service）

2015年第3 四半期

35


米国 1,151,008

日本 107,158

オーストラリア106,660

フランス 95,373

英国 89,179

シンガポー

ル 59,945

カナダ 57,790

南アフリカ 29,229

香港 28,739 メキシコ18,045

その他 93,781

グローバルREIT概況

世界リート市場は拡大を続け、2015年3月末で時価総額184兆円（銘柄数825社）となり、1年前の132兆円（銘柄数783社）から大きく伸長した。日本のリート市場も着実に拡大しており、時価総額で世界第2位の地位を占めている。

銘柄数2015年

3月末時点

日本米国ｵｰｽﾄﾗﾘｱフランス英国カナダｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ

香港南ｱﾌﾘｶメキシコ

51 220 49 34 37 45 34 9 29 10

各国REITの状況[時価総額]

出所： ARES不動産証券化ハンドブック

世界のREIT市場時価総額184兆円

単位：億円2015年3月末時点

36


国交省を中心に関係省庁や民間企業が参加している政策「ビジット・ジャパン事業」（2003年開始）において、日本政府は魅力に溢れる観光立国の実現に向けて、観光ビザ緩和などの施策を展開している。

観光立国実現に向けたアクション・プログラム2015

出典：国土交通省観光庁

37


521 613 672 733

834 835 678

861

621

835

1,036

1,341

1,796

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年

1月～

11月

2030年

（万人）

訪日外国人旅行者数の推移

訪日外国人旅行者は、アジア諸国などへのビザ発給要件緩和や円安などを要因として近年急増している。2015年は11月までに1,796万人に達し、2020年までに2,000万人、2030年までに3,000万人とする政府目標を前倒し達成する勢いで増加している。

出典：日本政府観光局（JNTO）資料より当社作成

2030年3,000万人

2020年2,000万人

ビジット・ジャパン・キャンペーン開始

日本再興戦略における訪日外国人旅行者数の目標

・・・

38


ホテル平均稼働率の推移

訪日外国人旅行者の急増と堅調な国内旅行消費を反映し、ホテル稼働率は高水準を維持している。東京、大阪、名古屋など主要都市では、平日や土曜日がほぼ満室の状態と言われる80％を超えており、ホテル需給は逼迫する傾向にある。

全国及び3大都市（東名阪）のホテル客室稼働率の推移

出典：オータパブリケーションズ「週刊ホテルレストラン」より、みずほ銀行産業調査部が作成※2015年はみずほ銀行産業調査部の推計

39


中国 465万人25.9%

韓国 359万人20.0%

台湾 341万人19.0%

香港 137万人7.6%

タイ 70万人 3.9%

その他アジア

118万人 6.6%

英国 24万人 1.3%

フランス 20万人 1.1%

ドイツ 15万人 0.8%

その他欧州 22万人 1.2%

米国

94万人5.3%

カナダ

21万人1.2%

豪州

33万人1.8%

その他

78万人4.4%

総計1796万人

アジア 1489万人82.9%

欧州

81万人 4.5%

北米

115万人6.4%

豪州

33万人

1.8%その他

78万人

4.3%

訪日外国人旅行者の内訳においては、台湾、韓国、中国、香港、タイなどのアジア勢が8割強を占める。

訪日外国人旅行者数の内訳

出典：日本政府観光局（JNTO）資料より当社作成

訪日客数の国別・地域別内訳（2015年1月～11月累計）

注1：日本政府観光局（JNTO）発表の2015年1月～11月の累計値を集計。

注2：グラフに記載のシェアは総計に対する比率。

40


2014年の外国人旅行者受入数において、日本は世界22位、アジアでは7位である。

外国人旅行者受入数の国際比較世界各国・地域への外国人訪問者数（2014年上位30位）

注1：本表の数値は2015年6月時点の暫定値注2：外国人訪問者数は、数値が追って新たに発表されたり、遡って更新されることがあるため、数値の採用時期によって、そのつど順位が変わりうる。注3：外国人旅行者数は、各国・地域ごとに日本とは異なる統計基準により算出・公表されている場合があるため、これを比較する際には注意を要する。

出典：世界観光機関（UNWTO）、各国政府観光局作成：日本政府観光局（JNTO）

41


訪日外国人旅行者数の急増とホテル稼働率の上昇などから、国内ホテルの投資が活発となり、2014年度の国内ホテルの売買件数は、リーマンショック前のピークを越えている。

国内のホテル取引件数

国内のホテル取引件数

42


J-REITのホテル取得件数は直近1年程度で増加し、取引利回りが低下している。利回りの低下に伴い価格も上昇しており、当面価格の上昇基調も続くものと予想される。

2012年4月以降にJ-REITが取得したホテルの取引利回り

J-REITが取得したホテルの取引利回り

43


当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対

する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた

ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能な情報から得られたトーセイ株式会社の経営者の判断に基づいております。

実際の業績は、様々な重要な要素により、これらの業績見通しとは大きく異なる結果となる場合があります。このため、これらの業績見通しのみに全面的に依

拠して投資判断されることは、お控えいただくようお願いいたします。また、新たな情報、将来の事象、その他の結果にかかわらず、常にトーセイ株式会社が

将来の見通しを見直すとは限りません。

当資料は、あくまでトーセイ株式会社をより深く理解していただくためのものであり、必ずしも投資をお勧めするためのものではありません。

今後ともよろしくお願いいたします。

当資料取り扱い上の注意

ＩＲに関するお問い合わせ先

経理部TEL：03-3435-2865FAX：03-3435-2866

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2015年11月期決算説明資料 · 2017. 1. 4. · 867 872 1,390 595 415 1,263 461 544 395 82 1,041 1,087 2,006 2,874 4,135 7.1% 9.2% 12.0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 500 1,000 1,500