洽显胜己

税税率 ,原则上适用增值税一般计税方法 "

建筑业实行 /营改增 0会直接造成房地产企

业建造成本增加"

首先油于建筑材料来源方式较多,势必

会增大建筑业增值税进项税额抵扣难度 ,

而且其所面对的材料供应商及材料种类

-散 !杂 !小 0,且基本上都由个体户 !小规模纳

税人供应,所购买的材料没有发票或者取得

的发票不是增值税专用发票,材料进项税额

无法正常抵扣,使建筑业实际税负加大"

其次 ,根据 5财政部 !国家税务总局关于

部分货物适用增值税率低税率和简易办法

征收增值税政策的通知))( 财税 =20091 9号)

规定 ,一般纳税人销售自产的下列货物 ,可以

选择简易办法依照6% 征收率计算缴纳增值

税:¹ 建筑用和生产建筑材料所用的砂 !土 !

石料;º以自己采掘的砂 !土 !石料或其他矿

物连续生产的砖!瓦 !石灰(不含毅土实心砖!

瓦);»自来水.¼ 商品混凝土(仅限于以水泥为

原料生产的水泥混凝土)"以上所列货物都

是建筑工程的主要原材料,且所占工程造价

比重较大"假设建筑施工企业购人以上原材

料均能取得正规的增值税发票 ,可抵扣的进

项税率6% ,而据了解建筑业增值税销项税

率11 0/0, 相对于营改增之前,施工企业购人上

述建材后增加了5% 税负成本 ,根据2010年公

布的该行业产值利润率3.55 % 而言 ,营改增

无异于将增加建筑业税负,挤占利润空间"

再次 ,建筑工程人工费占工程总造价的

20一30% ,而劳务用工主要来源于成建制的

劳务公司及零散的农民工"建筑劳务公司为

施工企业提供专业的劳务服务.原来按3%

支付营业税 ,而实行 /营改增 0之后 ,税率将

大幅提高,但没有进项税额可抵扣 ,在当今人

工成本不断上涨的趋势下,作为微利企业的

劳务公司或是走向破产或是将税负转嫁到

施工企业 ,另外 ,零散的农民工提供劳务所

产生的人工费也没有增值税发票 ,亦无可抵

扣的进项税 ,势必加大建筑施工企业人工费

的税负"以上两方面导致成本增加也必然被

摊销在商品当中随之转嫁给房地产开发商,

最终由消费者买单 "而现在房屋的价格趋势

是政府通过宏观调控手段抑制房价继续上

涨 "房价不能对应上涨 ,那么由于税制改革

所带来的成本增加只能由施工方和开发商自

行消化 "

二少营改增 0对房地产企业税负的影响实行 /营改增气延续了增值税的抵扣链

条,避免重复征税,降低了开发产品的成本,

能让房地产企业降低税负"我国房地产行业

流转税一直采用营业税和土地增值税双重

征收的制度 "从价税关系上看 ,营业税和土

地增值税均属于价内税 ,实行价内税加重了

房地产行业的税款 ,原因是价内税形式较为

隐蔽,不易为人察觉,所以给人的税收负担感

较小油于价税一体,税收的增加必然影响到

商品的价格,并能对生产和消费产生连锁反

应 ,最终还有可能危及税基的稳定增长 "此

外,由于征收价内税的商品的特殊定价机制,

随着商品的流转还会出现 /税上加税 0的重

复征收问题 ,且流通环节越多,问题越严重.

而作为一种价外税一增值税 ,其数额通过

层层抵扣的方式实现了课税数额的正确性"

价外税的计税方式不会影响增值税与商品

价值的联系 "因此建筑业 !房地产业全面实

行营改增后税收上引入了增值税的抵扣链

条"上一层行业带来的增值税可以扣除"

在假定建筑业 !房地产行业均适用11 %

增值税率 ,其他部分现代服务业适用6% 税

率 ,所有属于抵扣范围的进项税都能取得增

值税发票的前提下 ,笔者依据天津地区房地

产行业基础数据推算营改增后房地产行业

税负较之前下降约l%, 具体推算如下:

假定天津地区某非普通标准住宅项

目单价15000 元/ 平米 ,地价及大小配套费

2300元/平米 ,前期勘察及设计等费用14 0元

/平米 ,建安工程费(含桩基 !建安工程 !监理

费 !楼宇智能化等)4600元 /平米 ,配套及基

础设施费(含水 !电!气 !热 !配套工程监理费 !

有线申:视等)48 0元/平米,公司承担的维修

基金费225 元/平米 ,其他费用(含造价咨询 !

结算审核费及不可预见费等)480 元/ 平米,

期间费用(含财务费 !管理费 !销售费)1400元

/ 平米"

营改增之前推算:

营业税金及附加= 15000x5.65% = 847.5

(元/平米).

土地增值税:

增值额= 15000一(2300+ 4600+ 140+ 480

+ 480 )xl.3一15000x5.5% 一2 25一1400= 2 150

(元/平米)

增值率= 2150/ [(2300+ 4600+ 14 0+ 480

+ 480)xl.3+ 15000x5.5% + 225+ 1400 := 16.73%

土地增值税额=2助x艾既钊M 义元/平米)

企业所得税= (15000一2300一4600一140

一480一480一15000x5.65% 一225一1400一645)

x25% = 970.63(元/平米);

税负率= (847.5+ 970.63+ 645)/ 15000=

16 .4 2%

营改增之后推算:

销项税额= 15000/(l+ 11% )xll% 二1486.49

(元/平米)

进项税额= (46 0 0+ 4 80 )/ (l+ 11% )x

11% 袱48 肚 140)/ (l+ 6% )x6% = 538.52(元/平米)

增值税额= 1486.49一538.52= 947.97(元

/平米);

城市维护建设税= 947. 97x. 07= 66. 36

(元/平米);

教育费附加=947.97 x. 03= 邓.叫 元/平米入

地方教育费附加= 94 7.97x .0 2= 18.96

(元/平米);

防洪费= 94 7.96x.01= 9.48(元/平米);

土地增值税:

增值额= 1500 0/ 1.11一(2 300+ 460 0+

140+ 480+480)xl.3一225一l40() 一947.97一砧.36 一

28 .44 一18 .96 = 426. 7以元/平米)

增 值率= 4 2 6 .7 8/ [(2 30 0 + 4 6 0 0 +

140+ 480+ 480)xl.3+ 225+ 1400+ 947.97+66.36

+ 28.44+ 18.96]= 3.26%

土地增值税额 = 4 26.78x30% 二128.03

(元/平米)

企 业所得税= (150 0 0 / 1.11一2 30 0一

4 6 0 0 一14 0 一4 8 0 一4 80 一2 2 5一14 0 0 一12 8.0 3一

66.36一28.44一18.96一9.48)x25% = 909.31(元/

平米)

税负率= (947.97+ 66.36+ 28.44+ 18.96+

9.48+ 128.03+ 909.31)/ (15000/ l,11)= 15.60%

税负率降低=l 6. 42% 一15. 60% = 0.82 %

基于上述推算 ,未来房地产业营改增

有助于房地产业发展及房价合理回归 ,减轻

购房者负担的同时 ,促进了房地产行业健康

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税务园地 >T A X A T IO N F IE L D

理性发展 ,优化产业链条,使房地产企业做

大做强,更加专业 !规范,达到了通过经济杠

杆有效调整房价的目的,使两种增值税的/自

动稳定器 0作用更加明显,增强了对房地产市

场的调控,熨平了经济周期"

金多采用预售制,同时税法规定采用预收款

方式的房地产企业纳税义务发生的时n习为

收到预收款项的当天,因此在营改增纳税时

点还没定论的情况下较难与营业税时点进

行比较,基于减税的改革初衷 ,房地产企业

现金流有望实现改善"

三 !/曹改增 0对房地产企业净利润及现金流的影响

房地产是地方政府最强劲的收入来

源"根据相关机构对139 家A 股上市公司进

行统计发现启2007年一季度至2013 年一季

度139 家房地产企业的税额高达64 29. 7亿

元 ,而同期的净利润仅为6265 .4 亿元.房地产

企业缴税额与净利润额逐年递增"从2007

年缴税仅为509 .0 5亿元 ,一路猛增至201 2年

的2606.91亿元"2008年至2011年的年度缴税

额分别为619.85亿元 !1128.9亿元,1142.93亿

元 !1463.98亿元泊2007年以来至2012年t房

地产企业逐年增长的净利润为452 .02亿元 !

640.40亿元 !879.19亿元 !1177.72亿元 !1401.18

亿元J589 .2 5亿元,值得关注的是,房地产企

业缴税增长的曲线与房企净利润增长的曲

线保持正相关,但净利润总额一直低于缴

税额,房地产企业每赚l元钱,政府就要收取

L02元的税款"

分析房地产企业税款增加的原因不难

看出,由于其营业收人 !净利润等增长导致

营业税金及附加 !房产税 !企业所得税等随

之增长.另外随着 土地出让金收人增幅下

降,已对土地财政产生严重依赖的地方政

府加大对房地产企业的税收征管 ,例如对

土地增值税预教和清算力度的加大 "房地

产企业税负增加将使企业面临更加严竣的

财务压力"这会使房价的刚性成本增加,并

会在一定程度上转移到房价中,最终由消费

者买单的局面"

基于上述问题 ,本次营改增的主要目的

就是为了减税,税负的降低会使相同业务状

态下支付税款的现金支出减少,从而改善房

地产企业现金流状况"但是由于市场竞争的

有效性 ,建造成本的增加 ,税改后房地产企

业很难实现更多的超额收益.现金流方面由

于税负的降低,有望实现现金流情况地改善,

当前房地产企业在经营中为了提前回笼资

四 !房地产企业应对 /曹改增 0的前期

准备工作

第一 !针对建造成本增加,房地产企业

应提前做好以下准备工作:提高纳税意识,

杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程

中不要发票的现象;加强工程决算的管理 ,

及时与施工企业进行工程决算,及时取得

发票,不应拖延;加强会计核算工作,提高会

计核算质t ,做到笔笔账目有合法的原始依

据 ,坚决做到没有发票不得抵扣,提高会计

核算的及时性 ,达到项目竣工验收,会计核

算结束"

第二 !针对房地产企业应避免储存大

量原材料及捂盘惜售现象 ,因为实行 /营改

增 0后,房地产企业税负降低导致房价可能

下降,若之前储存大量原材料或是捂盘惜售

则会使商品成本偏高,价格不具竞争力"

第三 !要处理好期初税款抵扣问题"当

今房地产企业普遍推行精装修策略 ,在营

改增税制改革的大背景下,房地产企业势必

加大精装修力度,购买大量家用电器,一方面

充实了商品的卖点 ,另一方面在增值税进项

税抵扣及土地增值税清算方面占得先机,因

此房地产企业应更加规范的收集 !审核 !整

理增值税发票 ,以备在实行营改增后,期初

增值税进项税额抵扣顺利实施"

第四!对于大型房地产企业而言油于开

发项目众多,分布也比较广,为了发挥规模优

势获得最大的折扣力度 ,由集团公司统一对

外采购所有物资并直接向成员公司提供 ,由

于集团公司统一集中采购的物资是由集团公

司与供应商签订的合同,取得的增值税发票

的购买方名称是集团公司,只能由集团公司

缴纳增值税时全部进行抵扣 "这样会使各

成员单位无法抵扣增值税进项税,而且一旦

营改增后 ,开发项目所在地可能会按一定比

例就地预缴增值税 ,对于作为一级法人的集

团公司要预缴增值税 ,开发项目所在地公司

也要预缴增值税,会对集团整体现金流管理

产生巨大影响,因此笔者认为可以由集团公

司统一与供应商进行洽谈 ,但签订合同时油

集团公司和成员企业分别与供货商签订合

同,各自取得增值税发票,各自分别进行抵扣.

或者对既有或新设立具有法人资格的成员

企业重新进行战略定位,撤销具有法人资格

的成员企业 ,变更或新设立不具有法人资格

的分公司,这将有利于减轻集团公司和成员

企业纳税的工作量"

第五 !由于增值税纳税 和管理较为复

杂 ,营改增后企业机构需要设置专门的税

务岗位 ,增设相关专员,统一管理企业税务

筹划 "

第六 !营改增税制改革由于涉及到企业

方方面面的工作 ,需要企业领导 !相关人员

超前谋划 !全盘考虑 !积极应对 ,提前做好相

关培训工作,谋划制定或修订相关制度,使营

改增能在房地产企业顺利平稳过渡"

第七 !房地产行业 /营改增 0给税负及

商品成本带来变化 ,同时对于房地产企业

的经营模式 !市场行为等都有着巨大影响"

在十八大报告中提出:/坚持走中国特色新

型工业化 !信息化 !城镇化 !农业现代化道

路 ,推动信息化和工业化深度融合 ,工业化

和城镇化良性互动 ,城镇化和农业现代化

相互协调 ,促进工业化 !信息化城镇化 !农

业现代化同步发展 "0其中,新型城镇化代表

着城市发展的精细化和智能化,将显著推

动涵盖城市轨道交通 !园林装饰 !节能环保

等城市 /精雕细琢 0及智慧城市 !智能交通 !

医疗信息化等生活智能化产业的发展 "房

地产企业在商品房开发建设过程中,应加

大公共配套设 施的投人 ,打造高品质智能

化社区 ,提高商品的卖点 ,在越来越激烈的

市场竟争中占得先机 "

总之 ,房地产行业 /营改增 0的实行可进

一步加强国家对房地产业的调控力度 ,遏制

房价过快上涨 ,引导房地产行业步人良性发

展轨道的同时也进一步规范了企业的纳税

行为!规范实务操作!避免涉税风险"必

作者单位:天津天保基建股份有限公司

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