A SISA é um imposto municipal (i.e., cuja receita reverte a favor dos municípios) que é devido, entre outras, nas seguintes situações:

-Na compra de imóveis;

- Na promessa de compra e venda de imóveis, quando se verifique a entrega da chave, a não ser que o imóvel se destine a habitação própria permanente do adquirente;

- Na transmissão onerosa de direitos reais menores, tais como o direito de usufruto, uso e habitação, ou superfície;

- Na troca de imóveis (neste caso, o imposto só incidirá sobre a diferença de valores dos imóveis, sendo que, no caso do valor declarado ser inferior ao patrimonial, o imposto incidirá sobre o valor superior);

- Na aquisição de partes sociais ou quotas em sociedades que possuam imóveis (sociedades por quotas, em nome colectivo e em comandita simples), quando, em resultado da aquisição, o sócio fique a deter 75% do capital, ou se o número de sócios se reduzir a dois, sendo marido e mulher, casados com comunhão geral de bens ou de adquiridos (além das divisões e/ou cessões de quotas ou partes sociais estão abrangidas as amortizações de quotas e o aumento de capital social, desde que algum dos sócios fique a dispor de 75% ou mais do capital social);

- Nas entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades comerciais ou civis sob forma comercial ou das sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica, e, ainda, na adjudicação de bens imóveis aos sócios na liquidação dessas sociedades;

- Nos contratos de arrendamento ou subarrendamento, por prazo superior a 30 anos. O alcance desta sujeição encontra-se, contudo, limitado aos arrendamentos para fins silvícolas, na medida em que o Código Civil proíbe os contratos de arrendamento por mais de 30 anos;

- Nos contratos de locação com a cláusula, vinculativa para ambas as partes, de que o imóvel, objecto do contrato, passará a ser propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas as rendas pactuadas (i.e. contrato de locação-venda).

2. Qual a incidência territorial da SISA?

Para que as transmissões sejam passíveis de sisa é necessário que os bens existam ou estejam situados no continente ou ilhas adjacentes.

A situação dos bens determina-se pelas regras seguintes:

a) Os direitos mobiliários e imobiliários localizam-se onde estiverem os bens a que respeitem. Os veículos motorizados, navios, aeronaves e material ferroviário circulante consideram-se adstritos ao local de registo, matrícula ou inscrição.

b) Os créditos pertencem ao domicílio do credor.

3. Quem tem de pagar SISA?

- O comprador ou o promitente comprador.

- No caso de permuta, quem adquirir o bem de maior valor. Se o imóvel se destinar exclusivamente à habitação, o adquirente poderá beneficiar de uma taxa nula, caso a diferença paga pelo imóvel seja inferior a € 58.409,23 (Esc. 11.710.000), ou de uma redução da taxa, se a diferença for inferior a € 161.610,52 (Esc. 32.400.000).

- Na partilha, o interessado que adquirir imóveis que excedam a quota ideal a que teria direito.

4. Valor sobre o qual incide a SISA?

- Em regra, este imposto incide sobre o preço de venda do imóvel que é declarado na escritura. Poderá, eventualmente, incidir sobre o valor matricial do imóvel (que consta da respectiva caderneta predial), caso este valor seja superior ao valor declarado.

- Se os prédios a transmitir se encontram arrendados, faltando mais de 10 anos para terminar o contrato, o seu valor para efeitos de liquidação de Sisa corresponderá ao produto da renda anual por 20. Para que se verifique esta hipótese é necessário que, em virtude do contrato escrito, o arrendamento possa ser imposto ao senhorio ainda por mais 10 anos, não obstando que esse prazo possa ser atingido através de meras e eventuais prorrogações tácitas.

- Se os bens transmitidos estiverem hipotecados, o imposto incidirá sobre o maior dos três valores: o valor patrimonial, o preço ou o valor da hipoteca.

- Para a determinação do valor do usufruto, torna-se necessário saber, à partida, se este é vitalício ou não, e, no primeiro caso, qual a idade do usufrutuário.

O valor do usufruto vitalício, determinar-se-á aplicando ao valor da propriedade plena as percentagens abaixo mencionadas, de harmonia com a idade do usufrutuário, ou havendo vários, do mais velho ou do mais novo, consoante aquele direito deva terminar pela morte de qualquer um ou do último que lhe sobreviver.

Idade ................................................... % A Deduzir

Menos de 20 anos ..........................................80

Menos de 30 anos ..........................................70

Menos de 40 anos...........................................60

Menos de 50 anos...........................................50

Menos de 60 anos...........................................40

Menos de 70 anos...........................................30

Menos de 80 anos...........................................20

80 ou mais anos..............................................10

Se o usufruto for temporário, deduzir-se-á ao valor da propriedade 10% por cada período indivisível de 5 anos, nunca podendo, o valor assim determinado, exceder 80% do valor da propriedade.

Quando esteja em causa uma aquisição de partes sociais, o imposto determinar-se-á atendendo ao valor dos bens imóveis que façam parte do activo e na proporção da percentagem adquirida ou sobre a totalidade dos bens consoante os casos.

Note-se que em caso de entrada em espécie de um imóvel de um sócio para a sociedade, só a sociedade é que pagará a sisa pela a aquisição. O sócio não pagará este imposto mesmo que fique a deter uma participação social de 75%. Contudo, se este posteriormente comprar uma participação a outro sócio correspondente a 10%, terá de liquidar a sisa como se tivesse a adquirir uma quota representativa de 85% do capital social.

Mas, se posteriormente, a sociedade se vier a dissolver, e os prédios ficarem a pertencer ao sócio ou sócios que já tiverem sido tributados, a Sisa devida por este facto incidirá sobre a diferença entre o valor dos bens adjudicados e o valor por que anteriormente foi liquidada.

5. Taxas

A taxa de imposto é de :

- 2%: Para transmissões de prédio ou parte de prédio rústico contíguo a outro que já pertença ao adquirente (emparcelamento), ou de prédios que resultem de parcelamento de propriedade.

- 4%: Pelas aquisições de prédios ou de terrenos para a sua construção quando destinados à instalação de indústrias de interesse para o desenvolvimento económico do País, à conveniente ampliação de empresas com vista a novos fabricos, redução do custo ou melhoria da qualidade dos produtos ou à instalação de serviços de Saúde considerados de relevante interesse nacional.>

- 10%: Para fracções autónomas de prédios urbanos, moradias e terrenos para construção.

- 8%: Para terrenos para exploração agrícola.

6. Isenções / Taxas Reduzidas

Dependendo do montante sobre o qual incide o Imposto de SISA, este poderá ou não ser reduzido, ou até mesmo não ser aplicado. Para taç será necessário consultar a tabela actualizada do Código do Imposto.

7. Pagamento do Imposto

Para que possa celebrar a escritura pública de compra e venda terá que apresentar um documento que comprove o pagamento da SISA devida (designado por "conhecimento de SISA"). Assim, quem tiver a obrigação de pagar a SISA deverá dirigir-se, com a caderneta predial do prédio objecto de transmissão, à repartição de finanças da zona onde aquele esteja situado, e, proceder ao preenchimento de um formulário, bem como à identificação do comprador, do vendedor, à descrição do imóvel e do valor de transmissão. Na prática a SISA só será paga no dia em que for levantado o documento para o seu pagamento.

Se o imóvel adquirido para habitação for novo, o adquirente poderá pedir que lhe seja descontada a SISA paga pelo empreiteiro. Para tanto, deverá solicitar ao empreiteiro a cópia do conhecimento de SISA correspondente, preencher um formulário próprio e entregá-lo na repartição da finanças da zona onde está situado o imóvel, já com as informações essenciais ao pagamento da SISA.

Quem adquirir um imóvel para habitação que se encontre isento de pagamento de Imposto de SISA não terá a obrigação de declarar ou pagar nada para efeitos de Imposto de SISA