Embed Size (px)
Citation preview
ix
ABSTRAK
PENGATURAN JANGKA WAKTU KEPEMILIKAN RUMAH
TUNGGAL OLEH ORANG ASING DI ATAS TANAH HAK PAKAI ATAS
HAK MILIK
Jangka waktu orang asing untuk dapat memiliki rumah tunggal di atas tanah
hak pakai atas hak milik berdasarkan Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 103
Tahun 2015 bertentangan dengan jangka waktu yang dapat dimiliki orang asing atas
tanah hak pakai atas hak milik berdasarkan Pasal 49 Peraturan Pemerintah Nomor
40 Tahun 1996.
Berdasarkan kondisi tersebut, permasalahan yang dirumuskan dalam
penelitian ini adalah (1) Bagaimanakah karakteristik masalah pengaturan jangka
waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak
milik; (2) Bagaimanakah formulasi kebijakan pengaturan pemecahan masalah
jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai
atas hak milik?
Berangkat dari adanya konflik norma, penelitian ini menggunakan penelitian
hukum normatif dengan pendekatan perundang-undangan, konseptual dan historis.
Sumber bahan hukum dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer,
sekunder dan tersier yang dikumpulkan dengan teknik bola salju. Teknik analisis
bahan hukum yang digunakan adalah teknik deskripsi, komparasi, evaluasi dan
argumentasi.
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa (1) Karakteristik masalah
pengaturan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah
hak pakai atas hak milik dari diberlakukannya Pasal 7 PP No. 103 Tahun 2015
berdasarkan asas Lex specialis derogat legi generali sehubungan dengan adanya
konflik norma antara lain meliputi: ketidaksesuaian antara pengaturan jangka waktu
tanah hak pakai atas hak milik oleh orang asing dan Warga Negara Indonesia; dan
tidak diakomodirnya bentuk akta sehubungan dengan perpanjangan jangka waktu
kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik;
(2) Formulasi kebijakan pengaturan pemecahan masalah berhubungan dengan
dilakukannya revisi terhadap pasal-pasal dalam peraturan perundang-undangan
yang langsung berkaitan dengan karakteristik permasalahan yang ada sebagai
langkah pengharmonisasian norma.
Kata Kunci: Jangka Waktu, Rumah Tunggal, Hak Pakai atas Hak Milik,
Orang Asing.
x
ABSTRACT
REGULATORY OF PERIOD OF TIME FOR THE SINGLE TERM OF
HOUSE OWNERSHIP BY FOREIGNERS ON THE LAND USE RIGHTS ON
PROPRIETARY
The period of time for foreigners to be able to have a single term of house
on the land use rights on proprietary under Article 7 of Government Regulation
Number 103 year 2015 contradicted to the period of time that can be owned by
foreigners on land use rights on proprietary rights under Article 49 of Government
Regulation Number 40 year 1996.
Under these conditions, the problem formulated in this study were (1) How
do the characteristics of problem related to regulatory of period of time for the
single term of house ownership by foreigners on the land use rights on
proprietary?; (2) How the policies formulation of troubleshooting regulatory of
period of time for the single term of house ownership by foreigners on the land use
rights on proprietary?
Departing from the norm conflict, this study uses normative legal research'
approach to legislation, conceptual and historical. Sources of law material in this
research consists of primary legal materials, secondary and tertiary collected by
the snowball technique. Legal materials analysis technique used were techniques
of description, comparison, evaluation and argumentation.
The results of this study indicate that (1) Characteristics of problem related
to regulatory of period of time for the single term of house ownership by foreigners
on the land use rights on proprietary under the implementation of Article 7 of
Regulation Number 103 year 2015 is based on the principle of Lex specialis derogat
legi generali in relation to the conflict of norms include: a mismatch between the
provision of land use rights period on top of the property by foreigners and
Indonesian citizen; and the unaccommodated deed related to the extension of the
term of a single house ownership by on the land use rights on proprietary; (2)
Policies formulation of troubleshooting settings related to the revision of provisions
in the legislation which is directly related to the characteristics of the existing
problems as the norm of harmonization's step.
Keywords: Term, Single house, The land use rights on proprietary, Foreigner.
xi
RINGKASAN
Tesis ini menganalisis tentang pengaturan jangka waktu kepemilikan rumah
tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik. Bab I, menguraikan
latar belakang masalah yang beranjak dari adanya konflik norma antara Pasal 7
Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat
Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (untuk
selanjutnya disebut PP No. 103 Tahun 2015) dan Pasal 49 Peraturan Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai (untuk selanjutnya disebut PP No. 40 Tahun 1996). Adapun rumusan masalah
yang diteliti dalam tesis ini meliputi dua hal, yaitu mengenai karakteristik masalah
pengaturan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah
hak pakai atas hak milik dan formulasi kebijakan pengaturan pemecahan masalah
jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai
atas hak milik. Pada bab ini juga diuraikan mengenai tujuan penelitian, manfaat
penelitian, landasan teoritis, metode penelitian, sumber bahan hukum, teknik
pengumpulan bahan hukum, serta teknik pengolahan dan analisis bahan hukum.
Bab II, menguraikan tentang tinjauan umum yang terdiri dari empat sub bab.
Sub bab pertama membahas mengenai hak atas tanah. Sub bab kedua membahas
mengenai hak pakai atas tanah. Sub bab ketiga membahas mengenai hak pemilikan
rumah tempat tinggal oleh orang asing di Indonesia. Sub bab keempat membahas
mengenai kedudukan orang asing di Indonesia.
Bab III, merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah
pertama dan kedua yang diuraikan ke dalam dua sub bab. Sub bab pertama
membahas mengenai pengaturan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik. Sub bab kedua membahas
mengenai karakteristik masalah jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik yang didalamnya dibagi menjadi
dua sub sub bab, yakni mengenai ketidaksesuaian antara pengaturan jangka waktu
tanah hak pakai atas hak milik oleh orang asing dan Warga Negara Indonesia, serta
mengenai akta perpanjangan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang
asing di atas tanah hak pakai atas hak milik.
Bab IV, merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah kedua
yang diuraikan ke dalam dua sub bab. Sub bab pertama membahas mengenai
harmonisasi norma yang didalamnya dibagi menjadi dua sub sub bab, yakni
mengenai harmonisasi norma pengaturan jangka waktu tanah hak pakai atas hak
milik oleh orang asing dan Warga Negara Indonesia, serta mengenai harmonisasi
norma pengaturan akta perpanjangan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik. Sub bab kedua membahas
mengenai formulasi norma yang didalamnya dibagi menjadi dua sub sub bab, yakni
mengenai formulasi norma pengaturan jangka waktu tanah hak pakai atas hak milik
oleh orang asing dan Warga Negara Indonesia, serta mengenai formulasi norma
pengaturan akta perpanjangan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang
asing di atas tanah hak pakai atas hak milik.
xii
Bab V, merupakan bab penutup yang menguraikan tentang kesimpulan dan
saran dari penelitian yang dilakukan. Kesimpulan dari penelitian ini menunjukkan
bahwa (1) Karakteristik masalah pengaturan jangka waktu kepemilikan rumah
tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik dari diberlakukannya
Pasal 7 PP No. 103 Tahun 2015 berdasarkan asas Lex specialis derogat legi generali
sehubungan dengan adanya konflik norma antara lain meliputi: ketidaksesuaian
antara pengaturan jangka waktu tanah hak pakai atas hak milik oleh orang asing
dan Warga Negara Indonesia; dan tidak diakomodirnya bentuk akta sehubungan
dengan perpanjangan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di
atas tanah hak pakai atas hak milik; (2) Formulasi kebijakan pengaturan pemecahan
masalah berhubungan dengan dilakukannya revisi terhadap pasal-pasal dalam
peraturan perundang-undangan yang langsung berkaitan dengan karakteristik
permasalahan yang ada sebagai langkah pengharmonisasian norma. Adapun saran
dalam penelitian ini antara lain agar dilakukannya revisi ketentuan-ketentuan
hukum dalam beberapa peraturan perundang-undangan terkait jangka waktu
kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik,
serta agar disusun peraturan pelaksanaan yang lebih konkrit dan memberikan
jaminan kepastian hukum, khususnya terkait dengan tata cara perpanjangan jangka
waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak
milik.
xiii
DAFTAR ISI
SAMPUL DEPAN
SAMPUL DALAM …………………………...…………………………. i
PRASYARAT GELAR ............................................................................. ii
LEMBAR PENGESAHAN ...................................................................... iii
PENETAPAN PANITIA PENGUJI ........................................................ iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ....................................................... v
UCAPAN TERIMA KASIH..................................................................... vi
ABSTRAK ............................................................................................... ix
ABSTRACT ............................................................................................... x
RINGKASAN ............................................................................................ xi
DAFTAR ISI .............................................................................................. xiii
BAB I PENDAHULUAN.................................................................... 1
1.1 Latar Belakang Masalah .................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ............................................................. 18
1.3 Tujuan Penelitian............................................................... 19
1.3.1Tujuan Umum ........................................................... 19
1.3.2 Tujuan Khusus ......................................................... 19
1.4 Manfaat Hasil Penelitian ................................................... 20
1.4.1 Manfaat Teoritis ....................................................... 20
1.4.2 Manfaat Praktis ........................................................ 20
1.5 Landasan Teoritis .............................................................. 21
xiv
1.5.1 Konsep Negara Hukum ............................................ 21
1.5.2 Konsep Hak atas Tanah ............................................ 24
1.5.3 Konsep Rumah Tunggal ........................................... 26
1.5.4 Teori Kepastian Hukum ........................................... 28
1.5.5 Teori Pembentukan Peraturan Perundang-undangan 30
1.5.6 Teori Hierarki Norma ............................................... 33
1.5.7 Teori Harmonisasi Hukum ....................................... 35
1.5.8 Teori Kewenangan ................................................... 37
1.6 Metode Penelitian.............................................................. 40
1.6.1 Jenis Penelitian ......................................................... 40
1.6.2 Jenis Pendekatan ...................................................... 41
1.6.3 Sumber Bahan Hukum ............................................. 43
1.6.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ....................... 45
1.6.5 Teknik Analisis Bahan Hukum ................................ 46
BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK ATAS TANAH,
HAK PAKAI ATAS TANAH, HAK PEMILIKAN
RUMAH TEMPAT TINGGAL OLEH ORANG ASING
DAN KEDUDUKAN ORANG ASING DI INDONESIA... 48
2.1 Tinjauan Umum tentang Hak atas Tanah .......................... 48
2.1.1 Ruang Lingkup Hak atas Tanah ............................... 48
2.1.2 Macam-macam Hak atas Tanah ............................... 50
2.2 Tinjauan Umum tentang Hak Pakai Atas Tanah………… 63
2.2.1 Pengertian Hak Pakai Atas Tanah………………….. 63
xv
2.2.2 Subjek Hak Pakai Atas Tanah……………………… 65
2.2.3 Terjadinya Hak Pakai Atas Tanah…………………. 66
2.2.4 Jangka Waktu Hak Pakai Atas Tanah…………….... 67
2.2.5 Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Pakai atas Tanah 71
2.2.6 Pembebanan Hak Pakai dengan Hak Tanggungan.... 73
2.2.7 Peralihan Hak Pakai atas Tanah…………………… 74
2.2.8 Hapusnya Hak Pakai atas Tanah………………....... 76
2.3 Tinjauan Umum tentang Hak Pemilikan Rumah Tempat
Tinggal oleh Orang Asing di Indonesia ............................. 78
2.4 Tinjauan Umum tentang Kedudukan Orang Asing di
Indonesia .......................................................................... 86
2.4.1 Pengertian dan Kedudukan Orang Asing di
Indonesia…………………………………………... 86
2.4.2 Syarat Orang Asing untuk Dapat Memiliki Rumah
Tempat Tinggal di Indonesia……………………… 91
BAB III KARAKTERISTIK MASALAH PENGATURAN
JANGKA WAKTU KEPEMILIKAN RUMAH
TUNGGAL OLEH ORANG ASING DI ATAS TANAH
HAK PAKAI ATAS HAK MILIK………………………… 95
3.1 Pengaturan Jangka Waktu Kepemilikan Rumah Tunggal
oleh Orang Asing di atas Tanah Hak Pakai atas Hak Milik
…………………………………………………….. 95
xvi
3.2 Karakteristik Masalah Jangka Waktu Kepemilikan
Rumah Tunggal oleh Orang Asing di atas Tanah Hak
Pakai atas Hak Milik…………………………………….. 111
3.2.1 Ketidaksesuaian antara Pengaturan Jangka Waktu
Tanah Hak Pakai atas Hak Milik oleh Orang Asing
dan Warga Negara Indonesia……………………… 113
3.2.2 Akta Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan
Rumah Tunggal oleh Orang Asing di atas Tanah
Hak Pakai atas Hak Milik ....................................... . 115
BAB IV PEMECAHAN MASALAH JANGKA WAKTU
KEPEMILIKAN RUMAH TUNGGAL OLEH ORANG
ASING DI ATAS TANAH HAK PAKAI ATAS HAK
MILIK...................................................................................... 125
4.1 Harmonisasi Norma........................................................... 125
4.1.1 Harmonisasi Norma Pengaturan Jangka Waktu
Tanah Hak Pakai atas Hak Milik oleh Orang Asing
dan Warga Negara Indonesia…………….. 125
4.1.2 Harmonisasi Norma Pengaturan Akta
Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan Rumah
Tunggal oleh Orang Asing di atas Tanah Hak
Pakai atas Hak Milik…………………………….. 131
4.2 Formulasi Norma……………………………………....... 148
xvii
4.2.1 Formulasi Norma Pengaturan Jangka Waktu Tanah
Hak Pakai atas Hak Milik oleh Orang Asing dan
Warga Negara Indonesia………………………….. 148
4.2.2 Formulasi Norma Pengaturan Bentuk Akta
Perpanjangan Jangka Waktu Kepemilikan Rumah
Tunggal oleh Orang Asing di atas Tanah Hak Pakai
atas Hak Milik…………………………………….. 152
BAB V PENUTUP…………………………………………………… 158
5.1 Kesimpulan........................................................................ 158
5.2 Saran................................................................................... 159
DAFTAR PUSTAKA
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Tanah merupakan kebutuhan manusia yang sangat mendasar dan tidak dapat
dipisahkan dengan kehidupan manusia. Kelangsungan hidup manusia dalam
kesehariannya tidak akan bisa dilepaskan dari tanah sebagai tempat melakukan
kegiatan, tempat hidup dan tempat mencari penghidupan. Tidak hanya terbatas
dalam kehidupan, bahkan pada saat manusia meninggal pun manusia akan tetap
memerlukan tanah.
Dalam kehidupan manusia, tanah mengandung makna multidimensional.
Menurut Heru Nugroho, makna multidimensional tersebut antara lain meliputi:
1. Dari sisi ekonomi tanah merupakan sarana produksi yang dapat
mendatangkan kesejahteraan;
2. Secara politis tanah dapat menentukan posisi seseorang dalam pengambilan
keputusan masyarakat;
3. Sebagai budaya yang dapat menentukan tinggi rendahnya status sosial
pemiliknya;
4. Tanah bermakna sakral karena berurusan dengan warisan dan masalah-
masalah transcendental.1
Makna multidimensional pada tanah menyebabkan timbulnya hubungan
spesifik antara manusia dengan tanah yang merupakan awal mula dibutuhkannya
suatu ketentuan hukum dalam rangka memberikan suatu pengaturan yang jelas
sehubungan dengan pemanfaatan, peruntukan dan penggunaan tanah.
1 Heru Nugroho, 2002, Reformasi Politik Agraria Mewujudkan Pemberdayaan Hak-hak atas
Tanah, Penerbit Mandar Maju, Bandung, hal. 99.
2
Indonesia sebagai negara agraris yang sadar akan arti pentingnya tanah bagi
kehidupan manusia memiliki pengaturan sehubungan dengan tanah yang secara
yuridis diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). UUPA bersumber dari Pasal 33 ayat (3)
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia (UUD 1945) sebagai landasan
filosofis yang menyatakan bahwa “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung
didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat”. Dari ketentuan Pasal tersebut, dapat diketahui bahwa tanah
sebagai tempat hidup manusia, merupakan bagian daripada permukaan bumi yang
memiliki fungsi sosial dan penggunaannya ditujukan untuk sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.
Dengan diundangkannya UUPA pada tanggal 24 September 1960, maka sejak
saat itu Indonesia telah memiliki Hukum Agraria Nasional yang didalamnya
berisikan asas-asas dan pokok-pokok peraturan agraria yang sesuai dengan cita-cita
bangsa Indonesia.
Berdasarkan Pasal 2 ayat (2) UUPA, Negara Indonesia sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat memiliki hak menguasai yang memberi wewenang
kepada Negara untuk:
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan
pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang
dengan bumi, air dan ruang angkasa;
c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang
dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang
angkasa.
Lebih lanjut dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA dinyatakan bahwa:
3
Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut
tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik
sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan
hukum.
Berbagai bentuk hubungan hukum atas tanah yang berupa hak-hak penguasaan
atas tanah memberi wewenang bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu atas
tanah yang dihaki.2 Walaupun demikian, pemegang hak atas tanah tidak dibenarkan
apabila berbuat sewenang-wenang atas tanahnya. Kewajiban-kewajiban dan
larangan-larangan yang berlaku, serta fungsi sosial atas setiap hak atas tanah harus
menjadi perhatian dan pedoman bagi pemegang hak atas tanah. Jenis-jenis hak atas
tanah diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA yang antara lain meliputi:
1. Hak milik;
2. Hak guna usaha;
3. Hak guna bangunan;
4. Hak pakai;
5. Hak sewa;
6. Hak membuka tanah;
7. Hak memungut hasil hutan;
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan
ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
Di antara hak-hak atas tanah yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA,
hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai diatur bersama-sama secara
khusus di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai (PP No. 40 Tahun 1996).
2 Ny. Arie S. Hutagalung, 2005, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah, Penerbit
Lembaga Pemberdayaan Hukum Nasional, Jakarta, hal. 19.
4
Apabila dibandingkan antara hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak
pakai, maka hak pakai memiliki suatu perbedaan yang cukup signifikan dilihat dari
subjek yang dapat memiliki hak pakai yang lebih beragam. Yang dapat memiliki
hak guna bangunan dan hak guna usaha hanyalah Warga Negara Indonesia dan
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia, sedangkan yang dapat memiliki hak pakai sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 39 PP No. 40 Tahun 1996 adalah:
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia;
c. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah
Daerah;
d. Badan-badan keagamaan dan sosial;
e. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
f. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
g. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.
Berdasarkan ketentuan pasal tersebut, dapat diketahui bahwa UUPA tidak
menutup sama sekali kesempatan bagi orang asing maupun badan hukum asing
yang berkedudukan di Indonesia untuk memiliki hak atas tanah di Indonesia. Orang
asing maupun badan hukum asing yang dimaksud dapat memiliki hak atas tanah di
Indonesia, namun terbatas hanya dengan status hak pakai.
Hak pakai berdasarkan Pasal 41 UUPA adalah:
Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang
dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat
yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan
tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan
undang-undang ini.
5
Tidak semua tanah dapat diberikan dengan hak pakai. Tanah yang dapat
diberikan dengan hak pakai sesuai dengan Pasal 41 PP No. 40 Tahun 1996 hanya
meliputi tanah negara, tanah hak pengelolaan dan tanah hak milik. Jangka waktu
hak pakai atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan berbeda dengan jangka
waktu hak pakai atas tanah hak milik. Jangka waktu hak pakai atas tanah negara
dan tanah hak pengelolaan didasarkan pada Pasal 45 PP No. 40 Tahun 1996 yang
menyatakan bahwa:
(1) Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 diberikan untuk jangka
waktu paling lama dua puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk
jangka waktu paling lama dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka
waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan tertentu.
(2) Sesudah jangka waktu Hak Pakai atau perpanjangannya sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) habis, kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaharuan Hak Pakai atas tanah yang sama.
Untuk jangka waktu hak pakai di atas tanah hak milik diatur dalam Pasal 49 PP
No. 40 Tahun 1996 yang menyatakan bahwa:
(1) Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama
dua puluh lima tahun dan tidak dapat diperpanjang.
(2) Atas kesepakatan antar pemegang Hak Pakai dengan pemegang Hak
Milik, Hak Pakai atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan
pemberian Hak Pakai baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Dalam kaitannya dengan orang asing, pemberian hak pakai sepatutnya mampu
memberikan kenyamanan bagi orang asing yang bersangkutan untuk menguasai
tanah di Indonesia. Kedatangan orang asing di Indonesia tentunya memiliki tujuan
yang beragam, mulai dari untuk berlibur menikmati alam dan budaya Indonesia,
belajar untuk menambah wawasan dan pengetahuan di Indonesia, hingga untuk
6
melakukan pekerjaan yang harus diselesaikan di Indonesia. Mobilitas orang asing
yang masuk ke Indonesia diprediksi akan terus bertambah seiring dengan adanya
kemajuan di berbagai bidang seperti ilmu pengetahuan, teknologi, telekomunikasi
dan jaringan transportasi yang menyebabkan batas geografis negara tidak lagi
signifikan seperti sebelumnya. Banyaknya orang asing yang datang ke Indonesia
dengan tujuan yang beragam dalam tempo waktu yang lama dan bahkan berulang-
ulang menyebabkan orang asing berkeinginan untuk memiliki rumah tempat tinggal
atau hunian di Indonesia guna mendukung segala aktifitas yang dilakukan selama
orang asing tersebut berada di Indonesia.
Keberadaan orang asing di Indonesia sangat diharapkan mampu memberi efek
positif dalam peningkatan perekonomian nasional secara signifikan. Sehubungan
dengan hal tersebut, adanya rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing di
Indonesia dapat digunakan sebagai salah satu cara yang baik dalam memberikan
kenyamanan bagi orang asing untuk lebih banyak berbuat, berusaha dan
berinvestasi di Indonesia dalam batasan-batasan yang diatur dalam peraturan
perundang-undangan.
Sebagai upaya dalam mendukung hal tersebut tentunya diperlukan ketentuan-
ketentuan hukum yang mengatur secara jelas hal-hal apa saja yang berkaitan dengan
rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing di Indonesia. Dalam kaitannya
dengan hunian oleh orang asing di Indonesia, Pemerintah Republik Indonesia
mengatur secara khusus ketentuan-ketentuan hukum yang berkaitan di dalam
Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat
Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. Peraturan
7
Pemerintah ini kemudian dicabut dan diganti dengan diberlakukannya Peraturan
Pemerintah No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau
Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (untuk selanjutnya
disebut PP No. 103 Tahun 2015) pada penghujung tahun 2015. Pencabutan tersebut
dirumuskan dalam Pasal 12 PP No. 103 Tahun 2015 yang menyatakan bahwa:
Pada saat Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, Peraturan Pemerintah No.
41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh
Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 1996 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 3644), dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
PP 103 Tahun 2015 lahir sebagai akibat dari diluncurkannya Paket Kebijakan
Tahap I September 2015 oleh Pemerintah Republik Indonesia guna menggerakan
perekonomian nasional. Paket kebijakan tersebut terdiri atas tiga langkah3, yaitu:
1. Mendorong daya saing industri nasional melalui deregulasi, debirokratisasi,
serta penegakan hukum dan kepastian usaha.
2. Mempercepat proyek strategis nasional dengan menghilangkan berbagai
hambatan, sumbatan dalam pelaksanaan dan penyelesaian proyek strategis
nasional tersebut.
3. Meningkatkan investasi di sektor properti.
Seiring meningkatnya kerjasama Indonesia dengan negara-negara sahabat dan
meningkatnya jumlah orang asing yang melakukan usaha dan kerja di Indonesia,
permintaan kebutuhan rumah tempat tinggal bagi orang asing juga semakin
meningkat. PP No. 103 Tahun 2015 hadir sebagai suatu kebijakan yang
memberikan kepastian hukum bagi orang asing yang ingin memperoleh hak atas
tanah untuk rumah tempat tinggal dengan tetap memegang prinsip-prinsip
3 Sekretariat Kabinet Republik Indonesia, 2015, Gerakkan Ekonomi, Presiden Jokowi
Luncurkan Paket Kebijakan Tahap I September 2015, dari URL : http://setkab.go.id/gerakkan-
ekonomi-presiden-jokowi-luncurkan-paket-kebijakan-tahap-i-september-2015/, diakses pada
tanggal 2 Juni 2015.
8
pertanahan di Indonesia dan memperhatikan batasan-batasan terhadap rumah
tempat tinggal yang dapat diberikan kepada orang asing.
Dalam PP No. 103 Tahun 2015 dinyatakan bahwa orang asing sebagai orang
yang bukan merupakan Warga Negara Indonesia, namun berkedudukan di
Indonesia dan keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau
berinvestasi di Indonesia, dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian
dengan Hak Pakai. Orang asing yang dimaksud diharuskan untuk memegang izin
tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku di Indonesia sebagai syarat untuk memilki rumah untuk tempat tinggal
ataupun hunian.
Pasal 4 PP No. 103 Tahun 2015 memberikan batasan terhadap rumah tempat
tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing, dimana rumah tempat
tinggal atau hunian tersebut merupakan:
a. Rumah tunggal di atas tanah:
1. Hak Pakai; atau
2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian
pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan Akta Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.
Dari uraian pasal tersebut perlu diperhatikan bahwa yang dapat dimiliki oleh
orang asing menurut PP No. 103 Tahun 2015 bukanlah tanahnya, melainkan rumah
tempat tinggal atau hunian yang dibangun secara terbatas diatas tanah Hak Pakai.
Sejalan dengan Asas Pemisahan Horizontal yang dianut oleh UUPA yang
memisahkan antara pemilikan hak atas tanah dengan benda-benda atau bangunan-
bangunan yang ada diatasnya, PP No. 103 Tahun 2015 menyatakan bahwa dalam
kaitannya dengan rumah tunggal pembelian baru, orang asing dapat diberikan Hak
9
Pakai, sedangkan untuk pembelian unit baru sarusun yang dibangun di atas bidang
tanah Hak Pakai, orang asing dapat diberikan Hak Milik.
Rumah tunggal berdasarkan Pasal 1 angka 2 PP No. 103 Tahun 2015
merupakan “rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding
bangunan tidak dibangun tepat pada batas kaveling.” Dalam kaitannya dengan
rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai dan rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai
atas Hak Milik, terdapat jangka waktu yang harus diperhatikan oleh orang asing
yang berkeinginan untuk memiliki rumah tunggal.
Dengan semangat dalam mewujudkan peningkatan investasi pada sektor
properti, PP No. 103 Tahun 2015 memiliki ketentuan-ketentuan hukum seputar
jangka waktu yang lebih menarik bagi orang asing apabila dibandingkan dengan
ketentuan-ketentuan hukum terkait jangka waktu yang diatur sebelumnya dalam PP
No. 41 Tahun 1996. PP No. 103 Tahun 2015 memberikan jangka waktu yang lebih
lama bagi orang asing dengan harapan agar orang asing dapat berinvestasi lebih
besar di Indonesia dalam usaha meningkatkan perekonomian nasional.
Pada Pasal 6 PP No. 103 Tahun 2015, rumah tunggal di atas tanah hak pakai
dapat diberikan untuk jangka waktu tiga puluh tahun untuk kemudian dapat
diperpanjang untuk jangka waktu dua puluh tahun. Apabila waktu perpanjangan
telah berakhir, maka Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu tiga puluh
tahun.
Untuk rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai di atas tanah Hak Milik yang
dikuasai berdasarkan perjanjian, Pasal 7 PP No. 103 Tahun 2015 memberikan
jangka waktu sesuai dengan jangka waktu yang disepakati dan tidak lebih lama dari
10
tiga puluh tahun. Apabila jangka waktu tersebut berakhir, maka Hak Pakai dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun sesuai kesepakatan
dengan pemegang hak atas tanah. Lebih lanjut, dalam hal waktu perpanjangan telah
berakhir, maka Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama tiga
puluh tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah. Adapun
perjanjian yang berkaitan dengan jangka waktu tersebut wajib dicatat dalam buku
tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Apabila dibandingkan, sesungguhnya terdapat perbedaan yang cukup
signifikan antara ketentuan yang terdapat dalam PP No. 40 Tahun 1996 dan PP No.
103 Tahun 2015. Perbedaan tersebut dapat dicermati dalam kaitannya dengan
jangka waktu di atas tanah hak pakai atas hak milik yang dalam PP No. 103 Tahun
2015 diatur lebih lama sehubungan dengan kepemilikan rumah tunggal oleh orang
asing, yakni tiga puluh tahun, dibandingkan dengan jangka waktu hak pakai atas
hak milik yang diatur dalam PP No. 40 Tahun 1996 yang hanya dua puluh lima
tahun.
Disamping perbedaan masalah jangka waktu, selanjutnya terdapat perbedaan
mengenai dapat dilakukannya perpanjangan jangka waktu bagi pemilik rumah
tunggal di atas tanah hak pakai atas hak milik sebelum dilakukannya pembaharuan
apabila jangka waktu kepemilikan rumah tunggal di atas tanah hak pakai atas hak
milik telah berakhir dalam PP No. 103 Tahun 2015, padahal dalam PP No. 40 Tahun
1996 tidak dikenal adanya istilah perpanjangan sehubungan dengan hak pakai,
melainkan hanya dikenal istilah pembaharuan.
11
Adanya ketentuan hukum mengenai jangka waktu di atas tanah hak pakai atas
hak milik yang tidak sinkron antara Pasal 49 PP No. 40 Tahun 1996 dan Pasal 7 PP
No. 103 Tahun 2015 menggambarkan adanya konflik norma yang terjadi di dalam
peraturan perundang-undangan yang sederajat, yakni Peraturan Pemerintah. PP No.
103 Tahun 2015 merupakan suatu peraturan pemerintah yang mengatur tentang
pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan
di Indonesia, namun dengan memperhatikan bahwa dasar dari dibangunnya rumah
tempat tinggal tersebut adalah tanah, maka segala ketentuan hukum terkait dengan
rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing tersebut tidak dapat terlepas dan
akan selalu berkaitan dengan ketentuan-ketentuan hukum terkait tanah.
Berdasarkan asas pemisahan horizontal yang digunakan dalam hukum tanah di
Indonesia, bangunan (rumah tempat tinggal) dan tanaman bukanlah merupakan
bagian dari tanah, sehingga perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan
sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang terdapat di atas tanah, namun
dalam praktik dimungkinkan suatu perbuatan hukum mengenai tanah yang meliputi
bangunan dan tanaman yang terdapat di atasnya, asal:
1. Bangunan dan tanaman tersebut secara fisik merupakan satu kesatuan
dengan tanah yang bersangkutan, artinya bangunan yang berfondasi dan
tanaman merupakan tanaman keras;
2. Bangunan dan tanaman tersebut milik yang empunya tanah;
3. Maksud demikian secara tegas disebutkan dalam akta yang membuktikan
dilakukannya perbuatan hukum yang bersangkutan.4
Dari bagian menimbang di dalam PP No. 40 Tahun 1996 dan PP No. 103 Tahun
2015, dapat diketahui bahwa sesungguhnya kedua peraturan pemerintah tersebut
4 Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria di Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, cetakan ke-9, Djambatan, Jakarta, hal. 20.
12
sama-sama dibentuk dengan mempertimbangkan ketentuan-ketentuan hukum yang
terdapat dalam UUPA. PP No. 40 Tahun 1996 lahir dengan salah satu pertimbangan
bahwa dipandang perlu adanya suatu peraturan pemerintah guna memberikan
ketentuan-ketentuan hukum lebih lanjut mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Bab II UUPA, sedangkan
PP No. 103 Tahun 2015 lahir dengan salah satu pertimbangan guna dapat
melaksanakan ketentuan Pasal 42 UUPA dan untuk lebih memberikan kepastian
hukum pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang
berkedudukan di Indonesia.
Atas dasar hal tersebut, ketentuan hukum terkait jangka waktu kepemilikan
rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik seyognyanya
tersinkron dengan ketentuan hukum terkait jangka waktu yang dapat dimiliki oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik. Adanya konflik norma diantara
kedua peraturan pemerintah tersebut akan berimplikasi pada terjadinya
kebingungan dalam masyarakat terkait aturan mana yang seharusnya digunakan,
sehingga akan timbul suatu ketidakpastian hukum dalam penerapannya.
Sehubungan dengan dapat dilakukannya perpanjangan dan pembaharuan,
dalam PP No. 103 Tahun 2015 disebutkan bahwa rumah tunggal di atas tanah hak
pakai atas hak milik dapat dimiliki oleh orang asing berdasarkan perjanjian
pemberian hak pakai atas hak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Lebih lanjut perpanjangan dan pembaharuan sehubungan dengan rumah tunggal
tersebut dilakukan berdasarkan perjanjian yang wajib dicatat dalam buku tanah dan
sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
13
Dalam logika hukum, apabila kepemilikan rumah tunggal di atas tanah hak
pakai atas hak milik diberikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka
perpanjangan terkait hak pakai tersebut akan memerlukan akta Pejabat Pembuat
Akta Tanah. Sehubungan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Peraturan
Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah (Perkaban No. 8 Tahun 2012) menyatakan bahwa
bentuk-bentuk akta yang dipergunakan dalam pembuatan akta meliputi:
a. Akta Jual Beli;
b. Akta Tukar Menukar;
c. Akta Hibah;
d. Akta Pemasukan ke Dalam Perusahaan;
e. Akta Pembagian Hak Bersama;
f. Akta Pemberian Hak Tanggungan;
g. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/ Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik;
h. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Berdasarkan hal tersebut, bentuk akta sehubungan dengan perpanjangan jangka
waktu pemberian hak pakai di atas tanah hak milik sesungguhnya belum ditentukan
dan berpotensi menimbulkan masalah pada penerapannya di masa mendatang.
Berangkat dari adanya konflik norma sebagaimana dipaparkan di atas, maka
dirasa perlu adanya suatu penyelesaian yang tidak hanya dilakukan dengan
pemikiran-pemikiran praktis, melainkan juga melalui analisa yuridis yang
dituangkan dalam bentuk karya tulis ilmiah yang didasarkan pada penelitian yang
dilakukan secara komprehensif dan mendalam sehubungan dengan pengaturan
jangka waktu kepemilikan rumah tunggal bagi orang asing di atas tanah hak pakai
atas hak milik.
14
Hal-hal sebagaimana telah dipaparkan di atas merupakan topik kajian dalam
tesis ini. Sebelum dilakukannya penelitian ini, terlebih dahulu telah dilakukan
penelusuran melalui media internet untuk menemukan judul-judul penelitian yang
memiliki kesamaan ataupun kemiripan dengan judul yang digunakan peneliti.
Secara akademik, orisinalitas penelitian ini dapat dipertahankan, karena meskipun
sebelumnya telah terdapat beberapa penelitian yang terkait dengan tanah di atas hak
pakai atas hak milik maupun terkait kepemilikan properti oleh orang asing, namun
penelitian yang membahas tentang jangka waktu kepemilikan rumah tinggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik merupakan suatu penelitian yang
baru. Atas dasar hal tersebut, penelitian dalam tesis ini tentu akan berbeda dari segi
isi dan pembahasannya dengan penelitian-penelitian dalam tesis lainnya. Adapun
kajian dari tesis-tesis tersebut dipaparkan sebagai berikut:
1. Tesis mahasiswa Program Magister Kenotariatan Universitas Indonesia
dengan judul “Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik sebagai Alternatif
bagi Warga Negara Asing untuk Memiliki Rumah Tinggal di Indonesia dalam
Menunjang Kepentingan Investasi” oleh Dyah Ayu Grashinta, NIM.
0806426761, tahun 2010. Adapun permasalahan yang dibahas pada tesis ini
ada 3 hal, yakni: (1) Bagaimana alternatif bagi WNA untuk dapat memiliki
rumah tinggal di Indonesia dalam menunjang kepentingan investasi? (2)
Apakah perjanjian yang secara hukum sah melandasi pemilikan rumah tempat
tinggal bagi WNA di Indonesia? (3) Bagaimana prosedur pelaksanaan
perjanjian yang melandasi pemilikan rumah tempat tinggal oleh WNA berupa
perjanjian pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik? Hasil penelitian dalam
15
tesis ini menunjukkan bahwa WNA diperkenankan untuk memiliki rumah
tinggal di atas tanah hak pakai dengan jangka waktu paling lama 25 tahun.
Pemilikan rumah tinggal oleh WNA dilandasi suatu perjanjian pemberian hak
pakai atas tanah hak milik yang berupa Akta Pemberian Hak Pakai atas Tanah
Hak Milik yang dibuat dalam bentuk tertulis oleh Akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah.
Walaupun tesis di atas mengkaji kepemilikan rumah tinggal oleh orang asing,
namun permasalahan, pembahasan dan hasil penelitian pada tesis di atas
memiliki perbedaan yang signifikan dengan permasalahan, pembahasan dan
hasil penelitian yang terdapat pada tesis ini. Tesis di atas lebih menitikberatkan
pada kepemilikan rumah tinggal bagi Warga Negara Asing melalui pemberian
hak pakai atas hak milik sebagai alternatif untuk menunjang kepentingan
investasi yang secara umum didasarkan pada PP No. 41 Tahun 1996 sebagai
peraturan pemerintah yang berlaku sebelum ditetapkannya PP no. 103 Tahun
2015, sedangkan tesis ini lebih menitikberatkan dan mengkhusus pada jangka
waktu kepemilikan rumah tunggal di atas tanah hak pakai atas hak milik yang
beranjak dari adanya konflik norma antara ketentuan-ketentuan hukum yang
terdapat dalam PP No. 103 Tahun 2015 dan PP No. 40 Tahun 1996, beserta
karakteristik masalah yang ditimbulkan dan juga pemecahan masalahnya.
Adapun hasil penelitian dalam tesis di atas merupakan cerminan ataupun
gambaran dari apa yang ditentukan dalam PP No. 41 Tahun 1996 yang tentunya
akan sangat berbeda dengan hasil penelitian yang terdapat dalam tesis ini.
16
2. Tesis mahasiswa Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana
Universitas Udayana dengan judul “Efektifitas Peraturan Pemberian Hak Pakai
atas Tanah Milik Pribadi bagi Orang Asing di Kabupaten Badung” yang
disusun oleh I Putu Indra Mandhala Putra, NIM. 1392461009, tahun 2015.
Adapun permasalahan yang dibahas pada tesis ini ada 3 hal, yakni: (1) Faktor-
faktor apakah yang mempengaruhi pelaksanaan ketentuan pemberian hak pakai
atas tanah untuk orang asing di Kabupaten Badung? (2) Bagaimana fungsi dan
peranan Notaris/PPAT selaku pejabat umum dalam mendukung efektifitas
pelaksanaan pemberian hak pakai untuk orang asing? (3) Apakah pelaksanaan
ketentuan pemberian hak pakai atas tanah untuk orang asing di Kabupaten
Badung sudah berjalan efektif? Hasil penelitian dalam tesis ini menunjukkan
bahwa pelaksanaan ketentuan pemberian hak pakai atas tanah milik pribadi
bagi orang asing di Kabupaten Badung belumlah efektif, yang mana hal
tersebut ditentukan oleh faktor aparat atau petugas hukumnya, termasuk
Notaris/PPAT, dan juga dipengaruhi oleh faktor kesadaran hukum masyarakat.
Tesis tersebut di atas sangat berbeda dengan tesis ini baik dari segi
permasalahan, pembahasan dan hasil penelitian yang ada. Perbedaan tesis
tersebut di atas dengan tesis ini terlihat jelas pada jenis penelitian hukum yang
digunakan. Dari judul tesis di atas, dapat diketahui bahwa jenis penelitian
hukum yang digunakan adalah jenis penelitian hukum empiris yang beranjak
dari adanya kesenjangan antara ketentuan hukum yang ada dengan kenyataan
di lapangan, yang dalam hal ini ialah Kabupaten Badung. Berbeda dengan jenis
penelitian hukum pada tesis di atas, jenis penelitian hukum yang digunakan
17
dalam tesis ini merupakan jenis penelitian hukum normatif yang beranjak dari
adanya konflik norma antara ketentuan-ketentuan hukum yang terdapat dalam
PP No. 103 Tahun 2015 dan PP No. 40 Tahun 1996. Dengan adanya akar
permasalahan yang berbeda, tentunya substansi dalam tesis di atas akan sangat
berbeda dengan substansi yang ada dalam tesis ini.
3. Tesis mahasiswa Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana
Universitas Udayana dengan judul “Pengaturan Kebijakan Hak Kepemilikan
Properti atas Tanah dan Bangunan bagi Warga Negara Asing di Indonesia”
yang disusun oleh Putu Ayu Ratih Tribuana, NIM. 1492461006, tahun 2016.
Adapun permasalahan yang dibahas pada tesis ini ada 2 hal, yakni: (1) Apakah
Warga Negara Asing dapat memegang hak milik penuh atas tanah dan
bangunan di Indonesia? (2) Bagaimanakah batas-batas hak penuh kepemilikan
properti atas tanah dan bangunan bagi Warga Negara Asing? Hasil penelitian
dalam tesis ini menunjukkan bahwa kegiatan penguasaan tanah oleh orang
asing maupun badan hukum asing menurut Peraturan Pemerintah No. 103
Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal oleh Orang Asing yang
Berkedudukan di Indonesia masih konsisten dengan Asas Nasionalitas dan
masih berlaku pula sistem pemisahan horizontal antara tanah dan bangunan.
Tesis tersebut di atas baik dari segi permasalahan, pembahasan dan hasil
penelitian yang ada memiliki perbedaan mendasar dengan tesis ini. Tesis di
atas lebih menitikberatkan pada hak Warga Negara Asing terkait kepemilikan
properti atas tanah dan bangunan di Indonesia beserta batasan-batasan haknya.
Adapun properti yang dimaksud dalam tesis di atas mencakup didalamnya
18
rumah tunggal dan juga satuan rumah susun. Berbeda dengan tesis di atas, tesis
ini lebih menitikberatkan dan mengkhusus pada jangka waktu kepemilikan
rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik yang
beranjak dari adanya konflik norma antara ketentuan-ketentuan hukum yang
terdapat dalam PP No. 103 Tahun 2015 dan PP No. 40 Tahun 1996 beserta
karakteristik masalah yang ditimbulkan dan juga pemecahan masalahnya.
Uraian singkat tentang judul, permasalahan dan hasil penelitian dalam
beberapa tesis terdahulu di atas menunjukkan bahwa terdapat perbedaan yang
signifikan dengan penelitian yang akan dibahas dalam tesis ini. Bertitik tolak
dari latar belakang di atas, maka karya tulis ilmiah dalam bentuk tesis yang
berjudul “Pengaturan Jangka Waktu Kepemilikan Rumah Tunggal oleh Orang
Asing di atas Tanah Hak Pakai atas Hak Milik” ini, baik mengenai latar
belakang, rumusan masalah yang dikaji, maupun pembahasannya bukan
merupakan plagiasi terhadap tulisan penelitian-penelitian terdahulu.
1.2 Rumusan Masalah
Bertitik tolak dari latar belakang permasalahan tersebut di atas, maka dapat
diidentifikasi beberapa masalah yang akan diteliti dalam tesis ini. Masalah-masalah
tersebut dapat dirumuskan sebagai berikut:
1. Bagaimanakah karakteristik masalah pengaturan jangka waktu kepemilikan
rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik?
19
2. Bagaimanakah formulasi kebijakan pengaturan pemecahan masalah jangka
waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas
hak milik?
1.3 Tujuan Penelitian
Dalam merencanakan penulisan penelitian tentunya harus dikembalikan pada
tujuan penelitian tersebut.5 Adapun tujuan dalam penelitian ini dibagi menjadi
tujuan umum dan tujuan khusus.
1.3.1 Tujuan Umum
Tujuan umum diadakannya penelitian ini adalah untuk memberikan
sumbangan pemikiran konseptual sehubungan dengan pengembangan ilmu
hukum, khususnya Hukum Agraria dalam kaitannya dengan kepemilikian
rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik.
1.3.2 Tujuan Khusus
Penelitian ini secara khusus dilakukan untuk memberikan deskripsi
sekaligus analisis secara mendalam untuk:
1. Mengetahui, mendeskripsi dan menganalisis karakteristik masalah
pengaturan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di
atas tanah hak pakai atas hak milik.
2. Mengetahui, mendeskripsi dan menganalisis formulasi kebijakan
pengaturan pemecahan masalah jangka waktu kepemilikan rumah tunggal
oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik.
1.4 Manfaat Hasil Penelitian
5 Burhan Ashsofa, 2010, Metode Penelitian Hukum, Penerbit Rineka Cipta, Jakarta, hal. 133.
20
Hasil penelitian ini nantinya diharapkan dapat memberikan manfaat secara
teoritis maupun praktis.
1.4.1 Manfaat Teoritis
Adapun manfaat teoritis diadakannya penelitian ini adalah:
1. Memberikan kontribusi teoritis terkait karakteristik masalah pengaturan
jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak
pakai atas hak milik.
2. Memberikan informasi mengenai formulasi kebijakan pengaturan
pemecahan masalah jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang
asing di atas tanah hak pakai atas hak milik.
1.4.2 Manfaat Praktis
Manfaat praktis diadakannya penelitian ini antara lain adalah:
1. Bagi masyarakat, dapat memberikan sumbangan pengetahuan dalam bidang
hukum, khususnya Hukum Agraria mengenai pengaturan jangka waktu
kepemilikian rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas
hak milik.
2. Bagi Pemerintah selaku pembuat kebijakan, dapat digunakan sebagai bahan
evaluasi dan masukan untuk membentuk produk hukum yang lebih selaras
dengan produk hukum yang lain dan mencerminkan kepastian hukum
mengenai jangka waktu kepemilikian rumah tunggal oleh orang asing di atas
tanah hak pakai atas hak milik.
3. Bagi Peneliti, disamping untuk kepentingan penyelesaian studi juga untuk
menambah pengetahuan di bidang Hukum Agraria.
21
1.5 Landasan Teoritis
Landasan teoritis memiliki cakupan yang luas, meliputi teori hukum itu sendiri,
asas hukum, konsep hukum dan adagium hukum dalam rangka membangun
argumentasi hukum sebagai jawaban atas masalah yang dirumuskan dalam
penelitian. Suatu landasan teoritis dapat memberikan petunjuk terhadap
kekurangan-kekurangan pada suatu pengetahuan penelitian.6
Untuk membahas permasalahan yang telah dikemukakan pada bagian
sebelumnya, yakni mengenai pengaturan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal
di atas tanah hak pakai atas hak milik oleh orang asing, maka akan diketengahkan
beberapa teori dan konsep serta pandangan para sarjana sebagai pembenaran teoritis
yang relevan dengan permasalahan yang dibahas. Adapun konsep dan teori tersebut
antara lain meliputi:
1.5.1 Konsep Negara Hukum
Sebuah Negara menurut Plato terbentuk karena tidak ada seorang pun
yang sanggup mandiri, dan selain itu kita hidup membutuhkan banyak hal yang
tidak dapat dihasilkan atau dikerjakan hanya seorang diri, “A city comes into
being because each of us is not self-sufficient, but need many things”.7
Aristoteles menambahkan bahwa “sesungguhnya setiap negara itu merupakan
suatu persekutuan hidup atau lebih tepat lagi suatu persekutuan hidup politis”.8
6 Soerjono Soekanto (selanjutnya disebut Soerjono Soekanto I), 1986, Pengantar Penelitian
Hukum, UI Press, Jakarta, hal. 12.
7 J. H. Rapar, 2001, Filsafat Politik Plato, Aristoteles, Agustinus, Machiavelli, PT. Raja
Grafinfo Persada, Jakarta, hal. 57.
8 Ibid., hal. 167.
22
Suatu Negara dapat dikatakan sebagai suatu Negara Hukum dengan
memperhatikan prinsip-prinsip yang terdapat dalam Negara tersebut. Frederich
Julius Stahl memaparkan empat prinsip yang terdapat dalam suatu Negara
Hukum yang oleh Negara penganut Civil Law dikenal dengan sebutan
Rechtstaat. Adapun prinsip-prinsip tersebut antara lain meliputi:
1. Pengakuan dan perlindungan terhadap hak-hak asasi manusia;
2. Negara didasarkan pada teori trias politica;
3. Pemerintahan diselenggarakan berdasarkan undang-undang
(Wetmatiig Bestuur);
4. Adanya peradilan administrasi negara yang bertugas menangani kasus
perbuatan melanggar hukum oleh pemerintah (onrechmatige
overheidsdaad).9
Dalam Negara yang menganut sistem Common Law, Albert Venn Dicey
menyatakan bahwa suatu Negara dapat dikatakan sebagai Negara Hukum (Rule
of Law), apabila telah memenuhi unsur-unsur Negara Hukum sebagaimana ,
yaitu:
1. Supremacy of law, artinya bahwa yang mempunyai kekuasaan
tertinggi di dalam negara adalah hukum (kedaulatan hukum);
2. Equality before the law, artinya persamaan dalam kedudukan hukum
bagi semua warga negara, baik selaku pribadi maupun kualifikasinya
sebagai pejabat negara;
3. Constitution based on individual rights, artinya konstitusi itu bukan
merupakan sumber dari hak-hak asasi manusia dan jika hak-hak asasi
9 Titik Triwulan Tutik, 2010, Konstruksi Hukum Tata Negara Indonesia Pasca Amandemen
UUD 1945, Kencana, Jakarta, hal. 61.
23
manusia diletakkan dalam konstitusi itu hanya sebagai penegasan
bahwa hak asasi itu harus dilindungi.10
Menurut Sri Soemantri Martosoewigjono, Negara Indonesia merupakan
Negara Hukum yang berdasarkan Pancasila dengan unsur-unsur yang dimiliki
sebagai berikut:
1. Adanya pengakuan terhadap jaminan hak-hak asasi manusia dan
warga negara;
2. Adanya pembagian kekuasaan;
3. Bahwa dalam melaksanakan tugas dan kewajiban, pemerintah harus
selalu berdasarkan atas hukum yang berlaku, baik yang tertulis
maupun yang tidak tertulis;
4. Adanya kekuasaan kehakiman yang dalam menjalankan
kekuasaannya merdeka, artinya terlepas dari pengaruh kekuasaan
pemerintah, sedang khusus untuk Mahkamah Agung harus juga
merdeka dari pengaruh-pengaruh lainnya.11
Relevansi Konsep Negara Hukum dengan permasalahan yang dikaji
adalah sehubungan dengan adanya kedaulatan hukum, dimana hukum
memiliki kekuasaan yang tertinggi dalam suatu negara, sehingga setiap
tindakan warga negara, pemerintah atau negara, yang dalam penelitian ini
berhubungan dengan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang
asing di atas tanah hak pakai atas hak milik haruslah didasarkan pada peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Untuk itu, peraturan perundang-undangan
10 Nukthoh Arfawie Kurde, 2005, Telaah Kritis Teori Negara Hukum, Pustaka Pelajar,
Yogyakarta hal. 18.
11 Astim Riyanto, 2006, Teori Konstitusi, Penerbit Yapendo, Bandung, hal. 277.
24
yang jelas dan tidak menimbulkan keragu-raguan sangat diperlukan dalam
mewujudkan cita hukum dalam memberikan kepastian, keadilan dan
kemanfaatan bagi semua pihak.
1.5.2 Konsep Hak Atas Tanah
Dari sudut pandang ilmu hukum, hak dapat dipahami sebagai suatu
kewenangan yang diberikan oleh hukum kepada subjek hukum atas benda
ataupun orang, sehingga diantaranya timbul suatu hubungan hukum.
Berdasarkan pengertian hak tersebut, hak atas tanah dimaknai sebagai suatu
kewenangan yang diberikan oleh hukum kepada subjek hukum atas suatu
bidang tanah, sehingga diantara subjek hukum dan tanah terdapat suatu
hubungan hukum yang saling mengikat.
Hak atas tanah atau yang menurut Urip Santoso disebut sebagai hak
penguasaan atas tanah, merupakan “hak yang berisi serangkaian wewenang,
kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu
mengenai tanah yang dihaki”.12 Penguasaan dalam arti yuridis dilandasi oleh
hak yang dilindungi hukum dan memberi kewenangan kepada pemegang hak
untuk menguasai tanah tertentu secara fisik.
UUPA sebagai peraturan perundang-undangan yang memberikan
pengaturan tentang agraria di Indonesia juga memberikan pengertian terkait
hak atas tanah yang dinyatakan pada Pasal 4 ayat (1) dan (2) yang menyatakan
bahwa:
12 Urip Santoso, 2013, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Cetakan Ketiga, Penerbit
Kencana Prenada Media Group, Jakarta, hal. 10.
25
(1) Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam
Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi,
yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh
orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-
orang lain serta badan-badan hukum.
(2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini
memberikan wewenang unttuk mempergunakan tanah yang
bersangkutan, demikian pula tubuh bumi serta air dan ruang yang
ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas
menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain
yang lebih tinggi.
Lebih lanjut dalam Pasal 16 ayat (1) dinyatakan jenis-jenis hak atas tanah
antara lain meliputi:
1. Hak milik;
2. Hak guna usaha;
3. Hak guna bangunan;
4. Hak pakai;
5. Hak sewa;
6. Hak membuka tanah;
7. Hak memungut hasil hutan;
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang
akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53.
Berdasarkan ketentuan-ketentuan di atas, dapat diketahui bahwa
sesungguhnya setiap orang berkesempatan untuk memiliki hak atas tanah di
Indonesia, namun dengan memperhatikan Asas Kenasionalan pada Pasal 1
ayat (1), ayat (2) dan ayat (3) UUPA dan Asas Hanya Warga Negara Indonesia
yang Mempunyai Hak Milik Atas Tanah pada Pasal 9 ayat (1) dan Pasal 21
ayat (1) UUPA, maka orang dengan kewarganegaraan selain Indonesia atau
26
orang asing memiliki batasan-batasan atas hak atas tanah yang dapat dimiliki
di Indonesia. Adapun hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh orang asing
hanya terbatas pada hak pakai dan juga hak sewa yang keduanya memiliki
batasan jangka waktu yang harus diperhatikan.
Relevansi konsep hak atas tanah dengan permasalahan yang akan dikaji
terletak pada terbatasnya orang asing sebagai pemegang hak atas tanah di
Indonesia. Dibatasinya hak atas tanah bagi orang asing, khususnya dalam
kaitannya dengan hak pakai, maka orang asing harus memperhatikan jangka
waktu atas hak pakai yang dimiliki di Indonesia sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku, sehingga dengan begitu Asas Kenasionalan
dan Asas Hanya Warga Negara Indonesia yang Mempunyai Hak Milik atas
Tanah dapat dilaksanakan dengan maksimal.
1.5.3 Konsep Rumah Tunggal
Orang asing yang memiliki izin tinggal dan keberadaannya memberikan
manfaat, melakukan usaha, kerja ataupun berinvestasi di Indonesia dapat
memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia. Berdasarkan Pasal 4
ayat (2) PP No. 103 Tahun 2015, rumah tempat tinggal atau hunian yang
dimaksud merupakan:
a. Rumah tunggal di atas tanah:
1. Hak Pakai; atau
2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian
pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan Akta Pejabat
Pembuat Akta Tanah.
b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.
27
Rumah tunggal berdasarkan Pasal 1 angka 2 didefinisikan sebagai “rumah yang
mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun
tepat pada batas kaveling”.
Orang asing dapat memiliki rumah tunggal di atas tanah hak pakai
ataupun di atas tanah hak pakai atas hak milik dengan memperhatikan jangka
waktu yang ditentukan dalam PP No. 103 Tahun 2015. Pada Pasal 6 PP No.
103 Tahun 2015, rumah tunggal di atas tanah hak pakai dapat diberikan untuk
jangka waktu tiga puluh tahun untuk kemudian dapat diperpanjang untuk
jangka waktu dua puluh tahun. Apabila waktu perpanjangan telah berakhir,
maka Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu tiga puluh tahun.
Untuk rumah tunggal di atas tanah Hak Pakai atas tanah Hak Milik yang
dikuasai berdasarkan perjanjian, Pasal 7 PP No. 103 Tahun 2015 memberikan
jangka waktu sesuai dengan jangka waktu yang disepakati dan tidak lebih lama
dari tiga puluh tahun. Apabila jangka waktu tersebut berakhir, maka Hak Pakai
dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun sesuai
kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah. Lebih lanjut, dalam hal waktu
perpanjangan telah berakhir, maka Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka
waktu paling lama tiga puluh tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak
atas tanah. Adapun perjanjian yang berkaitan dengan jangka waktu tersebut
wajib dicatat dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Orang asing dapat diberikan hak pakai untuk rumah tunggal pembelian
baru. Rumah tunggal yang dapat dimiliki oleh orang asing diberikan dengan
batasan harga minimal sebagaimana tercantum dalam lampiran Peraturan
28
Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan atau
Pengalihan Hak atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh
Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (Permen Agraria dan Tata
Ruang/ Kepala BPN RI No. 29 Tahun 2016). Disamping batasan harga minimal
tersebut, rumah tunggal yang dapat dimiliki oleh orang asing dibatasi dengan
ketentuan satu bidang tanah per orang per keluarga dengan tanah paling luas
dua ribu meter persegi. Pemberian rumah tempat tinggal dapat diberikan
dengan luas lebih dari dua ribu meter persegi dalam keadaan tertentu yang
mempunyai dampak positif luar biasa terhadap ekonomi dengan izin Menteri.
Rumah tempat tinggal yang dimiliki oleh orang asing termasuk rumah
tunggal dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Lebih
lanjut, dalam hal orang asing yang memiliki rumah tunggal meninggal dunia,
maka berdasarkan Pasal 2 ayat (3) PP No. 103 Tahun 2015, rumah tunggal
tersebut dapat diwariskan. Apabila ahli waris yang dimaksud merupakan orang
asing, maka ahli waris tersebut harus memiliki izin tinggal di Indonesia sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
1.5.4 Teori Kepastian Hukum
Gustav Radbruch menyatakan bahwa “sesuatu yang dibuat pasti
memiliki cita atau tujuan”13, begitu pula hukum yang dibuat dengan tujuan
tertentu. Tujuan hukum menurut O. Notohamidjojo adalah:
13 Muhammad Erwin, 2011, Filsafat Hukum: Refleksi Krisis Terhadap Hukum, PT. Raja
Grafindo Persada, Jakarta, hal. 123.
29
Melindungi hak dan kewajiban manusia dalam masyarakat, melindungi
lembaga-lembaga sosial dalam masyarakat (dalam arti luas, yang
mencakup lembaga-lembaga sosial di bidang politik, sosial, ekonomi dan
kebudayaan), atas dasar keadilan untuk mencapai keseimbangan serta
damai dan kesejahteraan umum (bonum commune).14
Adapun tujuan hukum yang utama sesungguhnya ada tiga, yaitu: adanya
keadilan untuk keseimbangan, kepastian untuk ketetapan dan kemanfaatan
untuk kebahagiaan.
Dalam menciptakan suatu kepastian hukum diperlukan suatu peraturan
umum atau kaidah umum yang berlaku secara umum dan dibuat dalam bentuk
tertulis. Hal ini dilakukan agar tercipta suasana yang aman dan tentram dalam
masyarakat luas dan ditegakan serta dilaksanakan dengan tegas.15
Menurut Peter Mahmud Marzuki, kepastian hukum mengandung dua
pengertian, yaitu:
pertama, adanya aturan yang bersifat umum membuat individu
mengetahui perbuatan apa yang boleh atau tidak boleh dilakukan dan
kedua, berupa keamanan hukum bagi individu dari kesewenangan
pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu
individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau
dilakukan negara terhadap individu.16
14 O. Notohamidjojo, 1970, Makna Negara Hukum, BPK, Jakarta, hal. 80.
15 Soerjono Soekanto, 1983, Penegakan Hukum, Binacipta, Bandung, (selanjutnya disebut
Soerjono Soekanto I), hal. 15.
16 Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Prenada Media, Jakarta, hal. 158.
30
Secara normatif, kepastian hukum tercipta manakala suatu peraturan
dibuat dan diundangkan dengan ketentuan yang jelas dan logis, dalam artian
tidak terdapat kekaburan norma yang menimbulkan keragu-raguan dan tidak
menimbulkan konflik norma antara aturan yang satu dengan aturan yang lain.
Kepastian hukum mengandung makna bahwa setiap perbuatan hukum yang
dilakukan harus mampu menjamin kepastian.
Teori ini digunakan dalam penelitian sehubungan dengan adanya konflik
norma yang terjadi mengenai jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik. Konflik norma yang terjadi
tentu akan berimplikasi pada adanya ketidakpastian hukum terhadap aturan
mana yang seharusnya dijadikan pedoman atau digunakan. Di satu sisi PP No.
40 Tahun 1996 menyatakan bahwa jangka waktu hak pakai atas hak milik oleh
orang asing adalah dua puluh lima tahun dan tidak dapat diperpanjang, namun
di sisi lain dalam PP No. 103 Tahun 2015, jangka waktu kepemilikan rumah
tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik dinyatakan lebih
lama dan bahkan dapat diperpanjang. Kehadiran teori ini diharapkan mampu
memberikan masukan dalam penelitian guna memenuhi kepastian hukum
sebagai tujuan hukum yang dicita-citakan.
1.5.5 Teori Pembentukan Peraturan Perundang-undangan
Peraturan perundang-undangan merupakan suatu istilah yang digunakan
untuk mendeskripsikan berbagai bentuk peraturan hukum tertulis yang
memiliki kekuatan mengikat secara umum dan dibuat oleh Pejabat atau
Lembaga yang berwenang untuk itu.
31
Pembentukan peraturan perundang-undangan pada hakikatnya ialah
pembentukan norma-norma hukum yang berlaku keluar dan bersifat umum
dalam arti yang luas.17 Teori pembentukan peraturan perundang-undangan
yang baik menurut L. Fuller setidak-tidaknya harus menghindari delapan hal
yang olehnya disebut delapan hal yang fatal, yakni:
a. Failure to establish rules at all, leading to absolute uncertainty.
b. Failure to make rule public to those required to observe them.
c. Improper use of retroactive law making.
d. Failure to make comprehensible rules.
e. Making rules which contradict each other.
f. Making rules which impose requirements with which complience is
impossible.
g. Changing rule so frequently……..
h. Discontinuity between…. … content and … … practice.18
Secara ideal pembentukan peraturan perundang-undangan menurut
Widodo Ekatjahjana paling tidak dilandasi oleh tiga hal, yaitu19:
a. Asas-asas pembentukan peraturan perundang-undangan yang baik;
b. Politik hukum nasional yang baik;
c. Sistem pengujian peraturan perundang-undangan yang memadai.
17 Yuliandri, 2009, Asas-Asas Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan Yang Baik
(Gagasan Pembentukan Undang-Undang Berkelanjutan), Rajawali Pers, Jakarta, hal. 25.
18 H. M. Coubrey & N. D. White, 1996, Textbook on Jurisprudence, Blackstone Press
Limited, London, hal. 89.
19 Widodo Ekatjahjana, 2008, Pembentukan Peraturan Perundang-undangan, Citra Aditya,
Bandung, hal. 26.
32
Lebih lanjut, sehubungan dengan asas-asas pembentukan peraturan
perundang-undangan, Van der Vlies membagi asas tersebut ke dalam asas
formal dan asas materiil.
a. Asas Formal terdiri atas:
1. Asas kejelasan tujuan, mencakup ketetapan peraturan perundang-
undangan dengan kebijakan pemerintah, tujuan khusus peraturan
yang dibentuk, tujuan dari bagian yang akan dibentuk.
2. Asas kelembagaan/organ pembentuk yang tepat, menetapkan
kejelasan organ yang menetapkan peraturan perundang-undangan
tersebut.
3. Asas perlunya pengaturan, menentukan alternatif maupun
relevansi dibentuknya aturan untuk menyelesaikan permasalahan
pemerintahan.
4. Asas dapat dilaksanakan, peraturan yang dibuat dapat ditegakan.
5. Asas kedayagunaan dan keberhasilgunaan,
6. Asas konsensus, kesepakatan rakyat untuk menaati aturan sebagai
konskwensi ditetapkannya aturan.
b. Asas materiil terdiri atas :
1. Asas terminologi/sistematika yang benar, setiap peraturan
dipahami oleh masyarakat.
2. Asas pelaksanaan yang sama dalam hukum, hal ini untuk
memberikan keadilan dalam praktik pelayanan dan penegakan
hukum.
3. Asas kepastian hukum, peraturan yang dibuat mengandung aspek
konsistensi.
4. Asas pelaksanaan hukum sesuai keadaan individual, memberikan
penyelesaiaan khusus menyangkut kepentingan individual.20
Dalam kaitannya dengan penelitian ini, teori pembentukan peraturan
perundang-undangan digunakan untuk mengkritisi kelemahan norma dalam
suatu peraturan perundang-undangan. Dua dari delapan hal yang harus
dihindari dalam pembentukan peraturan perundang-undangan menurut L.
Fuller, yakni “Making rules which contradict each other “ dan “Failure to
20 Hamzah Halim dan Kemal Redindo Syahrul Putera, 2009, Cara Praktis Menyusun dan
Merancang Peraturan Daerah (Suatu Kajian Teoritis dan Praktis Disertai Manual) Konsepsi
Teoritis Menuju Artikulasi Empiris, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, hal. 34.
33
make comprehensible rules”, memiliki hubungan dengan permasalahan yang
dibahas dalam penelitian ini, yakni terkait dengan rumusan masalah pertama
sehubungan dengan karakteristik masalah pengaturan jangka waktu
kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak
milik. Adanya pengaturan jangka waktu yang berbeda diantara PP No. 40
Tahun 1996 dan PP No. 103 Tahun 2015 mencerminkan adanya kontradiksi
antara peraturan pemerintah yang satu dengan yang lainnya. Tidak disertainya
penjelasan ataupun pengaturan lebih lanjut mengenai mekanisme perpanjangan
jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh orang asing di atas tanah hak
pakai atas hak milik sebagai sesuatu yang baru, serta tidak jelasnya bentuk akta
Pejabat Pembuat Akta Tanah yang digunakan dalam perpanjangan tersebut
mencerminkan adanya kegagalan dalam membuat aturan yang mudah untuk
dipahami. Disamping memiliki relevansi dengan rumusan masalah yang
pertama, adanya kelemahan norma yang didasarkan pada teori ini juga
diharapkan menjadi jalan untuk dapat ditemukannya cara-cara efektif sebagai
upaya menjawab rumusan masalah kedua mengenai formulasi kebijakan
pengaturan pemecahan masalah jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik.
1.5.6 Teori Hierarki Norma
Teori Hierarki Norma atau yang dikenal dengan sebutan Stufenbau
Theory merupakan teori yang dikemukakan oleh Hans Kelsen yang
menyatakan bahwa sistem hukum merupakan sistem anak tangga dengan
kaidah berjenjang. Kelsen menyatakan bahwa:
34
The unity of these norms is constituted by the fact that the creation of the
norm-the lower one-is determined by another-the higher-the creation of
which of determined by a still higher norm, and that this regressus is
terminated by a highest, the basic norm which, being the supreme reason
of validity of the whole legal order, constitutes its unity.21
Berdasarkan pendapat tersebut, dapat diketahui bahwa norma hukum
yang paling rendah harus berpegangan pada norma hukum yang lebih tinggi,
dan kaidah hukum tertinggi harus berpegangan pada norma hukum yang
paling mendasar. Semua hukum bersumber dari grundnorm (norma dasar),
dan seluruh tata hukum positif harus berpedoman secara hierarki pada
grundnorm.22
Bukanlah hal yang mustahil apabila diantara norma dalam suatu
peraturan perundang-undangan yang satu dengan yang lain terjadi suatu
konflik. Apabila terjadi konflik misalnya antara dua undang-undang, akan
berlaku secara konsisten asas-asas preferensi, yaitu: lex specialis derogate
legi generalis, lex posterior derogate legi priori, lex superior derogate legi
inferiori.23
a. Lex specialis derogate legi generalis
21 Hans Kelsen, 2009, General Theory of Law and State, Translated by Anders Wedberg,
Harvard University Printing Office Cambridge, Massachusetts, USA, hal. 124.
22 Bernard L. Tanya, Yoan N. Simanjuntak dan Markus Hage, 2013, Teori Hukum (Strategi
Tertib Manusia Lintas Ruang dan Generasi), Genta Publishing, Yogyakarta, hal. 115.
23 Zainuddin Ali, 2009, Filsafat Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, (selanjutnya disebut
Zainuddin Ali I), hal. 118.
35
adalah suatu peraturan perundang-undangan yang bersifat khusus
mengesampingkan berlakunya peraturan perundang-undangan yang
bersifat umum.
b. Lex posterior derogate legi priori
adalah suatu peraturan perundang-undangan yang baru mengesampingkan
peraturan perundang-undangan yang lama.
c. Lex superior derogate legi inferiori
adalah suatu peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi
mengesampingkan peraturan perundang-undangan yang lebih rendah.
Hubungan antara teori hieraki norma dengan permasalahan yang
diangkat dalam penulisan tesis ini adalah untuk menjawab rumusan masalah
pertama mengenai pengaturan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik. Dari teori ini akan dibahas
pengaturan jangka waktu yang mana yang sesungguhnya berlaku diantara dua
peraturan pemerintah sehubungan dengan jangka waktu kepemilikan rumah
tunggal oleh orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik, apakah PP
No. 40 Tahun 1996 ataukah PP No. 103 Tahun 2015 dengan memperhatikan
asas-asas preferensi, khususnya asas Lex specialis derogate legi generalis.
1.5.7 Teori Harmonisasi Hukum
Kata harmonisasi dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia didefinisikan
sebagai upaya mencari keselarasan.24 Dalam Bahasa Inggris, kata harmonisasi
24 Kamus Besar Bahasa Indonesia, 2008, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, hal. 64.
36
berasal dari kata harmonize, yang dalam buku Jean L. McKechnie diartikan
sebagai “a fitiing together, agreement, to exist in peace and friendship as
individuals or families (1) combination of parts into an orderly or
proportionate whole (2) agreement in feeling, idea, action, interest, etc.”. 25
Kajian terkait harmonisasi hukum sesungguhnya mulai dikembangkan
dengan melihat fakta bahwa di dalam dunia hukum selalu terdapat
kemungkinan terjadinya disharmonisasi antara norma-norma hukum yang
berlaku dalam peraturan perundang-undangan baik secara vertikal ataupun
horizontal sebagai akibat dari adanya kebijakan-kebijakan pemerintah yang
beragam.
Dari uraian di atas, dapat diketahui bahwa harmonisasi hukum
merupakan upaya atau proses yang dilakukan dalam rangka mencari
keselarasan antara norma-norma hukum yang terdapat dalam peraturan
perundang-undangan, baik secara vertikal ataupun horizontal guna
memberikan manfaat bagi individu dan juga masyarakat secara proporsional.
Harmonisasi hukum dilaksanakan dengan mengacu atau berpedoman pada
nilai-nilai filosofis, sosiologis dan juga yuridis.
Harmonisasi hukum dapat dilihat dari dua sisi, yakni sisi pencegahan dan
juga sisi penanggulangan. Dari sisi pencegahan, harmonisasi hukum dilakukan
untuk mencegah terjadinya akibat-akibat yang mungkin muncul dari adanya
disharmonisasi hukum, seperti adanya keragu-raguan dalam penerapan norma
25 Jean L. McKechnie, 1983, Websters New Twentieth Century Dictionary Unabridge,
Second Edition, Hal. 828.
37
hukum, sedangkan dari sisi penanggulangan, harmonisasi hukum dilakukan
sebagai upaya untuk menanggulangi ataupun memperbaiki adanya norma-
norma hukum yang tumpang tindih satu sama lain. Lebih lanjut, menurut
Wacipto Septiadi selain sebagai usaha pemenuhan ketentuan dalam Undang-
Undang No. 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-
Undangan, paling tidak terdapat tiga fungsi dari harmonisasi hukum yang
antara lain meliputi:
1. Pengharmonisasian dilakukan untuk menjaga keselarasan,
kemantapan, dan kebulatan konsepsi peraturan perundang-undangan
sebagai sistem dengan tujuan peraturan tersebut dapat berfungsi
secara efektif,
2. Harmonisasi hukum dilakukan sebagai upaya preventif, dalam rangka
pencegahan diajukannya permohonan judicial review peraturan
perundang-undangan kepada kekuasaan kehakiman yang
berkompeten.
3. Menjamin proses pembentukan peraturan perundang-undangan
dilakukan secara taat asas hukum, demi kepentingan dan kepastian
hukum.26
Teori ini digunakan dalam penelitian ini sehubungan dengan adanya
disharmonisasi norma yang terjadi diantara PP No. 103 Tahun 2015 dan PP
No. 40 Tahun 1996, khususnya terkait dengan jangka waktu di atas tanah hak
pakai atas hak milik. Adanya disharmonisasi tersebut menuntut diadakannya
langkah-langkah pengharmonisasian norma guna menanggulangi ataupun
memperbaiki permasalahan yang ada, sehingga di masa mendatang dapat
26 Wacipto Septiadi, 2007, Proses Pengharmonisasian sebagai Upaya untuk Memperbaiki
Kualitas Peraturan Perundang-Undangan, Jurnal Legislatif Indonesia Vol. 4 No. 2 Bulan Juni, hal.
48.
38
terwujud adanya peraturan perundang-undangan yang lebih selaras dan lebih
mencerminkan kepastian hukum.
1.5.8 Teori Kewenangan
Kewenangan memiliki kedudukan yang penting dalam kajian Hukum
Tata Negara dan Hukum Administrasi Negara. Menurut P. Nicolai,
kewenangan yang didalamnya terkandung hak dan kewajiban adalah sebagai
berikut:
Kemampuan untuk melakukan tindakan hukum tertentu yaitu tindakan-
tindakan yang dimaksudkan untuk menimbulkan akibat hukum dan
mencakup mengenai timbul dan lenyapnya akibat hukum. Hak berisi
kebebasan untuk melakukan atau tidak melakukan tindakan tertentu atau
menuntut pihak lain untuk melakukan tindakan tertentu, sedangkan
kewajiban memuat keharusan untuk melakukan atau tidak melakukan
tindakan tertentu.27
Philipus M. Hadjon berpendapat bahwa kewenangan pada hakikatnya
berasal dari dua sumber, yakni atribusi dan delegasi. Namun disamping itu,
kadangkala mandat digunakan sebagai cara tersendiri dalam memperoleh
wewenang.28 Sejalan dengan pendapat tersebut, F. A. M. Stroink dan J. G.
Steenbeek menyatakan bahwa:
Atribusi berkenaan dengan penyerahan suatu wewenang baru, sedangkan
delegasi menyangkut pelimpahan wewenang yang telah ada (oleh organ
yang telah memperoleh wewenang secara atributif kepada organ lain;
27 Ridwan HR., 2013, Hukum Administrasi Negara, Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 99.
28 Philipus M. Hadjon, dkk, 1993, Pengantar Hukum Administrasi Negara dan Upaya
Administrasi di Indonesia, Liberty, Yogyakarta, hal. 128.
39
jadi delegasi secara logis selalu didahului oleh atribusi. Mandat tidak
mengakibatkan perubahan wewenang apapun, sebab yang ada hanyalah
hubungan internal, seperti Menteri dengan pegawai untuk mengambil
keputusan tertentu atas nama Menteri, sementara secara yuridis
wewenang dan tanggung jawab tetap berada pada organ kementerian.
Pegawai memutuskan secara teknis, sedangkan menteri secara yuridis.29
Berdasarkan pendapat di atas dapat diketahui bahwa wewenang yang
didapatkan secara atribusi merupakan wewenang asli yang berasal dari
peraturan perundang-undangan, dengan kata lain organ pemerintahan
memperoleh kewenangan secara langsung dari pasal tertentu dalam suatu
perundang-undangan. Penerima wewenang atribusi dapat memperluas
wewenang yang sudah ada dengan tanggung jawab intern dan ekstern. Pada
delegasi tidak dikenal adanya penciptaan wewenang, melainkan hanya
pelimpahan wewenang dari pejabat satu kepada pejabat lain dengan tanggung
jawab yuridis yang beralih dari pemberi delegasi ke penerima delegasi.
Sedangkan pada mandat, penerima mandat hanya bertindak untuk dan atas
nama pemberi mandat.
Seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah diangkat dengan Surat Keputusan
yang dikeluarkan oleh Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan
Republik Indonesia, yang mana kewenangannya didapat secara atribusi
sebagaimana ditentukan dalam Pasal 6 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor
29 Ridwan HR., 2003, Hukum Administrasi Negara, UII Press, Yogyakarta, hal. 74.
40
24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Teori kewenangan dalam penelitian ini digunakan dalam kaitannya
dengan permasalahan kedua, yakni sehubungan dengan formulasi kebijakan
pengaturan pemecahan masalah jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik, khususnya terkait
permasalahan perpanjangan jangka waktu kepemilikan rumah tunggal oleh
orang asing di atas tanah hak pakai atas hak milik, yang membutuhkan
kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
PP No. 103 Tahun 2015 menyebutkan bahwa rumah tunggal di atas tanah
hak pakai atas hak milik dapat dimiliki oleh orang asing berdasarkan perjanjian
pemberian hak pakai atas hak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Lebih lanjut, apabila kepemilikan rumah tunggal di atas tanah hak pakai atas
hak milik diberikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka
perpanjangan terkait hak pakai tersebut akan memerlukan akta Pejabat
Pembuat Akta Tanah. Sehubungan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah,
Perkaban No. 8 Tahun 2012 belum mengakomodir bentuk akta sehubungan
dengan perpanjangan jangka waktu pemberian hak pakai di atas tanah hak
milik, sehingga hal ini kedepannya berpotensi menimbulkan masalah.
1.6 Metode Penelitian
41
Metode penelitian merupakan suatu sarana pokok dalam pengembangan ilmu
pengetahuan dan teknologi serta seni.30 Kartini Hartono mengungkapkan bahwa
metode penelitian merupakan cara-cara berpikir dan berbuat yang dipersiapkan
dengan baik untuk mengadakan penelitian guna mencapai tujuan penelitian.31
Metode penelitian yang diterapkan dalam suatu penelitian harus sesuai dengan ilmu
pengetahuan yang menjadi induknya. Metode penelitian hukum berperan dalam
mempertanggungjawabkan sifat ilmiah ilmu hukum sebagai ilmu yang mandiri.
1.6.1 Jenis Penelitian
Penelitian adalah terjemahan dari bahasa Inggris, yaitu research yang
berasal dari kata re (kembali) dan to search (mencari). Suatu penelitian pada
dasarnya merupakan suatu upaya pencarian. Dalam buku Legal Research,
“Legal research is an essential component of legal practice. It is the process
of finding the law that governs an activity and materials that explain or analyze
that law”32, bahwa penelitian hukum merupakan suatu komponen penting dari
praktik hukum yang merupakan proses untuk menemukan hukum yang
mengatur suatu aktifitas yang menjelaskan atau menganalisa hukum material
tersebut.
30 Zainuddin Ali, 2009, Metode Penelitian Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, (selanjutnya
disebut Zainuddin Ali II), hal. 17.
31 Kartini Hartono, 1995, Metode Pembuatan Kertas Kerja atau Skripsi Ilmu Hukum, dalam
Hilman Hadikusuma, Mandar Maju, Bandung, hal. 58.
32 Morris L. Cohen & Kent C. Olson, 2000, Legal Research, In A Nutshell, West Group,ST.
Paul, Minn, Printed in the United States of America, hal.1
42
Adapun jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini merupakan
penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif dikonsepkan sebagai
apa yang tertulis dalam peraturan perundang-undangan (law in books) atau
hukum dikonsepkan sebagai kaidah atau norma yang merupakan patokan
berperilaku manusia yang dianggap pantas.33
Jenis penelitian hukum normatif digunakan dalam tulisan ini sehubungan
dengan adanya konflik norma yang terjadi di antara Pasal 7 PP No. 103 Tahun
2015 dan Pasal 49 PP No. 40 Tahun 1996. Oleh karena itu, dalam membahas
permasalahan-permasalahan yang dirumuskan akan didasarkan pada bahan
hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.
1.6.2 Jenis Pendekatan
Pada umumnya pendekatan di dalam penelitian hukum normatif terdiri
dari pendekatan perundang-undangan (statute approach), pendekatan kasus
(case approach), pendekatan historis (historical approach), pendekatan
perbandingan (comparative approach), dan pendekatan konseptual
(conceptual approach). Sebagai usaha membahas permasalahan yang
dikemukakan dalam penelitian ini digunakan pendekatan yang berdasar pada:
1. Pendekatan Perundang-undangan (Statute Approach), yaitu dilakukan
dengan menelaah semua undang-undang dan regulasi yang bersangkut paut
dengan isu hukum yang diketengahkan,34 yang dalam hal ini meliputi
33 Amiruddin dan Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. Raja
Grafindo Persada, Jakarta, hal. 118.
34 Peter Mahmud Marzuki, Op.Cit., hal. 93.
43
UUPA, PP No. 40 Tahun 1996, PP No. 103 Tahun 2015 dan peraturan
perundang-undangan lainnya yang memiliki keterkaitan dengan pengaturan
jangka waktu kepemilikan rumah tunggal bagi orang asing di atas tanah hak
pakai atas hak milik.
2. Pendekatan Konseptual (Conceptual Approach) dengan merujuk prinsip-
prinsip hukum yang dapat ditemukan dalam pandangan-pandangan para
sarjana hukum ataupun doktrin-doktrin hukum yang berhubungan dengan
permasalahan yang diteliti.
3. Pendekatan Historis (Historical Approach), yaitu dilakukan dengan tujuan
untuk “finding out the previous law in order to understand the reasons
behind the existing law and the course of evolution”.35 Berdasarkan kutipan
tersebut, pendekatan historis dilakukan dengan tujuan untuk mencari aturan
hukum dari waktu ke waktu dalam rangka mendapatkan pemahaman
sehubungan dengan filosofi dari aturan hukum tersebut dan mempelajari
perkembangan aturan hukum tersebut. Di dalam penelitian ini, pendekatan
historis digunakan untuk memahami filosofi dari aturan-aturan hukum
agraria yang mengalami perubahan dan perkembangan dari waktu ke waktu.
1.6.3 Sumber Bahan Hukum
35 Khusbal Vibhute & Filipos Aynalem, 2009, Legal Research Method: Teaching Material,
Prepared under the Sponsorship of the Justice and Legal System Research Institute, hal. 32.
44
Bahan hukum adalah bagian terpenting dalam penelitian hukum. Tanpa
bahan hukum, tidak akan mungkin dapat ditemukan jawaban atas isu hukum
yang diketengahkan.36 Sumber bahan hukum dalam penelitian ini dibagi
menjadi tiga yang antara lain meliputi:
1. Bahan hukum primer, yakni bahan hukum yang mempunyai otoritas
(autoritatif).37 Bahan hukum primer bisa terdiri atas peraturan perundang-
undangan, catatan-catatan resmi atau risalah dalam pembuatan suatu
peraturan perundang-undangan dan putusan hakim. Adapun bahan hukum
primer yang digunakan dalam penelitian ini antara lain:
a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
b. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 2043).
c. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang
Jabatan Notaris (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2004
Nomor 117, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor
4432).
d. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2006 tentang
Kewarganegaraan Republik Indonesia (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2006 Nomor 63, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 4634).
e. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2011 tentang
Keimigrasian (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor
52, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5216).
f. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 tentang
Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan
36 Dyah Octarina Susanti dan A’an Efendi, 2014, Penelitian Hukum (Legal Research), Penerbit
Sinar Grafika, Jakarta, hal. 48.
37 Zainuddin Ali II, Op. Cit., hal. 47.
45
Notaris (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 3,
Tambahan Lembaran Negara Nomor 5491).
g. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 58, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 3643).
h. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 41 Tahun 1996 tentang
Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang
Berkedudukan di Indonesia (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 1996 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 3644).
i. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997
Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor
3696).
j. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 103 Tahun 2015
tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang
Asing yang Berkedudukan di Indonesia (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2015 Nomor 325, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 5793).
k. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 tentang
Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang
Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 120, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 5893)
l. Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
m. Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak
atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
n. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 8 Tahun 2012 tentang
Perubahan atas Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
o. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara
Pemberian, Pelepasan atau Pengalihan Hak atas Pemilikan Rumah
46
Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia.
2. Bahan Hukum Sekunder, yakni bahan hukum yang memberikan penjelasan
mengenai bahan hukum primer, yang meliputi:
a. Buku-buku literatur hukum,
b. Karya Ilmiah Hukum, pendapat para pakar hukum, jurnal hukum,
c. Penjelasan Undang-Undang terkait penelitian dan Peraturan
Pelaksanaannya, dan
d. Internet dengan menyebut nama situsnya.
3. Bahan hukum tersier, yakni bahan yang memberikan petunjuk maupun
penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder, seperti kamus dan
ensiklopedia.38
1.6.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Teknik pengumpulan bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini
menggunakan teknik bola salju. Dalam kaitannya dengan bahan hukum primer,
teknik ini bekerja atas dasar hierarki peraturan perundang-undangan yang terus
menggelinding dari aturan tertinggi hingga aturan terendah yang memiliki
keterkaitan dengan permasalahan yang diteliti. Pada peraturan perundang-
undangan yang lebih rendah, teknik bola salju juga dapat dilakukan untuk
mengetahui peraturan perundang-undangan apa saja yang dijadikan pedoman
ataupun sumber dari terbentuknya peraturan perundang-undangan terkait
dengan memperhatikan bagian Mengingat dalam peraturan perundang-
undangan tersebut, sehingga dengan begitu peraturan perundang-undangan
38 Bambang Waluyo, 2002, Penelitian Hukum dalam Praktek, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 23.
47
yang lebih tinggi dan memiliki keterkaitan dengan permasalahan dapat
diketahui untuk kemudian dapat dikaji secara komprehensif. Terhadap bahan
hukum sekunder, teknik bola salju diterapkan pada buku-buku hukum, jurnal-
jurnal hukum dan lain-lain yang mencantumkan daftar pustaka pada bagian
akhir tulisan. Sebuah buku yang dirujuk sebagai sumber hukum dalam
penelitian, kemudian dilihat kembali daftar pustakanya, apabila masih terdapat
relevansi antara penelitian dengan buku-buku yang tercantum dalam daftar
pustaka, maka buku-buku tersebut juga perlu dicari sebagai usaha memperkaya
kepustakaan yang digunakan dalam penelitian. Pencarian terus menggelinding
seperti bola salju. Setelah bahan-bahan hukum terkumpul, bahan-bahan hukum
tersebut disusun secara sistematis untuk kemudian dikaji secara komprehensif.
1.6.5 Teknik Analisis Bahan Hukum
Setelah bahan hukum terkumpul kemudian dilakukan analisis untuk
mendapatkan argumentasi akhir yang berupa jawaban terhadap permasalahan
penelitian.39 Analisis dapat dirumuskan sebagai suatu proses penguraian secara
sistematis dan konsisten terhadap gejala-gejala tertentu.40 Adapun teknik
analisis bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini meliputi teknik
deskripsi, komparasi, evaluasi dan argumentasi.
Teknik deskripsi dalam penelitian ini dilakukan dengan memberikan
gambaran mengenai suatu kondisi hukum terhadap suatu norma hukum primer,
39 I Made Pasek Diantha, 2014, Metode Penelitian Hukum Normatif, Universitas Udayana,
Denpasar, hal. 65.
40 Soerjono Soekanto, 1982, Kesadaran Hukum dan Kepatuhan Hukum, Rajawali, Jakarta,
(selanjutnya disebut Soerjono Soekanto III), hal. 137.
48
yakni peraturan perundang-undangan dalam posisi netral atau “each statute
become an independent source of law”41, yang berarti peraturan perundang-
undangan tersebut masih belum mendapat komentar dari pihak manapun.
Sebagai kelanjutan dari teknik deskripsi, teknik komparasi digunakan untuk
membandingkan suatu pendapat dengan pendapat yang lain untuk memberikan
kejelasan terhadap permasalahan yang diteliti. Dari perbandingan tersebut akan
didapat pandangan pro dan kontra. Teknik komparasi kemudian dilanjutkan
dengan teknik evaluasi untuk memberikan kejelasan terkait pandangan pro dan
kontra yang ada dengan melakukan penafsiran ataupun konstruksi hukum.
Kelanjutan teknik evaluasi, yakni teknik argumentasi digunakan untuk
memberikan jawaban atas permasalahan yang ada dalam suatu penelitian.
Argumentasi sebagai inti dari penelitian hukum normatif bisa saja setuju
dengan pandangan pro ataupun kontra, namun bisa juga berbeda dengan kedua
pandangan yang ada dan menggunakan pandangan tersendiri.
41 David S. Romantz & K. Elliot Vinson, 1998, Legal Analysis The Fundamental Skill, Carolina
Academic Press, hal. 5.
