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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP-13.603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
1.0 - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO
1.1 - Laudo de Avaliação de Imóveis nº: LTP – 180/16;
1.2- Processo nº: 1005414-25.2014.8.26.0566 – PDe, Ação De Extinção de Condomínio e Avaliação de Imóvel, Tribunal de Justiça – SP, 4ª Vara Cível da Comarca de São Carlos – SP;
1.3- Requerente: Rita de Cássia Rossini;
1.4- Requerida: Maria Aparecida Ferreira Rossini.
2.0 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIADO
2.1 - Endereço do imóvel vistoriado: Rua Campos Salles, nº 850, Centro, São Carlos –SP;
2.2 - Data e horários das vistorias: 11-11-2.016, às 16:30 horas;
2.3 - Acompanhantes : O Perito, Eng.º Alberto Alves De Menezes, Requerida, Sra.Maria Aparecida Ferreira Rossini;
2.4 - Utilização do imóvel: Residência da Requerida;
2.5 - Tipo do imóvel: Edificação Residência térrea;
2.6 - Inscrição cadastral do imóvel:
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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP-13.603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
2.6.1- No CRI – Cartório de Registro de Imóveis de São Carlos – SP: Matrícula nº 126.695, lote de terreno denominado de Parte da Gleba “A”, designado
como Área “B”, medindo 9,85 metros de frente para a Rua Campos Salles, nº 850, de quem da rua olha para o terreno, do lado direito mede 15,72 metros
e do lado esquerdo mede 15,87 metros, nos fundos mede 9,93 metros, encer- rando uma área de 156,04 metros quadrados.
- Existindo uma casa moradia com 120,19 m² (metros quadrados), contendo 08comodos ambientes.
- Na Prefeitura Municipal de São Carlos – SP – IPTU nº: 01.067.011.001.
3.0 - DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL
3.1- Do terreno/lote:
3.1.1- Dimensões/área física: 9,85 / 9,93 x 15,72 / 15,87 m, com 156,04 m²;
3.1.2- Fechamento do conjunto: muros laterais, fundos, frente com muro e portão metálico;
3.1.3- Topografia do terreno: totalmente plana;
3.1.4- Distância do centro da cidade: a +/- 1,00 km;
3.1.5- Construções vizinhas: residências;
3.1.6- Padrão das construções vizinhas: médio/médio;
3.1.7- Melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, rede coletora de águaspluviais, eletricidade, telefone, esgotos, transporte coletivo.
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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP-13.603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
3.2- Da Edificação/construção:
3.2.1- Da Residência e Edícula:
a)- Residência e Edícula: 120,19 m² (metros quadrados);
b)- Ambientes/compartimentos: Alpendre, sala, cozinha, dois dormitórios, WC, edícula com lavanderia e Depósito; c)- Dos acabamentos: piso cerâmico, cimentado e pedra ardosia;
d)- Forro: laje concreto e de madeira;
e)- Estrutura cobertura: Madeira com telhas cerâmicas e canalete de Fº e Cº na edícula.
3.3- Pé direito de 2,60 metros.
3.4- Das fotografias do imóvel: Ver em anexo.
4.0- CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO E METODOLOGIA
4.1 - Para o terreno/lote:
4.1.1- Terreno/lote: O MÉTODO COMPARATIVO A DADOS DE MERCADO, em conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT,NBR-14653-2.
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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP-13.603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
4.1.2- Edificações: O MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO, de conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, NBR-14653-2.
4.1.3- Os custos das edificações foram elaborados de acordo com as composições decustos extraídos da Tabela de Custos Unitários PINI de Edificações –Outubro/2.016.
4.2- Para a avaliação do imóvel terreno/lote nas condições atuais:
4.2.1- Valer-se a das pesquisas do mercado realizadas na praça de São Carlos-SP;
4.2.2- As referidas pesquisas representam a realidade do mercado imobiliário deimóveis residenciais da cidade de São Carlos-SP.
4.3- Não podemos ignorar os preceitos básicos, exigidos para uma avaliação coerente esegura como a presente. Para tanto, lembramos que foram consideradas as seguintesobservações:
a)- a localização do imóvel em relação a distância do centro da cidade de São Carlos-SP;
b)- a inexistência de fontes poluidoras;
c)- a topografia favorável de terreno;
d)- padrão das residências;
e)- aproveitamento do terreno e disposição da edificação no mesmo;
f)- melhoramentos públicos e segurança;
g)- facilidades de acesso e tradição do bairro.
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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP-13.603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
5.0- DAS PESQUISAS REALIZADAS
5.1- Pesquisa nº 1:
• Imobiliária Pinhal Ltda.; • Avenida São Carlos, nº 2.517, Centro, São Carlos/SP;
• Fones: (16) – 3362-1234 – Sra. Lourdes;
• Terreno/lote com 10,00 x 15,00 m, no bairro = R$ 100.000,00.
5.2- Pesquisa nº 2:
• Avenida Imóveis Ltda.; • Avenida São Carlos, nº 2.638, Centro, São Carlos/SP;
• Fones: (16) – 3201-3331 e 3371-7326– Sra. Evídia;
• Terreno/lote com 10,00 x 15,00 m, no bairro = R$ 120.000,00.
5.3- Pesquisa nº 3:
• Agro Imóveis Ltda.; • Centro, São Carlos/SP;
• Fone: (16) – 99782-5218 – Sr. Celso Nunes.
• Terreno/lote com 10,00 x 15,00 m, no bairro = R$ 110.000,00.
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5.4- Média Simples dos Preços Unitários Apurados (m²):
- q = Q/n = R$ 667,00 + 800,00 + 733,00 = R$ 2.200,00 / 3 = R$ 733,00/m².
- q = R$ 733,00 /m².
5.5- Média Saneada:
- q x 1,3 = R$ 733,00 x 1,30 = R$ 953,00;
- q x 0,70 = R$ 733,00 x 0,70 = R$ 513,00.
- Não existe preço unitário discrepante entre os preços pesquisados.
- qm = R$ 733,00/m² (setecentos e trinta e três reais por metro quadrado), válido para Outubro de 2.016.
5.6- Valor resultante para o imóvel avaliado (terreno/lote):
a)- Vt = S x qm
b)- Onde:
- Vt = Valor do terreno (R$);
- S = Área do terreno (m²);
- qm = média custo adotada para o terreno (m²):
c)- Terreno total = Vt = S x qm = 156,04 m² x 733,00 = R$ 114.377,00 (cento e catorze mil, trezentos e setenta e sete reais).
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5.7- Cálculos dos valores da construção:
• O Valor da construção foi obtido com base no Custo Unitário PINI de Edificações, devidamente depreciado tendo em vista a idade aparente e o estado de conservação da edificação.
• Sendo assim, temos que o valor da edificação será dado pela fórmula:
Ve = S x Vu x kd
Onde:
Ve = Valor da edificação;
S = Área da construção;
Vu = Valor unitário do m² de construção;
Kd = Coeficiente de depreciação;
Fc = Fator de correção.
A depreciação devido a idade aparente do imóvel será efetuada pelo método do valor decrescente, através da fórmula:
Kd = (1-r) n, onde,
Kd = coeficiente de depreciação;
r = razão de depreciação, adotada como igual a 2,0% para edificações residenciais;
n = idade aparente do imóvel (adotada como igual a 40 anos).
Sendo assim teremos:
Ve = S x Vu x Kd
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5.7.1- Da Edificação/Residência:
S = 120,19 m²; Vu = R$ 1.410,00 / m²; Kd = 0,5331;
Ve = S x Vu x Kd = 120,19 m² x R$ 1.410,00 x 0,5331 = R$ 90.343,00.
Total do item = R$ 90.343,00 (noventa mil, trezentos e quarenta e três reais).
6.0- QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES
6.1- Quesitos da Requerente.
Deixou de apresentar.
6.2- Quesitos da Requerida.
Deixou de apresentar.
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FOTO-01-VISTA CORREDOR LATERAL ESQUERDO ...
FOTO-02-VISTA FUNDOS , EDÍCULA ...
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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA RUA PADRE JOSE BUTTI, No 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS/SP - CEP-13603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO
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FOTO- 04- VISTA INTERNA EDÍCULA
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FOTO-05-VISTA CORREDOR LATERAL DIREITO
FOTO-06-VISTA INTERNA DO SANITÁRIO …
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FOTO-07-VISTA INTERNA DA COZINHA ...
FOTO-08-VISTA IDEM COZINHA …
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FOTO-09-VISTA INTERNA DE DORMITÓRIO 1 ...
FOTO-10-VISTA INTERNA SALA …
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FOTO-11-VISTA INTERNA DORMITÓRIO 2 ...
FOTO-12-VISTA ALPENDRE …
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FOTO-13-VISTA FACHADA DA RESIDÊNCIA …
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