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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHORUA PADRE JOSÉ BUTTI, 83, JARDIM CANDIDA, ARARAS - SP - CEP-13.603-006FONES: (19) – 3542-8977 - 99719-1844 – E-mail: [email protected]ÍCIAS EM ENGENHARIA CIVIL E SEGURANÇA DO TRABALHO – CÍVEIS E TRABALHISTASAVALIAÇÃO IMÓVEIS URBANOS E RURAIS / VISTORIAS PREVENTIVAS E EXAME PERICIALAVALIAÇÃO DE VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO,PERÍCIAS EM ACIDENTES E DOENÇAS DO TRABALHO/LAUDO TÉCNICO DE NEXO CAUSALLAUDOS:INSALUBRIDADE/PERICULOSIDADE/APOSENTADORIA ESPECIAL/ SOSSEGO PÚBLICO

1.0 - IDENTIFICAÇÃO DO PROCESSO

1.1 - Laudo de Avaliação de Imóveis nº: LTP – 180/16;

1.2- Processo nº: 1005414-25.2014.8.26.0566 – PDe, Ação De Extinção de Condomínio e Avaliação de Imóvel, Tribunal de Justiça – SP, 4ª Vara Cível da Comarca de São Carlos – SP;

1.3- Requerente: Rita de Cássia Rossini;

1.4- Requerida: Maria Aparecida Ferreira Rossini.

2.0 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIADO

2.1 - Endereço do imóvel vistoriado: Rua Campos Salles, nº 850, Centro, São Carlos –SP;

2.2 - Data e horários das vistorias: 11-11-2.016, às 16:30 horas;

2.3 - Acompanhantes : O Perito, Eng.º Alberto Alves De Menezes, Requerida, Sra.Maria Aparecida Ferreira Rossini;

2.4 - Utilização do imóvel: Residência da Requerida;

2.5 - Tipo do imóvel: Edificação Residência térrea;

2.6 - Inscrição cadastral do imóvel:

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2.6.1- No CRI – Cartório de Registro de Imóveis de São Carlos – SP: Matrícula nº 126.695, lote de terreno denominado de Parte da Gleba “A”, designado

como Área “B”, medindo 9,85 metros de frente para a Rua Campos Salles, nº 850, de quem da rua olha para o terreno, do lado direito mede 15,72 metros

e do lado esquerdo mede 15,87 metros, nos fundos mede 9,93 metros, encer- rando uma área de 156,04 metros quadrados.

- Existindo uma casa moradia com 120,19 m² (metros quadrados), contendo 08comodos ambientes.

- Na Prefeitura Municipal de São Carlos – SP – IPTU nº: 01.067.011.001.

3.0 - DESCRIÇÃO DETALHADA DO IMÓVEL

3.1- Do terreno/lote:

3.1.1- Dimensões/área física: 9,85 / 9,93 x 15,72 / 15,87 m, com 156,04 m²;

3.1.2- Fechamento do conjunto: muros laterais, fundos, frente com muro e portão metálico;

3.1.3- Topografia do terreno: totalmente plana;

3.1.4- Distância do centro da cidade: a +/- 1,00 km;

3.1.5- Construções vizinhas: residências;

3.1.6- Padrão das construções vizinhas: médio/médio;

3.1.7- Melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica, rede coletora de águaspluviais, eletricidade, telefone, esgotos, transporte coletivo.

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3.2- Da Edificação/construção:

3.2.1- Da Residência e Edícula:

a)- Residência e Edícula: 120,19 m² (metros quadrados);

b)- Ambientes/compartimentos: Alpendre, sala, cozinha, dois dormitórios, WC, edícula com lavanderia e Depósito; c)- Dos acabamentos: piso cerâmico, cimentado e pedra ardosia;

d)- Forro: laje concreto e de madeira;

e)- Estrutura cobertura: Madeira com telhas cerâmicas e canalete de Fº e Cº na edícula.

3.3- Pé direito de 2,60 metros.

3.4- Das fotografias do imóvel: Ver em anexo.

4.0- CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO E METODOLOGIA

4.1 - Para o terreno/lote:

4.1.1- Terreno/lote: O MÉTODO COMPARATIVO A DADOS DE MERCADO, em conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT,NBR-14653-2.

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4.1.2- Edificações: O MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO, de conformidade com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE e da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, NBR-14653-2.

4.1.3- Os custos das edificações foram elaborados de acordo com as composições decustos extraídos da Tabela de Custos Unitários PINI de Edificações –Outubro/2.016.

4.2- Para a avaliação do imóvel terreno/lote nas condições atuais:

4.2.1- Valer-se a das pesquisas do mercado realizadas na praça de São Carlos-SP;

4.2.2- As referidas pesquisas representam a realidade do mercado imobiliário deimóveis residenciais da cidade de São Carlos-SP.

4.3- Não podemos ignorar os preceitos básicos, exigidos para uma avaliação coerente esegura como a presente. Para tanto, lembramos que foram consideradas as seguintesobservações:

a)- a localização do imóvel em relação a distância do centro da cidade de São Carlos-SP;

b)- a inexistência de fontes poluidoras;

c)- a topografia favorável de terreno;

d)- padrão das residências;

e)- aproveitamento do terreno e disposição da edificação no mesmo;

f)- melhoramentos públicos e segurança;

g)- facilidades de acesso e tradição do bairro.

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5.0- DAS PESQUISAS REALIZADAS

5.1- Pesquisa nº 1:

• Imobiliária Pinhal Ltda.; • Avenida São Carlos, nº 2.517, Centro, São Carlos/SP;

• Fones: (16) – 3362-1234 – Sra. Lourdes;

• Terreno/lote com 10,00 x 15,00 m, no bairro = R$ 100.000,00.


• Avenida Imóveis Ltda.; • Avenida São Carlos, nº 2.638, Centro, São Carlos/SP;

• Fones: (16) – 3201-3331 e 3371-7326– Sra. Evídia;



• Agro Imóveis Ltda.; • Centro, São Carlos/SP;

• Fone: (16) – 99782-5218 – Sr. Celso Nunes.


LTP- 180/16 - 5/16

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5.4- Média Simples dos Preços Unitários Apurados (m²):

- q = Q/n = R$ 667,00 + 800,00 + 733,00 = R$ 2.200,00 / 3 = R$ 733,00/m².

- q = R$ 733,00 /m².

5.5- Média Saneada:

- q x 1,3 = R$ 733,00 x 1,30 = R$ 953,00;

- q x 0,70 = R$ 733,00 x 0,70 = R$ 513,00.

- Não existe preço unitário discrepante entre os preços pesquisados.

- qm = R$ 733,00/m² (setecentos e trinta e três reais por metro quadrado), válido para Outubro de 2.016.

5.6- Valor resultante para o imóvel avaliado (terreno/lote):

a)- Vt = S x qm

b)- Onde:

- Vt = Valor do terreno (R$);

- S = Área do terreno (m²);

- qm = média custo adotada para o terreno (m²):

c)- Terreno total = Vt = S x qm = 156,04 m² x 733,00 = R$ 114.377,00 (cento e catorze mil, trezentos e setenta e sete reais).

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5.7- Cálculos dos valores da construção:

• O Valor da construção foi obtido com base no Custo Unitário PINI de Edificações, devidamente depreciado tendo em vista a idade aparente e o estado de conservação da edificação.

• Sendo assim, temos que o valor da edificação será dado pela fórmula:

Ve = S x Vu x kd

Onde:

Ve = Valor da edificação;

S = Área da construção;

Vu = Valor unitário do m² de construção;

Kd = Coeficiente de depreciação;

Fc = Fator de correção.

A depreciação devido a idade aparente do imóvel será efetuada pelo método do valor decrescente, através da fórmula:

Kd = (1-r) n, onde,

Kd = coeficiente de depreciação;

r = razão de depreciação, adotada como igual a 2,0% para edificações residenciais;

n = idade aparente do imóvel (adotada como igual a 40 anos).

Sendo assim teremos:

Ve = S x Vu x Kd

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5.7.1- Da Edificação/Residência:

S = 120,19 m²; Vu = R$ 1.410,00 / m²; Kd = 0,5331;

Ve = S x Vu x Kd = 120,19 m² x R$ 1.410,00 x 0,5331 = R$ 90.343,00.

Total do item = R$ 90.343,00 (noventa mil, trezentos e quarenta e três reais).

6.0- QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES

6.1- Quesitos da Requerente.

Deixou de apresentar.

6.2- Quesitos da Requerida.

Deixou de apresentar.

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FOTO-01-VISTA CORREDOR LATERAL ESQUERDO ...

FOTO-02-VISTA FUNDOS , EDÍCULA ...

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FOTO- 04- VISTA INTERNA EDÍCULA

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FOTO-09-VISTA INTERNA DE DORMITÓRIO 1 ...

FOTO-10-VISTA INTERNA SALA …

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FOTO-11-VISTA INTERNA DORMITÓRIO 2 ...

FOTO-12-VISTA ALPENDRE …

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FOTO-13-VISTA FACHADA DA RESIDÊNCIA …

LTP- 180/16 - 16/16

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ALBERTO ALVES DE MENEZES, ENG° C.CIVIL E SEGURANÇA DO ...€¦ · alberto alves de menezes, eng° c.civil e seguranÇa do trabalho rua padre josÉ butti, 83, jardim candida, araras