Appunti Di Estimo e Catasto

CORSO DI LAUREA

IN INGEGNERIA CIVILE E AMBIENTALE

APPUNTI DEL CORSO DI ESTIMO E CATASTO

PER ING. CIVILE N.O. II FAC. (TARANTO)

C. M. TORRE

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CCCEEENNNNNNIII DDDIII EEECCCOOONNNOOOMMMIIIAAA L’economia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite “beni economici”.

Classificazione dei beni economici. Gli individui assegnano alle risorse valori d’uso e concordano attraverso la produzione di leggi, di regole e attraverso le consuetudini, l’attribuzione ai soggetti (individui, associazioni di individui e la collettività) i diritti di uso dei beni.

Da questi presupposti deriva la natura economica delle discipline che si occupano della valutazione di beni economici, tra le quali si colloca l’Estimo.

Perchè un bene possa essere definito economico deve essere scarso, deve cioè essere limitata la sua accessibilità e la sua possibilità di uso in funzione della domanda si uso del bene stesso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto d’uso di uno o più individui, o di tutta la collettività.

Per rarità si intende la scarsità del bene, in rapporto alla sua utilità. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilità esplicata da un bene x, l’impossibilità di soddisfare la domanda di uso o di possesso di tutti gli n individui è misura della scarsità del bene.

Una ulteriore caratteristica dei beni materiali è in funzione della loro possibilità di essere spostati:

- Beni mobili, possno essere spostati

- Beni immobili, non possono essere spostati

I beni che interessano prevalentemente l’estimo sono ovviamente beni immobili: gli edifici, i beni architettonici, industriali, i terreni e i fondi agricoli.

Il diritto di uso di un bene immobile può coincidere con la proprietà, l’usufrutto, l’affitto, una servitù e così via. In funzione della natura individuale o collettiva di chi esercita il diritto di proprietà i beni immobili possono essere distinti in

- beni immobili privati (o liberi o di mercato). La loro proprietà è divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un contratto la stessa. Vale cioè il principio di esclusività: ciò che è tuo non è mio e viceversa.

In tale caso il diritto d’uso può essere trasferito attraverso una compravendita per un tempo indeterminato, attraverso un contratto di fitto per un tempo limitato. Il trasferimento attraverso la compravendita prevede che chi cede il bene trasferendone il diritto di proprietà ad un altro possa ricevere una somma in denaro. Tale somma rappresenta il prezzo della compravendita. Se il trasferimento è parziale , limitato nel tempo e l’uso è regolato attraverso un contratto, il proprietario che rinuncia per tale tempo all’uso del bene potrebbe ricevere una somma in denaro periodicamente da chi eserciterà l’uso del bene. Tale somma corrisponde ad una rendita lorda periodica.

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- beni immobili pubblici, collettivi e beni comuni. Un bene pubblico è di proprietà di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volontà. Non vale il principio di esclusività.

La costa ad esempio è un bene demaniale, utilizzabile da una parte della collettività (i bagnanti, i pescatori, ecc) secondo regole imposte dalla legge. Un bene comune, un “common”, è un bene di uso della collettività la cui proprietà non è attribuibile in maniera certa.

La distinzione tra beni pubblici e privati dipende dalle leggi che regolano l’uso. Un edificio storico adibito a museo può essere considerato un bene privato, se è di proprietà di un individuo, ma può essere considerato pubblico per il suo valore culturale, che magari induce la collettività a utilizzare fondi pubblici per supportare il proprietario nella sua conservazione.

Una classificazione ulteriore riguarda i beni materiali, in funzione della loro modalità d’uso:

- Beni diretti

- Beni strumentali

- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc)

- Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione)

Il loro uso si può esplicare una sola volta (come per il cibo) o più volte (come per un capo d’abbigliamento), e quindi i beni possono essere di uso singolo o di uso ripetuto. I beni immobili sono generalmente beni di uso ripetuto

I beni immobili di uso ripetuto possono subire una obsolescenza, perché lo sviluppo tecnologico può condurre alla produzione di nuovi beni che svolgno la stessa funzione di quelli già esistenti, ma con modalità migliori, o possono degradarsi in funzione della ripetibilità del loro uso, subendo un deprezzamento. Essi avranno un ciclo di vita utile in funzione del numero di cicli di uso che possno sopportare.

In funzione della “somiglianza” due beni possono essere uno rispetto all’altro:

- Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali

- Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica

- Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Le classificazioni elencate sono solo apparentemente oggettive. La similarità di due beni invece dipende dal significato che viene attribuito alla “caratteristica”.

In ogn caso due beni immobili possono essere al più simili, perché la loro collocazione è sempre differente, e quindi almeno la caratteristica localizzativa è sempre diversa da un immobile all’altro.

E’ ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche che possno diversificare da un punto di vista economico due beni. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro.

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Valore d’uso dei beni privati - Teoria dell’Utilità

L’utilità è la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilità erogabile dal bene stesso attraverso il suo uso o il suo possesso (Jewons).

In funzione dell’utilità che gli individui attribuiscono ai beni, essi sono stati indotti ad acquisirne l’uso o il possesso attraverso inizialmente attraverso scambi con altri beni (il baratto), e dopo l’istituzione della moneta, attraverso compravendite, affitti, noleggi ecc., manifestando la volontà di cedere risorse monetarie aquivalenti alla misura di tale utilità

Considerando le principali azioni che gli individui compiono per acquisire il possesso o l’uso di un bene esistono l’economia ha considerato due principali categorie di valori legate:

al costo di produzione di un bene

al prezzo che esso ha in un mercato.

Il valore d’uso di un bene è quindi funzione nell’economia classica dell’Utilità che esso esplica.

V = f (u) L’utilità di bene secondo gli economisti classici deve essere almeno pari al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici deve essere almeno pari al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del bene.

U = f (c) e U=f(p)

Infatti razionalmente l’utilità di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo, e/o alle risorse scambiate per ottenerne l’uso o il possesso.

Questa seconda affermazione porterebbe al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo. Così non è.

Se lo scopo economico perseguito è quello dell’acquisizione di una utilità attraverso l’acquisto di un bene, l’aspetto economico che definisce il comportamento è il valore di mercato. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore d’uso corrispondente al corrispettivo che è disponibile a pagere per acquisire il diritto d’uso. Ciò significa in maniera estremamente riduttiva, come si vedrà in seguito, che l’economia è mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato. Vanno quindi analizzati i comportamenti dei produttori e dei consumatori nel mercato.

Il mercato

I comportamenti dei consumatori generano la domanda di un bene nel mercato. Il mercato è il luogo dove i beni prodotti vengono offerti ad un prezzo P.

La curva di domanda è la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilità in un bene attraverso la domanda del bene stesso.

La formazione del prezzo avviene all’incrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilità del bene x sul mercato. A maggiore quantità richiesta il valore del bene offerto aumenta; L’incremento dell’offerta

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però permette ai produttori di ripartire il profitto su più beni prodotti, riducendo il prezzo di ciascuno, e il prezzo che i consumatori sono disposti a pagare diminuisce all’aumentare della disponibilità di x.

Cosa è l’equilibrio di un mercato?

Legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano…..” In conseguenza di ciò “Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870).”

Il punto P, dove si incontrano curva di domanda e di offerta è il punto di equilibrio di mercato.Il fatto che vi siano più consumatori ad esprimere la domanda per uno stesso bene quindi induce ad un’abbassamento del punto di incrocio tra domanda e offerta.

D (x) O(x)

P (x)

Q (x)

P

Il “risparmio” rappresentato dal fatto che all’aumentare della domanda si acquista ad un prezzo più basso viene definito surplus (il triangolo grigio nella figura che rappresenta curva di domanda e prezzo di compravendita)

D (x)

P (x)

Q (x)

P

Surplus

I mercati possono essere, in una rappresentazione teorica:

di perfetta concorrenza: la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e l’offerta da un numero infinito di produttori

di monopolio: la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e l’offerta da un solo produttore

di monopsonio: la domanda è rappresentata da un consumatore, e l’offerta da infiniti produttori.

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Esiste infine l’oligopolio, nel quale la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e l’offerta da un numero limitato di produttori.

Il modello di domanda e offerta rappresentato è stato ampiamente criticato. Il cosiddetto fallimento del mercato, è imputabile principalmente

- alla assenza di disponibilità immediata di informazione, alla impossibilità di adeguare istantaneamente l’offerta alla domanda,

- alla limitata razionalità del consumatore (definizione dovuta al premio Nobel Simon, 1965)

Il premio Nobel Galbraith faceva notare che i mercati sono generalmente oligopolistici, quindi controllati da pochi produttori, e in tali modelli il prezzo è deciso più da politiche derivanti dalle competizioni interne agli organi direttivi dei soggetti produttori (le grandi società) che da questioni di equilibrio di mercato.

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2. ESTIMO IMMOBILIARE

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III PPPRRRIIINNNCCCIIIPPPIII DDDEEELLLLLL’’’EEESSSTTTIIIMMMOOO...

La comparazione come metodo estimativo E’ stata precedentemente trattata la teoria dell’equilibrio di mercato, che assegna ai beni un prezzo, in funzione dell’incrocio tra curva di domanda e curva di offerta.

Morgenstein verificava nella realtà la fallibilità della intepretazione delle dinamiche dei mercato reali attraverso la teoria dell’equilibrio.

Nella realtà il prezzo non si forma mai in corrispondenza del punto di equilibrio tra domanda e offerta, perché esistono effetti distorcenti nel mercato, che si ricorda sono,

- la mancanza di perfetta concorrenzialità,

- la mancanza di trasparenza, di disponibilità assoluta e immediata di informazione,

- e la conseguente limitazione della razionalità del consumatore.

Quindi il comportamento reale dei consumatori su un mercato, nell’ipotesi che i prezzi dei beni siano condizionati solo dalla disponibilità governata dalla domanda e dall’offerta non si identificano in un solo prezzo, ma in un insieme di prezzi oscillanti intorno ad un valore definibile come ordinario. Inoltre i beni immobili non sono mai identici, perché almeno le caratteristiche posizionali, per ovvi motivi non possono essere identiche. Adattando a tali considerazioni la legge di Jewons si può afermare che

Beni simili hanno prezzi simili in tutti i luoghi di uno stesso mercato.”

Questa affermazione è introduttoria del principio di comparazione della stima che ci permette di stimare il valore di un bene utilizzando lo strumento della comparazione con altri episodi nel quale al bene attraverso un prezzo è stato attribuito un valore d’uso.

Indubbiamente obbiettivo dell’estimo è quello di fornire un quadro metodologico alla produzione di giudizi di stima di alcuni aspetti di un bene, legati al suo uso, alle sue caratteristiche, alla sua scarsità, ai bisogni che soddisfa ecc.

Secondo Grillenzoni e Grittani (1990) l’ “Estimo insegna una metodologia atta a determinare giudizi di valore relativi a beni singoli e collettivi”.

Secondo Carlo Forte (1975) l’Estimo è un “momento positivo” dell’economia. Esso è cioè una fase attiva, operativa dell’economia, nella quale vengono prodotte stime di valori dipendenti dagli aspetti economici ceh caratterizzano i beni.

Storicamente Serpieri, autore del primo trattato di estimo moderno (1917) affermava che l’Estimo è la “ricerca di una misura”, e si occupa della valutazione dei beni economici materiali, dei redditi che da essa possono trarsi e di alcuni diritti che riguardano gli stessi beni.

La stima deve tenere generalmente conto della non esistenza di unanimità di tutti i soggetti interessati ad un bene nell’attribuire ad esso un valore. Ciascun soggetto attribuisce valori diversi ad un bene perché ha rispetto ad esso obiettivi diversi.

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L’estimo quindi opera generalmente in un contesto di giudizi conflittuali, rispettando i seguenti principi:

Oggettività del giudizio di stima. Una stima deve essere oggettiva il più possibile, riferita all’attualità, non influenzata dall’opinione di chi la effettua.

Conseguentemente una stima viene effettuata in condizioni di ordinarietà.

Il riferimento per determinare il valore d’uso di un bene è dato dai prezzi (che sono dati storici, cioè dati riferiti ad eventi già avvenuti) di compravendita di beni simili.

La stima è una previsione. Facendo riferimento a dati storici, cioè a dati rilevati nel passato, costruisce una ipotesi su un valore da determinare. Il suo carattere è limitato nel tempo e nello spazio. La stima cioè è immanente

Dipendenza della stima dallo scopo. Individuato lo scopo di una stima, si determinerà la corretta procedura di determinazione del valore che stiamo ricercando. La procedura cambia solo se lo scopo cambia.

Unicità del metodo di stima. Esistono numerose procedure di stima, ma si basano tutte sull’effettuazione di confronti. Si potrebbe quindi affermare che tutte le procedure di stima applicano una sola metodologia, che è quella del confronto. Si possono confrontare facilmente solo beni simili.

Teoria dell’ordinarietà Le stime per comparazione, o dirette, si effettuano in condizioni di ordinarietà. Come definire una condizione ordinaria? Osservando la realtà. Ad esempio, in relazione ad un bene la distribuzione dei prezzi in un mercato segue una certa distribuzione di frequenza.

Infatti, in regime di mercato perfetto, e di perfetta razionalità del consumatore, un bene dovrebbe avere una solo prezzo in un mercato, e quindi il valore di frequenza sarebbe pari al 100% per quel prezzo e pari a 0 per glia altri possibili prezzi.

Si può ipotizzare che i prezzi di compravendita di un bene si distribuiscano invece più o meno simmetricamente intorno ad un valore intermedio Pm.

La distribuzione intorno al valore Pm si assimila ad una distribuzione di tipo gaussiano. Caratteristica di questa distribuzione è la coincidenza del valore più frequente (moda) con la media aritmetica e pesata (mediana)

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f P

P

m

Questa assunzione rappresenta l’estensione alla realtà dei modelli economici derivanti dalla teoria dell’utilità, e ci consentono di effettuare alcuni ragionamenti sul significato della comparazione.

L’applicazione imperfetta del principio di indifferenza di Jewons , si traduce nell’assunto che tutti i prezzi di immobili simili, allocati in una stessa area e compravenduti nello stesso periodo, debbano pscillare in un intervallo limitato rappresentato dalla distribuzione Gaussiana. Per poter effettuare una stima, si potrebbe effettuare una comparazione monoparametrica. In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile è del tipo: P= f (x)

Basterebbe cioè avere un solo prezzo di riferimento Pj relativo ad un immobile J, che varia rispetto a quello da stimare (il cui prezzo incognito è P), di un solo parametro (ad es. la superficie Sj), e applicare la proporzione, nota la superficie S dell’immobile da stimare:

P: S = Pj: Sj P = Pj x S/Sj In realtà la distribuzione dei prezzi è molto più ampia di quella teorica, perché nel mercato non tutti assumono l’atteggiamento razionale descritto teoricamente, le informazioni sono distorte e non disponibili, le compravendite sono differite nel tempo, etc. Per poter applicare il principio di comparazione correttamente sarà quindi necessario avere un campione significativo di dati

P = (Σ i=1….n Pi / Σ

i=1….n Si ) x S = Ps x S

Maggiore è il numero di dati a nostra disposizione, maggiore sarà l’affidabilità della stima. Ps rappresenta il coefficiente che esprime il prezzo unitario medio (in questo caso riferito all’unità di superficie) del campione utilizzato.

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Determinare l’affidabilità statistica di una stima così eseguita equivale a costruire un ipotesi su quanto il campione stimato sia rappresentativo della realtà, e quindi quanto sia rappresentativo dell’insieme di tutte le compravendite effettuate a quel prezzo unitario in un dato mercato in un dato periodo. Esistono alcuni indicatori di questa affidabilità.

La comparazione pluriparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda da numerosi aspetti. Quando si applica rigorosamente il principio di comparazione a beni simili, si pone il problema di dover confrontare beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio).

Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di più parametri. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo:

P= f (x1,x2,x3…xn)

Capitalizzazione Le stime per capitalizzazione si effettuano invece, in via diretta, cumulando gli effetti economici negativi o positivi (rispettivamente detti costi o benefici) generati dagli usi periodici di un bene, in un dato intervallo di tempo (che può essere limitato o infinito).

La capitalizzazione è per l’appunto la stima dell’accumulazione di valore ad oggi di una serie di costi e benefici distribuiti nel tempo. Per poter determinare il valore di questi effetti ad oggi è necessario determinare una regola che ci permette di valutare il significato economico dell’anticipare effetti posticipati nel tempo.

Vanno introdotti elementi di matematica finanziaria.

Immaginando di dover scegliere se avere: 1000 euro oggi

1000 euro domani

1200 euro domani

L’unica scelta ovvia è che è preferibile avere 1000 euro oggi invece che domani, ma la scelta di avere 1000 euro oggi invece che 1200 euro domani risulta non scontata. Per la teoria della razionalità scegliere 1200 euro domani invece che 1000 oggi significa attribuire maggiore convenienza alla posticipazione del possesso di mille euro, se questa posticipazione è remunerata di 200 euro. Se le due scelte fossero indifferenti potremmo dire che: 1000 euro oggi = 1200 euro tra un anno

Posto r = 0,2 = (1200-1000) / 1000

R rappresenta il tasso di interesse, o saggio, èd è una misura della preferenza temporale che esprime la differenza espressa come valore monetario della disponibilità a rinunciare ad avere una somma in denaro oggi per averne di più domani.

Se il valore del denaro attuale è Vo = 1000 e il valore equivalente alla fine del primo anno è V1=1200

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Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000

r rappresenta quindi il prezzo di uso del denaro nel corso di un anno. Non utilizzare il denaro significa quindi accumulare interesse.

Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000

Vo = V1/ (1+r)V1 = Vo x (1+r)

0 1 t

1000 euro oggi1200 euro tra un anno r = (1200/1000) -1=0,2

L’interesse r può essere semplice o composto:

Mt = Vo + It = Vo (1+ t r’) se t è inferiore a un anno (interesse semplice) ed è espresso in mesi

Mt = Vo + It = Vo (1+ r)t se t è è espresso in anni (interesse composto)

La somma maturata Mt si definisce montante al tempo t. Gli incrementi Vo tr e Vort rappresentano l’interesse It maturato nel tempo t . La relazione esistente tra r e r’ è la seguente:

r =12 x r’

Il saggio di interesse è anche la misura dello svantaggio che si subisce nel non usufruire di una risorsa oggi, ma in un tempo futuro (un beneficio diretto, un reddito), o del vantaggio che si ha nel doversi privare di una risorsa (un costo) nel futuro invece che oggi. Quindi dato un saggio di interesse r, espresso come frazione di 1, se il valore di una risorsa di cui possiamo disporre è B, e questa risorsa è disponibile al tempo n (espresso come numero di anni), il suo valore attuale B0 è dato da

B0 = B/(1+r)n

Analogamente dato un saggio di interesse r, se il valore (quantitativo) di una risorsa di cui dobbiamo privarci è C, e questa risorsa verrà ceduta al tempo m (espresso come numero di anni), il suo valore attuale C0 è dato da

C0 = B/(1+r)m1/(1+r)n rappresenta quindi il coefficiente correttivo, che si applica a B e C per considerare che il loro effetto oggi è “attutito” rispetto al futuro.

Montante maturato dall’interesse composto di Vo dall’anno 1 all’anno n

0(1 )nM rV= +

Fattore di posticipazione dall’anno 1 all’anno n: r prende il nome di saggio di interesse

(1 )n nr q+ =

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Fattore di anticipazione dall’anno 1 all’anno n: r prende il nome di saggio di sconto

nn qr1

)1(1

=+

Accumulazione finale di rate periodiche:

Una rata periodica R è un effetto finanziario ripetuto periodicamente nel tempo. Se la rata è posticipata viene erogata a partire dalla fine del primo periodo m.

Il valore finale è la somma delle attualizzazioni di tuttte le rate e prende il nome di accumulazione finale.

Posto

allo in anni tra due rateinterecorrispostratedinumero

1

vmn

rq

==

+=

allo in anni tra due rateinterecorrispostratedinumero

1

vmn

rq

==

+=

0))1((1

)2(2

)1(10 )1()1(..........)1()1()1( rRrRrRrRrRAV n

mnnn

nnnmnn ++++++++++== −−

−−−

Essendo nn RRRRRR ====== −1210 ..........

Se il periodo di ripetizione dell’erogazione della rate è annuale si ha m = 1

la formula di accumulazione all’anno n diventa:

∑=

−−−−− +=+++++++++==n

i

innnnnnnn rRRrRrRrRrRAV

0

)1(21 )1()1(..........)1()1()1(

cioè, ricordando che 1+r = q e r = q-1

⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛ −=⎟⎟

⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛−−

==+== ∑∑=

−

=

−

rqR

qqRqRrRAV

nnn

i

inn

i

innn

111)1(

00

L’Accumulazione iniziale di rate periodiche posticipate è pari all’accumulazione finale riportata all’attualità

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L’accumulazione iniziale e quella finale differiscono per il fattore di anticipazione 1/qnm. Quindi

nm

m

nm

nmn

qq

qR

qAAV

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛

−−

=== 11

00

E se la frequenza delle rate è annuale si ha:m=1:

n

n

n

n

n

n

nn

rqqRq

rqR

qq

qR

qAAV )1(

111

00−

=⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛ −

=⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛−−

===

Accumulazione finale di rate periodiche anticipate

Le rate possono essere erogate a inizio periodo, già dall’istante 0. In questo caso sono anticipate, e accumulano un interesse annuale in più nell’accumulazione finale, perché anche la rata erogata all’anno n matura un interesse, cioè viene moltiplicata per 1+r

m

nmnn

nnnnm

nn rRrRrRrRrRAV )1()1(..........)1()1()1( ))1((1

)2(2

)1(10 ++++++++++== −−

−−−

La formula precedente sarà allora moltiplicata per un termine q in più

mn

m

nm

mn

m

nmm

nmnm

qqqR

qqqRq

qAqAV −−

⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛−−

=⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛−−

=== 11

11

00

Se la rata è annuale ancora una volta avremo m=1, l’accumulazione finale diventa:

⎟⎠⎞

⎜⎝⎛ −=⎟

⎠⎞

⎜⎝⎛

−−== r

qRqqqRqqAV

nn

nn)1(

)1()1(

e l’accumulazione iniziale corrispondente diventa

1100)1(

)1()1(

)1(

−−−

=⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛ −

=⎟⎠⎞

⎜⎝⎛

−−

=== n

n

n

n

n

n

nn

rqqRq

rqR

qq

qRq

qqAAV

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SSSTTTIIIMMMEEE DDDEEELLL VVVAAALLLOOORRREEE DDDIII MMMEEERRRCCCAAATTTOOO DDDIII BBBEEENNNIII IIIMMMMMMOOOBBBIIILLLIII

Valore di mercato Il valore di mercato è l’aspetto economico di un bene che esprime la sua capacità di esplicare una utilità diretta per qualcuno, e si determina in previsione di uno scambio espresso da una quantità di moneta funzione della domanda e dell’offerta del bene in un mercato.

La sua determinazione avviene attraverso:

- metodi diretti/sintetici: ordinarietà, parametrico, per valori tipici

- metodi indiretti/analitici: Capitalizzazione della rendita

In funzione del valore d’uso il valore di mercato può essere stimato attraverso la comparazione con beni simili a quello dastimare, per i quali è noto un valore di compravendita, e quindi una ofnormazione direttamente derivabile dal mercato. IL valore ottenuto rappresentera il valore che più probabilmente un consumatore è disposto a corrispondere per ottenere il possesso definitivo (cioè per un tempo infinito) di un bene in un mercato

a) si effettua la stima collazionando dati storici, cioè dati statistici relativi a compravendite recenti.

b) Si considerano dati relativi a immobili simili.

c) Si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati.

Se la distribuzione è gaussiana (schema in figura), vale il principio dell’ordinarietà, e il valore più probabile è uguale al valore medio della distribuzione

V

f

Stima comparativa diretta del valore di mercato Vx di un alloggio.

Distribuzione gaussiana del rapporto Prezzo/unità di superficie

Si i=1…n Superfici di n Alloggi

Pi i=1…n prezzi di n Alloggi

Sx Superficie alloggio da stimare

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200200195195198200200203205200210Pi (m€)

100101979510811211098100104105Si (m2)

200200195195198200200203205200210Pi (m€)

100101979510811211098100104105Si (m2)

21,982,012,051,831,781,822,12,11,92Pi/Si(m€/m2) 21,982,012,051,831,781,822,12,11,92Pi/Si(m€/m2)

Σpi= 2206

Σsi= 1130

Σpi= 2206

Σsi= 1130

Σpi/Σsi=1,95

Vx: Sx = ΣPi: ΣSi => Vx = Sx (ΣPi: ΣSi)

1. Diretta comparativa monoparametrica

2. per Valori tipici

3. per Punti di merito

4. per Superfici ragguagliate

5. per Valori tipici e punti di merito

Stima diretta comparativa parametrica In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile è del tipo:

P= f (x)

Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di più parametri. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo:

P= f (x1,x2,x3…xn)

Stima monoparametrica

La stima monoparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda sostanzialmente da un aspetto. Si confrontano beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio).

Si utilizza quando:

a) i dati a disposizione sono:

-un parametro dimensionale relativo a immobili compravenduti (usualmente la superficie)

-i prezzi relativi alle compravendite

b) i dati si riferiscono a beni simili

Se esiste un fattore costante, che rappresenta il contributo di una serie di aspetti alla formazione del prezzo, e variasse il solo fattore legato alla superficie, il contributo al prezzo stesso dato dalla superficie rappresenterebbe una parte del contributo totale a meno di una somma costante.

Può esistere una funzione che definisce il rapporto tra il valore di mercato e un parametro.

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V

p

c

f 1(p) A B

La funzione che generalmente descrive la variazione del prezzo in funzione della dimensione è lineare. Tale ipotesi è plausibile per brevi tratti, almeno per due motivi: il primo è che immobili con valori parametrici estremamente diversi non possono essere considerati simili, e quindi viene meno il principio della comparazione. La seconda è che l’ipotesi di linearità della legge è più plausibile per brevi tratti. Si osservi la legge rappresentata in figura e qui di seguito riportata:

V= f(p)=c+f1(p)= c - axS

Immaginando che il parametro p sia la superficie, è plausibile che il prezzo a metro quadro di un alloggio diminuisca all’aumentare della superficie. Questa legge non può valere in assoluto, perché condurrebbe al paradosso che per superfici pari a 0 mq si ha il massimo valore di mercato, pari a c. La linearizzazione vale solo per il tratto tra A e B, che ad esempio, può rappresentare il tratto nel quale si identificano alloggi destinati a residenza principale di dimensioni ordinarie (60-120 mq). Ipotizzare che la legge non si modifichi per valori superiori, significa comparare alloggi di categoria superiore (oltre il tratto B), ad alloggi di categoria ordinaria, che è plausibile abbiano andamenti di mercato differenti.

Tecniche di stima pluriparametrica per punti di merito, valori tipici e superfici ragguagliate

Stima per Valori tipici E’ utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili più funzioni, ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato, senza rapporti di complementarità

V = ΣPj Dj V: valore di mercato del fabbricato stimato

I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato

Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i

Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i

18

Esempio

Si stimi il valore di mercato di una palazzina avente mq 200 ad alloggio, mq 250 a studio, un box auto di 50 mq, un giardino di 600 mq e un patio di 60 mq

120000 €Costo medio mq patio = 200D5 = 60 mq (patio)

60000 €Costo medio mq verde attr = 100D4 = 600 mq (giardino)

12500 €Prezzo medio mq box = 250D3 = 50 mq (box)

375000 €Prezzo medio mq uffici = 1500D2 = 250 (uffici)

250000 €Prezzo medio/mq Alloggi =1250D1 = 200 mq (alloggio)

DixPiPi da stime sinteticheDi

120000 €Costo medio mq patio = 200D5 = 60 mq (patio)

60000 €Costo medio mq verde attr = 100D4 = 600 mq (giardino)

12500 €Prezzo medio mq box = 250D3 = 50 mq (box)

375000 €Prezzo medio mq uffici = 1500D2 = 250 (uffici)

250000 €Prezzo medio/mq Alloggi =1250D1 = 200 mq (alloggio)

DixPiPi da stime sinteticheDi

TOTALE = 817500 €

La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti, pur essendo di fatto molto utilizzata nella pratica:

- per ciascuna delle variabili a,b, m, s, la distribuzione dei dati sarà diversa, e quindi aggregare semplicemente i valori medi non permette di costruire una relazione di tipo lineare avente caratteri di rigorosa ordinarietà;

- Si perdono i rapporti di complementarità, non si valuta cioè il possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di più funzioni.

Stima per punti di merito Si utilizza quando:

Gli immobili differiscono per alcune caratteristiche significative e non è possibile esprimere attraverso parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle caratteristiche suddette. Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per i punti di merito Ki:

19

1,05Fabbricato economico

1,25Fabbricato civile

2,00Villa

1,05Fabbricato economico

1,25Fabbricato civile

2,00Villa

1,40Villino

0,70Fabbricato rurale

0,80Fabbricato popolare

1,40Villino

0,70Fabbricato rurale

0,80Fabbricato popolare

Tipologia

0,90Zona Degradata

1,40Centro

1,20Semiperifieria

1,00Periferia

0,90Zona Degradata

1,40Centro

1,20Semiperifieria

1,00Periferia

Posizione

0,70Scadenti

0,80Mediocri

0,90Buoni

1,00Ottimi

0,70Scadenti

0,80Mediocri

0,90Buoni

1,00Ottimi

Caratteri tecnologici

0,60Scadente

0,80Mediocre

1,00Normale

0,60Scadente

0,80Mediocre

1,00Normale

Obsolescenza fisica

0,90Scadente

0,95Media

1,00Ottima

0,90Scadente

0,95Media

1,00Ottima

Panoramicità, orientamento

0,70Oltre 50 anni

0,80Tra 20 e 50 anni

0,90Tra 6 e 20 anni

1,005 anni

0,70Oltre 50 anni

0,80Tra 20 e 50 anni

0,90Tra 6 e 20 anni

1,005 anni

Età

0,90Scadenti

0,95M ediocri

1,00B uoni

1,05O ttim i

0,90Scadenti

0,95M ediocri

1,00B uoni

1,05O ttim i

C aratteri am bientaliEsempi di punti di merito

x medio1

V Vn

iKi

== ×∏

Esempio

Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale, in un fabbricato civile di 25 anni, in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita), tecnologici, di orientamento, ben conservato, avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico, di recente realizzazione, con pochi servizi, ottimo orientamento, ottimi caratteri tecnologici, ben conservato

1,25Edilizia civile1,00Ben conservato0,95Buon orientamento0,90Buoni car. Tecnologici1,00Buoni car. ambientali0,80Età 25 anni1,40Zona centraleKiAlloggio Vx

1,25Edilizia civile1,00Ben conservato0,95Buon orientamento0,90Buoni car. Tecnologici1,00Buoni car. ambientali0,80Età 25 anni1,40Zona centraleKiAlloggio Vx

1,05Edilizia economica1,00Ben conservato0,95ottimo orientamento1,00ottimi car. Tecnologici0,95Medi car. ambientali1,00Età 5 anni1,20Zona semiperifericakiTipologia di riferimento

1,05Edilizia economica1,00Ben conservato0,95ottimo orientamento1,00ottimi car. Tecnologici0,95Medi car. ambientali1,00Età 5 anni1,20Zona semiperifericakiTipologia di riferimento

Valore medio = 1250 € / mqValore medio a mq = ? Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dell’alloggio da stimare:

Edilizia economicaBen conservatoottimo orientamentoottimi car. TecnologiciMedi car. ambientaliEtà 5 anniZona semiperifericaTipologia di riferimento

1,25/1,05=1,19Edilizia civile1,00/1,00=1,00Ben conservato0,95/0,95=1,00Buon orientamento

0,90/1=0,90Buoni car. Tecnologici1,00/0,95=1,05Buoni car. ambientali

0,80/1=0,80Età 25 anni1,40/1,20=1,17Zona centrale

Ki/kiAlloggio Vx

Edilizia economicaBen conservatoottimo orientamentoottimi car. TecnologiciMedi car. ambientaliEtà 5 anniZona semiperifericaTipologia di riferimento

1,25/1,05=1,19Edilizia civile1,00/1,00=1,00Ben conservato0,95/0,95=1,00Buon orientamento

0,90/1=0,90Buoni car. Tecnologici1,00/0,95=1,05Buoni car. ambientali

0,80/1=0,80Età 25 anni1,40/1,20=1,17Zona centrale

Ki/kiAlloggio Vx

Vx/mq = 1250 €/mq x (1,17 x 0,80 x 1,05 x 0,90 x 1.00 x 1,00 x 1,19) =

1250 €/mq x 1,05= 1312,5 => Vx = 1312,5 €/mq x 100mq = 131250 €

20

Stima per superfici ragguagliate Si utilizza quando è noto il prezzo unitario medio per mq di superficie commerciale e si distinguono le superfici dell’immobile per differente destinazione d’uso. Dati:

Vunitario prezzo medio unitario della superficie commerciale

Si superficie con i-esima destinazione d’uso

Ki coefficiente di ragguaglio relativo all’i-esima destinazione d’uso

Coefficienti di ragguaglio:

Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per la superficie convenzionale dell’alloggio ottenuta come somma delle differenti tipologie di superfici moltiplicate per opportuni coefficienti di omogeneizzazione:

x unitario unitario1

V V Vn

conv i ii

S K S=

= × = ×∑

1Pareti interne0,5Muri perimetrali

0,15-0,25Terrazze - Balconi0,25-0,33Cantine – Mansarde

0,4-0,7Autorimesse0,10VerdeEsterni

0,5PatioServizi

1Piano terra e piano primo0,7InterratoAlloggio

Coeff. Sup convenzionaleDestinazione d’usoTipologia disuperficie

1Pareti interne0,5Muri perimetrali

0,15-0,25Terrazze - Balconi0,25-0,33Cantine – Mansarde

0,4-0,7Autorimesse0,10VerdeEsterni

0,5PatioServizi

1Piano terra e piano primo0,7InterratoAlloggio

Coeff. Sup convenzionaleDestinazione d’usoTipologia disuperficie

Esempio

Stima del valore di un villino, le cui superfici sono destinate come descritto in tabella. Conoscendo il prezzo medio unitario della superficie commerciale pari a 1250 € / mq nel mercato di riferimento.

159,35Totale (I+II+III+IV)IV) 10,500,1570,00Lastrico solareIII) 44,000,20220,00Area esterna attrezzata piano terraII) 8,250,2533,00Scale e terrazzo primo pianoI) 96,6196,9Totale superficie utile (A+B)

148,30Alloggio B148,30Alloggio A

Superficie convenzionalemq

Coeff. diragguaglioKi

Sup Utile Si (mq)

Tipologie di superficie

159,35Totale (I+II+III+IV)IV) 10,500,1570,00Lastrico solareIII) 44,000,20220,00Area esterna attrezzata piano terraII) 8,250,2533,00Scale e terrazzo primo pianoI) 96,6196,9Totale superficie utile (A+B)

148,30Alloggio B148,30Alloggio A

Superficie convenzionalemq

Coeff. diragguaglioKi

Sup Utile Si (mq)

Tipologie di superficie

21

Stima per valori tipici e punti di merito E’ un insieme delle stime precedenti, nella quale si utilizzano coefficienti correttivi (come per i punti di merito) e valori unitari di mercato differenti per tipologia di superficie.

Si applica quindi quando per le componenti caratteristiche dell’immobile si conosce la dimensione, e il valore medio unitario, che va corretto con opportuni coefficienti

x ij j ij j j1 11 1

V V P Dn nm m

J Ji iK K

= == == =∑ ∑∏ ∏

Esempio Stima di un villino di 100 mq + giardino + garage interrato, avendo a disposizione coefficienti di merito e valori unitari

1

1

1

Coeff. dimerito K2(conservazione)

0,91P3 = 250 €/mqD3 = 30 mqBox

11P2 = 100 €/mqD2 = 100 mqGiardino

11,05P1 =1500 €/mqD1= 60 mqAlloggio

Coeff. dimerito K3

(livello interrato)

Coeff. dimerito K1(panoramicità)

Prezzo medio PjSuperficie DjTipologie disuperficie

1

1

1

Coeff. dimerito K2(conservazione)

0,91P3 = 250 €/mqD3 = 30 mqBox

11P2 = 100 €/mqD2 = 100 mqGiardino

11,05P1 =1500 €/mqD1= 60 mqAlloggio

Coeff. dimerito K3

(livello interrato)

Coeff. dimerito K1(panoramicità)

Prezzo medio PjSuperficie DjTipologie disuperficie

Valore Vx = K1 D1 P1+ K2 D2 P2+ K3 D3 P3= 94500 + 10000 + 6750

22

Stima dei valori tipici, dei punti di merito e dei coefficienti di ragguaglio attraverso la Regressione Lineare

I valori tipici, i punti di merito, e i coefficienti di ragguaglio possono essere determinati come coefficienti di parametri in una regressione lineare.

Nella regressione lineare si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, …xn sia di tipo lineare.

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e b.

I parametri potrebbero essere superfici destinate a differenti funzioni, o superfici convenzionali, o caratteristiche intrinseche ed estrinseche qualidi età, obsolescenza, degrado, localizzazione ecc.

Di fatto i coefficienti della combinazione lineare rappresenteranno quindi i valori tipici unitari delle superfici, i coefficienti di ragguaglio delle superfici convenzionali, o i punti di merito delle differenti caratteristiche.

Stima per regressione monoparametrica Se la stima è di tipo monoparametrico si può costruire una regressione lineare semplice: P = ax + b

dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del parametro x, e b un termine noto, pari al prezzo minimo che non varia al variare di x.

Ad esempio, l’incremento del prezzo a metro quadro al variare del numero di metri quadri sarebbe rappresentato da una relazione del tipo: P = -ax + b

P ( € /mq)

S (mq)

La regressione serve quindi a stabilire l’andamento della retta: P = -ax + b

a partire da un certo numero m di dati osservati.

23

Deve essere m > n +1 (se il numero di parametri n è 1: m > 2 P (€ /mq)

S (mq)

A(Pa,Xa)

B(Pb,Xb)

M(Pm,Xm )

La regressione per costruire la retta P = -ax + b utilizza il principio dei minimi quadrati. La retta che simula meglio l’andamento lineare è quella che minimizza la somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta stessa, rispondendo alla condizione

0min 122

1=

∂∂

+∂⇒= ∑∑ =

= yxyx

dm

i iim

i i

i

Osserviamo le due situazioni:

in entrambi i casi è possibile costruire una retta di regressione, ma nel secondo essa rappresenta poco efficacemente la legge di variazione di y in funzione di x, perché i punti sono più lontani dalla retta e non sono allineati.

Bisogna in questo caso valutare il coefficiente di determinazione R2. R2 varia tra 0 e 1.

Più R2 è vicino a 1, più la regressione è valida. Per quanto riguarda il numero di osservazioni, quanto più m (numero di rilevamenti) è maggiore di n+1 (numero di parametri più 1), tanto più la regressione è valida. Esiste un coefficiente F (di Fisher) che lega la affidabilità della stima al rapporto tra numero di osservazioni m e numero di parametri n.

Stima pluriparametrica

Nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, …xn che contribuiscono a determinare il prezzo P dell’immobile da stimare sia di tipo lineare.

24

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

ai (i=1…n) rappresenta il prezzo unitario di P al variare del parametro xi (i=1…n), a parità di tutti gli altri valori, e xi rappresenta l’unità di misura della i-sima caratteristica (adces. vani, mq, numero di posti auto etc)

la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il termine noto b.

Funzione regressione lineare di excel Dati i prezzi

P1,P2,…Pm,

e i valori dimensionali delle caratteristiche

xi1, xi2, xi3…. xin , i=1….m,

con l’uso di Excel si imposta come segue la operazione necessaria a determinare I coefficienti e il termine noto dell’equazione:

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

23/01/2005 L i 4 C B di E i I 30

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

Y nota è l’insieme dei prezzi a mq rilevati dalle

compravendite

23/01/2005 L i 4 C B di E i I 31

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

X nota è l’insieme dei valori delle variabili

caratteristiche rilevati dalle compravendite

25

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

Funzione tendenza di excel

Serve a determinare il prezzo P di un immobile determinato secondo una regressione lineare

del tipo

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

Noto un numero m di osservazioni xi

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

Y nota è l’insieme dei prezzi a mq rilevati dalle

compravendite

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

X nota è l’insieme dei valori delle variabili

caratteristiche rilevati dalle compravendite

26

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

X nuova è l’insieme dei valori delle variabili

caratteristiche relative all’immobile da stimare

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

La funzione Tendenza restituisce direttamente il valore stimato secondo la

regressione lineare derivante dalle y e x note

27

Metodo indiretto o analitico

Si determina il Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi. In questo caso il valore di mercato corrisponderà alla accumulazione a oggi di tante somme conferite anno per anno al fine di poter esercitare il diritto d’uso del bene.

Se gli anni d’uso sono riferiti ad un periodo limitato (di n anni) la formula coincide con l’accumulazione iniziale di rendite che determin un valore V:

n

n

rqqRV )1( −

= .

Ma il valore di mercato presuppone possesso, quindi uso per un numero infinito di anni. La formula di accumulazione precedente, se riferita ad un periodo illimitato (n = infinito) diventa

rRV

rqqR

nV n

n

=⇒−

∞→=

)1(lim

L’eventuale presenza di valori in entrata o in uscita, non ripetuti annualmente si cumula nelle aggiunte A e nelle detrazioni D:

RV A Dr

= + −

R rendita annua

r= q-1 saggio di interesse

A aggiunte

D detrazioni

Aggiunte e detrazioni

Aggiunte A (o poste attive) Dotazioni particolari di accessori, redditi transitori pregio di alcuni elementi, servitù attive

Detrazioni D (o poste passive) Mancanza di accessori significativi, spese straordinarie, degrado di alcuni elementi, servitù passive, ipoteche, mutui o altri oneri

28

MMMEEETTTOOODDDIII DDDIII AAANNNAAALLLIIISSSIII DDDEEELLL SSSAAAGGGGGGIIIOOO DDDIII CCCAAAPPPIIITTTAAALLLIIIZZZZZZAAAZZZIIIOOONNNEEE

Ascendenze e discendenze del saggio di capitalizzazione r

Secondo Forte-De Rossi (1977) il saggio r oscilla intorno al 4%, con un range compreso tra il 2% e il 6%. Il saggio assume differenti significati. Le ascendenze e le discendenze sono elementi che fanno aumentare o diminuire il valore del saggio di rendimento, spiegabili dai diversi significati attribuibili al saggio e dalle loro influenze premio del rischio premio per la propensione al risparmio premio per la produttività del capitale premio per la scarsa disponibilità dei capitali premio per l’attesa preferenza temporale stabilità del saggio dei capitali immobiliari

r è un premio al rischio, se si considera l’aspetto dell’impiego di risorse monetarie per generare redditi futuri, quindi incerti.

r è il prezzo d’uso del denaro, se si considera l’aspetto della retribuzione per chi presta denaro, per un periodo di tempo privandosi dell’uso di esso, da parte di chi riceve denaro, e ha la possibilità di generare redditi con esso.

r è la misura della capacità del mercato di generare redditi, attraverso l’uso di denaro, se si considera la capitalizzazione, come potenziale espresso dall’impiego di risorse monetarie.

Fattori Ascendenti del saggio r Condizioni di mercato favorevoli, caratteri intrinseci ed estrinseci dell’alloggio, incremento del prezzo d’uso del denaro, decremento della disponibilità di mutui

Fattori discendenti del saggio r Condizioni di mercato, caratteri intrinseci ed estrinseci dell’alloggio, riduzione del prezzo d’uso del denaro, incremento della disponibilità di mutui

Metodo analogico o comparativo (Grillenzoni e Grittani, 1994; Orefice, 1995) Il saggio r si determina per comparazione con il rendimento di immobili simili riscontrabili in altre aree aventi identiche a) caratteristiche localizzative urbane b) caratteri posizionali c) caratteristiche tecnologiche d) caratteristiche produttive e) caratteri storici

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Influenza del valore sociale complesso sul tasso r Il valore sociale complesso influenza il rendimento di un immobile (Fusco Girard, 1997, 2005) in presenza di - valori storici - valori identitari, capacità di attrarre attività - capacità di orientare lo sviluppo urbano in senso strategico e quindi di influenzare i caratteri localizzativi

Il metodo additivo (Simonotti, 2006) Il tasso r secondo questo metodo è pari alla somma dei seguenti contributi a) interesse mancato maturabile con investimenti alternativi all'acquisto dell'abitazione (risk free rate) b) differenza tra risk free rate e saggio dell’investimento immobiliare c) differenza tra saggio relativo alla gestione immobiliare e saggio dell’investimento immobiliare d) differenza tra saggio relativo al rischio dello specifico immobile e saggio dell’investimento immobiliare e) Saggio legato alla variazione del valore dello specifico investimento immobilare f) “Comodi” e “scomodi”

Il rapporto tra costo dell’abitare ( ownership cost) e saggio L' "ownership cost" è definito come il costo annuo di un alloggio inteso come luogo di produzione del "servizio abitativo“, offerto in riposta alla domanda di abitazione. Tale servizio è offerto in riposta alla domanda di abitazione, in alternativa alla locazione. Esso può costituire un interessante riferimento di confrontabilità con il valore locativo dell'alloggio stesso. L' "ownership cost" può costituire un interessante riferimento di confronto con il valore locativo dell'alloggio stesso. Himmelberg et al. (2005) in un approccio tipicamente economico hanno effettuato una analisi del trend dello user ownership cost per un periodo di osservazione di 25 anni su un ampio campione di mercati immobiliari americani. Poterba, (1984) individua sei contributi alla formazione del costo dell’abitare, proporzionali al suo prezzo sul mercato P: a) l'interesse mancato maturabile con investimenti alternativi all'acquisto dell'abitazione rf

t rP b) le tasse derivanti dalla proprietà immobiliare, ttPω c) le opportunità di deduzione fiscale legate al fitto, )( t

mttt rP ωτ +

d) i costi di manutenzione dell'immobile, ttP∂ e) il valore del maggior rischio attribuibile al proprietario di un alloggio rispetto ad un affittuario 1+tt gP f) l'incremento/decremento di valore dell'immobile in funzione dei trend del mercato immobiliare (il capital gain/loss attribuibile al valore dell'immobile). ttPγ

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tttttttm

tttttrf

ttt PgPPrPPrPuP γωτω +−∂++−+= +1)( Il rapporto tra "annual ownership cost" e valore di mercato dell’alloggio è definito user ownership cost (Hendershott e Slemrod, 1983 ; Himmelberg et al, 2005)

ttttm

tttrf

t grru γωτω +−∂++−+= +1)( In una situazione di equilibrio (Ayuso e Restoy, 2003) l’ownership cost dovrebbe essere pari al saggio di capitalizzazione della rendita immobiliare.

User cost e rendita immobiliare (rent) in alcune città italiane nel 2005 – centro città

User cost e rendita immobiliare (rent) in alcune città italiane nel 2005 – periferia

31

Determinzazione del tasso medio per ordinarietà

Date n compravendite e n rendite corrispondenti, applicando la formula inversa della capitalizzazione dei redditi, si determina il saggio medio

1

1

n

in

i

Rir

Pi

=

=

=∑

∑

Esempio: Fattore Discendente del saggio per Condizioni di mercato: i fitti sono variati più lentamente dei prezzi di vendita. In queste condizioni il saggio diminuisce all’aumento dei prezzi con fitti costanti, come nell’esempio in tabella, per un alloggio di 100 mq, con fitto mensile netto di 512 euro, e con variazione del valore di mercato dal 2000 al 2004:

1 1 0 0 0 0

1 2 0 0 0 0

1 3 0 0 0 0

1 4 0 0 0 0

1 5 0 0 0 0

P r e z z o €

2 0 0 0

2 0 0 1

2 0 0 2

2 0 0 3

2 0 0 4

A n n o

5 , 6 %6 1 9 2

4 , 8 %6 1 9 2

3 , 9 %6 1 9 2

3 , 0 %6 1 9 2

2 , 1 %6 1 9 2

S a g g i or = R / P

R e n d i t a a n n u a €

1 1 0 0 0 0

1 2 0 0 0 0

1 3 0 0 0 0

1 4 0 0 0 0

1 5 0 0 0 0

P r e z z o €

2 0 0 0

2 0 0 1

2 0 0 2

2 0 0 3

2 0 0 4

A n n o

5 , 6 %6 1 9 2

4 , 8 %6 1 9 2

3 , 9 %6 1 9 2

3 , 0 %6 1 9 2

2 , 1 %6 1 9 2

S a g g i or = R / P

R e n d i t a a n n u a €

32

IIILLL MMMAAARRRKKKEEETTT CCCOOOMMMAAAPPPRRRIIISSSOOONNN AAAPPPPPPRRROOOAAACCCHHH

Alcune definizioni: Prezzo marginale: variazione di prezzo dovuta all’incremento di una unità di un parametro (nella regressione lineare è rappresentato dal prezzo del parametro) Rapporto mercantile: rapporto tra i prezzi di una tipologia di superficie e la superficie dell’alloggio (analogo ai coefficienti di ragguaglio) Rapporto di complementarità: incidenza sul prezzo della superficie dell’alloggio di un elemento (ad esempio l’incremento di prezzo a mq dovuto al livello di piano) Dato il prezzo marginale della superficie dell’alloggio, i Rapporti mercantili con le altre superfici e i Rapporto di complementarità con gli altri elementi la Funzione di stima, cioè la funzione lineare che determina il prezzo di un alloggio è la seguente:

P(X)= P x Sup +∑π x Si+ ∑ρ x Ei

Un esempio • L’alloggio X ha una superficie coperta di 140 mq, essendo da stimare non c’è compravendita, la superficie scoperta è di 300 mq e il suo stato di manutenzione è medio, l’alloggio è munito di affacci • L’alloggio A, venduto per 250000 euro, ha una superficie coperta di 120 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 8 mesi prima, la superficie scoperta è di 200 mq e il suo stato di manutenzione è basso, l’alloggio è munito di affacci • L’alloggio B, venduto per 180000 euro, ha una superficie coperta di 100 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 4 mesi prima, la superficie scoperta è di 100 mq e il suo stato di manutenzione è medio • L’alloggio C, venduto per 300000 euro, ha una superficie coperta di 160 mq, il prezzo della sua compravendita risale a 1 mese prima, la superficie scoperta è di 300 mq e il suo stato di manutenzione è alto, l’alloggio è munito di affacci • Il rapporto mercantile tra la superficie coperta dell’alloggio e la superficie commerciale è 0,7 • Il rapporto mercantile tra la superficie scoperta e la superficie coperta dell’alloggio è 0,2 • Il rapporto di complementarità tra il livello di manutenzione e la superficie coperta dell’alloggio è 0,1 • Il rapporto di complementarità tra il livello di affaccio e la superficie coperta dell’alloggio è 0,1 Il metodo si basa sul principio che attraverso i rapporti mercantili e i rapporti di complementarità è possibile determinare il valore di X a partire da A (cioè XA), da B (cioè XB), o da C (cioè XC). A seconda dei dati di partenza, e quindi dell’immobile usato come riferimento, in realtà si perviene a tre stime diverse, e si assume come valore stimato di X la media di XA, XB e XC Si assume come prezzo unitario di riferimento quello ottenuto dal rapporto tra il prezzo dell’alloggio che ha la superficie coperta più piccolo tra A,B e C (cioè B) e la sua superficie coperta stessa: 180000 euro /100 mq = 1800

33

il 70% di 1800 è pari a 1260 euro mq Confrontiamo X e A • Il prezzo della compravendita di A risale a 8 mesi prima, ed è pari a 250000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio è pari al 3%, l’incremento di prezzo da assumere è pari a 8/12 del 3%, cioè il 2% di 250000 = 5000 euro. • La differenza di superficie coperta tra X e A è pari a 140 – 120 mq= 20 mq, 20 mq x 1260 euro/mq = 25.200 euro • La differenza di superficie scoperta tra X e A è pari a 300 – 200 mq = 100 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) l’incremento di superficie commerciale corrispondente è pari a 100x0,2= 20 mq Avremo quindi ancora 20 mq 20 mq x 1260 euro/mq = 25.200 euro • La differenza di stato di manutenzione tra X e A è pari a medio - basso, corrispondente ad un incremento di valore del prezzo unitario della superficie coperta di X pari al 10% La superficie coperta di X è pari a 140 mq 140 mq x 10% x 1260 euro/mq = 17640 • La differenza di affacci è nulla (sia X che A hanno affacci) Quindi per ottenere Xa bisogna sommare al prezzo di A 5000 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) 25.200 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) 25.200 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) 17640 euro (contributo dovuto alla migliore manutenzione) XA = (2500005000+ +25200+25200+17640) = 323040 euro Confrontiamo ora X e B • Il prezzo della compravendita di B risale a 4 mesi prima, ed è pari a 180000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio è pari al 3%, l’incremento di prezzo da assumere è pari a 4/12 del 3%, cioè l’1% di 180000 = 1800 euro. • La differenza di superficie coperta tra X e B è pari a 140 – 100 mq= 40 mq, 40 mq x 1260 euro/mq = 50.400 euro • La differenza di superficie scoperta tra X e B è pari a 300 – 100 mq = 200 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) l’incremento di superficie commerciale corrispondente è pari a 200x0,2= 40 mq

34

Avremo quindi ancora 40 mq 40 mq x 1260 euro/mq = 50.400 euro La differenza di stato di manutenzione tra X e B è nulla • X ha affacci e B non ne ha. La presenza di affacci contro l’assenza di affacci è corrispondente ad un incremento di valore del prezzo unitario della superficie coperta di X pari al 10% La superficie coperta di X è pari a 140 mq 140 mq x 10% x 1260 euro/mq = 17640 Quindi per ottenere XB bisogna sommare al prezzo di B: 1800 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) 50.400 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) 50.400 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) 17640 euro (contributo dovuto alla presenza di affacci contro l’assenza di affacci) XB = (180000+1800+50400+50400+ 17640) = 300240 euro Confrontiamo infine X e C • Il prezzo della compravendita di C risale a 1 mesi prima, ed è pari a 300000 euro. Riportato ad oggi, se il saggio è pari al 3%, l’incremento di prezzo da assumere è pari a 1/12 del 3%, cioè lo 0,83 % di 300000 = 750 euro. • La differenza di superficie coperta tra X e C è pari a 140 – 160 mq= -20 mq, -20 mq x 1260 euro/mq = - 25.200 euro La quantità è negativa, quindi sarà sottratta, e non aggiunta, al prezzo di C • La differenza di superficie scoperta tra X e B è pari a 300 –0 mq = 300 Considerato il rapporto mercantile attribuibile alla superficie scoperta rispetto alla superficie coperta, (rapporto pari a 20%) l’incremento di superficie commerciale corrispondente è pari a 300x0,2= 60 mq Avremo quindi 60 mq 60 mq x 1260 euro/mq = 75.600 euro La differenza di stato di manutenzione tra X e C è a sfavore di X. Lo stato di manutenzione di C è alto, quello di X è medio. Andrà quindi tolto il 10% corrispondente al rapporto di complementarità medio-alto al valore a mq della superficie coperta di X La superficie coperta di X è pari a 140 mq 140 mq x (-10%) x 1260 euro/mq = -17640 X ha affacci e C pure.

35

Quindi per ottenere Xc bisogna sommare al prezzo di c: 750 euro (contributo dovuto al tempo trascorso dalla compravendita) -25.200 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie coperta) 75.600 euro (contributo dovuto alla maggiore superficie scoperta) -17640 euro (contributo dovuto alla presenza di affacci contro l’assenza di affacci) XC = (300000+750.25200+75600-17640) = 333510 euro

Il valore di X riassumendo sarà pari alla media tra XA = (2500005000+ +25200+25200+17640) = 323040 euro XB = (180000+1800+50400+50400+ 17640) = 300240 euro XC = (300000+750.25200+75600-17640) = 333510 euro

Cioè

⅓ (XA + XB + XC) = ⅓ (323040 + 300240 + 333510) = 318930 euro

36

IIILLL VVVAAALLLOOORRREEE DDDIII MMMEEERRRCCCAAATTTOOO SSSTTTIIIMMMAAATTTOOO AAA CCCOOOSSSTTTOOO DDDIII PPPRRROOODDDUUUZZZIIIOOONNNEEE (((RRREEEPPPLLLAAACCCEEEMMMEEENNNTTT CCCOOOSSSTTT MMMEEETTTHHHOOODDD)))

Il valore di costo è il valore d’insieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene.

In via diretta può essere determinato stimando per confronto con il valore della produzione di beni simili a quello da stimare, realizzati nello stesso mercato.

In via analitica può essere determinato a partire dalla somma del valore d’uso di tutti gli elementi che hanno concorso alla produzione del beneda stimare.

Determinazione

metodo diretto (sintetico): parametrico,

metodo indiretto (analitico): computo metrico

Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali

Il metodo diretto (a “scatola chiusa”: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali dell’edificio, o all’edificio stesso).

Metodo parametrico per la determinazione del valore di costo

Variabili delle funzioni di costo Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una relazione del tipo (Simonotti, 1994):

C= f (M, L, K, A, P(M) P(L) P(K) P(A) , n, g, P)

con

M= materiali

L= manodopera

K= risorse tecnologiche/progettuali

A= caratteri del sito e morfologia dell’organismo architettonico (in riferimento a nuove edificazioni, A rappresenta l’area edificabile, e non c’è un organismo architettonico)

P(M) P(L) P(K) P(A) = prezzi unitari delle variabili precedenti

n, g, P = eventuali variabili esterne: economie di scala, organizzazione cantieristica, progresso tecnologico.

Si osservi che rispetto a questa formulazione, aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove costruzioni diventano molto più variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e urbana. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali), n (economie di scala), g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilità in interventi di restauro e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione.

37

Stime per regressione Come per il valore di mercato, nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, …xn che contribuiscono a determinare il costo C dell’immobile da stimare sia di tipo lineare.

C = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

ai (i=1…n) rappresenta il prezzo unitario di C al variare del parametro xi (i=1…n), a parità di tutti gli altri valori, e xi rappresenta l’unità di misura della i-sima caratteristica

la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il termine noto b.

Alcune indicazioni per l’applicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei costi Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce all’aumentare del numero di piani (perché incidono meno fondazioni e copertura)

Il costo unitario a mq diminuisce all’aumentare della superficie abitabile

All’aumentare della superficie abitabile diminuisce l’incidenza degli impianti sul costo a mq

Le strutture orizzontali incidono più delle verticali sul costo di costruzione

Stime analitiche dei costi Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. Il livello di dettaglio varia dall’elemento funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei costi presuppone l’analisi dettagliata della qualità e della quantità delle categorie di lavoro necessarie alla costruzione.

Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) è fortemente legato alla dimensione progettuale dell’intervento, perché si applica attraverso una scomposizione degli elementi che costituiscono il processo realizzativo, e che descritti nel progetto ne forniscono una rappresentazione activity-based (Pilcher, 1997), cioè descritta per categorie di lavoro e per tecnologie applicate, per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo.

La stima analitica dei costi di costruzione è basata sulla determinazione del computo metrico estimativo. Da un punto di vista matematico/formale il computo può essere visto dal punto di vista del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di produzione moltiplicata per le quantità di questi stessi elementi previste dall’intervento progettuale, mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di elementi funzionali, sui quali sono stati operati specifici interventi. La metodologia di scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario è basata sulla individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione.

Stima per fattori di produzione Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di produzione classificabili in generale come segue:

38

- manodopera

- materiali

- spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi (noli, trasporti)

- spese generali d’impresa e messa in sicurezza, utile dell’impresa

Una volta determinate le quantità delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro prezzo unitario, il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantità qi:

ini i pq∑ =1

qi = quantità relative alle categorie pi

pi = f (manodopera, materiali), rappresentato l’impiego di risorse relative alla realizzazione dell’intervento.

Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dell’impresa da remunerare sullo specifico progetto k1 (spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi, messa in sicurezza) e l’utile k2.

Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio

Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione dell’elemento:Le fasi sono fondamentalmente due, l’analisi del progetto e la determinazione delle quantità:

Dimensioni, peso, per i materiali

Ore di lavoro, per la manodopera

Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti)

Incidenza di oneri vari (sicurezza etc)

Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffario Macro Categoria Fondazione

Unità di misura

Prezzo Unitario

Quantità A riportare

Scavo per fondazione Mc €/ Mc

CLS per sottofondazione Mc €/ Mc

CLS per fondazione Mc €/Mc

Ferri Kg €/Kg

Vespaio in pietra Mc €Mc

Macro Categoria strutture verticali

Unità di misura

Prezzo Unitario


CLS per pilastri e travi Mc Ferri Kg Macro Categoria Chiusure verticali

Unità di misura

Prezzo Unitario


Muratura di mattoni spess 30cm

Mq

Pareti in mattoni per divisioni

Mq

Intonaco civile per interni Mq Intonaco civile per esterni Mq

39

Stima per elementi funzionali L’intervento globale può essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi, 1977, Fusco Girard, 1987) che nel nostro caso sono corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali.

Un elemento funzionale è identificabile per la funzione che svolge (ad es. fondazioni, orizzontamenti, impianti tecnologici), indipendentemente dall’edificio di appartenenza.

La determinazione del costo di costruzione quindi può avvenire

a) oltre che per stima analitica della somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo di fattori (manodopera, materiali, noli, trasporti, ecc) concorrenti alla realizzazione di ciascuno dei singoli elementi funzionali

b) anche per somma dei costi unitari riferiti direttamente agli elementi funzionali (costo per mc di fondazione, per mc delle strutture di base, per mq elementi di chiusura verticali e orizzontali, ecc).

La formulazione riportata qui di seguito:

1 2

1 1 1

(1 )= =∑ ∑∑n n m

i i ij ji= i= j=

C E C + k + k q p

Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere (Ei Ci) dal punto di vista del prodotto, o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal punto di vista del processo (qijpij), per ogni elemento funzionale Ei, di costo unitario Ci:

1 2

1

(1 )= ∑m

i i ij jj=

E C + k + k q p

Esempio di stima per elementi funzionali Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale, avendo a disposizione stime derivate da computi di opere realizzate, dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantità rilevate. L’operazione è ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni, per determinare infine la media. Nella tabella il costo unitario è riferito non alle singole quantità di mano d’opera, di materiali, che determinano il costo della fondazione, delle strutture verticali ecc, ma direttamente alla fondazione, alle strutture verticali ecc

……

……………

…

…

QuantitàQn

Computo Progetto n

CostoCn

QuantitàQ1

ComputoProgetto1

CostoC1

Prezzo medioElemento funzionale

€/mcfondazioni

……..

€/mcstrutture verticali€/mqChiusure verticali€/mqSolai

€/mqTetti€/mlImpianti

pi = Σ Qi/Ci

……

……………

…

…

QuantitàQn

Computo Progetto n

CostoCn

QuantitàQ1

ComputoProgetto1

CostoC1

Prezzo medioElemento funzionale

€/mcfondazioni

……..

€/mcstrutture verticali€/mqChiusure verticali€/mqSolai

€/mqTetti€/mlImpianti

pi = Σ Qi/Ci

40

SSSTTTIIIMMMAAA DDDEEEIII FFFOOONNNDDDIII AAAGGGRRRIIICCCOOOLLLIII

I fondi agricoli sono beni complessi, composti da caratteristiche di differente natura.Gli aspetti economici da considerare per una stima del valore di fondi agricoli sono:

Dimensione dell’appezzamento,

Ordinamento produttivo,

Capitali immobilizzati

La dimensione dell’appezzamento è varia. Si va da terreni così piccoli da non poter essere definiti unità produttive a terreni più grandi che possono essere ritenuti unità autonome. L’Unione Europea distingue 5 classi di Superficie Agricola Utilizzata:

- Fino a 5 Ha

- da 5 Ha a 10 Ha

- da 10 Ha a 20 Ha

- da 20 Ha a 50 Ha

- oltre 50 Ha

Ordinamento produttivo Viene valutato attraverso una serie di parametri economici: Reddito Lordo, prodotto netto, Ore di manodopera a Ha per anno, ecc. L’Unione Europea distingue tre differenti tipologie di ordinamento produttivo:

- Erbaceo

- Arboreo

- Foraggiero-Zootecnico

Esiste infine una classificazione che tiene conto della tipologia di impresa (capitalistica o coltivatrice, a conduzione familiare, di proprietà, affittuaria ecc.)

Elementi che influenzano il valore dei beni agricoli Interni, dipendenti dal fondo: - caratteri intrinseci (naturali e antropici) dei beni fondiari

- condizioni d’uso e redditività

Esterni, dipendenti dalle politiche economiche che regolano il mercato agricolo - regime fiscale

- politiche agricole internazionali

41

Procedure di stima

Si illustrano qui di seguito tre differenti procedure di stima del valore di un fondo agricolo, che in generale possono essere applicate con lievi modificazioni differenti categorie di attività produttive anche di carattere industriale.

Stima comparativa del Valore di mercato

Stima analitica del Valore di rendimento (ricercato attraverso il tasso di capitalizzazione)

Stima per valori tipici del Valore patrimoniale (determinazione analitica del valore di tutti i beni dell’azienda)

Stima sintetica del Valore di mercato (attraverso metodologie di analisi comparativa). Esempio di stima monoparametrica di un seminativo, 15 Ha. Su regressione logaritmica. Il parametro considerato è la dimensione dell’appezzamento

40

20

10

30

00

1981

405 10 10000

Milioni di £/Ha

Ha

Aziende a seminativo di pianura a conduzione diretta

Valore

24 mil.

Superficie 15 Ha

Stima del Valore di rendimento Si ottiene per capitalizzazione del beneficio fondiario Bf

Vaz= Bf/r Il Beneficio fondiario è l’utile maturato dal fondo Agricolo, e deriva dalla produzione epurata di tutte le spese.

La produzione Lorda Vendibile Plv, è una caratteristica di ogni coltura. E’ pari alla produzione totale Pt meno quella reimpiegata Pr. La produzione reimpiegata è quella parte della produzione che non può essere venduta perché viene riutilizzata in cicli produttivi successivi

Plv Pt Pr= −

Una azienda che ha più ordinamenti colturali ha più produzioni lorde vendibili, a prezzi differenti per ciascuna produzione (ad es. Un fondo coltivato a Uliveto, mandorleto e agrumeto avrà tre prodotti lordi vendibili, misurati in quintali/ettaro all’anno.

42

Il ricavo lordo aziendale Rl è dato dalla somma delle produzioni lorde vendibili moltiplicate per i rispettivi prezzi.

1

nl i i

iR Plv p

== ×∑

Il ricavo netto aziendale Rn, derivato dalla monetizzazione della produzione netta Pn è pari al ricavo lordo epurato dei costi Q e delle imposte Imp.

ImpSVQRRn l −−−=

I costi Q sono pari alla somma delle quote di reintegro, (spese di manutenzione del fondo, degli edifici, dei macchinari agricoli e la perdita di valore del bestiame per l’invecchiamento), le spese varie Sv sono variabili anno per anno (i concimi, l’energia, i carburanti etc), e le imposte sono Imp

Il ricavo netto aziendale Rn, derivato dalla monetizzazione della produzione netta Pn deve essere anche pari alla somma degli utili, cioè deve remunerare tutti i soggetti operanti nell’azienda:

- il proprietario del fondo attraverso il Beneficio fondiario Bf

- l’imprenditore agricolo attraverso il Beneficio dell’imprenditore agricolo Bi (detto Beneficio Industriale),

- gli impiegati attraverso gli stipendi (che rappresentano la quota di costo fisso delle spese di manodopera) Sst

- e la manodopera attraverso il salario delle ore di lavoro Ssa.

L’eventuale differenza rappresenta il Tornaconto T, un capitale da reinvestire nell’azienda, se positivo, o da recuperare se negativo.

TStSaBBRn if ±+++=

Eguagliando le due espressioni della Rendita netta Rn si ha:

TStSaBBImpSVQRRn ifl ±+++=−−−=

si può determinare il Beneficio fondiario Bf isolandolo al primo membro

( ( )f l iB R Q Sv Imp) B Sa St T= − + + − + + ±

Stima del valore patrimoniale La stima consiste in questo caso nella somma del valore di tutti gli elementi presenti nel fondo agricolo.

Il valore è di mercato per ciò che concorre a produrre reddito agrario, e di costo per ciò che è prodotto o comprato per la produzione del reddito agrario.

43

Di fatto è una stima per valori tipici, nella quale vengono stimati gli elementi del suolo (terreno e frutti pendenti, cioè ordinamento colturale), e del soprassuolo (fabbricati, macchianri e impianti, bestiame)

Ordinamento colturale Si stima il valore venale di tutti gli appezzamenti, per ordinamento colturale.

Totale

4000€

8800€9700€15500€14700€15700€

9

10212,543,5

Boschi, tare e incolti Seminativi

pendiopianura

ArboratiVignetiPescheti

TotaleUnitari(migliaia di €)

Ha

Valore stimatoSuperficieDescrizione

Totale

4000€

8800€9700€15500€14700€15700€

9

10212,543,5

Boschi, tare e incolti Seminativi

pendiopianura

ArboratiVignetiPescheti


Ha

Valore stimatoSuperficieDescrizione

Fabbricati Si stima il costo di costruzione per tutti i fabbricati, supposti a servizio del fondo, e quindi non com beni compravendibili indipendentemente dal fondo stesso.

Totale

85000€14500€5000€12500€

60700€30000€90500€

200 mq650 mq900 mq500 mq450 mq260 mq70 mq

AbitazioneStalleTettoie di ricoveroCapannoniSilosGarageMagazzini


Valore stimato

ConsistenzaDescrizione

Totale

85000€14500€5000€12500€

60700€30000€90500€

200 mq650 mq900 mq500 mq450 mq260 mq70 mq

AbitazioneStalleTettoie di ricoveroCapannoniSilosGarageMagazzini


Valore stimato


Bestiame Si stima il valore di mercato di tutti I capi di bestiame

44

Totale

1000€850€900€700€

6218231

VaccheManzeVitelleTorelli


n. capi

Valore stimato


Totale

1000€850€900€700€

6218231

VaccheManzeVitelleTorelli


n. capi

Valore stimato


Macchinari Si stima il prezzo dei macchinari deprezzato in funzione dell’obsolescenza

Totale

5000€4500€5000€

500€700€

1500 €1500 €1400 €2500 €1000 €

Macchine motrici RuspaMinitauroPala

Macchine operatrici Falciatrici Frese

Impianti MotopompaTubazione ml 600

Attrezzi vari AratriCarrettiCisterne

TotaleValore deprezzato

Valore stimatoDescrizione

Totale

5000€4500€5000€

500€700€

1500 €1500 €1400 €2500 €1000 €

Macchine motrici RuspaMinitauroPala

Macchine operatrici Falciatrici Frese

Impianti MotopompaTubazione ml 600

Attrezzi vari AratriCarrettiCisterne

TotaleValore deprezzato

Valore stimatoDescrizione

Per poter stimare il deprezzamento si considera generalmente un decremento del valore variabile linearmente nel tempo.

45

Noto il valore di mercato a nuovo del macchinario Vm, il valore di rottamazione del macchinario (o scrap value) Vr, e il numero di anni n che caratterizzano il ciclo di vita produttiva del macchinario, il valore deprezzato dopo x anni Vx si ottiene dalla seguente formula:

)( rmx VVn

xnVrV −−

+=

46

VVVAAALLLOOORRREEE CCCOOOMMMPPPLLLEEEMMMEEENNNTTTAAARRREEE

Definizione di rapporto di complementarità La determinazione del valore complementare di un bene dipende dalla possibilità di far derivare la stima del valore del bene stesso dall’esistenza di una relazione di complementarità tra esso ed altri beni.

C’è complementarità quando il valore di un bene complesso (composto cioè da più elementi che hanno ciascuno un proprio valore) differisce dalla somma dei valori dei suoi singoli elementi presi uno alla volta.

1niVt Vi=≠ ∑

Se un bene è composto da n elementi, e la somma degli n valori dei singoli elementi è minore del valore complessivo del bene, il rapporto di complementarità è positivo

1niVt Vi=>∑

Vt rappresenta il valore complessivo del bene

Vi rappresenta il valore parziali dell’i-mo elemento costitutivo del bene considerato

In particolare, nel caso in cui il valore del bene complesso sia maggiore della somma dei valori delle sue parti, la perdita di una parte produce un danno superiore al valore della parte stessa.

Il valore complessivo VTot di un bene diminuisce nel momento in cui esso viene privato di una sua caratteristica, in misura maggiore di quanto sia il valore rappresentato dalla funzione svolta dalla caratteristica stessa:

11

nTot iV Vn Vi−

=− >∑

Ciò permette di stimare il danno D complementare al valore Vn, che il bene subisce con la perdita di questa caratteristica. Il danno complessivo sarà dato da D= Dcompl+Vn:

1 11 1

n nTot compl compl Toti iV Vn D Vi D Vn D V Vi− −

= =− = + ⇔ = + = −∑ ∑

47

La complementarità può essere tra beni posseduti tutti dal medesimo soggetto (la complementarità è interna alla proprietà), o posseduti tra più soggetti (la complementarità è esterna alla proprietà).

In questo secondo caso un proprietario può subire un danno per modificazioni della proprietà altrui.

Determinazione del danno per diminuzione delle influenze delle singole caratteristiche Si potrebbe costruire una tabella che, tenendo conto delle influenze di una serie di caratteristiche dell’edificio, rappresentino l’incidenza percentuale della diminuzione del valore dovuta al peggioramento delle condizioni delle caratteristiche stesse, ad es. a causa di costruzioni abusive edificate in prossimità del fabbricato da stimare.

In condizioni di ottimo il coefficiente relativo all’influenza delle caratteristiche è pari a 1. Esso diminuisce allorquando peggiorano le condizioni.

100%4%0.961Soleggiamento

20%0.801Panoramicità10%0.901Luminosità12%0.881Grado di finimento e funzionalità

4%0.961Quota5%0.951Orientamento

25%0.751Ubicazione20%0.801Utilizzazione e prospicienza

Influenza percentuale

MinMaxCARATTERISTICHE

100%4%0.961Soleggiamento

20%0.801Panoramicità10%0.901Luminosità12%0.881Grado di finimento e funzionalità

4%0.961Quota5%0.951Orientamento

25%0.751Ubicazione20%0.801Utilizzazione e prospicienza

Influenza percentuale

MinMaxCARATTERISTICHE

Un fabbricato ha subito un danno per la costruzione di un edificio su lotto confinante in termini di:

- luminosità (diminuita del 50% dalla condizione ottimale precedente)

- panoramicità (diminuita al 60% dalla condizione ottimale precedente)

Il valore del fabbricato prima della realizzazione della costruzione abusiva è di 200.000 €.

abusiva

Considerata la variabilità dell’incidenza della luminosità tra 1 e 0.90, una perdita della caratteristica al 50% comporta l’attribuzione di un indice di 0.95

Considerata la variabilità dell’incidenza della panoramicità tra 1 e 0.80, una perdita della caratteristica al 60% comporta l’attribuzione di un indice di 0.88

48

Il valore del fabbricato è quindi pari a:

€ (200.000 x 0.95 x 0.88) = € 167.200

Esempio di stima di un area soggetta a provvedimento di esproprio parziale per pubblica utilità L’area consiste in un lotto rettangolare di dimensioni 30 x 20 mq. Il provvedimento espropriativo riguarda una striscia di terreno di 10 m di larghezza, estesa per tutto il lato corto del lotto. Le Informazioni disponibili sono le seguenti:

30 m 20 m

20 m

Le prescrizioni urbanistiche sono le seguenti: L’area è inquadrata in zona di espansione, edificabile previa redazione di piano di lottizzazione. I parametri urbanistici prescritti per la zona sono i seguenti: Indice di edificabilità fondiaria Iff = 2,2 mc/mq Altezza massima Hmax= 6,5 m Distacco minimo dai confini Dmin = 5m In questa situazione, l’esproprio porta a una riduzione dell’area utile edificabile, tenendo conto del distacco dai confini da 200 a 100 metri quadrati. Infatti nella situazione precedente all’esproprio la possibile area di sedime su cui “appoggiare” l’edificazione si otteneva dall’area rettangolare di dimensione (30 x 20)= 600 mq, considerando i distacchi dai confini; si determinava così una superficie di (20 x 10)=200 mq. L’area post esproprio ha una dimensione di (20 x 20)= 400 mq, e la possibile area di sedime dell’edificato, considerando i distacchi minimi, passa a (10 x 10)= 100 mq. Quindi la riduzione della superficie totale del fondo è del 33% (siamo passati da 600 a 400 mq), mentre la riduzione dell’area di sedime dell’edificato è del 50% (siamo passati da 200 a 100 mq). Il volume edificabile pre-esproprio è pari a

(2,2 mc/mq x 600mq) = 1320 mc.

49

Il volume edificabile post-esproprio è pari a (2,2 mc/mq x 400mq) = 880 mc

La situazione pre-esproprio però permetteva di edificare 1300 mc (equivalenti a circa 400 mq di superficie lorda), mentre la conformazione dell’area post eproprio non consente di edificare più di 650 mc (per rispettare distanze e altezze massime). In questo caso è evidente che l’area residua subirà una perdita di valore non proporzionale ma superiore alla perdita percentuale di superficie. Nella situazione post esproprio i metri quadri di superficie lorda saranno al più 200 (100 per ogni piano). Nella sitazone pre esproprio, su un piano di sedime di 200 mq si possono edificare 400 mq (200 per ogni piano) Quindi come per l’area di sedime, anche per la superficie lorda la riduzione è del 50% (siamo passati da 200 a 100 mq)sempre a fronte di una riduzione della superficie totale del fondo è del 33% (siamo passati da 600 a 400 mq). Essendo la superficie lorda edificata proporzionale al valore di mercato di quanto verà realizzato, si ha un danno complementare derivante dall’esproprio pari alla differenza tra il 50% e il 33% dell’area iniziale.

50

IIILLL VVVAAALLLOOORRREEE DDDIII MMMEEERRRCCCAAATTTOOO SSSTTTIIIMMMAAATTTOOO PPPEEERRR SSSUUURRRRRROOOGGGAAAZZZIIIOOONNNEEE

Il valore di surrogazione si riferisce a beni che non hanno un mercato di riferimento, o non hanno un loro valore di mercato (ad es. beni pubblic), per i quali è possibile individuare un altro bene che ha analoghe caratteristiche di uso e funzionalità, che abbia un suo valore di mercato.

Casi particolari: - Deprezzamento

- Stima per prezzi edonici

Valore di mercato surrogato per deprezzamento Il valore di un edificio antico, che non abbia particolari caratteri storici o architettonici, può essere stimato

a) per surrogazione del valore di mercato di un edificio nuovo di pari consistenza, quando per edifici nuovi esiste un mercato di riferimento

b) per surrogazione del costo di costruzione di un edificio nuovo di pari consistenza, incrementato dell’utile dell’imprenditore, se l’edificio ha caratteristiche singolari non riscontrabili in mercati di riferimento

Il valore così determinato viene deprezzato secondo un coefficiente che considera l’obsolescenza dell’edificio soggetto a stima:

Vc= Vr – DVr = Vr (1 – D) = K Vr D variabile dal 25% al 5%

La legge 392 del 1978 (legge sull’equocanone) impone, ai fini della stima del canone locativo di un alloggio un deprezzamento che varia tra 0 (immobili con meno di 5 anni) e 15% fino a 20 anni (incrementando dell’1% il deprezzamento per ogni anno a partire dal sesto), e dal 15% fino al 30% dai 21 anni fino ai 50 anni (incrementando dello 0,5% il deprezzamento per ogni anno a partire dal sesto)

Esempio: valore di mercato di un alloggio in fabbricato storico:

4 vani, superficie lorda 100 mq, età 40 anni;

probabile costo tecnico di costruzione di un edificio recente di 4 vani, 100 mq (altezza 3 ml):

200 €/mc = 600 €/mq (da stima sintetica)

costo totale: 600 x 100 = 60000 €

deprezzamento: 25%

valore di mercato surrogato dell’alloggio in fabbricato storico:

51

(1-0,25) x 60000 = 45000 €

52

Prezzi edonici

Questa tecnica è utilizzata spesso per il settore immobiliare. Essa parte dalla constatazione che la diversità dei valori ambientali fa variare i prezzi degli immobili e cerca di stabilire quindi la parte da attribuirsi all'ambiente nelle differenze di prezzo degli immobili. Di solito si usa la tecnica della regressione multipla su una serie di valori immobiliari situati in località aventi caratteristiche ambientali differenziate.

Il modello degli Haedonic Prices sviluppato da Rosen (1979) è stato applicato inizialmente ad un campione di 20 città metropolitane americane ; In seguito Berger, Blomquist e Hoehn , e Stover e Leven , estendono lo studio ad un campione più ampio di 253 città americane. Il modello è rappresentato con una equazione differenziale, che leghi la variazione infinitesima del prezzo alla variazione infinitesima della qualità ambientale dovuta alla presenza della risorsa.

Le componenti sociali ed ambientali che compongono la qualità urbana sono dette Amenities e coincidono con l’esposizione climatica, il livello di servizi sociali, la presenza di aree verdi, il livello dei redditi, la criminalità, la presenza di elementi paesaggistici, etc.

Si usa principalmente la tecnica della regressione lineare multipla su una serie di valori immobiliari situati in località aventi caratteristiche ambientali differenziate.

La relazione è:

∂V = a1∂x1 + a2∂x2 + ….. + an∂xn + b =

1xV

∂∂ dx1 +

2xV

∂∂ dx2 + ….. +

nxV

∂∂ dxn + b

dove b è un fattore costante che rappresenta l’incremento della qualità della vita ed è dovuto alle caratteristiche ambientali e sociali dell’insediamento urbano.

Il deprezzamento o la valorizzazione rappresenta la misura monetaria di una Esternalità, cioè di un effetto esterno al mercato nel quale si produce la variazione di un bene (in questo caso gli immobili).

Ad esempio un’ analisi dei prezzi edonici condotta negli Stati Uniti, ha stimato un deprezzamento dei valori immobiliari per ogni punto percentuale in più di inquinamento atmosferico di percentuali variabili fra lo 0,06-0,15%, quota che aumenta fino allo 0,5% quando si considerano più agenti inquinanti.

Le percentuali di deprezzamento sono più elevate per il rumore (0,15-0,88% per ogni punto in più di rumore negli USA e fino a 1,26% in Svizzera).

Area Diminuzione del prezzo delle abitazioni per l’inquinamento acustico

dr = + kr dve

Nord Virginia 0,15 (dollari/ decibel)

Nord Springfield 0,50 (dollari/ decibel)

Washington 0,88 (dollari/ decibel)

Chicago 0,65 (dollari/ decibel)

Esempio di esternalità negativa misurabile in funzione dell’hedonic pricing.

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Una ulteriore ricerca condotta a Boston ha evidenziato il legame tra il valore immobiliare degli edifici ricompresi in aree vincolate per la loro valenza storico-architettonica e la tipologia di vincolo o di incentivo alla riqualificazione.

“L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici, dovuti alla difficoltà di isolare le variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi.

Lo si è visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo, malgrado il forte danno da rumore, perché cambiano destinazione, ad esempio vengono utilizzati come uffici, o semplicemente perché per alcuni individui la prossimità all'aeroporto vale di più del danno prodotto dal rumore (Bresso, 1992)”.

“L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici, dovuti alla difficoltà di isolare le variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi.

Lo si è visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo, malgrado il forte danno da rumore, poiché, cambiano destinazione ed utilizzati, ad esempio, come uffici, o, semplicemente, poichè per alcuni individui la prossimità all'aeroporto vale di più del danno prodotto dal rumore” (Bresso, 1992).

Un esempio

L’esempio è tratto dalla tesi di laurea di Scarcia (2006), e verifica nelle località balneari del Salento meridionale la dipendenza del prezzo delle abitazioni dalla presenza di fattori ambientali (mare) e di servizi utilizzati soprattutto dagli utenti stagionali

Le strutture ricettive e ricreative, i servizi e le risorse culturali del territorio salentino creano attrattività, quindi turismo. Occorre potenziarle e migliorarne le prestazioni, per realizzare le finalità proposte.

Le infrastrutture rappresentano un fattore di deterrenza perché l’accessibilità alle località è vincolata ad esse. Un corretto sistema viario, per esempio, riduce il traffico che, soprattutto nel periodo estivo, congestiona l’intera litoranea.

L’ambiente è un punto critico-conflittuale perché può essere sia un fattore attrattivo, che deterrente: aumenta, ad esempio, il valore immobiliare, ma comporta anche l’adozione di misure ulteriori per la tutela e la valorizzazione.

Il modello preso in considerazione ha tenuto conto dei seguenti fattori:

Fattori dii attrattività - servizi (bancari, postali ed ospedalieri);

- strutture ricettive e ricreative (considerate nel numero di posti letto a disposizione).

Fattori di deterrenza: - accessibilità attraverso le infrastrutture (determinata in funzione delle velocità e delle distanze, misurate in tempi, dai principali servizi non delocalizzabili sul territorio, come ad esempio gli ospedali).

Punti conflittuali: Nel caso di studio gli elementi critici sono fondamentalmente quelle parti del patrimonio che necessitano di politiche di tutela, e nel contempo rappresentano potenziali fonti di valore aggiunto per lo sviluppo dell’area.

Tali elementi saranno utilizzati come “ordinatori” delle proposte di trasformazione territoriale, quindi svolgono un ruolo fondamentalmente nelle scelte da effettuare nei singoli ambiti, e in

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particolare nel nostro caso sono:

- le risorse culturali;

- l’ambiente.

Innanzitutto si individuano tutte le possibili variabili indipendenti (le amenities):

Il numero di stanze. Il numero di stanze nelle abitazioni di vacanza, nel caso di Ugnto, addirittura, supera il numero di stanze nelle abitazioni occupate dai residenti.

La ricettività turistica è un dato non facile da reperire in quanto il numero di strutture nel territorio subisce continue modificazioni.

Nella regressione lineare la variabile esplicativa è rappresentata dal totale dei posti letto in ogni singolo Comune.

Le voci riguardanti i locali estivi e invernali sono state frutto di indagine e rilevamenti diretti in sito.

Le variabili esplicative per il calcolo della regressione sono il numero di sportelli bancari e le discoteche e i locali notturni estivi.

Per comodità e per facilitare la rappresentazione dei dati, è stato dato un punteggio:

Valore Punteggio 0 1 1 1,25 2 2,5 3 3,75 4 5 5 6,25 6 7,5 7 8,75

8 in poi 10

Per effettuare il calcolo della distanza dalle località marine di ogni Comune, si è utilizzato un software in grado di valutare tali distanze stradali.

E’ stata calcolata la distanza media, come rapporto tra i Km percorsi e i minuti per percorrerli:

Per il calcolo della distanza dagli ospedali, vale l’analogo discorso fatto per le marine.

Infine, il valore immobiliare, la variabile dipendente, è un dato raccolto dall’Agenzia del Territorio.

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COMUNI l i i n a g g ii c i , i t à Tc a l i z a d d a g l i c a t o

ACQUARICA DEL CAPO 2 2,3 3,01 6 0,16 16 23 675 ALESSANO 2 2,4 2,62 75 0,27 0 11 900 ANDRANO 0 3,2 2,47 33 0,35 0 10 1260 CASARANO 7 1,6 1,91 188 0,15 27 0 895 CASTRIGNANO DEL CAPO 2 6,7 6,49 921 0,84 0 20 1200 CORSANO 2 1,4 2,70 5 0,27 7 8 610 GAGLIANO DEL CAPO 1 3,2 3,04 1.131 0,32 0 15 1140 MIGGIANO 1 1,7 2,28 10 0,16 18 12 650 MONTESANO SALENTINO 1 1,8 2,63 14 0,14 17 13 650 MORCIANO DI LEUCA 1 3,2 21,48 620 0,95 0 21 1110 PATÙ 0 0,5 1,00 89 0,85 0 20 935 PRESICCE 1 3,3 3,31 44 0,29 15 23 675 RUFFANO 3 2,2 2,64 27 0,21 31 18 650 SALVE 1 2,5 4,92 2.826 0,96 0 21 1080 SPECCHIA 1 2,5 2,89 58 0,22 18 11 710 SUPERSANO 1 2,4 8,82 26 0,15 35 19 625 TAURISANO 3 2,6 4,07 0 0,30 22 12 625 TIGGIANO 0 1,9 2,86 0 0,27 7 5 650 TRICASE 8 3,4 2,68 751 0,32 0 0 1065 UGENTO 3 2,5 4,15 7.114 1,21 0 15 1205

Si procede al calcolo dei coefficienti di correlazione fra tutte le variabili:

Spor

telli

Ban

cari

Tra

spor

ti,

Mag

azzi

nagg

io e

C

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icaz

ioni

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i, So

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a da

l m

are

Dis

tanz

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gli

ospe

dali

Val

ore

di

Mer

cato

med

io

(€/m

q)

0,075206 -0,145597 0,115189 -0,126456 0,150584 -0,573516 0,106858 Sportelli Bancari

0,314345 0,119480 0,265111 -0,286602 0,216620 0,498526 Trasporti,

Magazzinaggio e Comunicazioni

0,070199 0,410724 -0,110954 0,366282 0,239834 Altri Servizi Pubblici,

Sociali e Personali

0,725327 -0,375618 0,125106 0,525999 Ricettività Turistica

-0,627107 0,390096 0,681162 Discoteche

o Locali Notturni Estivi

-0,015358 -0,734041 Distanza

dal mare

0,029686 Distanza

da Strutture sanitarie

Valore di

Mercato medio (€/mq)

La relazione più importante da indagare è il fenomeno della multicollinearita’, che riguarda le variabili indipendenti nei loro rapporti reciproci.

Si parla di perfetta collinearità (positiva o negativa) nell’ipotesi di massima correlazione tra le

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variabili.

La collinearità tra le variabili può essere valutata attraverso la determinazione del coefficiente di correlazione esistente tra le due serie di dati; tale coefficiente varia tra -1 (collinearità negativa) e +1 (collinearità positiva), e rappresenta il tipo (con il segno) ed il grado (con il valore assoluto) di dipendenza lineare tra due variabili.

In particolare, il segno indica il tipo di associazione per cui la collinearità positiva indica che le due variabili aumentano o diminuiscono in modo concorde; al contrario, la collinearità negativa implica che all’aumentare di una di esse, l’altra diminuisce.

Il valore assoluto del coefficiente di correlazione è massimo (pari a ±1) quando c’è una perfetta corrispondenza lineare tra le due variabili, mentre è nullo quando vi è assenza di correlazione tra le variabili in esame che potrebbero essere indipendenti l’una dall’altra. Se due variabili sono altamente correlate, ne viene selezionata una sola delle due. Le variabili selezionate per la regressione lineare sono:

y x

X1 X2 X3 X4 X5 X6

COMUNI

Val

ore

di

Mer

cato

m

edio

(€/m

q)

Ric

ettiv

ità T

uris

tica

Tra

spor

ti,

Mag

azzi

nagg

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omun

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stiv

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Ban

cari

Altr

i Se

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i Pu

bblic

i, So

cial

i e

Pers

onal

i

Dis

tanz

a da

l mar

e

ACQUARICA DEL CAPO 675 6 2,29 0,16 2 3,01 16

ALESSANO 900 75 2,41 0,27 2 2,62 0

ANDRANO 1260 33 3,21 0,35 0 2,47 0

CASARANO 895 188 1,60 0,15 7 1,91 27

CASTRIGNANO DEL CAPO 1200 921 6,69 0,84 2 6,49 0

CORSANO 610 5 1,40 0,27 2 2,70 7

GAGLIANO DEL CAPO 1140 1.131 3,17 0,32 1 3,04 0

MIGGIANO 650 10 1,71 0,16 1 2,28 18

MONTESANO SALENTINO 650 14 1,84 0,14 1 2,63 17

MORCIANO DI LEUCA 1110 620 3,23 0,95 1 21,48 0

PATÙ 935 89 0,50 0,85 0 1,00 0

PRESICCE 675 44 3,31 0,29 1 3,31 15

RUFFANO 650 27 2,23 0,21 3 2,64 31

SALVE 1080 2.826 2,46 0,96 1 4,92 0

SPECCHIA 710 58 2,46 0,22 1 2,89 18

SUPERSANO 625 26 2,38 0,15 1 8,82 35

TAURISANO 625 0 2,56 0,30 3 4,07 22

TIGGIANO 650 0 1,90 0,27 0 2,86 7

TRICASE 1065 751 3,35 0,32 8 2,68 0

UGENTO 1205 7.114 2,52 1,21 3 4,15 0

Bisogna a questo punto valutare il coefficiente di determinazione R2.

Esso si calcola come il quadrato del coefficiente di correlazione e può avere un valore compreso tra

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0 e 1.

-10,065 1,681 20,341 154,224 50,834 0,018 717,157 3,987 9,798 17,285 219,274 30,935 0,034 129,442 0,737 147,328 6,081 13,000 791924,399 282170,601

Se R2 = 1⇒ significa che esiste una correlazione perfetta nel campione, vale a dire, non sussiste alcuna differenza tra il valore previsto e il valore effettivo di y.

Se R2 = 0 ⇒ l'equazione di regressione non sarà di alcun aiuto nella stima di un valore y (i valori previsti e quello effettivo di y sono eccessivamente diversi) . Nel nostro caso il valore di R2 è pari a circa 0,74 e l’equazione dei prezzi edonici è la seguente: Prezzo = 0,018 X1 + 50,834 X2 +154,224 X3 +20,341 X4 +1,681 X5 -10,065 X6 + 717,157

58

VVVAAALLLOOORRREEE DDDIII UUUNNNAAA TTTRRRAAASSSFFFOOORRRMMMAAAZZZIIIOOONNNEEE EEEDDDIIILLLIIIZZZIIIAAA///UUURRRBBBAAANNNIIISSSTTTIIICCCAAA ---HHHIIIGGGHHHEEESSSTTT AAANNNDDD BBBEEESSSTTT UUUSSSEEE VVVAAALLLUUUEEE

Valore aggiunto da una trasformazione edilizia

Il valore di trasformazione Vt è pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di trasformazione, che avviene in n anni, riportato all’attualità al tasso di capitalizzazione r, relativo a fabbricati simili, meno il costo di costruzione K (compreso di oneri e interessi passivi). Determinato il valore di trasformazione è possibile esprimere un giudizio di convenienza economica a trasformare se Vt è maggiore del valore di mercato attuale del fabbricato da trasformare Vmo.

Se il valore di trasformazione supera il valore di mercato nella condizione attuale diventa il riferimento per determinare il reale valore d’uso dell’immobile

Applicazioni:

• Valore di mercato di edifici destinati a riuso

• Aree edificabili

• Valore di mercato di edifici destinati a cambiamento di destinazioni di uso

La convenienza è data dal verificarsi della relazione:

Vt>Vmo

Essendo il valore di trasformazione:

( (1 ) 1 )mtt n m

V KVr r

⎛ ⎞= ⎜ ⎟⎜ ⎟⎝ ⎠

−+ +

la convenienza si ha se il valore aggiunto dalla trasformazione è positivo:

0( (1 ) 1 )

mt mon m VV Kr r

⎛ ⎞− ≥⎜ ⎟⎜ ⎟

⎝ ⎠−

+ +

Determinazione del tempo di collocamento n e dell’intervallo di realizzazione m

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-n dipende dalle dinamiche del mercato. Va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo.

-m è un “tempo tecnico”, dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. Va analizzata la capacità produttiva dell’impresa che realizza

SSSTTTIIIMMMAAA DDDIII UUUNNN’’’ AAARRREEEAAA EEEDDDIIIFFFIIICCCAAABBBIIILLLEEE

Il valore di mercato delle aree edificabili dipende dai seguenti fattori:

• Disponibilità di aree e richiesta di suoli (domanda)

• Parametri urbanistici che definiscono il grado di edificabilità (offerta)

• Disponibilità e caratteri del mercato della riqualificazione urbana (stock esistente)

Le metodologie di stima sono:

Stima a valore di trasformazione: si basa sulla determinazione del valore di trasformazione di un area

Stima per comparazione: si basa sulla possibilità di determinare il valore di mercato di un area conoscendo i parametri urbanistici e il valore di mercato di altre aree edificabili

Stima a valore di trasformazione Il massimo prezzo accordabile da un compratore ad un area edificabile è quello che permette allo stesso di edificare e perseguire un utile al netto dei costi attraverso la vendita degli immobili edificati.

Quindi, in assenza della possibilità di stimare il valore di un area attraverso una stima sintetica, si può determinare analiticamente a “vlore di trasformazione” il valore di mercato dell’area.

Il valore attribuibile all’area edificabile è pari alla differenza tra valore dopo la trasformazione e i costi di realizzazione (aumentate dell’utile imprenditoriale). Si ottiene risolvendo rispetto al valore iniziale (pari al valore dell’area) la relazione

Vt=0

per Vt= 0 se il valore iniziale è quello dell’area: Vmo = Vaed

( )( (1 ) 1 ) ed

mt an m VK utileVr r

⎛ ⎞=⎜ ⎟⎜ ⎟

⎝ ⎠

+−+ +

Se l’intervento avviene in tempi brevi (mesi) la formula si semplifica in:

Vaed= Vmt – (K+utile)

60

Esempio: Si calcoli “a valore di trasformazione” il valore venale della seguente area residenziale edificabile: A = 3000 mq

Iff = 2 mc/mq

Costo di costruzione a mc k = 300 euro

Utile imprenditore sul costo di costruzione 20%

Valore di mercato medio di un alloggio Vmq = 1200 euro/mq

m = n =0 (tempo di collocamento e di realizzazione trascurabili)

Il volume edificabile è:

Vol = 3000 mq x 2 mc/mq = 6000 mc

Con una superficie lorda (con h = 3 m) pari a

6000 mc/3m = 2000 mq

Di valore pari a

Ved = 2000 mq x 1200 euro/mq = 2.400.000 euro

Essendo il costo di costruzione a mc k = 300 euro +Utile

e l’utile dell’imprenditore 10%

il costo di costruzione sarà:

(300 + 10%) x 6000 mc = 330 x 6000 = 1980000 euro

Essendo m ed n trascurabili:

(K+utile)/qm = 2160000/q°= 1980000 euro

e Vmt/ qn = 2.400.000/q°= 2.400.000euro

un imprenditore sarà disposto ad acquistare l’area per:

2.400.000-1.980.000 = 420.000 euro

realizzando un utile del 10% sul costo di costruzione pari a 30.000 euro.

Il valore a mq dell’area sarà: 420000/3000= 120euro/mq

Stima per comparazione E’ possibile ricondurre la stima dei valori delle aree edificabili all’indice di edificabilità, in una comparazione monoparametrica. Essendo il volume edificabile Vol pari al prodotto dell’indice di edificabilità per l’area edificabile Iff x Aed, il valore dopo la trasformazione, cioè dopo l’edificazione Vmt è dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio a mq Vmq:

61

Vol = Iff x Aed, Volume edificabile

Iff indice di edificabilità fondiaria

Aed area edificabile (superficie fondiaria)

VAe d valore dell’area edificabile

il valore dopo la trasformazione, in questo caso dopo l’edificazione, Vmt è dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio unitario a mq Vumq:

Vmt= Vumq x Vol/h = Vumq x (Iff x Aed)/h

e il costo K proporzionale al volume Ved in funzione di k (costo medio a metro cubo)

K = k x Vol + Vagr = (k x Iff x Aed)+ Vagr

Essendo Vagr il valore agricolo dell’area edificabile, che perdendo le sue caratteristiche rdi produzione agricola a vantaggio dell’edificabilità appresenta un mancato reddito, quindi un costo.

La relazione ( )( (1 ) 1 ) ed

mt an m VK utileVr r

⎛ ⎞=⎜ ⎟⎜ ⎟

⎝ ⎠

+−+ +

diventa (trascurando i tempi m ed n):

VAed = Vmt –K

essendo k il costo unitario a metro cubo (comprensivo dell’utile dell’imprenditore), e h l’altezza di piano (3 o 3,5 per piani terra), si ha

VAed = Vmt –K = (Vumq x Vol /h)– (k x Vol)+ Vagr

Ponendo in evidenza Vol

VAed = Vol (Vumq/h – k) + Vagr

Essendo Vol =Iff x Aed

VAed = Vol (Vumq/h – k) + Vagr = Iff x Aed (Vumq/h – k) + Vagr

⇓

VAed / Aed = Iff (Vumq/h – k) = Iff x Cost

se supponiamo l’altezza h costante, e Vmq e Vagr costanti, condizione possibile nello stesso segmento di mercato,

VAed / Aed = Iff x Cost + Vagr

62

Quindi il valore unitario a metro quadro di un area edificabile, ottenuto dividendo il valore dell’area Vaed per la superficie dell’area Aed è proporzionale all’indice di fabbricabilità fondiaria Iff. E’ quindi possibile effettuare la stima per comparazione tenendo conto della proporzionalità tra indici e valore di aree edificabili:

Data un area A, noti gli indici di edificabilità Iff(x) di un area X, e Iff(b) di un area B, oltre al valore a mq dell’area B, pari a Vmq(B)=VAed(B)/AB,

la stima del valore a mq dell’area A, pari a Vmq(X) = VAed(X)/AX a partire dalla legge di proporzionalità:

(Vmq(X)- Vagr)/(Vmq(B)-Vagr)= Iff(x)/ Iff(b)

Vmq(X)- Vagr = (Vmq(B)-Vagr) x Iff(x)/ Iff(b)

Se Iff (a) = 0 il valore Vmq(A) =Vagr, corrispondente al valore del suolo non edificabile.

agrmqmq VbIffxIffBVXV +=)()()()(

Se il valore agricolo non è noto, bisonga poter effettuare il confronto con due aree di indice Iff(a) e Iff(b) di valori a mq noti Vmq(A) e Vmq(B). Applicando la legge di proporzionalità alle coppie di suoli (A, X) e (A, B) si ottiene

[Vmq(X)- Vmq(A)] : [Vmq(B)- Vmq(A)]= [(Iff(x) - Iff(a))] : [Iff(b) - Iff(a)]

Vmq(X)- Vmq(A) = [Vmq(B)- Vmq(A)] x [Iff(x) - Iff(a)] / [Iff(b) - Iff(a)]

[ ])()()()()()()()(

aIffbIffaIffxIffAVBVAVXV mqmqmqmq −

−−+=

V mq

Iff

Vmq(a)

Vmq(b)

Vagr

Iff(a) Iff(b)

63

64

LLLAAA RRREEENNNDDDIIITTTAAA UUURRRBBBAAANNNAAA

Il problema della rendita urbana differenziale Nella trattazione che segue si evidenzia il fatto che la storia della disciplina degli espropri fino agli anni ’90 del secolo scorso è stata caratterizzata da un altalenarsi di norme basate sul’applicazione di due punti di vista differenti, legati all’esistenza della rendita urbana.

La rendita urbana è in qualche modo legata più in generale al tema della rendita fondiaria.

La rendita fondiaria è in pratica il corrispettivo del vantaggio di cui gode il proprietario di un fondo. Nel 1800 Ricardo teorizzò per primo la dipendenza della rendita di fondi agricoli da due aspetti fondamentali:

- il primo intrinseco e “naturalmente” legato alle caratteristiche dei terrenti, che potevano prestarsi a coltivazioni più redditizie o meno redditizie, generando quindi rendit annue maggiori o minori;

- il secondo di carattere localizzativo e quindi estrinseco, legato alla vicinanza o alla lontananza dai mercati nei quali i prodotti della terra venivano commercializzati; in questo caso la rendita subiva in deprezzamento all’allontanarsi dai mercati, a causa dei più elevati costi di trasporto che si aggiungevano a quelli di coltivazione.

Il semplice possesso di un suolo coltivabile corrispondeva quindi ad una potenziale rendita, che diventava misura del valore del suolo stesso.

Qualcosa di simile accade ai suoli edificabili nelle areee urbane. Come già visto nella trattazione del valore di trasformazione, il valore di un area edificabile, a parità di tutti gli altri fattori dipende dalla sua edificabilità, espressa dagli indici di fabbricabilità fondiaria e/o territoriale.

Altri fattori che influiscono sulla rendita dei suoli urbani edificabili sono i caratteri urbanistici e la vicinanza a servizi, l’accessibilità ecc, o caratteri estrinseci secondo il linguaggio comune nell’estimo.

Tali caratteristiche vengono di fatto decise dagli strumenti urbanistici, che definiscono i limiti di edificabilità e il dimensionamento della realizzazione di servizi e reti infrastrtturali.

In conseguenza di ciò, gli strumenti urbanistici creano di fatto rendite differenziali da suolo a suolo edificabile e da immobile a immobile.

Il primo punto di vista, in considerazione del fatto che il valore dei suoli è determinato dall’intervento pubblico (attraverso i piani) ritiene non indennizzabile il valore dei suoli in funzione della loro edificabilità, concepisce l’indennità di esproprio come compensazione del suolo in funzione delle sue caratteristiche intrinseche (quelle agricole), e quindi tratta i fondi edificabili e non edificabili nella stessa maniera.

Il secondo punto di vista, invece parte dal principio che l’indennità di espropriazione dei suoli debba corrispondere al loro effettivo valore, indipendentemente dalla causa generatrice del suo valore. Quindi va considerata l’edificabilità di fatto e di diritto di un suolo quando si va a determinare l’indennità di esproprio.

La nostra Costituzione considera prioritario l’interesse pubblico sulle scelte, ma garantisce la tutela della proprietà. Quindi l’altalenarsi delle norme ha visto solo per periodi trasitori la prevalenza del primo punto di vista, che ha prima o poi ceduto il passo al secondo punto di vista, quello che parte dal concetto di giusto ristoro, cioè di indennità come compensazione del valore reale dei beni espropriati.

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Un approccio che tenta di risolvere le questioni legate alla rendita differenziale è quello perequativo, che prevede una forma di compensazione in suoli ceduti da chi gode della rendita generata dall’edificabilità delle aree, che secondo Pompei (1998) deve essere pari alla differenza tra valore agricolo e valore dell’area edificabile (che è funzione dell’indice di edificabilità Iff) ridotta di un valore pari al profitto dell’imprenditore, pari al 10 del costo di costruzione diviso per mq di superficie edificabile (anche esso funzione dell’indice di edificabilità Iff, come spiegato nel paragrafo sulla stima delle aree edificabili.

Obiettivi della perequazione La perequazione urbanistica, con il suo lento, ma progressivo, affermarsi nelle pratiche e la sua introduzione nelle discipline urbanistiche regionali, è diventata strumento di riferimento per il riequilibrio tra città pubblica e privata. In particolare, il comparto perequativo è indicato come un utile mezzo per il reperimento di aree da destinare a servizi, o da conservare alla tutela ambientale, ottenuto garantendo il diritto edificatorio per tutti i proprietari, in misura proporzionale alla dimensione della proprietà stessa. Questa proporzionalità limita l’insorgere di conflitti sull’uso del suolo, perché consente la realizzazione della fase attuativa del piano in una condizione di indifferenza rispetto ai valori immobiliari. Il ricorso ad un meccanismo compensativo induce a pensare ad una sorta di “automatismo” che, nella garanzia della preannunciata indifferenza rispetto ai valori immobiliari, dovrebbe condurre ad una soluzione di progetto urbano univoca. In realtà la condizione di indifferenza può essere realizzata con differenti configurazioni spaziali, tutte ugualmente rispettose del principio perequativo, e tutte tecnicamente plausibili. Quindi, a valle dei meccanismi compensativi rimane spazio per una fase decisionale nella quale possono entrare in gioco tutti quegli aspetti della negoziazione, della trasparenza e della comunicazione, ormai considerati nelle moderne visioni della pratica urbanistica, come elementi ineludibili del confronto tra attori sociali protagonisti dello sviluppo di un territorio. Sebbene l’equità nella distribuzione delle risorse sia uno dei principi fondamentali della sostenibilità dello sviluppo, essa deve essere accompagnata da azioni di tutela del patrimonio ambientale/culturale, senza le quali non può esserci incremento del benessere (Forte e Fusco Girard, 1998). Può in altro caso instaurarsi quello che Camagni chiama conflitto tra selettività ed equità

Vu

Iff

VmqAed

Vagr

10% K=0,1 x k x Iff xAed 10%K/Aed

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(1999). Un piano che preserva integralmente il capitale naturale, e non crea differenziali positivi di valori finanziari e sociali indotti dalla trasformazione urbanistica è insostenibile perché non produce benessere. Analogamente, un piano che offre a tutti la medesima accessibilità allo stock di risorse ambientali è equitario ma rischia di essere insostenibile se non preserva le risorse stesse dalla dissipazione. I meccanismi compensativi del valore immobiliare diventano necessari, ma non sufficienti. La compensazione deve contemporaneamente interessare ogni forma di trade off economico, sociale, ambientale considerato rilevante ai fini della sostenibilità. Sul piano valutativo/estimativo ciò implica l’applicazione di approcci integrati che possano valutare la compensazione tra valori d’uso/immobiliari/mercantili, e valori intrinseci/sociali/ambientali. Il meccanismo perequativo allora consentirà:

a) di reperire le aree da utilizzare per i servizi senza costringere le amministrazioni ad esborsi impossibili per le indennità di esproprio

b) di trasferire l’edificazione in aree ambientalmente compatibili, c) di ridurre i conflitti tra privati avvantaggiati e privati svantaggiati dalle scelte di piano.

Quindi la perequazione garantisce (Fusco Girard, 1997):

a) sostenibilità sociale perché garantisce equità (parità di trattamento) b) sostenibilità ambientale perché rispetta la capacità di carico urbanistico ambientale c) sostenibilità istituzionale perché contribuisce a rendere il funzionamento

dell’amministrazione pubblica più efficiente La perequazione si attua fondamentalmente secondo quattro modelli, qui illustrati:

1. Trasferimento dei diritti immobiliari da un sendig site ad un receiving site 2. Costruzione di un plafond perequativo 3. Acquisizione compensativa di oneri dal privato 4. Acquisizione compensativa di suoli dal privato

Sending site, receiving site e mercato dei diritti edificabili (development rights) Il primo , usato negli Stati Uniti è rappresentato dal mercato dei diritti di edificabilità da un sending site rappresentato ad esempio dall’area da preservare, al receiving site, dove si trasferiscono i diritti edificatori.

Sa’

Area ambientalmente sensibile preservata

Area B Area A Area B Area A

Va+Vb V’a+V’’b

Si considerino due frazioni di un area da insediare, A e B. Si ipotizzi che lo stato delle risorse ambientali esistenti nel comparto insediativo costituito da A+B dipenda dalla trasformazione dell’area A, dove c’è una più bassa capacità di carico ambientale.

67

I due ambiti sono soggetti a pianificazione unitaria, e l’ipotesi iniziale prevede l’applicazione di un indice di trasformazione del territorio che realizza una volumetria Va, prevalentemente localizzata nell’ambito A. Un approccio compensativo rende possibile il trasferimento dei volumi edificandi nell’ambito B, dove dopo il trasferimento si vanno a localizzare i volumi V’b. Il volume residuo in A è V’a, e la somma dei valori di V’a +V’b è equivalente al valore Va + Vb corrispondente alla distribuzione iniziale di volumi. Gli obiettivi che si perseguono sono:

a) conservazione del Capitale Naturale, perché il trasferimento dei volumi da Sa a Sa’ favorisce la realizzazione di un insediamento a limitato impatto ambientale-paesaggistico;

b) conservazione dei diritti acquisiti, che si attua accompagnando il trasferimento dei volumi con la perequazione dei valori immobiliari: la condizione da rispettare è Va’+Vb’=Va+Vb.

I diritti edificatori trasferiti vanno ripartiti tra i proprietari in funzione della proprietà dei suoli, esono immessi nel mercato come diritti che possono essere comprati e venduti

Plafond perequativo La compensazione si basa su una cessione delle aree effettuata volontariamente dai privati (in assenza di espropri), e indennizzata con un “bonus” di volumetria che i proprietari potranno realizzare nelle aree residue, destinate all’edificazione. La misura di tale limite rappresenta il Plafond. Qui di seguito sono descritte le fasi di assegnazione dei plafond:

Da questi aspetti deriva l’individuazione e la classificazione degli ambiti perequativi. L’attribuzione del plafond terrà conto dello stato di fatto (le caratteristiche urbanistiche del sito) e dello stato di diritto (le destinazioni d’uso e il titolo proprietario). Nelle esperienze italiane il plafond perequativo è “valutato” in ragione di:

1. preesistenza di manufatti edilizi

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2. esistenza di limitazioni all’edificabilità derivanti da disposizione di legge 3. necessità di prevedere destinazioni urbanistiche diverse dalla residenza

Esempi di Plafond perequativi

Comune Denominazione delle classi di Suoli urbani

Plafond mq/mq

Torino Parchi urbani e fluviali Aree a parco naturale della collina

0,05 0,03

Parma Aree esterne al centro edificato 0,15 Piacenza Aree dismesse < 3 ha

Aree dismesse > 3 ha Aree produttive Aree polifunzionali Aree militari

0,50 0,35 0,30 0,30 0,25

La Spezia Aree dismesse/dismittibili < 2ha Aree dismesse/dismittibili > 2ha Aree produttive Aree costruite Aree produttive con presenza di funzioni residenziali e terziarie

0,50 0,35 0,30 0,20 0,25

Cesena Aree di riqualificazione a elevata densità territoriale Aree di riqualificazione a media densità territoriale Aree di espansione precedentemente destinate a espansione residenziale

0,60 0,40 0,20

Cremona BD produttiva e terziaria di completamento C per nuovi insediamenti

0,30 0,24

Benevento Distretto di modificazione urbanistica in posizione centrale Distretto di modificazione urbanistica in posizione semicentrale Distretto di modificazione urbanistica di interesse paesaggistico

0,40 0,25 0,15

L’esempio qui riportato riguarda la valutazione effettuata per attribuire un plafond ad alcune aree per insediamenti produttivi (Sardella, 2006): L’esempio parte a valle dell’individuazione, nell’ambito del territorio di applicazione, delle aree destinate alla trasformazione urbanistica. A questo punto va effettuata l’analisi e la valutazione delle caratteristiche urbanistiche e giuridiche dei suoli; per effetto di tale attività i suoli urbani risultano classificati in una determinata gamma di categorie (destinazione d’uso: residenza, produttivo, agricolo ecc) e classi (qualità: alta, media ecc.) in relazione alle loro caratteristiche. Il successivo passaggio consiste nell’attribuire ad ognuna delle classi individuate l’indice di edificabilità, definito sulla base di considerazioni urbanistiche, ambientali ed economiche (ad esempio le previsioni).

Comparto Superficie

totale perimetrata

(Stp)

Superficie fondiaria

lottizzabile (mq)

I.F.F. di partenza (mc/mq)

Volume edificabile

(mc)

Superficie lorda

commerciabile (mq)

I.F.F. (mq/mq)

"A" 158.790 115.253 2,50 288.131 57.626 0,50 "B" 108.260 79.024 2,50 197.560 39.512 0,50 "C" 261.215 191.033 2,50 477.583 95.517 0,50

Tab. 22 - Determinazione I.f.f. - Prima parte generale.

L’ultima fase si articola in due momenti: a) l’individuazione del comparto edificatorio e degli eventuali subcomparti, ossia dell’ambito urbano che aggrega i diritti edificatori da utilizzare per realizzare una trasformazione concepita unitariamente.

69

Tale attività è svolta tenendo conto della struttura proprietaria dei suoli urbani, infatti, questa deve risultare tale da consentire che le negoziazioni funzionali alla concentrazione dei diritti edificatori nei suoli selezionati abbiano luogo senza difficoltà. A valle di questo è individuato il valore del plafond da assegnare, che nel caso in esempio è individuato in 0,21 mq di sup. commerciabile su mq di sup fondiaria (pari a 3.5 mc/mq)

Comparto

Plafond compensativo

per la superficie territoriale (mq/mq)

Superficie commerciabile

data dal plafond

compensativo (mq)

Plafond compensativo

per la superficie fondiaria (mq/mq)

I.F.F. finale (mq/mq)

I.F.F. finale (mc/mq)

I.F.F. finale adottato (mc/mq)

"A" 0,15 23.819 0,21 0,71 3,53 3,50"B" 0,15 16.239 0,21 0,71 3,53 3,50"C" 0,15 39.182 0,21 0,71 3,53 3,50

Tab. 23 - Determinazione I.f.f. - Seconda parte asseganzione plafond. b) la scelta all’interno del comparto (ed eventualmente dei subcomparti) dei suoli sui quali devono essere concentrati i diritti edificatori e dei suoli che saranno destinati ad attrezzature i quali, questi ultimi, verranno poi ceduti (gratuitamente o con riferimento al loro valore agricolo) al Comune. L’individuazione degli ambiti nell’esempio è stata effettuata con una valutazione multicriteri, per scegliere tre fra i cinque possibili comparti, sulla base di criteri di compatibilità ambientale.

Presenza di infrastrutture

Patrimonio architettonico

Patrimonio ambientale

Frazionamento della proprietà

Attrattività dei terreni

Vicinanza di vincoli

Contiguità fisica con le

zone esistenti

Caratteristiche idrogeologiche

del terrenoComparto "A" - - - - - - - -Comparto "B" 0,186 0,1062 0 0 0 0,000 0 0Comparto "C" 0,186 0,000 0 0,032 0 0 0,178 0Comparto "D" 0,186 0,106 0 0 0 0,180 0,178 0,065Comparto "E" 0,186 0,106 0 0,032 0 0,180 0,178 0,065Tab. 3 - Tabella di confronto del comparto "A" con i restanti comparti








zone esistenti


del terrenoComparto "A" 0 0 0 0 0,1184 0 0 0Comparto "B" - - - - - - - -Comparto "C" 0 0,000 0 0,032 0,1184 0 0,178 0Comparto "D" 0 0,106 0 0 0 0,180 0,178 0,065Comparto "E" 0 0,000 0 0,032 0 0,180 0,178 0,065Tab. 4 - Tabella di confronto del comparto "B" con i restanti comparti








zone esistenti


del terrenoComparto "A" 0 0 0 0 0,1184 0 0 0Comparto "B" 0,186 0,1062 0 0 0 0,000 0 0Comparto "C" - - - - - - - -Comparto "D" 0 0,1062 0 0 0 0,180 0 0,065Comparto "E" 0,186 0,106 0 0 0 0,180 0 0,065Tab. 5 - Tabella di confronto del comparto "C" con i restanti comparti








zone esistenti


del terrenoComparto "A" 0 0 0,135 0,032 0,1184 0 0 0Comparto "B" 0,186 0 0,135 0,032 0 0 0 0Comparto "C" 0 0 0,135 0,032 0,1184 0 0 0Comparto "D" - - - - - - - -Comparto "E" 0,186 0,000 0 0,032 0 0 0 0Tab. 6 - Tabella di confronto del comparto "D" con i restanti comparti








zone esistenti


del terrenoComparto "A" 0 0 0,135 0 0,1184 0 0 0Comparto "B" 0 0 0,135 0 0 0 0 0Comparto "C" 0 0 0,135 0 0,1184 0 0,178 0Comparto "D" 0 0,1062 0 0 0 0 0,178 0Comparto "E" - - - - - - - -Tab. 7 - Tabella di confronto del comparto "E" con i restanti comparti

C R I T E R I P E S IP r e s e n z a d i i n f r a s t r u t t u r e 0 , 1 8 6

P a t r i m o n i o a r c h i t e t t o n i c o 0 , 1 0 6

P a t r i m o n i o a m b i e n t a l e 0 , 1 3 5

F r a z i o n a m e n t o d e l l a p r o p r i e t à 0 , 0 3 2

A t t r a t t i v i t à d e i 0 , 1 1 8V i c i n a n z a d i v i n c o l i 0 , 1 8 0C o n t i g u i t à f i s i c a c o n l e z o n e e s i s t e n t i 0 , 1 7 8

C a r a t t e r i s t i c h e i d r o g e o l . d e l t e r r e n o 0 , 0 6 5

70

Perequazione e compensazione di valori – Acquisizione di contributi onerosi La creazione di nuove aree edificabili, o l’incremento di indici con il plafond facilitano l’accordo tra il Comune e la proprietà fondiaria, perché creano convenienze. La questione cruciale è la capacità della trasformazione che si realizza atraverso il progetto, di produrre un valore fondiario superiore a quello già esistente; in tale caso i proprietari e le imprese sono propense a realizzare la trasformazione, e sono ance propense a pagare le urbanizzazioni e gli eventuali espropri.

quota da ridistribuirequota da ridistribuirequota da ridistribuire

10 % costo totale10 % costo totale10 % costo totale

costo totalecosto totalecosto totale










utile imprenditorialeutile imprenditorialeutile imprenditoriale

da sostenere per la trasformazione urbanistica

da sostenere per la da sostenere per la trasformazione urbanisticatrasformazione urbanistica

da recuperare per realizzare gli standard

da recuperare per da recuperare per realizzare gli standardrealizzare gli standard

Infine dato che se il plusvalore fondiario generato dalla trasformazione urbanistica è rilevante, allora, il decisore pubblico “regala” un beneficio che la proprietà privata incamera senza far nulla. Quindi ci deve essere equilibrio tra ciò che si realizza, il valore che crea e il costo che i privato pagheranno per le opere di urbanizzazione Secondo Pompei, il plus valore realizzato dall’attuazione del piano, cioè il Valore Attuale Netto derivante dalla realizzazione degli insediamenti, deve compensare i costi del pubblico (opere di urbanizzazione) del privato (impresa e proprietari) e lasciare un margine pari all’utile imprenditoriale. A monte della pianificazione attuativa deve quindi esserci una previsione di quanto valore verrà generato dal Piano Urbanistico. Questa si costruisce sulla:

a) previsione insediativa, per dimensionare il piano: ci dirà quale è l’entità che il piano deve soddisfare per quanto attiene le attività residenziali

b) stima dei costi e dei ricavi privati generati dalla trasformazione urbanistica globale: ci dirà quanto valore immobiliare e quanti costi i privati affronteranno per realizzare il loro intervento.

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1 n. 63.5512 st/occ 1,253 st 79.43945 n. st6 n. st

n. st 74.886 74.886

n. st

n. st

n. st

n. st

n. st

n. st

n. stn. st 8.517 8.517

n. st

n. st

n. st12 n. st

Calcolo fabbisogno di edilizia residenziale 1° procedimento per il 2° e 3° scenario

Popolazione residente nell'anno 2015Indice di affollamento medio Comunale al 2015Dotazione necessaria al 2015 di stanze (63.551 x 1,2DOTAZIONE STANZE AL 2004Totale stanze censite al 2001 73.809Totale stanze costruite dal 1992 al 1994 1.077

7 Stanze inidonee valutate in funzione dell'età delle costruzionioni da detrarreil 10 % di quelle costruite prima del 19190,10 x 8.071 x 1,11 = 896il 7 % di quelle costruite tra 1919 e 19450,07 x 2.948 x 1,11 = 229il 5 % di quelle costruite tra 1946 e 19610,05 x 6.213 x 1,11= 345il 3 % di quelle costruite tra 1962 e 19710,03 x 17.884 x 1,11 = 596il 2 % di quelle costruite tra 1972 e 1981 0,02 x 23.286 x 1,11 = 517l'1% di quelle costruite dopo il 19810,01 x 20.654 x 1,11 = 229

8 Stanze "fisiologicamente" non occupate rispetto al totale 5.705

a detrarre9 Totale stanze idonee e disponibili al 2004

(74.886 - 8.517) 66.36910 Fabbisogno di edilizia residenziale al 2015

(79.439 - 66.369) 13.069

Fabbisogno complessivo di stanze al 2015 14.376

11 Fabbisogno di stanze per terziarizzazione e secondarizzazione dell'edilizia 1307

mqmqmqmqmq

€

mqmqmqmq

€€

p pAttrezzature collettive, dotazione aree per settore:scuole dell'obbligo e del preobbligo: 100.617attrezzature di interesse comune: 35.322aree di verde attrezzato: 282.073parcheggi pubblici: 82.000

Totale 500.012Costi attrezzature collettive:scuole dell'obbligo e del preobbligo: € 30.185.100€/mq 300 x 240.890 mq =attrezzature di interesse comune: € 11.656.260€/mq 330 x 107.062 mq =aree di verde attrezzato: € 9.872.555€/mq 35 x 481,779 mq =parcheggi pubblici: € 2.460.000€/mq 30 x 133.828 mq =

Totale 54.173.915Costi totali per le attr. di int. generale per il 2° e 3° scenario

Attrezzature collettive, dotazione aree per settore:attrezzature scolastiche superiori all'obbligo 40.261attrezzature sanitarie e ospedaliere 63.551parchi pubblici e urbani e territoriali 953.265

Totale 1.057.077Costi attrezzature generali:attrezzature scolastiche superiori all'obbligo € 12.078.300€/mq 300 x 42.130 mq =attrezzature sanitarie e ospedaliere € 20.971.830€/mq 330 x 64.797 mq =parchi pubblici e urbani e territoriali € 33.364.275€/mq 35 x 971.955 mq =

Totale 66.414.405Totale 120.588.320

previsione demografica, dimensionamento dei servizi e quadro dei costi pubblici per il dimensionamento di un piano urbanistico

2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11COSTI (€)costo costruz. 27.791.608 27.791.608 27.791.608 27.791.608 27.791.608 27.791.608 9.612.208 9.612.208 9.612.208 9.612.208 9.612.208urbanizzazione 1.597.707 1.597.707 1.597.707 1.597.707 1.597.707 1.597.707 692.617 692.617 692.617 692.617 692.617area edificabile 3.896.373 3.896.373 3.896.373 3.896.373 3.896.373 3.896.373 1.021.059 1.021.059 1.021.059 1.021.059 1.021.059

RICAVI (€)valore mercato 60.554.772 60.554.772 60.554.772 60.554.772 60.554.772 24.898.572 24.898.572 24.898.572 24.898.572 24.898.572

R.T. - C.T. 0 -33.285.688 27.269.084 27.269.084 27.269.084 27.269.084 27.269.084 13.572.688 13.572.688 13.572.688 13.572.688 13.572.688

COSTI ATT. 0 32.005.469 30.774.490 29.590.855 28.452.746 27.358.409 26.306.163 8.606.741 8.275.713 7.957.416 7.651.361 7.357.078

RICAVI ATT. 0 0 55.986.291 53.832.972 51.762.473 49.771.609 47.857.316 18.920.868 18.193.143 17.493.406 16.820.583 16.173.638

R.ATT. - C. ATT. 0 -32.005.469 25.211.801 24.242.116 23.309.727 22.413.199 21.551.153 10.314.127 9.917.430 9.535.991 9.169.222 8.816.559

104.954.086 114.490.076 123.659.298 132.475.857

24.898.572

VAN 0 -32.005.469 -6.793.668 17.448.448 40.758.175 63.171.375 84.722.528 95.036.655

24.898.572 24.898.572 24.898.572 24.898.572

11.325.884 11.325.884

RICAVI TOTALI 0 0 60.554.772 60.554.772 60.554.772 60.554.772 60.554.772

33.285.688 11.325.884 11.325.884 11.325.88433.285.688 33.285.688 33.285.688 33.285.688COSTI TOTALI 0 33.285.688

ANNO

SALDO CASH-FLOW ATTUALIZZATO

-40-20

020406080

100120140

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

n. anni

euro

mln

SALDO CASH-FLOW ATTUALIZZATO

-40-20

020406080

100120140

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

n. anni

euro

mln

ricavi, costi pubblici e privati associati al dimensionamento del un piano urbanistico

72

Limiti della acquisizione compensativa di contributi onerosi L’uso di indici elevati appesantisce il carico urbanistico che il sistema urbano deve sostenere. Al contrario, indici più contenuti permettono di raggiungere importanti risultati per quanto concerne la quantità dei suoli acquisiti dalla collettività, ma con essi ottenere il consenso dei proprietari coinvolti può diventare problematico, perché le convenienze sono più limitate.

Esempio: analisi delle convenienze generate da un piano integrato di riqualificazione di una periferia (PIRP) Il PIRP redatto dal comune di Moa di Bari si compone dei seguenti interventi:

1. 11 lotti da 9 alloggi 2. 11 lotti da 12 alloggi 3. 6 lotti commerciali 4. Urbanizzazioni 5. Acquisizioni di aree per servizi pubblici 6. Un intervento cofinanziato dalla Regione per un edificio di Edilizia Residenziale Pubblica

Sovvenzionata Intervento cofinanziato dalla Regione per un edificio di ERP Sovvenzionata Il costo di costruzione dell'ERP oggetto di cofinanziamento regionale è il seguente (come derivante da quadro economico per elementi funzionali) è pari a euro 1.466.795,20

Descrizione Costo in Euro Incidenza Scavi e movimenti di terra 36710,1 2,5% Sondaggi e diaframmi 37721,7 2,6% Fondazioni 46517,9 3,2% Strutture c.a. più trattamento a vista 282600,3 19,3% Murature e tramezzi 65715,3 4,5% Vespai, sottofondi e pavimenti 54985,6 3,7% Opere in pietra 19136,8 1,3% Rivestimenti 89840,4 6,1% Intonaci e tinteggiature 81892,1 5,6% Canne e fognature 27078,8 1,8% Coibentazione 43285,0 3,0% Impermeabilizzazioni e copertura 46991,1 3,2% Opere e serramenti in ferro e alluminio e lattonerie

96054,7 6,5%

Serramenti in legno 183917,2 12,5% Impianto di riscaldamento/condizionamento

81500,7 5,6%

Impianto idrosanitario e sollevamento acque con recupero

82056,3 5,6%

Impianto elettrico 92935,3 6,3% Impianto ascensori 46517,9 3,2% Impianti energie rinnovabili 51337,8 3,50% Costo Totale 1.466.795,20

100,0%

73

I dati funzionali dell’edificio sono i seguenti Superficie Utile SU = 1110.54 mq Superficie Non Residenziale SNR = 499.74 Ragguaglio del 60% di SNR = 0,6 x 499.74 = 299.84 SU + 60%SNR= (1110.54 + 299.84) n = 1.410,40 Il Costo unitario a metro quadro Cu per nuova edificazione è il seguente Cu(NE) = Ctot / (SU + 60%SNR) = euro 1.466.795,20/1.410,40 = 1.040 euro/mq Al quale si aggiungono Euro 977.863,3 come contributo alla realizzazione delle opere di urbanizzazione dell’area contermine all’edificio ERP, per un totale di Euro 2.444.658,5 (cofinanziamento totale richiesto alla Regione Puglia) Risorse Finanziarie Pubbliche Comunali messe a disposizione Sono disponibili 3.000.000 Euro rinvenienti dalla Deliberazione Regionale n. 74, adottata 8 febbraio 2007 – Accordo di Programma Quadro (Trasporti Aeroporti, Viabilità) - Quarto atto integrativo Deliberazione C.I.P.E. 3/2006, per la realizzazione di un attraversamento. Sono inoltre disponibili 400.000 euro da utilizzare nel 2008 per piste ciclabili (fonte programma triennale opere pubbliche del Comune di Mola 2007-2009) Per un totale di 3.400.000 euro Costo delle residenze e delle attività commerciali previste nel PIRP Il costo totale del piano è dato dalle seguenti realizzazioni: 231 alloggi da 95 mq Utile + 0,6 SNR = (sup convenzionale) = 28.214 mq Superfici commerciali = 3.564 mq

A) Costi di Costruzione lotti da 9 alloggi 13.059.090,0 euro B) Costi di Costruzione lotti da 12 alloggi 17.412.120,0 euro C) Costi di Costruzione lotti commerciali 4.571.110,0 euro Per le opere urbanizzative si stima un costo di 3.282.666,0 euro, e per gli esprori 8.803.361,0 euro Il quadro economico dei costi è riassunto nella tbella a seguire. Tali costi (eccetto quelli derivanti dal cofinanziamento regionale) saranno a carico degli assegnatari dei suoli, per la realizzazine dell’edilizia residenziale e commerciale

74

A) Costi di Costruzione lotti da 9 alloggi 13.059.090,0 B) Costi di Costruzione lotti da 12 alloggi 17.412.120,0 C) Costi di Costruzione lotti commerciali 4.571.110,0 (Di cui Urbanizzazioni) 3.282.666,0 (Di cui Acquisizioni) 8.803.361,0 D) Intervento cofinanziato 2.444.658,5 Totale A+B+C 35.042.320,5 Totale A+B+C+D 37.486.978,5

Tali costi dovranno essere compensati dalla valorizzazione fondiaria generata, pari al valore di mercato degli edifici residenziali e commerciali, che costituirà la compensazione acquisitiva per gli assegnatari dei suoli. Si stima un valore di mercato di 1600 euro/mq per le superfici commerciali e di 1400 euro/mq per le superfici commerciali (valori rilevabili per abitazioni civili nuove nei dati dell’Agenzia del Territorio si ha sicuramente un dato prudenziale).

Risultato interrogazione Agenzia del territorio Anno: 2006 Semestre: 2 Provincia: BARI Comune: MOLA DI BARI Fascia/zona: Periferica/ADIACENZE CENTRO-PERIFERIA Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

Tipologia Stato conservativo Valore

Mercato(€/mq)

Superficie(L/N)

Valori Locazione

(€/mq x mese)

Superficie (L/N)

Min 1200 3,9Abitazioni civili NORMALE

Max 1600L

4,9L

Min 950 3,2Abitazioni di tipo economico NORMALE

Max 1350L

4,4L

Min 440 1,4Autorimesse NORMALE

Max 560L

1,9L

Min 570 1,9Box NORMALE

Max 730L

2,4L

Min 310 1Posti auto coperti NORMALE

Max 430L

1,3N

Min 220 0,8Posti auto scoperti NORMALE

Max 280L

1N

Min 1200 3,9Ville e Villini NORMALE

Max 1600L

4,9L

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA

• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero

Lorda (L)

Si verifica quindi la fattibilità dell’intevento attraverso le compensazioni e le acquisizioni stimate. 1. Valorizzazione fondiaria alloggi (in blu)

28.214 mq 45.142.533

75

2. Valorizzazione fondiaria commerciale (in Blu) 3.564 mq 4.989.600

Totale 1 + 2 50.132.133A) Costi di Costruzione lotti da 9 alloggi 13.059.090,0B) Costi di Costruzione lotti da 12 alloggi 17.412.120,0C) Costi di Costruzione lotti commerciali 4.571.110,0 Totale A+B+C 35.042.320,5 D) Urbanizzazioni incluse in A B C 3.282.666,0 E) Acquisizioni in A B C 8.803.361,0

Confronto tra valorizzazione fondiaria totale e costo di realizzazione degli interventi 50.132.133 > 35.042.320,5

Costo residenze; 30471210

Valorizziazione fondiaria commerciale; 4989600

Intervento Pubblico ; 3.400.000,00

Costo Commerciale; 4.571.110,00Cofinanziamento; 2.444.658,50

Valorizzzione fondiaria residenziale; 45142533,33

La valorizzazione fondiaria totale supera il costo di realizzazione degli interventi (al netto dell’edilizia residenziale sperimentale eventualmente cofinanziata: Euro 50132133,33> 35.042.320,5 Pay Back Period Il pay back period, cioè il tempo di recupero del denaro investito, è stato stimato ai fini di una ulteriore verifica di congruenza tra Cronoprogramma attuativo e fattibilità economica finanziaria. Il cronoprogramma prevede l’attuazione della prima fase dell’Intervento PIRP in 12 mesi a partire dalla valutazione regionale delle proposte. La seconda fase dovrebbe realizzarsi in 24 mesi. Il pay back period della prima fase risulta essere pari a circ 30 mesi, con un tasso del 6%, come risulta dal grafico seguente

76

01

23

45

VAN (6%)

-15000000

-10000000

-5000000

0

5000000

10000000

15000000

VAN

Orizzonte temporale in anni

Andamento VAN orizzonte temporale- pay back period (tasso 6%)

Perequazione e compensazione di valori – Acquisizione di suoli Avviene una compensazione acquisitiva di suoli quando un fondo soggetto ad esproprio viene acquisito parzialmente per cessione volontaria dal privato , e alla parte restante al privato viene attribuito un plafond che genera un valore pari all’indennità teorica attribuibile alla parte ceduta.

L’area A2 acquisisce un valore dovuto al differenziale creato nel passaggio dal’indice della zona agricola all’indice di edificabilità di 0,5 mc/mq. Ad esempio, se A1 = 8000 mq e A2 = 2000 mq, il valore di A1 è pari a 10 euro /mq e il valore di a2 è pari a 50 euro/mq (in forza dell’indice di 0,5 mc/mq). Quindi A1 varrà 10 x 8000= 80000 euro e A2 varrà 50 x 2.000= 100.000 euro, mentre prima dell’attribuzione dell’indice 0,5 valeva 10x2.000= 20.000 euro. A2 ha avuto un incremento di valore pari alla differenza tra 100.000 euro e 20.000 euro, cioè 80.000 euro; quindi la cessione di A1 è compensata dal valore acquisito da A2

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2. ESTIMO LEGALE E CATASTALE

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PPPRRROOOCCCEEEDDDUUURRREEE DDDIII SSSTTTIIIMMMAAA DDDEEEIII DDDIIIRRRIIITTTTTTIII RRREEEAAALLLIII Tipologie di diritti reali: Proprietà •Usufrutto •Nuda Proprietà •Servitù di veduta •Servitù di elettrodotto •Servitù di acquedotto •Servitus non tollendi Usufrutto. Corrisponde al valore derivante dalla rendita di un immobile soggetto ad usufrutto, per la durata dell’usufrutto. Va quindi stimata la rendita e la durata dell’usufrutto. Nuda proprietà. Valore dell’immobile privato del corrispondente valore di usufrutto. Per l’ Usufrutto: Se la rendita è pari a:

Ru = Vm x r con Vm valore di mercato dell’immobile e r saggio di capitalizzazione del reddito. Durata usufrutto in anni:

n = Asp – E

con Asp aspettativa di vita (determinata in base alle statistiche demografiche) e E età dell’usufruttuario Si avrà che il valore dell’usufrutto è pari a:

Vu = Ru (qn-1)/r qn E per sottrazione il valore della nuda proprietà

Vnp= Vm–Vu= Ru/r- Ru(qn-1)/r qn Esempio Valore dell’usufrutto di un alloggio con rendita annua di 6000 euro, saggio 4%. Usufruttuario: maschio, età 79 anni. Aspettativa di vita: 82-79 = 3 anni (con 82 anni età media al momento della morte secondo l’ISTAT per i maschi in Italia)

Vu = 6000(q3-1)/0,04q3 con q= 1,04 Servitù prediali e coattive Determinano la diminuzione del valore di un immobile, o per danno, o per cessione di parte della proprietà, o di parte dell’uso. Si determinano indipendentemente dalla volontà del proprietario. Servitù di elettrodotto: obbligo di assoggettare a servitù aree sulle quali insiste il passaggio di un elettrodotto e le aree sulle quali si poggiano gli impianti di supporto (piloni, pali, cabine ecc.). Servitù di acquedotto: obbligo di consentire l’uso di aree in un fondo dominato per il passaggio di acquedotti a servizio di un fondo dominante. Servitus non tollendi: Riduzione di possibilità di edificazione dovuta alla limitazione in altezza di un edificio (ad es. per vincolo panoramico). Servitù prediale, acquisibile per usucapione dopo venti anni, o volontaria, per accordo tra proprietari.

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Servitù di veduta. Il proprietario che per venti anni non ha realizzato affacci su un fondo ha obbligo di non poter realizzare vedute da quest’ultimo (detto fondo dominato) su corti di altri fondi (detti fondi dominanti). La stima di una Servitù di veduta: il proprietario soggetto a servitù è obbligato per affacciarsi ad arretrare il fronte dell’edificio (di 3m, secondo il C.C.). Posto che i parametri urbanistici gli consentano di edificare un volume il cui ingombro occupa la fascia di 1,5 m dal confine, fino alla distanza d< 1,5m, il proprietario “perde” la possibilità di realizzare un volume pari a 1,5-d per h (con h altezza dell’edificio).

1,5-d

h d

Servitus non tollendi. Il proprietario soggetto a servitù perde il valore di una parte dell’area edificabile a causa della riduzione di altezza dovuta alla servitù. Il valore dell’indennità sarà pari alla differenza tra il valore di mercato dell’edificio realizzato senza limitazione e il valore di mercato dell’edificio realizzato con la servitù, se non vi è altra possibilità di edificare recuperando il volume perso.

∆h

Nei due casi precedenti si ha una stima a valore complementare per sottrazione (o valore mancato).

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DDDIIISSSCCCIIIPPPLLLIIINNNAAA DDDEEEGGGLLLIII EEESSSPPPRRROOOPPPRRRIII

Breve storia degli espropri (da Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004) I fondamenti della normativa sulle espropriazioni per pubblica utilità sono stati introdotti in Italia poco dopo la costituzione del Regno, con la legge 22 ottobre 1865 n. 2359 (Legge fondamentale).

La legge fondamentale Questa legge stabilì la procedura espropriativa e le modalità di determinazione dell'indennità spettante all'espropriato, fondata sull'indennizzo integrale della lesione patrimoniale e quindi sul giusto prezzo, in caso di esproprio totale, e sul valore complementare, in caso di esproprio parziale.

I= Vm in caso di esproprio totale

I=Vmpre-esproprio - Vmresido in caso di esproprio parziale

Un ventennio più tardi, con la legge 15 gennaio 1885 n. 2892 (Legge di Napoli), varata nell'emergenza di un'epidemia di colera, che richiese l'espropriazione nel centro della città di numerosi edifici malsani, da abbattere per ricostruirli secondo appropriate norme igieniche, venne introdotto un nuovo criterio di determinazione dell'indennizzo, basato sulla semisomma tra il valore venale e il coacervo delle ultime dieci annualità di affitto (o, in mancanza di dati certi, dei redditi catastali).

Infatti la applicazione della norma del 1865, avrebbe penalizzato i proprietari, perché nella situazione napoletana il valore di mercato era molto più basso di quello reddituale derivante dai fitti, e quindi corrispondere una indennità basato sul sul valore venale non avrebbe considerato la perdita della redditualità elevata.

L'indennità venne fissata quindi a una media tra il valore di mercato (Vm) e il valore reddituale ( R) dato dai fitti, basato su un prefissato saggio di capitalizzazione del 10%.

IST = 0,5 x (Vm+10 R)

Nella specifica situazione, l'alto saggio di sconto era per quanto richiamato prima, giustificato dall'entità degli affitti, elevata rispetto ai modesti valori patrimoniali dei fabbricati, che versavano in condizioni di rilevante degrado.

La legge emergenziale di Napoli ispirò, successivamente, una serie di provvedimenti legislativi (ferrovie, strade, edilizia popolare) sostanzialmente finalizzati a contenere le indennità di esproprio.

La Legge di Napoli introdusse un approccio ancora oggi utilizzato per la stima delle aree edificabili: la media tra valore reddituale e valore di mercato, ogni qual volta le stime determinate con metodo sintetico (stima del valore di mercato) e analitico (stima per capitalizzazione del valore reddituale derivante dai fitti o dalle rendite) conducono a stime estremamente discordanti.

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Agli inizi della Repubblica, il senatore democristiano Sullo propose l’applicazione del principio dell’esproprio generalizzato, separando il diritto di uso del suolo a fini edificatori da quello di proprietà del suolo stesso.

Secondo tale principio la Stato è proprietario del suolo, e i privati possiedono diritti d’uso del suolo che possono essere revocati attraverso l’esproprio per motivi di pubblica utilità. Tale principio fu dichiarato incostituzionale, perché non rispettoso dei diritti proprietà così come sanciti nella Costituzione, così come in varie sentenze lo furono tutte le norme che si susseguirono ispirate a tale principio.

L’unico corrispettivo era quello del valore agricolo, perché altri valori generati dall’edificabilità erano da attribuirsi alle decisioni di piano, e quindi le istituzioni revocavano diritti che essi avevano precedentemente creato con i piani.

Novità di grande rilievo nella procedura e nelle modalità di stima delle indennità furono fissate con la legge 22 ottobre 1971 n. 865 (Legge sulla casa), successivamente modificata con la legge 28 gennaio 1977 n.1O e con la legge 8 agosto 1992 n. 359 (art.5 bis).

Questo filone normativo introdusse la distinzione dei criteri di stima a seconda che l'espropriazione riguardasse aree edificabili o non edificabili. Relativamente alle prime, si stabilì un risarcimento parziale (approssimativamente il 50%) del valore di mercato, basato sulla determinazione dell'indennità con il criterio a suo tempo introdotto dalla Legge di Napoli.

Con ciò si riconobbe solo parzialmente che il diritto di proprietà comprendesse anche quello di costruzione. Di fatto il diritto di uso del suolo veniva separato da quello di proprietà del suolo.

Per le aree agricole, si sancì il passaggio da una valutazione dell'indennità caso per caso all'impiego di valori medi per comparti territoriali omogenei e tipi di coltura (valori agricoli medi, VAM), determinati annualmente da commissioni di esperti istituite allo scopo. Inoltre, venne affermato il riconoscimento di un'indennità aggiuntiva anche al conduttore, proprietario e non, a risarcimento della perdita di reddito di lavoro e d'impresa.

Il testo unico degli espropri

Le anzidette normative sono state abrogate e sostituite dal Testo Unico (DPR 8 giugno 2001 n. 327 e decreto legislativo del 27 dicembre 2002 n. 302), che ha tentato una semplificazione e una sistemazione di tutta la precedente legislazione, ispirandosi ai principi di efficacia, efficienza e decentramento delle decisioni.

Motivazioni dell’esproprio: la pubblica utilità Pubblica utilità. E’implicita con l’approvazione del progetto dell’opera per la realizzazione della quale si richiede l’esproprio. Ha validità di 5 anni, prorogabile per altri 2 in casi eccezionali. Per progetto non si intende quello definitivo, che segue, non precede, la dichiarazione di pubblica utilità.

La pubblica utilità scatta inoltre in automatico con l’approvazione dei piani urbanistici esecutivi, relativamente alle infrastrutture e ai servizi che essi prevedono.

I soggetti dell’esproprio Il testo unico definisce chiaramente le figure che sono coinvolte in una procedura d’esproprio:

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Espropriato: il soggetto pubblico o privato titolare di diritto di proprietà o di altri diritti (ad es. servitù) sul bene da espropriare per la pubblica utilità.

Autorità espropriante: autorità amministrativa titolare del potere di esproprio che cura il procedimento o il concessionario di un’opera pubblica a cui in base a disposizioni normative è stato attribuito il potere di esproprio.

Il beneficiario dell’esproprio: il soggetto pubblico o privato a vantaggio del quale viene emesso il decreto d’esproprio

Il promotore dell’esproprio: il soggetto richiedente l’esproprio

Tali figure spesso possono ridursi a due (soggetto espropriante, beneficiario e promotore dell’esproprio possono coincidere)

Procedura d’esproprio da (Jovine, 2002)

Determinazione dell’indennità di esproprio con il testo unico

La legislazione attuale (Legge 359/1992, Articolo 5 bis. E ora Testo Unico) distingue tre ambiti di esproprio. Vanno distinte tre procedure diverse per

- aree edificate,

- aree edificabili

- aree non edificabili

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Determinazione dell’indennità di esproprio per aree edificate Si basa sulla stima del Valore Venale dell’immobile da espropriare.

Per fabbricati costruiti in assenza di concessione o comunque ileggittimi, si calcola un’indennità pari al solo valore dell’area di sedime, come se essa fosse edificabile.

Determinazione dell’indennità provvisoria di esproprio per aree edificabili E’ pari alla semisomma del valore venale del bene e di dieci redditi dominicali rivalutati, eventualmente ridotta del 40%

IST = 0,5 x (Vm+10 Rd) x 0,6

La riduzione non si applica se il proprietario acconsente volontariamente al’esproprio (cessione volontaria)

IST = 0,5 x (Vm+10 Rd)

L’indennità di esproprio determinata deve essere confrontata con il valore dell’area in base al quale è stabilita l’Imposta Comunale sugli Immobili (VICI)

Determinazione dell’indennità di esproprio per aree edificabili Se tale valore VICI è superiore all’indennità stimata IST, l’indennità corrisposta I è incrementata della differenza tra le ultime cinque annalità ICI corrisposte dall’espropriato e le corrispondenti annualità calcolate come se il valore ICI coincidesse con l’indennità stimata (Iovine, 2001).

(IST < VICI) → I = IST + Aimp con Aimp= 5 x [Imponibile(Ici)-Imponibile(ind)]

Se il valore ICI è invece inferiore all’indennità stimata allora l’indennità corrisposta è pari al valore ICI:

(IST > VICI) → I = VICI

L’articolo 5 bis della Legge 359/92, introduce ai fini della stima dell’indennità di esproprio i concetti di edificabilità legale e edificabilità effettiva. Questa norma è fonte di numerosi contenziosi.

edificabilità legale. Edificabilità riscontrata in base alla strumentazione urbanistica vigente prima del decreto espropriativo.

edificabilità effettiva. L’edificabilità effettiva è determinata in funzione dell’effettiva condizione di mercato della zona al momento della apposizione di vincolo o di approvazione di piano. Il testo unico rimanda ad un regolamento da emettere a carico del Ministero delle infrastrutture, non ancora promulgato.

Determinazione dell’indennità di esproprio per aree non edificabili e aree agricole Si considera il valore agricolo medio delle aree, tenendo conto delle qualità colturali e degli immobili.

L’indennità provvisoria è sempre corrispondente al Valore Agricolo Medio (VAM) del fondo.

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Il Valore Agricolo medio è determinato dalla Commissione agraria provinciale, anno per anno, ed è attribuito alle colture di ambiti ritenuti omogenei da un punto di vista agronomico, e denominati Regioni agrarie. Il criterio del Valore Agricolo Medio corrisponde all’attribuire ai terreni il valore che corrisponde alla coltura più redditizia e presente per almento il 10% del territorio della corrispondente Regione Agraria. Tale criterio si applica a suoli non coltivato o comunque coltivati.

un esempio di divisione in regioni agrarie

Si considera una indennità aggiuntiva pari al VAM, se l’attività agricola costituisce il reddito principale dell’espropriato (coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale), e un’ulteriore indennità pari al VAM per cessione volontaria. Infine, se il proprietario non coltiva direttamente il fondo, ed esiste un affittuario o un enfiteuta o un gestore del fondo, che dal fondo trae il reddito principale, Le due indennità vengono ripartite in funzione del VAM incrementato del 50% per il proprietario, e un corrispettivo del VAM per l’affittuario, enfiteuta o gestore del fondo, in caso di gestione volontaria. L’indennità definitiva corrisponde sempre al valore agricolo del fondo realmente coltivato, incrementato di una quota corrispondente al VAM se il fondo è direttamente condotto dal proprietario. Tale indennità aggiuntiva va al gestore del fondo se esso non condotto direttamente dal proprietario.

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Soggetti espropriati Indennità provvisoria

Indennità in caso di cessione volontaria

Indennità definitiva in assenza di cessione volontaria

Indennità di espropriazione di aree edificate

Proprietari di costruzioni legittime

Valore di mercato della costruzione e (comprensivo del suolo)



Proprietari di costruzioni illegittime

Valore di mercato del suolo



Indennità di espropriazione di aree edificabili

Imponibile Ici maggiore dell’indennità parziale

60% dell’indennità conferita in caso di cessione volontaria

media tra dieci rendite dominicali catastali e valore di mercato incrementata della differenza tra 5 rendite imponibili ICI e la media precedentemente definita

100% della media tra dieci rendite dominicali catastali e valore di mercato incrementata della differenza tra 5 rendite imponibili ICI e e la media precedentemente definita

Imponibile Ici inferiore all’indennità parziale

60% dell’indennità conferita in caso di cessione volontaria

Imponibile ICI Imponibile ICI

Indennità di espropriazione di aree non edificabili

Soggetti espropriati Indennità provvisoria

Indennità in caso di cessione volontaria

Indennità definitiva in assenza di cessione volontaria

Proprietario diretto coltivatore o imprenditore agricolo a titolo principale

un corrispettivo del Valore Agricolo Medio

tre corrispettivi del Valore Agricolo Medio

Valore agricolo del fondo + un corrispettivo del Valore Agricolo Medio

Proprietario un corrispettivo del Valore Agricolo Medio

un corrispettivo del Valore Agricolo Medio incrementato del 50%

Valore agricolo del fondo Proprietario soggetto distinto dal gestore del fondo (affitto, enfiteusi, comodato)

Gestore un corrispettivo del Valore Agricolo Medio



Sintesi della determinazione dell’indennità d’esproprio (Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004)

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CCCAAATTTAAASSSTTTOOO

Il catasto può essere definito come l’inventario dei beni immobiliari situati in un territorio. Il suo scopo è di natura fiscale, essendo la classificazione finalizzata a determinare le rendite dei suddetti beni, in funzione dell’imposizione di oneri fiscali.

In funzione della natura dei beni stessi (terreni agricoli e fabbricati urbani), in Italia esistono due catasti:

- Il Nuovo Catasto Terreni (NCT)

Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), ora Catasto Fabbricati (CF)

In particolare, il Catasto Edilizio Urbano è stato costituito in base alla Legge n. 652 del 13.4.1939, ed è stato normato fino al 2000 dal DPR 1142/49.

Recentemente è stata approvata una riforma radicale con il DPR 138/98 che lo ha trasformato in catasto Fabbricati.

Il Nuovo Catasto Terreni Il Nuovo Catasto Terreni (N.C.T.) è stato istituito con la “Legge Messedaglia” o”della perequazione fiscale” (L.3682/1886). Il N.C.T. è stato definito nella Legge Messedaglia

- rustico,

- geometrico,

- particellare,

- fondato sulla misura e sulla stima,

- non probatorio

La particella catastale è una porzione di terreno

- continua,

- appartenente ad un unico Comune,

- appartenente ad un unico proprietario,

- avente un’unica destinazione produttiva

- con un unico livello di produttività.

Viene denominato fondo, invece, una particella che abbia come confini di proprietà linee stabili e precise o linee destinate a diventare confini determinate con un precedente tipo di frazionamento (fondo potenziale).

Non sono fondi, invece, le particelle delimitate da linee dividenti di qualità e classi, per loro natura labili.

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Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (Jovine, 2002)

Il catasto edilizio urbano, rappresenta l'inventario delle unità immobiliari urbane realizzato in esecuzione del R.D. 13 aprile 1939, n.652, convertito nella legge 11 agosto 1939, n.1249, che reca il titolo: "Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo Catasto edilizio urbano" (N.C.E.U.).

Questa legge ha segnato una svolta decisiva sia nel sistema di accertamento degli immobili urbani sia nella determinazione del loro reddito imponibile come chiaramente si evince dai seguenti criteri fondamentali: • l'accertamento generale degli immobili urbani è eseguito per unità immobiliare (art. 3) considerando (art. 5) unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile e atta a produrre un reddito proprio;

• per la determinazione della rendita (art. 8), le unità immobiliari di ciascun comune o porzione di comune sono distinte, a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categoria e ciascuna categoria in classi;

• la rendita catastale (art. 9) è la rendita media ordinariamente ritraibile al netto delle spese e perdite eventuali e al lordo soltanto della imposta fabbricati, delle relative sovrimposte e dei contributi di ogni specie;

In relazione a quanto previsto dalla suddetta disposizione e parallelamente ripreso dalle norme fiscali, l'ordinamento dell'imposta non persegue il reddito individuale di ciascuna unità oggetto di accertamento ma quello delle categorie e classi in cui le unità sono inquadrate e, sopratutto, l'imposta non viene commisurata al reddito lordo individuale di ciascuna unità immobiliare, al netto di una detrazione fissa, ma alla rendita media ordinaria della categoria e classe in cui essa è inquadrata, determinata con riferimento alle unità immobiliari di quella categoria e classe e con analisi approfondite dei redditi lordi e delle passività che si concretano nella determinazione di due elementi economici caratteristici di ciascuna categoria e classe: la rendita catastale unitaria (cioè la tariffa) e la percentuale di detrazione.

Quello configurato dalla legge citata è dunque un catasto per classi e tariffe, cioè analogo a quello formato per i terreni in base alla legge “Messedaglia” di perequazione fondiaria del 1° marzo 1886, n. 3682.

L'oggetto dell'accertamento, cosi come dispone l'art. 1 della legge istitutiva del N.C.E.U., è l'esecuzione a cura dello Stato dell'accertamento generale dei fabbricati e delle altre costruzioni stabili non censite al catasto rustico, allo scopo di:

• accertare le proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita;

• costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani che si

denomina, nuovo catasto edilizio urbano."

L'art. 4, successivo, precisa che "si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali", e che "sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo".

L'art. 38 del Regolamento per la formazione del nuovo Catasto edilizio urbano approvato con D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142, chiarisce infine che "sono soggetti all'accertamento tutti i fabbricati e le costruzioni stabili definite all'ari. 4 della legge".

Sono esclusi dall'accertamento:

a) i fabbricati rurali;

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b) i fabbricati di proprietà della Santa Sede di cui agli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense del 1° febbraio 1929.

Poiché le anzidette disposizioni nulla sostanzialmente hanno innovato rispetto alle disposizioni vecchie e vigenti in materia di imposta sui fabbricati, sulla scorta della giurisprudenza formatasi precedentemente all'entrata in vigore del nuovo catasto, agli effetti dell'imposta si deve intendere per fabbricato ogni combinazione di materiali di qualsiasi genere assieme riuniti o saldamente connessi, in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita, atto all'uso cui la costruzione è destinata e l'espressione stabile costruzione altro non significhi se non la definitiva permanenza dell'edificio nel luogo in cui è posto per sua espressa destinazione, di guisa che non possa rimuoversi, per trasportarlo da un luogo all'altro senza scomporlo almeno in parte, rompendo o distruggendo le aderenze che lo tengono avvinto stabilmente al suolo.

Per quanto concerne l'unità immobiliare, l'elemento minimo inventariale sul quale è basato l'accertamento, (in precedenza è stata citata la definizione data dalla legge istitutiva a questa entità), la definizione è stata interpretata e completata come segue dall'articolo 4 del Regolamento: "Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato o insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente".

Questa definizione, pur rispettando la legge istitutiva, ha assai meglio puntualizzato il concetto stesso e, soprattutto, lo ha completato in modo da renderlo applicabile, senza perplessità, in sede pratica.

Anzitutto la nuova formulazione, col sostituire l'espressione "ogni parte di immobile" con l'altra "ogni fabbricato, porzione di fabbricato, insieme di fabbricati" ha esteso il concetto a tutti i casi possibili di unità immobiliari dato che, come si è già avvertito, l'unità immobiliare può essere costituita sia da un fabbricato intero (convitto, scuola ecc.) sia da una porzione di fabbricato (appartamento, bottega ecc.) sia infine da un insieme di fabbricati (opifìcio, ospedale costituito da diversi padiglioni ecc.). in secondo luogo, la nuova formulazione ha introdotto un elemento nuovo di insostituibile importanza per un catasto, e cioè quello dell'appartenenza allo stesso proprietario. In terzo luogo, all'espressione vaga "atte a produrre un reddito proprio" è stata sostituita l'altra assai più precisa "che rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente" la quale non solo chiarisce che l'unità deve dare un reddito indipen-dente, meglio che proprio, ma inserisce il significato di unità immobiliare nell'ambito degli usi locali15, cosa altrettanto importante per un catasto, senza peraltro inficiare il concetto originario.

In definitiva, l'unità immobiliare urbana è costituita da una porzione di fabbricato, un intero fabbricato o gruppi di fabbricati ovvero da un'area suscettibile di autonomia funzionale e di redditività.

L’identificazione di un’UIU è costituita dalla successione di: codice comunale, - numero del foglio di mappa, - numero della particella su cui è costruito il fabbricato, - numero del subalterno, che è l’elemento identificativo vero e proprio dell’UIU. Con le ultime disposizioni normative, inoltre, si è cercato di limitare il più possibile un eccessivo frazionamento delle particelle in subalterni, cosa che in passato era molto comune ad esempio a causa del metodo di assegnazione dei subalterni ai posti auto. Enti urbani e fabbricati rurali nel passaggio dal Catasto edilizio Urbano al catasto Fabbricati (Magni, 2004) Fino al 1994 dovevano essere censiti al Catasto (il N.C.E.U.) tutti gli stabili urbani, cioè gli stabili che fossero - non rurali - stabilmente ancorati al suolo (anche se sospesi o galleggianti).

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Con il C.d.F. i fabbricati rurali sono passati al catasto fabbricati. Secondo il C.d.F., un fabbricato è rurale se - è l’abitazione delle persone (e dei famigliari e conviventi a carico) addette alla coltivazione o alla custodia dei lavoratori, dei fondi e del bestiame; - è un ricovero per animali; - è una luogo di custodia di macchine e attrezzi; - è un’opera volta alla protezione delle piante (esempio: serra) e/o alla conservazione dei prodotti agricoli e zootecnici (esempio: silos). Dal 1998 tutte le nuove costruzioni rurali devono essere direttamente censite nel C.d.F.; le costruzioni rurali già censite in precedenza al N.C.T. devono passare al C.d.F. entro un periodo di transizione: il passaggio sarà fatto se si avrà un caso d’uso, ossia variazioni oggettive o soggettive. Nel frattempo, però, gli Uffici dell’Agenzia del Territorio dovranno acquisire tutte le informazioni censuarie (caratteristiche censuarie, ditte intestate), presenti nel N.C.T. Il passaggio dei fabbricati rurali al C.d.F. ha però comportato una scissione nel modo di vedere i fabbricati rurali: essi, infatti, sono trattati nel C.d.F. a livello catastale e nel N.C.T. a livello fiscale, in relazione alle attività agricole a cui sono connessi. Oltre ai fabbricati urbani e rurali, il C.d.F. deve censire anche alcuni stabili che non hanno attribuzione di reddito e che quindi vengono solo identificati; essi sono: - fabbricati in costruzione o in definizione, - costruzioni altamente degradate e inabili a produrre reddito, - aree urbane, - lastrici solari. Consistenza espressa in vani utili (edifici residenziali). La consistenza espressa in vani utili si calcola come numero di vani e di frazioni di vano, tenendo conto che i vani vengono contati come unitari se sono utilizzati normalmente. Oltre una certa soglia di superficie il vano incrementa di frazioni di vano. Gli altri vani adibiti a differenti usi vengono classificati con un incidenza pari a una frazione di vano (1/3,1/4 ecc, a seconda dell’uso) Consistenza espressa in unità di volume o di superficie (edifici residenziali ad uso pubblico ed edifici commerciali). Si parte dalla volumetria lorda o dalla superficie lorda, per poi utilizzare dei coefficienti moltiplicatori in funzione dell’incidenza dei vari tipi di volume o superficie. Con il nuovo catasto la consistenza è espressa per tutti gli edifici ordinari in mq di superficie catastale.

Le fasi catastali (da Gallerani, Zanni, Viaggi, 2004) La messa in opera del Catasto edilizio urbano e del successivo Catasto fabbricati è caratterizzata dalle seguenti fasi:

1. formazione;

2. pubblicazione;

3. attivazione;

4. conservazione.

Formazione

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Ai fini della formazione del Catasto Fabbricati, il territorio urbano è stato suddiviso in zone censuarie. La zona censuaria è costituita da un'area (che può comprendere più comuni, un solo comune o sue porzioni) con caratteristiche urbanistiche e socio-eco-nomiche omogenee.

Con il DPR 138/1998, è prevista la suddivisione di ogni zona censuaria in microzone. La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale, che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. In ciascuna microzona, le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. La microzona individua ambiti territoriali di mercato omogenei sul piano dei redditi e dei valori, in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari.

Le operazioni di formazione del Catasto fabbricati sono: -

• qualificazione

• classificazione;

formazione delle tariffe;

• accertamento e classamento.

La qualificazione consiste nell'individuare in ciascuna zona le varie categorie di immobili, secondo la destinazione:

Immobili a destinazione ordinaria - gruppo A

A/1 Abitazioni di tipo signorile

A/2 Abitazioni di tipo civile

A/3 Abitazione di tipo economico

A/4 Abitazione di tipo popolare

A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare (in disuso)

A/6 Abitazioni di tipo rurale (in disuso)

A/7 Abitazioni in villini

A/8 Abitazioni in ville

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 Uffici e studi privati

A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi: Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc.

Immobili a destinazione ordinaria - gruppo B

B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari,caserme

B/2 Case di cura ed ospedali

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici

B/5 Scuole, laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all' esercizio pubblico dei culti

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B/8 Magazzini sotterranei per deposito di derrate

Immobili a destinazione ordinaria - gruppo C

C/1 Negozi e botteghe, compresi i ristoranti, le trattorie,

C/2 Magazzini e locali di deposito

C/3 Laboratori per arti e mestieri, locali artigiani

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse

C/7 Tettoie chiuse od aperte Immobili a destinazione speciale - gruppo D

D/1 Opifici, cabine elettriche e autosilos dotati di impianti di sollevamento delle autovetture

D/2 Alberghi, pensioni e villaggi turistici

D/3 Teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili

D/4 Case di cura ed ospedali con fine di lucro

D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazioni

D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi con fine di lucro

D/7 Fabbricati industriali discariche, campi sportivi con fine di lucro

D/8 Fabbricati commerciali parcheggi a pagamento,

campeggi, supermercati a serre, centrali del latte

D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio

Immobili a destinazione particoaare - gruppo E

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei

E/2 Ponti comunali provinciali soggetti a pedaggio

E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche: Edicole per giornali e simili, chioschi per bar, per rifornimenti di auto per sale di aspetto di tranvie, ecc., pese pubbliche, ecc.

E/4 Recinti per mercati, per posteggio bestiame, ecc.

E/5 Fortificazioni e loro dipendenze

E/6 Fari, semafori, torri d’orologio

E/7 Fabbricati destinati all' esercizio pubblico dei culti

E/8 Fabbricati cimiteriali

E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E, comprese le discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani, quando la loro gestione non configura fonte reddituale

A partire dal 1998 (DPR n. 138/98) ai fini della creazione del Catasto urbano è stato adottato il nuovo quadro nazionale di qualificazione, che prevede le seguenti categorie.

• Categorie di unità immobiliari ordinarie:

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- residenze e autorimesse (gruppo R);

- categorie di unità immobiliari di tipo pubblico e culturale (scuole, uffici case di cura, collegi ecc.) (gruppo P);

- categorie di unità immobiliari di tipo terziario e commerciale (negozi, magazzini, uffici, pensioni, alberghi) (gruppo T).

• Categorie di unità immobiliari speciali per consistenza e caratteristiche:

- categorie di unità immobiliari speciali di tipo pubblico o di interesse collettivo (ospedali, chiese, stazioni ecc.) (gruppo V); - categorie di unità immobiliari speciali di tipo produttivo e terziario (opifici, grandi centri commerciali, direzionali, per lo spettacolo ecc.) (gruppo Z).

Catasto fino all’anno 2000 Catasto dall’anno 2000?

Zone censuarie estese nell’ambito comunale. Valore medio variabile da zona a zona contigua del 20%

Categorie di edifici:

A (residenza privata)

B (residenza Pubblica)

C (Attività commerciali)

D, E (Edifici speciali)

F (immobili non soggetti a tributi)


Ordinarie R (residenza privata)

P (attività pubbliche)

T (attività terziarie)

V, Z (Edifici speciali)

Zone censuarie estese nell’ambito provinciale. Microzone. Valore medio variabile da microzona a microzona contigua del 20%. Valere variabile in una microzonadal minimo al massimo nell’ordine dell’1 a 2

Consistenza espressa in vani (cat. A), mc (cat. B)e mq (cat. C) Consistenza espressa in mq

Catasto fino all’anno 2000 Catasto dall’anno 2000?

Zone censuarie estese nell’ambito comunale. Valore medio variabile da zona a zona contigua del 20%


A (residenza privata)

B (residenza Pubblica)

C (Attività commerciali)

D, E (Edifici speciali)

F (immobili non soggetti a tributi)


Ordinarie R (residenza privata)

P (attività pubbliche)

T (attività terziarie)

V, Z (Edifici speciali)

Zone censuarie estese nell’ambito provinciale. Microzone. Valore medio variabile da microzona a microzona contigua del 20%. Valere variabile in una microzonadal minimo al massimo nell’ordine dell’1 a 2

Consistenza espressa in vani (cat. A), mc (cat. B)e mq (cat. C) Consistenza espressa in mq

La riforma del catasto (non ancora del tutto operativa)

Con la classificazione, ogni categoria di fabbricati ordinari viene divisa in tante classi quanti sono i gradi di diversa capacità contributiva, tenendo conto dei fattori che influenzano il reddito. Lo scarto fra il reddito di due classi successive è del 15%. Contrariamente al Catasto terreni, la classe prima rappresenta quella con il reddito più basso e il numero di classi non è preventivamente determinato.

La formazione delle tariffe consiste nella determinazione della rendita catastale, per unità di consistenza, da attribuire a ciascuna categoria di immobile.

La rendita catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile dall'immobile, detratte le spese di riparazione, manutenzione ed eventuali perdite.

Per le categorie a destinazione ordinaria (R, P, T), la tariffa rappresenta il reddito per metro quadrato di superficie catastale. Per ogni zona censuaria, il reddito è differenziato per categoria e, all'interno di

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queste, per classi. In base al DPR 138/1998, le tariffe sono determinate con riferimento all'epoca censuaria 1996/97.

Ai fini del Catasto fabbricati, le tariffe d'estimo vengono determinate con riferimento al mercato immobiliare e precisamente:

• ai canoni locativi medi ordinari;

• ai prezzi medi di compravendita e ai relativi saggi di fruttuosità.

Con il primo procedimento, il reddito imponibile è ricavato sottraendo dal canone ordinario di locazione le spese e le perdite, escluse le imposte:

Rc= RPL-( Q+Sv+Am+Sf+Ines+I) dove:

Rc = reddito imponibile catastale

RPL = reddito padronale lordo

Q = quote di ammortamento, manutenzione e assicurazione

Sv = spese varie

Am = amministrazione

Sf= sfitto

Ines = inesigibilità

I= interessi.

Con il secondo procedimento, il reddito catastale delle UIU viene calcolato applicando un saggio di interesse al valore dell'immobile. Si ottiene così il beneficio fondiario (Bf), a cui vanno aggiunti gli oneri relativi all'imposta e contributi vari.

Il valore dell'immobile viene stimato in base al valore di mercato della UIU; nel caso il mercato non offra elementi di paragone si valuta in base al costo di ricostruzio ne, compreso il costo dell'area. Il valore deve essere comunque riportato a condizioni di media vetustà del fabbricato.

Al Beneficio fondiario così ottenuto vanno aggiunte le imposte:

Rc = Bf + a x Rc

Rc= Bf / (1-a)

Dove a rappresenta l’aliquota di imposta.

Dividendo poi Re per la relativa consistenza catastale si ottiene la tariffa o reddito catastale unitario.

Con la classificazione, ogni categoria di fabbricati ordinari viene divisa in tante classi quanti sono i gradi di diversa capacità contributiva, tenendo conto dei fattori che influenzano il reddito. Lo scarto fra il reddito di due classi successive è del 15%. Contrariamente al Catasto terreni, la classe prima rappresenta quella con il reddito più basso e il numero di classi non è preventivamente determinato.

La formazione delle tariffe consiste nella determinazione della rendita catastale, per unità di consistenza, da attribuire a ciascuna categoria di immobile.

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La rendita catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile dall'immobile, detratte le spese di riparazione, manutenzione ed eventuali perdite.

Per le categorie a destinazione ordinaria (R, P, T), la tariffa rappresenta il reddito per metro quadrato di superficie catastale. Per ogni zona censuaria, il reddito è differenziato per categoria e, all'interno di queste, per classi. In base al DPR 138/1998, le tariffe sono determinate con riferimento all'epoca censuaria 1996/97.

Ai fini del Catasto fabbricati, le tariffe d'estimo vengono determinate con riferimento al mercato immobiliare e precisamente:

• ai canoni locativi medi ordinari; • ai prezzi medi di compravendita e ai relativi saggi di fruttuosità.

Per ogni singola UIU la rendita catastale viene determinata moltiplicando la misura di consistenza per la relativa tariffa.

Per le unità immobiliari urbane a destinazione speciale, la rendita catastale si determina, per ogni singolo immobile, in base al reddito ordinario ritraibile da quell'immobile, al netto delle spese e al lordo delle imposte.

Il classamento consiste nel collocare ogni UIU nella categoria e classe che le com-pete, confrontandola con le unità tipo che servono come termine di paragone. Si determina prima la categoria, in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche costruttive, quindi la classe.

Il classamento viene effettuato in modo automatizzato sulla base di parametri di riferimento che descrivono gli elementi di maggiore rilievo che influenzano la redditività di un fabbricato (classamento parametrico). Tali elementi sono quantificati attraverso:

• il fattore posizionale

• il fattore edilizio

fattore posizionale è il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona, nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato, con particolare riferimento a quelli aventi destinazione pubblica e sempreché siano permanenti e significativi ai fini del classamento.

Il fattore edilizio rappresenta il livello qualitativo dell'unità immobiliare e del fabbricato, in relazione a:

- dimensione e tipologia;

- destinazione funzionale;

- epoca di costruzione;

- struttura e dotazione impiantistica;

- qualità e stato edilizio;

- pertinenze comuni ed esclusive;

- livello di piano.

II classamento complessivo è dato dall'aggregazione del fattore posizionale medio e del fattore edilizio.

Il reddito imponibile risulta dal prodotto della consistenza catastale dell'unità immobiliare per la tariffa della categoria e classe in cui l'unità è collocata.

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Es. Scheda di rilievo catastale per il classamento

Pubblicazione e attivazione Nell'ambito della nuova revisione, le rendite catastali sono oggetto di pubblicazione per 180 giorni, con la facoltà per i contribuenti interessati di presentare osservazioni. L'attivazione consiste nella correzione degli atti a seguito delle osservazioni sollevate e per le variazioni avvenute durante la pubblicazione.

Conservazione La conservazione consiste nell'aggiornamento degli atti catastali nel tempo.L'aggiornamento degli atti catastali avviene rispetto ai seguenti tre ordini di mutazioni:

• mutazioni soggettive, cioè relative agli intestati, che avvengono attraverso la voltura catastale;

• mutazioni oggettive, relative allo stato e/o alla destinazione degli immobili;

• denunce di nuova costruzione.

I documenti e le pratiche catastali

I principali documenti del Catasto fabbricati sono:

• mappa urbana;

• elenco degli immobili (ex schedario o prontuario dei numeri di mappa);

• elenco degli intestati (ex schedario dei possessori);

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• schedario delle partite;

• elenco stradario;

• planimetria delle unità immobiliari.

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DDDEEETTTEEERRRMMMIIINNNAAAZZZIIIOOONNNEEE LLLEEEGGGAAALLLEEE DDDEEELLL CCCOOOSSSTTTOOO DDDIII CCCOOOSSSTTTRRRUUUZZZIIIOOONNNEEE

Legge 27 gennaio 1977, n. 10. Norme in materia di edificabilità dei suoli

Art. 5 Determinazione degli oneri di urbanizzazione (abrogato dal d.P.R. n. 380 del 2001)

1. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, previsti dall'articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, modificato dall'articolo 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, nonché dalle leggi regionali, è stabilita, ai fini del precedente articolo 3, con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce, entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, per classi di comuni in relazione:

a) all’ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi regionali.

2. Fino all'approvazione delle tabelle di cui al precedente comma, i comuni continuano ad applicare le disposizioni adottate in attuazione della legge 6 agosto 1967, n. 765.

3. Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione entro il termine stabilito nel primo comma e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria, con deliberazione del consiglio comunale.

Art. 6 Determinazione del costo di costruzione (abrogato dal d.P.R. n. 380 del 2001)

1. Il costo di costruzione di cui all'articolo 3 della presente legge per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'art. 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457.

2. Con gli stessi provvedimenti di cui al primo comma, le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento.

3. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali di cui al primo comma, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT).

4. Il contributo afferente alla concessione comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro desti nazione ed ubicazione.

98

5. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere la concessione.

Decreto ministeriale Lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801. Determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici

Art. 1. Costo unitario di costruzione

Il costo di costruzione dei nuovi edifici, riferito a metro quadrato di superficie è pari all' 85% di quello stabilito con d.m. 3 ottobre 1975, n. 9816, emesso ai sensi dell'art. 8 della legge 1 novembre 1965, n. 1179. (L'articolo è implicitamente abrogato dall'articolo 6, commi da 1 a 4, della legge n. 10 del 1977, come sostituiti dall'articolo 7, della legge n. 537 del 1993, con il trasferimento alle regioni della competenza alla determinazione del costo base di costruzione al mq.)

Art. 2. Superficie complessiva (Sc)

1. La superficie complessiva, alla quale, ai fini della determinazione del costo di costruzione dell'edificio, si applica il costo unitario a metro quadrato, è costituita dalla somma della superficie utile abitabile di cui al successivo art. 3 e dal 60% del totale delle superfici non residenziali destinate a servizi ed accessori (Snr), misurate al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre (Sc = Su + 60% Snr).

2. Le superfici per servizi ed accessori riguardano:

a) cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze; b) autorimesse singole o collettive; c) androni di ingresso e porticati liberi; d) logge e balconi.

3. I porticati di cui al punto c) sono esclusi dal computo della superficie complessiva qualora gli strumenti urbanistici ne prescrivano l'uso pubblico.

Art. 3. Superficie utile abitabile (Su)

1. Per superficie utile abitabile si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge di balconi.

Art. 4. Edifici con caratteristiche tipologiche superiori

1. Ai fini della identificazione degli edifici con caratteristiche tipologiche superiori a quelle considerate dalla legge n. 1179 del 1 novembre 1965, per le quali vanno determinate maggiorazioni del costo unitario di costruzione non superiori al 50%, si fa riferimento agli incrementi percentuali di detto costo stabiliti nei successivi articoli 5, 6 e 7 per ciascuno dei seguenti elementi:

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a) superficie utile abitabile (Su); b) superficie netta non residenziale di servizi e accessori (Snr); c) caratteristiche specifiche.

Art. 5. Incremento relativo alla superficie utile abitabile

1. L'incremento percentuale in funzione della superficie è stabilito in rapporto alle seguenti classi di superficie utile abitabile:

1) oltre 95 metri quadrati e fino a 110 metri quadrati inclusi: 5%; 2) oltre 110 metri quadrati e fino a 130 metri quadrati inclusi: 15 %; 3) oltre 130 metri quadrati e fino a 160 metri quadrati inclusi: 30%. 4) oltre 160 metri quadrati: 50%.

2. Per ciascun fabbricato l'incremento percentuale relativo alla superficie utile abitabile, è dato dalla somma dei valori ottenuti moltiplicando gli incrementi percentuali di cui al precedente comma per i rapporti tra la superficie utile abitabile degli alloggi compresi nelle rispettive classi e la superficie utile abitabile dell'intero edificio.

Art. 6. Incremento relativo alla superficie non residenziale (i2)

1. L'incremento percentuale in funzione della superficie per servizi ed accessori relativi al l'intero edificio è stabilito come appresso, con riferimento alla percentuale di incidenza della superficie netta totale di servizi e accessori (Snr) rispetto alla superficie utile abitabile per edificio (Su):

oltre il 50 e fino al 75% compreso: 10%; tra il 75 e il 100% compreso: 20%; oltre il 100% : 30%

Art. 7. Incremento relativo a caratteristiche particolari (i3)

1. Per ciascuna delle caratteristiche appresso riportate l'incremento è pari al 10%:

1) più di un ascensore per ogni scala se questa serve meno di sei piani sopraelevati; 2) scala di servizio non prescritta da leggi o regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o di incendi; 3) altezza libera netta di piano superiore a m 3,00 o a quella minima prescritta da norme regolamentari. Per ambienti con altezze diverse si fa riferimento all'altezza media ponderale; 4) piscina coperta o scoperta quando sia a servizio di uno o più edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari; 5) alloggi di custodia a servizio di uno o più edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari

Art. 8. Classi di edifici e relative maggiorazioni

1. Gli incrementi afferenti a ciascuno degli elementi considerati negli articoli 5, 6 e 7 si sommano ai fini della determinazione delle classi di edifici.

2. Le classi di edifici e le relative maggiorazioni di costo di cui al secondo comma dell'art. 6 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, sono così individuate:

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classe I: percentuale di incremento fino a 5 inclusa: nessuna maggiorazione; classe II: percentuale di incremento da 5 a 10 inclusa: maggiorazione del 5 % ; classe III: percentuale di incremento da 10 a 15 inclusa: maggiorazione del 10% ; classe IV: percentuale di incremento da 15 a 20 inclusa: maggiorazione del 15%; classe V: percentuale di incremento da 20 a 25 inclusa: maggiorazione del 20% ; classe VI: percentuale di incremento da 25 a 30 inclusa: maggiorazione del 25% ; classe VII: percentuale di incremento da 30 a 35 inclusa: maggiorazione del 30% ; classe VIII: percentuale di incremento da 35 a 40 inclusa: maggiorazione del 35%; classe IX: percentuale di incremento da 40 a 45 inclusa: maggiorazione del 40%; classe X: percentuale di incremento da 45 a 50 inclusa: maggiorazione del 45% ; classe XI: oltre il 50% inclusa: maggiorazione del 50%.

Art. 9. Superficie per attività turistiche, commerciali e direzionali (St)

1. Alle parti di edifici residenziali nelle quali siano previsti ambienti per attività turistiche, commerciali e direzionali si applica il costo di costruzione maggiorato ai sensi del precedente art. 8, qualora la superficie netta (Sn) di detti ambienti e dei relativi accessori (Sa), valutati questi ultimi al 60%, non sia superiore al 25% della superficie utile abitabile.

Art. 10. Costruzioni in zone sismiche o con sistemi non tradizionali

1. Per gli edifici da eseguire in zone sismiche e per quelli realizzati con sistemi costruttivi non tradizionali ai fini della determinazione del costo di cui al precedente art. 1 non si applicano le maggiorazioni previste a tale titolo dalle vigenti disposizioni relative ai costi a mq. dell'edilizia agevolata. (disposizione non più operante dopo che il costo di costruzione è determinato dalle regioni)

Art. 11. Prospetto

1. Il procedimento per l'applicazione del presente decreto è riepilogato nell'allegato prospetto.

Art. 12. Periodo di applicazione del costo di costruzione

1. Il costo di costruzione di cui al precedente art. 1 trova applicazione fino ad un anno dalla data del presente decreto.

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TABELLA PER LA DETERMINAZIONE DEL COSTO DI COSTRUZIONE DI NUOVI EDIFICI (D.M. 10 MAGGIO 1977)

DA COMPILRE DAL RICHIEDENTE RISERVATO ALL’UFFICIO P.E. n. ______ TABELLA 1 – Incremento per superficie utile abitabile (art. 5)

Classi Di superficie

(mq)

Alloggi (n°)

Superficie utile Abitabile

(mq)

Rapporto Rispetto al totale

Su

% Incremento

(art. 5)

% Incremento Per classi

di superficie

(1) (2) (3) (4) = (3) : Su (5) (6) = (4) x (5)

≤ 95 0

> 95 110 5

> 110 130 15

> 130 160 30

> 160 30

Su SOMMA I1

+ TABELLA 3 – Incremento per servizi TABELLA 2 – Superfici per servizi e accessori relativi ed accessori relativi alla alla parte residenziale (art. 2) parte residenziale (art. 6)

DESTINAZIONI Superfici netta di

servizi ed accessori (mq.)

Intervalli di variabilità del rapporto percen-

tuale Snr x 100 Su

Ipotesi che

ricorre

% Incremento

(7) (8) (9) (10) (11)

≤ 50 0

> 50 75 10 a

Cantinole, soffitte, locali motore ascensore, cabine idriche, lavatoi comuni, centrali termiche, ed altri locali a stretto servizio delle residenze

> 75 100 20

> 100 30

b Autorimesse

singole collettive

c Androni d’ingresso e porticati liberi I2

d Logge e balconi

Snr Snr ------ x 100 = ______________ % Su

+ SUPERFICI RESIDENZIALI E RELATIVI SERVIZI TABELLA 4 – Incremento per partico- ED ACCESSORI lari caratteristiche (art, 7)

Sigla Denominazione Superficie (mq.)

Numero di caratteristiche

Ipotesi che

ricorre

% Incremento

(17) (18) (19) (12) (13) (14)

1 Su ( art. 3) Superficie utile abitabile 0 0

2 Snr (art. 2) Superficie netta non residenziale 1 10

3 60% Snr Superficie ragguagliata 2 20 4 = 1+3 Sc (art.2) Superficie complessiva 3 30

4 40

5 50

SUPERFICI PER ATTIVITA’ TURISTICHE, COMMER-CIALI E DIREZIONALI E RELATIVI ACCESSORI

I3

Sigla Denominazione Superficie (mq.)

(20) (21) (22)

1 Su ( art. 3) Superficie netta non residenziale

Snr (art. 2) Superficie accessori

3 60% Snr Superficie ragguagliata

Classe edificio

% Maggio- razione

4 = 1+3 Sc (art.2) Superficie totale

non residenziale

= (15) (16)

TOTALE INCREMENTI I = I1 + I2 + I3

I

M

A – Costo a mq. di costruzione (1) …………………………………………………………... = ____________________ €./mq. B – Costo a mq. di costruzione maggiorato A x (1 + M/100) …………………………….. = ____________________ €./mq. C – Costo di costruzione dell’edificio (Sc + St) x B ……………………………………….. = ____________________ €./mq. (1) L’art. 7 della legge 24 dicembre 1993, n. 537 (S.O. n. 121 alla G.U. n. 303 del 28 dicembre 1993) ha stabilito che il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato dalle ragioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata,

definiti a norma della lettera g), del comma 1, dell’art. 4 della legge n. 457/1978. (Vedasi tale articolo)

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Attualmente il costo di costruzione è determinato dalle regioni, a seguito del trasferimento delle competenze ai sensi dell'articolo 6, commi da 1 a 4, della legge n. 10 del 1977, come sostituiti dall'articolo 7, della legge n. 537 del 1993) Legge 24 dicembre 1993, n. 537. Interventi correttivi di finanza pubblica. Ecologia Art. 7 (aggiornamenti ed adeguamenti dei contributi concessori). 1 . Gli oneri di urbanizzazione di cui all'articolo 5 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, sono aggiornati ogni quinquennio dai comuni, in conformità alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale. 2 . I primi quattro commi dell'articolo 6 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e successive modificazioni, sono sostituiti dai seguenti: "il costo di costruzione di cui all'articolo 3 della presente legge per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con gli stessi provvedimenti di cui al primo comma, le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali di cui al primo comma, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'istituto nazionale di statistica (istat). Il contributo afferente alla concessione comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione".

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001- s.o. n. 239)

Sezione II - Contributo di costruzione

Art. 16 (L) - Contributo per il rilascio del permesso di costruire

(Legge 28 gennaio 1977 n. 10, artt. 3; 5, comma 1; 6, commi 1, 4 e 5; 11; legge 5 agosto 1978, n. 457, art. 47; legge 24 dicembre 1993, n. 537, art. 7; legge 29 settembre 1964, n. 847, artt. 1, comma 1, lettere b) e c), e 4; legge 22 ottobre 1971, n. 865, art. 44; legge 11 marzo 1988, n. 67, art. 17; d.lgs. 5 febbraio 1997, n 22, art. 58, comma 1; legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 61, comma 2)

1. Salvo quanto disposto all'articolo 17, comma 3, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nel presente articolo.

103

2. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell'articolo 2, comma 5, della legge 11 febbraio 1994, n. 109, e successive modificazioni, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune.

(comma così modificato dal d.lgs. n. 301 del 2002)

(per la rateizzazione si veda l'articolo 47 della legge n. 457 del 1978)

3. La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione.

4. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:

a) all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni; b) alle caratteristiche geografiche dei comuni; c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti; d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi regionali.

5. Nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione e fino alla definizione delle tabelle stesse, i comuni provvedono, in via provvisoria, con deliberazione del consiglio comunale.

6. Ogni cinque anni i comuni provvedono ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformità alle relative disposizioni regionali, in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria e generale.

7. Gli oneri di urbanizzazione primaria sono relativi ai seguenti interventi: strade residenziali, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, rete idrica, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, spazi di verde attrezzato.

(tra le opere di urbanizzazione primaria sono incluse le infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative, in forza dell'articolo 86, comma 3, del decreto legislativo n. 259 del 2003)

7-bis. Tra gli interventi di urbanizzazione primaria di cui al comma 7 rientrano i cavedi multiservizi e i cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni. (comma introdotto dall'articolo 40, comma 8, della legge n. 166 del 2002)

8. Gli oneri di urbanizzazione secondaria sono relativi ai seguenti interventi: asili nido e scuole materne, scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo, mercati di quartiere, delegazioni comunali, chiese e altri edifici religiosi, impianti sportivi di quartiere, aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. Nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate.

9. Il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma

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della lettera g) del primo comma dell'art. 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Con lo stesso provvedimento le regioni identificano classi di edifici con caratteristiche superiori a quelle considerate nelle vigenti disposizioni di legge per l'edilizia agevolata, per le quali sono determinate maggiorazioni del detto costo di costruzione in misura non superiore al 50 per cento. Nei periodi intercorrenti tra le determinazioni regionali, ovvero in eventuale assenza di tali determinazioni, il costo di costruzione è adeguato annualmente, ed autonomamente, in ragione dell'intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT). Il contributo afferente al permesso di costruire comprende una quota di detto costo, variabile dal 5 per cento al 20 per cento, che viene determinata dalle regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione ed ubicazione.

10. Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi non superino i valori determinati per le nuove costruzioni ai sensi del comma 6 (leggasi «comma 9» - n.d.r.).

Art. 17 (L) - Riduzione o esonero dal contributo di costruzione. (Legge 28 gennaio 1977 n. 10, artt. 7, comma 1; 9; d.l. 23 gennaio 1982, n. 9, artt. 7 e 9, convertito in legge 25 marzo 1982, n. 94; legge 24 marzo 1989, n. 122, art. 11; legge 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 1; legge 662 del 1996, art. 2, comma 60)

1. Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione-tipo prevista dall’articolo 18.

2. Il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purché sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore.

3. Il contributo di costruzione non è dovuto:

a) per gli interventi da realizzare nelle zone agricole, ivi comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale, ai sensi dell’articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153;(l'articolo 12 della legge n. 153 del 1975 è stato abrogato dall'articolo 1, comma 5, decreto legislativo n. 99 del 2004; si vedano ora l'articolo 1, comma 1 del decreto legislativo n. 99 del 2004 e l'articolo 2135 del codice civile)

b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari; c) per gli impianti, le attrezzature, le opere pubbliche o di interesse generale realizzate dagli enti istituzionalmente competenti nonché per le opere di urbanizzazione, eseguite anche da privati, in attuazione di strumenti urbanistici;

d) per gli interventi da realizzare in attuazione di norme o di provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità; e) per i nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale.

4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione.

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Legge Regionale Urbanistica della Puglia n. 25 del 15 dicembre 2000

“Conferimento di funzioni e compiti amministrativi in materia di urbanistica e pianificazione territoriale e di edilizia residenziale pubblica”

……. Omissis ………..

Art. 3 (Funzioni della Regione) ……. Omissis ………..

r) definizione degli importi massimi e minimi degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione dei nuovi edifici;


Art. 7 (Funzioni dei Comuni in materia urbanistica)


g) la determinazione dell'incidenza delle opere di urbanizzazione nonché l'aggiornamento degli oneri di urbanizzazione;


106

BBBIIIBBBLLLIIIOOOGGGRRRAAAFFFIIIAAA DDDIII RRRIIIFFFEEERRRIIIMMMEEENNNTTTOOO Forte e De Rossi (1977) Elementi di Economia ed Estimo. Etas, Milano Fusco Girard (1974) L’evoluzione della logica estimativa. Quaderni dell’Istituto di Urbanistica, Università Federico II di Napoli. Gallerani, Zanni, Viaggi (2000) Manuale di Estimo. Mac Graw Hill, Roma. Grillenzoni e Grittani (1992) Estimo. Calderini, Bologna. Iovine (2002) Manuale pratico di Estimo. ESI, Roma. Kutzoiannis (1978) Economia Politica. Etas, Roma Magni (2003) Appunti del corso di Sistemi Catastali. Politecnico di Milano. Simonotti (1997) La Stima Immobiliare. Utet, Torino.

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