BAB 2

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Tinjauan Apartemen

2.1.1 Pengertian Apartemen

• Menurut (KBBI) Kamus Besar Bahasa Indonesia apartemen merupakan

tempat tinggal (yang terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar

mandi, dapur, dsb) yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat

atau bangunan bertingkat, dilengkapi dengan fasilitas (kolam renang,

pusat kebugaran, toko, dsb).

• Menurut Ernst Neufert, 1980, bangunan hunian yang dipisahkan secara

horizontal atau vertikal, agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan

mencakup bangunan bertingkat rendah atau tinggi, dilengkapi berbagai

fasilitas dengan standar yang telah ditentukan.

• Menrut sumber Joseph De Chiara & John Hancock, 1968, sebuah unit

tempat tinggal yang terdiri dari kamar tidur, kamar mandi, ruang tamu,

dapur, ruang santai yang berada pada satu lantai bangunan vertikal yang

terbagi dalam beberpa unit tempat tinggal.

• Apartemen adalah ruang atau beberapa ruang yang dirancang sebagai

tempat tinggal dimana satu atau beberapa ruangannya sama dalam satu

gedung, definisi apartemen tersebut berdasarkan Dictionary of

Architecture and Construction, 1975.

Dari pengertian diatas dapat didefinisikan secara umum bahwa apartemen

merupakan bangunan vertikal yang terdiri dari beberapa unit hunian, yang mana

dari tiap hunian tersebut terdapat ruang yang dapat menampung aktivitas sehari-

hari, dan juga adanya fasilitas yang dapat digunakan secara bersama-sama oleh

para penghuni.

2.1.2 Prinsip dan Perkembangan Apartemen

Perancangan yang baik adalah perancangan bangunan yang mampu

mengakomodasi kebutuhan penggunanya secara optimal dalam arti sesuai

dengan tuntutan pengguna bangunan dan memungkinkan pengguna bangunan

untuk mengembangkan diri. Berikut beberapa hal yang perlu dipertimbangkan,

yaitu:

5

6

1. Kesesuaian Bangunan Dengan Tuntutan Penggunanya.

Perancangan apartemen perlu memperhatikan target pengguna dan

aktivitas yang diwadahi di dalamnya. Pada dasarnya apartemen adalah

suatu wadah untuk aktivitas penghuni bangunan. Oleh karenanya,

kegiatan yang berlangsung pada bangunan ini secara umum sama

dengan kegiatan pada suatu pemukiman meskipun membutuhkan

pertimbangan yang berbeda dengan perancangan sebuah hunian biasa.

Berdasarkan konsumen sasarannya yang sebagian besar adalah

golongan masyarakat ekonomi menengah keatas. Berikut klasifikasi

kegiatan dalam suatu apartemen yang dapat dibedakan, yaitu :

A. Jenjang Fungsi Apartemen

Berdasarkan jenjang fungsinya dapat diklasifikasikan sebagai

berikut :

Fungsi Pengertian Fungsi Jenis Aktivitas Fungsi Utama

Fungsi yang dominan dalam sebuah bangunan apartemen yaitu pemukiman. Kegiatan penghunian relatif sama dengan kegiatan penghunian pada pemukiman umumnya, hanya saja dengan penekanan aktivitas yang sedikit berbeda, misalnya pada aspek efisiensi

1. Tidur (Kamar Tidur) 2. Makan (Ruang

Makan) 3. Menerima Tamu

(RuangTamu) 4. Berinteraksi Sosial

(RuangKeluarga) 5. Mandi (Kamar

Mandi) 6. Masak (Dapur

Pantry), dl

Fungsi Pendukung

Fungsi sekunder yang ditambahkan pada sebuah apartemen untuk mendukung dan menambahkan kenyamanan berlangsungnya fungsi utama. Selain itu, juga dapat membantu aspek pemasaran apartemen tersebut

1. Layanan Olahraga: Fitness Center, Aerobik, Kolam Renang, dll

2. Layanan Kesehatan: Poliklinik, Apotik, dll

3. Layanan Komersial: Minimarket, Restoran, Salon, dll

4. Layanan Anak: Tempat penitipan anak, Area Bermain, dl

7

Fungsi Pengertian Fungsi Jenis Aktivitas Fungsi Pelengkap

Fungsi yang diadakan untuk melengkapi berlangsungnya fungsi utama dan fungsi pendukung. Menurut tingkatannya tergolong fungsi tersier

1. Ruang Administrasi, 2. Ruang Cleaning

Service, dan 3. Ruang Satpam

Tabel 2.1 Fungsi Apartemen Sumber: Panduan Perancangan Bangunan Komersil, Endy Marlina, 2008

B. Privatisasi

Berdasarkan privatisasinya, ruang-ruang dalam apartemen dapat

digolongkan sebagai berikut :

Ruang Definisi Ruang Private Kelompok ruang yang bersifat

privat, mempunyai aksesibilitas yang terbatas bagi kelompok atau golongan tertentu, misalnya ruang-ruang hunian

Ruang hunian

Semi publik

Kelompok ruang dengan aksesibilitas bebas terbatas, dalam arti dapat diakses oleh pengunjung umum tetapi terbatas pada kelompok tertentu.

Area Administrasi Pengelola.

Publik Kelompok ruang dengan aksesibilitas tinggi, bebas diakses siapapun.

Ruang Pendukung (Minimarket, Fitness Center, Restoran)

Tabel 2.2. Privatisasi Apartemen Sumber: Panduan Perancangan Bangunan Komersil, Endy Marlina, 2008

Meskipun secara umum fungsi yang diwadahi dalam sebuah

apartemen sama dengan fungsi dalam bangunan hunian, terdapat

perbedaan pertimbangan antara perancangan hunian umum dengan

apartemen. Sasaran konsumen apartemen yang berasal dari

golongan masyarakat menengah ke atas mempunyai karakter khusus

yang pada umumnya menuntut hal-hal sebagai berikut :

1. Kemudahan akses dari apartemen ke tempat kerja atau tempat-

tempat penting lainnya di kota. Hal ini merupakan dampak dari

karakter konsumen yang efisien.

2. Privasimtinggi merupakan msalah satu tuntutan konsumen yang

pada umumnya merupakan golongan masyrakat pekerja.

3. Kenyamanan tinggi, mendukung tujuan penghuni untuk

beristirahat setelah seharian bekerja.

8

4. Estetika bangunan, merupakan salah satu strategi aktualisasi diri

pada golongan masyarakat menengah ke atas.

5. Kemananan tinggi, mendukung kelas ekonomi penghuni yang

meupakan golongan ekonomi menengah ke atas.

C. Pemilihan Lokasi Apartemen.

Pemilihan lokasi merupakan aspek penting pada perancangan

sebuah apartemen. Apartemen direncanakan berada di tempat-tempat

yang berdekatan dengan zona perkantoran atau zona komersial dalam

suatu wilayah sehingga meminimalkan waktu dan biaya tempuh. Secara

umum terdapat beberapa hal yang perlu dipertimbangkan dalam

pemilihan lokasi sebuah apartemen (Ditjen Cipta Karya, DPU. 1980:

11) yaitu :

1. Waktu tempuh paling lama 30 menit untuk mencapai tempat kerja

dan pusat-pusat pelayanan di perkotaan.

2. Sudah terdapat jaringan infrastruktur yang lengkap. Kelengkapan

jaringan infrastruktur dapat meminimalkan biaya pengadaan

jaringan baru pada pengembangan sebuah Apartemen.

3. Aksesibilitas baik, meliputi ketersediaan sarana dan prasarana

transportasi dengan kualitas baik.

4. Memberikan kesempatan untuk dapat membina individu dan

keluarga serta terjamin dari segala bahaya. Poin ini dimengerti

misalnya dengan pemilihan lokasi di area–area yang tidak rawan

bencana dan memungkinkan terjadinya interaksi antara penghuni

dengan berbagai fasilitas layanan pengembangan sumber daya

(fasilitas pendidikan, fasilitas sosial, dan fasilitas komersial).

2.1.3 Apartemen Mahasiswa

Mahasiswa adalah seseorang yang sedang menempuh studi atau belajar

diperguruan tinggi atau universitas.

Batasan pengertian apartemen mahasiswa adalah sebuah bangunan

bertingkat tinggi yang terbagi dalam rumah tinggal dengan gaya hidup dan

kebutuhan masyarakat modern. Gedung hunian/tempat tinggal yang dibangun

dalam suatu lingkungan dekat dengan kampus yang diperuntukkan kepada

9

mahasiswa dimana cara pemakaiannnya dengan sewa ruang secara regular atau

berkelanjutan dalam waktu atau periode tertentu.

2.1.4 Klasifikasi Apartemen

1. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Sistem Kepemilikan (Akmal,

2007) :

• Apartemen Sewa

Pada apartemen ini, penghuni hanya membayar sewa unit yang

ditempatinya kepada pemilik apartemen dan biasanya dibayar

perbulan atau pertahun. Biaya untuk keperluan utilitas ditanggung

oleh penghuni, sementara biaya maintenance dan gaji pegawai

pengelola apartemen ditanggung oleh pemilik.

• Apartemen Milik Sendiri

Jenis apartemen dengan sistem ini dibagi menjadi dua jenis yaitu :

A. Kepemilikan Bersama

Setiap penghuni memiliki saham dalam perusahaan pemilik

apartemen serta nemempati satu unit kepada orang yang telah

dianggap cocok oleh penghuni apartemen lainnya. Apabila

terdapat unit apartemen yang kosong, maka saham akan dibagi

rata antara penghuni. Penghuni harus menanggung semua biaya

maintenance secara bersama hingga terdapat penguni yang baru.

B. Condominium

Pada apartemen ini setiap penghuni menjadi pemilik dari unitnya

sendiri dan memiliki kepemilikan yang sama dengan penghuni

lainnya terhadap fasilitas dan ruang publik. Penghuni bebas untuk

menjual, menyewa, atau memberikan kepemilikannya kepada

orang lain. Jika terdapat unit yang kosong, maka biaya

maintenance bangunan akan ditanggung oleh badan pengelola

apartemen tersebut.

• Serviced Apartment

Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh manajemen

tertentu. Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu

penghuni mendapatkan pelayanan menyerupai hotel bintang lima,

10

misalnya unit berperabotan lengkap, house keeping, layanan kamar,

laundry, business center.

2. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan :

Dalam Buku Housing yang ditulis oleh John Mascai (Mascai, 1982),

macam-macam apartemen berdasarkan ketinggian bangunan adalah

sebagai berikut.

• Low-Rise Apartment

Apartemen dengan ketinggian kurang dari tujuh lantai dan

menggunakan tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya

untuk golongan menengah kebawah.

• Mid-Rise Apartment

Bangunan apartemen yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh

lantai. Jenis apartemen ini lebih sering dibangun dikota.

• High-Rise Apartment

Bangunan apartemen yang terdiri lebih dari sepuluh lantai.

Dilengkapi area parkir bawah tanah, sistem keamanan dan servis

penuh. Struktur apartemen lebih kompleks sehingga desain unit

apartemen cenderung standar. Jenis ini banyak di bangun di pusat

kota.

3. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Sirkulasi Vertikal :

Menurut James Hombeck, dalam buku Apartments and Dormitories

(Hombeck, 1962), apartemen dapat dibedakan berdasarkan sistem

sirkulasi vertical.

• Walked-up Apartment

Walk up apartement adalah pencapaian melalui sarana tangga dan

pada umumnya berlaku bagi bangunan yang tidak lebih dari 4 lantai.

• Elevated Apartment

Elelvated apartemen adalah pencapaian bangunan melalui sarana

elevator (lift), umumnya digunakan pada apartemen dengan

ketinggian lebih dari 4 lantai.

4. Berdasarkan Tipe Unit :

Kebutuhan tiap penghuni bervariasi, sebagai respon terhadap variasi

kebutuhan penghuni apartemen tersebut dapat dirancang dengan

11

berbagai tipe berdasarkan jumlah kamar dalam setiap unit apartemen

sebagai berikut :

Keterangan Ruang-Ruang Tipe Penghuni Studio 1. Satu kamar mandi 1. Lajang

2. Dapur kecil dan ruang 2. Pasangan muda makan menjadi satu yang baru menikah 3. Ruang duduk dan 3. Orang lanjut usia kamar 1 Kamar 1. Satu kamar mandi 1. Lajang tidur 2. Dapur kecil dan ruang 2. Pasangan muda

makan menjadi Satu yang baru menikah 3. Ruang duduk 3. Pasangan lanjut 4. Kamar tidur usia 2 Kamar 1. Satu kamar mandi 1. Keluarga kecil tidur 2. Dapur dengan 1 atau 2

3. Ruang duduk dan anak yang masih ruang makan menjadi kecil/belum Satu menikah 4. Kamar tidur 2. Pasangan lanjut usia yang tinggal dengan sanak saudara 3 Kamar 1. 2 kamar mandi dengan 1. Keluarga kecil

tidur satu kamar mandi dalam kamar tidur

2. Dapur 3. Ruang duduk 4. Ruang makan (bisa

juga ruang duduk dan ruang makan menjadi satu)

5. Kamar tidur (bisa juga 2 kamar tidur ditambah satu kamar pembantu)

dengan 3-4 anak yang masih kecil/belum menikah

Penthouse 1. Terdiri atas 2 lantai 2. 3 sampai 5 kamar tidur 3. 3 kamar mandi 4. Dapur 5. Ruang makan 6. Ruang duduk/ruang

keluarga 7. Ruang kerja 8. Ruang tamu 9. Foyer 10. Ada juga yang

mempunyai kamar pembantu

1. Pasangan muda yang baru menikah

2. Keluarga besar dengan 4-5 anak

3. Orang-orang kalangan atas

Tabel 2.3 Tipe-Tipe Hunian Apartemen Sumber : Jurnal Saputra - 2014

12

5. Berdasarkan Penyusunan Lantai (Josep De Chiara, Julius Panero,

Martin Zelnik, Time Saver Standarts for Housing and Residential

Development 2nd Edition, 1995) :

• Simplex

- Satu unit hunian dilayani oleh satu lantai, dalam satu lantai ini

juga terdiri dari beberapa unit hunian.

- Merupakan bentuk yang paling sederhana dan paling ekonomis.

• Duplex

- Kebutuhan satu hunian dilayani dalam dua lantai.

- Dapat mengeliminasi kebutuhan koridor, tidak setiap lantai

membutuhkan koridor.

- Membutuhkan tangga di dalam setiap unit hunian, untuk

menghubungkan lantai satu dan lantai dua unit hunian.

- Dalam setiap unit area privat terpisah dengan publik area.

• Triplex

- Kebutuhan satu unit hunian dilayani dalam tiga lantai.

- Kegiatan dalam setiap unit hunian dapat dilanjutkan dalam area

yang terpisah.

6. Berdasarkan tujuan pembangunan (Akmal, 2007) :

• Komersial

Apartemen yang hanya ditunjukan untuk bisnis komersial yang

mengejar keuntungan atau profit.

• Umum

Apartemen yang ditunjukan untuk semua lapisan masyarakat, akan

tetapi biasanya hanya dihuni oleh lapisan masyarakat kalangan

menengah kebawah.

• Khusus

Apartemen yang hanya dipakai oleh kalangan tertentu saja, dan

biasanya dimiliki suatu perusahaan atau instansi yang dipergunakan

oleh para pegawai maupun tamu yang berhubungan dengan

pekerjaan.

13

7. Berdasarkan golongan sosial (Salvitri, Ignatius, Budiharjo, Anwar,

& Rahwidyasa) :

• Apartemen Sederhana

• Apartemen Menengah

• Apartemen Mewah

• Apartemen Super Mewah

Yang membedakan keempat tipe di atas adalah fasilitas yang terdapat

dalam apartemen tersebut. Semakin lengkap fasilitas dalam sebuah

apartemen, maka semakin mewah apartemen tersebut. Pemilihan bahan

bangunan dan sistem apartemen juga berpengaruh. Semakin baik

kualitas material dan semakin banyak pelayanannya, semakin mewah

apartemen tersebut.

8. Berdasarkan pada pelayanan (Chiara, 1986) :

• Apartment Fully Service

Apartemen yang menyediakan layanan standar hotel bagi

penghuninya, seperti laundry, catering, kebersihan dan sebagainya.

• Apartment Fully Furnished

Apartemen yang menyediakan furnitur atau perabot dalam unit

apartemen.

• Apartment Fully Furnished and Fully Service

Gabungan kedua diatas.

• Apartment Building Only

Apartemen yang tidak menyediakan layanan ruang atau furnitur.

9. Berdasarkan pencapaian horisontal :

• Single-Loaded Corridor Apartment

Apartemen dengan tipe koridor ini dapat terbagi lagi menjadi dua

yaitu:

1. Open Corridor Apartment

Koridor pada tipe ini bersifat terbuka dengan pembatas terhadap

ruang luar berupa tembok atau railing.

14

2. Closed Corridor Apartment

Koridor ini bersifat tertutup oleh dinding, kadang memiliki

bukaan berupa jendela ataupun jalusi atau bahkan tidak ada

bukaan sama sekali.

• Double-Loaded Corridor Apartment

Tipe koridor pada apartemen ini dikelilingin oleh unit-unit hunian

sehingga seringkali terletak di tengah-tengah bangunan (Central

Corridor).

10. Berdasarkan bentuk denah (De Chiara, Joseph, 2001, Time Saver

for Building Type. Mc.Graw Hill) :

• Tower Plan

Terdapat core di tengah dengan unit -unit mengelilingi core tersebut,

layout denah bangunan tipikal kecuali denah lantai atas.

• Expanded Tower Plan

Sama dengan tower plan namun dapat diperpanjang pada sisi

tertentu untuk menambah jumlah unit hunian.

• Cross Plan

Memiliki empat sayap yang sama dan core service di bagian tengah.

Biasanya terdiri dari delapan unit setiap lantai dengan penempatan

dua unit setiap sayap.

• Five-Wing Plan

Sama dengan bentuk cross plan namun dengan lima sayap. Biasanya

terdiri dari sepuluh unit tiap lantai dengan penempatan dua unit

setiap sayap.

• Circular Plan

Sama dengan bentuk tower plan namun terdiri dari satu koridor

pusat yang melingkar atau mengelilingi core. Jumlah unit tergantung

panjang diameter bangunan.

• Spiral Plan

Memiliki bentuk melingkar seperti circular plan, namun

menggunakan delapan proyeksi radial dari beton pra tekan dan tanpa

kolom.

15

• Free From Plan

Memiliki bentuk lingkar seperti circular.

• Terrance Plan

Menggunkan sistem satu koridor dengan lantai di atas lebih mundur

dari pada lantai dibawahnya sehingga menciptakan teras pada tiap

lantai bangunan.

2.1.5 Standar Perencanaan dan Perancangan

Dalam ruang Apartemen memiliki dimensi standar ruang yang umum

digunakan dalam perancangan bangunan Apartemen, yaitu:

1. Kamar Tidur

Standar tempat tinggal harus memiliki kamar tidur yang memenuhi

dimensi ruang internal minimal yang ditentukan. Semua kamar tidur

harus menyediakan area di samping dimensi ruang internal, minimum

untuk mengakomodasikan lemari pakaian.

Tipe Kamar Tidur Lebar Minimal Kedalaman Minimal

Kamar Tidur Utama 3 Meter 3,4 Meter Semua Jenis KT 3 Meter 3 Meter

Tabel 2.4 Dimensi Kamar Tidur Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 12

2. Ruang Tamu

Tempat tinggal harus memiliki ruang tamu (tidak termasuk area

makan dan dapur) yang memenuhi dimensi ruang internal minimum

yang ditentukan pada tabel berikut :

Tipe Kamar Lebar Minimal Area Minimal Studio atau 1 Kamar Tidur 3,3 Meter 10 Meter ≥ 2 Kamar Tidur 3,6 Meter 12 Meter

Tabel 2.5 Dimensi Ruang Tamu Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 12

3. Kedalaman atau Panjang Ruang Aspek

Ruangan layak huni tidak boleh melebihi kedalaman ruang 2,5 kali

lipat dari tinggi langit-langit ruangan. Aspek kedalaman atau panjang

ruang huni dapat ditingkatkan sampai 9 meter, asalkan memenuhi

persyaratan sebagai berikut, yaitu :

1. Ruang menggabungkan ruang tamu, ruang makan dan dapur.

2. Dapur terletak paling jauh dari jendela.

3. Tinggi langit-langit (plafon) minimal 2,7meter dari tingkat lantai.

16

Gambar 2.1 Dimensi Kedalaman Ruang Dan Tinggi Langit-Langit Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 15

4. Jendela

Jendela di ruang yang layak huni harus di tempatkan di dinding luar.

Jendela memberikan cahaya alami ke dalam kamar tidur dari area kecil

dalam ruangan.

1. Area paling sedikit (lebar minimum 1,2 meter, kedalaman

maksimum 1,5 meter, diukur dari permukaan luar dari jendela)

2. Jendela bersih atau terbuka ke langit (luar bangunan)

5. Penyimpanan (Gudang)

Setiap hunian harus memiliki ruang penyimpanan yang dapat

digunakan dan aman. Total ruang penyimpanan minimum (termasuk

dapur, kamar mandi dan kamar tidur) harus memenuhi persyaratan yang

ditentukan sebagai berikut :

Tipe Kamar Total volume penyimpanan

minimum

Volume penyimpanan

minimum dalam hunian

Studio 8 m3 5 m3

1 Kamar Tidur Hunian

2 Kamar Tidur Hunian

3/ Lebih K. Tidur Hunian

10 m3 6 m3

14 m3 9 m3

18 m3 12 m3

Tabel 2.6 Penyimpanan Gudang Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 18

6. Ukuran Balkon

Setiap unit hunian pada apartemen memiliki balkon sebagai

kantilever untuk menghalangi masuknya radiasi matahari secara

langsung. Selain itu ruang terbuka untuk memperlebar pandangan.

Berikut adalah standart dimensi balkon (Better Apartment Design

Standards, 2016), yaitu :

17

Tipe Area Minimal Dimensi Minimal Studio 8 m3 1,8 m

2 Kamar Tidur 8 m3 2 m ≥3 K amar Tidur 12 m3 2,4 m

Tabel 2.7 Ukuran Balkon Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 28

Gambar 2.2 Ukuran Balkon Apartemen Sumber: Better Apartments – Design Standards, 2016: 29

7. Aksesibilitas

Dalam unit hunian apartemen, setidaknya 50 persen harus memenuhi

semua persyaratan (Better Apartments –Design Standards, 2016)

sebagai berikut:

1. Lebar bukaan minimal 850 mm di pintu masuk tempat tinggal dan

kamar utama.

2. Jalan yang jelas dengan lebar minimum 1,2meter yang

menghubungkan tempat tinggal ke kamar tidur utama, kamar dan

ruang tamu.

3. Setidaknya kamar mandi memenuhi salah satu pilihan desain.

2.1.6 Sistem Pengelolaan Apartemen

Susunan dan tugas pada umunya adalah sebagai berikut :

1. Direktur Utama, bertugas mengkoordinasikan berlangsungnya kegiatan

kepergawaian, keuangan, dan tata usaha pada apartemen. Terdiri dari

presiden direktur satu orang dan satu orang sekertaris.

2. Manajer Properti, bertugas mangatur sistem persewaan apartemen.

Terdiri dari satu orang manager, dibantu oleh tiga orang staf.

3. Manajer Keuangan, bertugas mengatur sistem administrasi dan

keuangan pada apartemen. Terdiri dari satu orang manajer, dibantu tiga

orang karyawan.

4. Bagian Pemasaran dan Hubungan Masyarakat, bertugas mengatur

pemasaran dan iklan apartemen serta mengelola hubungan antara

apartemen dan pihak luar. Terdiri dari satu orang manajer dan empat

orang karyawan.

18

5. Bagian Umum dan Personalia, bertugas mengatur dan mengawasi

karyawan yang bekerja di apartemen. Terdiri dari satu orang manajer

dan tiga orang karyawan.

6. Penerangan atau Resepsionis, bertugas menerima pesan, menerima

pengaduan dan informasi dari penghuni apartemen, dan menjadi

penerima untuk para tamu penghuni. Terdiri dari tiga orang karyawan.

7. Pengelola Administrasi dan Fasilitas, terdiri satu kepala bagian yang

mengatasi :

• Pengelola fasilitas penitipan anak, terdiri dari empat orang perawat

anak dan dua orang bagian administrasi.

• Pengelola fasilitas spa dan salon, terdiri dari enam orang kapster,

enam orang pelayan spa, satu orang bagian administrasi.

• Pengelola fasilitas restoran, terdiri dari satu orang manajer restoran,

satu orang kasir, empat orang koki, empat orang pelayan restoran,

dan empat orang petugas kebersihan.

• Pengelola fasilitas apotek dan klinik, terdiri dari satu orang

resepsionis, satu orang kasir, satu orang penjaga apotek, dua orang

apoteker, dan satu orang dokter jaga.

• Pengelola fasilitas fitness center dan aerobic, terdiri dari satu orang

resepsionis, enam ornag pelatih fitness, empat orang bagian perawan

alat, dan dua orang administrasi.

• Pengelola fasilitas kolam renang, terdiri dari satu orang resepsionis,

empat orang pelatih, dua orang bagian perawatan, dan satu orang

bagian administrasi.

8. Mekanikal dan Elektrikal, bertugas memelihara dan melakukan

perbaikan seluruh unsur mekanikal dan elektrikal bangunan, terdiri dari

satu orang kepala bagian dan tiga orang staf.

9. Perawatan Bangunan, bertugas untuk memelihara, merawat, dan

memperbaiki bangunan apartemen. Terdiri dari satu orang kepala

bagian, empat orang staf perawatan gedung, empat orang staf perawat

luar gedung, dan tiga orang staf sistem oprasional bangunan.

19

10. House Keeping, bertugas untuk mengatur kegiatan rumah tangga

seperti clening dan laundry. Terdiri dari satu orang kepala bagian, 14

orang petugas kebersihan, dan lima orang petugas laundry.

11. Security atau Keamanan, bertugas menjaga keamanan penghuni

apartemen. Terdiri dari satu orang kepala bagian, delapan orang petugas

keamanan, dan tujuh orang petugas parkir.

Penjabaran diatas didasarkan pada struktur organisasi kepegawaian

sebagai berikut :

Tabel 2.8 Sistem Organisasi Pengelola Apartemen. Sumber : dikutip dari Skripsi Tommy Yanuar, Apartemen dengan konsep tropis di kota

Yogyakarta, 2014

2.1.7 Fasilitas Penunjang Apartemen

Menurut Joseph de Chiara dan John Callender dalam buku Time Saver

Standards For Building Types, apartemen dapat dibedakan berdasarkan fasilitas-

fasilitas penunjang yang terdapat di dalamnya. Terbagi menjadi 3, yaitu:

Letak Fasilitas Kriteria Fasilitas Penunjang Low Medium High Di dalam Apartemen

Keamanan Keamanan, intercom, door signal, balkon dan unit AC

Doorman dan telepon, balkon yang besar, AC sentral, servise entrance, pelayanan tempat tinggal

Di dalam bangunan

Fasilitas laundry dan minimum lobby

Ruang laundry, ruang komersil, community room, dan central storage

Ruang pertemuan, parkir tambahan, tempat perbelanjaan,

MEE

SECURITY

SIPIL AND STORE

ENGINEERING

● KOOR PENYEWAAN ● PENGELOLA

ENGINEERING

● PERAWATAN ● INSTALASI

HOUSE KEEPING

● KEBERSIHAN ● KEPERAWATAN

GENERAL PERSONALIA

FINANCE MANAGER

PROPERTY

PRESIDENT DIRECTOR

OWNER APARTMENT

20

lift, doorman, system keamanan, cicuit TV, pelayanan kamar, helth club, kolam renang tertutup

Tapak Lapangan parkir terbuka dan ruang jemur

Kolam renang, playground and sitting area, ruang parkir yang aman dan terlindungi

Taman, area rekreasi, country club, kolam renang terbuka

Tabel 2.9 Fasilitas Penunjang Pada Apartemen Sumber: Time Saver Standards for Building Types

2.1.8 Kebutuhan Apartemen

Agar kebutuhan para penghuni apartemen dapat terpenuhi maka berbagai

kebutuhan tersebut dapat meliputi sebagai berikut :

1. Kebutuhan Kenyamanan

Di dalam suatu tempat tinggal kenyamanan sangatlah mutlak

diperlukan dan jika di dalam apartemen ada tiga tingkat kenyamanann

yang harus dipenuhi yaitu :

• Kenyamanan Termal

Ini merupakan kenyamanan dari suhu udara. Suhu udara di dalam

ruangan yang nyaman itu berkisar 24˚C. untuk mendapatkan suhu

udara yang nyaman maka ruang yang digunakan perlu dikondisikan

secara baik dan alami dengan cara memberikan ventilasi maupun

dengan menggunakan fan atau air conditioner.

• Kenyamanan Penglihatan

Hal ini sangatlah berhubungan dengan pencahayaan karena ada dua

macam pencahayaan yaitu pencahyaan alami dan pencahayaan

buatan. Untuk penggunaan di dalam apartemen biasa menggunakan

pencahayaan alami yaitu pada saat siang hari, akan tetapi untuk

malam hari tetap diperlukan suatu pencahayaan buatan.

• Kenyamanan Akustik

Yang dimaksud dengan kenyamanan akustik adalah kenyamanann

dari gangguan suara kebisingan misalnya yang disebabkan oleh

keributan para tetangga atau unit hunian yang dilakukan dengan

alami dan buatan, untuk alami sendiri biasa dilakukan dengan

21

mengurangi jumlah bukaan serta memasang barrier pada sekeliling

apartemen, sedangkan untuk kenyamanann secara buatan dapat

dengan penggunaan material yang meredam suara pada ruangan di

dalamnya.

2. Kebutuhan Privasi

Ini merupakan kebutuhan akan ketenangan dan kenyamanan yang

tinggi. Baik bagi pribadi maupun keluarga di dalam satu unit hunian,

antara hunian dalam satu lantai, ataupun di dalam sat bangunan dari

apartemen tersebut. Kebutuhan privasi sangat mutlak dipenuhi.

3. Kebutuhan Interaksi Sosial

Kebutuhan interaksi sosisl ini ada di dalam apartemen para penghuni

hidup bersama-sama dnegan para penghuni lain sehingga akan terjadi

interaksi sosial baik dengan tetangga anatara penghuni atapupun

dengan lingkaran sekitar.

4. Kebutuhan Keamanan

Seperti bangunan yang lain kebutuhan akan keamanan sangatlah perlu

dan harus dipenuhi karena kebutuhan keamanan tersebut dapat meliputi

keamanan fisik dan psikologis. Keamanan fisik sendiri meliputi

gangguan dari luar dan keamanan psikologis adalah kebutuhan akan

rasa aman.

5. Kebutuhan Ruang Dalam Unit Hunian

Di dalam apartemen hal yang paling ada dalam ruang hunian yang

berfungsi sebagai tempat tinggal para penghuninya. Selain itu

berdasarkan fungsi dan sifatnya ruang-ruang di dalam apartemen dapat

dikelompokan menjadi beberapa bagian yaitu :

• Ruang Tamu

Ruang tamu adalah bagian dari sebuah unit hunian yang berfungsi

sebagai tempat untuk menerima tamu baik itu teman maupun

keluarga.

• Ruang Makan

Ruang makan adalah bagian dari sebuah hunian yang sangat penting,

intensitas kegiatan yang dilakukan tergantung pada kegiatan yang

dilakukan oleh para penghuninya, akan tetapi fungsi ruang makan

22

pada apartemen mahasiswa tidaklah terlalu penting seperti ruang

makan yang terdapat di dalam apartemen pada umumnya.

• Ruang Kerja

Ruang kerja yang terdapat dalam sebuah apartemen mahasiswa lebih

menekankan sebuah privasi dimana ruang kerja ini dilakukan oleh

mahasiswa.

• Teras (Balkon)

Teras terdapat pada sebuah apartemen berfungsi sebagai ruangan

untuk bersantai bagi para penguninya, penambahan teras ini sendiri

dapat memberikan sebuah nilai lebih dari apartemen di mana dapat

menciptakan sebuah ruang terbuka privasi.

6. Pengertian Apartemen Mahasiswa

Berdasarkan beberapa kriteria dan penjelasan yang sudah diterangkan

pada poin-poin di atas, maka yang dimaksud dengan apartemen

mahasiswa adalah sebuah bangunan bertingkat yang dibangun dalam

satu lingkungan bangunan yang terdiri dari banyak kamar yang dihuni

satu atau beberapa mahasiswa yang tinggal di dalam satu kamar/unit,

serta memiliki fasilitas sarana dan prasaranana yang mewadahi

apartemen tersebut.

2.2 Tinjauan Arsitektur Bioklimatik

2.2.1 Pengertian Arsitektur Bioklimatik

Bioklimatik adalah ilmu yang mempelajari hubungan antara iklim dan

kehidupan, terutama efek dari iklim pada kesehatan dan aktifitas makhluk hidup

sehari-hari. Bangunan bioklimatik adalah bangunan yang bentuk bangunannya

didesain berdasarkan penggunaan teknik hemat energi yang berhubungan

dengan iklim setempat dan data meteorologi. Hasilnya adalah bangunan yang

berinteraksi dengan lingkungan, dalam penjelmaan dan operasinya serta

penampilan yang berkualitas tinggi (Ken Yeang, 1994).

Arsitektur Bioklimatik merupakan suatu pendekatan yang mengarahkan

arsitek untuk mendapatkan penyelesaian desain dengan memperhatikan

hubungan antara bentuk arsitektur dengan lingkungan iklim daerah tersebut

(Tumimomor, 2011).

23

2.2.2 Perkembangan Arsitektur Bioklimatik

Perkembangan Arsitektur Bioklimatik berawal dari 1960-an. Arsitektur

Bioklimatik merupakan arsitektur modern yang dipengaruhi oleh iklim.

Arsitektur bioklimatik merupakan pencermian kembali arsitektur Frank Loyd

Wright yang terkenal dengan arsitektur yang berhubungan dengan alam dan

lingkungan dengan prinsip utamanya bahwa di dalam seni membangun tidak

hanya efisiensinya saja yang dipentingkan tetapi juga ketenangan, keselarasan,

kebijaksanaan, kekuatan bangunan dan kegiatan yang sesuai dengan

bangunannya, “Oscar Niemeyer dengan falsafah arsitekturnya yaitu penyesuaian

terhadap keadaan alam dan lingkungan, penguasaan secara fungsional, dan

kematangan dalam pengolahan secara pemilihan bentuk, bahan dan arsitektur”.

Akhirnya dari Frank Wright dan Oscar Niemeyer lahirlah arsitek lain seperti

Victor Olgay pada tahun 1963 mulai memperkenalkan arsitektur bioklimatik.

Setalah tahun 1990-an Kenneth Yeang mulai menerapkan arsitektur bioklimatik

pada bangunan tinggi bioklimatik yang memenangkan penghargaan

Aga Khan Award tahun 1966 dan Award pada tahun 1966.

2.2.3 Prinsip-Prinsip Arsitektur Bioklimatik

Adapun prinsip-prinsip arsitektur bioklimatik yang dikemukakan oleh Ken

Yeang (Bioclimatic Skyscrapers) yaitu :

1. Core

Posisi service core sangat penting dalam hal merancang bangunan

tingkat tinggi. Service core bukan hanya sebagai bagian dari struktur,

namun juga mempengaruhi kenyamanan termal. Posisi core dapat

diklasifikasikan dalam tiga bentuk yaitu :

A. Core Pusat

B. Core Ganda

C. Core Tunggal Terletak Pada Sisi Bangunan

Core ganda dapat memiliki banyak keuntungan, dengan memakai dua

core maka hal ini dapat dijadikan sebagai penghalang panas yang

masuk kedalam bangunan. Penelitian ini menunjukkan penggunaan

kondisi udara secara maksimum dari penempatan service core ganda

yang tampilan jendalanya menghadap timur dan barat, serta core di

24

tempatkan pada sisi timur dan barat juga. Penerapan ini juga dapat

diterapkan pada daerah beriklim sejuk.

Gambar 2.3 Core Pusat, Core Ganda, Core Tunggal (Sisi Bangunan) Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

2. Orientasi

Bangunan tingkat tinggi mendapatkan penyinaran matahari secara

penuh dan radiasi panas. Orientasi bangunan sangat penting untuk

menciptakan konservasi energi. Secara umum, susunan bangunan

dengan bukaan menghadap utara dan selatan memberikan keuntungan

dalam mengurangi insulasi panas. Orientasi bangunan yang terbaik

adalah meletakkan luas permukaan bangunan terkecil menghadap timur

dan barat memberikan dinding eksternal pada luar ruangan atau pada

ruang terbuka. Kemudian untuk daerah tropis peletakan core lebih

disenangi pada posisi timur-barat. Hal ini dimaksudkan untuk daerah

buffer dan dapat menghemat penggunaan air conditioner dalam

bangunan.

Gambar 2.4 Orientasi Bangunan Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

25

3. Bukaan

Bukaan jendela sebaiknya menghadap timur dan barat, hal ini sangat

penting untuk mendapatkan pencahayaan yang dapat dimanfaatkan

sebagai pencahayaan alami di waktu pagi hingga sore hari. Bila

memperhatikan alasan estetika penggunaan vertical garden dan sun

shading dapat diterapkan pada fasad bangunan yang menghadap

matahari. Pemakaian vertical garden dan sun shading dapat menjadi

suatu pemecahan untuk mengantisipasi radiasi matahari berlebih.

4. Balkon

Gambar 2.5 Bukaan Jendela Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

Menempatkan balkon akan membuat area tersebut menjadi bersih dari

panel-panel, sehingga mengurangi sisi panas yang terkena panas.

Karena adanya teras-teras yang lebar akan mempermudah membuat

taman dan menanam tanaman yang dapat dijadikan pembayang pasif

dari pencahayaan sinar alami.

Gambar 2.6 Penggunaan Balkon Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

26

5. Ruang Transisional

Menurut Ken Yeang, ruang transisional dapat diletakkan ditengah dan

sekeliling sisi bangunan sebagai ruang udara. Ruang ini dapat menjadi

ruang perantaran antara ruang dalam dan ruang luar bangunan.

Membuat ruang transisional pada fasad bangunan bioklimatik dapat dilihat

pada gambar dibawah.

Gambar 2.7 Ruang Transisional Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

penempatan teras pada bagian dengan tingkat panas yang tinggi dapat

mengurangi penggunaan panel – panel anti panas. Hal ini dapat

memberikan akses ke teras yang dapat juga digunakan sebagai area

evakuasi jika terjadi bencana seperti kebakaran. Puncak bangunan

sebaiknya dilindungi oleh sirip – sirip atap yang mendorong angin

masuk kedalam bangunan. Hal ini juga bisa didesain sebagai fungsi

wind scoops untuk mengendalikan pengudaraan alami yang masuk

kedalam bagian gedung.

6. Fasad

Penggunaan vertical garden yang menghubungkan bangunan dengan

lingkungan dapat dijadikan sebagai kulit pelindung. Pada iklim sejuk

dinding luar harus dapat menahan dinginnya musim dingin dan

panasnya musim panas. Pada kasus ini, dinding luar harus seperti

pelindung insulasi yang bagus tetapi harus dapat dibuka pada musim

kemarau. Pada daerah tropis dinding luar harus bisa digerakkan yang

dapat mengendalikan cross ventilation untuk kenyamanan dalam

bangunan.

27

7. Lanskap

Gambar 2.8 Desain Dinding Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

Lantai dasar bangunan tropis seharusnya lebih terbuka keluar dan

menggunakan ventilasi yang alami karena hubungan lantai dasar

dengan jalan juga penting. Fungsi atrium dalam ruangan pada lantai

dasar dapat mengurangi tinggkat kepadatan jalan. Tumbuhan dan

lanskap digunakan tidak hanya untuk kepentingan ekologis dan estetik

semata, tetapi juga membuat bangunan menjadi lebih sejuk. Ketika

terjadi integrasi antara elemen biotik (tanaman) dan elemen abiotik

(bangunan) hal ini dapat memberikan efek dingin pada bangunan dan

membantu proses penyerapan O2 dan pelepasan CO2.

Gambar 2.9 Lantai Dasar Terbuka dan Intergrasi Biotik dan Abiotik Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

8. Pembayang Pasif

Pembayang sinar matahari adalah esensi pembiasan sinar matahari pada

dinding yang menghadap matahari secara langsung (pada daerah tropis

berada disisi timur dan barat) sedangkan cross ventilation seharusnya

digunakan (bahkan diruang yang menggunakan air conditioner) untuk

28

membuat udara segar dan mengalirkan udara panas keluar. Penggunaan

alat pembayang pasif dapat dilihat pada gambar berikut ini.

Gambar 2.10 Pembayangan Pasif Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

Pemberian ventilasi yang cukup pada ruangan dengan peraturan

volumetric aliran udara. Dengan adanya ventilasi, maka udara panas di

atas gedung dapat dialirkan ke lingkungan luar sehingga dapat

menyegarkan ruangan kembali.

9. Isolator Panar

Isolator panas yang baik pada kulit bangunan dapat mengurangi

pertukaran panas yang terik atau panas dengan udara dingin yang

berasal dari dalam bangunan. Karakterisitk thermal insulation secara

utama ditentukan oleh komposisinya. Dengan alasan tersebut maka

thermal insolation dibagi menjadi lima bagian utama, walaupun banyak

isolator yang utama merupakan turunan produk jenis – jenis ini. Lima

jenis utama adalah :

1. Flake (Serpihan)

2. Fibrous (Berserabut)

3. Granular (Butiran-butiran)

4. Cellular (Terdiri dari sel)

5. Reflective (Memantulkan)

Struktur massa bangunan bekerja melepas panas pada siang hari dan

melepas udara dingin pada siang hari. Pada iklim sejuk struktur

bangunan dapat menyerap panas matahari sepanjang siang hari dan

melepaskannya pada siang hari. Solar window atau solar-collector heat

di tempatkan di depan fisik gedung untuk menyererap panas matahari.

29

Gambar 2.11 Isolator Panas Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

Gambar 2.12 Solar Window Sumber : Buku Bioclimatic Skyscrapers dari Ken Yeang

30

2.3 Studi Literatur

2.3.1 Bosco Verticale / Stefano Boeri

Nama Bangunan : Bosco Verticale / Stefano Boeri

Deskripsi Studio : Boeri Studio Lokasi : Milan, Italia Kategori : Apartemen Arsitek : Stefano Boeri, Gianandrea Barreca, Giovanni L.V. Tahun : 2014

Konsep

Hutan Vertikal adalah konsep arsitektur yang menggantikan bahan tradisional pada permukaan perkotaan menggunakan polikrom daun yang berubah untuk dindingnya. Arsitek mengandalkan layar vegetasi, perlu menciptakan iklim mikro yang sesuai dan menyaring sinar matahari, dan menolak pendekatan teknologi dan mekanik yang sempit untuk kelestarian lingkungan. Hutan Vertikal meningkatkan keanekaragaman hayati. Ini mempromosikan pembentukan ekosistem perkotaan di mana berbagai jenis tanaman menciptakan lingkungan vertikal yang terpisah, tetapi yang bekerja dalam jaringan yang ada, dapat dihuni oleh burung dan serangga. Dengan cara ini, ini merupakan faktor spontan untuk mengisi kembali flora dan fauna kota.

Gamabr

Table 2.10 Bosco Verticale / Stefano Boeri Sumber: www.Archdaily.com

31

2.3.1 Chicland Hotel / Vo Trong Nghia

Nama Bangunan : Chicland Hotel / Vo Trong Nghia

Deskripsi Studio : VTN Architects Lokasi : Vietnam Kategori : Hotel Arsitek : Vo Trong Nghia, Takashi Niwa Tahun : 2019

Konsep

Chicland menciptakan arsitektur modern dan interior yang mengkilap dengan memaksimalkan penggunaan bahan-bahan alami spesifik seperti batu basal, batu pasir, bambu, dll. Fasad bangunan ditutupi dengan hijau lembut dan murni. tanaman, bagian depan bangunan yang mengubah bangunan menjadi oasis yang tenang di pasir indah pantai My Khe. Ini juga merupakan pencapaian lain yang membutuhkan proses yang rumit dan cermat untuk meneliti dan menyelesaikan semua masalah saat menerapkan teknologi yang sama sekali baru dalam proses konstruksi. Kombinasi yang cerdas antara tanaman dan bahan- bahan alami akan membawa pengalaman luar biasa antara kenyamanan dan alam.

Gamabr

Table 2.11. Chicland Hotel / Vo Trong Nghia Sumber: www.Archdaily.com

32