BALIKESİR İLİ, AYVALIK 150 EVLER 1875 ADA 1 PARSELİ BİR ...balikesir.bel.tr/documents/imar/2018/kasim/07.11.2018/5000Rapor.pdf · Ayvalık İlçesi 150 Evler Mahallesi içerisinde

BALIKESİR İLİ, AYVALIK İLÇESİ, 150 EVLER MAHALLESİ, 1875 ADA 1 NOLU PARSELİN BİR KISMINDA ”AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANI” OLUŞTURMA AMAÇLI 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PLAN AÇIKLAMA RAPORU

SİYAH BEYAZ ŞEHİR PLANLAMA İNŞ. AKARYAKIT. DAN. TUR. SAN. VE TİC. LTD. ŞTİ.

Manas Blv. No:39 K:27 D:2702 Folkart Towers B Kule BAYRAKLI-İZMİR [email protected] Sayfa 1

BALIKESİR İLİ, AYVALIK İLÇESİ, 150 EVLER MAHALLESİ

1875 ADA 1 PARSELİ BİR KISMINDA

“AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANI” OLUŞTURMA AMAÇLI

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

PLAN AÇIKLAMA RAPORU




İçindekiler A- PARSELİN KONUMU ............................................................................................................ 3

B-MÜLKİYET DURUMU ............................................................................................................... 4

C-MEVCUT İMAR PLANLARI ........................................................................................................ 4

1)Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ...................... 4

2) Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı............................................................................ 7

3)Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ..................................................................... 7

D- ALANA AİT MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU ...................................................................... 8

E- 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ÖNERİSİ ................................................. 10




A- PARSELİN KONUMU

Yüzölçümü 14.299 km² olan Balıkesir ili 39,20° - 40,30° Kuzey paralelleri ve 26,30° -

28,30° Doğu meridyenleri arasında yer alır. Kuzeybatı Anadolu'da bulunan il, doğuda Bursa

ve Kütahya illeri, güneyde Manisa ve İzmir illeri ve batıda Çanakkale ili ile komşudur. İlin

kuzey yöndeki en uç noktası güneydekine 175 kilometre, doğu yöndeki en uç noktası

bastısındakine 210 kilometre uzaklıktadır.

İlin büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem

Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu

olan 6 ilden biridir. 290,5 km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'nde, 175 km'si de

Marmara Denizi'ndedir.

Şekil 1- Balıkesir İli Konumu

Şekil 2- Ayvalık İlçesi Konumu

Yüzölçümü 265 km² olan Ayvalık ilçesi, Balıkesir ili Gömeç ilçesi ile İzmir ili Dikili ve

Bergama ilçelerine sınırı olan bir konumdadır. Konumu itibari ile Ege Denizi’ne kıyısı

bulunmaktadır. Bu sebeple Türkiye'nin önemli turizm merkezlerinden biridir. Nüfusu 2017

yılı Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 68.831 kişidir.

Ayvalık İlçesi 150 Evler Mahallesi içerisinde yer alan 1875 ada 1 nolu parsel, İzmir-

Çanakkale Yolu’nun batısında bulunan Ayvalık İlçesi yerleşiminin batısında 150 Evler

Mahallesi içerisinde, Ayvalık Devlet Hastanesi’nin kuzeyinde, Atatürk Bulvarının güneyinde ve

29 Mayıs Caddesi üzerinde yer alan Ayvalık Küçük Sanayi Sitesinin yanında yer almaktadır.

Parsel Ayvalık merkez yerleşimine 3 km mesafede yer almaktadır.




Şekil 3- Planlama Alanı Uydu Fotoğrafı

B-MÜLKİYET DURUMU

Planlama alanı tapu kayıtlarında Balıkesir İli, Ayvalık İlçesi, 150 Evler Mahallesi’nde yer

almakta olup 21-N-III Pafta, 1875 Ada, 1 Parsel üzerinde 34414,33 m2 (3,4 ha) yüzölçümlü ve

“Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve Gıda Sanayi Anonim Şirketi” mülkiyetindedir. Planlama

alanı tapu kayıtlarında “Alışveriş Merkezi” vasfındadır.

C-MEVCUT İMAR PLANLARI

1)Balıkesir Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı

"Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı" 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7.Maddesi uyarınca, Bakanlık Makamı'nın 20/08/2014 tarihli ve 13549 sayılı Olur'u ile onaylanmıştır.

20/08/2014 tarihinde onaylanmış olan Balıkesir - Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı, askı sürecindeki itirazların değerlendirilmesi sonrasında 16/02/2015 tarihinde Bakanlık Makamı'nca onaylanmıştır.

644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname'nin 7.maddesi uyarınca 16.02.2015 tarihinde onaylanmış olan "Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı"na ilişkin askı




sürecinde iletilen itirazlar değerlendirilerek, 05.06.2015 tarihinde Bakanlık Makamınca onaylanmıştır.

Plan değişikliğine konu olan 1875 ada 1 parsel söz konusu 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’na göre “Kentsel Meskun (Yerleşik) Alan” kullanımında kalmaktadır.

Söz konusu planda;

“4.7. KENTSEL YERLEŞİK ALANLAR: BÜYÜKŞEHİR VE/VEYA İL, İLÇE VE DİĞER KENTSEL

YERLEŞİMLERİN SINIRLARI İÇİNDE VAR OLAN, İÇİNDE BOŞ ALANLARI BARINDIRSA DA BÜYÜK

ORANDA YAPILAŞMIŞ ALANLARDIR.

8. ÖZEL HÜKÜMLER 8.1 KENTSEL YERLEŞME ALANLARI 8.1.1 KENTSEL YERLEŞME

ALANLARINDAKİ YOĞUNLUK DAĞILIMI; BU PLANDA KENTSEL YERLEŞİMLER İÇİN ATANMIŞ

NÜFUS KABULÜ ESAS ALINARAK, PLANLAMA İLKELERİ ÇERÇEVESİNDE ALT ÖLÇEKLİ

PLANLARINDA YAPILACAKTIR. İMAR PLANINDA YER ALACAK NÜFUS, O YERLEŞME İÇİN BU

PLANLA GETİRİLEN NÜFUS KABULÜNÜ AŞAMAZ. 8.1.2 BU PLANDA KENTSEL YERLEŞME ALANI

OLARAK GÖSTERİLMİŞ OLSUN YA DA OLMASIN, BAĞLI BULUNDUKLARI KENTSEL YERLEŞME

MERKEZLERİNDEN KOPUK BİÇİMDE KONUMLANAN, BELEDİYE SINIRLARI İÇİNE ALINARAK

MAHALLEYE DÖNÜŞMÜŞ/DÖNÜŞECEK KIRSAL YERLEŞME ALANLARINDA; ÇEVRE DÜZENİ

PLANINDA ÖNERİLMİŞ GELİŞME ALANI VARSA BU ALAN SINIRLARI DİKKATE ALINARAK,

GELİŞME ALANI BELİRLENMEMİŞ YERLEŞİM BİRİMLERİNDE İSE VARSA DAHA ÖNCE

BELİRLENMİŞ YERLEŞİK ALANI VE CİVARINA İLİŞKİN SINIRLAR DA DİKKATE ALINARAK,

YERLEŞMENİN KENDİ İHTİYACI KADAR ALANIN ALT ÖLÇEKLİ PLANLARI HAZIRLANACAKTIR. ALT

ÖLÇEKLİ PLANLARDA, YERLEŞMENİN SAHİP OLDUĞU GELENEKSEL DOKU VE YAPILAŞMA PLAN

DEĞİŞİKLİĞİ ONAMA SINIRI ÖZELLİKLERİ İLE ÇEVRESİNDEKİ ALANIN DOĞAL ÖZELLİKLERİNİN

PLANLAMA AŞAMASINDA DİKKATE ALINMASI VE KORUMA KARARLARINA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

ZORUNLUDUR. BU YERLEŞMELERİN MAHALLE OLARAK BAĞLANDIĞI TARİHTEKİ NÜFUSLARI

BAĞLANDIKLARI BELEDİYENİN BU PLAN İLE BELİRLENMİŞ NÜFUS KABULÜNE EKLENİR. 8.1.3

BU ALANLARDA; KONUT VE KONUT KULLANIMINA HİZMET VERECEK SOSYAL, KÜLTÜREL

DONATI VE TEKNİK ALTYAPI TESİSLERİ İLE TOPTAN VE PERAKENDE TİCARET TÜRLERİ YER

ALACAKTIR. TİCARİ DEPOLAMA, KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA ALANI, KÜÇÜK SANAYİ

SİTELERİ VE TURİZM KULLANIMLARI DA YER ALABİLİR. BU ALANLARDA KÜÇÜK SANAYİ

KULLANIMLARI, SANAYİ KULLANIMLARI VE SANAYİYE YÖNELİK DEPOLAMA KULLANIMLARINA

İLİŞKİN PLANLAMA VEYA PLAN DEĞİŞİKLİĞİ YAPILAMAZ. KENTSEL YERLEŞME ALANLARINDA

VAR OLAN SANAYİ TESİSLERİ VE SANAYİYE YÖNELİK DEPOLAMA KULLANIMLARI EKONOMİK

ÖMRÜ DOLDUĞUNDA SANAYİ ALANLARINA TAŞINACAK VE/VEYA BU KULLANIMLARIN

BULUNDUĞU ALANLAR REHABİLİTE EDİLECEKTİR. MEVCUT SANAYİ VE SANAYİYE YÖNELİK

DEPOLAMA KULLANIMLARINA İLİŞKİN YOĞUNLUK ARTTIRICI VE SANAYİ TÜRÜNÜ DEĞİŞTİREN

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ YAPILAMAZ. 8.1.4 KENTSEL YERLEŞME ALANLARININ ALT ÖLÇEKLİ

PLANLARI BÜTÜNCÜL OLARAK YAPILACAK OLUP, UYGULAMALAR BU PLAN İLE BELİRLENEN

NÜFUS KABULLERİNE VE PROJEKSİYON DÖNEMİNE GÖRE DENETİMLİ OLARAK VE ETAPLAR




HALİNDE YAPILABİLİR. BU ALANLARDA UYGULAMA İMAR PLANI ONAYLANMADAN

UYGULAMA YAPILAMAZ.” denmektedir.

Söz konusu 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı kararlarına göre “Akaryakıt ve Servis

İstasyonu Alanları” için;

“4.66. AKARYAKIT VE SERVİS İSTASYONU ALANLARI: DAĞITICI VE BUNLARLA TEK ELDEN

SATIŞ SÖZLEŞMESİ YAPMIŞ BAYİLERCE, İLGİLİ MEVZUATA UYGUN (TEKNİK, KALİTE VE

GÜVENLİK) OLARAK KURULUP, BİR VEYA BİRDEN FARKLI ALT BAŞLIKTAN BİRER AKARYAKIT

DAĞITICISININ TESCİLLİ MARKASI ALTINDA FAALİYETTE BULUNAN VE ESAS İTİBARİYLE

ARAÇLARIN AKARYAKIT, MADENİ YAĞ, OTOGAZ LPG, TEMİZLİK VE İHTİYARİ OLARAK BAKIM

İLE KULLANICILARIN, TÜPLÜ LPG HARİÇ, DİĞER ASGARİ İHTİYAÇLARINI KARŞILAYACAK

İMKÂNLARI SUNAN TESİSLERİN YER ALABİLECEĞİ ALANLARDIR.” denmektedir.

Şekil 4 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı




2) Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı

Söz konusu 1875 ada 1 parsel, 07.12.2007 tarih ve 198 sayılı Ayvalık Belediye Meclis

Kararı onaylı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na göre “Alışveriş Merkezi-Ticaret Alanı”

kullanımında kalmaktadır.

Şekil 5 Mevcut 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı

3)Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı

Bahse konu parsel, mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Ticaret Alanı”

kullanımında kalmakta olup, Emsal=0.40, Hmax= 7.50 metre yapılaşma koşullarına sahiptir.

Söz konusu parselin cephe aldığı 25 metrelik taşıt yolundan 20 metre, diğer kenarlardan

10’ar metre yapı yaklaşma mesafesinin belirlendiği görülmektedir.




Şekil 6 Mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı

D- ALANA AİT MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU

Balıkesir İli, Ayvalık İlçesi kapsamında 3125,83 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt

Raporu 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişik 644 sayılı Kanun Hükmünde

Kararnamenin 7. Maddesinşn 1. Fıkrasının (d) bendi ile 28.09.2011 gün v e102732 sayılı

genelge gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Balıkesir İl Müdürlüğünce 10.07.2017

tarihinde onaylanmıştır.

Söz konusu Mikrobölgeleme Etüt Raporu kapsamında Ayvalık İlçesi, 150 Evler

Mahallesi, 1875 ada 1 nolu parsel yerleşime uygunluk açısından “Uygun Alanlar (UA-2): Kaya

Ortamlar” kategorisinde değerlendirilmiştir. Alana ait Mikrobölgeleme Etüt Raporunda

XVI.Sonuç ve Öneriler başlığı altında;

“XIV.1. UYGUN ALAN 2 (UA-2): KAYA ORTAMLAR

İnceleme alanında jeolojik birim olarak Yuntağ Volkanitlerine ait aglomera, amdezit,

tüf, bazalt, silişleşmis tüf, silişleşmiş tüfit, tüf-andezit ardalanması, Yuntağ Volkanitleri

Tüflerinin gözlendiği, topoğrafik eğiminin %0-10 arasında değişim gösterdiği, yeraltı suyunun

gözlenmediği alanlardır. Bu alanlar yerleşime uygunluk açısından Uygun Alan 2 olarak

değerlendirilmiştir. Bu alanlarda;

• Derin kazılarda oluşacak şevler, açıkta bırakılmayacak uygun projelendirilmiş istinat

yapılarıyla korunmalıdır.




• Yüzey sularının yapı temellerine olumsuz etkilerini bertaraf edecek drenaj sistemleri

yapılmalıdır.

• Yapı yüklerinin taşıttırılacağı seviyelere ait mühendislik parametreleri projeye esas

temel ve zemin etütlerinde ayrıntılı olarak belirlenmelidir.

• Dere yataklarına bağlı su baskını tehlikesi konusunda güncel DSİ görüşü alınmalıdır.

• Temel tipi ve temel derinliği dikkate alınarak, yapılaşmayı olumsuz etkileyecek her

türlü jeolojik tehlikeye ve su baskını tehlikesine yönelik mühendislik önlemleri alınarak

yapılaşmaya gidilmelidir.

• İnceleme alanında lokal olarak gözlenen dolgular yer aldığından dolgunun yayılımı,

kalınlığı zemin-temel etütlerinde belirlenip, dolgu harfedilmelidir. Bina temelleri dolgu

altındaki jeolojik birimlerin mühendislik problemi içermeyen seviyelerine taşıttırılmalıdır. Bina

temelleri kesinlikle dolgulara taşıttırılmamalıdır.

Bu alanlar rapor eki yerleşime uygunluk haritalarında ‘UA-2’ simgesiyle gösterilmiştir.”

olarak belirtilmiştir.

Şekil 7- Alana ait Mikrobölgeleme Etüt Raporu Sonucu




E- 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ÖNERİSİ

Plan Değişikliği Gerekçesi

Söz konusu 1875 ada 1 nolu parselin bulunduğu bölge konumu itibari ile çeşitli ticari

faaliyetlerin yer seçtiği, sanayi kullanımlarının yer aldığı ve yeni konut alanlarının inşaat

faaliyetlerinin sürdüğü bir bölge halindedir. Söz konusu kullanımların gereksinimi olan ve

bölgede yer almayan kullanımlardan biri olarak görülen Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı

bir ihtiyaç olarak görülüp 1875 ada 1 parsel üzerinde imar planı değişikliği ile

konumlandırılmıştır.

Şekil 8- 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Önerisi

2918 sayılı “Karayolları Trafik Kanunu”na ve buna bağlı çıkarılan “Karayolları Kenarında

Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik” ve ayrıca “Petrol Piyasası” ile

“Sıvılaştırılmış Petrol Piyasası” Kanunları, 5393 sayılı Belediye Kanunu ve “Binaların

Yangından Korunmasına Dair Yönetmelik” hükümlerine, “TSE standartları ve Mekansal

Planlar Yapım Yönetmeliği kapsamında hazırladığımız öneri çalışmamızda;

Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanının cephesi yaklaşık 50 metre, derinliği ise 50

metredir.

Akaryakıt ve Servis İstasyonunun öneri planda belirlenen büyüklüğü yaklaşık

2500m2’dir.

Öneri Akaryakıt ve Servis İstasyonu Alanı girişini 25 metrelik yoldan alacak şekilde

konumlandırılmıştır.




PLAN NOTLARI

1. BU PLAN DEĞİŞİKLİĞİ; PLAN PAFTALARI, PLAN NOTLARI VE PLAN AÇIKLAMA RAPORU İLE

BİR BÜTÜNDÜR.

2. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI, BALIKESİR İL MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN 10.07.2017

TARİHİNDE ONAYLANAN BALIKESİR İLİ AYVALIK İLÇESİ TOPLAM 3125.83 HEKTAR ALANIN

İMAR PLANINA ESAS MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU SONUÇLARINA UYULACAKTIR.

3. AKARYAKIT İSTASYONUNDAKİ TANKLAR, POMPALAR VE DİĞER TESİSLERİN YER SEÇİMİNDE

İLGİLİ TSE STANDARTLARI VE YANGIN YÖNETMELİĞİNE UYULACAKTIR.

4. PLANDA BELİRTİLMEYEN KONULARDA 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ

YÖNETMELİKLERİ GEÇERLİDİR.

Documents

BALIKESİR İLİ, AYVALIK 150 EVLER 1875 ADA 1 PARSELİ BİR ...balikesir.bel.tr/documents/imar/2018/kasim/07.11.2018/5000Rapor.pdf · Ayvalık İlçesi 150 Evler Mahallesi içerisinde