BALIKESİR İLİ, AYVALIK İLÇESİMİTHATPAŞA MAHALLESİ, DOMBADİS MEVKİİ,

1037 ADA 71-72-132 PARSEL, 1144 ADA 1 PARSEL

KADASTRAL DERE YATAĞININ İMAR PLANINA İŞLENMESİNE İLİŞKİN

KORUMA AMAÇLI

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

PLAN AÇIKLAMA RAPORU

PAFTA NO- 1/1000:21 L II (YEREL)

PAFTA NO- 1/1000: J17a-19-a-3-b (ITRF datumu)

2019

BALIKESİR ili, Ayvalık ilçesiMithatpaşa Mahallesi, Dombadis Mevkii,

1037 ada 71-72-132 parsel,

1144 ada 1 parsel

Kadastral Dere Yatağının İmar Planına

İşlenmesine İlişkin

1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar PlanıDeğişikliği

Gürhan SÖZERŞehir PlancısıKoordinatörSözer Şehir Planlama

Gülay BOZKURTPlan Müellifi-Şehir PlancısıKentsel Planlama Ltd. Şti.

Serdar GÖKTEKİNPeyzaj Mimarı

Evren DURAKHarita Mühendisi

İÇİNDEKİLER:Sayfa No

1.BÖLÜM:KAVRAMLAR VE PLANLAMA ALANININ KONUMU …………. 1

-KAVRAMLAR ……………………………………………………………………………………………………………………….. 1-PLANLAMA ALANININ YERİ ……………………………………………………………………………………………….…. 4-YÖNETİM YAPISI,İDARİ BÖLÜNÜŞ VE SINIRLAR ……………………………………………………………....…… 4

2. BÖLÜM:PLAN HİYERARŞİSİ VE GELİŞİM SÜRECİNDEKİ YERİ ………….. 10

-PLANLAMA SÜRECİNİN TARİHSEL GELİŞİMİ ……………………………………………………………………..… 10-PLANLAMA ALANININ BAĞLI OLDUĞU KENTİN EKONOMİK YAPISI …………..…………………………. 10-PLANLAMA ALANININ BAĞLI OLDUĞU KENT İÇİN DE VAR OLAN VE YAPILACAKSANAYİ ALANLARI …………………………………………………………..…………………………………………..………. 10

-PLANLAMA ALANININ ULAŞIM SİSTEMİ ……………………………………………………………………………… 11-PLANLAMA ALANININ MEKANSAL GELİŞİMİ ………………………………………………………………………. 11-ÜST ÖLÇEKLİ PLAN VE PLAN NOTLARI ………………………………………………………….……………………… 13

3. BÖLÜM:ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI ……………………………. 20

-FİZİKSEL YAPI …………………………………………………………………………………………………………………..…. 20-Jeolojik durum ………………………………………………………………………………………….……………………..... 20-Akarsular,taşkın alanlar,sulama alanları …………………………………………………………………………..… 21-Eş yükselti ve eğim analizi ……………………………………………………………………………………………….…. 21-İklim ……………………………………………………………………………………………………………………………………. 22-Toprak kabiliyeti ..………………………………………………………………………………………………………………... 22-DEMOGRAFİK YAPI ………………………………………………………………………………………………………..…... 22-SOSYAL VE EKONOMİK YAPI ……………………………………………………………………………………………….. 22-TEKNİK ALTYAPI ………………………………………………………………………………………………………………….. 22-ARAZİ KULLANIMI …………………………………………………………………………………………………………..….. 22-YAPI YASAKLI ALANLAR ………………………………………………………………………………………………..…….. 23-ÖZEL KANUNLARA TABİ ALANLAR …………………………………………………………………………………..….. 23-KORUMA STATÜSÜ BULUNAN ALANLAR …………………………………………………………………………..… 23-MÜLKİYET YAPISI ……………………………………………………………………………………………………………..…. 23-YERLEŞME/YAPILAŞMA ALANLARI İLE İLGİLİ ÖZELLİKLER ………………………………………………….... 23-FOTOĞRAFLAR ………………………………………………………………………………………………………………..….. 24

4. BÖLÜM:KURUM GÖRÜŞLERİ ……………………………………………………… 28

5. BÖLÜM:SENTEZ …………………………………………………………………………. 32

-ARAŞTIRMA VE ANALİZLERE İLİŞKİN SENTEZ PAFTALARI ……………………………………………………… 32

6. BÖLÜM:PLAN TEKLİFİ ……………………………………………………………….. 39

-PLAN TEKLİFİNİN AMACI,GEREKÇESİ,YASAL DAYANAĞI…………………………………………………………. 39-PLAN TEKLİFİNİN GETİRDİĞİ KARARLAR………………………………………………………………………………... 40-MEVCUT PLAN VE TEKLİF PLAN KARARLARININ KARŞILAŞTIRILMASI…………………………………..…. 40-KARŞILAŞTIRMALI ARAZİ KULLANIM TABLOSU…………………………………………………………………..….. 40-MEVCUT VE TEKLİF PLANIN A4 BOYUTUNDA YAN YANA GÖSTERİMİ……………………………….…... 41-MEVCUT KORUMA AMAÇLI İMAR PLANI NOTLARI ..…………..…………………………………………………. 42

7. BÖLÜM:PLANLAMA EKİBİ RAPORLARI ……………………………………….. 45

EKLER …………………………………………………………………………………………… 48

-PLANA KONU ALANIN MÜLKİYET BİLGİLERİ……………………………………………………..……………………. 48-PLANA KONU PARSELLERİN PLAN ÖRNEKLERİ……………………………….…………………………..…..…….. 50-İMAR PLANINA ESAS JEOLOJİK-JEOTEKNİK ETÜT RAPORUNUN ONAYLI ÖRNEĞİ…………….…….. 54-AYVALIK İLÇESİNDEKİ SİT ALANLARI NIN BELİRLENMESİ İLE İLGİLİ BURSAKÜLTÜR VETABİAT VARLIKLARINI KORUMA KURULU’NUN 28.10.1989 TARİH, 795 SAYILI KARARI VE EKİ... 69-AYVALIK İLÇESİ VE ALİBEY ADASINDAKİ DOĞAL SİT ALANLARINI KAPSAYAN İMAR PLANLARIİLE İLGİLİ AYVALIK BELEDİYESİ’NİN 05.04.1990 TARİH, 039 SAYILI MECLİS KARARI………………...74

-AYVALIK İLÇESİ VE ALİBEY ADASINDAKİ DOĞAL SİT ALANLARINI KAPSAYAN İMAR PLANLARIİLE İLGİLİ BKVKK’NUN 19.04.1990 TARİH, 1075 SAYILI KURUL KARARI ……………………………..… 75-AYVALIK BELEDİYE MECLİSİNİN KISMİ YAPILAŞMA İLE İLGİLİ 10.03.2014 TARİH, 051SAYILI KARARI .…………………………………………………………………………………….……………………………… 82

-MERİ ÜST ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLAN NOTLARI ………………………………………………………………. 83-PLANLAMA ALANINDA HERHANGİ BİR MAHKEME KARARI VE DEVAMEDEN DAVA BULUNMADIĞINA DAİR BELEDİYE YAZISI .……………………………………………………..… 87

-KURUM GÖRÜŞLERİ ………………………………………………………………………………………………………..….. 88-PLAN MÜELLİFİ YETERLİLİK BELGELERİ ……………………………………………………………………………… 107-PLANLAMA EKİBİNİN LİSANS DİPLOMA ÖRNEKLERİ………………………………………………………..…… 108-PARSEL MALİKİNİN ŞEHİR PLANCISINI YETKİLENDİRDİĞİNE DAİR SÖZLEŞME ÖRNEĞİ .…..…. 112-PARSEL MALİKİNE AİT İMZA SİRKÜLERİ …………………………………………………………………………….. 113-ŞİRKET YETKİ BELGESİ ………………………………………………………………………………………………………. 115-BÜRO TESCİL BELGELERİ …………………………………………………………………….…………………………….. 116-PLAN MÜELLİFLERİNE AİT SÖZLEŞME…………………………………………………………………………………. 118-MERİ İMAR PLANLARI,PLAN NOTLARININ ONAYLI ÖRNEĞİ-ÖNERİ İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ PAFTASI-PLANLAMA ALANINA AİT MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU-TEKLİF ALANA AİT KOORDİNATLI KADASTRAL PAFTA

1

1. BÖLÜM : KAVRAMLAR VE PLANLAMA ALANININ KONUMU

KAVRAMLAR (TANIMLAR):Bu bölümde; planlama alanının 3. Derece Doğal Sit Alanı olması nedeniyle sit alanının

tanımlanması yapılmakta, doğal sit alanlarının türleri aktarılmaktadır. Ayrıca yapılacakplanlamanın da koruma amaçlı imar planı olması nedeniyle koruma kavramı ve koruma amaçlıimar planının tanımı yapılmaktadır.

Koruma KavramıKoruma olgusunun her ne kadar muhafazakâr nitelikte olduğu düşünülürse de kültürel,

estetik, toplumsal, ekonomik, mekânsal boyutları da içerdiğinden ve bu konuda özel çabaları dagerektirdiği için, dinamik bir karakter sergilemektedir. Ancak, korumanın muhafazakâr niteliğiile gelişmenin yenileyici dinamiği arasındaki çelişkiyi vurgulamak gerekir. Bunlar arasındakidengenin kurulması ve korunması sağlanmalıdır. Bu nedenle bütünleşmiş bir koruma politikasısaptanarak, tüm planlama çalışmaları ve onların uygulamaları koruma-kullanma-geliştirmeüçlüsünü içermelidir. Ülkemizde çeşitli sektörlerce genel plan çerçevesi içinde değişik amaç veiçeriğe sahip fiziksel planlamalar yapılmaktadır. Ancak, tüm ülke düzeyinde arazi kullanımçalışmasının yapılmamış olması ve sektörler arasındaki eşgüdüm yetersizliği, özellikle doğal vekültürel değerlerin zarar görmesine ya da yok olması sonucunu doğurmaktadır. Koruma alanınınbüyüklüğü ne olursa olsun, koruma kararları yerleşim birimi bütünü, bölge ve ülke düzeyindekiplanlama kararlarından ayrı düşünülemez. Değişkenliğin dinamiği ile korumanın kalıcılığıarasındaki dengenin ve uyumun sağlanması gerekmektedir.

Koruma kararlarının tüm kent ölçeğinde düşünülmesi, yerleşmenin gelişme stratejisi ilekoruma kararları arasındaki uyumu kolaylaştırır. Bu yaklaşım korumanın kültürel ve tarihselişlevinin yanı sıra toplumsal ve ekonomik boyutunu da ortaya koymaktadır.

Sit AlanlarıKentsel planlama kavramı içinde ele alınan Sit Korunması 1970’li yıllardan bu yana

giderek yeni boyutlar kazanmaktadır. “Kentsel Yenileme Eylemleri” olarak tanımlanabilecekuluslararası girişimlerle, değişen nüfus yapısı, azalan kentsel değerler, niteliksizleşen barınma veyaşama, korunması güçleşen tarihi eserler, gelişim içinde zorlanan kent dokusu, insan yaşamı ileçelişen şehircilik gibi sorunlara çözüm aranmaktadır. Son çeyrek yüzyılda “Koruma” tek yapıölçeğinden başlayarak, “Yapı Grubu”, yapı grubunun oluşturduğu “Çevre”, kent parçası, kent vebirkaç kent ya da yerleşme birimlerinden oluşan “Bölge” kapsamında ele alınmaya başlaması ilebirlikte koruma terminolojisi içine “Sit” terimi girmiştir. Sitler; artistik, tarihsel, etnoğrafik, edebiya da efsanevi homojenlik ve ilginçlikleri nedeniyle korunmaları ve değerlendirilmeleri gereken,doğanın ya da insan ile doğanın birlikte oluşturdukları topoğrafik bölgelerdir.

Doğal Sit:Jeolojik devirlerde, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya

özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer üstünde, yeraltında veya su altındabulunan korunması gerekli alanlardır.

1.) I.Derece Doğal SitBilimsel muhafaza açısından evrensel değeri olan, ilginç özellik ve güzelliklere sahip

olması ve ender bulunması nedeniyle kamu yararı açısından mutlaka korunması gerekli olan,korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak alanlardır. Bu alanlarda bitki

2

örtüsü, topografya, siluet etkisini bozabilecek, tahribata yönelik hiçbir eylemdebulunamayacağına ancak;

a-) Kesin yapı yasağı olmakla birlikte, resmi ve özel kuruluşlarca zorunlu olan alanlarda,teknik altyapı hizmetleri (kanalizasyon, açık otopark, telesiyej, teleferik, içme suyu, enerji, nakilhattı, telefon hattı, doğalgaz hattı, GSM baz istasyonu vb.) uygulamalarının Koruma Kurulu’ncauygun görüleceği şekliyle yapılabileceğine; Bu alanlarda, doğal kaynak suyuna yönelikuygulamaların, ekolojik dengeye etkisine ilişkin Çevre ve Orman Bakanlığı ve Devlet Su İşleriGenel Müdürlüğü’nün görüşleri ile üniversitelerin ilgili bölümlerince hazırlanan rapordoğrultusunda koruma bölge kurulunun uygun göreceği şekliyle yapılabileceğine,

b-) 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı veya 1/5.000 ölçekli N.İ.P. doğrultusundahazırlanacak projesine göre ilgili koruma kurulundan izin almak koşulu ile halka açık rekreasyonamaçlı günübirlik tesisler (lokanta, büfe, kafeterya, soyunma kabini, tuvalet, gezi yolu, açıkotopark vb.) ile alanın ve çevrenin özelliklerinden kaynaklanan faaliyetlerin korunması vegeliştirilmesi amacına yönelik yapıların (iskele, balıkçı barınağı, bekçi kulübesi vb.)yapılabileceğine,

c-) Alanın doğal bitki dokusunu değiştirmeden Orman Genel Müdürlüğünün ilgilibiriminden alınacak uygun görünüş doğrultusunda koruma kurulunca ağaçlandırmaya izinverilebileceğine,

d-) Kar ve rüzgâr devrikleri, doğal afetlerden etkilenmiş, hastalanmış veya kıymet ağacıolmayan ağaçlar ile ormanların bakımı ve doğal dengenin korunmasını sağlamak amacıylaOrman Genel Müdürlüğünün ilgili biriminden alınacak teknik rapor doğrultusunda ağaçkesimine koruma kurulunca izin verilebileceğine,

e-) Orman alanlarında yangın için gerekli koruma önlemlerinin ilgili kuruluşlarcaalınmasına,

f-) Taş, toprak, kum alınmamasına, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocaklarınaçılmamasına, toprak, cüruf, çöp, sanayi atığı vb. malzemelerin dökülmemesine, ancak sit kararıilanından önce ruhsat almış olan işletmelerde sahanın rehabilite edilerek yasal süresi içindeişlerin tasfiyesine,

g-) Doğal dengenin devamlılığının sağlanması amacıyla ilgili kamu kurum vekuruluşlarının görüşleri doğrultusunda alanın özelliğinden kaynaklanan faaliyetlerin korumakurulu izni doğrultusunda sürdürülebileceğine,

h-) Bu alanların korunmasını sağlamak amacına yönelik, her türlü bilgi verici uyarılevhalarının konulmasına, bu alanlardaki koruma önlemlerinin ilgili kuruluş ve yerelyönetimlerce alınmasına,

ı-) Mevcut tescilli ve tescilsiz yapıların bakım ve onarımlarının yürürlükteki ilke kararlarıdoğrultusunda yapılabileceğine,

2.) II. Derece Doğal SitDoğal yapının korunması ve geliştirilmesi yanında kamu yararı göz önüne alınarak

kullanıma açılabilecek alanlardır. Bu alanlarda, turizm yatırım ve turizm işletme belgeli turistiktesisler ile hizmete yönelik yapılar dışında herhangi bir yapılaşmaya gidilemeyeceğine,

a-) Kullanıma açılacak bölgelerde geçici dönem yapılaşma koşullarının ilgili kurumlarıngörüşleri alınarak Koruma Kurullarınca belirlenmesine, bu belirlemede varsa çevre düzeni planıveya nazım plan kararları ile arazinin topografya, peyzaj, siluet vb. karakteristiklerinin gözönünde tutulmasına, ancak hazırlanacak Koruma Amaçlı İmar Planı kriterlerini etkileyebileceknitelik ve yoğunluktaki uygulamalara Koruma Amaçlı İmar Planı yaptırılmadan izinverilmeyeceğine,

3

b-) Taş, toprak, kum alınmamasına, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocaklarınaçılmamasına, toprak, cüruf, çöp, sanayi artığı vb. malzemenin dökülmemesine, ancak sit kararıilanından önce ruhsat almış olan işletmelerde sahanın rehabilite edilerek yasal süresi içindeişlerinin tasfiyesine,

c-) Doğal dengenin devamlılığının sağlanması amacı ile ilgili kamu kurum vekuruluşlarının görüşleri doğrultusunda alanın özelliğinden kaynaklanan faaliyetlerin KorumaKurulu izni çerçevesinde sürdürülebileceğine,

d-) Mevcut tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin sürdürülebilmesinin yanı sıra, korumakurulundan izin almak koşuluyla yeni tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin yapılabileceğine,

3.) III. Derece Doğal SitSit Doğal yapısının korunması ve geliştirilmesi yolunda, yörenin potansiyeli ve kullanım

özelliği de göz önünde tutularak konut kullanımına da açılabilecek alanlardır.a-)Bu alanlarda, kullanıma açılacak bölgelerde geçici yapılanma koşullarının ilgili

kurumların görüşleri alınarak koruma kurullarınca belirlenmesine, bu belirlemede varsa1/25.000 ölçekli çevre düzeni planı veya 1/5.000 ölçekli nazım planı kararları ile arazinintopografya, peyzaj, siluet vb. karakteristiklerinin göz önünde tutulması, ancak hazırlanacakKoruma Amaçlı İmar Planı kriterlerini etkileyebilecek nitelik ve yoğunluktaki uygulamalaraKoruma Amaçlı İmar Planı yaptırılmadan izin verilmeyeceğine,

b-) Mevcut tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin sürdürülebilmesinin yanı sıra korumakurulundan izin almak koşuluyla yeni tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin yapılabileceğine,

c-) Doğal peyzaj ve siluet dikkate alınarak koruma kurulunca belirlenecek koşullardoğrultusunda kum, çakıl, taş, maden vb. malzeme alınabileceğine, bu amaçla ocakaçılabileceğine, toprak cüruf, çöp, sanayi artığı vb. dökülmemesine, karar verilmiştir.

Koruma Amaçlı İmar Planı

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanınetkileşim geçiş sahasını da göz önünde bulundurarak, kültür ve tabiat varlıklarınınsürdürülebilirlik ilkesi doğrultusunda korunması amacıyla arkeolojik, tarihi, doğal, mimari,demografik, kültürel, sosyo-ekonomik, mülkiyet ve yapılaşma verilerini içeren, alanaraştırmasına dayalı olarak; halihazır haritalar üzerine, koruma alanı içinde yaşayan hanehalkları ve faaliyet gösteren iş yerlerinin sosyal ve ekonomik yapılarını iyileştiren, istihdam vekatma değer yaratan, stratejileri, koruma esasları ve kullanma şartları ile yapılaşmasınırlamalarını, sağlıklaştırma, yenileme alan ve projelerini, uygulama etap ve programlarını,açık alan sistemini, yaya ve taşıt dolaşımını, altyapı tesislerinin tasarım esaslarını, yoğunluklar veparsel tasarımlarını, yerel sahiplilik, uygulamanın finansmanı ilkeleri uyarınca katılımcı olanyönetim modellerini de içerecek şekilde hazırlanan, hedefler, araçlar, stratejiler ile planlamakararları, plan notları ve açıklama raporu ile bir bütün olan nazım ve uygulama imar planlarınıngerektirdiği ölçekteki planlardır.

4

PLANLAMA ALANININ YERİ:

Planlama alanı; Balıkesir İli, Ayvalık İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi, Dombadis Mevkii, 21-22 KL numaralı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan paftası ve 21 L II numaralı 1/1000 ölçekliUygulama İmar Plan Paftası, 1037 ada, 71-72-132parseller,1144 ada 1 parseli kapsayan, Ayvalıkonanlı imar planı sınırları içinde yer almaktadır. Planlama alanı, 3.Derece Doğal Sit Alanı içindekalmaktadır.

YÖNETİM YAPISI,İDARİ BÖLÜNÜŞ VE SINIRLAR:

Balıkesir İli:Yüzölçümü 14.299 km2 olan Balıkesir İli, Kuzeybatı Anadolu’da yer almaktadır. Doğuda Bursa veKütahya İlleri, güneyde Manisa ve İzmir İlleri, batıda ise Çanakkale İli ile komşudur. İlin Kuzeyyönündeki en uç noktası, güneydekine 175 km, doğu yönündeki en uç noktası, batısındakine210 km uzaklıktadır.

İlin topraklarının büyük bir kısmı, Marmara Bölgesi’nde, az bir kısmı ise Ege Bölgesi’ndeyer almaktadır. Hem Marmara hem de Ege Denizi’ne kıyı bulunmakta olup, Türkiye genelinde ikideniz ile komşu olan 6 ilden birisidir. 290,5km’likkıyı bandının; 115,5 km’si Ege Denizi’nde, 175km’si Marmara Denizi’ndedir.

Altıeylül,Ayvalık,Balya,Bandırma,Bigadiç,Burhaniye,Dursunbey,Edremit,Erdek,Gömeç,Gönen,Havran,İvrindi,Karesi,Kepsut,Marmara, Manyas, Savaştepe,Sındırgı,Susurluk ilçeleri vardır.

İlin Ege Denizi’nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara Denizi’nde deMarmara Adaları olarak bilinen adaları vardır.

Ovalarının başlıcaları ise: Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve KörfezOvaları’dır. Önemli gölleri Manyas ve Tabak Gölü’dür. Ormanlar ilin topraklarının %31’inikaplar. Yazları sıcak ve kurak , kışları ılık ve yağışlı geçen , Ege kıyılarında hüküm sürenAkdeniz İklimi, İlin genelinde görülmektedir.

Ayvalık İlçesi:Türkiye’nin kuzeybatısında,Kuzey Ege sahil şeridinde,Edremit Körfezi’nin güney kıyısında,39° 19'9.0588'' Kuzey ve 26° 41' 32.5932'' Doğu koordinatlarında yer almaktadır.

Ege Denizi kıyı bölgesinin kuzeyinde yer alan Ayvalık Balıkesir’e bağlı bir ilçedir. Çamormanları ve zeytinlikler bakımından zengin olan ilçe; Ege Denizi kıyısında olup, Ayvalık Adalarıadı verilen takımadalara sahiptir. Ayvalık'ın kuzeydoğusunda Gömeç, güneyinde İzmir iline bağlıDikili ve Bergama ilçeleri, batısında ise Ege Denizi bulunur. Ayvalık'ın karşısında ise Kuzey EgeAdaları coğrafi bölgesinin merkezi olan Midilli adası çıplak gözle görülebilecek yakınlıktadır.

Ayvalık ilçesi; Ege denizinin kuzey kesiminde yer alan 265 km² lik bir alan üzerinekurulmuş, coğrafi olarak Ege Bölgesi’ne dahil olmuş ve idari olarak da Marmara Bölgesi sınırlarıiçerisindedir.

Ayvalık ilçesinde dağlar denize dik uzandığından kıyılar girintili çıkıntılıdır. Bu kıyılarboyunca burunlar ve koylar meydana gelmiştir.İlçenin.İlçenin iç kesimleri kısmen dağlık vearızalı arazilerle kaplı olup,en yüksek noktası 1114 metre yüksekliğindeki Yaylacık Dağıdır.Enbüyük ovası 3700 ha.lık Altınova’dır.Ege Denizi'ne olan kıyıları 34 km'dir

Ayvalık ilçesine bağlı irili ufaklı 22 kadar ada vardır. Bu adaların en büyüğü Alibey Adasıya da diğer ismi ile Cunda Adası olup 1964 yılında bir köprü ile Lale Adası'na oradan da ilçemerkezine bağlanmıştır. Bu köprülerden biri aynı zamanda Türkiye'nin ilk boğaz köprüsü olmaözelliğini taşır. Alibey Adası dışındaki tüm Ayvalık Adaları 1995 yılında milli park ilan edilmiş veyerleşim yasaklanmıştır.

5

Görsel-1: Planlama alanının bölge haritasındaki konumu

6

Görsel-2 :Balıkesir iline bağlı ilçelerin idari sınırları ve planlama alanı

6

Görsel-2 :Balıkesir iline bağlı ilçelerin idari sınırları ve planlama alanı

6

Görsel-2 :Balıkesir iline bağlı ilçelerin idari sınırları ve planlama alanı

7

İlçe karayolu ile Balıkesir’e 135,İzmir'e 155,Bursa'ya 277, Çanakkale'ye 167, Ankara'ya657, Bergama'ya kilometre mesafededir.

Yunanistan'dan gelen turistler ilçeye feribot ve deniz otobüsü ile yaklaşık iki saatteulaşır.Yurtiçinden Ayvalık'a ulaşım ise genellikle karayolu ile sağlanır.Hemen hemen tümbüyükşehirlerden direkt seferler mevcuttur.Taşradan gelecek olanlar ise Balıkesir veya İzmirüzerinden otobüs seferleri ile ilçeye ulaşabilir.Havayolunu tercih edenler uçakla Edremit'tebulunan Balıkesir Koca Seyit Havalimanı’ndan (45 km) ulaşırlar.İstanbul'dan ulaşımda iseİstanbul-Bandırma arasındaki hızlı feribot farklı bir seçenek olarak sunulabilir.

Balıkesir İli, Ayvalık İlçesi, daha önceden merkezde 150 Evler, Ali Çetinkaya, Fethiye,Fevzipaşa-Vehbibey, Gazi Kemalpaşa, Hamdibey, Hayrettinpaşa, İsmetpaşa, Kazım Karabekir,Mithatpaşa, Namıkkemal, Sahilkent, Sakarya, Sefa-Çamlık, Yeni, Zekibey olmak üzere toplam 16adet mahalleden oluşan ilçe belediyesi konumunda iken, 6360 sayılı Kanun kapsamında 2014 yılıMahalli İdareler Genel Seçimi ile birlikte büyükşehir statüsüne kavuşan Balıkesir BüyükşehirBelediyesine bağlı ilçe kademe belediyesi konumuna gelmiştir.Belde Belediyesi olan Altınova veKüçükköy Beldelerinin mahalle olarak, yine Akçapınar, Bağyüzü, Beşiktepe, Bulutçeşme,Çakmak, Çamoba, Hacıveliler, Karaayıt, Kırcalar, Murateli, Mutlu, Odaburnu, Tıfıllar, Türközü,Üçkabaağaç, Yeniköy’den oluşan toplam 16 adet köyün tüzel kişiliklerinin kalkarak mahalleyedönüşmesi ile birlikte toplamda 34 adet mahallesi olan ve ilçe idari sınırlarının belediye sınırıolduğu bir ilçe konuma kavuşmuştur.İlçenin içinden, İzmir-Çanakkale (E-87) Karayolugeçmektedir.

Görsel-3: Ayvalık İlçesi ve Planlama Alanı (Uydu Görüntüsü 2018 yılı)

8

Görsel-4: Planlama alanının uydu görüntüsünde genel ve detay görüntüleri

PLANLAMA ALANI

PLANLAMA ALANI

9

Görsel-5: Teklif alanı çevresi ile birlikte bütüncül olarak gösteren açıklayıcı bilgi paftası

10

2. BÖLÜM:PLAN HİYERARŞİSİ VE GELİŞİM SÜRECİNDEKİ YERİ

-PLANLAMA SÜRECİNİN TARİHSEL GELİŞİMİ

Balıkesir ili, Ayvalık ilçesi ve çevresi ile Alibey (Cunda) adasında bulunan sit sınırları ve imarplanının değerlendirilmesi sonucunda Ayvalık ve Alibey Adasındaki kentsel sit alanları,Ayvalık veAlibey Adasındaki 1. Ve 3. Derece Doğal Sit Alanları Bursa Kültür ve Tabiat Varlıklarını KorumaKurulunun 28.10.1989 tarih,795 sayılı kararı ile belirlenmiştir.Bu karar kapsamında,planlamaalanını da içinde barındıran Alibey Adası Dombadis mevkiinde Ayvalık’a cephe veren sahil bandıboyundaki alanın Alibey Köyü Tarihi Kentsel Sit Alanını çevreleyen ve planda özel konut alanı vegelişme alanı olarak tanımlı alan Bursa Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun28.10.1989 tarih,795 sayılı kararı ile 3. Derece Doğal Sit Alanı olarak belirlenmiştir.Sürecindevamında 3. Derece Doğal Sit Alanları ile ilgili olarak hazırlanan imar planları Ayvalık BelediyeBaşkanlığınca 05.04.1990 tarih,039 sayılı meclis kararıyla onaylanarak BKTVKK ‘na havaleedilmiştir.Söz konusu imar planları Bursa Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun19.04.1990 tarih,1075 sayılı kararıyla uygun bulunmuştur.

-PLANLAMA ALANININ BAĞLI OLDUĞU KENTİN EKONOMİK YAPISI

İlçe ekonomisi büyük ölçüde zeytin ve turizme bağlıdır. Arazinin %70'i zeytinlik olanAyvalık'ta zeytinden sabun ve zeytinyağı üreten sanayi kuruluşları bulunmaktadır. Türkiye’nin veDünya’nın ileri gelen zeytinyağı merkezidir. Zeytinyağı kalitesi bakımından en kaliteli yağlarıüreten ülkelerin başında gelen İspanya’da dahi Ayvalık zeytinyağının yeri üst raflardadır.Ayvalık'ta zeytin dışında pamuk, çam fıstığı ve mandalina gibi tarım ürünleri de yetiştirilir.Bölgede, Bağyüzü Köyü'nde yetiştirilen Kozak üzümü tanınmış bir üründür.Son yıllarda turfandasebzecilik ve Kozak çam balı üretimi de yapılmaktadır.Balıkçılık ve balık restoranları da önemlibir gelir kaynağıdır.

Turizm alanında büyük bir potansiyele sahip olan Ayvalık, ziyaretçilerine turistikfaaliyetler açısından çok çeşitlilik gösteren bir destinasyon noktasıdır.Plaj kıyılarından içkesimlere doğru ilerledikçe Doğa Turizmi açısından eşsiz, el değmemiş ormanları ve Türkiye’dekiönde gelen büyüklükteki Ayvalık Adaları Tabiat Parkları ile ziyaretçilerine; yürüyüş, bisiklet ve bufaaliyetler sonrası dinlence alanları, seyir tepeleriyle harikulade bir görsel ziyafet çekeceğinizŞeytan Sofrası tepesi, Cennet Tepesi gibi noktaları saymakla bitmez.

Kültür turizmi arayanlara özellikle mimari yapıları ile nostalji yaşatan sokakları, sarımsaktaşından yapılmış tarih kokan evlerin cumbaları, her köşeyi döndüğünüzde farklı renklerin vefarklı dokuların çekiciliği üst sıralardadır.

Alışveriş turizminde de son yıllarda önemli bir potansiyele sahip olan Ayvalık,merkezinde her perşembe günü kurulan pazar ve haftanın yedi günü açık çarşı ve alışverişmerkezleri sayesinde, özellikle Yunanistan'ın Midilli adasından olmak üzere, on binlerce turistegünü birlik ziyaretlerinde alışveriş imkanı sunar.

-PLANLAMA ALANININ BAĞLI OLDUĞU KENT İÇİNDE VAR OLAN VE YAPILACAK SANAYİ ALANLARI

Ayvalık’ta yaklaşık 2.000.000 zeytin ağacı var.Bu yörede doğal olarak yayılım gösterentüm ağaçlar Ayvalık çeşidi zeytin ağaçlarıdır.Ayvalık Ziraat Odası’na kayıtlı 6.500 müstahsilbulunuyor. Ayvalık Ticaret Odası’nda ise zeytin ve zeytinyağı üretimi yapan 83 firma kayıtlı.Ancak aktif durumda olanların sayısı 30 civarında. Kentteki zeytinyağı fabrikalarının sayısı ise 24.

11

Ayvalık zeytin çeşidi, hem yağlık, hem de sofralık zeytin olarak üretilmeye uygun bir çeşit. Kendiyöresinde iyi yetiştirilip, iyi işlendiğinde çok yüksek duyusal ve kimyasal kalite özelliklerine sahipyemeklik zeytinyağı elde edilebiliyor.

İlçede halihazırda sadece bir adet Küçük Sanayi Sitesi bulunmaktadır.Ayvalık’ta bulunanişletmelerin çoğu küçük ve orta ölçekli olup toplam 2613 tane işletme vardır.Mevcut KüçükSanayi Sitesinin büyüyen nüfus karşısında yetersizliği ve yerleşim alanlarının içinde kalmasınedeniyle daha büyük bir Küçük Sanayi Sitesi kurulması için hazırlıklar başlamıştır.

Ayvalık Altınova Mahallesinde Gıda İhtisas Organize Sanayi Bölgesi 571 dönüm alandakurulacak olup, yaklaşık 51 parsel olacaktır. Sosyal yapılar ve alt yapı alanları düştükten sonra300 dönüm sanayi parseli kalacaktır. Gıda OSB'lerde talepte bulunan işletmeler tesis için 3,5 ile11 dönüm arasında yer talep etmektedir.OSB gıda alanında faaliyet gösteren; bisküvi, zeytinişleme, tarım makineleri vb. firmalar yer alabilecektir.

-PLANLAMA ALANININ ULAŞIM SİSTEMİ

Planlama alanının içinde bulunduğu İlçe merkezi karayolu ile Balıkesir’e 135,İzmir'e 155,Bursa'ya 277, Susurluk'a 170 km, Çanakkale'ye 167, Ankara'ya 657, Bergama'ya 45, Truva'ya154, Behramkale'ye 155, Efes'e 239, Alibey(Cunda) Adası'na 8 kilometre mesafededir.

Yunanistan'dan gelen turistler ilçeye feribot ve deniz otobüsü ile yaklaşık iki saatte ulaşır.Yurtiçinden Ayvalık'a ulaşım ise genellikle karayolu ile sağlanır. Hemen hemen tümbüyükşehirlerden direkt seferler mevcuttur. Taşradan gelecek olanlar ise Balıkesir veya İzmirüzerinden otobüs seferleri ile ilçeye ulaşabilir. Havayolunu tercih edenler uçakla Edremit'tebulunan Balıkesir Koca Seyit Havalimanı’ndan (45 km) ulaşırlar. Ayvalık'a ayrıca TürkiyeCumhuriyeti Devlet Demiryolları İzmir Mavi Treni ile Balıkesir'e kadar gelip daha sonra TCDD'ninayarladığı aktarma otobüsleri ile gidilebilir. İstanbul'dan ulaşımda ise İstanbul-Bandırmaarasındaki hızlı feribot farklı bir seçenek olarak sunulabilir.

-PLANLAMA ALANININ MEKANSAL GELİŞİMİ

Antikçağ'da, Ayvalık Adaları'na Hekatonisa ismi veriliyordu. Bu isim, adaların en büyüğüNesos (Moshonisi, Cunda veya Alibey Adası) ya da Nasos antik kentinin baş tanrısı olan Hekatosolarak da anılan Apollon'dan gelmekteydi.Apollon Adaları'nda Nesos dışında Chalkis,Pordoselene ve Kydonia antik yerleşmeleri vardı. Antik kaynaklar Chalkis, Pordoselene veNasos'tan çok söz etmelerine karşılık, Kydonia hakkında yazan Plinius, sadece yazları akan ünlübir sıcak su kaynağına sahip olduğunu bildirmiştir. Bu dört antik kentten Chalkis ve Pordoseleneyok olmuşlar, ancak Kydonia ve Nesos, sırasıyla Ayvalık ve Cunda (Alibey) olarak günümüzeulaşmışlardır.

Ayvalık, Antik Çağ'da bir tür yabani ayva anlamına gelen Kydonia olarak anılıyordu.Bölgeye ilk yerleşenlerinin Midilli'nin Kydona köyünden ya da Girit'in Kydonies bölgesindengelmiş olabilecekleri düşünülmektedir. Bazı görüşler de Ayvalık'ın (Eolya'nın) bozulmuş şekliolduğudur. Ayvalık anlamına gelen Kydonia ismi ise, MÖ 330'dan beri kullanılmaktadır.

Kent dokusu Osmanlı döneminde formunu kazanmıştır. Bugünkü Ayvalık'ın kurulması1430-1440 yıllarına rastlar. Ayvalık o zamanlar limana hakim bir tepe üzerinde kurulu idi. DoğuRoma İmparatorluğu'nu sıkıştıran Osmanlı İmparatorluğu, Alibey Adası'nda bir deniz üssükurmuştur. Daha sonraları şehre Rumlar yerleşmeye başlamış ve kısa sürede Türk nüfusunuaşmışlardır. Osmanlı kaynaklarında Ayvalık adına ilk kez 1772 yılında yayınlanan bir fermandarastlanır. Bu fermanın, 1770'de Çeşme önlerinde Rus donanmasıyla yapılan bir savaştandönerken Ayvalık'a uğrayan, daha sonra sadrazam olan Cezayirli Hasan Paşa tarafından

12

çıkartıldığı düşünülmektedir. Bölge, 1789'dan itibaren gayrimüslimlerin yaşadığı bir özerk bölgeolmuştur. Bu özerklik 1821'deki Yunan ayaklanmasına dek sürmüş, bu ayaklanma sonucundaAyvalık boşaltılarak 1840'da Karesi Sancağı'na bağlı bir ilçe yapılmıştır. Daha sonra Rumlarındönmesine izin verilmesine rağmen, ilçe eski canlılığına kavuşamamıştır. Osmanlı İmparatorluğuyönetiminin Anadolu'da incelemeler yapmak için gönderdiği Vital Guinet tarafından yayımlanan1891 tarihli istatistiğe göre 21.666 olan kent nüfusunun 21.486'sı Rum, 180'i Türk'tür.

1900-1914 tarihli bir Fransız yıllığında Ayvalık'ın o zamanki sosyo-ekonomik yapısıhakkında şu bilgiler verilmektedir; "30.000 nüfusludur. Postasını Avusturya-Macaristanİmparatorluğu işletmektedir. Zeytinyağı, balmumu, yerli ipek, şarap, sabun dışsatımı yapılır veşeker, kahve, yün, pamuklu kumaş, ham deri ithal eder. Fransa, Büyük Britanya ve İrlandaBirleşik Krallığı, Avusturya-Macaristan İmparatorluğu, İtalya Krallığı'nın kentte konsolosluklarıbulunur. Aynı zamanda bir akademi, iki oteli bulunan ilçede içinde eczanesi de olan bir genelhastane ve cüzzam hastanesi faaliyet göstermektedir."

İlçe I. Dünya Savaşı sonrası İzmir'in işgali ile birlikte 29 Mayıs 1919'da Yunanegemenliğine girmiştir. İşgal sonrası Anadolu'da ilk kurşun 172. Alay Komutanı Yarbay AliÇetinkaya tarafından atılmıştır. Bu işgal 15 Eylül 1922'ye kadar sürmüştür. 24 Temmuz 1923'teimzalanan Lozan Antlaşması'nda belirtilen Türkiye-Yunanistan Nüfus Mübadelesi gereğince,Girit,Makedonya ve Midilli Türkleri ilçeye yerleştirilmiştir. Burhaniye'ye bağlı varlık gösterenAyvalık,19 Mayıs 1928 tarihinde ilçe olmuştur.1. Dünya Savaşı’ndaki kahramanlarına karşı,büyük bir vefa örneği gösteren Ayvalık kenti ve içerisinde yaşayan halkı, günümüzde sadecesokak ve cadde isimleri ile değil, büyük bir onur ve gururla günlük hayatlarında hatırlamaktadır.

Ayvalık köklü tarihi ile farklı medeniyetlere ev sahipliği yapmıştır. Hikayelere sahipyapılar, kiliseler, manastırlar ve camiiler bulunmaktadır. Bu yapıların bazıları halen ayaktadururken, bir kısmından geriye sadece birkaç duvar parçası kalmıştır, birkaçı ise geçen yıllarameydan okuyamamakla birlikte, bir taş duvar, bir sütun, bir girifti ile günümüze kadarulaşmıştır.

Bu tarihi yapıların isimlerini şöyle sıralayabiliriz; Çınarlı Cami, Ayazma Kilisesi, AyışığıManastırı, Profit İliyas Kilisesi, Ayos Dimitriyos, Taksiyarhis Kilisesi, Ayos Yannis/Saatli Camii,Meryemana Kilisesi, Ayos Yorgis/Çınarlı Camii, Kato Panaya Kilisesi/Hayrettinpaşa Camii,Faneromeni Kilisesi (Ayazma), Aya Triyada, Ayos Nikolaos/Biberli Cami, Ayiu Vasiliyu, AyaTriyada, Ayos Dimitriyos, Panaya Kilisesi, Ayos Pandeleymonas, Ayos Nikolaos, Ayos Yannis,Ayiu Nikolau Manastırı, Aya Paraskevi Manastırı, Çamlı Manastırı, Leka PanayaManastırı/Koruyan Meryem Manastırı, Ayışığı Manastırı, Ayos Apostolos Manastırı, Tavuk AdasıManastırı, Güvercin Adası Manastırı/Aya Yorgi Manastırı, Profit İliya Manastırı, Kızlar Manastırı.

Planlama alanını da içinde barındıran Alibey Adası Dombadis mevkiinde Ayvalık’a cepheveren sahil bandı boyundaki alanın Alibey Köyü Tarihi Kentsel Sit Alanını çevreleyen ve plandaözel konut alanı ve gelişme alanı olarak tanımlı alan Bursa Kültür ve Tabiat Varlıklarını KorumaKurulunun 28.10.1989 tarih,795 sayılı kararı ile 3. Derece Doğal Sit Alanı olarak belirlenmiştir.

Ağırlıklı olarak yerli turistlere hitap eden adada başlıca ekonomik faaliyet turizmdir.Kültürel yaşam da ona göre gelişmiştir.Turizm anlamında doğa turizmi,kültür turizmi vegastronomi turizmi her geçen gün gelişmektedir.Doğa Turizmi açısından eşsiz, el değmemişormanları ve Türkiye’deki önde gelen büyüklükteki Ayvalık Adaları Tabiat Parkları ileziyaretçilerine; yürüyüş, bisiklet ve bu faaliyetler sonrası dinlence alanları, seyir tepeleriyleharikulade bir görsel ziyafet çekeceğiniz noktaları mevcuttur.Kültür turizmi arayanlara özelliklemimari yapıları ile nostalji yaşatan sokakları, sarımsak taşından yapılmış tarih kokan evlerincumbaları, her köşeyi döndüğünüzde farklı renklerin ve farklı dokuların çekiciliği üstsıralardadır.Coğrafi ve çevre koşulları Ayvalık ve özellikle Alibey Adası, Akdeniz mutfakkültürünün yaşatıldığı ender yerlerden biridir. Özellikle ot mezeleri, zeytinyağlı yemekleri, deniz

13

ürünleri ve lezzetli Girit kaynaklı yemekleri, yurt içi ve yurt dışında ün salmakta, bu yemeklerinlezzetini duyan ve yöreye gelen misafirler olmaktadır.Tüm bu zenginliklere paralel,adadakikonaklama tesisleri,oteller,butik oteller,pansiyonlar her geçen gün artmaktadır.

Planlama alanı Ayvalık merkez ile Alibey Adası merkezini birbirine bağlayan iki alternatiftaşıt yolundan “Yeni yol” olarak da adlandırılan Mevlana Caddesi ile deniz arasındakonumlanmaktadır.Planlama alanı çevresinde ağırlıklı olarak konut alanları bulunmaktaolup,küçük otel ve pansiyonlar da görülmektedir.

-ÜST ÖLÇEKLİ PLAN VE PLAN NOTLARI

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 20.08.2014tarih ve 13549 sayılı karar ile onanmışbulunan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/ 100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planına ilişkinaskı sürecinde iletilen itirazlar değerlendirilerek, 05.06.2015 tarihinde Bakanlık Makamıncaonaylanmıştır.Plan değişikliğine konu olan alan,Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000Ölçekli Çevre Düzeni Planında J17 Paftasında; Turizm Bölgesi,Korunacak Alanlar D-3 (3. DereceDoğal Sit Alanı) Bölgesi ve Askeri Yasak ve Askeri Güvenlik Bölgesi lejantında kalmaktadır.

Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planında TurizmBölgeleri, Korunacak Alanlar ve Askeri Yasak ve Askeri Güvenlik Bölgeleri ile ilgili olan PlanHükümleri şunlardır:

8.12. TURİZM BÖLGELERİ

8.12.1 BÖLGELERDE TURİZME YÖNELİK TESİSLER İLE TAMAMLAYICI UNSURLARI YER ALABİLİR.TURİZM TESİSLERİ VE YAPILARI SONRADAN HİÇ BİR BİÇİMDE BAŞKA KULLANIM AMACINADÖNÜŞTÜRÜLEMEZ. BU AMAÇLA TAPU KÜTÜĞÜNÜN BEYANLAR HANESİNE TOPLUMUNYARARLANMASINA AYRILAN YAPI VE TURİZM TESİSİ OLDUĞU YAZILACAK VE TESCİL İŞLEMİYAPILMADAN İNŞAAT RUHSATI VERİLMEYECEKTİR.8.12.2 BU BÖLGELERDE 2634 SAYILI “TURİZMİ TEŞVİK KANUNU” VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİDOĞRULTUSUNDA UYGULAMA YAPILACAKTIR.8.12.3 YAPILANMA KOŞULLARI İMAR PLANLARI KAPSAMINDA BELİRLENECEKTİR. İMARPLANLARI İLGİLİ İDARECE ONANMADAN UYGULAMAYA GEÇİLEMEZ.8.12.4 BU İMAR PLANLARI İLE MİMARİ PROJELER TOPOGRAFYA VE DOĞAL BİTKİ ÖRTÜSÜNEUYGUN OLARAK HAZIRLANACAKTIR. TURİSTİK TESİSLERDE RENK, ÇATI KAPLAMASI, CEPHEDEDOLULUK VE BOŞLUK ORANLARI, BİNA BİRİM ÖLÇÜLERİ VB. GİBİ KONULARDA ÇEVREKARAKTERİSTİKLERİNE UYULARAK, BÖLGENİN TARİHİ VE KÜLTÜREL KİMLİĞİ KORUNACAKTIR.

8.28.KORUNACAK ALANLAR

8.28.1 BU ALANLAR SİT ALANLARI, ULUSLARARASI SÖZLEŞMELERLE BELİRLENEN KORUMAALANI, MİLLİ PARKLAR, TABIATI KORUMA ALANLARI, TABİAT PARKLARI, TABİAT ANITI, YABANHAYATI KORUMA VE GELİŞTİRME ALANLARI, ÖZEL ÇEVRE KORUMA BÖLGELERİ, İLGİLİMEVZUATI KAPSAMINDA BELİRLENEN/BELİRLENECEK OLAN DİĞER KORUMA ALANLARINI İFADEEDER VE BU ALANLARDA İLGİLİ KANUN HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.8.28.2 PLANDAKİ GÖSTERİMİNDE FARKLILIKLAR OLSA DAHİ, ÖZEL KANUNLARLA DÜZENLENMİŞBU ALANLARLA İLGİLİ OLARAK, YETKİLİ KURUMLARCA BELİRLENMİŞ OLAN SINIRLAR GEÇERLİDİR.BU SINIRLARDA DEĞİŞİKLİK OLMASI DURUMUNDA, KABUL EDİLEN YENİ SINIRLAR PLANDEĞİŞİKLİĞİNE GEREK OLMAKSIZIN GEÇERLİ OLACAKTIR. İLAN EDİLEN SINIRLAR SAYISAL

14

ORTAMDA-KOORDİNATLI OLARAK BU PLANIN VERİ TABANINA İŞLENMEK ÜZERE BAKANLIĞAGÖNDERİLİR.8.28.3 BU ALANLARDA, BU PLANIN ONAYINDAN ÖNCE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA YÜRÜRLÜĞEGİRMİŞ OLAN HER TÜR VE ÖLÇEKTEKİ PLANLARIN BU PLAN KARARLARINA UYGUN OLANKARARLARI GEÇERLİDİR. ANCAK SİT ALANLARINA İLİŞKİN OLARAK; BU PLANIN ONAYINDANÖNCE KORUMA STATÜSÜNE GÖRE DÖNEMİNİN MEVZUATINA UYGUN OLARAK GEREKLİ İZİN VEGÖRÜŞLER ALINARAK DAHA ÖNCE ONAYLANAN İMAR PLANLARI İLE KÜLTÜR VARLIKLARINIKORUMA BÖLGE KURULU VE/VEYA TABİAT VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KOMİSYONUNUNKARARLARI YÜRÜRLÜKTEDİR.8.28.4 BU ALANLARDA, İLGİLİ KANUN HÜKÜMLERİ SAKLI KALMAK KAYDI İLE YETKİLİ KURUM VEKURULUŞLARCA YAPILACAK PLANLAMA ÇALIŞMALARININ, BÖLGESEL BÜTÜNLÜK VESÜRDÜRÜLEBİLİR KALKINMA GÖZETİLEREK BU PLAN KARARLARI DOĞRULTUSUNDA YAPILMASIESASTIR.8.28.5 YETKİLİ BAKANLIK YA DA KURUM VE KURULUŞLARCA YAPILACAK VEYA YAPTIRILACAKPLANLARDA, BU ALANLAR İÇERİSİNDE BULUNAN HASSAS ALANLAR, ORMAN ALANLARI, TARIMALANLARI, SULAK ALANLAR, KUMULLAR VB. GİBİ ALANLARI TEHDİT EDİCİ YÖNDE VE TAHRİBATAYOL AÇACAK YOĞUNLUKTA YAPILAŞMA KARARI GETİRİLEMEZ.8.28.6 BU ALANLARDA ÇEVRE KİRLİLİĞİNİ ÖNLEMEK İÇİN HER TÜR ÖNLEMİN ALINMASIZORUNLUDUR. HER TÜR ATIĞIN BERTARAFI İÇİN GEREKLİ TESİSLER YAPILIR VE ATIKLAR,ÖNLEMLER ALINMADAN ALICI ORTAMA VERİLEMEZ.8.28.7 BU ALANLAR İÇERİSİNDE YER ALAN İÇME VE KULLANMA SUYU İLE YÜZEYSEL SUKAYNAKLARININ KORUNMASI ESAS OLUP SU KİRLİLİĞİ KONTROLÜ YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİNEUYULACAKTIR.8.28.8 BU ALANLARDA, BU PLAN İLE BELİRLENMİŞ/BELİRLENECEK, HASSAS ALANLARIN VEEKOSİSTEM BÜTÜNLÜĞÜNÜN DEVAMLILIĞININ SAĞLANMASI ESASTIR.

8.28.9 SİT ALANLARI8.28.9.1 BU PLAN KAPSAMINDAKİ TARİHİ, KENTSEL, ARKEOLOJİK VE DOĞAL SİT ALANLARINDAT.C. KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI VE T.C. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI TABİATVARLIKLARINI KORUMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ İLE İLGİLİ KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGEKURULU VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA MERKEZ VE BÖLGE KOMİSYONU KARARLARINAGÖRE UYGULAMA YAPILACAKTIR.8.28.9.2 SİT ALANLARINDA KULLANIM KARARLARI, İLGİLİ KURUM VE KURULUŞLARINGÖRÜŞLERİ ALINMAK VE BU PLANIN İLKE VE STRATEJİLERİNE AYKIRI OLMAMAK KOŞULUYLAİLGİLİ İDARESİNCE HAZIRLANACAK OLAN KORUMA AMAÇLI İMAR PLANLARI İLE BELİRLENECEKOLUP KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULU VE/VEYA TABİAT VARLIKLARINI KORUMABÖLGE KOMİSYONUNUN UYGUN GÖRÜŞÜNÜN ALINMASI ZORUNLUDUR.8.28.9.3 ÇEVRE DÜZENİ PLANINDA YERLEŞME ALANI OLARAK GÖSTERİLMİŞ OLAN SİTALANLARINDA YAPILACAK KORUMA AMAÇLI İMAR PLANLARININ NÜFUSU, SİT ALANININBULUNDUĞU İLÇE İÇİN ÇEVRE DÜZENİ PLANINDA KABUL EDİLEN NÜFUS DAHİLİNDEDEĞERLENDİRİLECEKTİR.8.28.9.4 BU PLANDA SİT ALANI OLARAK GÖSTERİLMİŞ OLAN ALANLAR İLE BU PLANDAGÖSTERİLMEMİŞ DAHİ OLSA, KÜLTÜR VARLIKLARINI KORUMA BÖLGE KURULU VE TABİATVARLIKLARINI KORUMA MERKEZ VE BÖLGE KOMİSYONUNCA İLAN EDİLEN/EDİLECEK OLAN SİTALANLARI GEÇERLİDİR.

15

8.28.9.5 BU PLAN KAPSAMINDAKİ DOĞAL, TARİHİ, KENTSEL, ARKEOLOJİK SİT ALANLARINDA,2863 SAYILI KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU İLE 644 SAYILI KANUNHÜKMÜNDE KARARNAME VE İLGİLİ YÖNETMELİKLERİ UYARINCA HAZIRLANAN BİLİMSELARAŞTIRMA RAPORUNA UYGUN OLARAK SİT STATÜSÜNDE DEĞİŞİKLİK OLMASI DURUMUNDA,KORUMA STATÜSÜ DEĞİŞEN ALANLARIN; BELİRLENEN YENİ STATÜSÜ DİKKATE ALINARAK, İLGİLİKORUMA BÖLGE KURULU VEYA TABİAT VARLIKLARINI KORUMA MERKEZ VE BÖLGEKOMİSYONU TARAFINDAN ALINAN KARARLAR, İLKE KARARLARI VE BU PLANIN İLKE VE ESASLARIÇERÇEVESİNDE BU PLANDA DEĞİŞİKLİĞE GEREK OLMAKSIZIN KORUMA AMAÇLI İMAR PLANLARIHAZIRLANARAK ONAYLANABİLİR.

8.29. ASKERİ YASAK VE ASKERİ GÜVENLİK BÖLGELERİ

8.29.1 BU ALANLARDA, 2565 SAYILI “ASKERİ YASAK BÖLGELER KANUNU” VE BU KANUNA İLİŞKİNYÖNETMELİK HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.8.29.2 NATO AKARYAKIT BORU HATTI’NIN SAĞINDA VE SOLUNDA 5’ER METRELİKKAMULAŞTIRMA GÜZERGAHINDA VE BORU HATTI ÜZERİNE VE BORU HATTI BOYUNCA YOLAÇILMAMASI, PLANLANMIŞ YOLLARIN GÜZERGAHLARININ KAYDIRILMASI ZORUNLUDUR.8.29.3 2565 SAYILI “ASKERİ YASAK BÖLGELER KANUNU” KAPSAMINDA KALAN ALANLARIN BUKANUN KAPSAMI DIŞINA ÇIKARILMASI HALİNDE;- BU ALANLARDAN KENTSEL GELİŞME ALANLARI İLE BÜTÜNLEŞEN KONUMDA OLANLARI, 6306SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUYGULAMALARI DOĞRULTUSUNDA DEĞERLENDİRİLEBİLİR. BU DURUMDA BU BÖLGELERİNHESAPLANAN NÜFUSLARI İLGİLİ YERLEŞİM BİRİMİNİN BU PLAN İLE BELİRLENMİŞ NÜFUSKABULÜNE EKLENİR.- YERLEŞİM ALANININ İHTİYACI OLAN SOSYAL-KÜLTÜREL-TEKNİK ALTYAPI İHTİYAÇLARINIKARŞILAMAYA YÖNELİK OLARAK KULLANILABİLİR.

16

Görsel-6: Planlama Alanının Balıkesir–Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli ÇevreDüzeni Planı J-17 Paftasında Konumu

PLANLAMA ALANI

17

Görsel-7: Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre Düzeni Plan Lejantı

18

Görsel-8: Mer’i 1/5000 ölçekli mevcut Nazım İmar Planı (20-21 KL imar pafta)

19

Görsel-9: Mer’i 1/1000 ölçekli mevcut Uygulama İmar Planı (21 L-II imar pafta)

20

3. BÖLÜM:ARAŞTIRMA VE ANALİZ ÇALIŞMALARI

-FİZİKSEL YAPIJeolojik durum:İmara esas Jeolojik-Jeoteknik Etüd çalışması“Balıkesir ili Ayvalık, Balya,Burhaniye,Gömeç,Havran,İvrindi,Savaştepe ilçeleri toplam 14240.23 hektar alanın İmar PlanınaEsas Mikrobölgeleme Etütlerinin Yaptırılması,Haritaların Hazırlanması ve RaporlarınHazırlatılması” işi kapsamında “Ayvalık İlçesi 3125.83 Hektarlık Alanın Mikrobölgeleme EtütRaporu” olup,yapılan mikrobölgeleme etüt çalışmaları ile elde edilen veriler ışığında incelemealanının yerleşime uygunluk değerlendirmesinin yapılması ve imar planı çalışmasına altlıkoluşturması amaçlanmıştır.Ayvalık İlçesi 3125.83 Hektarlık Alanın Mikrobölgeleme Etüt RaporuT.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından 10.07.2017tarihinde onaylanmıştır.İnceleme alanı 3125.83 Hektar yüz ölçümüne sahip olup,Balıkesir İli,Ayvalık İlçesi idari sınırındakalmaktadır.İnceleme alanında yer alan Alibey Adası (Cunda Adası) 1. Bölge olarakadlandırılmıştır.Alibey Adası Mithatpaşa Mahallesinde yer alan planlama alanı YerleşimeUygunluk Analizinde “Uygun Alan 2(UA-2):Kaya Ortamlar” sınıfında değerlendirilmiştir.

Uygun Alan 2(UA-2):Kaya Ortamlar:İnceleme alanında jeolojik birim olarak Yundağ Volkanitlerine aitaglomera,andezit,tüf,bazalt,silisleşmiş tüf,silisleşmiş tüfit,tüf-andezit ardalanması,YuntdağVolkanitleri Tüflerinin gözlendiği,topoğrafik eğimin % 0-10 arasında değişim gösterdiği,yer altısuyunun gözlemlendiği alanlardır.Bu alanlar yerleşime uygunluk açısından Uygun Alan 2 olarakdeğerlendirilmiştir.

Görsel-10: İnceleme Alanına Ait Yerleşime Uygunluk Haritası

21

Bu alanlarda;

Derin kazılarda oluşacak şevler,açıkta bırakılmayarak uygun projelendirilmiş istinatyapılarıyla korunmalıdır.

Yüzey sularının yapı temellerine olumsuz etkilerini bertaraf edecek drenaj sistemleriyapılmalıdır.

Yapı yüklerinin taşıttırılacağı seviyelere ait mühendislik parametreleri projeye esastemel ve zemin etütlerinde ayrıntılı olarak belirtilmelidir.

Dere yataklarına bağlı su baskını tehlikesi konusunda güncel DSİ görüşü alınmalıdır. Temel tipi ve temel derinliği dikkate alınarak,yapılaşmayı olumsuz etkileyecek her türlü

jeolojik tehlikeye ve su baskını tehlikesine yönelik mühendislik önlemleri alınarakyapılaşmaya gidilmelidir.

İnceleme alanında lokal olarak görülen dolgular yer aldığından dolgununyayılımı,kalınlığı zemin-temel etütlerinde belirlenip dolgu hafredilmelidir.Bina temelleridolgu antındaki jeolojik birimlerin mühendislik problemi içermeyen seviyelerinetaşıttırılmalıdır.Bina temelleri kesinlikle dolgulara taşıttırılmamalıdır.

Bu alanlar rapor eki yerleşime uygunluk haritalarında “UA-2” simgesiyle gösterilmiştir.Akarsular,taşkın alanlar,sulama alanları: Planlama alanı içinde 1144 ada 1 parsel ile 1037 ada71-72-132 parseller arasında plan değişikliğine gerekçe olan kuru dere mevcuttur.Orman ve Suİşleri Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25. Bölge Müdürlüğünün 15.01.2018tarih,33173 sayılı kurum görüşünde de ifade edildiği gibi plan değişikliğine konu taşınmazlarınDSİ’ye ait herhangi bir mevcut veya planlanan sulama projesi ile toplulaştırma işlemikapsamında bulunmadığı,içme suyu temini amaçlı göl ve barajların su toplama havzası içindekalmadığı tespit edilmiştir.Eş yükselti ve eğim analizi: Plan değişikliğine konu alan,denize sıfır konumdan başlayıp yaklaşıkolarak 80 metre kara yönünde devam etmektedir.Bu bölge ağırlıklı olarak %0-10 eğim aralığındaolup,1037 ada 132 parselin tamamı ve 72 parselin kuzeyinde % 10-20 eğim vardır.Planlamaalanı ortalama 3 metre deniz seviyesi üzerindedir.

Görsel-11: İnceleme Alanına Ait Topoğrafik Durum Haritası

22

İklim: Ayvalık’ta Akdeniz iklimi hüküm sürer.Ege Bölgesinde yer alması nedeniyle kışlar ılık veyağışlı,yazlar sıcak ve kuraktır.Yağışlar yağmur şeklinde olmakta ve Aralık,Ocak,Şubat ve Martaylarında yoğunluk göstermektedir.Son sekiz yıllık ortalamaya göre yıllık ortalama yağış miktarı562 kg.dır.Yıllık ortalamaya göre bir aylık periyottaki ortalama yağışlı gün sayısı 6-7 günarasındadır.En soğuk aylar Aralık,Ocak,Şubat,Mart ayları olup bu aylardaki ortalama sıcaklık8.9’C dir.En sıcak aylar ise Haziran,Temmuz ve Ağustos aylarıdır.Bu aylardaki ortalama sıcaklık26.5’C dir.Yıllık ortalama sıcaklık 17.1’C dir. Yıllık ortalama verilere göre yılın 165 günü açık,170günü bulutlu,30 günü de kapalı günler şeklindedir.Toprak kabiliyeti: Plan değişikliğine konu olan alanın yakın çevresinde büyük çoğunluğu konutolarak yapılaşmış imarlı arsalar bulunmaktadır. Planlama alanı marjinal arazi niteliğindedir.Herhangi bir tarımsal faaliyet söz konusu değildir.

-DEMOGRAFİK YAPI:İlçe nüfusu 2016 sayımlarına göre 70.002 kişidir. Bu nüfusun yaklaşık olarak 40.000'i ilçemerkezinde yaşar.Yazları gelen turistlerle nüfus oldukça artar.Ayvalık Türkiye'nin en kalabalık207. yerleşim birimidir.Mithatpaşa Mahallesinin nüfusu 2007 yılı nüfus sayımına göre 1.834olup,günümüzde 2.100 civarındadır.Yazları gelen turistlerle nüfus oldukça artar.

-SOSYAL VE EKONOMİK YAPIPlanlama alanının içinde bulunduğu Mithatpaşa Mahallesi’nde ekonomik faaliyetlere

göre dağılımına bakıldığında; ekonomik faaliyetler arasında en fazla kişinin istihdam edildiği anasektörün hizmet olduğu görülmektedir.

Bunun dışında diğer öne çıkan sektörün hizmetler olduğu, balıkçılık,lokanta ve oteller iletoplum hizmetleri, sosyal ve kişisel hizmetler faaliyetlerinde istihdam edilen kişilerin diğerfaaliyetlere göre daha fazla olduğu da dikkat çeken diğer bir husustur. Bunun başlıca sebebiolarak Mithatpaşa Mahallesi’nin turizm faaliyetleri açısından gelişmiş olması gösterilebilir.

TÜİK tarafından 2000 yılında yapılan Genel Nüfus Sayımı verilerine göre; esas meslek vecinsiyete göre planlama alanında istihdam edilen nüfus verilerine göre tarım,hayvancılık,ormancılık, balıkçılık ve avcılık işlerinde çalışanlar ile tarım dışı üretim faaliyetlerindeçalışan ve ulaştırma makineleri kullanan nüfusun öne çıktığı görülmektedir.

Çalışılan yere göre işlerin dağılımı incelendiğinde, eğitim ve vasıflı olma durumuna göredeğişen dağılım göze çarpmaktadır. Eğitimle kazanılan öğretmenlik, mühendislik gibi mesleklerAyvalık’ta iş imkânı bulmuşken, Mithatpaşa mahallesinde daha çok hizmet istihdamısağlanmaktadır.

-TEKNİK ALTYAPIPlanlama alanının yaklaşık olarak 1000 metre kuzeyinde kalan ve batı - doğu aksında

bulunan14.50 metrelik Lale Adası ve Alibey Adası yolu adayı, Lale Adası üzerinden Ayvalık’abağlayan tek taşıt yoludur. Bu yola kuzey - güney aksında bağlanan ve plan değişikliğine konuolan alanın kuzey sınırını da teşkil eden 14.50 metrelik taşıt yolu ikinci derece taşıt yoluniteliğindedir.

-ARAZİ KULLANIMIPlanlama alanı ve yakın çevresindeki arazi kullanımı irdelenmiştir.Plan değişikliğine konu

1144 ada 1 parsel ile doğusundaki 1037 ada 71-72-132 parseller boş arazi durumundadır.Konutkullanımının bulunduğu alanlar planlama alanının doğu ve kuzey cephelerindedir.Planlamaalanının güneyinde sahil kesimi bulunmaktadır.

23

-YAPI YASAKLI ALANLARPlanlama alanı ve çevresinde yapı yasaklı alan statüsüne sahip bir alan

bulunmamaktadır.

-ÖZEL KANUNLARA TABİ ALANLARPlanlama alanı ve çevresinde turizm bölgesi, özel çevre koruma bölgesi

bulunmamaktadır. Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi 1/100.000 Ölçekli Çevre DüzeniPlanında da görüldüğü gibi planlama alanının yaklaşık 3 km doğusunda Ayvalık Adaları TabiatParkı olarak başlayan Tabiat Parkı kuzey ve batı yönünde genişleyerek, Alibey Adasının yaklaşıkolarak 3/4’ünü ve Ayvalık Adalarını da içine alacak şekilde devam etmektedir.Ayvalık AdalarıTabiat Parkı için Uzun Devreli Gelişim Planı bulunmaktadır.Ayvalık Adaları Uzun Devreli GelişimPlanı içerisinde Ayvalık Adaları Tabiat Parkı 17.950 ha alan kaplamakta ve Bakanlar Kurulunun21.05.1995 tarih ve 22.265 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak Tabiat Parkı ilan edilmiştir.İçerisinde birçok koruma statülerini barındıran Tabiat Parkı, 2873 sayılı yasa gereği sahadayapılabilecek faaliyetlerin belirlenmesi ve alandaki değerlerin korunması amacıyla Uzun DevreliGelişme Planı hazırlanarak 12.02.2004 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

-KORUMA STATÜSÜ BULUNAN ALANLARAyvalık ilçesindeki sit irdelemesi ilk olarak GEEAYK’nun 09.06.1978 tarih, A-1205 sayılı

kararıyla gerçekleşmiş olup, halen yürürlükteki sit sınırları Bursa Kültür ve Tabiat VarlıklarınıKoruma Kurulunun 28.10.1989 tarih, 795 sayılı kararıyla onaylanmıştır. Planlamaya konu olantaşınmazların bulunduğu Mithatpaşa Mahallesinde kentsel ve doğal olmak üzere iki sit statüsübulunmaktadır.Kentsel sit alanı Mithatpaşa Mahallesinin batısında bulunmakta olup 1037 ada71-72-132 parsel ile 1144 ada 1parselin de içinde bulunduğu kısım 3. Derece Doğal Sit Alanıkapsamında kalmaktadır.Ayvalık ve Alibey Adasındaki 3. Derece Doğal Sit Alanları için hazırlananimar planları Ayvalık Belediye Meclisinin 05.04.1990 tarih, 039 sayılı meclis kararıyla kabuledilmiş,akabinde Bursa Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 19.04.1990 tarih,1075sayılı kararıyla uygun bulunmuştur. Halen aynı imar planları yürürlüktedir.

-MÜLKİYET YAPISIPlan değişikliğine konu parseller Ayvalık Alibey Adası 3. Derece Doğal Sit Alanı Koruma

Amaçlı İmar Planının güneyinde Alibey Adası sahil kesiminde yer almaktadır.Ayvalık ilçesinde3402 sayılı Yasanın 22/A maddesi gereğince kadastro yenilemesi yapılmıştır.MithatpaşaMahallesindeki yenileme ve 24.10.2017 itibarıyla kesinleşmiş olup,mülkiyetler son şekliyletapuya tescil olunmuştur.Plan değişikliği onama sınırı kapsamında kalan 1037 ada 71parsel,1037 ada 72 parsel ve 1037 ada 132 parsel Ayhan ÖZKAN adına kayıtlıdır.1144 ada 1parselin mülkiyeti Tekyön Tünel Teknolojileri İnşaat Hidrolik Makina Sanayi ve Ticaret LimitedŞirketi adına kayıtlıdır.

-YERLEŞME/YAPILAŞMA ALANLARI İLE İLGİLİ ÖZELLİKLER

Plan değişikliğine konu olan alan Ayvalık İlçesi, Alibey Adası Mithatpaşa Mahallesindekalmaktadır. Mithatpaşa merkezi genel olarak iki katlı konut kullanımının ağırlıklı olduğu, sondönemde butik otel ve ticari işletme tarzı yapılaşmaların geliştiği otantik bir yerleşimdir.Planlama alanının kuzeyinde ve doğusunda iki katlı konutlar yapılaşmıştır.Planlama alanınıngüneyinde sahil ve deniz bulunmakta olup batısında imar planında Turizm Tesis Alanı olarakplanlanmış bulunan alan henüz yapılaşmamıştır.

24

-FOTOĞRAFLAR

Görsel-12: Fotoğraf çekim yönleri

Görsel-13: Planlama alanının farklı açılardan görünümü

1

25

Görsel-14: Planlama alanının farklı açılardan görünümü

Görsel-15: Planlama alanının farklı açılardan görünümü

2

3

26

Görsel-16: Planlama alanının farklı açılardan görünümü

Görsel-17: Planlama alanının farklı açılardan görünümü

4

5

27

Görsel-18: Planlama alanının farklı açılardan görünümü

Görsel-19: Planlama alanının farklı açılardan görünümü

6

7

28

4.BÖLÜM:KURUM GÖRÜŞLERİ

Ayvalık İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi 1037 ada 71-72-132 parseller ile 1144 ada 1 parseliiçeren 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı değişikliği hazırlanırken; planlamaalanı ile ilgili yetkili kurumlardan yapılacak çalışmalar doğrultusunda görüş istenmiştir. Sözkonusu kurumlardan alınan görüşler aşağıda belirtilmiştir:

T.C. Orman ve Su İşleri Bakanlığı, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü 25. BölgeMüdürlüğü’ nün 15.01.2018 tarih ve 33173 sayılı yazısında; “ Konu ile ilgili yapılan incelemeneticesinde; söz konusu taşınmazın DSİ’ ye ait herhangi bir mevcut veya planlanan sulamaprojesi ile toplulaştırma işlemi kapsamında bulunmadığı, içme suyu temini amaçlı göl vebarajların su toplama havzası içinde kalmadığı tespit edilmiştir. Ancak, yazınızda belirtildiğiüzere söz konusu parseller arasında kuru dere yatağı geçmektedir. Yapılan tahliller sonucundahavzadan toplanacak yağmur sularını (Q500 debisi) drene edebilecek beton duvarlı kanalboyutunun 3.00 m genişliğinde olmasının yeterli olacağı belirlenmiştir. Bu nedenle dere ıslahıiçin dere akış aksından sağından ve solundan 1.5 er metre, bakım yolu için herhangi birtarafından 5.00 metrelik bölüm olmak üzere toplam 8.00 metrelik bant planlama dışındabırakılmalı (imar planına dere yatağı ve işletme yolu olarak islenmeli) ve bu bant içerisindeherhangi bir yapılaşmaya müsaade edilmemelidir. Bu boyutlar, idaremizin dere ıslah yapısı içingerekli minimum değerler olup dere yataklarının civarın en düşük kotlu mecraları olmasısebebiyle cazibeli alt yapı tesislerinin dere yatağı kenarına getirilmesi mecburiyeti göz önünealınarak bakım yolu genişliğinin arttırılması ve derenin diğer kenarına da yol bırakılmasıhususlarında tasarruf hakkı belediyenize aittir. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde yeraltı suyuproblemi yoktur. Ancak gerekli izinler alınabildiği taktirde ve tesisin şu ihtiyacının yeraltısuyundan sağlanmak istenmesi durumunda 167 sayılı yasa uyarında kurumumuzdan (DSİ) izinalınmalıdır. Çalışan kişilerden kaynaklanan muhtemel evsel nitelikli atık sular ve işletmedenkaynaklanacak atık sular için 31 Aralık 2004 tarih 25687 sayılı resmi gazete 'de yayınlanan "SuKirliliği Kontrolü Yönetmeliği" hükümlerine uyulmalıdır. Yapılacak tesisin atık sularının yeraltı veyerüstü sularını kirletmesi önlenmelidir. ” görüşü bildirilmiştir.

T.C. Balıkesir Valiliği İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü’nün 01.06.2018 tarih ve476434 sayılı yazısında; “ Söz konusu yerlerin, 2634 sayılı ‘’Turizmi Teşvik Koruma Kanunu’’kapsamında sakınca olmamakla birlikte 2863 sayılı ‘’Kültür ve Tabiat Varlıklarını KorumaKanunu’’ kapsamında da, Balıkesir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna müracaat edilmesigerektiği ” belirtilmiştir.

T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı, Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel MüdürlüğüBalıkesir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün 26.07.2018 tarih, 628583 sayılıyazısında; “ Ayvalık İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi 1144 ada 1 parsel 1037 ada 71-72-132-138-139-140 parseller üzerinde Müdürlüğümüz uzmanlarınca yerinde yapılan incelemelerde; istemkonusu alanın yüzeyinde 2863 Sayılı Yasa kapsamına giren herhangi bir taşınır, taşınmaz kültürvarlığına rastlanmamış olup, 2863 sayılı Kanunu’nun 7. Maddesi kapsamında tespit ve tescilliparsel yakınında yer almadığı tespit edilmiştir. Balıkesir İli, Ayvalık İlçesi, MithatpaşaMahallesinde 1144 ada 1 parsel ile 1037 ada 71-72-132-138-139-140 parselleri içeren kadastraldere yatağının plana işlenmesiyle alakalı koruma amaçlı imar planı değişikliğinde Kurumumuzmevzuatı açısından sakınca bulunmamaktadır. Ancak taşınmazlar üzerinde yapılacakçalışmalarda herhangi bir kültür varlığına rastlandığı takdirde çalışmanın derhal durdurulup,

29

konunun 2863 sayılı kanunun 4. Maddesi gereği en yakın Müze Müdürlüğüne veya köydemuhtara veya diğer yerlerde mülki idare amirlerine bildirilmesi ayrıca; 3. Derece doğal sitalanında kalan taşınmazlar için görevli ve yetkili kurum olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığıgörüşünün alınması gerektiği hususunda karar verilmiştir. ” görüşü bildirilmiştir.

T.C. Milli Savunma Bakanlığı Balıkesir İnşaat Emlak Bölge Başkanlığı 03.08.2018tarih, 366542 sayılı yazısında; “ Balıkesir İli, Ayvalık İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi, DombadisMevkiinde bulunan, 48 pafta, 1037 ada, 71-72-132 ve 1144 ada 1 numaralı parsellerin arasındakalan dere yatağının imar planına işlenmesi maksadıyla yapılacak çalışmalara veri teşkil etmeküzere, plan kapsamında bulunan askeri alan, ANT akaryakıt boru hatları, askeri yasak vegüvenlik bölgelerinin paftaya işaretlenerek gönderilmesi ilgi yazı ile talep edilmiştir. Konu ileilgili yapılan inceleme sonucu, söz konusu planlama sahasında askeri alan, askeri güvenlikbölgesi, askeri yasak bölge ve NATO akaryakıt boru hattı bulunmadığı (Jandarma GenelKomutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı hariç ) tespit edilmiştir. ” görüşü bildirilmiştir.

T.C. Ayvalık Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 16.10.2018tarih, 5782 sayılı yazısında; “ İlgi dilekçe ekinde sunulan Koruma Amaçlı İmar Planı Değişikliğindelejand değişikliğinin bulunmadığı, ada içinde yer alan derenin imar planına işlendiği anlaşılmışolup, söz konusu plan değişikliğinin Belediyemizce uygun olduğu “ görüşü bildirilmiştir.

T.C. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Ve Raylı SistemlerDaire Başkanlığının 19.10.2018 tarih, E.824/24601 sayılı yazısında; “ Yapılan incelemeneticesinde, söz konusu bölgede Daire Başkanlığımızca hali hazırda ana ulaşım yollarına yönelikherhangi bir projemiz bulunmamaktadır. Yapılacak çalışmada, 2918 sayılı Karayolu TrafikKanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan “Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak TesislerHakkındaki Yönetmelik' hükümlerinin uygulanması, tanımlanacak fonksiyonların ihtiyacıoranında otopark alanının planlama sınırı içerisinde karşılanması, planlama çalışmasınınOtopark Yönetmeliğine ve ilgili tebliğlere uyularak hazırlanması, 1/100 000 ölçekli BalıkesirÇanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planında ve Plan Hükümlerinde ve Mekânsal PlanlarYapım Yönetmeliğinde belirtilen şartlara uygun olarak İmar Planlarının hazırlanması gerektiğiDaire Başkanlığımızca değerlendirilmektedir. ” görüşü bildirilmiştir.

T.C. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Fen İşleri Dairesi Başkanlığının31.10.2018 tarih, E.2280 sayılı yazısında; " İlgi yazı ve ekleri incelenmiş olup, 1/1000 ölçekliKoruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Değişikliğine ilişkin Daire Başkanlığımızca herhangi birsakınca bulunmamaktadır. ” görüşü bildirilmiştir.

TEİAŞ Türkiye Elektrik İletim A.Ş. Genel Müdürlüğü Bursa 2. Bölge Müdürlüğünün02.11.2018 tarih, E.449046 sayılı yazısında; “Söz konusu parseller sınırları dahilinden geçenTeşekkülümüze ait, mevcut ve tesisi planlanan herhangi bir enerji iletim hattıbulunmamaktadır.” görüşü bildirilmiştir.

T.C. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Kent Estetiği Dairesi Başkanlığının05.11.2018 tarih, E.486 sayılı yazısında; “ Söz konusu alanda Daire Başkalığımızca devam edenya da planlanan bir çalışma bulunmamaktadır. ” görüşü bildirilmiştir.

30

T.C. Tarım ve Orman Bakanlığı Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğü II.Bölge Müdürlüğünün 06.11.2018 tarih, E.3231773 sayılı yazısında “ Bölge Müdürlüğümüz teknikpersoneli tarafından yapılan inceleme neticesinde; mezkur alanın, 2873 sayılı Milli ParklarKanunu ve 4915 sayılı Kara Avcılığı Kanunu ile tanımlanan korunan alanlar içinde bulunmadığı,söz konusu alan içinde 04.04.2014 tarih ve 28962 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğegiren Sulak Alanların Korunması Yönetmeliği kapsamında belirtilen sulak alan bulunmadığı,Balıkesir ili Karasal Biyoçeşitlilik Envanter ve İzleme Projesi kapsamında proje alanında korunanfauna/flora türlerine rastlanılmadığı, tespit edilmiştir. Buna göre; ekolojik dengeninkorunmasında gerekli özenin gösterilmesi, mer’i mevzuat uyarınca ilgili diğer kurum/kuruluşlardan gerekli izinlerin alınması şartı ile ilgi yazı ekinde harita ve koordinatları verilenalanda söz konusu imar planı değişikliği yapılmasında Bölge Müdürlüğümüzce sakıncagörülmemektedir. ” görüşü bildirilmiştir.

T.C. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Baski Genel Müdürlüğü, ArıtmaTesisleri Dairesi Başkanlığı’nın 12.11.2018 tarih, 22830 sayılı yazısında; “ Söz konusu faaliyetleilgili ‘’ Su Havzaları Koruma Yönetmeliği ’’ hükümlerince değerlendirme yapıldığında, herhangibir baraj koruma havzasına girmediği tespit edilmiş olup, 08.11.2018 tarihinde GenelMüdürlüğümüzce faaliyet sahasında yapılan incelemelerde; Cadde ve Sokaklardan içme suyu vekanalizasyon hatlarının geçtiği tespit edilmiştir. Söz konusu inşaatın imar, projelendirme veyapım aşamasında mevcut hatların korunması, inşaatın yapımı esnasında oluşabilecekaksaklıkların önüne geçilebilmesi için Genel Müdürlüğümüz bünyesinde çalışan ekiplere bilgiverilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması kaydıyla GenelMüdürlüğümüzce herhangi bir sakınca bulunmadığı ” görüşü bildirilmiştir.

T.C. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Çevre Koruma ve Kontrol DairesiBaşkanlığının 12.11.2018 tarih, E.517 sayılı yazısında, “ İlgi yazı ve ekleri incelenmiş olup; sözkonusu alan üzerinde mevcut veya planlanan herhangi bir projemiz bulunmamaktadır.Yürürlükteki yasal mevzuat hükümlerine uyulması hususu gerekmektedir. ” görüşü bildirilmiştir.

T.C. Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı, İmar ve Şehircilik DairesiBaşkanlığının 15.11.2018 tarih, E.647/26497 sayılı yazısında; “ Ayvalık ilçesi, MithatpaşaMahallesi, 1144 ada 1 parsel ve 1037 ada 71,72,132 parsellere ait kadastral dere yatağınınplanlara işlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Değişikliğininhazırlanması aşamasında; Daire Başkanlıklarımız ilgi (ç-d-e-f) yazılarındaki görüş ve önerilerineuyulması, Balıkesir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü ilgi (ğ) yazısının dikkatealınması, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. Maddesinin (e) bendi kapsamında ilgili diğer kurum/kuruluş/birim görüşlerinin alınması ve alınan görüş ve önerilere uyulması, Mer’i 1/100.000ölçekli Çevre Düzeni Planı plan hükümlerine uyulması, söz konusu parsellerin bulunduğubölgede, varsa mevcut planların dikkate alınması, 3194 sayılı İmar Kanunu, Mekânsal PlanlarYapım Yönetmeliği ve yürürlükteki ilgili diğer mevzuat hükümlerine uyulması gerektiği “belirtilmiştir.

T.C Karayolları 2. Bölge Müdürlüğünün 16.11.2018 tarih, E.403550 sayılıyazısında; “ Söz konusu parsellerin sorumluluk ağımız içindeki otoyol, devlet ve il yollarınacephesi bulunmamakta olup İmar Planı Değişikliği yapılmasında Bölge Müdürlüğümüz açısındanherhangi sakınca bulunmamaktadır. ” görüşü bildirilmiştir.

31

T.C. Ulaştırma ve Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğünün 30.11.2018 tarih,87796 sayılı yazısında; “ İlgi dilekçenizde belirtilen alanlar incelenmiş olup, söz konusu alanlardaBakanlığımız Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğünce yürütülen herhangi bir etüt ve projebulunmamaktadır.” görüşü bildirilmiştir.

İl Tarım ve Orman Müdürlüğünün 12.12.2018 tarih, E.3670839 sayılı yazısında;“ İlgili parsellerle alakalı Ayvalık Belediye Başkanlığı ile yazışma yapılmış ve ilgi (b) sayılı yazısındaparsellerin 19.04.1990 tarih ve 1075 BKTVKK sayı ile onaylı 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imarplanının Dönemin geçerli mevzuatına uygun olarak yapıldığı belirtilmiştir. 1144 ada 1 parsel ve1037 ada 71-72-132 sayılı parseller İmarlı saha içerisinde kaldığından 5403 sayılı Toprak Korumave Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında yapılacak işlem bulunmamaktadır.” görüşü bildirilmiştir.

Uludağ Elektrik Dağıtım A.Ş.nin 19.12.2018 tarih, 55572 sayılı yazısında; “Yapılaninceleme neticesinde Balıkesir ili, Ayvalık ilçesi, Mithatpaşa Mahallesi, 1037 ada 132 parsel ile1144 ada no.lu 1 parsel üzerinden Şirketimize ait 34.5 kV’luk enerji nakil hattının geçtiği tespitedilmiştir.Yaya ve düşey emniyet mesafeleri 30.11.2000 gün ve 24246 sayılı Resmi Gazetedeyayınlanarak yürürlüğe giren Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği 44. Maddesinin (h) ve(i) fıkralarında belirtilmiş olup bu Yönetmeliğe göre hareket edilmesi gerekmektedir. Söz konusuçalışmalarınızda adı geçen yönetmelik maddelerine göre hareket edilmesi, işletmesi Şirketimizeait mevcut tesislerin korunması, enerji nakil hattının güzergahındaki can ve mal emniyetininsağlanmasını temin açısından gayrimenkuller üzerine tesis ettirilmiş olan irtifak hakları ve direkyerlerinin korunarak söz konusu ada ve parsellere kadastral dere yatağının imar planınaişlenmesini içeren 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı değişikliği hazırlanmasındaŞirketimiz açısından sakınca bulunmamaktadır.” Görüşü bildirilmiştir.

32

5.BÖLÜM:SENTEZ

-ARAŞTIRMA VE ANALİZLERE İLİŞKİN SENTEZ PAFTALARI

Görsel-20: Planlama alanından uzaklık analizi

33

Görsel-21: Planlama alanı ve çevresine yönelik eğim analizi

34

Görsel-22: Planlama alanının halihazır haritada konumu

35

Görsel-23: Koruma statüsü bulunan alanlar

36

Görsel-24: Planlı alanlar ve koruma statülü alanlar

37

Görsel-25: Planlama alanı ve çevresine yönelik arazi kullanımı

38

Görsel-26: Planlama alanı ve çevresine yönelik mülkiyet analizi

39

Görsel-27: Planlama alanına genel bakış

6.BÖLÜM:PLAN TEKLİFİ

-PLAN TEKLİFİNİN AMACI,GEREKÇESİ,YASAL DAYANAĞI

Ayvalık Alibey Adası 3. Derece Doğal Sit Alanı İmar Planı, Ayvalık Belediye Meclisinin05.04.1990 tarih, 039 sayılı meclis kararıyla kabul edilmiş,mülga Bursa Kültür ve TabiatVarlıklarını Koruma Kurulunun 19.04.1990 tarih, 1075 sayılı kararıyla uygun görüldükten sonrayürürlüğe girmiştir. Ayvalık İlçesi, Mithatpaşa Mahallesi, Dombadis mevkii, 1144 ada 1 parsel ile1037 ada 71-72-132 parseller onanlı imar planında günübirlik kullanım alanı olarak planlıbulunmaktadır. Ancak söz konusu parseller arasındaki kadastral dere yatağı onanlı imarplanında dikkate alınmamış ve dere, imar adasında yapılaşma alanı içinde bırakılmıştır. Budurum 9 Eylül 2006 tarih 26284 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren ‘’Dere Yatağıve Taşkınlar’’ konulu 2006/27 sayılı Genelgeye aykırı bir durum oluşturmaktadır. Bu durumudüzeltmek ve dere yatağını ilgili kurum olan DSİ görüşü doğrultusunda imar planına işlemekamacıyla Koruma Amaçlı İmar Planı Değişikliği hazırlanmıştır.

Plan değişikliğine konu olan alan 3. Derece Doğal Sit Alanı kapsamında kaldığı içinhazırlanan imar planı değişikliği teklifi Korunan Alanlarda Yapılacak Planlara Dair Yönetmelikhükümleri gereği önce Balıkesir Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonuna daha sonra daÇevre ve Şehircilik Bakanlığı Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğüne sunulacaktır. Plandeğişikliği teklifi 2017/01 sayılı Korunan Alanlarda Yapılacak İmar Planı Teklifi Usül Ve EsaslarınaDair Genelge ve Eklerine uygun olarak hazırlanmıştır.

40

-PLAN TEKLİFİNİN GETİRDİĞİ KARARLAR

Mithatpaşa Mahallesi 1144 ada 1 parsel ve 1037 ada 71-72-132parsellerin KorumaAmaçlı İmar Planı Değişikliği teklifi hazırlanırken mevcut onanlı imar planı hatları, mevcutmülkiyet dokusu ve kadastral dere yatağı öncelikle dikkate alınmıştır. Plan değişikliği teklifihazırlanırken 14.06.2014 tarihinde yürürlüğe giren Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği eki planlejantları doğrultusunda planlama ve lejant hükümleri belirlenmiştir.

Plan değişikliği teklifi kapsamında aynı yapı adası içinde bulunan 1144 ada 1 parsel ve1037 ada 71-72-132 parseller arasında kalan kadastral dere yatağı DSİ Genel Müdürlüğü 25.Bölge Müdürlüğü 15.01.2018 tarih, 33173 sayılı görüşü doğrultusunda 8 metrelik dere yatağı veişletme yolu olarak imar planına işlenmiştir. Mevcut onanlı imar planındaki imar hattı ilemülkiyet sınırı arasındaki uyumsuzluklar da giderilerek imar hatları mülkiyet sınırıyla uyumluhale getirilmiştir. 1144 ada 1 parsel ile 1037 ada 71-72-132 parselleri kapsayan koruma amaçlıimar planı değişikliği teklifinde ilgili parsellerin kullanım şekli olan Günübirlik Tesis Alanı veyapılanma koşulları olan toplam yapı yoğunluğu E=0.07, kat adedi 1 kat ve yapı yüksekliğiYençok= 4.50 m. olarak belirlenen onanlı imar planındaki koşullar aynen korunmuştur. Bununyanı sıra kadastral dere yatağının 8 metrelik dere yatağı ve işletme yolu olarak imar planınaişlenmesi sonucunda plan değişikliğine konu olan parsellerin net imar alanlarında 653 m2 birazalma meydana gelmiştir.

-MEVCUT PLAN VE TEKLİF PLAN KARARLARININ KARŞILAŞTIRILMASI

Hem mevcut planda hem de teklif planda Günübirlik Tesis Alanlarda onanlı plandaki yapıyoğunluğu ve yapı yüksekliği aynen korunmuştur. Onanlı İmar Planında plana işlenmemiş olan ve Günübirlik Tesis Alanı içinde yer alankadastral dere, öneri planda 8 metre genişliğinde ‘’ dere yatağı ve işletme yolu’’ olarak işlenmişve yasal mevzuat hükümleri yerine getirilmiştir. Mevcut planda jeolojik açıdan herhangi bir değerlendirme yer almazken teklif plandaBalıkesir ili Ayvalık ilçesi 3125.83 hektarlık alanın imar planına esas mikro bölgeleme etütraporunda belirtilen unsulara uyulacaktır. Jeolojik açıdan ‘’ Uygun Alanlar ‘’ (UA-2) içinbelirlenen yapılaşma koşullara ve önerilere uyulması zorunludur.

-KARŞILAŞTIRMALI ARAZİ KULLANIM TABLOSU

Plan değişikliği onama sınırları dahilinde mevcut onanlı plandaki ve plan değişikliği teklifisonrasındaki mülkiyet sınırları dahilindeki arazi kullanım tablosu şöyledir:

Kullanım şekli Mevcut plan Teklif plan Fark

Günübirlik Tesis Alanı 4.590 m2 3.937 m2 - 653 m2

Dere yatağı veişletme yolu alanı

- 668 m2 +668 m2

41

MEVCUT PLAN

ÖNERİ PLAN

Görsel-28: Mevcut ve teklif planın yan yana gösterimi

42

-MEVCUT KORUMA AMAÇLI İMAR PLANI NOTLARI

III. Derece Doğal Sit AlanlarıİMAR VE YAPILANMA KOŞULLARI

Bu alanlar içinde yer alan değişik işlevlere ait yapılanmalar, plan üzerine: belirtilen özel koşullardışında aşağıda belirtilen şartlara tabi olacaktır.

A-GENEL KOŞULLAR1-Binalar hiçbir şekilde 2 katlı ve saçak yüksekliği 6.50) m yi geçemez.2-Her çeşit kot binanın zemine oturan kısmının en uzak 4 köşesini birleştiren köşegenlerinkesiştiği noktadan alınır. Parsel içinde birden fazla bina olması halinde her kitlenin kotu kendiiçinde alınacaktır.3-Meyilden kazanılan kat inşaat alanına (KAKS yada yönetmelikle belirlenen iskan hakkı) dahiledilir.4-Yapının görülen en büyük yüksekliği 3 katı (2 kat+bodrum) ve saçak kotuyla bodrum döşemekotu arasındaki yükseklik 8,50 m yi geçemez.5-Çatı kırma, beşik yada tek meyilli olabilir.(Düz olamaz)6-Çatı yada çekme kat döşeme alanlarının iskan amacıyla kullanılan kısımlarının 2 m ve dahafazla yükseklikteki kısımları inşaat alanına (KAKS) dahildir.7-Çatı örtüsü kiremit olacaktır.8-Her çeşit bahçeli kullanımda;a) Bahçe tanzim projesi (1/200,1/100) mimari projeyle birlikte tanzim Ve onaylanacaktır.b) Bahçe tanzim projesindeki ana öğeler (Duvar, set, platform vb.) inşa edilmeden "Kullanmaizni" verilemez.c) Net bahçe alanının her 40 m2 sine 1 adet olmak üzere saptanacak asgari sayıda ağaçdikilmesi, yapı kullanma izni için sorunludur. Mevcut ağaç miktarı bu sayıya dahildir.9- Araç parkı koşulları;a) Planda yayaya tahsisli tüm kıyı yollarında ve ağaçlandırılacak yaya yollarında park yapılamaz.Bu tür yollardan mahreç alan parsellerde açık yada kapalı park yeri düzenlenmesi zorunludur.b) Meyilli alanlarda net yüksekliği 2 m yi aşmayan ve bahçede ve binadan ayrı birkitleoluşturmayan (Örneğin, zemin kat veya teras altı) kapalı garaj yapılabilir.

B- KONUT ALANLARI :1- Gelişme Alanları : (Tercihli alanlar dahil)a) Yapı adasında özel bir koşul ve gösterim belirtilmediği hallerde;1- Azami KAKS : 0.30, Azami TAKS : 0.15 tir.2- Yapılar ayrık düzen yapılacaktır.3- Asgari cephe genişliği 6 m. Asgari bina derinliği 7 m dir.4-Ön bahçe yaklaşma mesafesi asgari 5 m, yan bahçe mesafesi asgari 3 m,arka bahçe yaklaşma mesafesi asgari bina yüksekliğinin yarısıdır.5- Yeni yapılacak ifrazlardı asgari ifraz büyüklüğü 300 m2 dir. Evvelceyapılmış daha küçük ifrazlarda KAKS : 0.30, TAKS : 0.15 değerleri aşılmamak üzeremadde 1a 3 te belirtilen koşullara uyulmayabilir.6- Azami bina cephesi tek yapıda 18m, ikiz yapıda 18 m yi geçemez.7- Bina cephelerinde boşluk oranı (Kapı, pencere) %25'i aşamaz.8- Binanın sıvının cephe yüzeylerinde yöresel renkler kullanılacaktır.

43

9- Azami bina derinliği 24 m yi geçemez.b) Yapı adasında farklı bir düzen uygulamak için (Kitle boyutu, yaklaşma mesafesi çatı ve benzerifarklılık yaratacak) yapılacak imar tadilatlarında aşağıdakikoşullara uyulacaktır.1- Tadilatla artan yoğunluk var ise, imar yönetmeliği standartlarını göreartan nüfusun ihtiyacı alan (Yeşil saha, otopark vb.) ayrılacak ve terk edilecektir.2- Öneri en az mimari avan proje, 1/500 ölçekli vaziyet planı ile öneriyitanıtıcı planlamaları içerecektir.3- Düzenlemenin nitelik ve niceliği Koruma Kurulunca onaylanmadan uygulamayapılamaz.c) Yukarıdaki maddelerde belirtilmeyen hususlarda genel imar ve yapılanma koşulları ve imar

yönetmeliği koşullarına uyulur.2- Özel Konut Alanları :1- Bu yapı adalarında azamı KAKS : 0.50, Azami TAKS : 0,25 tır.2- Azami kat adedi 2, azami yükseklik 6.50 m dir.3- Yapılar ayrık yada blok olabilir. Ancak blok boyu 24 m yi aşamaz.4- Binaların en az cephe boylarının 1/3 ü yala bitişik olacaktır.5- Binalar yoldan itibaren 15 m.lik kuşak içinde yer alacaktır.6- Bina cephesinin en çok 1/2 si kadar kısmında yola 100 m ye kadar kapalıçıkma yapılabilir. Bu çıkmalar azami inşaat alanına dahil edilmez.7- yola bakan bahçelerde en az 0,90 m, en çok 1,80 m. yüksekliğinde duvar yapılmasızorunludur. Bahçe duvarları taş, tuğla yada almaşık olabilir. Sıvanacak ise, rengi beyaz olacaktır.8- Çatı örtüsü alaturka kiremit olacaktır.9- Bina yol cephesinde boşluk (Kapı, pencere) oranı, Cephe yüzeyinin 0.25 ini aşamaz.10- özel konut alanlarındaki yaya yolları araç parkı olarak kullanılamaz. Çevredeki genel parkalanlarına 50 m.den fazla uzaklıktaki parsellerde özel otopark düzenlemesi zorunludur.11- Özel konut zonunun, kentsel sit alanı içinde kalan kısmında da yukarıda belirtilen koşullargeçerlidir. Yukarıda belirtilmeyen konularda kentsel sit alanı koşulları geçerlidir.12- Özel konut zonunun III. derece doğal sit bölgesinde kalan kısım için yukarıda belirtilmeyenkonularda konut gelişme alanları (Madde 81) koşulları geçerlidir.

C- TİCARET ALANLARI : (Ticaret alanları-Turistik Ticaret alanları)1- Cunda yerleşik alanı bandı ile liman çevresinde yer alan ticari yapılar kentsel sit alanıyapılanma koşullarına tabidir.2- Mahalle ve semtlerdeki tali ticari alanlardaki yapılar,a) Genelde 51 maddesindeki konut koşullarına tabidir.b) Özelde, zemin kat kullanımları için doluluk-Boşluk sınırlamasına tabi değildir.c) Ticaret yapılarında renk koşulu aranmaz.

D)- TURİSTİK ALANLAR : (Turistik tesisler-Tercihli alanlardaki turistik kullanımlar)1- Bodrum katın servis öğelerine tahsisi mümkündür.(Mutfak, wc, depo, duş.santral, trafo vb. )2- Teknik koşullar nedeniyle mutfak ve kalorifer (Kazan) dairesinin nettavan yüksekliği 2.80 m ye kadar yapılabilir.3- Turistik alınlardaki yapılarda renk sınırlaması ile doluluk-boşluk sınırlaması yoktur.4- Belirtilmeyen koşullarda madde A ve madde B ‘ de belirlenen koşullar geçerlidir.5- Turistik alanlardaki turistik kullanımlarda yapı adası üzerinde herhangi bir özel koşulbelirtilmediği durumlarda; azami KAKS: %30’dur)

44

6- Turistik tesis alanlarında turistik tesis yapılmayacaksa ancak 1 adet konut yapılabilir. Konutkullanımı için azami KAKS: 0.10 ve azami bina yüksekliği h: 3.50 m dir. Turistik tesis alanları ifrazedilemez, bu koşul tapunun beyanlar hanesine şerh edilir.

E- TURİSTİK VE TİCARİ AMAÇLI YEŞİL ALANLAR :1- Bu alanlarda azami KAKS : 0.15, azami bina yüksekliği h: 6.50 m dir.2- Bu alanlardaki parsellerde, arsa büyüklüğünün en az 0.50 si salt ağaçlandırma ve bitkiöğelerine ayrılacaktır.3- Yapılanma koşulları olarak turistik alanlardaki D-1,2,3,4 maddeleri geçerlidir,

F- İDARİ,SOSYAL,SAĞLIK,EĞİTİM ALANLARI :Bu alanlarda azami KAKS: 0.40 ve azamı yükseklik h: 6.50 m olup diğer yapılanma koşullarımadde A'da belirtildiği gibidir.

G- "GB" GÜNÜBİRLİK KULLANIM ALANLAR[ :Planda farklı bir gösterim olmadığı sürece, bu alanlarda azami KAKS: 0.07 ve azami binayüksekliği h: 4.50 m olup hiçbir şekilde bodrum yapılamaz.

H- DİĞER KULLANIMLAR :1- Özel Planlama Alanı : (Lale Adası)Her türlü imar planı tadilatı, revizyon veya yeniden projelendirmeler Koruma Kurulu onayıalınmadan uygulanamaz.2- Planda tarama ile gösterilen ,yaya yolları ve yaya geçitleri, meydan ve rıhtım kullanımları taşyada (Betonarme + taş) almaşık kaplama ile örtülecektir.3- Kıyı bandında yer alan yapılar, kıyı kenar çizgisine 20m'den fazla yaklaşamaz.4- Dombadis mevkii yıkık manastır bölgesi özel düzenlemesi.a) Eski manastır duvarları dışında kapalı tesis yer alamaz, ancak açık kullanımlar (Mini golf. Çaybahçesi vb.) ve duvar elemanlarına asılı tente ve ahşap pergolalar yapılabilir.b) Manastır strüktürünün bina gelen (Restoran, çarşı, kule, disko vb.) kısımları taş duvar, diğercepheleri taş ya da beton kolonat olacaktır.c) Binaların dış cephelerinde (Strüktür dışı) cephe alanının %10'u aşmayan pencere yapılabilir.d) Avlu içindeki binaların çatıları düz yada meyilli olabilir. Ancak zemin kat döşemesine göre enüst döşeme yada mahya yüksekliği 5 m.yi aşamaz.e) Seyir kuleleri üzerine saçak (Çatı) yapılabilir.f) "Avlu duvar strüktürün" üstü gezinti bandı olarak kullanılabilir. Ancak genişliği 3 m.yigeçemez.g) Avlu strüktürünün kuzey duvarı, deniz seviyesinden 25.50 m kotunu, gü-ney duvar denizseviyesinden 24m. Kotunu aşamaz, kuleler bu kotlardan 2m. yüksek olabilir. (çatı şekli veyüksekliği serbesttir.)

III. Derece Arkeolojik Sit Alanı:İMAR VE YAPILANMA KOŞULLARI

KTVKYK’ nun 04.03.1988 gün ve 6 sayılı ilke kararı ile 3. Derece doğal sit güncel koşulları (MaddeA)Ve yapılacak binalara (konut, turizm vb. ) ait özel yapılanma koşullarına uyulacaktır.2. Derece arkeolojik sit alanına yeni yapı yapılamaz, bu alanda KTVKYK’ nun 04.03.1988 gün ve 6sayılı kararının 2. Maddesi geçerlidir.

45

7.BÖLÜM:PLANLAMA EKİBİ RAPORLARI

46

47

48

EKLER:

Ek 1: 1141 ada 1 parsele ait tapu kaydı

Ek 2: 1037 ada 132 parsele ait tapu kaydı

49

Ek 3: 1037 ada 71 - 72 parsellere ait tapu kaydı

50

Ek 4: 1144 ada 1 parselin koordinatlı plan örneği

51

Ek 5: 1037 ada 71 parselin koordinatlı plan örneği

52

Ek 6: 1037 ada 72 parselin koordinatlı plan örneği

53

Ek 7: 1037 ada 132 parselin koordinatlı plan örneği

54

Ek 8 : İmar planına esas Mikrobölgeleme etüd raporu

55

Ek 8-a

56

Ek 8-b

57

Ek 8-c

58

Ek 8-d

59

Ek 8-e

60

Ek 8-f

61

Ek 8-g

62

Ek 8-h

63

Ek 8-ı

64

Ek 8-i

65

Ek 8-j

66

Ek 8-k

67

Ek 8-l

68

Ek 9: İmar planına esas Mikrobölgeleme etüd raporu onay sayfası

69

Ek 10: Mülga Bursa Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunca belirlenen sit alanları ile ilgili28.10.1989 tarih,795 sayılı karar

70

Ek 10-a

71

Ek 10-b

72

Ek 10-c

73

Ek 11: Mülga Bursa Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 28.10.1989 tarih,795 sayılıkararıyla belirlenen Ayvalık ilçesindeki sit alanları

74

Ek 12: Ayvalık ve Alibey Adasındaki 3. Derece Doğal Sit Alanlarındaki imar planları ile ilgili olarakalınan Ayvalık Belediyesinin 05.04.1990 tarih, 039 sayılı Meclis kararı

75

Ek 13: Ayvalık ve Alibey Adasındaki 3. Derece Doğal Sit Alanlarındaki imar planları ile ilgili olarakalınan mülga BKTVKK’nun 19.04.1990 tarih, 1075 sayılı Kurul kararı

76

Ek 13-a

77

Ek 13-b

78

Ek 13-c

79

Ek 13-d

80

Ek 13-e

81

Ek 13-f

82

Ek 14: Ayvalık Belediye Meclisinin Kısmi Yapılaşma ile ilgili 10.03.2014 tarih, 051 sayılı kararı

83

Ek 15: 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planı “Turizm Bölgeleri” ile ilgili PlanHükümleri

84

Ek 16: 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planı “Korunacak Alanlar” ile ilgili PlanHükümleri

85

Ek 17: 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planı “Sit Alanları” ve “Askeri Yasak veAskeri Güvenlik Bölgeleri” ile ilgili Plan Hükümleri

86

Ek 18: 1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planı “Askeri Yasak ve AskeriGüvenlik Bölgeleri” ile ilgili Plan Hükümleri

87

Ek 19: Planlama alanında herhangi bir mahkeme kararı ve devam eden dava bulunmadığına dairbelediye yazısı

88

KURUM GÖRÜŞLERİ:

Ek 20: İmar planı değişikliğine esas Devlet Su İşleri 25. Bölge Müdürlüğü kurum görüşü

89

Ek 21: İmar planı değişikliğine esas T.C. Balıkesir Valiliği İl Kültür Ve Turizm Müdürlüğü kurumgörüşü

90

Ek 22: İmar planı değişikliğine esas Balıkesir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğükurum görüşü

91

Ek 23: İmar planı değişikliğine esas T.C. Milli Savunma Bakanlığı Balıkesir İnşaat Emlak BölgeBaşkanlığı kurum görüşü

92

Ek 24: İmar planı değişikliğine esas T.C. Ayvalık Belediye Başkanlığı kurum görüşü

93

Ek 25: İmar planı değişikliğine esas BBB Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Dairesi Başkanlığıkurum görüşü

94

Ek 25-a

95

Ek 26: İmar planı değişikliğine esas BBB Fen İşleri Dairesi Başkanlığı kurum görüşü

96

Ek 27: İmar planı değişikliğine esas TEİAŞ kurum görüşü

97

Ek 28: İmar planı değişikliğine esas BBB Kent Estetiği Dairesi Başkanlığı kurum görüşü

98

Ek 29: İmar planı değişikliğine esas Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğü II. BölgeMüdürlüğü kurum görüşü

99

Ek 30: İmar planı değişikliğine esas BBB BASKİ kurum görüşü

100

Ek 31: İmar planı değişikliğine esas BBB Çevre Koruma ve Kontrol Dai. Bşk. kurum görüşü

101

Ek 32: İmar planı değişikliğine esas BBB İmar Ve Şehircilik Dairesi kurum görüşü

102

Ek 32-a

103

Ek 33: İmar planı değişikliğine esas Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü kurum görüşü

104

Ek 34: İmar planı değişikliğine esas Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü kurum görüşü

105

Ek 35: İmar planı değişikliğine esas İl Tarım ve Orman Müdürlüğü kurum görüşü

106

Ek 36: İmar planı değişikliğine esas Uludağ Elektrik Dağıtım A.Ş. kurum görüşü

107

Ek 37: Plan müellifi yeterlilik belgeleri

108Ek 38: Planlama ekibine ait lisans diplomaları

109

Ek 38-a

110

Ek 38-b

111

Ek 38-c

112Ek 39: Maliklerce Şehir Plancısının yetkilendirildiğine dair sözleşme

113

Ek 40: İmza sirküleri

114

Ek 40-a

115

Ek 41: Şirket yetki belgesi

116

Ek 42: Plan müelliflerine ait Büro Tescil Belgeleri

117

Ek 42-a

118

Ek 43: Plan müellifleri arasındaki sözleşme