Senatsverwaltung fürStadtentwicklungPlanen, Bauen, Wohnen,Natur, Verkehr

Stand:03.11.2016

Entscheidungshilfender BerlinerBauaufsicht

Inhaltsverzeichnis

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Entscheidungshilfen der Bauaufsicht........................................................................................................... 7

Allgemeines.................................................................................................................................................. 7

Allgemeine bauordnungsrechtliche Vorschriften..........................................................................................7

§ 1 Anwendungsbereiche.............................................................................................................................7

§ 2 Begriffe...................................................................................................................................................9

§ 3 Allgemeine Anforderungen.................................................................................................................. 22

Das Grundstück und seine Bebauung.......................................................................................................26

§ 4 Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden.........................................................................................26

§ 5 Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken.................................................................................. 28

§ 6 Abstandsflächen, Abstände................................................................................................................. 30

§ 7 Teilung von Grundstücken...................................................................................................................50

§ 8 Nicht überbaute Flächen der bebauten Grundstücke, Kinderspielplätze.............................................51

Bauliche Anlagen....................................................................................................................................... 53

Gestaltung.................................................................................................................................................. 53

§ 9 Gestaltung............................................................................................................................................53

§ 10 Anlagen der Außenwerbung, Warenautomaten................................................................................ 53

Allgemeine Anforderungen an die Bauausführung.................................................................................... 62

§ 11 Baustelle............................................................................................................................................ 62

§ 12 Standsicherheit.................................................................................................................................. 63

§ 13 Schutz gegen schädliche Einflüsse...................................................................................................64

§ 14 Brandschutz....................................................................................................................................... 65

§ 15 Wärme- Schall- Erschütterungsschutz.............................................................................................. 74

§ 16 Verkehrssicherheit............................................................................................................................. 74

Bauprodukte, -Bauarten............................................................................................................................. 76

§ 17 Bauprodukte.......................................................................................................................................76

§ 18 Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung.............................................................................................76

§ 19 Allgemeines bauaufsichtliches Prüfzeugnis.......................................................................................77

§ 20 Nachweis der Verwendbarkeit von Bauprodukten im Einzelfall........................................................ 77

Inhaltsverzeichnis

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§ 21 Bauarten............................................................................................................................................ 77

§ 22 Übereinstimmungsnachweis.............................................................................................................. 78

§ 23 Übereinstimmungserklärung der Herstellerin oder des Herstellers................................................... 78

§ 24 Übereinstimmungszertifikat................................................................................................................78

§ 25 Prüf-, Zertifizierungs- und Überwachungsstellen...............................................................................78

Vierter Abschnitt Wände, Decken, Dächer................................................................................................ 78

§ 26 Allgemeine Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen........................... 78

§ 27 Tragende Wände, Stützen.................................................................................................................78

§ 28 Außenwände......................................................................................................................................78

§ 29 Trennwände....................................................................................................................................... 79

§ 30 Brandwände.......................................................................................................................................79

§ 31 Decken...............................................................................................................................................82

§ 32 Dächer............................................................................................................................................... 83

Rettungswege, Öffnungen, Umwehrungen................................................................................................ 84

§ 33 Erster und zweiter Rettungsweg....................................................................................................... 84

§ 34 Treppen..............................................................................................................................................85

§ 35 Notwendige Treppenräume, Ausgänge............................................................................................. 85

§ 36 Notwendige Flure, offene Gänge...................................................................................................... 88

§ 37 Fenster, Türen, sonstige Öffnungen..................................................................................................89

§ 38 Umwehrungen....................................................................................................................................89

Technische Gebäudeausrüstung................................................................................................................89

§ 39 Aufzüge..............................................................................................................................................89

§ 40 Leitungsanlagen, Installationsschächte und -kanäle......................................................................... 91

§ 41 Lüftungsanlagen................................................................................................................................ 91

§ 42 Feuerungsanlagen, sonstige Anlagen zur Wärmeerzeugung, Brennstoffversorgung........................91

§ 43 Sanitäre Anlagen, Wasserzähler....................................................................................................... 93

§ 44 Anlagen für Abwasser einschließlich Niederschlagswasser (Anschlusszwang)................................ 93

§ 45 Kleinkläranlagen, Abwassersammelbehälter..................................................................................... 97

Inhaltsverzeichnis

iv

§ 46 Aufbewahrung fester Abfallstoffe.......................................................................................................97

§ 47 Blitzschutzanlagen........................................................................................................................... 101

Nutzungsbedingte Anforderungen............................................................................................................101

§ 48 Aufenthaltsräume.............................................................................................................................101

§ 49 Wohnungen......................................................................................................................................102

§ 50 Stellplätze, Abstellmöglichkeiten für Fahrräder............................................................................... 107

§ 51 Barrierefreies Bauen........................................................................................................................109

§ 52 Sonderbauten, Garagen.................................................................................................................. 116

Die am Bau Beteiligten............................................................................................................................ 128

§ 53 Grundpflichten..................................................................................................................................128

§ 54 Bauherrin oder Bauherr...................................................................................................................128

§ 55 Entwurfsverfasserin oder Entwurfsverfasser................................................................................... 129

§ 56 Unternehmerin oder Unternehmer...................................................................................................129

§ 57 Bauleiterin oder Bauleiter................................................................................................................ 129

Bauaufsichts- behörden, Verfahren......................................................................................................... 129

Bauaufsichtsbehörden.............................................................................................................................. 129

§ 58 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden.................................................................... 129

§ 59 Verarbeitung personenbezogener Daten.........................................................................................130

Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreiheit...........................................................................................132

§ 60 Grundsatz........................................................................................................................................ 132

§ 61 Vorrang anderer Gestattungsverfahren........................................................................................... 135

§ 62 Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen................................................................ 140

§ 63 Genehmigungsfreistellung............................................................................................................... 159

Genehmigungsverfahren.......................................................................................................................... 169

§ 64 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren.....................................................................................169

§ 65 Baugenehmigungsverfahren............................................................................................................ 172

§ 66 Bauvorlageberechtigung.................................................................................................................. 181

§ 67 Bautechnische Nachweise...............................................................................................................185

Inhaltsverzeichnis

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§ 68 Abweichungen................................................................................................................................. 189

§ 69 Bauantrag, Bauvorlagen.................................................................................................................. 195

§ 70 Behandlung des Bauantrags........................................................................................................... 195

§ 71 Baugenehmigung, Baubeginn..........................................................................................................216

§ 72 Geltungsdauer der Baugenehmigung..............................................................................................217

§ 73 Teilbaugenehmigung........................................................................................................................221

§ 74 Vorbescheid, planungsrechtlicher Bescheid....................................................................................221

§ 75 Genehmigung Fliegender Bauten....................................................................................................223

§ 76 Bauaufsichtliche Zustimmung..........................................................................................................224

Bauaufsichtliche Maßnahmen.................................................................................................................. 225

§ 77 Verbot unrechtmäßig gekennzeichneter Bauprodukte.................................................................... 225

§ 78 Einstellung von Arbeiten..................................................................................................................225

§ 79 Beseitigung von Anlagen, Nutzungsuntersagung............................................................................226

Bauüberwachung......................................................................................................................................226

§ 80 Bauüberwachung............................................................................................................................. 226

§ 81 Bauzustandsanzeigen, Aufnahme der Nutzung.............................................................................. 229

Baulasten..................................................................................................................................................230

§ 82 Baulasten, Baulastenverzeichnis..................................................................................................... 230

Ordnungswidrigkeiten, Rechtsvorschriften, bestehende bauliche Anlagen, Zuständigkeit...................... 235

§ 83 Ordnungswidrigkeiten...................................................................................................................... 235

§ 84 Rechtsverordnungen und Verwaltungsvorschriften......................................................................... 238

§ 85 Bestehende bauliche Anlagen.........................................................................................................239

§ 86 Zuständigkeit für den Erlass des Widerspruchsbescheides............................................................ 243

§ 87 (Evaluierung)....................................................................................................................................250

§ 88 Abwicklung eingeleiteter Verfahren................................................................................................. 250

Folgevorschriften zur Bauordnung........................................................................................................... 250

Betriebsverordnung (BetrVO)...................................................................................................................250

Bautechnische Prüfungsverordnung (BauPruefV)................................................................................... 255

Inhaltsverzeichnis

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Bauverfahrensverordnung (BauVerfVO).................................................................................................. 261

Energiesparen und Klimaschutz.............................................................................................................. 266

Planungsrecht...........................................................................................................................................268

Baugesetzbuch (BauGB)..........................................................................................................................268

Baunutzungsverordnung (BauNVO).........................................................................................................278

Gebühren..................................................................................................................................................284

Sonstiges.................................................................................................................................................. 293

Allgemeines Gesetz zum Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung (ASOG)...............................293

Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG)..................................................................................294

VWGO...................................................................................................................................................... 301

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)......................................................................................................... 302

Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ?............................................................................................................ 305

Wohnungsaufsichtsgesetz (WoAufG).......................................................................................................305

Zweckentfremdung................................................................................................................................... 307

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Entscheidungshilfen der Bauaufsicht

Entscheidungshilfen der Bauaufsicht

Startseite EHBDie Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht (EHB) sind eine Zusammenstellung aktuellerbauaufsichtlicher Entscheidungstendenzen (Ermessensausübungen) für nicht speziell geregelteSachlagen.Die Beiträge wurden aus den Sitzungen der Amtsleiter der Berliner Bauaufsicht, dem FAQder Bauaufsicht und aus einzelnen Informationsveranstaltungen zusammen getragen. DieEntscheidungshilfen sind keine Vorschriften, aus denen Rechtsverbindlichkeiten abgeleitet werdenkönnen.Die Beiträge sind thematisch nach der Berliner Bauordnung strukturiert.

Die Entscheidungshilfen werden ergänzt, wenn entsprechende Beiträge vorliegen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir zur Zeit unseren Newsletter nur versenden,wenn bedeutende Ergänzungen oder Änderungen eingepflegt werden Sie können sich aber jederzeit über erfolgte Änderungen in der "Historien-Tabelle" informieren.Diese finden Sie unter Allgemeines. Die neuesten Änderungen stehen am Ende der Tabelle.Wenn Sie als Anwender Fragen oder Vorschläge zu einem Beitrag für die Entscheidungshilfen haben, sosenden Sie uns bitte eine E-Mail

Hier können Sie alle Beiträge der EHB als pdf-Datei herunterladen:

Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht (pdf; ca. 1010 KB)(Stand: 04.11.2016)

Mit unserem Newsletter "EHB-NEWS - Neues zu den Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht"halten wir Sie gern auf dem Laufenden, wenn bedeutende Ergänzungen oder Änderungen eingepflegtwerden.

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AllgemeinesAllgemeine bauordnungsrechtliche Vorschriften§ 1 Anwendungsbereiche

§ 1 - Bauaufsichtliche Behandlung von Handels- und Dienstleistungsgeschäften auf U-BahnhöfenBezirksämter (alle) von Berlin- Bau- und Wohnungsaufsichtsamt -

Rundschreiben VI F Nr. 5/2002

Bauaufsichtliche Behandlung von Handels- und Dienstleistungsgeschäften auf U-Bahnhöfen

Anlass für die nachfolgenden Regelungen war der für notwendig erachtete Abstimmungsbedarfbaurechtlicher Anforderungen an derartige Anlagen.

mailto:ehb@senstadt.berlin.de?subject=Neue%20Frage%20%2F%20neuer%20Beitrag%20EHB&body=Sehr%20geehrte%20Damen%20und%20Herren%2C%0D%0A%0D%0Aich%20habe%20folgende%20Anregeung%20bzw.%20Frage%2C%20die%20in%20die%20Entscheidungshilfen%20der%20Bauaufsicht%20aufgenommen%20werden%20sollte.http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/download/ehb-print.pdfhttps://ssl.stadtentwicklung.berlin.de/mailman/listinfo.cgi/ehb-news

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Die Berücksichtigungsverpflichtung baurechtlicher Anforderungen, hier sind die bauordnungsrechtlichensowie die bauplanungsrechtlichen Vorgaben gemeint, kann nur sichergestellt werden, wenn eineBeteiligung der Bau- und Wohnungsaufsicht erfolgt. Um dieses in den Fällen ermöglichen zu können,die neben der Genehmigung nach der Verordnung über den Bau und Betrieb der Straßenbahnen(Straßenbahn-Bau- und Betriebsordnung - BOStrab - vom 11. Dezember 1987 (BGBl. I S. 2648) aucheiner baurechtlichen Genehmigung bedürfen, sind folgende Kriterien zu berücksichtigen:

1. Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BauOBln gilt die BauOBln nicht für Anlagen des öffentlichen Verkehrsmit Ausnahme von Gebäuden. Dies schließt nicht aus, dass für Nutzungen, die nicht in denRahmen eines angemessenen U-Bahnhofsbetriebs eingeordnet werden können, die bezirklichenBauaufsichtsämter in die Entscheidung eingebunden werden müssen.

2. Da für die bereits vorhandenen U-Bahnhöfe eine Steigerung der Attraktivität durch eine intensivereNutzung erreicht werden und hierfür kein neues Planfeststellungsverfahren durchgeführt werdensoll, muss bei Nutzungen, die über die Versorgung mit Reisebedarf hinausgehen, eine engeund koordinierte Zusammenarbeit zwischen der BVG und der für die Bahnanlagen zuständigenAbt. VII der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung einerseits und den Bauaufsichts- undStadtplanungsämtern andererseits sichergestellt werden.

3. Angesichts des großen städtebaulichen und verkehrlichen Interesses soll der nachfolgendeKatalog ein Hilfsmittel bilden, um nach Möglichkeit die Revitalisierung der U-Bahnhöfe zeitnah zubewältigen. Hierbei soll nicht außer Acht gelassen werden, dass der planungsrechtliche Vorbehaltfür Nutzungen, die städtebaulich unverträglich sind, in jedem Fall berücksichtigt werden kann.

Für die Abgrenzung der Zuständigkeiten im Rahmen der Genehmigung derartiger Nutzungen, istes erforderlich zu unterscheiden, wie die jeweilige bauliche Anlage genutzt wird. Unmittelbar demBahnbetrieb dienende Nutzungen sowie Nebennutzungen (z. B. Verkaufsstätten, die zur Deckungdes Bedarfs der Reisenden dienen, oder Gaststätten, die überwiegend für Reisende bestimmtsind) werden vom Widmungszweck gedeckt, so dass hier die Zuständigkeit ausschließlich bei derTechnischen Aufsichtsbehörde liegt. Für alle anderen Nutzungen ist dagegen die Zuständigkeit derBauaufsichtsbehörde gegeben.

Folgende zwei Kategorien von Einrichtungen sind deshalb zu unterscheiden:

A) Handels- und Dienstleistungsgeschäfte, die unter Reisebedarf einzuordnen sind.

Definition Reisebedarf:

Dies sind die klassischen Verkaufsstellenkioske. In analoger Anwendung der Regelungen desLadenschlussgesetzes (Gesetz über den Ladenschluss vom 28. November 1956 (BGBl. I S. 875),zuletzt geändert durch Art. 211 der Verordnung vom 29. Oktober 2001 (BGBl. I S. 2785), könnenHandels- und Dienstleistungsgeschäfte, die entsprechende Artikel anbieten, hierunter eingeordnetwerden.

Nach § 2 wird hier definiert:

Reisebedarf im Sinne des Gesetzes sind:

• Zeitungen, Zeitschriften (sowie Lotto und Toto, nicht im Gesetz erwähnt);• Stadtkarten, Stadtpläne, Reiselektüre;• Schreibmaterialien;• Tabakwaren;• Schnittblumen;• Reisetoilettenartikel;• Filme, Tonträger;• Bedarf für Reiseapotheken;• Reiseandenken und Spielzeug geringeren Wertes;

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• Lebens- und Genussmittel in kleinen Mengen;• Ausländische Geldsorten.

Drüber hinaus sind auch

• Säuglingspflege- und Säuglingsnahrungsmittel;• Hygienische Artikel;• Desinfektionsmittel

hierunter einzuordnen.

Überschreitet jedoch die Größe des Dienstleistungsbetriebes eine angemesseneVerkaufsflächengröße, so ist davon auszugehen, dass hier mehr als nur der Reisebedarf abgedecktwird.

B) Handels- und Dienstleistungsgeschäfte, die nicht Reisebedarf sind.4. Genehmigungsverfahren zu A

In diesen Fällen (Reisebedarf) erfolgt die Genehmigung ausschließlich durch die Senatsverwaltungfür Stadtentwicklung - Abt. VII/Technische Aufsichtsbehörde (TAB). Von hier aus werdenbetriebliche und sicherheitsrelevante Maßnahmen festgelegt. Eine Genehmigung durch dieBauaufsicht ist nicht erforderlich und auch nicht vorgesehen.

5. Genehmigungsverfahren zu B

In den übrigen Fällen ist eine Genehmigung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrenserforderlich. Da die BOStrab keine Konzentrationswirkung hat, muss die BVG somit eineBaugenehmigung beantragen. In diesem Verfahren müssen die materiellen Anforderungen geprüftwerden, wobei nur die jeweilige Nutzungseinheit für sich gesehen zu beurteilen ist. Im Rahmender AV-Beteiligung vom 9. September 1998 (ABl. S. 3762, DBl. VI S. 170) sind die betroffenenBehörden und Dienststellen zu beteiligen. Hierbei ist auch Sen Stadt Abt. VII, TechnischeAufsichtsbehörde -TAB - mit einzubeziehen.

Im AuftragZander

Dieser Beitrag wurde in TOP 42.7.3.2 der Als behandelt.

§ 1 - Welche Flächen gehören zum "öffentlichem Straßenland"?

Welche Flächen gehören zum "öffentlichem Straßenland"?

Mit dem öffentlichen Straßenland sind die nach dem Berliner Straßengesetz gewidmeten Straßen und dienach dem Bundesfernstraßengesetz (FStrG) gewidmeten öffentlichen Straßen (hier: Bundesfernstraßen)gemeint. Die Sondernutzung wird in dem jeweiligen Gesetz geregelt. Für Werbeanlagen auf öffentlichemStraßenland werden von den zuständigen Behörden unter Berücksichtigung der planungsrechtlichenFestsetzungen bzw. der Zulässigkeit von baulichen Anlagen an Bundesfernstraßen eigene Bescheideerteilt.

Dieser Beitrag wurde in Informationsgesprächen der Bauaufsicht behandelt

§ 2 Begriffe

§ 2- Keine Übermessung von Galerieöffnungen bei GFZ - Berechnung

Galerien haben nur dann Auswirkungen auf die Zahl von Vollgeschossen, wenn die Zwischenebenen vondanebenliegenden Räumen aus zugänglich sind und darüber hinaus auch über mindestens 2,3 m lichteHöhe verfügen.

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Galerien in der Art von Emporen, die keine eigenständige Nutzungsqualität haben, werden nicht auf dieZahl der Vollgeschosse angerechnet.Überhohe Geschosse (über 3,50 m) unterliegen grundsätzlich der Regelung des § 21 Abs. 4 BauNVOund müssen dementsprechend gesondert berechnet werden.Wird bei keinem Vollgeschoss die Höhe von 3,50 m überschritten, bedarf es keines besonderenNachweises.Wird diese Höhe überschritten, muss für die Überprüfung der zulässigen GFZ (Vorgabe aus einemBebauungsplan) eine Berechnung über die tatsächlich erreichte BMZ erfolgen. Eine Teilung des BMZ-Wertes durch 3,5 ergibt dann den GFZ - Wert.

(GFZ: Geschoßflächenzahl; BMZ: Baumassenzahl)

.Dieser Beitrag wurde in TOP 38.10.2 der Als behandelt. Stand 04-2010

§ 2- Wann ist ein Kinderladen ein Sonderbau?

Tageseinrichtungen für Kinder sind nach § 2 Abs. 4 Nr. 10 BauOBln Sonderbauten. Diese bedürfen einerBaugenehmigung, der Brandschutznachweis ist bauaufsichtlich zu prüfen.Unter der Vorlage und derBewertung des Brandschutznachweises können "Kinderläden" ein geringfügiges Vorhaben darstellen.Dementsprechend ist zu bescheiden (§ 60 Abs.3 BauOBln). Handelt es sich um geringfügige Vorhaben,müssen gemäß § 66 Abs. 3 BauOBln die Bauvorlagen nicht von einem bauvorlageberechtigtenEntwurfsverfasser unterschrieben sein.Auch diese Einrichtungen unterliegen nach § 2 Abs.1 Nr.3BrandsichVO der Brandsicherheitsschau.Der TOP 49.12 des Berichtes der Amtleitersitzung vom07.09.2005 wird aufgehoben.

Dieser Beitrag wurde als Nr. 12 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 12/2012

§ 2- Sind große oder unterirdische Garagen Sonderbauten

Große oder unterirdische Garagen sind keine Sonderbauten gem. § 2 Abs. 4 BauOBln. Sie sind auchnicht unter § 2 Abs. 4 Nr. 18 BauOBln als Sonderbauten einzugruppieren.

Unterirdische Garagen sind in die Gebäudeklasse 5 einzuordnen.

Die bauaufsichtliche Prüfung der bautechnischen Nachweise dieser Bauvorhaben ergibt sich aus § 67Abs. 2 BauOBln.

Dieser Beitrag wurde als Nr. 83 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 12/2012

§ 2- Sind Bauvorhaben die nach der Industriebaurichtlinie beurteilt werden, generellSonderbauten gemäß § 2(4) Nr. 18?

Nein. Der Gebäudetyp " Industriebau" ist nicht generell ein Sonderbau. Ein " Industriebau" wird zumSonderbau, wenn dieser z.B. die Tatbestände nach § 2 Abs. 4 Nr.3 oder 2,6,16,17 BauOBln erfüllt. DieMIndBauR ist in jedem Fall als Technische Baubestimmung (Nr.3.3 AV LTB) zu beachten. Von denTechnischen Baubestimmungen kann abgewichen werden, wenn mit einer anderen Lösung in gleichemMaße die allgemeinen Anforderungen des § 3 Abs. 1 BauOBln erfüllt werden.

Dieser Beitrag wurde als Nr. 259 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 12/2012

§ 2- Wann sind Verkaufsstätten, Verkaufsräume und Ladenstraßen als Sonderbauten zubetrachten?

In § 2 Abs. 4 Nr. 4 BauO Bln ist geregelt, dass Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßeneine Brutto-Grundfläche von mehr als 800 m² haben, als Sonderbauten zu behandeln sind.Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Brutto- Grundfläche von weniger als

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800 m² (z. B. 795 m²) haben, sind keine Sonderbauten im Sinne des § 2 Abs. 4 Nr. 4 BauOBln. DieFlächen der Nebenräume wie Lager- Personal,- Sanitärräume sowie Pfandrückgaberäume werden beider Ermittlung, ob ein Sonderbau vorliegt, nicht hinzugerechnet. Diese Betrachtungsweise entspricht derMuster-Verkaufsstättenverordnung (Muster-Verordnung der Fachkommission Bauaufsicht der ARGEBAUüber den Bau und Betrieb von Verkaufsstätten). Obwohl zu einer Verkaufsstätte auch Nebenräume(vergl. § 2 Abs. 1 Muster-Verkaufsstätten VO) gehören, bedeutet dies nicht , dass die Flächen derNebenräume zu der eigentlichen Verkaufsstätte hinzugerechnet werden. Schutzziel ist hier insbesondereder Kunde in der Verkaufsstätte. Dies bedeutet, dass Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume undLadenstraßen eine Brutto-Grundfläche von weniger als 800 m² haben, aber eine Brutto-Grundfläche z.B. von ca. 1.100 m² inkl. Lager-, Personal-, Sanitärräumen und Pfandrückgaberäumen aufweisen, imGenehmigungsfreistellungsverfahren nach § 63 BauO Bln bearbeitet werden können.

Dieser Beitrag wurde als Nr. 24 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

§ 2- Wie ermittelt man die Gebäudeklasse?

§ 2 Abs. 3 BauOBln regelt die Einteilung in Gebäudeklassen.

Bei der Ermittlung der Gebäudeklassen ist der Gebäudeteil mit dem höchstgelegenen Geschosszu betrachten, in dem ein Aufenthaltsraum möglich oder ein Stellplatz vorgesehen ist. DieBrandschutzanforderungen richten sich jedoch anders als nach der bisherigen Abstufung nicht mehrallein nach der Gebäudehöhe, sondern ergeben sich aus einer Kombination dieses Kriteriums mit derZahl und Größe von Nutzungseinheiten.

Es wird auf die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraummöglich oder ein Stellplatz vorgesehen ist, über der Geländeoberfläche im Mittel (anstelle desungünstigsten Punkts) abgestellt. Das ist im Hinblick auf die Erfordernisse der Personenrettungvertretbar, da die Anforderungen an die Zugänge und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge der Feuerwehr(siehe § 5 BauOBln) und an die Rettungswege (siehe §§ 33 ff. BauOBln) davon unberührt bleiben.Der Hinweis auch auf Stellplätze, schließt Geschosse, die Stellplätze (Garagengeschosse) beinhalten,bei der Festlegung der jeweiligen Gebäudeklasse mit ein. Die Festlegung einer Gebäudeklasse unterVernachlässigung von ein oder mehreren Garagengeschossen ist durch die o. g. Klarstellung nichtzulässig.

Nutzungseinheiten definieren sich als abgeschlossene, einem bestimmten Nutzungszweck zugeordneteBereiche. Die Nutzungseinheit kann über mehrere Geschosse gehen, die intern miteinander verbundensind. Zuordnung zu einem bestimmten Nutzungszweck bedeutet, dass diese Nutzungseinheiten alleinund selbständig der Nutzung zweckentsprechend genutzt werden können, z. B. Wohnungen, kleineVerwaltungseinheiten, Praxen, kleine Läden usw. einschl. notwendiger Nebenräume wie Toiletten.

Für Gebäude mit dieser Zellenbauweise (auch Kompartment-Bauweise genannt) sind daher geringereBrandschutzanforderungen vertretbar. Gebäude mit Nutzungseinheiten mit einem bestimmtenNutzungszweck, die deutlich kleiner sind als Brandabschnitte, die gegeneinander mit Brandschutzqualitätabgetrennt sind und die über ein eigenes Rettungswegsystem verfügen, stellen für die Brandausbreitungund die Brandbekämpfung durch die Feuerwehr ein geringeres Risiko dar als Gebäude mit ausgedehntenNutzungseinheiten.

Im Industrie- und Gewerbereich sind häufig die Gebäude aus unterschiedlichen hohen Bauteilen,die unterschiedlichen Gebäudeklassen zugeordnet werden könnten, nicht immer durch Brandwändegetrennt. Diese Konstellation kann zu einer besonderen Einschätzung zur Erfüllung des Schutzzielsführen. Ob die sich daraus ergebenen Brandschutzanforderungen auf alle Gebäudeteile anzuwendensind, muss deshalb im Einzelfall entschieden werden.

Die Berechnung der Größe der Brutto-Grundfläche der Nutzungseinheit gehen sämtliche Räume einerNutzungseinheit in die Berechnung mit ein. Bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche bleiben Flächen imKellergeschoss außer Betracht. Die Flächen werden nach der allgemein gängigen Definitionen der DIN

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277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau - berechnet und ist auch für Teilflächenanzuwenden.

Gebäudeklasse 1 umfasst freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m mit nicht mehr als zweiNutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche. Das sind vor allem diefreistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Anbau einer verfahrensfreien Garage oder einesverfahrensfreien Schuppens führt nicht dazu, dass das Hauptgebäude der Gebäudeklasse 1 in einehöhere Gebäudeklasse überführt wird.

Die Nutzung wird jedoch nicht mehr auf Wohnen beschränkt. Ebenfalls in die Gebäudeklasse 1 sind diefreistehenden landwirtschaftlichen Betriebsgebäude eingeordnet.

Die gleichen Gebäude (ohne landwirtschaftliche Betriebsgebäude) sind in die Gebäudeklasse 2eingestuft, wenn sie nicht freistehend sind.

In Gebäudeklasse 3 werden alle übrigen Gebäude einer Höhe bis zu 7 m eingeordnet.

Die Gebäudeklasse 4 umfasst Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweilsnicht mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche. Dies bedeutet, dass bei einer Fußbodenoberkante unterhalbvon 13,00 m ein Nutzer mehrere Nutzeinheiten auf jeweils 400 m² begrenzen kann. Entscheidend für denBrandschutz ist die Betrachtung der Größe der jeweiligen Nutzungseinheiten und nicht die Anzahl derNutzeinheiten, die ein Nutzer selber nutzt.

Alle sonstigen Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude fallen in die Gebäudeklasse 5. FürRäume im Kellergeschoss enthält das Brandschutzkonzept eigene Regelungen, sowohl hinsichtlich derBauteilanforderungen, als auch der Zugänglichkeit und der Rettungswege. Selbstständige unterirdischeGebäude werden nicht von den Gebäudeklassen 1 bis 4, sondern von Gebäudeklasse 5 erfasst; auf dieFlächengröße kommt es dabei nicht an.

Dieser Beitrag wurde als Nr. 26 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

§ 2- Wann werden Großraumbüros zu Sonderbauten?

Nach § 2 Abs. 4 Nr. 5 BauOBln werden Gebäude, in denen Räume, die einer Büro- oderVerwaltungsnutzung dienen und einzeln eine Brutto-Grundfläche von mehr als 400 m² haben, zuSonderbauten.

Die Größenangabe bezieht sich ausdrücklich nur auf einzelne Räume und nicht auf Nutzungseinheiten.Die Nutzungsart Büro- oder Verwaltungsnutzung eines einzelnen Raumes (wie z. B. als Großraumbüro)wird in Nr. 5 aufgeführt, weil die größere Zahl von Personen in einem einzigen Raum zurSonderbaueigenschaft führt. In diesem Fall ist über die Flächengröße eine "Einstiegsschwelle"angegeben worden.

Nutzungseinheiten, bestehend aus mehreren Räumen für Büro- oder Verwaltungsnutzung plusNebenräume für Lager, Sanitär, Pausen etc., sind damit nicht gemeint.

Aus der daraus folgenden Eigenschaft als Sonderbau des gesamten Gebäudes ergibt sich dieverfahrenssteuernde Wirkung für das Baugenehmigungsverfahren. Die Genehmigungspflicht alsSonderbau bezieht sich auf das Gebäude unter Berücksichtigung dieser besonderen Räume.

Dieser Beitrag wurde als Nr. 27 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

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§ 2- Wann führt eine Brutto-Gesamtfläche von mehr als 1.600 m² zur Einstufung als Sonderbau?

Nach § 2 Abs. 4 Nr. 3 BauOBln werden Gebäude -mit Ausnahme von Wohngebäuden- unabhängigvon der Art ihrer Nutzung aufgrund ihrer Ausdehnung als Sonderbauten eingeordnet, wenn die größteAusdehnung eines Geschosses 1.600 m² Brutto-Grundfläche überschreitet.

Entscheidend kann dabei sein, ob die Fläche eines Gebäudegeschosses durch einen Verbindungsbaumit einer anderen Gebäudegeschossfläche einen Zusammenhang bildet. Dies kann man dann bejahen,wenn beide Geschossflächen mit dem Verbindungsbau einen Brandabschnitt bilden. Hier ist zu addierenund es ergibt sich bei mehr als 1.600 m² die Sonderbaueigenschaft nach Nr. 3.

Dies kann im Industrie- und Gewerbebereich, die zwischen den einzelnen Gebäuden häufig offenverbunden sind, der Fall sein.

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Dieser Beitrag wurde als Nr. 28 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

§ 2- Unter welchen Bedingungen fällt eine Lagerfläche im Freien unter die Sonderbaudefinition?

§ 2 Abs. 4 Nr. 17 BauOBln legt fest, dass bauliche Anlagen, deren Nutzung durch Umfangmit oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist, denSonderbautatbestand erfüllen. Durch diese verfahrenssteuernde Einstufung soll ermöglicht werden, dassim Baugenehmigungsverfahren auf den Einzelfall bezogene Anforderungen gestellt werden können.

Lagerplätze oder Abstellplätze sind gem. § 2 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauO Bln bauliche Anlagen.

Eine Festlegung eines bestimmten Größenkriteriums für die Lagerung unter freiem Himmel hat derGesetzgeber zur Erfüllung der Sonderbaudefinition nach Nr. 17 ausdrücklich nicht vorgenommen.

Entscheidend ist vielmehr, ob vom Lagergut im Freien (z. B. wegen der Materialart und/oder Menge)eine erhöhte Explosions- oder Brandgefahr ausgeht. Allein die Tatsache, dass ein Lagergut brennbar ist,rechtfertigt nicht automatisch ein Einstufung nach Nr. 17.

Lagerflächen innerhalb von Gebäuden werden nicht nach Nr. 17 als Sonderbau behandelt, sondern beiVorliegen der entsprechenden Voraussetzungen der sonstigen Aufzählungen in § 2 Abs. 4 BauOBln ggf.zu einer Einstufung als Sonderbau führen.

Insbesondere das jeweilige Explosions- oder Brandgefahrenpotential der zu lagernden Soffe auf einemLagerplatz erfordern regelmäßig eine Einzelfallbetrachtung.

Vereinzelt können weitere Richtlinien oder Mustervorschriften bei der Beurteilung herangezogen werden.Z. B. Muster-Kunststofflager-Richtlinie (Muster-Richtlinie über den Brandschutz bei der Lagerung vonSekundärstoffen aus Kunststoff - MKLR), Fassung Juni 1996. Hier werden bestimmte Anforderungengestellt, sofern bestimmte Stoffe in einer bestimmten Menge gelagert werden, also ein klassischer Fall fürNr. 17.

Im Regelfall sollte gemeinsam mit der Berliner Feuerwehr die maßgebliche Entscheidung getroffenwerden, ob Nr. 17 Anwendung findet.

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Dieser Beitrag wurde als Nr. 29 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

§ 2- Sind beheizte Schankveranden oder -vorgärten bauliche Anlagen?

Da durch die Hülle ein umschlossener Raum entsteht, sind die Schankveranden bauliche Anlagen.

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Dieser Beitrag wurde als Nr. 106 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

§ 2- Muss ein großer Sonnenschirm genehmigt werden?

Ist ein Sonnenschirm (Größe ca. 8x8m) mit Fundament ein Vorhaben nach § 2 BauOBln, dass einerBaugenehmigung bedarf?

Ein Sonnenschirm dieser Größe mit Fundament ist eine bauliche Anlage nach § 2 Abs. 1 BauOBln.Aufgrund der Größe ( 64 qm) kann diese bauliche Anlage auch nicht als unbedeutend nach § 62 Abs.1 Nr. 15 Buchstabe e BauOBln angesehen werden, so dass ein Verfahren nach den § 63 oder § 64BauOBln durch zu führen ist.

.Dieser Beitrag wurde als Nr. 168 des FAQ Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

§ 2- Sonderbaukriterien für Ladenstraßen

Sind in einem Gebäude untergebrachte Verkaufsstätten, die jede für sich betrachtet weniger als 800 qmBrutto-Grundfläche (BGF) haben, jedoch zusammen mehr als 800 qm BGF aufweisen, Sonderbauten imSinne des § 2 Abs. 4 Nr. 4 BauO Bln?

Ja,da beide Verkaufsstätten in einem Gebäude untergebracht sind, d.h. weder baulich nochgebäudetechnisch getrennt sind, handelt es sich um einen Sonderbau, da die BGF mehr als 800 qmbeträgt.

Dieser Beitrag wurde in Informationsgesprächen der Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

§ 2- Wie definiert sich die Brutto-Grundfläche in § 2 Abs. 3 BauO Bln?

Die Flächendefinition zu § 2 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln erfolgt einheitlich nach DIN 277 mit Ausnahme derAnrechnung der Flächen im Kellergeschoss.

Dieser Beitrag wurde in Informationsgesprächen der Bauaufsicht behandelt. Stand 04-2012

§ 2- Festlegung der Nutzungseinheiten durch den Antragsteller

Eine "Unterteilung" von Gebäuden / Geschossen mittels Nutzungseinheiten < 400 m² ist zurAussteuerung der Zuordnung der Gebäudeklasse zulässig.Ergänzend ist zu bemerken, dass es auch mehrere Nutzungseinheiten mit einem gleichenNutzungszweck in einem Gebäude/Geschoss geben darf. Auch ein funktionaler Zusammenhanglöst die Selbständigkeit der betroffenen Nutzungseinheiten nicht auf. Nutzungseinheiten sindbrandschutztechnisch durch feuerwiderstandsfähige Bauteile (Wände und Decken) zu anderenNutzungseinheiten abgetrennte Bereiche. Nutzungseinheiten sind auch unabhängig von der"Betreiberzahl" zu betrachten. Gemein-same Rettungswege (Flur/Treppenräume) sind zulässig, hier istnicht der Rettungsweg über eine andere Nutzungseinheit gemeint.Die Fachkommission Bauaufsicht der Bauministerkonferenz wird sich anlässlich der Überarbeitung derMBO nochmals mit dem Begriff "Nutzungseinheit" beschäftigen.

Dieser Beitrag wurde in TOP 63.5 der Als behandelt Stand 12/2012

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§ 2 Beherbergungsstätte, Boardinghouse, Ferienwohnung und Wohnung -Abgrenzung-

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat in seinem Beschluss vom 06.07.2006, OVG 2 S2.06, folgende Kriterien für die Unterscheidung herangezogen (S. 5, Hervorhebung durch Uz.):

1. Wohnnutzung, Wohnung, Wohnen

"Die Begriffe Wohnen, Wohngebäude (z. B. in § 3 Abs. 1 und 2 BauNVO) und Betrieb einesBeherbergungsgewerbes (z. B. in § 3 Abs. 3 Fr. 1 BauNVO) sind in der Baunutzungsverordnungnicht näher umschrieben. In der Rechtsprechung wird die Annahme einer Wohnnutzung jedochmaßgeblich an eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit geknüpft, die durch die Möglichkeit eigenständigerHaushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises gekennzeichnet ist.Dies setzt vor allem eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen voraus, die einegewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen, wie FrühstücksraumSpeisesaal usw. gewährleistet (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996, BRS 58 Nr. 56; ...)."

Merkmale für eine Wohnnutzung:

Die Ausgestaltung der Räume ermöglicht auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häuslichesLeben, d.h.

- Zimmer sind größer als Hotelzimmer typischerweise sind(Ein typisches Hotelzimmer ist bis ca. 25 qm groß, Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung derStadt München, Information der HA IV Nr. 2006 - 07 vom 21.12.2006)- Möglichkeit der Eigengestaltung der Räume- Kochgelegenheit und weitere, zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte,- Fehlen nennenswerter Dienstleistungen und- weitgehendes Fehlen der für einen Beherbergungsbetrieb typischen Nebenräume außerhalb desvermieteten Bereichs (Rezeption, Büro, Frühstücksraum, Personalräume, Lagerräume für Wäsche undPutzmittel)..

Nach Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. A., 2008, § 49, 1 ist eine"Wohnung im Sinne des Baurechts (...) die Gesamtheit der Räume (insbesondere Wohn-, Schlaf-,Abstellraum, Küche, Bad, Toilette), die die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen (...)".Dabei sollen die bauordnungsrechtlichen Anforderungen (lichte Raumhöhe, Belüftung, Beleuchtungmit Tageslicht, Einrichtungen etc.) "ein den heutigen Lebensverhältnissen angemessenes Wohnengewährleisten" (Wilke u. a. aaO).

Während der Begriff der "Wohnung" an die Nutzungseinheit anknüpft, ist "Wohnen" als Nutzungsart auchin Zweitwohnungen, Ferienwohnungen oder Studentenwohnheimen möglich, Reichel/Schulte, HandbuchBauordnungsrecht, München, 2004, S. 643).

Bauordnungsrechtlich werden Wohnungen (einschließlich Ferienwohnungen) von Beherbergungsstättenunterschieden. Für Beherbergungsstätten (mit mehr als 12 Gastbetten) sehen zum einen dieBetriebs-Verordnung - BetrVO besondere betriebliche Anforderungen und des weiteren über die AVMustervorschriften die Muster-Bbeherbergungsverordnung (MBeVO) besondere bauliche Anforderungenvor. Ferienwohnungen sind nach der MBeVO ausdrücklich ausgenommen, da letztere eher denCharakter einer Wohnung haben und dafür die entsprechenden Anforderungen ausreichen, d.h. für eineFerienwohnung sind aus Sicht des Brandschutzes nicht unbedingt höhere Anforderungen zu stellen alsfür Wohnungen.

2. Beherbergung, Beherbergungsbetrieb

In Abgrenzung zur Wohnnutzung sei nach dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, aaO,von einem Beherbergungsbetrieb auszugehen, wenn sich eine Zimmervermietung auf eine reineÜbernachtungsmöglichkeit beschränke und der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme

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weiterer Dienstleistungen angewiesen sei. Das OVG Nordrhein-Westfalen, OberverwaltungsgerichtNRW, Beschluss vom 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - (betraf die Vermietung von Zimmern in einemselbst bewohnten Einfamilienhaus an Messegäste für eine Dauer von jeweils bis zu fünf Tagen -Bad- und Küchenbenutzung eingeschlossen- im Allgemeinen oder Reinen Wohngebiet), Nr. 13, führtzur Unterscheidung gegenüber einer Wohnnutzung aus: "Eine Beherbergung stellt eine im Regelfallbefristete Dienstleistung dar, die der Betroffene so entgegennimmt, wie sie angeboten wird; eine eigene"Häuslichkeit" begründet er damit nicht. Hinzu kommt, dass die Beherbergung auf einen wechselndenKreis von Personen angelegt ist, die das Zimmerangebot annehmen, ohne dass Veränderungen anAusstattung und Zuschnitt des Angebots vorgenommen werden. Das Wohnen ist demgegenübertypischerweise nicht "jedenfalls nicht tageweise" befristet und eröffnet Gestaltungsmöglichkeiten, diegenutzt werden können, aber nicht müssen." Merkmale für Beherbergungsbetrieb:

- Vermietung kleiner hoteltypischer Zimmer,- Kurzzeitvermietung, ab 1 Übernachtung,- ständig wechselnde Beherbergung von Gästen,- hoteltypische Serviceleistungen, wie tägliche Reinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern,Bestücken von Kühlschränken, Frühstücksbuffet,- nicht abwählbare Serviceleistungen,- Speiseräume mit Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume fürdas Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln

3. Boardinghouse

Ein Boardinghouse stelle eine "Übergangsform zwischen einer Wohnnutzung und einemBeherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den konkreten Verhältnissedes Einzelfalls" abhänge, OVG Berlin-Brandenburg aaO, S. 5.

Bei der Abgrenzung der Nutzungsarten "kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vomNutzungskonzept umfass ist, und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens, dergrundsätzlich durch den Bauherrn bestimmt wird, innerhalb des objektiv Möglichen hält. Abzustellen istauf einen an den objektivern Nutzungsmöglichkeiten orientierten Nutungszweck, wie er sich aus den vomBauherrn vorgelegten Bauunterlagen ergibt (...). Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größeund Ausstattung der Räume ablesen sowie aus dem Verhältnis der Gesamtraumzahl zu eventuellenServiceräumen (...)" (OVG Berlin-Brandenburg, aaO, S. 6).

Drasdo (NJW-Spezial, Heft 14, 2007, S. 561 f) unterscheidet: In einer Wohnung erfolge eineHaushaltsführung, "die weitestgehend eine von Dritten unabhängige Lebensgestaltung ermöglicht.Demgegenüber finden sich im Rahmen eines Beherbergungsbetriebs regelmäßig Eingliederungen inGemeinschaftseinrichtungen. (...) Je weniger Abhängigkeit von gemeinschaftlich nutzbaren Einrichtungenbesteht, desto eher ist eine "Wohnung" anzunehmen."

4. Ferienwohnung

Bauordnungsrechtlich ist der Begriff der Ferienwohnung nicht definiert;eine Ferienwohnung gilt abergrundsätzlich als Wohnung im Sinne des § 49 BauO Bln.Dies ergibt sich auchaus der Regelung in §2 Abs. 1 MBeVO Muster - Verordnung über den Bau und Betrieb von Beherbergungsstätten (Muster-Beherbergungsstättenverordnung - Fassung Dezember 2002) :

"Beherbergungsstätten sind Gebäude oder Gebäudeteile, die ganz oder teilweise für dieBeherbergung von Gästen, ausgenommen die Beherbergung in Ferienwohnungen, bestimmtsind."

Nach der Begründung zur MBeVO werden Ferienwohnungen von deren Anwendungsbereichausgenommen, "weil Ferienwohnungen doch eher den Charakter einer Wohnung im allgemeinenSinne haben und dafür die Anforderungen der Musterbauordnung - MBO ausreichen." Die besonderen

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Anforderungen an Beherbergungsstätten nach der MBeVO dienen der frühzeitigen Branderkennungund Alarmierung der Gäste, da sie überwiegend nur eingeschränkt ortskundig sind und zudem mit einereingeschränkten Reaktionsfähigkeit gerechnet werden muss.

Merkmale einer Ferienwohnung:

- selten Kurzzeitvermietung, meist ab 1 Woche- nur Endreinigung als nicht abwählbare Serviceleistung- Serviceleistungen, wie Zurverfügungstellen von Bettwäsche und Handtüchern, Brötchenservice, sindzusätzlich buchbarBei der Nutzung eines Gebäudes mit Ferienwohnungen handelt es sich somit um eine Wohnnutzung. Fürdas Gebäude sind die Anforderungen der BauO Bln (für das Standardgebäude) ausreichend.

Nach der Niedersächsischen Bauordnung soll eine Wohnung eine "Heimstatt im Alltag" (König/Roese/Stock, § 3 Rn. 17)" sein, sodass Ferienwohnungen und Suiten in einem Hotel keine Wohnungendarstellen, Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, Niedersächsische Bauordnung, 8. A., 2006, § 2,78.

Die Rechtsprechung bezieht sich in der Regel auf planungsrechtliche Argumente.

Zum Begriff der Ferienwohnung hat das OVG Berlin-Brandenburg in seinem Urteil vom 11.10.2007(OVG 2 A 2.07) betreffend das Normenkontrollverfahren zum für unwirksam erklärten BebauungsplanI-202 b vom 03.07.2006 (umfasste u. a. die Grundstücke Wilhelmstraße 82 - 92) festgestellt, dass"die Vermietung von Ferienappartments keinen Beherbergungsbetrieb" darstelle. Dies entspricht derRechtsprechung des Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989):

"Auch ein Vermieten von Appartements ist schon nach allgemeinem Sprachgebrauch keineBeherbergung. In der BauNVO werden zudem die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzungals eigenständige Nutzungsarten aufgeführt. Die damit vorgegebene Unterscheidung verbietet es, denBegriff der Beherbergung so weit zu fassen, daß er auch die mietweise Überlassung von selbständigenWohnungen, sei es auch nur zu Ferienzwecken, einschließt. Ein Beherbergungsbetrieb liegt nur vor,wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestelltwerden, ohne daß diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Das hat derSenat bereits in dem angeführten Urteil vom 7. September 1984 angedeutet, dort aber offengelassen,weil es im Ergebnis nicht darauf ankam." (Juris Nr. 3)

Weitere Berliner Rechtsprechung zu Ferienwohnungen ist nicht bekannt.

Das OVG Mecklenburg-Vorpommern unterscheidet in seinem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M190/07 (betraf die Untersagung einer unstreitig gegebenen Ferienwohnung (im Dachgeschoss einesZweifamilienhauses) im Allgemeinen Wohngebiet) - unter Hinweis auf die in § 10 Abs. 4 BauNVOgenannten "Ferienhäuser" die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzungandererseits als eigenständige Nutzungsarten:

"Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehendenAufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl.,§ 3 Rn. 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)Wohnungen -ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibendenBewohnerkreis genutzt werden. Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichenAuswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierendeUnterscheidung" (OVG Mecklenburg-Vorpommern, aaO, Nr. 10 bei juris).

Das OVG Lüneburg hat mit Beschluss vom 18.07.2008 - 1 LA 203/07 (betraf die Untersagung einerunstreitig gegebenen Ferienwohnung (im Dachgeschoss eines Zweifamilienhauses) im AllgemeinenWohngebiet) - entschieden, dass Ferienwohnungen nicht unter den Begriff des Wohnens fallen:

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Dieser "soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen.Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vierWänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnungvorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient. Darunterfallen Ferienwohnungen nicht; bei ihnen fehlt es jedenfalls (typischerweise) an der auf Dauer angelegtenHäuslichkeit (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 28.12.2007 - 3 M 190/07 -, NordÖR 2008, 169; OVGMünster, Urt. v. 17.1.1996 - 7 A 166/96 -, juris; König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 3 Rdnr.24).

Das OVG Nordrhein-Westfalen stellt darauf ab,dass die "Beschränkung der Regelnutzung in einemReinen Wohngebiet auf das Wohnen bzw. in einem Allgemeinen Wohngebiet auf das Überwiegender Wohnnutzung (...) der Schaffung einer Umgebung (dient), die durch Wohnruhe und Homogenitätder Nutzung geprägt ist" (Oberverwaltungsgericht NRW, Beschluss vom 14.08.2007 - 10 A 1219/06( betraf die Vermietung von Zimmern in einem selbst bewohnten Einfamilienhaus an Messegäste füreine Dauer von jeweils bis zu fünf Tagen (Bad- und Küchenbenutzung eingeschlossen) im Allgemeinenoder Reinen Wohngebiet) - , Nr. 15). Eine vorübergehende Beherbergung stelle in diesem Sinne keinWohnen dar, also etwa wenn Messegästen eine auf wenige Tage beschränkte Aufenthaltsdauer beiständig wechselndem Nutzerkreis ermöglicht werde; Dies gelte auch dann, wenn kein Frühstück, keinetägliche Zimmerreinigung oder Bettwäschewechsel angeboten werde, da hieraus nicht abgeleitet werdenkönne, dass den Gästen eine Eigengestaltung der Haushaltsführung möglich sei bzw. dass sie in denRäumen eine eigene "Häuslichkeit" begründen könnten (Oberverwaltungsgericht NRW, aaO, Nr. 16).

(Diesen Beitrag finden Sie auch unter § 49 in diesen Entscheidungshilfen)

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Dieser Beitrag wurde aufgrund aktueller Rechtsentwicklung erstellt Stand 11-2011

§ 2- Definition Begriff Freizeitpark

Der Begriff des "Freizeit- und Vergnügungsparks" wird sowohl in der MBO, als auch in einzelnenLandesbauordnungen (in Bayern, Berlin, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen,Sachsen-Anhalt und Thüringen) verwendet.Trotzdem fehlt es an einer eindeutigen Definition dessen, was ein Freizeit- und Vergnügungspark i. S. d.§ 2 MBO oder Landesbauordnungen sein soll.Anscheinend ging man davon aus, dass über diesen Begriff Einigkeit herrscht und es daher keinerDefinition bedurfte.Dem ist leider nicht so, denn es besteht schon Unklarheit darüber, ob mit Freizeitpark undVergnügungspark zwei verschiedene Parks gemeint sind, oder diese zusammenhängend als ein Park zuverstehen sind.Es stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt eine zur Erholung dienende Grünfläche zum Freizeit- undVergnügungspark wird, bzw. welche Umstände noch hinzutreten müssen, damit es ein Park i. S. d. § 2BauO Bln ist.Die MBO selbst definiert den Begriff des Freizeit- und Vergnügungsparks nicht.In der Begründung zur Änderung der MBO im November 2002 sollte mit der Änderung und Aufnahme desBegriffs klargestellt werden, dass ein Freizeit- und Vergnügungspark als Ganzes begrifflich eine baulicheAnlage ist.Weiterhin wurde der Freizeit- und Vergnügungspark in den Katalog der Sonderbauten aufgenommen, dabei solchen Anlagen wegen ihrer Größe, wegen der Zahl und/oder Schutzbedürftigkeit der sich in ihnenaufhaltenden Personen oder aus anderen Gründen ein besonderes Gefahrpotenzial erwartet werdenmuss.Daher soll der Freizeit- und Vergnügungspark wegen seiner Atypik im Baugenehmigungsverfahrenbehandelt werden.Die BauO Bln verwendet ebenso wie die MBO den Begriff, definiert ihn aber im Gesetzestext nicht näher.Im Kommentar zur Bauordnung für Berlin von 2008 ( 6. Auflage), heißt es unter § 2 Rn. 40:"Freizeit- und Vergnügungsparks sind jeweils als Ganzes bauliche Anlagen, ungeachtet der baulichenEinzelanlagen, die sich auf ihren Arealen befinden.Bestandteile eines Parks können auch Sport- und Spielflächen sein, die ihrerseits rechtlich eigenständigebauliche Anlagen sind. Die genannten Parks bieten ihren Besuchern vielfältige Möglichkeiten derErholung und Unterhaltung und sind auf Dauer eingerichtet.Kurzzeitige Veranstaltungen wie Volksfeste und Weihnachtsmärkte sind keine Parks im Sinne derVorschrift."In den Landesbauordnungen der oben genannten Länder wird der Freizeit- und Vergnügungsparkebenfalls genannt, jedoch wiederum ohne genau definiert zu werden.Ergebnis:Wenn § 2 BauO Bln von Freizeit- und Vergnügungspark spricht, sind damit nicht zwei unterschiedlicheParks gemeint, sondern ein zusammenhängender Park, der auf die Verbringung von Freizeit undVergnügen ausgerichtet ist.Eine Aufspaltung in zwei verschiedene Parks ergibt inhaltlich wenig Sinn, denn warum soll es einen Parkgeben, in dem man seine Freizeit verbringt und einen weiteren Park, in dem man Vergnügen empfindet?Das eine schließt das andere nicht aus und lässt sich kaum trennen.Auch die Formulierung "Freizeit- und Vergnügungspark" lässt auf einen zusammenhängenden Parkschließen. Sonst hätte die Formulierung voraussichtlich ?Freizeitpark oder Vergnügungspark? gelautet.Wie die Kommentierung zur Bauordnung Berlin, als auch zur MBO, es ausdrückt, ist der Park als Ganzeseine bauliche Anlage.Wie der Park im Einzelnen beschaffen sein muss, um als Freizeit- und Vergnügungspark zu gelten, lässtsich wie folgt bestimmen:a) Indem es eine klare Definition von Grün- und Erholungsanlagen in § 1 GrünanlG gibt,

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(Nach § 1 Abs. 1 GrünAnlG sind öffentliche Grün- und Erholungsanlagen "alle gärtnerisch gestaltendenAnlagen, Spielplätze, Freiflächen, waldähnliche oder naturnahe Flächen, Plätze und Wege, die entwederder Erholung der Bevölkerung dienen oder für das Stadtbild oder die Umwelt von Bedeutung sind unddem jeweiligem Zweck nach den folgenden Vorschriften gewidmet sind"),ist ersichtlich, was gerade nicht mit einem Freizeit- und Erholungspark gemeint ist.Dazu gehört der umgangssprachlich gemeinte "Park".b) Der Freizeit- und Vergnügungspark muss von Dauer angelegt sein. Veranstaltungen von kurzer Dauermachen eine "Grünfläche oder Park" nicht zu einem Freizeit- und Vergnügungspark.c) § 2 BauO Bln und der MBO zielt mit der Formulierung offensichtlich auf solche Einrichtungen, wieDisneyland, Hansapark oder Centerpark ab. Dies ist auch das, was die Allgemeinheit unter einen Freizeit-und Vergnügungspark versteht.d) In der Folge sind damit Bestandteile eines Freizeit- und Vergnügungsparks sog. Fahrgeschäfte,Bäderlandschaften, gastronomische- und Beherbergungseinrichtungen und Vergnügungsstättensonstiger Art, ohne dass diese Aufzählung den Anspruch auf Vollständigkeit erhebt. Diese müssen inihrer baulichen Anordnung auf Dauer angelegt sein.Diese Einrichtungen werden zwar nicht zwingend, aber oft, von einem Betreiber angeboten. Dieser bietetsozusagen ein Gesamtkonzept zur Verbringung der Freizeit an. Dabei steht das "Vergnügen", was jederdurch die Nutzung der Einrichtungen des Parks empfinden und erlangen soll, im Vordergrund.e) Aufgrund ihres umfangreichen Angebots werden diese Parks von einer sehr großen Anzahl vonBesuchern genutzt, was wiederum das Gefahrenpotential erhöht und somit eine Einstufung als"Sonderbau" rechtfertigt. Diese hohe Anzahl an Besuchern ist bei solchen Parks auch, in Abhängigkeitvom Wetter und Wochentag, häufig zu erwarten.

.Dieser Beitrag wurde in TOP 65.17 der Als behandelt. Stand 04-2012

§ 2 BauO Bln Behandlung des Einstufungskriteriums "Gebäudehöhe" bei der Prüfung vonBrandschutznachweisen

Nach § 2 Abs. 3 BauO Bln ist ein Aufenthaltsraum in einem Geschoss nur möglich, wenn dieseseine lichte Raumhöhe von 2,50 m bzw. in einem Dachraum eine lichte Raumhöhe von 2,30 m übermindestens die Hälfte ihrer Netto-Grundfläche hat (vgl. § 48 Abs. 1). Aber auch weitere Anforderungen anBelüftung und Beleuchtung müssen erfüllt werden können, damit ein Aufenthaltsraum möglich wird (vgl. §48 Abs. 2). Geschosse, in denen Stellplätze vorgesehen sind, insbesondere Garagengeschosse, werdenebenso behandelt wie Geschosse mit Aufenthaltsräumen.Werden die oben genannten Kriterien erfüllt, liegt die entscheidende objektive Eignung vor. Einevom Bauherrn angegebene andersartige Nutzung ist dann unbeachtlich, um das Gebäude in dieGebäudeklasse einzustufen. Sollen in einem Gebäude z. B. die obersten Geschosse, in denenAufenthaltsräume möglich sind, lediglich als Technikgeschosse (ohne Aufenthaltsräume) genutztwerden, können ggf. notwendige Abweichungen oder Erleichterungen von den "eigentlichen" materiellenAnforderungen im Ermessen der Prüfingenieurin oder des Prüfingenieurs für Brandschutz erteilt werden.Eine Erteilung einer Abweichung von § 2 Abs. 3 BauO Bln ist nicht zulässig..

Dieser Beitrag wurde in TOP 66.2a der Als behandelt. Stand 12/2012

§2 Beherbergungsstätte - Eingriffsmöglichkeiten bei Umnutzung

Eingriffsmöglichkeiten bei Umnutzung in eine Beherbergungsstätte

1. Bauordnungsrechtliche Maßnahmen

Hat die zuständige Bauaufsichtsbehörde den Verdacht, dass eine nicht verfahrensfreieNutzungsänderung vorgenommen wurde, z. B. die Umnutzung eines Gebäudes mit Wohnungen bzw.Ferienwohnungen in eine Beherbergungsstätte, so muss sie die maßgeblichen Umstände ermitteln undnachweisen, dass der Nutzungswechsel tatsächlich erfolgt ist. Sie kann Unterlagen einfordern, also z.

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B. Übersichten über die Art und Dauer der Vermietung, oder auch die Wohnungen betreten, § 58 Abs. 3BauO Bln. (Siehe hierzu auch EHB Abgrenzung von Wohnung, Beherbergungsstätte, Boardinghouse undFerienwohnung.)

Ein Gebäude mit Ferienwohnungen wird dann zu einer Beherbergungsstätte, wenn eine ständigwechselnde Beherbergung von Gästen stattfindet und hoteltypische Serviceleistungen (täglicheReinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern, Bestücken von Kühlschränken) erfüllt werden.Indizien für eine hotelmäßige gewerbliche Nutzung können aber auch sein, dass- Ferienwohnungen wie Hotelzimmer auch nur für eine Nacht gebucht werden können,- Serviceleistungen wie in einem Hotel nicht abgewählt werden können, wie dies beim Mieten vonFerienwohnungen oft möglich ist (wie Ausstattung mit Bettwäsche und Handtüchern, Endreinigung)

Stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde fest, dass ein als Wohngebäude genehmigtes Gebäudenunmehr als Beherbergungsstätte (formell illegal) genutzt wird, kann sie die Nutzung untersagen.Nicht das Vorhandensein von Ferienwohnungen ist maßgebend, sondern das Betreiben alsBeherbergungsstätte, d.h. eine gewerbliche hotelmäßige Nutzung eines Gebäudes muss gegeben undnachweisbar sein.Eine Nutzungsuntersagung kommt insbesondere auch dann in Betracht, wenn Bedenken wegender Brandsicherheit bestehen, z. B. wenn bei einer Beherbergungsstättennutzung aufgrund desFehlens von brandschutztechnisch abgetrennten Abstellräumen im notwendigen TreppenraumBettwäsche und Handtücher, Reinigungsmittel und Toilettenpapier, aber auch Abfälle gelagert werden.Werden der zuständigen Bauaufsichtsbehörde konkrete Anhaltspunkte für gefährliche Zuständebekannt, kann sie nach § 5 Absatz 2 der Betriebs-Verordnung eine Brandsicherheitsschau durchführen.Werden Verstöße gegen bauordnungsrechtliche Anforderungen festgestellt, kann die zuständigeBauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde einschreiten und gemäß § 58 BauO Bln die erforderlichenMaßnahmen treffen. Stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde keine konkrete Gefahr fest, kann sie als"milderes Mittel" vom Eigentümer die Beantragung einer Nutzungsänderung von einem Wohngebäude ineine Beherbergungsstätte -sofern diese planungsrechtlich zulässig wäre- fordern, um die formell illegaleNutzung zu legalisieren. Mit dem Bauantrag sind Bauvorlagen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehördeeinzureichen.

Ist der Nutzungswechsel nachweislich erfolgt, muss der Grundstückseigentümer bzw. der Betreiberrechtmäßige Zustände herbeizuführen:

Zum einen muss er formal die Nutzungsänderung - auch nachträglich ? genehmigen lassen und einenentsprechenden Antrag einreichen.Zum anderen muss er das materielle Baurecht einhalten, also u. U. das Gebäude brandschutztechnischoder im Hinblick auf die Barrierefreiheit ertüchtigen. Kann das materielle Baurecht nicht eingehaltenwerden, etwa weil Beherbergungsstätten planungsrechtlich unzulässig sind, wird die Nutzung zuuntersagen sein, wenn keine Befreiungsmöglichkeit besteht.

Ab 13 Gastbetten ist eine Beherbergungsstätte nach § 2 Abs. 4 BauO Bln ein Sonderbau und dahermuss das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln durchgeführt werden.Beurteilungsgegenstand ist der Beherbergungsstättenbetrieb, d.h. wenn ein Betreiber in einem Gebäudez.B. mehrere kleine Beherbergungsstätten organisiert und vermarktet, ist deren Bettenzahl zu addieren.Ergibt sich aus dieser Addition eine Bettenzahl über 12, ist der Sonderbautatbestand erfüllt. Gleiches giltfür Beherbergungsstätten, in denen die Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet. Können mehrereWohnungen gemeinsam zentral gebucht werden, z.B. im Internet, ist dies ein Indiz für das Vorliegengemeinsamer Organisation und Vermarktung.

Über den Antrag für die Nutzungsänderung von einem Wohngebäude in eine Beherbergungsstätte kanndie zuständige Bauaufsichtsbehörde erst abschließend entscheiden, wenn die bauplanungsrechtlicheZulässigkeit gegeben ist und der Nachweis des ausreichenden Brandschutzes (Brandschutznachweisgemäß § 67 Abs. 1 BauO Bln i.V.m. § 11 Bauverfahrensverordnung) durch einen Prüfingenieur fürBrandschutz, auf Antrag des Eigentümers/Antragstellers, geprüft ist. Beurteilungsgrundlage für die

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Maßnahmen des vorbeugenden baulichen Brandschutzes ist dabei die Muster-Beherbergungsstätten-Verordnung der Bauministerkonferenz, die aufgrund der Ausführungsvorschriften zu § 52 derBauordnung für Berlin - AV Mustervorschriften heranzuziehen ist. Für Sonderbauten können gemäß §52 BauO Bln über die für das Standardgebäude hinausgehende besondere Sicherheitsanforderungengestellt oder für die Erleichterungen von den Brandschutzanforderungen der BauO Bln gewährt werden.Die MBeVO beschreibt ein spezielles Brandschutzkonzept für den Sonderbau Beherbergungsstättemit Regelungen sowohl zu baulichen Brandschutzanforderungen für Rettungswege, tragende Bauteile,Trennwände, notwendige Flure, Türen und sicherheitstechnische Anlagen als auch zu betrieblichenVorschriften in Abhängigkeit von der Anzahl der Gastbetten. Das Brandschutzkonzept der Muster-Beherbergungsstättenverordnung enthält somit besondere Anforderungen, aber auch Erleichterungengegenüber den Brandschutzanforderungen der BauO Bln. Danach muss eine Beherbergungsstätte mitmehr als 60 Gastbetten (oder mehr als 30 Gastbetten je Geschoss) eine zweite notwendige Treppe alsRettungsweg haben. Ab 60 Gastbetten muss zudem eine automatische Brandmeldeanlage vorhandensein. Anforderungen der MBeVO gelten jedoch nicht für Ferienwohnungen - auch nicht für Gebäude, indenen ausschließlich Ferienwohnungen vorhanden sind.Mit der Änderung der Betriebs-Verordnung ? BetrVO vom 18. Juni 2010 ist festgelegt worden, dassdie Maßnahmen des betrieblichen Brandschutzes nach § 15 BetrVO (Freihalten der Rettungswege,Brandschutzordnung, verantwortliche Personen) für alle Beherbergungsstätten gelten, auch fürdiejenigen, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet. Um dies zu erreichen,wurde in der Begriffsbestimmung des § 14 BetrVO a.F. die Ausnahme von einer Beherbergungin Ferienwohnungen gestrichen. Somit können auch Gebäude oder Gebäudeteile, in denen eineBeherbergung in Ferienwohnungen stattfindet, unter den oben genannten VoraussetzungenBeherbergungsstätten im Sinne der BetrVO sein.

Kommt der Grundstückseigentümer bzw. der Betreiber diesen Verpflichtungen nicht nach, kann u. U.eine Nutzungsuntersagung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde erfolgen oder der Weiterbetriebzumindest von entsprechenden zusätzlichen Brandschutzmaßnahmen baulicher und/oder betrieblicherArt abhängig gemacht werden. Ein Rückgriff auf § 85 Abs. 2 BauO Bln ist entbehrlich, da sich dieVorschrift nur auf rechtmäßig bestehende Gebäude bezieht.

2. Einschreiten aufgrund des Wohnungsaufsichtsgesetzes

Die Wohnungsaufsichtsbehörden können gemäß § 8 des Gesetzes zur Beseitigung vonWohnungsmissständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG Bln) Anordnungen treffen, dass(Ferien-) Wohnungen so benutzt werden, dass Bewohner und Nachbarn nicht gefährdet oder unzumutbarbelästigt werden. Im Übrigen kann die zuständige Wohnungsaufsichtsbehörde gemäß § 7 WoAufG Blnvon den Verfügungsberechtigten die Räumung überbelegter (Ferien-) Wohnungen verlangen.

Dieser Beitrag wurde aufgrund aktueller Rechtsentwicklung erstellt. Stand 11-2011

§ 3 Allgemeine Anforderungen

§ 3 - Beseitigung der durch Bezirksschornsteinfegermeister festgestellten Mängel

Anlässlich eines Gesprächstermins mit Mitgliedern des Vorstands der Schornsteinfeger-Innung in Berlinführten diese Beschwerde darüber, dass die von den Bezirksschornsteinfegermeistern festgestelltenund innerhalb der von ihnen gesetzten Frist nicht beseitigten Mängel an Feuerungsanlagen (z. B.Erneuerung schadhafter Laufbohlen und Schornsteinköpfe, Wartung bzw. Justierung schadhafter bzw.nicht betriebssicherer Gas- und Ölfeuerstätten, Sicherstellung des Verbrennungsluftverbunds) von dendann dafür zuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsämtern nur sehr schleppend bearbeitet würden. Inmanchen Fällen seien auch nach mehreren Jahren noch keine Beseitigungsanordnungen erlassen bzw.Vollstreckungsmaßnahmen (z. B. Mängelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme) eingeleitet worden.

Zur Vermeidung von Disziplinarmaßnahmen, Schadenersatzforderungen und ggf. strafrechtlicherVerfolgung sähen sich die Bezirksschornsteinfegermeister gezwungen, ihre Mängelanzeigen persönlich

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bei den Bau- und Wohnungsaufsichtsämtern abzugeben und sich die Abgabe schriftlich bestätigen zulassen.

Bei Eingang einer Mängelmeldung von einem Bezirksschornsteinfegermeister nach Fristablauf istvon dem zuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamt in ermessensfehlerfreier Weise je nach Lagedes Einzelfalls über die Einleitung eines Mängelbeseitigungsverfahrens entweder nach § 3 Abs. 1in Verbindung mit § 85 BauO Bln oder aber nach § 14 ASOG zu entscheiden. Der zeitliche Ablaufdes Verfahrens richtet sich nach den Besonderheiten des Einzelfalls, d. h. dass die Beseitigung vonGefahrenstellen (z. B. hohe CO-Emissionen oder nicht sicher begehbare Laufbohlen) nur kurze Fristenerlauben, wobei in der Mängelbeseitigungsanordnung auch die Anordnung einer sofortigen Vollziehungnach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO sorgfältig abzuwägen ist. In den übrigen Fällen (z. B. Mängeln anAusstiegsluken) ist ein Mängelbeseitigungsverfahren mit normalem zeitlichen Ablauf durchzuführen. DieDurchsetzung der Forderungen richtet sich nach den Vorschriften des Verwaltungsverfahrens- bzw. -vollstreckungsrechts.

Es wird darauf hingewiesen, dass die Bezirksschornsteinfegermeister zwar Mängelfeststellungen treffenkönnen, jedoch nicht über rechtliche Mittel zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsforderungenverfügen. Dieses Recht ist den Aufsichtsbehörden, also den Bau- und Wohnungsaufsichtsämtern,vorbehalten.

Zum Verfahren wird dringend empfohlen, bereits vor Fertigung des Anhörungsschreibens nach §28 Abs. 1 VwVfG eine Ortsbesichtigung durchzuführen, damit bei eventuell notwendig werdendemErlass eines Verwaltungsakts die hinreichende Bestimmtheit desselben gesichert ist, da bei einemBezirksschornsteinfegermeister als beliehenen Unternehmer nicht die Rechtskenntnisse vonBehördenmitarbeitern vorausgesetzt werden können und damit nicht verlangt werden kann, dassMängelbeschreibungen den rechtlichen Anforderungen genügen.

Dieser Beitrag wurde in TOP 35.8 der Als behandelt. Stand 04-2011

§ 3 - Wohnen auf Baustellen

Baustelleneinrichtungen sind zwar nach § 62 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. d) BauO Bln verfahrensfrei.Wohnunterkünfte zählen jedoch nicht zu den Baustelleneinrichtungen und sind auf Baustellengrundsätzlich unzulässig. Die Unzulässigkeit ergibt sich im Wesentlichen aus § 3 Abs. 1 und § 11 Abs.1 BauO Bln. Es ist nicht zwingend erforderlich, auf Baustellen wohnende Personen Gefahren oderBelästigungen auszusetzen, wie sie arbeitstechnisch bedingt von dort beruflich Tätigen hingenommenwerden müssen. Insofern ist davon auszugehen, dass Wohnunterkünfte auf Baustellen nicht ohneMissstände für Wohnzwecke nutzbar sind.

Denkbar ist allerdings, dass Wohnunterkünfte auf von der Baustelle weit entlegenen Teilen vonGrundstücken oder vom Baustellenbetrieb unberührten Grundstücken errichtet werden sollen. Soferndie planungs- und bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllt werden, bestehen in der Regel keineBedenken, in solchen Fällen eine Baugenehmigung zu erteilen.

Dieser Beitrag wurde in TOP 23.8 der Als behandelt. Stand 12/2012

§ 3 - Anwendung der Norm DIN 4109

In der als Technische Baubestimmung eingeführten Norm DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau;Anforderungen und Nachweise", Ausgabe November 1989 (siehe lfd. Nr. 4.2.1 der AV "Liste derTechnischen Baubestimmungen" ) werden im Abschnitt 4 die Anforderungen zum Schutz gegen

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Geräusche aus haustechnischen Anlagen und Betrieben geregelt; die Tabelle 4 beinhaltet die Werte fürdie zulässigen Schalldruckpegel in schutzbedürftigen Räumen von Geräuschen aus haustechnischenAnlagen und Gewerbebetrieben. Schutzbedürftige Räume sind dabei Aufenthaltsräume, soweit sie gegenGeräusche zu schützen sind, wie z.B. Wohn- und Schlafräume. Darüber hinaus werden in der Tabelle5 des Abschnittes 4.2 die schallschutztechnischen Anforderungen an die Luft- und Trittschalldämmungder Bauteile zwischen "besonders lauten" und den schutzbedürftigen Räumen genannt, und zwardas erforderliche bewertete Schalldämm-Maß und das erforderliche Trittschallmaß. Für diese Werteerfolgt dann die Bemessung, d.h. die Auswahl der schalldämmenden Bauteile, z. B. durch Wahl derAusführungsbeispiele im Beiblatt 1 zu DIN 4109 (ebenfalls als Technische Baubestimmung unter der lfd.Nr. 4.2.1 der AV "Liste der Technischen Baubestimmungen" eingeführt).

Der Abschnitt 6 der DIN 4109 regelt den Nachweis der Eignung der Bauteile, an dieSchallschutzanforderungen gestellt werden und die zu bemessen sind. Im Abschnitt 6.1 werden dieBedingungen formuliert, wann Bauteile ohne bauakustische Messungen als geeignet gelten. Dies istu.a. immer dann der Fall, wenn die Ausführung der Bauteile dem Beiblatt 1 zu DIN 4109 entsprechen.hingegen sind Güteprüfungen nach Abschnitt 8 der DIN 4109 nur dann auszuführen, wenn berechtigteZweifel an dem erreichten Schallschutz im ausgeführten Gebäude bestehen, d.h. in diesem Fall könnenSchalldruckmessungen zum Nachweis der Güte der Ausführung durchgeführt werden.

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Dieser Beitrag wurde in TOP 30.6 der Als behandelt. Stand 12/2012

§ 3 - Zuständigkeiten bei Asbest in Gebäuden

Grundsätzlich darf nach § 3 Abs. 1 BauO Bln von einem Gebäude, Bauprodukt oder Bauteil keineGefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichenLebensgrundlagen ausgehen. Dieser Grundsatz gilt für die Planung, Vorbereitung, Durchführungaller Baumaßnahmen, bei der Asbestfasern oder andere Schadstoffe freigesetzt werden können, d.h.Anordnung, Errichtung, Änderung, Instandhaltung, Abriss von Gebäuden.Durch unsachgemäßes Arbeiten mit oder an festgebundenen Asbestprodukten, z.B.Asbestzementplatten, o. ä. - können Asbestfasern in die Innen- oder Außenluft freigesetzt werden,wodurch der Tatbestand einer Gesundheitsgefährdung durch ein Gebäude, Bauteil bzw. Bauproduktgegeben sein kann, der z. B. die ordnungsgemäße Nutzung eines Gebäudes beeinträchtigen kann. Fürdie als gesundheitsgefährdend eingestuften schwachgebundenen Asbestprodukte ist die als TechnischeBaubestimmung eingeführte "Richtlinie für die Bewertung und Sanierung schwachgebundenerAsbestprodukte in Gebäuden (Asbestrichtlinie)" anzuwenden.Problematisch ist die tatsächliche Bewertung einer Gesundheitsgefahr durch Asbestfasern oder andereSchadstoffe kann im Einzelfall eine komplexe Messung von Schadstoffkonzentrationen einerseits undeiner gesundheitsmedizinischen Bewertung eines Umweltmediziners erfordern. Dazu sollten die Umwelt-und Gesundheitsämter zur Entscheidungsfindung entsprechend ihrer Zuständigkeit eingebunden werden.Die Oberste Bauaufsicht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung kann im Rahmen ihrer ZuständigkeitAmtshilfe leisten.Werden den Bauaufsichtsbehörden Verstöße gegen die Gefährdungsklausel oder die Asbestrichtliniebekannt, muss sie gemäß § 3 Abs. 1 BauO Bln i. V. m. § 58 BauO Bln tätig werden und ggf. eineNutzungsuntersagung, Sperrung oder Einstellung von Arbeiten anordnen. Die notwendigen Ermittlungenund die Wahl der Mittel liegen einzelfallbezogen im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde, die nach §58 Abs. 1 BauO Bln grundsätzlich für die Überwachung von Maßnahmen i. S. d. § 3 Abs. 1 BauO Blnzuständig ist, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Die Bauaufsichtsbehörden können dieUmweltbehörden um Amtshilfe bitten und ggf. Sachverständige einbinden.Bei einem Einschreiten bei Gefahren, die von einem Gebäude ausgehen, kann sich dieBauaufsichtsbehörde gemäß § 56 Abs. 2 BauO Bln spätestens während der Durchführung einerMaßnahme Nachweise über die Eignung und über die ausreichende Ausrüstungen des ausführendenUnternehmens vorlegen lassen.

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Der Bauherr ist gemäß § 54 BauO Bln verantwortlich für die ordnungsgemäße Planung und Durchführungeiner Maßnahme - Arbeiten mit Asbestbauprodukten - im Rahmen seines Wirkungskreises, d.h. ermuss ein mögliches Asbestvorkommen in der Planungsphase nach dem Bewertungsschema derAsbestrichtlinie beurteilen. Die ausführenden Unternehmen sind gemäß § 56 BauO Bln verantwortlichfür die ordnungsgemäße Durchführung / Baustellenführung, Eignung und Ausrüstung nach § 56 BauOBln i. V. m. GefStV und TRGS 519 verantwortlich und gegenüber der Bauaufsichtsbehörde auf derenVerlangen nachweispflichtig über Eignung, Ausrüstung etc.Die folgenden Beispiele zeigen die Zuständigkeiten:

• Unsachgerechte Bearbeitung von AsbestzementplattenBei einer begründeten Anzeige von Dritten (z. B. Mieter) und einem Begründeten Verdacht (z. B.durch Alter des Gebäudes, Asbestarbeiten bekannt) muss die Bauaufsichtsbehörde ermitteln, obeine Gesundheitsgefährdung durch eine mögliche erhöhte Asbestbelastung der Rauminnenluftoder durch die Arbeiten von dem Gebäude ausgehen. Ggf. ist das LAgetSi oder das Umweltamtim Rahmen der Amtshilfe oder Schadstoffgutachter einzubinden. Die Wahl der Mittel mussnentsprechend des Gefährdungsrisikos erfolgen.

• Unsachgerechte Asbestsanierung in einem GebäudeDas LAGetSi ist zuständig für die Einhaltung der gefahrtsoff- bzw. arbeitsschutzrechtlichenVorschriften gemäß GefStV und TRGS 519. Diese Vorschriften dienen zwar auch dem Schutzvon Mensch und Umwelt, aber die Grenzwerte genügen nicht dem dauerhaften Aufenthalt vonMenschen.Die Bauaufsichtsbehörde muss ermitteln, ob eine Gesundheitsgefährdung durch eine möglicheerhöhte Asbestbelastung der Rauminnenluft besteht und z. B. klären ob eine Wohnnutzung desGebäudes noch möglich ist.

• Unsachgemäßer Abriss von asbestbelasteten GebäudenDie Bauaufsichtsbehörde muss ermitteln, ob eine Gefährdung durch die Freisetzung vonAsbestfasern in die Außenluft über das gesundheits- bzw. umweltverträgliche Maß hinaus besteht.Dabei wird voraussichtlich eine Bewertung durch Dritte erforderlich sein.

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Dieser Beitrag wurde in TOP 68.12 der Als behandelt. Stand 06-2011

§ 3 Abs. 3 BauO Bln - Abweichungen von Technischen Baubestimmungen

Gemäß § 3 Abs. 3 BauO Bln kann von Technischen Baubestimmungen abgewichen werden, wennmit einer anderen Lösung in gleichem Maße die bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfülltwerden. Eine Begründung oder ein "Nachweis" über die Art der Abweichung oder über die Einhaltungdes vorgegebenen Anforderungsniveaus ist nicht formalisiert, ebenso wenig wird eine Abweichungvon Technischen Baubestimmungen "zugelassen". Das bedeutet, dass Entwurfsverfasser undBauausführende im Rahmen ihres Wirkungskreises die Verantwortung dafür tragen, ob mit einer anderenLösung in gleichem Maße die bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllt werden.Will der Entwurfsverfasser Abweichungen von Technischen Baubestimmungen (z. B. Leitungsanlagen-Richtlinie, Industriebaurichtlinie), die auch bauaufsichtliche Anforderungen enthalten, in Anspruchnehmen, sind die Abweichungen im Brandschutznachweis anzugeben und zu begründen. Muss derBrandschutznachweis bauaufsichtlich geprüft werden, beurteilt der Prüfingenieur für Brandschutz imRahmen seiner Prüfung, ob mit der gewählten anderen technischen Lösung im gleichen Maße dieallgemeinen Anforderungen des § 3 Abs.1 BauO Bln in Verbindung mit § 14 BauO Bln erfüllt werden.Dies gilt entsprechend bei der bauaufsichtlichen Prüfung von Standsicherheitsnachweisen.

Dieser Beitrag wurde in TOP 70.16.4 der Als behandelt. Stand 08/2012

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Das Grundstück und seine Bebauung

§ 4 Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden

§ 4 - Erforderliche Breite der zu sichernden Zufahrt zu einem Grundstück (§ 4 BauO Bln)

Nach § 4 Abs. 1 BauO Bln dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemesse-ner Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer derartigen Verkehrsfläche hat.

Aus der Forderung der Befahrbarkeit der Zufahrt ergibt sich, dass dem durchschnittlichen Verkehrs-bedürfnis, das sich nach Art und Benutzung des zu erstellenden Gebäudes richtet, entsprochen werdenmuss.

In der Praxis sind für die Fahrbahnbreite allgemein üblich mindestens 3 m, wenn kein regelmäßiger Kfz-Verkehr stattfindet (nur Möbel-, Öl-, Müll-, Krankenfahrzeug- und einzelne Pkw-Stellplätze). Diese Breitesollte zu Grunde gelegt werden. Im Bestand ist es allerdings möglich, auch geringere Breiten im Rahmender Ermessensentscheidung zu akzeptieren (z. B. 2,50 m).

Abweichungsfälle sind z. B. bei Wohnwegen denkbar. Hier können geringere Breiten akzeptiert werden.Sie können durch die Anwendung der Abweichungsregelung nach § 68 BauO Bln im Einzelfall zugelas-sen werden, wenn wegen des Brandschutzes oder Rettungsdienstes keine Bedenken bestehen. Insbe-sondere sind hier die Regelungen des § 5 BauO Bln zu beachten. Die Zufahrmöglichkeiten für dieFeuerwehr müssen speziell beachtet werden.

Die Breite von 1,25 m für nicht befahrbare Wege darf allerdings in keinem Fall unterschritten werden(Feuerwehrschlauch-Bewegungsfläche).

Grundsätzliches:

Die Verkehrsfläche, an der ein Grundstück zu liegen hat, muss öffentlich sein. Ausnahmen von derÖffentlichkeit der Verkehrsflächen sind im Einzelfall zu prüfen. Die Baulasteintragung für besondersgelagerte Fälle ist zur Sicherung heranziehbar.Der Begriff öffentliche Verkehrsfläche ist mit dem Begriffder öffentlichen Straße identisch. Danach muss die Verkehrsfläche dem öffentlichen Verkehr gewidmetsein, damit besteht für die Anlieger ein subjektiv-öffentliches Recht auf Aufrechterhaltung des durch dieVerkehrsfläche vermittelten Zugangs zu ihren Grundstücken. Eigentümerwege können aus Gründender öffentlichen Sicherheit und Ordnung aber nur eine kleine Zahl von Grundstücken ordnungsgemäßerschließen, z. B. als Stichstraße für zwei Grundstücke oder als Wohnweg in Reihenhaussiedlungen. DieFrage, inwieweit die Gemeinde zur Erschließung der Grundstücke verpflichtet ist, kann und muss nichtim Baugenehmigungsverfahren geprüft werden. Liegt die öffentliche Verkehrsfläche nicht vor, bedarf dieSicherung des Anschlusses an eine öffentliche Verkehrsfläche einer Baulasteintragung.

Dieser Beitrag wurde in TOP 55.5 der Als behandelt.

§ 4 - Erschließung gem. § 4 BauOBln (für Baugrundstücke ohne Gebäude)

Es war die Frage gestellt worden, ob die bauordnungsrechtliche Erschließung gem. § 4 Abs. 1 BauOBlnauch dann zu fordern ist, wenn kein Gebäude errichtet wird, sondern ("nur") die Nutzung einesGrundstücks geändert wird.

§ 4 Abs. 1 BauOBln, wonach Gebäude nur errichtet werden dürfen, wenn das Grundstück inangemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück

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eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsflächehat, stellt die Eignung des Grundstücks für eine Bebauung mit Gebäuden sicher.

Voraussetzung dafür, dass Gebäude errichtet werden dürfen, ist eine angemessene Verbindung von(Bau-)Grundstück und öffentlicher Verkehrsfläche, denn nur dann ist die unter bauordnungsrechtlichenGesichtspunkten erforderliche Zugänglichkeit von Gebäuden gewährleistet.

Wird kein Gebäude errichtet, muss das Grundstück die Anforderungen des § 4 Abs. 1 BauOBln nichterfüllen.

Voraussetzung für