Auslandspraktikum 22.4.-3.5.13 Kroatien - Ungarn

Betrieblicher Lernauftrag

Der Immobilienmarkt in Kroatien und Ungarn

Erstellt von: Stefan WolfAusbildung zum Immobilienkaufmann

Inhaltsverzeichnis

Die Wohnungsbaugenossenschaft Sangerhausen e.G.

Die Länder im Überblick Deutschland Kroatien Ungarn

Die Immobilienmärkte in Deutschland, Kroatien und Ungarn Finanzkrise in der EU Immobilienblasen in Europa Der deutsche Immobilienmarkt Der kroatische Immobilienmarkt Der ungarische Immobilienmarkt

Fazit

Quellen

Die Wohnungsbaugenossenschaft Sangerhausen e.G.

Die Wohnungsbaugenossenschaft Sangerhausen e.G. ist eine der mittelgroßen Wohnungsgenossenschaften in Sachsen-Anhalt und wurde 1900 als Bau- und Sparverein gegründet. Sie verfügt über ca. 3.200 Wohnungen und ist somit der zweitgrößte Vermieter des Landkreises Mansfeld-Südharz. Die Wohnungsbaugenossenschaft passte im Zuge des demografischen Wandels ihren Bestand an, schuf altersgerechte und moderne Wohnungen und riss mehr als 1000 Wohneinheiten ab.

Als Genossenschaft stehen die Mieter an erster Stelle. Die Wohnungsbaugenossenschaft sieht sich in der Pflicht, ihre Mitglieder zu fördern, ihnen ein sicheres und gutes Wohnumfeld zu bieten und stets zu Gunsten ihrer Interessen zu handeln. Dies erreicht sie unter anderem durch gute Wohnstandards, faire und stabile Mieten sowie einen guten Service gemäß dem Motto „Auf gute Nachbarschaft“.

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Aufgrund ihrer Größe engagiert sich die Wohnungsbaugenossenschaft nicht nur im Bereich der Mitgliederförderung sondern auch hinsichtlich der Förderung öffentlicher Einrichtungen oder aber Veranstaltungen in Sangerhausen.

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Doch was macht eine Wohnungsgenossenschaft aus?

Bei einer Wohnungsgenossenschaft steht die Förderung ihrer Mitglieder an erster Stelle. Um eine Wohnung zu mieten, muss man statt einer Kaution Genossenschaftsanteile zahlen. Dadurch wird man Mitglied der Genossenschaft und erhält gemäß dem genossenschaftlichen Prinzip das Mitbestimmungsrecht.

Bei der Begründung eines Mietverhältnisses besteht die sogenannte Dauerklausel. Diese besagt, dass der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet und dem Mieter eine Dauernutzung zusagt. Der Vermieter hat lediglich das Recht zur Kündigung im außerordentlichen Fall (Mietschulden, mieterbedingtes Verhalten u.v.m.).

Prinzipien einer Wohnungsgenossenschaft

Die Länder im Überblick

Deutschland

Hauptstadt: BerlinLandesprache: DeutschEinwohnerzahl: 82 MillionenWährung: EuroBIP: 3,5 Bio. USD

Wirtschaft

Deutschland ist die größte Volkswirtschaft in Europa und weltweit auf Rang 4. Am Export gemessen, ist Deutschland das zweitgrößte exportierende Land nach China. Exportschlager sind unter anderem Kraftfahrzeuge, chemische Erzeugnisse und Maschinen. Deutschland ist der wichtigste Handelspartner vieler mittel- und osteuropäischer Staaten.

Kroatien

Hauptstadt: ZagrebLandesprache: KroatischEinwohnerzahl: 4,5 MillionenWährung: Kuna (1€ = 7,5 Kuna Mai 2013)BIP: 62,4 Mrd. USD

Wirtschaft

Der Tourismus macht in Kroatien ca. 20% des BIPs aus. Weitere wichtige Wirtschaftsbereiche sind die Landwirtschaft, das Bankenwesen und der Schiffsbau. Weltweit sind kroatische Werften für ihre gute Qualität bekannt und sind, gemessen am globalen Auftragsvolumen, auf Platz 5. Allerdings hat auch Kroatien mit der weltweiten Wirtschaftskrise und deren Auswirkungen zu kämpfen. Die Wirtschaft des Landes ist in eine tiefe Rezession gerutscht und die Verschuldung der privaten Haushalte ist eine der Höchsten in ganz Europa.

Ungarn

Hauptstadt: BudapestLandessprache: UngarischEinwohnerzahl: 10 MillionenWährung: Forint (1€ = ca. 296 Forint Juni 2013)BIP: 140 Mrd. USD

Wirtschaft

Die bedeutendsten Exportgüter Ungarns sind Maschinenfahrzeuge, Erzeugnisse der Nahrungsmittelindustrie sowie Chemikalien. Der Tourismus ist in Ungarn ebenfalls ein wichtiger Wirtschaftsbereich. Besonders beliebte Ziele sind Budapest sowie der Balaton. Die Finanzkrise traf Ungarn besonders hart und führte dazu, dass es 2008 ein Rettungspaket des IWFs in Höhe von 20 Milliarden Euro erhielt. Der Staatsbankrott drohte. Ähnlich wie Kroatien fiel Ungarn in die Rezession.

Die Immobilienmärkte

Um die Märkte der einzelnen Länder zu verstehen, bedarf es einen Blick auf die Lage der europäischen-, aber auch der globalen Wirtschaft. 2007 platzte die Immobilienblase auf dem US-amerikanischen Markt, was zum Ausbruch der Finanz-, und Bankenkrise führte. Weltweit stürzte dies Kreditinstitute, Konzerne aber auch Staaten in die Krise.

Auswirkungen der Banken-, und Finanzkrise im Jahr 2009Rot – Rose: wirtschaftlicher AbschwungBlau: wirtschaftlicher Aufschwung

Finanzkrise in der EU

Die Finanzkrise innerhalb der Europäischen Union führte zu einer erheblichen Schwächung der Wirtschaftskraft vieler Mitgliedsstaaten. Während Staaten wie Griechenland, Spanien oder aber Italien mit massiven Problemen zu kämpfen haben, blieben Länder wie Deutschland, Dänemark und wenige andere von den bisherigen Auswirkungen weitestgehend verschont.

In nahezu allen Mitgliedsstaaten brach die Entwicklung des Wirtschaftswachstums ein und nicht wenige Länder fielen in die Rezession. Besonders schwer sind hierbei Spanien, Italien, Griechenland, Portugal und auch Irland betroffen. Sorge bereitet der internationalen Gemeinschaft, Frankreich, welches mehr und mehr im Zuge der Krise mit eigenen, enormen Problemen konfrontiert wird. Quelle: Wikipedia – Staatsverschuldung

Die Ursache der Krise liegt in mehreren Bereichen. Die aus den USA übergreifende Finanzkrise führte zu massiven Turbulenzen an den Finanzmärkten. Erschwerend kam die aktuelle Lage der Volkswirtschaften sowie die extrem hohe Staatsverschuldung hinzu. Dies führte zu einer für die EU existenzgefährdenden Krise.

(Wirtschaftskrise)

Immobilienblasen in Europa

Als 2002 in Spanien der Euro eingeführt wurde, galt das Land als „Musterknabe“. Ein gutes Investitionsklima, eine niedrige Inflationsrate, Wirtschaftswachstum und ein geringes Staatsdefizit führten zu einen Bauboom im Land. Als 2007 die Finanzkrise ausbrach, begann der Immobilienmarkt in Spanien einzubrechen. Spanien traf dies besonders hart, da die Immobilienbranche mehr als 30 % des BIPs ausmacht. Wegfallende Steuereinahmen, Überschuldung der privaten Haushalte und ein maroder Bankensektor führten zu massiven wirtschaftlichen Problemen.

2008 platzte auch in Irland eine Immobilienblase. Bis 2006 waren die Immobilienpreise binnen der vergangenen 10 Jahre um das Vierfache, der Baubestand in nur 8 Jahren um mehr als 30% gestiegen. Während des wirtschaftlichen Booms in Irland glaubten Politiker und Bauunternehmer durch Immobilienspiralen immer reicher zu werden. Banken gaben bereitwillig Kredite heraus, am Bedarf wurde vorbei gebaut. Das zusammenbrechende Immobiliengewerbe traf den irischen Staat hart, da dieser 14 % seinen BIPs ausmachte. Die gescheiterten Unternehmen hinterlassen einen Schuldenberg von mehr als 22 Milliarden Euro.

Der deutsche Immobilienmarkt

Der deutsche Immobilienmarkt gehört zu den stabilsten Märkten weltweit und weist im Vergleich zu anderen OECD-Staaten die geringsten Preisschwankungen auf. Festzinsen und eine relativ hohe Eigenkapitalquote sorgen dafür, dass die Immobilienpreise auf dem deutschen Markt weniger schreckhaft auf Zinsänderungen reagieren. In Deutschland erwirtschaftet die Immobilienwirtschaft jährlich eine Summe von ca. 384 Milliarden Euro. Somit ist er einer der größten Wirtschaftsbereiche Deutschlands. Der erwirtschaftete Betrag ist über viermal so groß, wie der Maschinen- und Fahrzeugbau mit ca.

85 Milliarden Euro.

Während in der Krise viele Investoren einen Bogen um Europa machen, lockt der deutsche Markt sie an. Dies verdeutlicht sich dadurch, dass die Preise für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr um 2,2 % gestiegen sind. Das ist zwar weniger als der globale Durchschnitt, doch grenzt sich damit Deutschland deutlich vom Rest der Eurozone ab.

Weltweit sind besonders deutsche Städte ein beliebtes Ziel für Investitionen. Das europaweite Ranking wird mittlerweile von München (1. Platz) und Hamburg (2. Platz) angeführt. Berlin (9. Platz) und Frankfurt am Main (10. Platz) runden die Top 10 ab. Diese Liste umfasst 27 europäische Metropolen, welche in den Augen von Investoren als besonders sicher/vielversprechend angesehen werden. Ein solches Ranking wird jährlich von PwC (PricewaterhouseCooper) erstellt und von 500 Immobilienexperten gestützt.

"Der deutsche Immobilienmarkt gewinnt in der Krise an Attraktivität. Bei akzeptablen Renditen sind die Risiken hierzulande deutlich niedriger als in den Boomregionen früherer Jahre. Die konservative Preisentwicklung in den letzten Jahren schlägt bei uns sehr positiv zu Buche" Dr. Helmut Trappmann, PwC-Partner

In der Marktwirtschaft bestimmt Angebot und Nachfrage das Preisniveau. Da viele aus- und inländische Investoren ihr Geld sicher in Immobilien anlegen wollen, steigen die Preise für Immobilien. Zwar unterscheidet sich diese Entwicklung deutlich von der in Spanien und Irland, doch warnen Experten vor der Bildung einer Immobilienblase auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Viele ausländische Investoren kauften in den vergangen Jahren vermehrt Immobilien auf und investierten in neue Projekte. Besonders gefragt ist der Immobilienmarkt von Berlin. Doch auch weitere große deutsche Städte sind vom Kaufrausch betroffen.

Die Probleme des deutschen Immobilienmarktes liegen im Bereich der Verfügbarkeit von Wohnraum. In Deutschland fehlen schätzungsweise 250.000 Mietwohnungen und gerade in den westlichen Bundesländern führt dies zur akuten Wohnungsnot.

Jedes Jahr kommen auf dem deutschen Markt 70.000 Wohnungen hinzu. Gleichzeitig steigt die Zahl der Haushalte in den Ballungsräumen stetig. Dies führt zu einer erheblichen Steigerung der Mieten, wodurch besonders die Existenz von Geringverdienern gefährdet wird.

Der kroatische Immobilienmarkt

Im Vergleich zum deutschen Immobilienmarkt ist die Eigentumsquote auf dem kroatischen wesentlich höher. Der Vermietungsanteil ist sehr gering. Es gibt nur wenige größere Unternehmen die Wohnungen vermieten, meist handelt es sich hierbei um private Anbieter. Der Drang zum Eigentum hängt zum Teil von der Mentalität aber auch von der wirtschaftlichen Situation der Kroaten ab. Dies liegt an den am Einkommen gemessenen hohen Mieten und der Gedanke der Altersvorsorge. Schon junge Kroaten kaufen sich oftmals überteuerte Eigentumswohnungen und können im späteren Verlauf die Raten nicht mehr bedienen. Dies trägt unter anderem ebenfalls zu der massiven Überschuldung der privaten Haushalte in Kroatien bei.

Trotz, dass Kroatien in einer Rezession steckt, verharren die Immobilienpreise auf einem hohen Niveau und steigen zum Teil sogar noch an. Dies trifft allerdings nur auf Immobilien in den begehrten Lagen zu, in den weniger begehrten Regionen zeichnet sich ein erheblicher Preisrückgang ab.

„Wir gehen auch weiterhin von kontinuierlichen Preissteigerungen aus“ Michael Grimm, Geschäftsführer von Engel & Völkers Kroatien

Besonderer Beliebtheit können sich Immobilien im adriatischen Küstengebiet Kroatiens erfreuen. Hier werden zum Teil Spitzenpreise erzielt und die gesamte Adriaregion ist neben der Hauptstadt Zagreb die teuerste Gegend des Landes.

Die Küstenregion Kroatiens zieht vermehrt zahlungskräftige Kunden an. Besonders Deutsche und Österreicher, aber auch Vermögende aus den ehemaligen Ostblockstaaten hegen reges Interesse an Ferienimmobilien. Dies ist besonders auf die im Vergleich zu Italien niedrigen Preise zurückzuführen. Im Schnitt bezahlt man in den kroatischen Küstenregionen 2.000,- €/m² für eine Eigentumswohnung.

Rijeka Zadar Split Dubrovnik Zagreb0

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Preis pro m² zum Erwerb von Im-mobilien 2012

Obwohl Zagreb sich preislich stark von Dubrovnik unterscheidet, zeigt sich, dass die Hauptstadtregion dennoch ein beliebter und finanzintensiver Standort mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.700,-€ ist.

Erstellt von Stefan Wolf

In der kroatischen Adriaregion dominiert der mediterrane Baustil. Die Häuser sind überwiegend in hellen Farben gestrichen. Sie verfügen meist über Klimaanlagen und in vielen Fällen auch über Pools und schattige Gärten.

Beispiele für den mediterranen Baustil in Rijeka.

Architektur Kroatien – Impressionen

In der kroatischen Hauptstadt Zagreb dominieren hingegen moderne und westlich geprägte Bauwerke. Gerade im Zentrum unterscheidet sich diese von der in den Küstenregionen. Weitläufige, grüne Parks mit vielen Springbrunnen und gepflegten Rasenflächen tragen zu einer angenehmen Großstadtatmosphäre bei.

Blick vom Zagreb-Eye über den Markplatz von Zagreb(Im Hintergrund die Kathedrale zu Zagreb)

Modern trifft Alt – moderne Neubauten über den Dächern Zagrebs

Der ungarische Immobilienmarkt

Die Lage des Immobilienmarktes in Ungarn ist ähnlich der in Kroatien. Die Ungarn besitzen lieber ein Eigenheim als sich eine Wohnung anzumieten, da die Mieten im Verhältnis zu ihren Einkommen sehr hoch sind und sie durch den Kauf eine alternative und sichere Altersvorsorge haben. Somit ist die Eigentumsquote auf dem ungarischen Markt ebenfalls sehr hoch. Allerdings ist die Lage auf dem ungarischen Immobilienmarkt prekär.

Geschuldet durch die Finanzkrise und Fremdwährungskrediten befindet sich dieser seit dem Jahr 2009 unter erheblichem Druck. Die privaten Haushalte sind überschuldet und können oftmals ihren Kredit für ihr Haus nicht mehr bedienen.Hilfe und Aufschwung erhofft man sich von kaufkräftigen Ausländern, welche sich Ferien-immobilien zulegen wollen. Derzeit ist aufgrund der angespannten Lage der Preis für Immobilien deutlich niedriger als noch vor 2 Jahren.

1/1/2009 1/1/2010 1/1/2011 1/1/2012 1/1/20130

50

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Entwicklung CHF – HUF

Vor einigen Jahren rieten viele Banken der Bevölkerung ab, einen Kredit in der eigenen Währung aufzunehmen, da der ungarische Leitzins sehr hoch (2007 8%) angesetzt war. Im Vergleich dazu lag der Leitzins in der Schweiz 2007 bei lediglich 2%. Daher verschuldeten sich viele Ungarn in Schweizer Franken (CHF). Als sich später jedoch der Wechselkurs zu Ungunsten des Forints (HUF) entwickelte, führte dies zu einem starken Wachstum der Schulden.

Erstellt von Stefan Wolf

Die daraus resultierenden Folgen sind ein Desaster für den ungarischen Immobilienmarkt. Da 2010 Fremdwährungshypotheken verboten wurden, kam der Wohnungsmarkt schier zum erliegen. Die Rate des Häuserbaus ist auf das niedrigste Niveau seit Aufzeichnungsbeginn gefallen und die Immobilienpreise fallen weiterhin. Seit 2008 sind die Preise im Schnitt um 15 % gefallen und auf längerer Sicht haben die Immobilien seit dem Boom von 2003 ca. 30 % an Wert verloren.

Besonders hart sind die privaten Haushalte betroffen. Rund 110.000 Familien droht die Zwangsversteigerung ihres Eigenheims. Aufgrund der eingebrochenen Preise bekommen sie nur einen Bruchteil vom dem Geld wieder, welches sie aufgewendet haben. Die Selbstmordrate stieg dramatisch an, da die Last der Schulden für viele schier erdrückend ist. Momentan greifen allerdings die wenigsten Banken zur Zwangsversteigerung, da sie noch immer hoffen, dass die Regierung in Budapest den Privatschuldnern unter die Arme greifen wird.

Für die Ungarn war die Ausprägung eines eigenen Jugendstils wichtig. Man orientierte sich baulich trotz der Zugehörigkeit zu Österreich eher an Paris als an Wien. Hierdurch bildete sich der spezielle Flair der Donaumetropole.

Blick auf den Schlossberg

St.-Stephans-Basilika (unten)

Architektur Budapest – Impressionen

Budapest wird auch „die Königin der Donau“ genannt und ist eines der beliebtesten Reiseziele in Europa. Viele prunkvolle Bauwerke zeugen von der vergangenen Größe Ungarns und rauben einem schier den Atem. Die Stadt verfügt über eine gute Infrastruktur, schöne und gepflegte Grünflächen und wartet mit vielen schönen Plätzen zum Verweilen auf.

Blick von der Schlossburg aus über Budapest und auf das Parlament

Das Parlamentsgebäude bei Nacht

Blick von der Schlossburg auf Budapest – im Hintergrund die Kettenbrücke und St. Stephans Basilika (rechts)

Mein Fazit

Während meines zweiwöchigen Aufenthaltes in Ungarn und Kroatien lernte ich viel über die Unterschiede zwischen der deutschen und kroatischen/ungarischen Kultur. Ich hatte oft die Gelegenheit mit Einheimischen über das Land, die Probleme und das Leben dort zu sprechen. Selten fiel es schwer mit Ungarn oder Kroaten ins Gespräch zu kommen, da diese stets nett und aufgeschlossen uns gegenüber und ebenfalls sehr wissbegierig im Bezug auf uns und Deutschland waren. So saß man Abends des Öfteren mit Kroaten oder Ungarn zusammen, sprach über Gott und die Welt und verstand schnell, die Eigenheiten Jener zu achten und zu schätzen.

Das Praktikum gab mir die Möglichkeit nicht nur Land und Leute, sondern auch die dortige Wirtschaft näher kennen zu lernen. Besonders die Immobilienwirtschaft interessierte mich sehr und wie in dieser Präsentation bereits dargestellt, traf mich besonders die Situation auf dem ungarischen Immobilienmarkt hart. Besonders interessant waren allerdings die frappierenden Unterschiede zwischen dem deutschen und kroatischen bzw. ungarischen Immobilienmarkt.

Wir Deutschen schauen sehr ungern über unseren Tellerrand hinaus, blenden dadurch andere Kulturen aus und wissen oftmals Nichts über das Leben in anderen Ländern. Durch das Auslandspraktikum in Kroatien und Ungarn bekam ich die Möglichkeit, nicht nur meinen Horizont zu erweitern, sondern ebenfalls Land und Leute von Kroatien und Ungarn näher kennen zu lernen. Dies ist eine Erfahrung, die ich nicht missen möchten!

„Wer von der Bausucht befa l len wurde, braucht ke inen anderen Gegner, um s ich zugrunde zu r ichten.“

F r a n z ö s i s c h e s S p r i c h w o r t

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Quellen

Aufzeichnungen von den Terminen Erfahrungen aus Gesprächen mit Einheimischen Schulaufzeichnungen (Immobilienwirtschaft/BVWL) www.istrien-live.com www.auswaertiges-amt.de www.gtai.de www.FAZ.net www.wikipedia.de